2019年环渤海经济区楼市报告-58安居客房产研究院-2019.10-47页.pdf

随着经济的发展，中国城市数量逐步增加，城市范围也随之扩大，城市地域逐渐连城一片。根据十三五规划，全国范围将建设19个城市群，在城市群内，城市与城市之间存在相互影响、共同进步的作用力。衡量一个城市群的吸引力有多个方面，本报告选取人口引力、房地产行业引力、安居引力、就业引力四个维度对城市群进行全面刻画。引言城市群总引力人口引力经济实力人口政策城建规划交通联结配套资源行业引力行业政策行业布局开发热度价格水平 房价收入比 房价/租金走势 租售比 GDP总值/增长率 财政支出 人才政策 落户政策 城市未来发展 城际：高铁/机场 城内：轨交发展 教育资源 医疗资源 商业发展成熟度安居引力 土地溢价率 土地成交面积/金额 投资增长率购房政策供求情况 开发/租赁房企布局 房产经纪门店布局 房企政策（优惠/限制）购房调控政策强度 新房：去化周期 二手房：挂牌量/需求量 租房：房源量/需求量就业引力产业政策企业招聘薪资水平 产业政策倾向性 行业发展可能性 企业招聘热度 行业/职位热度 行业/置业薪资水平 薪资上升空间https:/ 58安居客房产研究院综合整理环渤海城市经济发展情况看，北京一枝独秀、天津稳居第二，青岛成为第三，烟台、大连、济南、唐山、沈阳、潍坊、石家庄位于5000-10000亿区间。从发展速度看，2018年GDP增速大于6%的城市有21座，占全部城市的70%，7座城市增速大于7%，占全部城市的23%。0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%05000100001500020000250003000035000北京天津京津0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%02000400060008000100001200014000石家庄唐山沧州邯郸廊坊保定邢台秦皇岛衡水张家口承德大连沈阳营口盘锦锦州朝阳丹东葫芦岛阜新青岛济南烟台潍坊东营威海滨州日照GDP（亿元）增长率河北辽宁山东环渤海经济带GDP及增长率人口情况：京津人口聚集 北京常住人口超2000万https:/ 58安居客房产研究院综合整理从人口分布看，北京、天津、石家庄是人口最多的三大城市，大型城市如大连、烟台、沈阳、济南、青岛、唐山等人口水平相当，处于500万-1000万区间内，临海城市中，除青岛、大连、烟台外，秦皇岛、葫芦岛、东营、威海、丹东等市人口规模都不大，在环渤海城市群对外开放的战略规划下，沿海小城的发展潜力未来可期。05001000150020002500北京天津石家庄邯郸保定唐山沧州邢台廊坊衡水张家口承德秦皇岛青岛潍坊济南烟台滨州日照威海东营沈阳丹东大连锦州朝阳葫芦岛营口阜新盘锦2018年各城市常住人口（万人）河北山东辽宁教育资源：北京高校数量居全国首位https:/ 北京面临扩充轨交范围的压力https:/ 住宅施工面积累计增长22.9%0100002000030000400005000060000各省市商品住宅施工面积累计值(万平方米)北京天津辽宁河北山东-20-100102030各省市商品住宅施工面积累计增长(%)北京天津辽宁河北山东https:/ 沈阳热度同比涨三成https:/ 在津购房人群中北京人占比12.6%https:/ 其他热点城市房价表现平稳https:/ 天津二手房挂牌房源量明显高于其他城市城市分布来看，北京、天津的二手房挂牌房源量明显高于其他城市，其他省份中，省会城市的二手房挂牌房源量并无明显优势。https:/ 沈阳需求超过北京成为TOP1二手房访问量和新房类似，3月份为环渤海地区二手房访问量高峰时期。沈阳二手房访问量后来居上，3月份以后超过北京成为区域内需求量最高的城市。https:/ 天津占比13.5%环渤海地区中，北京的租房供应占据绝对优势，2019年1-7月租赁房源占整个地区的比值为55.1%，天津为13.5%，其余地区租赁房源占比较低。https:/ 以下租赁房源占比超七成，北京50-70 房源供应量相对占优。https:/ 中小户型是主流户型方面，环渤海重点城市中一居室的租赁房源供应占比42.2%，二居室占比38.7%，中小户型仍为主流；与面积相对应，天津一居室占比65.8%；沈阳、大连一居室供应占比近五成。https:/ 其余城市占比均不足10%租房需求方面，北京的租房需求占整体需求的20.3%，其次为青岛、沈阳、天津等城市，需求占比均不足10%。https:/ 20.3%青岛 9.5%沈阳 9.5%天津 8.4%济南 7.1%石家庄 5.8%大连 5.1%烟台 3.0%潍坊 2.7%唐山 2.2%其他城市26.4%2019年1-7月环渤海经济带租赁房源需求情况租金：环渤海地区中 北京月度平均租金97.7元/月2019年1-7月，环渤海地区中北京的月度平均租金在97.7元/月，秦皇岛租金63.6元/月，天津为41.4元/月。20个城市的月度平均租金在20元/月以下。https:/ 排名第八https:/ 环渤海的联动性有望加强大连烟台海底隧道，长达123公里的隧道将连接北部大连市和东海岸的烟台市。设计全长123公里的跨海通道两端，分别是辽宁大连和山东烟台。这一跨度也将使得渤海海峡跨海通道远超日本青函海底隧道（约54公里）、英吉利海峡海底隧道（约51公里），成为世界最长的海底隧道。大连烟台海底隧道建成后从大连到烟台最多只需要40分钟。计划“十三五”时期开工建设，建设总工期需要10年。展望2：山东将在环渤海发展中得到更快发展2017年山东省印发的关于环渤海地区合作发展纲要的实施意见提出，到2020年，与其他六省(区、市)的合作机制基本形成，在基础设施互联互通、生态环境联防联治、产业发展协同协作等领域的合作取得突破性进展。与京津冀协同发展的动力明显增强，主动承接一批高端项目转移，助推经济发展和产业转型。展望3：环渤海发展的加速 有望提升天津、唐山的吸引力一直以来，天津和河北的城市在“京津冀城市群”的存在感不强，而环渤海的发展，有利于充分发挥两地优势，并和山东、辽宁地区形成互补联动。目前唐山市与天津滨海新区将加强优势产业合作对接，促进科技成果转化，形成关联紧密的区域产业链和区域产业集群，合力打造高水平的现代制造业和研发转化基地；加强港口战略合作和物流服务合作，提升区域整体对外对内开放水平，共同建设北方国际航运中心和国际物流中心；优化区域内的各种资源配置，增进地区间投资增长，推动形成健康、统一、开放、有序的大市场。展望4：房企加大对环渤海布局，未来的楼市潜力明显随着房地产调控不断升化，更多房企对于城市群的关注明显上升，包括粤港澳大湾区、长三角、环渤海都是房企关注的焦点。也意味着更多的房企看好环渤海经济圈的未来发展，从而进行区域战略布局。分城市群来看，2019年上半年目前长三角地区热度依旧，中西部土地市场有所降温。头部房企环渤海同比增长15.6%，主要受城市群周边热点二线以及三四线城市拿地金额大幅增长所致。排名房地产企业拿地金额（亿元）拿地面积（万平方米）1新城控股1483362融创中国1442873碧桂园1404324万科1271415京投发展98466金地集团89817龙湖集团75868荣盛发展712229旭辉集团668710中骏集团64802019年上半年环渤海地区房地产企业拿地金额TOP10https:/ 安居客房产研究院，且引用、转载不得悖于本报告原意或引起消费者误解。未经授权使用本报告的相关商业行为都将违反中华人民共和国著作权和其他法律法规以及有关国际公约的规定。4.免责条款：本报告内容由58安居客房产研究院整理制作，文中观点系本机构结合相关信息数据和行业经验所述，力求公正、客观的为用户和市场提供更多信息参考。因受数据获取资源的局限性以及信息数据时效性的限制，报告中所述的资料、观点及推测仅反映本报告初次公开发布时的意见，任何机构或个人援引或基于上述数据所采取的任何行为所造成的法律后果以及引发的争议皆由行为人自行承担。本公司对此不承担任何担保或保证责任。报告中的任何表述，均应从严格经济学意义上理解，并不含有任何道德、政治偏见或其他偏见，用户也不应该从这些角度加以解读，本公司对任何基于这些偏见角度理解所可能引起的后果不承担任何责任，并保留采取行动保护自身权益的一切权利。报告说明扫码关注：金融干货精选获取更多干货资料