2018年1~12月房地产行业数据点评：销售反弹收官投资逐步回落-20190122-华泰证券-12页.pdf

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 证券研究报告证券研究报告行业研究/行业月报 2019年01月22日 房地产 增持（维持）韩笑韩笑 执业证书编号：S0570518010002 研究员 林正衡林正衡 021-28972087 联系人 1绿地控股绿地控股(600606,买入买入):规模质量双提规模质量双提升，多元业务共协同升，多元业务共协同2019.01 2房地产房地产:房贷利率拐点确立，助力行业景房贷利率拐点确立，助力行业景气托底气托底2019.01 3房地产房地产:流动性及政策双改善，积极因素流动性及政策双改善，积极因素如期兑现如期兑现2019.01 资料来源：Wind 销售反弹收官销售反弹收官，投资逐步回落投资逐步回落 2018 年 1-12 月房地产行业数据点评 核心观点核心观点 2018 年末房企加速推盘冲量，销售增速在年末有所反弹，面积和金额皆实现正增长收官，诸多指标创下历史新高。销售的反弹也带动新开工继续保持高位增长，而投资则缓步下行。我们认为 2019 年行业将在调整中前行，预计销售和投资都会出现回落，结合我国目前内外经济压力以及因城施策的思路，预计 2019 年政策边际宽松仍可期待，而也将带来地产板块的估值修复机遇。开发投资全年超预期收官开发投资全年超预期收官，未来大概率逐步回落，未来大概率逐步回落 2018 年全年的投资增速超我们年初预期，其中核心原因还是来自于拿地费用的大幅增长，我们估算 2018 年房地产投资中拿地费用占比约 30%，为近年新高，但随着未来房企融资渠道高压、去化下降，我们认为拿地费用如此高的增速不可持续，随着土地投资前期滞后确认效应的走弱叠加当期投资增速的回落，预计房地产投资增速逐步回落是大势所趋。年末年末销售增速有所反弹，看好一二线城市的弹性修复销售增速有所反弹，看好一二线城市的弹性修复 2018 年年底销售增速有所反弹，全国商品房销售面积和金额再创历史新高，我们认为 2018 主流房企高增长和高目标的考核压力下，年末销售冲量动力不减，新开工和推盘节奏的加大在一定程度上对冲了销售去化率的下行，但 2019 年市场景气度的下滑在所难免。总体来看，我们认为限价博弈的转变有望引导房企由严格限价下被动的快周转转向限价放松所带来的主动快周转，同时行业下行压力下，我们有理由期待政策对市场直接干预力度减弱，相对而言，我们更看好一二线城市的修复弹性。到位资金累计增速收窄，到位资金累计增速收窄，继续看好融资集中度提升继续看好融资集中度提升 2018 年房企到位资金同比增长 6.4%，增速有所收窄。我们在去年二季度强调货币政策转向，2018 年以来的连续降准进一步强化货币政策的宽松。根据华泰宏观团队观点，随着 2019 逆周期调节空间的提升，货币政策有望转向数量和价格的双宽松。我们认为宽信用不直接对房地产融资链条带来刺激，但是融资成本下移对房企融资产生间接影响，全国排名前列的房企融资改善空间更加凸显。此外 2018 年 12 月全国首套房贷利率出现 2 年多以来的首次拐点，同时资金成本改善带动银行按揭配置意愿提升，销售增速靠前的龙头房企有望间接受益于销售回流的加快。2019 行业基本面在行业基本面在调整中前行，看好政策边际放松带来的估值修复机遇调整中前行，看好政策边际放松带来的估值修复机遇 2018 年末房企加速推盘冲量，销售增速在年末有所反弹，面积和金额皆实现正增长收官，诸多指标创下历史新高。销售的反弹也带动新开工继续保持高位增长，而投资则缓步下行。我们认为 2019 年行业将在调整中前行，预计销售和投资都会出现回落，结合我国目前内外经济压力以及因城施策的思路，预计 2019 年政策边际宽松仍可期待，而也将带来地产板块的估值修复机遇。建议关注：（1）具备强融资能力和 ROE 突破潜力的龙头房企（万科、华侨城等）；（2）享受成长弹性和边际催化的企业（荣盛发展等）；（3）享受长三角一体化等城镇化区域红利的企业。风险提示：需求和杠杆空间后继乏力，行业下行超预期；部分房企存在资金链风险；若宏观经济超预期下行，不排除调控政策出现放松的可能。(44)(33)(22)(11)018/0118/0318/0518/0718/0918/11(%)房地产 沪深300 一年内行业一年内行业走势图走势图 相关研究相关研究 行业行业评级：评级：行业研究/行业月报|2019 年 01 月 22 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 正文目录正文目录 开发投资增速回落，新开工增速创年内新高.4 开发投资单月略有回落，全年超预期收官.4 年末补库存意愿有所回升，土地成交价款当月增速创 4 月以来新低.4 新开工面积累计增速创年内新高.5 销售面积当月增速转正，全年微涨收官.7 到位资金累计增速收窄，当月增速继 4 月后再次转负.9 风险提示.11 图表目录图表目录 图表 1：全国房地产开发投资累计完成额（万亿元）.4 图表 2：全国房地产开发投资当月完成额（亿元）.4 图表 3：全国住宅开发投资累计完成额（万亿元）.4 图表 4：全国住宅开发投资当月完成额（亿元）.4 图表 5：全国房地产开发企业土地购置面积累计值（亿平）.5 图表 6：全国房地产开发企业土地购置面积当月值（万平）.5 图表 7：全国房地产开发企业土地成交价款累计值（亿元）.5 图表 8：全国房地产开发企业土地成交价款当月值（亿元）.5 图表 9：全国房屋新开工面积累计值（亿平）.6 图表 10：全国房屋新开工面积当月值（万平）.6 图表 11：全国住宅新开工面积累计值（亿平）.6 图表 12：全国住宅新开工面积当月值（万平）.6 图表 13：全国房屋施工面积累计值（亿平）.6 图表 14：全国房屋竣工面积累计值（亿平）.6 图表 15：全国商品房销售面积累计值（亿平）.7 图表 16：全国商品房销售面积当月值（万平）.7 图表 17：全国商品住宅销售面积累计值（亿平）.7 图表 18：全国商品住宅销售面积当月值（万平）.7 图表 19：全国商品房销售金额累计值（万亿）.8 图表 20：全国商品房销售金额当月值（亿）.8 图表 21：全国商品住宅销售金额累计值（万亿）.8 图表 22：全国商品住宅销售金额当月值（亿）.8 图表 23：商品房待售面积及去化周期.8 图表 24：房地产开发企业到位资金（万亿元）.9 图表 25：房地产开发企业到位资金（亿元）.9 图表 26：房地产开发到位资金中国内贷款累计值（万亿元）.9 图表 27：房地产开发到位资金中国内贷款当月值（亿元）.9 图表 28：房地产开发到位资金中自筹资金累计值（万亿元）.10 行业研究/行业月报|2019 年 01 月 22 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 3 图表 29：房地产开发到位资金中自筹资金当月值（亿元）.10 图表 30：房地产开发到位资金中定金及预收款累计值（万亿元）.10 图表 31：房地产开发到位资金中定金及预收款累计值（亿元）.10 图表 32：房地产开发到位资金中个人按揭贷款累计值（万亿元）.10 图表 33：房地产开发到位资金中个人按揭贷款当月值（亿元）.10 行业研究/行业月报|2019 年 01 月 22 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 4 开发投资增速开发投资增速回落回落，新开工增速创年内新高新开工增速创年内新高 开发投资开发投资单月略有回落，全年超预期收官单月略有回落，全年超预期收官 2018 年 1-12 月全国房地产开发投资累计完成额为 12.03 万亿元，同比上涨 9.5%，增速较 1-11 月下跌 0.1 个百分点；其中住宅开发投资累计完成额为 8.52 万亿元，同比上涨13.4%，增速较 1-11 月下跌 0.2 个百分点。2018年12月全国房地产开发投资完成额为1.02万亿元，环比下跌5.4%，同比上涨8.2%。12 月全国住宅开发投资完成额为 0.72 万亿元，环比下跌 6.4%，同比上涨 10.6%。2018 年全年的投资增速超我们年初预期，其中核心原因还是来自于拿地费用的大幅增长，我们估算 2018 年房地产投资中拿地费用占比约 30%，为近年新高，但随着未来房企融资渠道高压、去化下降，我们认为拿地费用如此高的增速不可持续，预计房地产投资增速逐步回落是大势所趋。图表图表1：全国房地产开发投资累计完成额（万亿元）全国房地产开发投资累计完成额（万亿元）图表图表2：全国房地产开发投资当月完成额（亿元）全国房地产开发投资当月完成额（亿元）资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表3：全国住宅开发投资累计完成额（万亿元）全国住宅开发投资累计完成额（万亿元）图表图表4：全国住宅开发投资当月完成额（亿元）全国住宅开发投资当月完成额（亿元）资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 年末补库存意愿有所回升年末补库存意愿有所回升，土地成交价款当月增速创土地成交价款当月增速创 4 月以来新低月以来新低 2018 年 1-12 月全国房地产开发企业土地购置面积为 2.91 亿平，同比上涨 14.2%，增速较 1-11 月下跌 0.1 个百分点。1-12 月土地成交价款为 1.61 万亿元，同比上涨 18.0%，增速较 1-11 月回落 1.8 个百分点。19.8%10.5%1.0%6.9%7.0%9.5%0%5%10%15%20%25%02468101214201320142015201620172018房地产开发投资累计完成额 累计同比-5.36%8.17%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002018/062018/082018/102018/12房地产开发投资当月完成额 当月环比 当月同比 19.4%9.2%0.4%6.4%9.4%13.4%0%5%10%15%20%25%0123456789201320142015201620172018住宅开发投资累计完成额 累计同比-6.42%10.62%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%02,0004,0006,0008,00010,00012,0002018/062018/082018/102018/12住宅开发投资当月完成额 当月环比 行业研究/行业月报|2019 年 01 月 22 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 5 2018 年 12 月土地购置面积为 3,816.37 万平，环比上涨 13.5%，同比上涨 13.9%。12 月土地成交价款为 2,355.64 亿元，环比上涨 14.8%，同比上涨 6.7%。1-12 月土地购置面积和土地成交价款增速继续回落，其中土地成交价款当月增速创 4 月以来新低；考虑到 10-11 月土地购置费增速调整加快（累计增速回落幅度均在 3pct 左右），土地投资前期滞后确认效应的走弱叠加当期投资增速的回落，未来短期土地购置费增速预期延续加速调整。图表图表5：全国房地产开发企业土地购置面积累计值（亿平）全国房地产开发企业土地购置面积累计值（亿平）图表图表6：全国房地产开发企业土地购置面积当月值（万平）全国房地产开发企业土地购置面积当月值（万平）资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表7：全国房地产开发企业土地成交价款累计值（亿元）全国房地产开发企业土地成交价款累计值（亿元）图表图表8：全国房地产开发企业土地成交价款当月值（亿元）全国房地产开发企业土地成交价款当月值（亿元）资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 新开工面积累计增速新开工面积累计增速创年内新高创年内新高 2018 年 1-12 月全国房屋新开工面积为 20.93 亿平，同比上涨 17.2%，增速较 1-11 月上涨 0.4 个百分点。其中住宅新开工面积为 15.34 亿平，同比上涨 19.7%，增速较 1-11 月上涨 0.4 个百分点。2018 年 12 月全国房屋新开工面积为 2.04 亿平，环比上涨 1.5%，同比上涨 20.5%。12月全国住宅新开工面积为 1.48 亿平，环比上涨 1.1%，同比上涨 23.4%。我们认为房企资金链对销售回款依赖度的提升叠加年末销售额冲量共同推升新开工增速，1-12 月新开工增速较 1-11 月提高 0.4pct；业绩考核压力下年末竣工结转节奏加快，1-12月竣工同比降幅较 1-11 月收窄 4.5pct；“快开工、慢竣工”的主流周转模式下，1-12 月施工面积增速依然较 1-11 月提高 0.5pct；短期施工投资有望企稳，为开发投资提供阶段性支撑。8.8%-14.0%-31.7%-3.4%15.8%14.2%-40%-30%-20%-10%0%10%20%012345201320142015201620172018本年土地购置面积累计值 累计同比 13.48%13.92%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5002018/062018/082018/102018/12本年土地购置面积当月值 当月环比 当月同比 33.9%1.0%-23.9%19.8%49.4%18.0%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%03,0006,0009,00012,00015,000201320142015201620172018本年土地成交价款累计值 累计同比 14.83%6.70%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05001,0001,5002,0002,5002018/062018/082018/102018/12土地成交价款当月额 当月环比 当月同比 行业研究/行业月报|2019 年 01 月 22 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 6 图表图表9：全国房屋新开工面积累计值（亿平）全国房屋新开工面积累计值（亿平）图表图表10：全国房屋新开工面积当月值（万平）全国房屋新开工面积当月值（万平）资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表11：全国住宅新开工面积累计值（亿平）全国住宅新开工面积累计值（亿平）图表图表12：全国住宅新开工面积当月值（万平）全国住宅新开工面积当月值（万平）资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 2018 年 1-12 月全国房屋施工面积为 82.23 亿平，同比上涨 5.2%，增速较 1-11 月上涨 2.2个百分点。1-12 月全国房屋竣工面积为 9.36 亿平，同比下降 7.8%，降幅较 1-11 月扩大3.4 个百分点。图表图表13：全国房屋施工面积累计值（亿平）全国房屋施工面积累计值（亿平）图表图表14：全国房屋竣工面积累计值（亿平）全国房屋竣工面积累计值（亿平）资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 13.5%-10.7%-14.0%8.1%7.0%17.2%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%0510152025201320142015201620172018房屋新开工面积累计值 累计同比 1.52%20.46%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%05,00010,00015,00020,00025,0002018/062018/082018/102018/12当月新开工面积 当月环比 当月同比 11.6%-14.4%-14.6%8.7%10.5%19.7%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%024681012141618201320142015201620172018住宅新开工面积累计值 累计同比 1.07%23.39%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%05,00010,00015,00020,0002018/062018/082018/102018/12当月住宅新开工面积 当月环比 当月同比 16.1%9.2%1.3%3.2%3.0%5.2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0102030405060708090201320142015201620172018房屋施工面积累计值 累计同比 2.0%5.9%-6.9%6.1%-4.4%-7.8%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%024681012201320142015201620172018房屋竣工面积累计值 累计同比 行业研究/行业月报|2019 年 01 月 22 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 7 销售面积销售面积当月增速转正，全年微涨收官当月增速转正，全年微涨收官 2018 年 1-12 月全国商品房销售面积为 17.17 亿平，同比上涨 1.3%，增速较 1-11 月上涨0.1 个百分点；其中，商品住宅销售面积为 14.79 亿平，同比上涨 2.2%，增速较 1-11 月上涨 0.1 个百分点。2018 年 12 月全国商品房销售面积为 2.31 亿平，环比上涨 48.8%，同比上涨 0.9%；其中，商品住宅销售面积为 1.92 亿平，环比上涨 44.7%，同比上涨 2.5%。图表图表15：全国商品房销售面积累计值（亿平）全国商品房销售面积累计值（亿平）图表图表16：全国商品房销售面积当月值（万平）全国商品房销售面积当月值（万平）资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表17：全国商品住宅销售面积累计值（亿平）全国商品住宅销售面积累计值（亿平）图表图表18：全国商品住宅销售面积当月值（万平）全国商品住宅销售面积当月值（万平）资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 2018 年 1-12 月全国商品房销售金额为 15.00 万亿元，同比上涨 12.2%，增速较 1-11 月上涨 0.1 个百分点；其中，商品住宅销售金额为 12.64 万亿元，同比上涨 14.7%，增速较1-11 月下跌 0.2 个百分点。2018 年 12 月全国商品房销售金额为 2.05 万亿元，环比上涨 50.5%，同比上涨 12.3%；其中，商品住宅销售金额为 1.64 万亿元，环比上涨 41.9%，同比上涨 14.7%。2018年年底销售增速有所反弹，全国商品房销售面积和金额再创历史新高，我们认为 2018主流房企高增长和高目标的考核压力下，年末销售冲量动力不减，新开工和推盘节奏的加大在一定程度上对冲了销售去化率的下行，但 2019 年市场景气度的下滑在所难免。总体来看，我们认为限价博弈的转变有望引导房企由严格限价下被动的快周转转向限价放松所带来的主动快周转，同时行业下行压力下，我们有理由期待政策对市场直接干预力度减弱，相对而言，我们更看好一二线城市的修复弹性。17.3%-7.6%6.5%22.5%7.7%1.3%-10%-5%0%5%10%15%20%25%02468101214161820201320142015201620172018商品房销售面积累计值 累计同比 48.83%0.92%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,0002018/062018/082018/102018/12当月商品房销售面积 当月环比 当月同比 17.5%-9.1%6.9%22.4%5.3%2.2%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%0246810121416201320142015201620172018商品住宅销售面积累计值 累计同比 44.67%2.47%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%05,00010,00015,00020,00025,0002018/062018/082018/102018/12当月商品住宅销售面积 当月环比 当月同比 行业研究/行业月报|2019 年 01 月 22 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 8 图表图表19：全国商品房销售金额累计值（万亿）全国商品房销售金额累计值（万亿）图表图表20：全国商品房销售金额当月值（亿）全国商品房销售金额当月值（亿）资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 图表图表21：全国商品住宅销售金额累计值（万亿）全国商品住宅销售金额累计值（万亿）图表图表22：全国商品住宅销售金额当月值（亿）全国商品住宅销售金额当月值（亿）资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 2018 年 12 月末全国商品房待售面积 5.24 亿平，较 11 月末减少 213 万平；其中，住宅待售面积为 2.51 亿平，较 11 月末减少 393 万平。2018 年 12 月末商品房待售面积去化周期为 3.00 个月，较 11 月末减少 0.42 个月。图表图表23：商品房待售面积及去化周期商品房待售面积及去化周期 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 26.3%-6.3%14.4%34.8%13.7%12.2%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%0246810121416201320142015201620172018商品房销售额累计值 累计同比 50.54%12.32%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%05,00010,00015,00020,00025,0002018/062018/082018/102018/12商品房销售额当月值 当月环比 当月同比 26.6%-7.8%16.6%36.1%11.3%14.7%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%02468101214201320142015201620172018商品住宅销售额累计值 累计同比 41.87%14.65%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,0002018/062018/082018/102018/12商品住宅销售额当月值 当月环比 当月同比 012345678010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,0002013/02 2013/09 2014/05 2014/12 2015/08 2016/04 2016/11 2017/07 2018/03 2018/10商品房待售面积（万平，左轴）去化周期（月，右轴）行业研究/行业月报|2019 年 01 月 22 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 9 到位资金到位资金累计增速收窄，当月增速继累计增速收窄，当月增速继 4 月后再次转负月后再次转负 2018 年 1-12 月房地产开发企业到位资金为 16.60 万亿元，同比上涨 6.4%，增速较 1-11月下跌 1.2 个百分点。2018 年 12 月到位资金为 1.59 万亿元，环比上涨 10.0%，同比下跌 4.1%。图表图表24：房地产开发企业到位资金（万亿元）房地产开发企业到位资金（万亿元）图表图表25：房地产开发企业到位资金（亿元）房地产开发企业到位资金（亿元）资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 拆分到位资金的主要构成：2018 年 1-12 月房地产开发企业到位资金中，国内贷款为 2.40 万亿元，同比下降 4.9%，降幅较1-11月减少1.2个百分点。2018年12月国内贷款为2,197.51亿元，环比上涨5.6%，同比下跌 15.2%。图表图表26：房地产开发到位资金中国内贷款累计值（万亿元）房地产开发到位资金中国内贷款累计值（万亿元）图表图表27：房地产开发到位资金中国内贷款当月值（亿元）房地产开发到位资金中国内贷款当月值（亿元）资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 2018 年 1-12 月房地产开发企业到位资金中，自筹资金为 5.58 万亿元，同比上涨 9.8%，增速较1-11月下跌0.3个百分点。2018年12月自筹资金为5,212.29亿元，环比上涨2.1%，同比上涨 6.9%。26.50%-0.11%2.63%15.18%8.21%6.35%-5%0%5%10%15%20%25%30%024681012141618201320142015201620172018房地产开发资金累计值 累计同比 10.01%-4.09%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0002018/062018/082018/102018/12房地产开发资金当月值 当月环比 当月同比 33.10%8.00%-4.80%6.40%17.30%-4.90%-10%0%10%20%30%40%0123201320142015201620172018房地产开发资金中国内贷款累计值 累计同比 5.61%-15.24%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%05001,0001,5002,0002,5002018/062018/072018/082018/092018/102018/112018/12国内贷款当月值 当月环比 当月同比 行业研究/行业月报|2019 年 01 月 22 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 10 图表图表28：房地产开发到位资金中自筹资金累计值（万亿元）房地产开发到位资金中自筹资金累计值（万亿元）图表图表29：房地产开发到位资金中自筹资金当月值（亿元）房地产开发到位资金中自筹资金当月值（亿元）资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 2018年1-12月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为5.54万亿元，同比上涨13.8%，增速较 1-11 月下跌 1.9 个百分点。2018 年 12 月定金及预收款为 5,867.31 亿元，环比上涨 27.32%，同比下跌 0.2%。图表图表30：房地产开发到位资金中定金及预收款累计值（万亿元）房地产开发到位资金中定金及预收款累计值（万亿元）图表图表31：房地产开发到位资金中定金及预收款累计值（亿元）房地产开发到位资金中定金及预收款累计值（亿元）资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 2018 年 1-12 月房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款累计值为 2.37 万亿元，同比下降 0.8%，降幅较 1-11 月下跌 0.1 个百分点。2018 年 12 月个人按揭贷款为 2,286.02亿元，环比上涨 13.6%，同比下跌 0.4%。图表图表32：房地产开发到位资金中个人按揭贷款累计值（万亿元）房地产开发到位资金中个人按揭贷款累计值（万亿元）图表图表33：房地产开发到位资金中个人按揭贷款当月值（亿元）房地产开发到位资金中个人按揭贷款当月值（亿元）资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 资料来源：国家统计局，华泰证券研究所 21.30%6.30%-2.70%0.20%3.50%9.75%-5%0%5%10%15%20%25%0123456201320142015201620172018房地产开发资金中自筹资金累计值 累计同比 2.07%6.91%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002018/062018/072018/082018/092018/102018/112018/12自筹资金当月额 当月环比 当月同比 29.90%-12.40%7.50%29.00%16.10%13.81%-20%-10%0%10%20%30%40%0123456201320142015201620172018房地产开发资金中定金及预收款累计值 累计同比 27.32%-0.17%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0002018/062018/072018/082018/092018/102018/112018/12定金及预收款当月额 当月环比 当月同比 33.30%-2.60%21.90%46.50%-2.00%-0.80%-10%0%10%20%30%40%50%0123201320142015201620172018房地产开发资金中个人按揭贷款累计值 累计同比 13.62%-0.37%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%05001,0001,5002,0002,5002018/06 2018/07 2018/08 2018/09 2018/10 2018/11 2018/12个人按揭贷款当月额 当月环比 当月同比 行业研究/行业月报|2019 年 01 月 22 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 11 我们在去年二季度强调货币政策转向，2018 年以来的连续降准，尤其是 2019 年初的全面降准进一步强化货币政策的宽松。根据华泰宏观团队观点，随着 2019 逆周期调节空间的提升，货币政策有望转向数量和价格的双宽松。我们认为宽信用不直接对房地产融资链条带来刺激，但是融资成本下移对房企融资产生间接影响，全国排名前列的房企融资改善空间更加凸显。此外 2018 年 12 月全国首套房贷利率出现 2 年多以来的首次拐点，同时资金成本改善带动银行按揭配置意愿提升，销售增速靠前的龙头房企有望间接受益于销售回流的加快。未来融资集中度有望进一步提升。2018 年末房企加速推盘冲量，销售增速在年末有所反弹，面积和金额皆实现正增长收官，诸多指标创下历史新高。销售的反弹也带动新开工继续保持高位增长，而投资则缓步下行。我们认为 2019 年行业将在调整中前行，预计销售和投资都会出现回落，结合我国目前内外经济压力以及因城施策的思路，预计 2019 年政策边际宽松仍可期待，而也将带来地产板块的估值修复机遇。建议关注：（1）具备强融资能力和 ROE 突破潜力的龙头房企（万科、华侨城等）；（2）享受成长弹性和边际催化的企业（荣盛发展等）；（3）享受长三角一体化等城镇化区域红利的企业。风险提示风险提示 行业下行风险：若调控政策未出现较大力度放松，行业经历 2008 年以来最长上行周期后，需求存在一定透支，叠加居民加杠杆空间和能力的收窄，本轮下行期的持续时间和程度存在超出预期的可能，使得行业销售、投资增速低于我们预期。房企经营风险：房地产行业融资环境暂未出现明显放松的迹象，销售下行可能导致部分房企资金链面临更大压力，不排除部分房企出现经营困难等问题。行业上行风险：若宏观经济出现超预期下行，不排除调控政策出现放松的可能。虽然我国居民加杠杆的空间和能力明显不及 2015 年，但加杠杆的天花板具有不确定性。参考历史上调控政策放松时期的量价变化，短期内需求出现较大幅度反弹的可能性仍然存在，从而使得行业销售、投资增速高于我们预期。行业研究/行业月报|2019 年 01 月 22 日 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 12 免责申明免责申明 本报告仅供华泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）客户使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期，本公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成所述证券的买卖出价或征价。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本公司及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为之提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华泰证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权力。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。本公司具有中国证监会核准的“证券投资咨询”业务资格，经营许可证编号为：91320000704041011J。全资子公司华泰金融控股（香港）有限公司具有香港证监会核准的“就证券提供意见”业务资格，经营许可证编号为：AOK809 版权所有 2019 年华泰证券股份有限公司 评级说明评级说明 行业评级体系行业评级体系 公司评级体系公司评级体系 报告发布日后的 6个月内的行业涨跌幅相对同期的沪深 300指数的涨跌幅为基准；投资建议的评级标准 报告发布日后的6个月内的公司涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准；投资建议的评级标准 增持行业股票指数超越基准 买入股价超越基准 20%以上 中性行业股票指数基本与基准持平 增持股价超越基准 5%-20%减持行业股票指数明显弱于基准 中性股价相对基准波动在-5%5%之间 减持股价弱于基准 5%-20%卖出股价弱于基准 20%以上 华泰证券研究华泰证券研究 南京南京 北京北京 南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼/邮政编码：210019 北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层 邮政编码：100032 电话：86 25 83389999/传真：86 25 83387521 电话：86 10 63211166/传真：86 10 63211275 电子邮件：ht- 电子邮件：ht- 深圳深圳 上海上海 深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼/邮政编码：518017 上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼/邮政编码：200120 电话：86 755 82493932/传真：86 755 82492062 电话：86 21 28972098/传真：86 21 28972068 电子邮件：ht- 电子邮件：ht- 扫码关注：金融干货精选获取更多干货资料