谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准1证券研究报告行业研究/行业月报2019年01月22日房地产增持（维持）韩笑执业证书编号：S0570518010002研究员hanxiao012792@htsc.com林正衡021-28972087联系人linzhengheng@htsc.com1《绿地控股(600606,买入):规模质量双提升，多元业务共协同》2019.012《房地产:房贷利率拐点确立，助力行业景气托底》2019.013《房地产:流动性及政策双改善，积极因素如期兑现》2019.01资料来源：Wind销售反弹收官，投资逐步回落2018年1-12月房地产行业数据点评核心观点2018年末房企加速推盘冲量，销售增速在年末有所反弹，面积和金额皆实现正增长收官，诸多指标创下历史新高。销售的反弹也带动新开工继续保持高位增长，而投资则缓步下行。我们认为2019年行业将在调整中前行，预计销售和投资都会出现回落，结合我国目前内外经济压力以及因城施策的思路，预计2019年政策边际宽松仍可期待，而也将带来地产板块的估值修复机遇。开发投资全年超预期收官，未来大概率逐步回落2018年全年的投资增速超我们年初预期，其中核心原因还是来自于拿地费用的大幅增长，我们估算2018年房地产投资中拿地费用占比约30%，为近年新高，但随着未来房企融资渠道高压、去化下降，我们认为拿地费用如此高的增速不可持续，随着土地投资前期滞后确认效应的走弱叠加当期投资增速的回落，预计房地产投资增速逐步回落是大势所趋。年末销售增速有所反弹，看好一二线城市的弹性修复2018年年底销售增速有所反弹，全国商品房销售面积和金额再创历史新高，我们认为2018主流房企高增长和高目标的考核压力下，年末销售冲量动力不减，新开工和推盘节奏的加大在一定程度上对冲了销售去化率的下行，但2019年市场景气度的下滑在所难免。总体来看，我们认为限价博弈的转变有望引导房企由严格限价下被动的快周转转向限价放松所带来的主动快周转，同时行业下行压力下，我们有理由期待政策对市场直接干预力度减弱，相对而言，我们更看好一二线城市的修复弹性。到位资金累计增速收窄，继续看好融资集中度提升2018年房企到位资金同比增长6.4%，增速有所收窄。我们在去年二季度强调货币政策转向，2018年以来的连续降准进一步强化货币政策的宽松。根据华泰宏观团队观点，随着2019逆周期调节空间的提升，货币政策有望转向数量和价格的双宽松。我们认为宽信用不直接对房地产融资链条带来刺激，但是融资成本下移对房企融资产生间接影响，全国排名前列的房企融资改善空间...
