8月房地产行业融资情况概述：吹尽狂沙始到金-20190918-中信建投-14页.pdf

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告行业动态证券研究报告行业动态 吹尽狂沙始到金8 月房地产行业融资情况概述 吹尽狂沙始到金8 月房地产行业融资情况概述 房企资金端整体延续放缓态势。房企资金端整体延续放缓态势。8 月到位资金 13,924 亿元，同比-6pct，单月增速较 7 月下降。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比-5.0pct、+16.3pct、-20.3pct、-5.9pct，销售回款支撑房地产开发到位资金提升。8 月房企资金端整体延续放缓态势，一方面融资渠道全面收紧，监管升级，自筹资金端同比下滑明显，但销售增速反弹超预期，定金及预收款增速大幅上升，仍存在一定支撑。8 月融资渠道全面收紧，发行量较月融资渠道全面收紧，发行量较 7 月回落。月回落。从 23 号文出台，房地产信托收紧，到境外发债受限，再到银行专项检查，房地产融资调控升级加码，至此，银行信贷、信托、境内外融资渠道全面收紧，下半年土地市场或将降温，带动房地产投资增速下行。房企面临偿债高峰，资金压力进一步加大，行业格局也将持续分化。8 月房企融资总额 754 亿元，同比减少 35%，环比减少 4%，目前发债尚且顺畅。2019 年 1-8 月，房企海外债发行规模为 461.3 亿元，接近 2018年全年水平，同比增长 34.97%，再创同期历史新高。7 月 12 日发改委出台境外发债新规，部分房企境外发债渠道被切断，未来发行规模将有所放缓。8 月海外债发行规模为 14 亿美元，环比下降 81.11%，发行期限提升至 5.8 年，随着 8 月美元兑人民币汇率破 7，房企借新还旧成本将继续上行，依赖境外债融资的房企财务负担加重，但在境内融资渠道不断收紧，偿债高峰来临的当下，部分房企不得不转向海外发债融资，以高息债置换到期债务。8 月房地产信托遇冷，环比下降三成。月房地产信托遇冷，环比下降三成。5 月以来政策调控持续加码，8 月监管升级影响显现，房地产信托降温显著，募集资金 616亿元，环比下滑 19.1%，占所有产品发行总额的 35.8%，较 7 月下降 16 个百分点。房企前端拿地将受到一定影响，预计对以非标融资为主的房企冲击更大。今后银保监会会将对信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作，预计未来增速会持续下滑。融资成本上行，龙头企业优势依然显著。融资成本上行，龙头企业优势依然显著。融资成本普遍回升，主流房企融资成本可控上行。龙头房企凭借规模优势和稳健的经营风格，优势依然显著。维持维持 买入买入 江宇辉江宇辉 18621759430 执业证书编号：S1440517120002 研究助理：黄啸天研究助理：黄啸天 发布日期：2019 年 09 月 18 日 市场表现市场表现 相关研究报告相关研究报告-33%-23%-13%-3%7%2018/5/152018/6/152018/7/152018/8/152018/9/152018/10/152018/11/152018/12/152019/1/152019/2/152019/3/152019/4/15房地产开发沪深300房地产 房地产 1 房地产房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 房地产融资概述房地产融资概述 1-8 月房地产开发企业到位资金 113,724 亿元，同比+6.6pct，增速较 1-7 月-0.4pct，到位资金增速小幅下滑。8 月到位资金 13,924 亿元，同比-6pct，单月增速较 7 月下降。其中，1-7 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+9.8pct、+3.1pct、+8.3pct、+11.8pct，增速较 1-7 月分别+0.3pct、+0.3pct、-1.3pct、+0.5pct。8 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比-5.0pct、+16.3pct、-20.3pct、-5.9pct。从资金来源结构上看，1-8 月国内贷款累计占比不断下滑，由 1-2 月的 20.3%降至 15.2%，定金及预收款和个人按揭贷款累计占比稳步提升，分别由 1-2 月的 30.1%和 14.1%升至 33.7%和 15.3%，合计占比 49.0%，1-8 月自筹资金占比 31.7%，较 1-7 月+0.6pct。8 月房企资金端整体延续放缓态势，一方面融资渠道全面收紧，监管升级，自筹资金端同比下滑明显，但销售增速反弹超预期，定金及预收款增速大幅上升，仍存在一定支撑。图图表表 1：房房地产开发企业到位资金地产开发企业到位资金统计统计 图图表表 2：房地产房地产开发开发企业资金来源企业资金来源结构结构 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 图图表表 3：房地产开发企业到位资金房地产开发企业到位资金中中国内贷款国内贷款统计统计 图图表表 4：房地产开发企业到位资金中房地产开发企业到位资金中自筹资金自筹资金统计统计 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 图图表表 5：房地产开发企业到位资金中房地产开发企业到位资金中定金及预收款统计定金及预收款统计 图图表表 6：房地产开发企业到位资金中房地产开发企业到位资金中个人按揭贷款统计个人按揭贷款统计 0246810121402000040000600008000010000012000014000016000018000017/0217/0417/0617/0817/1017/1218/0218/0418/0618/0818/1018/1219/0219/0419/0619/08房地产开发资金来源累计值累计同比（%）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%17/0217/0417/0617/0817/1017/1218/0218/0418/0618/0818/1018/1219/0219/0419/0619/08国内贷款利用外资自筹资金定金及预收款个人按揭贷款-10-5051015202505000100001500020000250003000017/0217/0417/0617/0817/1017/1218/0218/0418/0618/0818/1018/1219/0219/0419/0619/08国内贷款累计同比-20-15-10-5051015010000200003000040000500006000017/0217/0417/0617/0817/1017/1218/0218/0418/0618/0818/1018/1219/0219/0419/0619/08自筹资金累计同比 2 房地产房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 资料来源：统计局，中信建投证券研究发展部 房地产股权融资房地产股权融资 2016 年“930”新政出台之后，房地产股权融资收到严格把控，上市房企过去几年的再融资窗口逐渐关闭，再融资规模明显回落。2017 年股权融资规模降至 347 亿，2018 年大幅降至 110 亿，持续低迷。2019 年 1-8 月，大悦城和上海临港成功实施定增，分别募集资金 144.5 亿元和 161.1 亿元。8 月以来，在发债和信托融资渠道收紧的情况下，为缓解资金压力，房企转让房地产项目股权更加密集，预计后续房企将更多地通过出售项目股权来回笼资金。图图表表 7：房地产企业增发股数房地产企业增发股数 图图表表 8：房地产企业股权再融资规模房地产企业股权再融资规模 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 图图表表 9：2019 年年 1-7 月月房地产企业股权再融资明细房地产企业股权再融资明细 序号序号 公司简称公司简称 增发进度增发进度 增发价格（元）增发价格（元）增发数量（亿股）增发数量（亿股）增发募集资金（亿元）增发募集资金（亿元）1 上海临港 实施 20.56 7.8337 161.0615 2 大悦城 实施 6.84 21.1214 144.4703 3 新华联 证监会核准-4.9288-4 ST 新梅 证监会核准 3.88 13.8351-5 中航善达 国资委批准 7.6 3.9338-6 合肥城建 股东大会通过 7.14 13.8351-7 ST 新梅 股东大会通过 3.88-8 绿地控股 股东大会通过-1.45-051015202530010000200003000040000500006000017/0217/0417/0617/0817/1017/1218/0218/0418/0618/0818/1018/1219/0219/0419/0619/08定金及预收款累计同比（%）-10-5051015202505000100001500020000250003000017/0217/0417/0617/0817/1017/1218/0218/0418/0618/0818/1018/1219/0219/0419/0619/08个人按揭贷款累计同比（%）05010015020025030035040016/0116/0316/0516/0716/0916/1117/0117/0317/0517/0717/0917/1118/0118/0318/0518/0718/0918/1119/0119/0319/0519/07实际募集资金（亿元）05101520253016/0116/0316/0516/0716/0916/1117/0117/0317/0517/0717/0917/1118/0118/0318/0518/0718/0918/1119/0119/0319/0519/07实际增发股数（亿股）3 房地产房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 序号序号 公司简称公司简称 增发进度增发进度 增发价格（元）增发价格（元）增发数量（亿股）增发数量（亿股）增发募集资金（亿元）增发募集资金（亿元）9 万泽股份 股东大会通过-1.5668-10 京汉股份 股东大会通过-3.7961-11 天地源 股东大会通过-5.814-12 泰禾集团 股东大会通过-7.6205-13 荣盛发展 股东大会通过-2.5205-14 中洲控股 发审委通过-5.638-15 新城控股 发审委通过-13.3558-16 泛海控股 发审委通过-0.6337-17 数源科技 董事会预案 7.89-18 黑牡丹 董事会预案 7.275-资料来源：Wind、中信建投证券研究发展部 房地产债权融资房地产债权融资 总体概况 2019 年以来房企融资先松后紧，一季度信贷边际宽松，融资渠道通畅，出现融资高峰。伴随企业拿地加速，全国土地市场显著升温，地王频出，引发房价上涨预期，与“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标相违背，二季度监管发力，政策开始收紧，形势急转直下。5 月 17 日，银保监会出台 23 号文，强调商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资，整治融资乱象，释放房地产信托业务降温信号。5 月 31 日，市场消息称央行与证监会将暂停部分房企的债券及 ABS 产品融资；6 月融资收紧范围逐渐扩大，交易商协会通过窗口指导，暂缓部分地产商银行间市场的发债融资计划，公开发债渠道全面受限。6 月 13 日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上强调，必须正视一些地方房地产金融化的问题，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，预示着未来房地产调控将继续从紧。6 月房地产信托规模不降反增，超过 1000 亿元。7 月 4 日，银保监会开始对部分信托公司进行窗口指导；7 月 6 日，约谈警示部分房地产信托增长过快、增量过大的信托公司，要求控制房地产信托业务增量和增速。7月 11 日，市场传言光大信托和国投泰康信托暂停所有房地产类项目募集。境内融资不断收紧，海外发债也将受限。7 月 12 日，国家发改委发布 778 号文，规定房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务限制融资用途。7 月 29 日，央行在 2019 年下半年工作电视会议上强调房住不炒，合理控制房地产贷款投放，加强对流入房地产的资金管理和对高杠杆经营的大型房企融资行为的监管。7 月 30 日，中央政治局会议重申“房住不炒”，要求落实长效管理机制，首提不将房地产作为短期刺激经济的手段，明确了下半年房地产行业“房住不炒”的主基调。8 月初，银保监会发布关于开展 2019 年银行机构房地产业务专项检查的通知，决定在 32 个城市开展银行房地产业务专项检查工作，严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为，进 4 房地产房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 一步落实 23 号文。日前，银保监会下发信托 64 号文，坚决遏制信托规模无序扩张，严厉打击信托市场违法违规行为，下半年信托窗口指导及相应监管处置将成常态。二季度以来，从 23 号文出台，房地产信托收紧，到境外发债受限，再到银行专项检查，房地产融资调控升级加码，至此，银行信贷、信托、境内外融资渠道全面受阻，下半年土地市场或将降温，带动房地产投资增速下行。房企面临偿债高峰，资金压力进一步加大，行业格局也将持续分化。从发行总额来看，2019 年 1-8 月，房企融资总额为 8026 亿元，同比增长 36%，其中，境内发债 4992 亿元，同比增长 26%，占比 62%；境外发债 3034 亿元，同比增长 38%，占比由 2018 年下半年的 27%大幅攀升至 38%。监管部门密集调控收紧房企融资后，8 月房企融资总额 754 亿元，同比减少 35%，环比减少 4%。从发债利率来看，2019 年 1-8 月，境内公司债、中票、短融、定向工具发行利率分别为 5.48%、3.98%、3.91%、4.04%；2018 年下半年以来，房企海外发债成本水涨船高，2019 年 1-8 月海外债发行利率为 6.40%，融资成本远高于境内发债且与境内融资成本差距不断扩大.从境内发债品种来看，2019 年 1-8 月，公司债、中票、短融、定向工具、资产支持证券发行规模占比分别为 71%、9%、14%、6%、0%，公司债发行量占七成，成为房企债券融资主要渠道，中票其次，未发行资产支持证券，其余品种发行占比相近。图图表表 10：债权融资产品发行地域结构债权融资产品发行地域结构 图图表表 11：债权融资产品债权融资产品发行利率发行利率 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 图图表表 12：境内债权融资产品发行规模境内债权融资产品发行规模 图图表表 13：境内债权融资产品发行品种结构境内债权融资产品发行品种结构 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0200400600800100012001400160018/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08境内海外境内占比海外占比0%2%4%6%8%10%12%17/0117/0317/0517/0717/0917/1118/0118/0318/0518/0718/0918/1119/0119/0319/0519/07公司债短融中票定向工具资产支持证券海外债02004006008001000120017/0117/0317/0517/0717/0917/1118/0118/0318/0518/0718/0918/1119/0119/0319/0519/07公司债短融中票定向工具资产支持证券0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%17/0117/0317/0517/0717/0917/1118/0118/0318/0518/0718/0918/1119/0119/0319/0519/07公司债短融中票定向工具资产支持证券海外债 5 房地产房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 公司债 2019 年 1-8 月，房企公司债发行规模为 2473 亿元，较去年同期增长 73%。其中，上市房企发行规模为 891亿元，同比增长 29%；非上市房企发行规模为 1562 亿元，同比增长 111%。8 月，房企共发行 45 只公司债，募资规模为 469 亿元，同比增长 46%，环比提升 17%，主要由于非上市公司发行量同比大幅增加 75%。1-8 月，公司债发行期限为 4.3 年，发行利率为 5.66%，去年同期为 6.35%，同比降低 69bp，发行成本下行。8 月，公司债发行期限为 4.3 年，发行利率为 5.48%，与 7 月相比利率略有下降。图图表表 14：公司债公司债发行数量及发行数量及发行发行规模规模 图图表表 15：公司债：公司债发行期限发行期限及及发行发行利率利率 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 图图表表 16：上市上市房企房企公司债公司债发行数量及发行数量及发行发行规模规模 图图表表 17：非上市非上市房企公司债房企公司债发行数量及发行数量及发行发行规模规模 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 中票 2019 年 1-7 月，房企中票发行规模为 434 亿元，同比减少 35%。其中，上市房企发行规模为 206 亿元，同比减少 58%非上市房企发行规模为 281 亿元，同比增长 7%。7 月，房企共发行 7 只中票，募资规模为 53 亿元，环比回升 20%，但仍维持低位。1-7 月，中票发行期限为 3.8 年，发行利率为 5.33%，去年同期为 5.81%，同比减少 48bp。7 月，中票发行期限为 3.2 年，发行利率为 4.97%，环比小幅提升，但发行成本依旧处于较低水平。0510152025303540455005010015020025030035040045050018/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08发行金额（亿元）发行数量（只）01234560%1%2%3%4%5%6%7%8%18/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08平均利率（%）平均期限（年）0246810121405010015020025018/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08上市公司发行金额（亿元）上市公司发行数量（只）051015202530354005010015020025030035040045018/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08非上市公司发行金额（亿元）非上市公司发行数量（只）6 房地产房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图图表表 18：中票中票发行数量及发行数量及发行发行规模规模 图图表表 19：中票：中票发行发行期限及发行期限及发行利率利率 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 图图表表 20：上市上市房企房企中票中票发行数量及发行数量及发行发行规模规模 图图表表 21：非上市房企中票：非上市房企中票发行数量及发行数量及发行发行规模规模 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 短融 2019 年 1-7 月，房企短融发行规模为 729 亿元，其中，上市房企发行规模为 323 亿元，非上市房企发行规模为 418 亿元。7 月，房企共发行 11 只短融，募资规模为 78 亿元，环比提升 47%，但较 3、4 月大幅回落。1-7 月，短融发行期限为 0.70 年，发行利率为 4.10%。7 月，中票发行期限为 0.68 年，发行利率为 3.54%，环比降低 24bp，自 2018 年底以来波动下降。02468101214161805010015020025018/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08发行金额（亿元）发行数量（只）012345670%1%2%3%4%5%6%7%8%18/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08平均利率（%）平均期限（年）012345678902040608010012014016018018/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08上市公司发行金额（亿元）上市公司发行数量（只）012345678902040608010012014016018018/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08上市公司发行金额（亿元）上市公司发行数量（只）7 房地产房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图图表表 22：短融短融发行数量及发行数量及发行发行规模规模 图图表表 23：短融：短融发行发行期限及发行期限及发行利率利率 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 图图表表 24：上市房企上市房企短融短融发行数量及发行数量及发行发行规模规模 图图表表 25：非上市房企短融非上市房企短融发行数量及发行数量及发行发行规模规模 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 定向工具 2019 年 1-7 月，房企定向工具发行规模为 339 亿元，同比增长 7%。其中，上市房企发行规模为 60 亿元，同比增长 36%；非上市房企发行规模为 274 亿元，与去年同期基本持平。7 月，房企共发行 5 只定向工具，募资规模为 31 亿元。1-7 月，定向工具发行期限为 3.8 年，发行利率为 5.61%，去年同期为 5.79%，同比减少 18bp。7 月，定向工具发行期限为 3.1 年，发行利率为 5.50%，环比大幅降低 122bp。05101520253005010015020025018/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08发行金额（亿元）发行数量（只）0.00.20.40.60.81.01.20%1%2%3%4%5%6%7%18/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08平均利率（%）平均期限（年）0123456789010203040506070809010018/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08上市公司发行金额（亿元）上市公司发行数量（只）051015202502040608010012014018/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08非上市公司发行金额（亿元）非上市公司发行数量（只）8 房地产房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图图表表 26：定向工具定向工具发行数量及发行数量及发行发行规模规模 图图表表 27：定向工具：定向工具发行期限及发行利率发行期限及发行利率 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 图图表表 28：上市房企定向工具上市房企定向工具发行数量及发行数量及发行发行规模规模 图图表表 29：非上市房企定向工具非上市房企定向工具发行数量及发行数量及发行发行规模规模 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 海外债 2019 年 1-8 月，房企海外债发行规模为 461.3 亿元，接近 2018 年全年水平，同比增长 34.97%，再创同期历史新高。2019 年以来，海外债发行利率波动剧烈，5 月飙升至 10.85%，主要由于 5 月海外债发行量较低，且发债主体海外融资成本较高，拉高整体发行成本所致。8 月发行利率为 6.4%，环比下降 178bp，尽管数值显示当月整体海外融资条件向好，但随着 8 月人民币贬值，美元兑人民币汇率破 7，房企借新还旧的实际成本或将上行，依赖境外债融资的房企财务负担加重。8 月海外债发行规模为 14 亿美元，环比下降 81.11%，发行期限提升至 5.8 年，主要原因在于当期发行海外债的企业数量较少，仅有包括远洋地产在内的四家公司，可以看出市场融资氛围渐趋冷静。但国企与民企差异仍较大，企业间融资成本分化明显，利率最高的为德信中国，高达 12.875%，最低为远洋地产，利率为 4.75%。02468101214161802040608010012018/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08发行金额（亿元）发行数量（只）0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.00%1%2%3%4%5%6%7%8%18/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08平均利率（%）平均期限（年）-10123456051015202530354018/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08上市公司发行金额（亿元）上市公司发行数量（只）0246810121416010203040506070809010018/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08非上市公司发行金额（亿元）非上市公司发行数量（只）9 房地产房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图图表表 30：海外债海外债发行数量及发行数量及发行发行规模规模 图图表表 31：海外债：海外债发行发行期期限及限及发行发行利率利率 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 房地产信托房地产信托融资融资 根据用益信托网数据，2019 年 1-8 月房地产信托成立 4146 款产品，募资规模为 6512 亿元，同比增长 4%，占所有产品总额的 40.2%，同比增加 7%，平均收益率为 8.31%，较去年同期上升 0.43 个百分点，平均期限 1.54年，房地产信托的高收益使得上半年信托业务高位运行。5 月以来政策调控持续加码，7 月监管升级影响显现，房地产信托降温显著，8 月成立数量 327 个，募集资金 616 亿元，环比下滑 19.1%，占所有产品发行总额的 35.8%，较 7 月下降 16 个百分点。信托融资规模缩减，房企前端拿地将受到一定影响，预计对以非标融资为主的小型、民营、低评级房企冲击更大。从资金运用方式来看，1-8 月房地产信托中贷款类投资、股权类投资、权益类投资、其他类投资募资规模分别为 2891 亿元、1055 亿元、2357 亿元、209 亿元，占比分别为 44%、16%、36%、3%，贷款类和权益类合计超八成；平均收益率分别为 8.36%、8.63%、8.05%、8.57%，平均期限分别为 1.56 年、1.81 年、1.25 年、1.81 年。今后银保监会会将对信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作，房地产信托政策收紧会在下半年数据上得到更加明显的体现，预计未来增速会持续下滑。图图表表 32：房地产信托成立数量及规模：房地产信托成立数量及规模 图图表表 33：房地产信托房地产信托资金运用方式结构资金运用方式结构 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 051015202502040608010012018/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08发行金额（亿元）发行数量（只）0.01.02.03.04.05.06.07.00%2%4%6%8%10%12%18/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08平均利率（%）平均期限（年）010020030040050060070002004006008001000120018/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08规模（亿元）数量（个）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%18/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08贷款类股权投资类权益投资类其他 10 房地产房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 图图表表 34：房地产信托平均年限房地产信托平均年限 图图表表 35：房地产信托房地产信托平均收益率平均收益率 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 资料来源：Wind，中信建投证券研究发展部 主流房企融资成本主流房企融资成本 虽然 2018 年“1031”和“1213”会议对房地产和去杠杆问题的态度有所缓和，房企融资出现回暖，但融资成本普遍回升，主流房企融资成本可控上行。龙头房企凭借规模优势和稳健的经营风格，优势依然显著。图图表表 36：主流房企融资成本主流房企融资成本 序号序号 公司简称公司简称 2014 年年 2015 年年 2016 年年 2017 年年 2018 年年 2019H1 1 碧桂园 8.16%6.20%5.66%5.22%6.11%6.13%2 中国恒大 9.74%9.59%8.27%8.09%8.18%8.62%3 万科 A-4.47%3.74%4.50%4.60%-4 融创中国 9.12%7.60%5.98%6.24%6.81%-5 保利地产 6.50%5.20%4.69%4.82%5.03%4.99%6 中国海外发展 4.30%4.20%4.76%4.27%4.30%4.28%7 绿地控股-5.98%5.45%5.19%5.40%-8 招商蛇口-4.93%4.50%4.80%4.85%4.91%9 金地集团 6.31%5.32%4.52%4.56%4.83%4.87%10 新城控股 7.70%7.20%5.70%5.30%6.47%6.48%11 华夏幸福 9.64%7.92%6.97%5.98%6.42%7.23%12 龙湖集团 6.40%5.74%4.92%4.50%4.55%4.56%13 华润置地 4.47%4.63%4.23%4.13%4.47%4.45%14 旭辉集团 8.30%7.20%5.50%5.20%5.80%5.90%15 绿城中国 7.60%6.60%5.90%5.40%5.40%5.40%16 雅居乐-6.10%6.20%6.49%7.06%17 阳光城 10.90%9.41%7.35%7.08%7.94%7.72%18 泰禾集团-14.24%7.62%8.10%8.52%9.30%19 蓝光发展-10.27%9.06%7.19%7.54%-20 远洋集团-6.25%5.38%5.20%5.38%5.43%0.00.51.01.52.02.53.03.518/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08整体贷款类股权投资类权益投资类其他类6.0%6.5%7.0%7.5%8.0%8.5%9.0%9.5%18/0118/0218/0318/0418/0518/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/0219/0319/0419/0519/0619/0719/08整体贷款类股权投资类权益投资类其他类 11 房地产房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 序号序号 公司简称公司简称 2014 年年 2015 年年 2016 年年 2017 年年 2018 年年 2019H1 21 迪马股份-8.33%6.61%6.85%7.65%-22 滨江集团-4.56%5.00%5.80%5.60%23 首开股份 7.79%7.53%6.43%5.15%5.36%5.38%24 华发股份 9.55%9.17%6.85%5.75%5.87%6.37%资料来源：公司公告、中信建投证券研究发展部 12 房地产房地产 行业动态研究报告 请参阅最后一页的重要声明 分析师介绍分析师介绍 江宇辉：江宇辉：中南财经政法大学管理学学士，上海财经大学金融硕士，2015 年加入中信建投房地产研究团队,曾获2015年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名,2016年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名,2017 年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名。研究助理研究助理 黄啸天黄啸天 13262559719 研究服务研究服务 保险组保险组 张博 010- 郭洁- 郭畅 010- 张勇 010- 高思雨 010-8513- 张宇 010- 北京公募组北京公募组 朱燕 任师蕙 010-8515- 黄杉 010- 赵倩 010- 杨济谦 010- 杨洁 010- 创新业务组创新业务组 高雪- 杨曦- 黄谦 010- 王罡 021-68821600- 上海销售组上海销售组 李祉瑶 010- 黄方禅 021- 戴悦放 021- 翁起帆 021- 李星星 021-68821600- 范亚楠 021-68821600- 李绮绮 021- 薛姣 021- 许敏 021-68821600- 深广销售组深广销售组 张苗苗 020- XUSHUFENG0755- 程一天 07