1月房地产债券月报：警惕华夏幸福事件对于房企融资影响-20210223-中金公司-18页.pdf

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 简评 固定收益研究报告 2021 年 2 月 23 日 信用 固定收益研究组 王瑞娟王瑞娟 张烁文张烁文 分析员，SAC 执业证书编号：S0080515060003 分析员，SAC 执业证书编号：S0080519110004 SFC CE Ref:BPL705 Shuowen.Z 邱赛赛邱赛赛 许许 艳艳 分析员，SAC 执业证书编号：S0080518070014 Saisai.Q 分析员，SAC 执业证书编号：S0080511030007 SFC CE Ref:BBP876 1 月房地产债券月报 -警惕华夏幸福事件对于房企融资影响 行业跟踪行业跟踪 1、销售：、销售：2021 年年 1 月月 70 城商品房销售面积环比下降城商品房销售面积环比下降 15%、同比大幅上升、同比大幅上升 63%，销售额环比下降，销售额环比下降 11%、同比大增、同比大增126%，与同样不受春节效应影响的，与同样不受春节效应影响的 2019 年年 1 月比，销售面积和销售额分别上升了月比，销售面积和销售额分别上升了 39%和和 80%，而且价格不论环比，而且价格不论环比还是同比都在上涨，整体说明还是同比都在上涨，整体说明 2021 年年 1 月房地产销售仍然处在高涨状态。分城市来看，各类城市均为环比下降、同月房地产销售仍然处在高涨状态。分城市来看，各类城市均为环比下降、同比上升，城市间表现为一线最好、三四线次之、二线最差，区域表现为核心一线及长珠三角一带销售旺盛，西北部比上升，城市间表现为一线最好、三四线次之、二线最差，区域表现为核心一线及长珠三角一带销售旺盛，西北部主要省会城市有虹吸效应，石家庄因疫情影响房地产销售掉至冰点。主要省会城市有虹吸效应，石家庄因疫情影响房地产销售掉至冰点。2021 年 1 月我们跟踪的 70 城商品房销售面积环比 2020 年 12 月下降 15%，同比大幅上升 63%，考虑到 2020 年 1 月还未爆发疫情不过春节在 1 月使得 2020 年 1 月销售面积环比和同比分别下降了 38%和 13%，2021 年 1 月的销售状况更应该与 2019 年 1 月相比，而如果与 2019 年1 月相比销售面积上升了 39%。此外，2020 年 12 月的情况是同比上升了 19%，说明虽然 2021 年 1 月销售与 2020 年12 月相比略有回落，但仍然表现良好，行业整体处于景气高涨状态。分城市来看，各类型城市均为环比下降、同比大幅上升，一线表现好于三线及以下，二线城市最差。具体的，一线城市房地产销售面积 1 月环比下降 1%、同比大幅上升 156%，其中北京、广州环比略有回落，同比也达到去年同期的 2 倍以上，而上海和深圳则环比增长、同比达到去年同期的 3 倍，上升更为可观；二线城市环比下降 19%、同比上升 44%，大部分城市环比有一定回落，其中西安因为限购升级影响同比和环比均略有回落，石家庄、哈尔滨因疫情反弹销售面积均出现大幅下跌，石家庄从月均销售 45 万平米左右掉至 4.45 万平米，郑州有明显的年底冲高年初回落现象不过同比也出现近 50%的降幅。环比和同比双升的城市有杭州、成都、宁波、沈阳、兰州、银川，其中宁波、兰州同比分别达到去年同期的 2 倍和 4 倍，最为亮眼；三线及以下城市环比下降 11%、同比上升 84%，其中东莞、徐州、金华、湖州销售面积环比上升，同比增速达到 3 倍甚至更高，均位于长珠三角一带。销售额表现趋势与销售面积类似且幅度更大，全国商品房销售额 1 月环比下降 11%、同比大增 126%，其中一线城市环比上升 10%、同比大幅上升 172%，二线城市环比下降 16%、同比上升 54%，三线及以下城市环比下降 11%、同比上升 126%。销售额增幅大于销售面积主要由于价格环比上涨 1%、同比上涨 3%，其中一线城市环比大涨 9%，而三线及以下城市同比涨幅最大达到 5%。2、二手房：、二手房：1 月一线和长三角一带城市二手房成交面积仍在上升。月一线和长三角一带城市二手房成交面积仍在上升。目前已披露二手房成交数据的城市只有几个核心一线、长三角区域、以及其他几个重点区域城市，包括北京、深圳、杭州、苏州、东莞、青岛、南宁、绍兴、衢州、桐庐、富阳、临安、建德，其中只有绍兴成交面积环比和同比均出现回落，其他城市几乎都是环比持平或略有回落，同比上涨走势。3、土地：、土地：1 月受季节性影响推地面积和成交面积、土地成交额均出现环比月受季节性影响推地面积和成交面积、土地成交额均出现环比 60%以上的回调，推地面积、成交面积同以上的回调，推地面积、成交面积同比上升比上升 2%和下降和下降 2.2%，不过一线城市推地占比上升、二线及以下城市土地成交溢价率达到，不过一线城市推地占比上升、二线及以下城市土地成交溢价率达到 20%左右的高位，使得左右的高位，使得土地成交额同比仍上升土地成交额同比仍上升 20.8%，均反映出土地市场仍然比较火热。，均反映出土地市场仍然比较火热。以规划建筑面积计，1 月全国 300 城土地推出、成交面积分别为 7366 万平米和 5145.5 万平米，环比 12 月分别大幅下降 66.3%和 73.3%，同比去年 1 月分别上升 2%和下降 2.2%。价格方面，推地楼面均价环比和同比分别上涨 26.8%和 20.9%，成交楼面均价环比和同比分别上涨 45.4%和 23.5%，土地成交额为 2882.8 亿元，环比下降 61.1%，同比上升 20.8%。面积环比下降存在季节性效应，同比上升主要是去年春节在 1 月所致，如果与 2019 年相比则基本持平。价格上涨一方面原因是推地结构变化，1 月份一线城市推地和成交规划建筑面积均达到 8%以上，而历史上这一比例只有 3-4%，1 月份一线城市土地成交额也达到 611.6亿元，与 12 月环比下降 12%，同比大涨 44.2%，与 2019 年 1 月相比也是大涨 41.8%；另一方面土地溢价率小幅上升至 15%的较高水平，总体显示土地市场仍然比较活跃。分城市看，一线城市推地面积环比上升 4.6%，成交面积环比下降 9%，同比则分别大幅上升 150%和 104%，推地楼面均价环比和同比下跌 3%和 43.7%，成交楼面均价环比和同比分别下跌 3.3%和 29.6%，土地成交溢价率为 4%，土地成交额环比下降 12%、同比大涨 44%，成交均价同比下跌幅 中金公司中金公司固定收益固定收益研究：研究：2021 年年 2 月月 23 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 度低于推地均价下跌幅度也说明土地市场较去年同期明显火热。二线城市推地建筑面积环比下降 65.8%、同比上升9.3%，成交建筑面积则分别下降 72.6%和 11.3%，同时推地楼面均价环比和同比分别上涨 22.7%和 21.2%，而成交楼面均价则环比和同比分别上涨 45.4%和 25.3%，土地成交额环比下降 60%、同比上涨 11.2%，土地溢价率在 1 月达到17%，与去年 1 月的 11%和 12 月的 9%相比均有明显上升。三四线城市推地建筑面积环比和同比下降 69.5%和 9.2%，成交建筑面积环比和同比分别下降 76.3%和 3.7%，推地楼面均价环比下降 5%、同比上涨 16%，成交楼面均价环比和同比分别上涨 16.4%和 27.9%，土地成交额环比下降 72%、同比大涨 23.2%，1 月土地成交溢价率达到 21%，与去年1 月的 12%和 12 月的 15%相比均有大幅上升。总体而言，1 月土地市场主要体现了季节性的“量降”和周期性的“价高”，其中一线城市推地占比较历史大幅上升反映出一线城市仍然有较高的推地积极性，而二线和三四线城市则明显受推地节奏影响面积降幅明显，不过土地溢价率达到近 20%的高位仍然反映出土地市场比较火热的状况。4、资金：、资金：2020 年房地产开发资金共年房地产开发资金共 24 万亿元，同比增长扩大至万亿元，同比增长扩大至 9.3%，各类资金单月环比和同比均为正增长，尤其，各类资金单月环比和同比均为正增长，尤其是定金及预付款增幅比较大，显示了房企年底回笼资金力度加大，与是定金及预付款增幅比较大，显示了房企年底回笼资金力度加大，与 12 月销售火热也相对应。月销售火热也相对应。根据国家统计局，2020年房地产开发资金共 24 万亿元，同比增长 9.26%，与 1-11 月的 21.4 万亿元和同比 8.17%相比均进一步提升。分项看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、各项应付款累计分别同比增长 5.74%、9%、8.5%、9.9%和 14.1%，其中自筹资金和定金及预付款同比增幅较 1-11 月分别上升 1 个和 3 个百分点，增幅最为明显，与年底房企加大融资和销售回笼资金力度有关，而个人按揭贷款和各项应付款增幅下降，与年底银行贷款发放相对有限和对上游供应商、建筑商、工人结清资金占用有关。单月看，12 月房地产开发资金共 2.62 万亿元，为年内单月最高，环比和同比分别大增 24.7%和 19%。其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、各项应付款环比分别增 28.9%、增 1.3%、增 50.3%、增 12%、增 40.5%，同比分别增 9.2%、增 18.8%、增 33.2%、增 3.7%、增 6.4%，年底资金面状况良好。债券和非标融资方面，债券和非标融资方面，1 月房地产境内债净增量仍为负，美元债供给高峰净增月房地产境内债净增量仍为负，美元债供给高峰净增量超过量超过 100 亿美元，信托贡献不多。而亿美元，信托贡献不多。而考虑到行业监管较为严格、华夏幸福事件发酵可能会对短期内的净融资形成制约。考虑到行业监管较为严格、华夏幸福事件发酵可能会对短期内的净融资形成制约。1 月房地产境内债券、美元债、信托发行量分别为 487.8 亿元、158.2 亿美元和 610 亿元，扣除到期后净增量分别为-244.3 亿元、102.6 亿美元和-5.8 亿元，考虑信托滞后效应后合计净融资 500 亿元左右。2020 年 8 月以来受融资监管趋严影响，房地产境内债券净融资持续为负，2 月 2 日华夏幸福发布关于债务逾期以及公司正在与相关金融机构协调展期事宜的公告，市场对于房地产债券的需求进一步走弱，我们预计短期内行业债券净融资回正压力仍比较大。美元债方面，存在明显的季节性效应，一季度近几年都呈现出房企资金需求量大、外部配置力量足的供需两旺局面，今年 1 月净融资量再度达到 100 亿美元以上，略超 2019 年 1 月水平，不过与去年 1 月的 160 亿美元相比仍有一定距离。考虑到境内外市场联动，华夏幸福亦有美元债存续并对于美元地产债板块造成一定收益率扰动，后续地产美元债能否维持过去两年的高供给有待观察。信托方面，自 2019 年底以来严格监管，1 月净融资为负。重点覆盖房企表现重点覆盖房企表现 本部分我们重点观测 2020 年中指销售额排名前 60 且有发债历史（含关联企业）民营房企（共 44 家）的经营和融资状况表现。2021 年年 1 月重点覆盖房企平均销售面积、销售额分别同比上升月重点覆盖房企平均销售面积、销售额分别同比上升 33.5%和和 66.4%，平均拿地支出为，平均拿地支出为 35 亿元，同比上涨亿元，同比上涨41.2%。总体上销售增幅弱于全国水平，拿地支出增长超过全国水平，不过绝对的拿地销售比总体仍控制在较低水平，。总体上销售增幅弱于全国水平，拿地支出增长超过全国水平，不过绝对的拿地销售比总体仍控制在较低水平，拿地比较积极的区域仍集中在长三角区域。拿地比较积极的区域仍集中在长三角区域。2021 年 1 月 44 家重点覆盖房企仅华夏幸福和佳源未披露经营数据，其余42 家房企平均销售面积、销售价格、销售额分别为 102 万平米、1.68 万元/平米、143 亿元，同比分别上升 33.5%、10.2%和 66.4%，增幅总体弱于全国平均水平，不过大部分房企都实现了销售面积和销售额的增长，仅建业为同比下降，可能与所在区域房地产景气程度略弱有关。土地方面，1 月重点房企平均拿地支出为 35 亿元，拿地均价为 8512元/平米，同比分别上涨 41.2%和 44.8%，增幅明显超过全国平均，显示重点房企在年初拿地积极性比较高。具体来看，长三角区域型房企绿地、滨江、德信、弘阳、宝龙拿地积极性仍高，拿地销售比都达到 60%以上，河北房企荣盛也在杭州拍到一宗地块带动拿地销售比也达到 86%，另外建业由于销售额偏弱导致拿地销售比达到 144%。其余房企拿地销售比普遍控制在 20%左右甚至更低，这可能也与 1 月政府推地也有一定控制有关。债券融资方面，债券融资方面，1 月境内债券各评级净增量均为负，个券票面利率上升幅度普遍高于基准，不过金科业绩快报表现好月境内债券各评级净增量均为负，个券票面利率上升幅度普遍高于基准，不过金科业绩快报表现好市场认可度明显提升，票面利率升幅低于基准。美元债市场认可度明显提升，票面利率升幅低于基准。美元债 1 月为发行高峰，不过房地产行业发行规模和占比与去年月为发行高峰，不过房地产行业发行规模和占比与去年 1月相比均有明显下降，体现了严调控和华夏幸福事件对需求有一定冲击，票面利率分化较大，高等级世茂发行利率月相比均有明显下降，体现了严调控和华夏幸福事件对需求有一定冲击，票面利率分化较大，高等级世茂发行利率创下新低，碧桂园在评级上调后也有明显好转，而信用风险较大的主体融资成本仍在创下新低，碧桂园在评级上调后也有明显好转，而信用风险较大的主体融资成本仍在 10%以上。以上。1 月各个评级房企境内债券净增量均为负，重点主体以 AAA 发行人为主，具体的各类资质均有，好资质的万科、龙湖、金地均有债券发行，3 年期票面利率在 3.8-4%之间，万科和龙湖各发行一支 5+2 债券，票面利率分别为 3.98%和 4.4%，与去年 3月利率低点相比票面利率上升 70-80bp，5 年期上升幅度略超过基准利率上升幅度，滨江发行了一年期短融，票面利率为 3.95%，与去年 3 月低点相比上浮近 100bp，上升幅度超过基准利率上升幅度，与 12 月同期限短融票面利率相比下行了近 20bp，亦低于基准利率下降幅度，体现了市场需求一般。美的置业、远洋发行的 3 年期票面利率均在 4.6%左右。融创发行了 2+2 公司债，票面利率在 6.8%，较去年 3 月同期限品种上升了 200bp 以上，远远超过基准利率上升幅度，虽然融创在港股发布了业绩预增公告，预计将由红色档调整至黄色档，但市场仍然对其高企的融资成本和债务压力存在担忧情绪。而金科发布的业绩快报中，半年报踩中的两条红线（资产负债率、净负债率）在快报中显示均 mNpMrPwPqRnNqPsRqPqMoPaQdN6MtRrRpNqRiNrRnPeRoMpM8OtRmPvPmRmMMYnQsM中金公司中金公司固定收益固定收益研究：研究：2021 年年 2 月月 23 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 已达标，年报大概率将回到绿色档，其发行的 260D 和 2+2 产品票面利率均有明显收敛，其中 2+2 年期公司债票面利率 6.2%，这与其去年发行的同期限产品相比票面利率上升幅度明显低于基准利率调整幅度，体现了市场对其资质转好的认可。低资质的河南房企鑫苑发行的 3+2 年期公司债票面利率仍在 8%以上。美元债方面，投资级主体中，世茂发行 8.72 亿美元、10 年新债，认购倍数 7.5 倍，最终发行价 3.45%，创下公司境外债券利率最低记录；碧桂园发行5.5 年和 10 年期新债，认购倍数分别达 9 倍和 6 倍，发行价分别为 2.711%和 3.342%，公司自评级调升后融资成本明显下降，公司同时也提前赎回 2022 年到期、7.125%的高息美元债。BB 大档中，禹洲、时代、旭辉和新城发行 5-6年左右期限新债，发行价分别为 6.35%、5.75%、4.4%和 4.6%，融创发行 3 年期和 5 年期新债，发行价分别为 5.95%和 6.5%。B 大档中，正荣、中骏、宝龙发行 5 年左右期限新债，发行价分别为 6.7%、6%和 5.25%。富力、当代置业、佳兆业、华南城、佳源等发行 2 年以上期限新债融资利率基本在 10%以上水平。债务到期压力债务到期压力 2 月房地产类债券、信托到期量小，不过月房地产类债券、信托到期量小，不过 3 月将迎来月度高峰，总到期量将超过月将迎来月度高峰，总到期量将超过 2000 亿元，个券方面，华夏幸福、亿元，个券方面，华夏幸福、蓝光、鑫苑、新湖中宝、福星科技、绿地等兑付进展值得关注。蓝光、鑫苑、新湖中宝、福星科技、绿地等兑付进展值得关注。2021 年房地产境内债、美元债、信托到期回售量分别为 6671 亿元、473 亿美元、7814.5 亿元，较 2020 年分别增长 12%、55%和 9%。合计到期回售量约 1.8 万亿元，较2020 年增长 20%。到期节奏方面，上半年三类融资到期量占全年的比例分别为 59%、54%和 55%，上半年到期压力超过下半年，月度分布上 2 月到期分别为 290.4 亿元、52.3 亿美元和 499.5 亿元，到期压力居全年次低，不过 3 月三类融资到期量分别为 1067 亿元、47.3 亿美元和 871.5 亿元，总计划到期量超过 2000 亿元，将达到全年最高。个券方面，华夏幸福 2-3 月将有 4 支债券到期，合计规模 88 亿元，还有一支美元债 5.3 亿美元到期，目前公司已有多笔债务逾期、正在与相关机构商讨展期事宜。此外，蓝光、鑫苑、新湖中宝、福星科技均有境内债券到期，鑫苑、蓝光、绿地有美元债到期，兑付进展值得关注。债券二级表现债券二级表现 1 月高等级地产债券利差有明显收窄，不过华夏幸福事件对总体利差影响较大，中低等级走势普遍较弱，体现出明显月高等级地产债券利差有明显收窄，不过华夏幸福事件对总体利差影响较大，中低等级走势普遍较弱，体现出明显的个券差异化。的个券差异化。1 月 AAA、AA+和 AA 评级房地产债券行业利差均值分别收窄 19bp、走扩 304bp 和收窄 15bp，由于华夏幸福从 AAA 调降至 AA+，进行样本券调整后的可比口径下各个评级利差均值分别收窄 12bp、走扩 14bp 和 12bp，走扩的个券占比分别为 27%、75%、75%，中低评级表现弱于高等级。利差收窄的个券中，收窄幅度居前的基本以AAA 房企为主，特别是恒大和富力表现最好，此外滨江房产、金科、龙湖、龙光等收窄幅度也较大。而 AAA 的蓝光、红美、荣盛、绿地和 AA+的泛海走扩比较明显。成交方面，华夏幸福出现多笔低估值成交，最低成交价格 5 元左右，富力、恒大成交也比较活跃，债券价格大概在 80-90 元附近。美元债市场受华夏幸福事件影响大，高收益表现明显弱于投资级。美元债市场受华夏幸福事件影响大，高收益表现明显弱于投资级。美元债市场全月房地产行业总回报率为-0.7%，其中高收益和投资级分别为-1.1%和 0.5%。华夏幸福在发布债务逾期和展期公告前，全月境外美元债市场已经对其广泛关注，相关美元债被大幅抛售，公司 2021 年 6 月到期美元债从月初 98 美元左右的水平大幅跌至月底不足 50 美元接近腰斩，2022 年 4 月到期的美元债也从 92 美元一路下跌至 32 美元。而受华夏幸福事件影响，类似主体如绿地、荣盛、蓝光的境外债券价格也跟随出现明显波动，内部分化进一步加剧，其中 BBB 大档收益率和利差中枢分别下行 8bp和 9bp，BB 大档收益率和利差中枢分别上行 14bp 和 13bp，B 大档收益率和利差中枢明显走扩 39bp 和 42bp。个券方面，市场关注度较高的高受益主体中蓝光、绿地和荣盛走势较弱，富力和恒大边际上有所反弹。行业总结行业总结和行业配置建议和行业配置建议 经营方面经营方面：1 月房地产销售面积和销售额环比下降 15%和 11%，同比大幅上升 63%和 126%，环比下降主要由于去年12 月销售大增，而同比上升一方面由于去年 1 月有春节因素，另一方面价格不论环比还是同比都在上涨，总体显示行业仍然处于较为高涨的状态。分城市来看，一线最好、三四线次之、二线最差，区域表现为长珠三角一带销售旺盛，西北省会城市拥有虹吸效应，部分城市受疫情反复影响销售降幅较大，比如石家庄销售掉至冰点。土地方面，受季节性影响推地面积和成交面积、土地成交额均出现环比 60%以上的回调，面积同比变动不大，不过一线城市供地占比上升以及二线及以下城市土地成交溢价率达到 20%左右的高位，使得土地成交额同比仍上升20.8%，反映出需求仍然比较火热。资金方面，2020 年房地产开发资金共 24 万亿元，同比增长扩大至 9.3%，各类资金 12 月单月环比和同比均为正增长，尤其是定金及预付款增幅比较大，显示了房企年底回笼资金力度加大，与当月销售火热也相对应。1 月房地产境内债净增量仍为负，美元债由于季节性高峰净增量超过 100 亿美元不过较去年则有明显下降，信托贡献不多，考虑到行业监管较为严格、华夏幸福事件发酵可能会对短期内的净融资形成制约。我们重点覆盖的 44 家 2020 年 TOP60 民企 1 月平均销售面积、销售额同比分别上升 33.5%和 66.4%弱于全国水平，平均拿地支出同比上涨 41.2%超出全国平均，不过绝对拿地销售比仍控制在 30%左右甚至更低水平，拿地比较积极的房企主要集中在长三角区域。融资方面，境内债券各评级净增量均为负，个券票面利率上行幅度普遍高于基准，不过金科业绩快报表现好获得市场认可有效节约融资成本；美元债 1 月为发行高峰，不过房地产行业发行规模和占比与去 中金公司中金公司固定收益固定收益研究：研究：2021 年年 2 月月 23 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 年 1 月相比均有明显下降，体现了严调控和华夏幸福事件对需求有一定冲击，融资成本分化较大，例如高等级世茂发行利率创下新低，碧桂园在评级上调后也有明显好转，而信用风险较大的主体融资成本仍在 10%以上。2021 年房地产境内债、美元债、信托到期量合计接近 1.8 万亿元，较 2020 年增长 20%。2 月总体到期量小，不过 3月将迎来年内月度高峰，总到期量超过 2000 亿元。个券方面，华夏幸福、蓝光、鑫苑、新湖中宝、福星科技、绿地等兑付进展值得关注。二级方面，1 月境内高等级地产债券利差有明显收窄，不过华夏幸福事件对总体利差影响较大，中低等级走势普遍较弱，体现出明显的个券差异化。美元债市场同样受华夏幸福事件影响大，高收益表现明显弱于投资级。行业投资建议：行业投资建议：总的来说，在房地产调控政策持续收紧的环境下，地产销售和土地市场仍保持了较高的热度，不排查后续会有进一步的调控政策出台，提醒投资者关注。债券市场方面，8 月以来房地产境内债券融资持续为负，加上个别房企信用事件爆发导致整体观望情绪浓重，美元债后续融资持续情况也存不确定性，整体不利于低资质房企的融资接续。我们认为，房企偿债能力和房地产债券利差分化将进一步加剧，“踩线”较多的发行人及流动性压力较大的发行人利差可能受各类信用事件冲击而大幅波动，我们认为，信用风险可控的中高资质地产债利差有望维持低位，而年报披露后“踩线”减少且获得投资者认可的房企债券利差有望收缩。中金公司中金公司固定收益固定收益研究：研究：2021 年年 2 月月 23 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 5 附表1:商品房销售面积月度同比 资料来源：指数研究院，中金公司研究部 附表2:商品房销售面积月度环比 资料来源：指数研究院，中金公司研究部 附表3:月度商品房销售面积累计同比 资料来源：指数研究院，中金公司研究部 附表4:商品房销售额月度同比 资料来源：指数研究院，中金公司研究部-100%-50%0%50%100%150%200%18-01 18-03 18-05 18-07 18-09 18-11 19-01 19-03 19-05 19-07 19-09 19-11 20-01 20-03 20-05 20-07 20-09 20-11 21-01商品住宅销售面积月度同比商品住宅销售面积月度同比全部城市一线城市二线城市三线及以下-200%-100%0%100%200%300%400%500%18-01 18-03 18-05 18-07 18-09 18-11 19-01 19-03 19-05 19-07 19-09 19-11 20-01 20-03 20-05 20-07 20-09 20-11 21-01商品住宅销售面积月度环比商品住宅销售面积月度环比全部城市一线城市二线城市三线及以下-100%-50%0%50%100%150%200%18-01 18-03 18-05 18-07 18-09 18-11 19-01 19-03 19-05 19-07 19-09 19-11 20-01 20-03 20-05 20-07 20-09 20-11 21-01商品住宅销售面积月度累计同比商品住宅销售面积月度累计同比全部城市一线城市二线城市三线及以下-100%-50%0%50%100%150%200%18-01 18-03 18-05 18-07 18-09 18-11 19-01 19-03 19-05 19-07 19-09 19-11 20-01 20-03 20-05 20-07 20-09 20-11 21-01商品住宅销售额月度同比商品住宅销售额月度同比全部城市一线城市二线城市三线及以下 中金公司中金公司固定收益固定收益研究：研究：2021 年年 2 月月 23 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 6 附表5:商品房销售额月度环比 资料来源：指数研究院，中金公司研究部 附表6:月度商品房销售额累计同比 资料来源：指数研究院，中金公司研究部 附表7:月度商品房销售均价同比 资料来源：指数研究院，中金公司研究部 附表8:月度商品房销售均价环比 资料来源：指数研究院，中金公司研究部-200%-100%0%100%200%300%400%18-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0920-1121-01商品住宅销售额月度环比商品住宅销售额月度环比全部城市一线城市二线城市三线及以下-50%0%50%100%150%200%18-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0920-1121-01商品住宅销售额累计同比商品住宅销售额累计同比全部城市一线城市二线城市三线及以下-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%18-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0920-1121-01商品住宅销售均价月度同比商品住宅销售均价月度同比全部城市一线城市二线城市三线及以下-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%18-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0920-1121-01商品住宅销售均价月度环比商品住宅销售均价月度环比全部城市一线城市二线城市三线及以下 中金公司中金公司固定收益固定收益研究：研究：2021 年年 2 月月 23 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 7 附表9:商品房去化周期 资料来源：指数研究院，中金公司研究部 附表10:一线城市二手房销售面积月度同比 资料来源：指数研究院，中金公司研究部 附表11:新增居民中长期贷款额及增速 资料来源：wind，中金公司研究部 附表12:房地产按揭贷款利率 资料来源：融360，中金公司研究部 051015202530354010-0110-0711-0111-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-0717-0117-0718-0118-0719-0119-0720-0120-0721-01月商品住宅去化月份商品住宅去化月份全部城市一线城市二线城市三线及以下-100%-50%0%50%100%150%19-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0920-1121-01北上深二手房销售面积月度同比北上深二手房销售面积月度同比北京上海深圳-4-20246810121401000200030004000500060007000800090001000016-0116-0717-0117-0718-0118-0719-0119-0720-0120-07%亿元新增居民中长期贷款(左)同比增速(右)环比增速(右)4.04.55.05.56.06.516-01 16-04 16-07 16-10 17-01 17-04 17-07 17-10 18-01 18-04 18-07 18-10 19-01 19-04 19-07 19-10 20-01 20-04 20-07 20-10%首套房平均利率 中金公司中金公司固定收益固定收益研究：研究：2021 年年 2 月月 23 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 8 附表13:300城土地推出和成交面积 资料来源：指数研究院，中金公司研究部 附表14:300城土地成交额及增速 资料来源：指数研究院，中金公司研究部 附表15:300城土地流拍率和成交溢价率 资料来源：指数研究院，中金公司研究部 附表16:房地产开发资金来源 资料来源：国家统计局，wind，中金公司研究部 0150030004500600075009000105001200013500150001650018000195002100022500240002017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-10万平米土地推出土地推出&成交面积（居住用地）成交面积（居住用地）土地推出面积土地成交面积-40%-20%0%20%40%60%80%0100020003000400050006000700080002017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-09亿元一线城市(左)二线城市(左)三四线城市(左)土地成交额同比(右)0%10%20%30%40%50%60%70%0%2%4%6%8%10%12%14%16%2017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-09土地流拍率土地流拍率&成交溢价率（居住用地）成交溢价率（居住用地）土地流拍率(左)土地成交溢价率（右）(右)050001000015000200002500030000350004000018-0218-0618-1019-0319-0719-1120-0420-0820-12亿元国内贷款自筹资金定金及预付款个人按揭贷款各项应付款 中金公司中金公司固定收益固定收益研究：研究：2021 年年 2 月月 23 日日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 9 附表17:房地产境内债券发行和净增量 资料来源：wind，中金公司研究部 附表18:分评级、分属性、分品种境内地产债券发行（单位：亿元）资料来源：wind，中金公司研究部 附表19:2021年1月境内重点发行非国企地产个券 资料来源：wind，中金公司研究部 -600-400-2000200400600800100019-0119-0319-0519-0719-0919-1120-0120-0320-0520-0720-0920-1121-01亿元发行量净增量发行量发行量AAAAA+AA及以下及以下无评级无评级国企国企非国企非国企公募公募私募私募2020年11月246118370271131311912020年12月1413942516166193342021年1月3649430025223642365到期量到期量AAAAA+AA及以下及以下无评级无评级国企国企非国企非国企公募公募私募私募2020年11月29397557.951792733231302020年12月259222420296228457672021年1月410248713163569574159净增量净增量AAAAA+AA及以下及以下无评级无评级国企国企非国企非国企公募公募私募私募2020年11月-4721-17-7.9591-142-12-392020年12月-118-18305-135-161-264-332021年1月-46-154-41-389-333-151-93债券代码债券代码债券简称债券简称发行人全称发行人全称发行金额发行金额（亿元亿元）发行期限发行期限（年年）票面利率票面利率（%）发行起始日发行起始日外部评级外部评级175616.SH21鑫苑01鑫苑(中国)置业有限公司53+28.352021/1/4AA175611.SH21龙湖01重庆龙湖企业拓展有限公司203+23.952021/1/5AAA175612.SH21龙湖02重庆龙湖企业拓展有限公司105+24.402021/1/5AAA042100004.IB21滨江房产CP001杭州滨江房产集团股份有限公司9.3365D3.952021/1/5AAA012100089.IB21金科地产SCP001金科地产集团股份有限公司10260D5.402021/1/7AAA175613.SH21宝龙01上海宝龙实业发展(集团)有限公司102+2+16.602021/1/7AA+175604.SH21珠投01广东珠江投资股份有限公司9.72+2+17.502021/1/8AA+102100046.IB21金地MTN001金地(集团)股份有限公司1533.882021/1/11AAA149350.SZ21融创01融创房地产集团有限公司15.82+26.802021/1/15AAA032100083.IB21远洋控股PPN001远洋控股集团(中国)有限公司3034.602021/1/19AAA149357.SZ21万科01万科企业股份有限公司192+13.382021/1/20AAA149363.SZ21阳城01阳光城集团股份有限公司102+2+16.902021/1/20AAA149358.SZ21万科02万科企业股份有限公司115+23.982021/1/20AAA012100381.IB21宝龙SCP001上海宝龙实业发展(集团)有限公司4.4270D5.702021/1/25AA+149371.SZ21金科01金科地产集团股份有限公司7.52+26.202021/1/26AAA175679.SH21大华01大华(集团)有限公司8.23+2+25.802021/1/26AA+102100209.IB21万科MTN001万科企业股份有限公司2033.762021/1/27AAA10210022