国信证券 房地产行业2023年3月投资策略暨年报前瞻：节后销售复苏板块业绩承压.pdf

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告|20232023年年0202月月2828日日超配超配房地产行业房地产行业 2022023 3 年年 3 3 月投资策略暨年报前瞻月投资策略暨年报前瞻节后销售复苏，板块业绩承压节后销售复苏，板块业绩承压核心观点核心观点行业研究行业研究行业投资策略行业投资策略房地产房地产超配超配维持评级维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷证券分析师：王粤雷010-880053150755-S0980520040006S0980520030001证券分析师：王静证券分析师：王静021-S0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告不动产私募投资基金试点方案点评-激活存量不动产市场需求，助力房企优化资产负债表 2023-02-21房地产行业周观点-节后销售逐渐修复，房价企稳趋势渐显2023-02-20房地产行业周观点-节后销售同比降幅迅速收窄，1 月房企非银融资环比回落 2023-02-13房地产行业周观点-销售磨底静待信心重筑，北京“一区一策”释放积极信号 2023-02-062023 年 1 月房地产数据点评-市场表现平淡，静待信心重筑2023-02-03行业：销售复苏，土地溢价率提升。行业：销售复苏，土地溢价率提升。从日频数据跟踪来看，销售从日频数据跟踪来看，销售逐渐复苏逐渐复苏。2023 年截至2 月24日，30城商品房成交面积1721万，同比-19%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26%、-26%、-12%、-1%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-18%、-21%、-16%。根据中指院拿地数据跟踪，根据中指院拿地数据跟踪，2023 年截至 2 月26 日，300 城住宅用地成交建面为2690 万，累计同比-38%。2023年2 月单月成交建面为1335 万，单月同比-1.7%，当月成交溢价率6.11%较前期明显提升，时隔近1 年重新攀升至5%以上。此外此外，春节后政策放松频出春节后政策放松频出：北京、上海、浙江杭州、浙江宁波、四川成都、广西南宁等多地银行放宽房贷还款年龄上限。深圳整顿经营贷置换房贷，部分银行暂停接单、延缓审批。贵阳降低个人住房消费门槛，鼓励引导执行首房首付20%。海南调整二手房住房公积金贷款价格认定标准，并回应个人公积金贷款资产证券化仍在调研阶段。吉林市提高住房公积金最高贷款额度至70万元，延长存量房房龄至30 年。证监会启动不动产私募投资基金试点 满足不动产合理融资需求。央行、银保监会发布关于关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）公开征求意见的通知。年报前瞻：业绩承压明显。年报前瞻：业绩承压明显。受到行业景气度影响，绝大多数房企2022 全年业绩承压。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的70 家公司中，业绩预增公司5 家，占比7%；业绩扭亏公司4 家，占比6%；业绩预减公司20家，占比29%；业绩首亏公司15家，占比21%；业绩续亏公司26 家，占比37%。板块：板块：2 2 月跑赢沪深月跑赢沪深300300 指数指数0.30.3 个百分点。个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌2.7%，跑赢沪深300 指数0.3个百分点，在31个行业中排26名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023 年动态PE 为8.3倍，比2019 年1 月3 日的底部估值水平（6.1 倍动态PE）高35.0%，比2021 年估值水平（10.2倍动态PE）低18.5%。投资策略投资策略：节后销售复苏明显节后销售复苏明显，静待信心重筑静待信心重筑。春节后销售复苏明显，且放松政策频出，高层对房地产的支持态度愈发明确，我们认为今年楼市“小阳春”可期，且后续需求端政策跟进力度无须担忧，可静待居民和房企信心重筑，房地产板块将迎来销售复苏和政策放松的共振。我们看好三条主线：久经考验的优质房企；接近“上岸”的困境反转型标的；受地产拖累的物业板块。3 3 月组合推荐月组合推荐越秀地产越秀地产。风险提示风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告2内容目录内容目录行业：销售复苏，土地溢价率提升行业：销售复苏，土地溢价率提升.4 430 城商品房成交同比逐渐修复.4300 城住宅用地成交溢价率明显提升.5春节后政策放松频出.6年报前瞻：业绩承压明显年报前瞻：业绩承压明显.6 6板块：板块：2 2 月跑赢沪深月跑赢沪深 300300 指数指数 0.30.3 个百分点个百分点.1212投资策略：节后销售复苏明显，静待信心重筑投资策略：节后销售复苏明显，静待信心重筑.1313风险提示风险提示.1313免责声明免责声明.1414请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告3图表图表目录目录图1：30 城商品房单日成交面积（万），2023.4图2：30 城商品房累计成交面积同比，2023.4图3：历年 30 城商品房单日成交面积（万）.4图4：历年 30 城商品房累计成交面积（万）.4图5：30 城商品房单日成交区域结构，2023.5图6：30 城分区域商品房累计成交面积同比，2023.5图7：30 城商品房单日成交能级结构，2023.5图8：30 城分能级商品房累计成交面积同比，2023.5图9：300 城住宅用地单月成交面积及同比.6图10：300 城住宅用地当月成交溢价率.6图11：300 城住宅用地当年累计成交面积.6图12：300 城住宅用地当年累计成交面积同比.6图13：2022 年地产板块业绩变化情况.7图14：上期报告发布至今主流地产股涨幅.12图15：地产板块 PE 变化.12图16：上期报告发布至今各板块涨幅.13表1：已公布业绩预告或业绩快报的公司一览.7请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告4行业：销售复苏，土地溢价率提升行业：销售复苏，土地溢价率提升3030 城商品房成交同比逐渐修复城商品房成交同比逐渐修复从日频数据跟踪来看，销售从日频数据跟踪来看，销售逐渐复苏逐渐复苏。2023 年截至 2 月 24 日，30 城商品房成交面积 1721 万，同比-19%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-26%、-26%、-12%、-1%；一线城市、二线城市、三线城市的商品房成交面积累计同比分别为-18%、-21%、-16%。图1：30 城商品房单日成交面积（万），2023图2：30 城商品房累计成交面积同比，2023资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理图3：历年 30 城商品房单日成交面积（万）图4：历年 30 城商品房累计成交面积（万）资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告5图5：30 城商品房单日成交区域结构，2023图6：30 城分区域商品房累计成交面积同比，2023资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理图7：30 城商品房单日成交能级结构，2023图8：30 城分能级商品房累计成交面积同比，2023资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理300300 城住宅用地成交溢价率明显提升城住宅用地成交溢价率明显提升根据中指院拿地数据跟踪，根据中指院拿地数据跟踪，2023 年截至 2 月 26 日，300 城住宅用地成交建面为2690万，累计同比-38%。2023年2月单月成交建面为1335万，单月同比-1.7%，当月成交溢价率 6.11%较前期明显提升，时隔近 1 年重新攀升至 5%以上。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告6图9：300 城住宅用地单月成交面积及同比图10：300 城住宅用地当月成交溢价率资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理图11：300 城住宅用地当年累计成交面积图12：300 城住宅用地当年累计成交面积同比资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理春节后政策放松频出春节后政策放松频出春节后政策放松频出：北京、上海、浙江杭州、浙江宁波、四川成都、广西南宁等多地银行放宽房贷还款年龄上限。深圳整顿经营贷置换房贷，部分银行暂停接单、延缓审批。贵阳降低个人住房消费门槛，鼓励引导执行首房首付 20%。海南调整二手房住房公积金贷款价格认定标准，并回应个人公积金贷款资产证券化仍在调研阶段。吉林市提高住房公积金最高贷款额度至 70 万元，延长存量房房龄至 30 年。证监会启动不动产私募投资基金试点 满足不动产合理融资需求。央行、银保监会发布关于关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）公开征求意见的通知。年报前瞻：业绩承压明显年报前瞻：业绩承压明显受到行业景气度影响，绝大多数房企 2022 全年业绩承压。在房地产板块已公布业绩快报或业绩预告的 70 家公司中，业绩预增公司 5 家，占比 7%；业绩扭亏公司 4家，占比 6%；业绩预减公司 20 家，占比 29%；业绩首亏公司 15 家，占比 21%；业绩续亏公司 26 家，占比 37%。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告7图13：2022 年地产板块业绩变化情况资料来源：公司公告、Wind、国信证券经济研究所整理表1：已公布业绩预告或业绩快报的公司一览序号序号证券代码证券代码证券名称证券名称事件事件业绩变动原因业绩变动原因1 1600658.SH电子城预增2022 年，公司努力克服新冠疫情反复对公司的日常经营造成的影响，积极应对，按计划实现了科技园区项目的交付，同时科技服务业务运营质量进一步提升。2 2000048.SZ京基智农预增1、报告期内，公司房地产项目山海御园部分楼栋集中交付确认销售收入，较上年同期房地产项目结转销售收入有所增长。2、报告期内，公司生猪养殖业务产能快速释放，生猪出栏量实现大幅增长，受益于生产成本稳步下降及生猪销售均价提升，生猪养殖业务实现盈利。3 3000014.SZ沙河股份预增1.报告期内长沙沙河城项目结转收入同比增加，毛利同比增加；2.报告期内公司获得深业鹤塘岭花园回迁房屋及相关补偿，产生约 1.53 亿元净收益，属于非经常性损益。4 4000631.SZ顺发恒业预增1、报告期内，公司对部分风机进行了技改，提高了发电效能，同时报告期内风况较好，风电收入同比大幅上升。2、报告期内，公司坚定执行“去房产化”策略，加快“去库存”，交付物业结转收入同比上升；在房产业务规模持续收缩的同时，公司严格精细化管理，加强过程控制，不断降低销售费用。3、报告期内，公司存款利息收入同比大幅上升；与此同时，公司持续降低贷款规模，不断降低利息费用。4、报告期内，公司收回大额其他应收款并转回减值损失。5 5000886.SZ海南高速预增1.报告期内公司业绩增长主要系减持海汽集团股票产生的投资收益、琼海蛟龙园项目投资款返还收益、瑞海新里城项目政府有偿收回土地收益。2.报告期内预计公司股票减持收益、琼海蛟龙园项目投资款返还收益、瑞海新里城项目政府有偿收回土地收益和其他非经常性损益对净利润的影响金额约为 2.62 亿元。6 6600048.SH保利发展预减公司收入保持基本平稳，主要源于房地产项目竣工交付并结转收入，同时受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响。7 7001979.SZ招商蛇口预减（1）报告期内，受市场下行、结转区域结构变化的影响，房地产开发业务结转毛利率阶段性下降，结转毛利同比减少明显。（2）报告期内，公司积极处置去化困难的项目，优化资产负债表。（3）由于市场情况变化，报告期内，公司计提资产减值准备同比增加。（4）公司转让子公司产生的投资收益同比减少。（5）疫情对资产经营业务冲击明显，报告期内，公司持有物业的出租率和租金水平亦不同程度受疫情影响，此外，公司勇担央企社会责任，为中小企业纾困解难，累计减免租金约 7.49 亿元。8 8000573.SZ粤宏远 A预减本期公司在售的自营房地产项目较少、在建项目时代国际尚未达到销售条件，且市场环境未见明显好转，致本期地产销售收入和利润同比下降较大；另一方面，贵州宏泰矿业煤炭沟煤矿股权及债权出让因合同成就先决条件尚未达成，在本期未能确认收益。9 9000863.SZ三湘印象预减本报告期项目交房结转收入较上期结转收入减少。此外，由于上期非经常性损益中包含公司处置上海湘虹置业有限公司股权的收益，本报告期非经常性损益较上期减少 15,598.08 万元，本报告期利润相应减少。1010600325.SH华发股份预减营业总收入 591.29 亿元，同比去年 15.39%，净利润为 25.62 亿元，同比去年-19.8%，基本 EPS 为 1.12 元，加权平均 ROE 为 13.48%1111002133.SZ广宇集团预减目前公司利润实现主要取决于项目竣工交付的情况。2022 年，受行业环境影响，公司房产项目交付量和交付项目的毛利率均有下降，项目毛利同比减少；同时，公司报告期末对存在减值迹象的资产进行了减值测试，基于谨慎性原则，对可能发生减值损失的资产计提了减值准备。由于上述因素，本报告期归属于上市公司股东的净利润低于上年同期。1212600663.SH陆家嘴预减1、报告期内，公司面对行业下行压力和新冠疫情影响，公司房产销售收入较上年有所减少，房地产开发业务结转毛利率下降。2、报告期内，受资本市场低迷和信托业转型的影响，公司信托业务、证券业务、保险业务等业务均呈现不同程度下滑。3、报告期内，为切实减轻疫情期间小微企业及个体工商户负担，帮助客户坚定信心、克服难关，公司对符合条件的小微企业和个体工商户实施租金减免措施，报告期内公司减免租金约 4.6 亿元。4、报告期内，公司联营、合营企业受疫情影响严重，投资收益出现不同程度的下滑，其中，新国际博览中心全年无展会收入，导致公司对其投资收益由盈利转为亏损。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告81313600622.SH光大嘉宝预减报告期内，国内疫情对不动产行业发展造成强烈冲击，公司旗下不动产投资和资产管理业务受到超预期影响，公司参与投资、开发和管理的多个商业、办公项目因疫情防控多次临时停业或停工，导致项目运营收益及财务表现不达预期、开发进度有所延缓，致使公司经营收入及投资收益较预期大幅下降。1414600675.SH中华企业预减1、报告期内预计结转项目交付节点延后；2、响应号召，为小微企业和个体工商户减免租金。1515600606.SH绿地控股预减（1）受疫情、市场低迷等综合影响，营业收入同比减少；（2）受市场持续下行、加快销售去化、促进资金回笼等因素影响，房地产结转项目毛利率同比下降，同时部分房地产项目按要求计提减值准备；（3）满足利息资本化项目减少，使得计入当前损益的利息支出增加，财务费用相应增加；（4）受市场持续下行、项目结转时点不均衡影响，年内联营合营企业贡献的投资收益同比减少。1616600692.SH亚通股份预减（一）主营业务影响（1）报告期内，疫情严重影响了公司各项业务的正常开展，导致公司相关业务的经营业绩产生了不同程度的下降。（2）房地产业务是公司重要的收入和利润来源，上期房地产业务确认的收入以毛利率较高的商品房为主，本期房地产业务确认的收入以毛利率较低的安置房项目为主，因此公司经营业绩较上年同期大幅下降。（二）非经营性损益的影响本期非经常性损益约400万元，上年同期为695.44万元，同比减少约 295.44 万元，其中，计入当期损益的政府补助增加约 430 万元，其他非经营性损益增加约 84.56 万元，持有其他非流动金融资产产生的公允价值变动损益减少 810 万元。1717601155.SH新城控股预减（一）受整体市场环境、疫情及结转项目的结构变化，2022 年公司房地产项目结转收入及毛利较 2021 年有较大幅度的减少。（二）由于市场情况变化，公司计提的资产减值准备同比增加。1818600748.SH上实发展预减1）受疫情影响，公司房地产开发类项目交付进度有所延后，导致房地产销售收入、利润同比大幅减少；2）公司 2021 年度因土地收储事项产生的非经常性损益金额较大，导致本期归属于母公司所有者的净利润同比大幅减少，同时归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润反而同比大幅上升。1919000736.SZ中交地产预减1、报告期内受市场下行、交付项目区域结构变化影响，公司房地产开发业务交付项目的毛利率较上年下降较为明显；2、受市场情况变化及疫情影响，公司部分项目存在减值迹象，报告期预计计提资产减值准备同比有所增加；3、我司上年同期部分项目因合并范围变化，根据会计准则相关规定，对相应股权进行公允价值计量产生非经常性损益，本报告期此项影响同比减少。2020000042.SZ中洲控股预减本报告期业绩较上年同期下降的主要原因是本报告期房地产结算的项目主要是溢价收购项目，导致所得税费用增加、归母净利润减少。2121600223.SH鲁商发展预减（1）报告期内，受结算区域及产品结构变化的影响，地产业务结算毛利同比下降。（2）报告期内，部分参股地产公司进入尾盘阶段，经营利润减少，影响公司的投资收益同比下降较多。（3）报告期内，受疫情不断反复及房地产市场下行的综合影响，购房需求持续走弱，为加快销售及现金回笼，公司根据各项目所处区域及城市的市场环境、产品结构等情况，对部分产品售价进行调整，并按会计准则要求计提相应资产减值准备。公司目前正在实施重大资产出售暨关联交易事项，如本次交易能够顺利完成，公司将剥离房地产开发业务，业务结构将更加聚焦以化妆品、生物医药等为主业的大健康业务，具体内容详见公司于 2022年 12 月 31 日披露的鲁商健康产业发展股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）等相关公告。2222000965.SZ天保基建预减报告期内，受新冠疫情及行业环境影响，公司结转收入的房地产项目毛利率下降，项目毛利润同比减少。此外，为共同应对新冠疫情，公司根据天津市政府相关政策要求践行国企责任，减免商户物业租金约人民币 2,000 万元，对公司本报告期实现利润产生了较大的影响。由于上述因素，公司本报告期归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降。报告期内，扣除非经常性损益后的净利润较上年同期扭亏为盈，主要是上年同期非经常性损益中包含公司土地收储获得的收益约 11,000 万元，因此与上年同期相比本报告期非经常性损益大幅减少。2323002016.SZ世荣兆业预减公司业绩变动的主要原因系可结转收入较上年同期减少。2424002208.SZ合肥城建预减公司 2022 年归属于上市公司股东的净利润预计同比下降主要系由于疫情影响，导致项目工期和交付时间延后所致。2525002188.SZ中天服务预减1、上年度因土地使用权和房屋建筑物被属地政府征迁原因，确认了长期资产处置收益 11,902.43 万元，本年度不存在该类收益。2、本年度因李建华、胡琼股民诉讼案件和解等原因，冲回预计负债 2,820.01 万元，该项目属于非经常性损益。3、扣非净利润增长的原因主要系：1）本年度物业管理规模增加导致主营业务利润增加；2）上年度关联方中天美好集团有限公司将其持有的中天美好生活服务集团有限公司 100%股权无偿赠与公司，并于 2021 年 6 月 4 日完成工商变更登记手续。因合并时点原因致中天美好生活服务集团有限公司上年度 1-5 月净利润为非经常性损益进行扣除，本年度不存在此情形。2626600565.SH迪马股份续亏（一）报告期内，受疫情不断反复及房地产市场下行的综合影响，购房需求持续走弱，房价和成交规模齐降，公司开发的部分住宅及商业项目销售价格不及预期，量价下降明显，且整体市场呈现走低态势短时间内恢复不易。为顺应市场变化，加快销售及现金回笼，公司根据各项目所处区域及城市的市场环境、产品结构、推售节点及销售周期等情况，预计对部分项目售价进行调整，并按会计准则要求提取相应资产减值准备。（二）公司的年度经营目标将保证项目交付进度和产品品质放在首位，保持稳健经营。报告期内，在房地产销售持续下滑的情况下，为保证资金流动性安全，缓解收支不平衡所带来的困难和压力，公司尽可能的协调部分费用的支付节奏，故延期支付产生的费用相应增加。2727000809.SZST 新城续亏2022 年公司努力开源节流，土地出让数量较上一年度有所增加，业绩较 2021 年减亏幅度较大；但公司所在区域房地产市场景气度不高，土地出让数量、价格受到影响，经营成本尤其财务成本仍然较高，导致 2022年度业绩亏损。2828000558.SZ莱茵体育续亏1本年度受疫情持续影响，房地产租赁收入较上年有所减少，主营业务收入较上年同期略有减少。2本年度亏损较上年减少，主要原因为公司本报告期内加强费用管控及精简人员，成本费用支出较上年同期减少。3本报告期内，公司下属控股公司丽水莱茵达体育场馆管理有限公司部分房产销售产生利润。4本报告期内贷款规模减少，相应减少利息支出。2929002285.SZ世联行续亏1、公司业务聚焦“大交易”和“大资管”，受房地产市场、新冠疫情影响以及公司主动战略调整，两大业务营业收入同比下降，影响当期利润。2、报告期内公司计提资产减值准备对业绩产生影响。公司部分客户流动性紧张，应收款项面临无法及时回收的风险，公司以预期信用损失为基础，对各项应收款项按照适用的预期信用损失计提方法计提减值准备并确认信用减值损失约 2.3 亿元，同比减少约 8.3 亿元。同时按照公司适用的信贷资产风险管理规定，对贷款资产计提资产减值准备约 0.9 亿元，同比减少约 4.5 亿元。3、报告期内对公司净利润产生影响的非经常性损益项目主要包括：空间运营业务重组优化确认股权转让投资收益约 0.6 亿元、资产处置收益约 0.4 亿元；对某客户的权益性投资计提减值约 0.15 亿元。3030000540.SZ中天金融续亏（一）受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，公司流动性出现阶段性紧张，导致部分债务未能如期偿还。公司根据合同约定计提利息、罚息、违约金等支出，计入本期损益的借款费用较上年同期增加。（二）公司存量地产项目去化不达预期，本期结转房地产销售收入较上年同期下滑。（三）受宏观市场政请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告9策变化、被投资单位所处行业环境等多种因素影响，金融类子公司对外投资形成的收益较上年同期降低。（四）金融类子公司顾问、承销等投行收入较上年同期下滑，利润降低。3131002377.SZ国创高新续亏1、受房地产行业周期和疫情的影响，市场预期发生重大改变，导致房地产市场交易十分低迷，公司营业收入严重下滑。2、为应对不利局面影响，公司相继采取了减员撤铺等措施，导致相关损失大幅增加；同时，营业收入、营业成本均大幅下降，但下降幅度不同步，房地产中介服务业务毛利为负。3、计提减值准备增幅较大。深圳云房应收款单位大多为房地产开发企业，由于国内房地产行业持续低迷，公司应收款项回收风险加大，预计公司应收款减值准备将会大幅增加。同时，公司无形资产（商标）存在进一步减值的可能。3232002305.SZ南国置业续亏（一）报告期内，由于房地产开发结转收入呈现周期性，参股公司房地产开发项目可结利物业较上年减少，导致投资收益较上年减少。（二）报告期内，由于市场环境下行，经公司对存货的初步清查和减值测试，预计公司 2022 年计提资产减值损失将对利润产生一定影响。（三）报告期内，公司部分商业运营业务受新冠疫情影响较大。3333600463.SH空港股份续亏2022 年，公司房产租赁、物业管理等业务经营稳定并盈利，但未能弥补建筑施工业务亏损。受新冠疫情影响施工进度放缓，叠加开发建设领域市场萎缩等因素，天源公司近两年新签订的施工合同额有所减少，营业收入明显下降；由于劳务、材料及专业分包成本不断上涨，项目毛利率较以前年度并未有明显改善；期间费用等固定成本与上年基本持平，前述原因造成天源公司 2022 年度持续亏损，从而导致公司总体业绩亏损。3434600393.SH粤泰股份续亏（一）土地增值税清算的影响。本期公司所开发的部分项目陆续收到项目所在地分管税务部门关于项目土地增值税清算文书，计提本期土地增值税约 6 亿元。（二）计提减值损失影响。根据企业会计准则要求，公司对可能发生减值损失的资产预提了资产减值损失。经初步估计，公司 2022 年预计计提资产减值损失 3.67 亿元。其中主要计提资产减值损失的项目为：由于商业项目受网络冲击较大及近两年来的疫情影响，实体商铺与公寓经营难度大，经与资产评估中介机构初步沟通，公司湖南郴州高壁综合大市场项目预计计提存货跌价准备 2 亿元左右。以上具体金额以资产评估机构最终出具的评估报告为准。（三）计提财务费用影响。由于报告期内公司债务规模仍然较大，仍需承担较大的利息支出。经初步估计，公司 2022年度发生融资费用 4.6 亿元左右，其中 2022 年预计计提财务费用 3.1 亿元左右。3535600466.SH蓝光发展续亏（一）经营亏损的影响：受房地产市场持续低迷以及公司债务风险影响，本期完成售房履约义务并纳入结算的项目销售毛利较低；公司为维持公司持续经营，确保项目交付，各项运营支出仍在持续发生；因部分项目非正常停工影响，公司依据会计准则规定，对不再满足资本化的利息支出计入当期损益，本期费用化利息支出增大；同时公司美元债因人民币对美元汇率下降产生汇兑损失。受上述因素影响，公司 2022 年预计产生经营亏损约 58 亿元。（二）减值计提的影响本报告期内，虽然支持房地产行业稳定健康发展的政策陆续出台，但政策落地以及向市场的传导需要一定时间，2022 年下半年市场整体仍然没有明显变化，不及预期。3636600743.SH华远地产续亏（一）2022 年国内新冠疫情影响延续，房地产市场情况持续低迷，房地产市场底层需求受到冲击、居民购房意愿下滑。受此影响，在保交房、保证公司现金流稳定安全的前提下，公司根据市场情况动态调整经营及销售策略进行去化，使得部分项目存货可变现净值低于成本，出于谨慎考虑拟计提减值准备。（二）报告期内房地产市场持续下行，房价及成交规模下降，行业整体毛利率降低，公司调整策略加大去化力度。受结转项目及产品变化的影响，房地产开发业务结转毛利率下降，导致毛利率较去年同期降低。3737000671.SZ阳光城续亏1、本年度经营业绩亏损值较 2021 年度有一定增加，主要原因如下：（1）利息费用化金额增加 2022 年，房地产行业政策调控政策虽有所缓和，但市场需求未见明显好转，行业销售整体下挫严重，公司销售回款缓慢，相关融资本金使用期限延长，财务费用不符合企业会计准则关于资本化的规定，公司基于谨慎性，按照费用化进行处理；因汇兑损益的不利影响，汇兑损失增加，导致财务费用增加。（2）投资收益减少受市场及公司流动性影响，联合营项目 2022 年度竣备数量减少，导致投资收益减少。2021 年，公司以上海阳光智博生活服务集团股份有限公司股权战略换取万物云空间科技服务股份有限公司股份时，产生归属于上市公司股东 25 亿元税后净利润，对上年投资收益影响较大。（3）公司基于谨慎性原则计提存货跌价准备 2022 年，房地产市场未见好转，且公司认为 2023 年房地产市场还是以稳定为主，对于销售的量价预期持谨慎态度。公司管理层根据当前情况，基于谨慎性原则计提相应存货跌价准备，计提金额虽小于上年度，但依然对业绩造成一定影响，若未来市场情况好转，存货跌价准备可根据会计准则转回。3838000732.SZST 泰禾续亏1、2022 年度较多项目交付，结转收入及毛利高于上年。2、报告期内，受人民币对美元贬值影响，公司持有的以美元计价的外币借款及利息等产生较大汇兑损失，导致公司亏损。3、本年较多项目交付，停止利息资本化，相关借款费用上升，导致公司亏损。3939000667.SZ美好置业续亏1.本报告期内公司装配式建筑业务尚未达到相应的业务规模，受工厂折旧、资金成本等固定费用影响，产生经营亏损约 6 亿元，同时公司对固定资产及在建工程计提了资产减值损失约 6 亿元，上述事项累计影响上市公司净利润约-6 亿元；2.本报告期内完成结算的房地产开发项目毛利率较低，同时受各地疫情管控措施等不利因素影响，部分项目进度不及预期，产生延期交房违约金，整体造成房地产业务本期经营亏损约5 亿元；3.本报告期内公司受到房地产市场整体下行的影响，部分开发在售的房产项目去化价格和去化速度未达预期，导致项目清盘周期延长，产生亏损迹象，经管理层审慎评估，预计将产生减值损失约 2 亿元。4040000838.SZ财信发展续亏（一）本期公司主营业务利润预计 75,000.00 万元-90,000.00 万元，去年同期 65,027.86 万元，增加约10,000 万元至 25,000 万元，。主要系公司 2022 年度交房项目受区域、业态及其售价、成本等综合影响所致。（二）基于谨慎性原则，2022 年公司共计计提减值 75,000.00 万元-100,000.00 万元。包括：1、存货跌价准备 58,000.00 万元-72,000.00 万元，去年同期 104,700.00 万元，较去年同期，由存货跌价准备形成的资产减值损失预计减少 32,700 万元至 46,700 万元。主要系 2021 下半年及 2022 年，房地产市场较为低迷，房企普遍通过进一步加大优惠力度加强去化，基于谨慎性原则，经初步清查和减值测试，公司在2021 年计提减值准备后再次计提减值准备。2、结合合作项目的盈利状况，根据公司部分合作方的情况对公司财务资助余额计提信用减值损失 17,000.00 万元-28,000.00 万元，去年同期 400.00 万元，相较去年同期，信用减值损失增加 16,600-27,600 万元。4141000620.SZ新华联续亏1、本期房地产项目结转收入较上年有所下降，导致房地产项目毛利有所减少；2、报告期受疫情持续反复影响，本公司文旅综合业务收入和利润均受到一定程度的影响；3、随着公司竣工项目的增加、在建项目的减少，符合借款费用资本化条件的项目减少，费用化利息增加，导致本期费用化利息较上年同期有所增加；4、诉讼案件结案产生了复利、罚息、违约赔偿金，导致本期净利润下降；另外，本期根据未决诉讼计提了预计负债，导致本期净利润下降；5、因本期对长沙银行的持股比例较上年同期有所下降，确认的投资收益较上年同期减幅较大；6、公司全资子公司湖南新华联建设工程有限公司持有的长沙银行股份有限公司部分股票被司法处置，导致非经常性的投资损失，具体内容详见公司于巨潮资讯网上披露的相关公告（公告编号：2023-002）。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告证券研究报告104242000046.SZ泛海控股续亏（一）公司控股子公司中国民生信托有限公司（以下简称“民生信托”）管理的部分信托项目发生风险，根据会计准则有关规定，民生信托从谨慎性原则出发计提了预计负债，对当期损益造成较大影响。具体影响金额以最终审计结果为准。（二）公司因阶段性流动性困难导致大量债务违约进入诉讼程序，报告期内根据诉讼判决计提利息、罚息或履行金，导致公司整体资金成本上升。4343000056.SZ皇庭国际续亏1、受融资环境和政策的影响及原有部分融资涉诉导致公司融资成本上升，初步测算 2022 年度计提利息约8.8 亿元。2、受宏观经济形势影响，公司及下属子公司持有的投资性房地产所处区域的市场价格有下降迹象。经与评估师初步沟通，投资性房地产公允价值变动预计减少归属于上市公司股东的净利润 8-10 亿元，该项目属于非经常性损益，最终公允价值变动金额将由公司聘请的具有证券期货从业资格的评估机构及审计机构进行评估和审计后确定。3、为客观反映公司财务状况，根据企业会计准则第 8 号资产减值及公司会计政策相关规定，公司重点对各类应收款项收回的可能性进行了分析和评估，经公司初步测算，基于谨慎性原则，公司对存在减值迹象的应收款项等资产计提了减值准备。4444000609.SZ中迪投资续亏1、报告期内，公司营业收入较上年下降的主要原因是交付房屋数量较上年减少，公司下属房地产项目中，由重庆中美恒置业有限公司开发的“两江中迪广场”项目未复工复产；由达州绵石房地产开发有限公司开发的“中迪绥定府”项目因户型调整，在报告期内除部分现房销售外，未实现新的房产交付；由达州中鑫房地产开发有限公司开发的“中迪花熙樾”项目 1、8、9 号楼实现完工交房确认收入。受以上因素影响，导致报告期实现的收入较上年度大幅下降。2、报告期内，公司开发在售的房地产项目受国内宏观经济环境、房地产行业环境等因素影响，项目销售价格持续下跌；同时，受价格下跌影响存在减值迹象，报告期预计需要补提存货跌价准备。在前述因素影响下，公司报告期内亏损幅度依然较大。4545600077.SH宋都股份续亏报告期内，受新冠疫情、房地产市场下行等综合因素影响，市场购房需求走弱、房价和成交规模齐降，公司开发的部分项目房价和成交规模亦受到较大影响，且预计短时间内恢复不易。依据企业会计准则关于资产减值的相关规定，预计对公司部分项目计提资产减值准备，概况如下：对在建工程自持部分计提减值，主要为如意春江二期项目；对存货计提跌价损失，主要为临安望青府、临安鲲鹏府、富阳沁悦宸轩、富阳瀚悦宸邸等项目。4646600322.SH天房发展续亏（一）报告期内，公司大部分在建项目交付结转，转入现房销售阶段，公司未新增项目储备；同时公司有息负债优化工作进度未与项目交付节奏完全匹配，导致报告期确认的财务费用同比大幅提升。（二）近年度，新冠疫情反复、房地产市场下行，公司项目所在地购房需求较弱，成交规模同比下降，公司本期结转收入的开发项目销售毛利率下降。（三）公司部分项目所在地区房地产市场环境变化较快，公司将根据产品结构、销售计划等适时调整项目售价。公司按照会计准则对存货等进行初步减值测算，依据谨慎性原则对部分项目计提减值准备。（四）报告期内，非经常性损益的影响主要为公司转让控股子公司天津吉利大厦有限公司 44.81%股权，本次交易完成后，实现投资收益约 6.3 亿元。4747600239.SHST 云城续亏1、主营业务影响：报告期内公司无新增达到结转收入条件的房地产项目，房地产收入出现大幅下降；受疫情反复影响，公司商场及酒店收入均出现一定程度下滑，并对商户减免了部分租金；同时因政府规划调整及市场销售价格下调等原因，对部分出表项目计提了存货减值准备约 2.9 亿元；2、非经营性损益的影响：2022 年年度非经常性损益约为 5.6 亿元左右，主要是本报告期内通过重大资产重组转让项目实现的投资收益。扣除非经常性损益后的归属于母公司所有者的净利润较 2021 年同期相比，亏损幅度明显下降；3、逾期担保的影响：因对外提供的担保存在逾期，公司按照会计准则相关规定确认了预计负债 2.5 亿元。4848000918.SZ嘉凯城续亏本报告期，房地产行业市场环境下行，新冠肺炎疫情多点散发，公司房地产销售及影视放映业务受到较大影响。4949000961.SZ中南建设续亏由于行业非良性循环持续，为了保证经营安全，公司进一步加大现房库存去化，当期销售当期确认收入资源带来更多亏损。同时公司根据市场实际情况预计进一步增加各项应收款项风险准备和存货跌价准备。此外，为应对非良性循环影响，公司各项费用率亦有增加，由此带来公司亏损加大。5050200056.SZ皇庭 B续亏1、受融资环境和政策的影响及原有部分融资涉诉导致公司融资成本上升，初步测算 2022 年度计提利息约8.8