20230106-中信证券-银行业关于首套房贷利率政策动态调整长效机制的点评：长效机制增进信心.pdf

证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后请务必阅读正文之后第第 5 页页起起的免责条款的免责条款和声明和声明 长效机制，长效机制，增进增进信心信心 银行业关于首套房贷利率政策动态调整长效机制的点评2023.1.6 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 肖斐斐肖斐斐 银行业首席分析师 S1010510120057 彭博彭博 银行业联席首席 分析师 S1010519060001 联系人：林楠联系人：林楠 当前房地产政策的协同、有序与当前房地产政策的协同、有序与长效推进，切断了地产信用风险演绎成悲观情长效推进，切断了地产信用风险演绎成悲观情形的链条，风险预期正加速由“无底”向“有底”转变。对于银行投资而言，形的链条，风险预期正加速由“无底”向“有底”转变。对于银行投资而言，地产信用风险预期改善，助力银行股估值修复，叠加长周期资产质量拐点效应，地产信用风险预期改善，助力银行股估值修复，叠加长周期资产质量拐点效应，板块估值系统性提升空间可观板块估值系统性提升空间可观。事项：事项：1 月 5 日，人民银行、银保监会联合发布关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知。政策政策核心核心：前期阶段性放松政策的前期阶段性放松政策的常态常态化化安排安排，长效长效机制将首套利率与房价机制将首套利率与房价变变化动态化动态挂钩挂钩。2022 年 9 月 29 日，人民银行与银保监会曾联合下发关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，对 22M6-M8 新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，允许在 2022 年底前阶段性放宽首套房按揭利率下限。此次两部委的长效机制通知，实质是将上述政策进行了常态化安排（“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限”）。此外，本次政策亦对评估期内不再满足条件的城市，做出了利率恢复的要求（即体现动态调整）。政策政策测算测算：预计部分预计部分三四三四线线城市城市首套房贷利率首套房贷利率短期仍短期仍存在小幅下降空间存在小幅下降空间。1）首首套套利率测算利率测算：目前的政策框架下，未符合条件的城市首套房贷利率下限为 4.1%（5 年期 LPR 20bp），符合条件的城市首套房贷利率或有望降至 3.7%-4.1%区间（参考过往85折利率，当前5年期LPR利率的85%即3.7%，亦符合银行投放偏好），贝壳研究院数据显示，12 月首套主流利率为 4.09%；2）新增地区）新增地区测算：测算：以国家统计局 70 城数据为样本测算，2022 年 9 月的阶段性政策下，23/70城可享受到利率放松，若根据 9-11 月数据进行近似匡算，预计近期利率放松城市将增加至 38/70（主要集中于三四线城市）。综上来看，70 城样本下，近一个季度或将增加 10-20 个城市享受利率下限放宽政策，以上城市利率下行空间或在 20-40bp。政策政策研判研判：长效机制与政策协同下，地产市场及房企经营有望向稳发展长效机制与政策协同下，地产市场及房企经营有望向稳发展。1）政）政策方向：策方向：突出“长效”突出“长效”。经济工作会议指出“要确保房地产市场平稳发展”，中央财办副主任韩文秀解读亦指出“抓紧研究中长期治本之策”，以此次首套房贷长效机制为代表的政策，或将更注重政策长期可持续。2）政策节奏：政策节奏：协同推协同推进进。前期以“三支箭”为代表的供给侧金融政策，配合因城施策下的多项需求端政策，金融部门与住建部门的政策协同方面仍有推进空间。我们认为，目前房地产政策的协同、有序、长效推进，切断了地产信用风险演绎成悲观情形的链条，风险预期正加速由“无底”向“有底”转变。风险因素：风险因素：宏观经济大幅下行，银行资产质量超预期恶化。投投资资观点：观点：地产信用风险预期改善，助力银行股估值修复地产信用风险预期改善，助力银行股估值修复。当前房地产政策的协同、有序与长效推进，切断了地产信用风险演绎成悲观情形的链条，风险预期正加速由“无底”向“有底”转变。对于银行投资而言，地产信用风险预期改善，助力银行股估值修复，叠加长周期资产质量拐点效应，2023 年银行板块估值系统性提升空间可观。个股投资可把握两条主线：1）资产质量主线，基于“预期”的快变量维度，选择地产业务敞口高、前期估值大幅回落的招商银行、平安银行和兴业银行；基于“财务”的慢变量维度，可关注资产质量拐点已至而估值尚未反映的品种，包括江苏银行、南京银行；2）业绩增长主线，可关注估值具备性价比、业绩增长快的区域性银行，包括宁波银行、杭州银行和成都银行。银行银行行业行业 评级评级 强于大市（维持）强于大市（维持）银行银行业业关于首套房贷利率政策动态调整机制的点评关于首套房贷利率政策动态调整机制的点评2023.1.6 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 表 1：70 大中城市新建商品房住宅销售价格下降情况 9 月月 10 月月 11 月月 符合条件符合条件 环比环比 同比同比 环比环比 同比同比 环比环比 同比同比 北京 天津 石家庄 太原 呼和浩特 沈阳 大连 长春 哈尔滨 上海 南京 杭州 宁波 合肥 福州 厦门 南昌 济南 青岛 郑州 武汉 长沙 广州 深圳 南宁 海口 重庆 成都 贵阳 昆明 西安 兰州 西宁 银川 乌鲁木齐 唐山 秦皇岛 包头 丹东 锦州 吉林 牡丹江 无锡 徐州 扬州 温州 金华 蚌埠 安庆 泉州 九江 赣州 cX9Z8WPBrRpMbRbP9PtRoOsQpMjMqQoPfQoOrObRmOmOxNrNsPMYmOvM 银行银行业业关于首套房贷利率政策动态调整机制的点评关于首套房贷利率政策动态调整机制的点评2023.1.6 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 9 月月 10 月月 11 月月 符合条件符合条件 烟台 济宁 洛阳 平顶山 宜昌 襄阳 岳阳 常德 韶关 湛江 惠州 桂林 北海 三亚 泸州 南充 遵义 大理 资料来源：国家统计局，中信证券研究部注：环比或同比下降城市标记为“”相关研究相关研究 银行业投资观察托管新规影响几何？(2023-01-03)银行业投资观察定调积极，展望良好(2022-12-26)银行业投资观察 20221219扩需求，稳风险(2022-12-19)银行业 2023 年投资策略新周期起点(2022-12-15)银行业 2022 年 11 月金融数据点评政策效果开始显现(2022-12-12)银行业投资观察暖风频出，行业受益可进阶(2022-12-12)银行业投资观察表外监管精细化(2022-12-04)2022 年 11 月银行理财市场回顾整体业绩比较基准下行(2022-12-02)银行业投资观察合力推进宽信用(2022-11-28)上市银行资本市场高峰论坛上市银行价值提升的逻辑(2022-11-24)银行业投资观察 20221120票据新规平稳落地(2022-11-20)银行业关于2022 年三季度货币政策执行报告的点评强化协同，直达实体(2022-11-银行业关于三部委明确出具保函置换预售监管资金政策的点评盘活预售资金，提升纾困效率(2022-11-15)银行业投资观察政策落地，风险预期好转(2022-11-14)银行业 2022 年 10 月金融数据点评如何提振社融？(2022-11-11)金融市场观察第 2 期10 月宽信用效果如何？(2022-11-07)银行业投资观察个人养老金业务发展提速(2022-11-07)2022 年 10 月银行理财市场回顾固收类产品占比高位再提升(2022-11-02)银行业 2022 年三季报综述核心变量运行平稳(2022-10-31)银行业 2022 年三季度基金持仓分析报告机构持仓企稳(2022-10-28)银行银行业业关于首套房贷利率政策动态调整机制的点评关于首套房贷利率政策动态调整机制的点评2023.1.6 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 4 银行业投资观察业绩平稳，静待预期修复(2022-10-24)财富管理系列之理财公司深度分析报告光大理财：传承发展，赋能前行(2022-10-17)银行业投资观察政策乐观，经营修复(2022-10-17)银行业 2022 年 9 月金融数据点评信用改善进行时(2022-10-12)金融市场观察第 1 期稳信用提速(2022-10-11)银行行业投资观察政策环境良好，绝对收益可期(2022-10-10)银行业 2022 年 9 月银行理财市场回顾产品发行放缓，理财子发行占比提升(2022-10-03)银行业投资观察 20220925稳经济持续推进(2022-09-25)财富管理系列之理财公司深度分析报告平安理财：财富管理新锐(2022-09-21)银行行业投资观察政策工具发力纾困(2022-09-19)银行业财富管理深度研究系列如何理解上半年财富市场的变化？(2022-09-19)银行业投资观察 20220912政策接续，静待修复(2022-09-12)银行业 2022 年 8 月金融数据点评社融回暖，对公贷款改善(2022-09-09)2022 年 8 月银行理财市场回顾产品数量增长，发行结构稳定(2022-09-09)银行业流动性专题研究流动性分析全景图(2022-09-06)银行业 2022 年中报回顾景气度走弱，分化度加强(2022-09-02)中信证券金融科技前沿系列报告之十六招联消费金融打造领先优势(2022-08-22)银行业投资观察 20220820二季度监管数据点评：盈利平稳，修复可期(2022-08-20)银行理财子公司深度研究报告混合+权益类产品全景分析(2022-08-19)银行业投资观察 20220814稳信贷，防风险(2022-08-14)银行业 2022 年 7 月金融数据点评融资偏弱，货币续强(2022-08-12)银行业关于二季度货币政策执行报告的点评抓落实，稳支持(2022-08-11)银行业投资观察支付体系运行平稳(2022-08-08)银行业 2022 年二季度基金持仓分析报告估值空间打开，静待催化信号(2022-07-23)银行业投资观察互联网贷款业务进一步规范(2022-07-18)银行业 2022 年 6 月金融数据点评信用复苏进行时(2022-07-11)5 分析师声明分析师声明 主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明：（i）本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法；（ii）该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系。一般性声明一般性声明 本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作。中信证券股份有限公司及其全球的附属机构、分支机构及联营机构（仅就本研究报告免责条款而言，不含 CLSA group of companies），统称为“中信证券”。本研究报告对于收件人而言属高度机密，只有收件人才能使用。本研究报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人员。本研究报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略。对于本报告中提及的任何证券或金融工具，本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险。本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但中信证券不保证其准确性或完整性。中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可跌可升。过往的业绩并不能代表未来的表现。本报告所载的资料、观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断，可以在不发出通知的情况下做出更改，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任。中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域、单位、集团及其他附属机构的流动。负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定。分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定，但是，分析师的薪酬可能与投行整体收入有关，其中包括投资银行、销售与交易业务。若中信证券以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构为此发送行为承担全部责任。该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息。本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议，中信证券以及中信证券的各个高级职员、董事和员工亦不为（前述金融机构之客户）因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任。评级说明评级说明 投资建议的评级投资建议的评级标准标准 评级评级 说明说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后 6 到 12 个月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的 6 到 12 个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A 股市场以沪深 300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普 500 指数为基准；韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准。股票评级股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅 20%以上 增持 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于 5%20%之间 持有 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%5%之间 卖出 相对同期相关证券市场代表性指数跌幅 10%以上 行业评级行业评级 强于大市 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅 10%以上 中性 相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%10%之间 弱于大市 相对同期相关证券市场代表性指数跌幅 10%以上 6 特别声明特别声明 在法律许可的情况下，中信证券可能（1）与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问、投资银行或证券服务关系，（2）参与或投资本报告所提到的公司的金融交易，及/或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易，因此，投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险。本研究报告涉及具体公司的披露信息，请访问 https:/ 本研究报告在中华人民共和国（香港、澳门、台湾除外）由中信证券股份有限公司（受中国证券监督管理委员会监管，经营证券业务许可证编号：Z20374000）分发。本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发：在中国香港由 CLSA Limited（于中国香港注册成立的有限公司）分发；在中国台湾由 CL Securities Taiwan Co.,Ltd.分发；在澳大利亚由 CLSA Australia Pty Ltd.（商业编号：53 139 992 331/金融服务牌照编号：350159）分发；在美国由 CLSA（CLSA Americas,LLC 除外）分发；在新加坡由 CLSA Singapore Pte Ltd.（公司注册编号：198703750W）分发；在欧洲经济区由 CLSA 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寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司。印度：印度：CLSA India Private Limited，成立于 1994 年 11 月，为全球机构投资者、养老基金和企业提供股票经纪服务（印度证券交易委员会注册编号：INZ000001735）、研究服务（印度证券交易委员会注册编号：INH000001113）和商人银行服务（印度证券交易委员会注册编号：INM000010619）。CLSA 及其关联方可能持有标的公司的债务。此外，CLSA 及其关联方在过去 12 个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和/或非证券相关服务的报酬。如需了解 CLSA India“关联方”的更多详情，请联系 Compliance-I。未经中信证券事先书面授权，任何人不得以任何目的复制、发送或销售本报告。未经中信证券事先书面授权，任何人不得以任何目的复制、发送或销售本报告。中信证券中信证券 2023 版权所有。保留一切权利。版权所有。保留一切权利。