600533_2003_栖霞建设_栖霞建设2003年年度报告_2004-03-25.pdf

南京栖霞建设股份有限公司 南京栖霞建设股份有限公司 NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO.，LTD.二三年年度报告正文 二三年年度报告正文 二四年三月二十四日 南京栖霞建设股份有限公司 2003 年年度报告-1-重要提示 重要提示 本公司董事会及其董事保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。董事周铳先生、王祖治先生因故未能参加审议年度报告的董事会。公司负责人董事长兼总经理陈兴汉女士、主管会计工作负责人副总经理兼总会计师干泳星女士、会计机构负责人财务部副经理袁翠玲女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。公司年度财务报告已经南京永华会计师事务所有限公司审计并出具了标准无保留意见的审计报告。目 录 目 录 第一节 公司基本情况简介.2 第二节 会计数据和业务数据摘要.2 第三节 股本变动及股东情况.4 第四节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.6 第五节 公司治理结构.8 第六节 股东大会情况简介.9 第七节 董事会报告.9 第八节 监事会报告.16 第九节 重要事项.16 第十节 财务报告.20 第十一节 备查文件目录.57 南京栖霞建设股份有限公司 2003 年年度报告-2第一节 公司基本情况简介 第一节 公司基本情况简介（一）公司法定中文名称：南京栖霞建设股份有限公司 中文缩写：栖霞建设 公司法定英文名称：NANJING CHIXIA DEVELOPMENT CO.,LTD 英文缩写：CHIXIA DEVELOPMENT（二）公司法定代表人：陈兴汉女士（三）公司董事会秘书：王建优先生 公司证券事务代表：周文龙先生 联系地址：江苏省南京市龙蟠路 218 号兴隆大厦 2107 室 联系电话：(025)85600533 传 真：(025)85502482 电子信箱：（四）公司注册地址：南京市栖霞区和燕路 251 号 公司办公地址：南京市玄武区龙蟠路 218 号 邮政编码：210037 公司互联网网址： 电子信箱：（五）公司指定信息披露报纸：中国证券报、上海证券报 登载公司年度报告的互联网网址：http:/ 公司年度报告备置地点：公司证券投资部（六）公司股票上市交易所：上海证券交易所 股票简称：栖霞建设 股票代码：600533（七）其他有关资料：公司最近一次变更注册登记日期为 2002 年 3 月 21 日，注册地点为南京市栖霞区和燕路 251 号。企业法人营业执照注册号：3201001012479 税务登记号码：320113721702184 公司聘请的会计师事务所：南京永华会计师事务所有限公司 会计师事务所办公地址：南京市中山北路 26 号新晨国际大厦 8 楼 第二节 会计数据和业务数据摘要 第二节 会计数据和业务数据摘要（一）本年度主要会计数据 单位：人民币元 利润总额 110,645,765.40 净利润 70,503,076.16 扣除非经常性损益后的净利润 71,080,413.84 主营业务利润 137,067,741.43 其他业务利润 848,265.37 营业利润 112,489,152.94 投资收益-1,104,039.34 补贴收入 南京栖霞建设股份有限公司 2003 年年度报告-3营业外收支净额-739,348.20 经营活动产生的现金流量净额-278,436,481.53 现金及现金等价物净增加额 22,516,734.40 注：扣除的非经常性损益项目及涉及金额（已扣除所得税影响）单位：人民币元 项 目 金 额 营业外收支净额 91,330.72 股权投资差额 486,006.96 补贴收入 （二）近三年主要会计数据及财务指标 单位：人民币元 项 目 2003 2002(调整后)2002（调整前）2001（调整后）2001（调整前）主营业务收入 480,544,718.86 366,086,606.85366,086,606.85324,073,503.78 324,073,503.78净利润 70,503,076.16 42,304,942.5842,304,942.5841,525,512.28 41,525,512.28总资产 1,598,953,908.14 852,501,656.13852,501,656.13558,968,381.44 558,968,381.44股东权益(不含少数股东权益)560,629,677.82 525,015,983.75490,015,983.75185,176,772.87 154,140,500.62每股收益（摊薄）0.504 0.3020.3020.415 0.415每股净资产（摊薄）4.004 3.7503.5001.852 1.541调整后的每股净资产 3.995 3.7383.4871.849 1.530每股经营活动产生的现金流量净额-1.989-0.790-0.790-1.118-1.118净资产收益率(摊薄)12.58%8.06%8.63%22.42%26.94%注：根据财政部财会200312号关于印发（企业会计准则资产负债表日后事项）的通知，各年度由董事会通过的利润分配预案中确定的拟分配现金股利改在资产负债表所有者权益中单独列示，从而影响了公司股东权益的期初数，因此对相关指标进行了调整。（三）利润表附表 净资产收益率(%)每股收益（元/股）报告期利润 全面摊薄 加权平均 全面摊薄 加权平均 主营业务利润 24.4524.980.979 0.979营业利润 20.0620.500.803 0.803净利润 12.5812.850.504 0.504扣除非经常性损益的净利润 12.6812.960.508 0.508（四）股东权益变动情况表 单位：人民币元 项目 股本(股)资本公积 盈余公积 其中法定公益金 未分配利润 股东权益 合计 期初数 140,000,000 332,189,370.22 16,867,412.34 5,623,090.7735,959,201.19 525,015,983.75本期增加 110,617.91 10,575,461.43 3,525,153.81 59,927,614.73 70,613,694.07本期减少 35,000,000.00 35,000,000.00期末数 140,000,000 332,299,988.13 27,442,873.77 9,148,244.5860,886,815.92 560,629,677.82 南京栖霞建设股份有限公司 2003 年年度报告-4变动原因：1、盈余公积和法定公益金增加系公司报告期内实现利润分配提取所致；2、未分配利润增加系公司报告期实现利润所致。第三节 股本变动及股东情况 第三节 股本变动及股东情况（一）股本变动情况 1、股本变动情况表（截至 2003 年 12 月 31 日）单位：股 本次变动前 本次变动增减（，）本次变动后 一、未上市流通股份 配股送股公积金转股 增发其他小计 1、发起人股份 100,000,000 100,000,000 其中：国家持有股份 70,760,000 70,760,000 境内法人持有股份 29,240,000 29,240,000 境外法人持有股份 0 0 其他 0 02、募集法人股份 0 03、内部职工股 0 04、优先股或其他 0 0 未上市流通股份合计 100,000,000 100,000,000二、已上市流通股份 40,000,000 40,000,0001、人民币普通股 0 2、境内上市的外资股 0 3、境外上市的外资股 0 04、其他 0 0已上市流通股份合计 40,000,000 40,000,000三、股份总数 140,000,000 140,000,0002、股票发行和上市情况 公司于 2002 年 3 月 14 日通过上交所交易系统，采用网上累计投标询价方式首次公开发行了 4,000 万股 A 股社会公众股，发行价为人民币 8.30 元，并于 2002年 3 月 28 日在上交所正式挂牌交易。3、报告期内公司无新增股本和内部职工股。（二）股东情况介绍 1、截至报告期末公司股东总数 14730 人。2、报告期内公司前十名股东持股变动情况：单位：股 序号 股东名称 增减变动(+,-)年末持股数量 占总股本(%)股份类别 质押或冻结情况 1 南京栖霞建设（集团）公司 068,000,00048.57 国有股 无2 南京新港高科技股份有限公司 029,240,00020.89 法人股 无3 南京市栖霞区国有资产投资中0 1,000,0000.71 国有股 无 南京栖霞建设股份有限公司 2003 年年度报告-5心 4 南京市园林实业总公司 0 1,000,0000.71 国有股 无5 林渐娟 不详433,7640.31 流通股 不详6 东南大学建筑设计研究所 0 380,0000.27 国有股 无7 南京栖霞建设集团物资供销有限公司 0 380,0000.27 国有股 无8 张佩+48,450 285,8000.20 流通股 不详9 北京美奂工程顾问有限公司-10,000 221,3050.16 流通股 不详10 王农生 不详 203,0800.15 流通股 不详注：（1）报告期内持股 5%以上的股东为南京栖霞建设（集团）公司和南京新港高科技股份有限公司，报告期末他们分别持有本公司国有股 6,800 万股和法人股2,924 万股，报告期内他们所持股份无增减。（2）报告期内，持有本公司 5%以上股份的股东所持有的股份没有发生质押、冻结等情况。（3）公司前十名股东中，南京栖霞建设（集团）公司是南京栖霞建设集团物资供销有限公司的控股股东，其他国有股和法人股股东之间无任何关联关系。其他流通股股东本公司未知其关联关系。3、公司控股股东情况 公司名称：南京栖霞建设（集团）公司 法人代表：陈兴汉女士 成立时间：1993 年 9 月 7 日 注册资本：人民币 120,000,000 元 股本结构和性质：国有独资 主要经营业务：房屋综合开发、建设（住宅除外）、销售、租赁、物业管理；工程管理（工程监理除外）；室内装饰设计、施工；照明灯具、金属材料、百货销售。4、其他持股在 10%以上（含 10%）的法人股东 公司名称：南京新港高科技股份有限公司 法人代表：徐益民 成立日期：1992 年 5 月 注册资本：人民币 344,145,888 元 主要经营业务：高科技产业投资、开发；市政基础设施建设；土地成片开发；建筑安装工程；商品住宅开发、销售；物业管理；国内贸易；工程设计；咨询服务等。5、报告期内公司前十名流通股东情况：单位：股 序号 股东名称 年末持有流通股数量种类 1 林渐娟 433,764 A 股 2 张佩 285,800 A 股 3 北京美奂工程顾问有限公司 221,305 A 股 4 王农生 203,080 A 股 5 李传莹 198,700 A 股 6 东吴证券有限责任公司 196,180 A 股 南京栖霞建设股份有限公司 2003 年年度报告-67 黎婵娟 176,300 A 股 8 国政海 171,810 A 股 9 博时价值增长证券投资基金 142,369 A 股 10 李双林 124,146 A 股 注：本公司未知流通股股东之间是否存在关联关系，也未知其相互间是否属于上市公司持股变动信息披露管理办法中规定的一致行动人。第四节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 第四节 董事、监事、高级管理人员和员工情况（一）董事、监事、高级管理人员基本情况 姓名 性别 年龄 职务 任期起止日期 期初持股数 期末持股数 陈兴汉 女 57 董事长 2002.12.23-2005.12.22 0 0 干泳星 女 47 董事 2002.12.23-2005.12.22 0 0 徐水炎 男 40 董事 2002.12.23-2005.12.22 0 0 徐益民 男 42 董事 2002.12.23-2005.12.22 0 0 周铳 男 40 董事 2002.12.23-2004.3.23 0 0 王祖治 男 55 董事 2002.12.23-2004.3.23 0 0 王建优 男 40 董事 2004.3.24-2005-12.22 0 0 何金耿 男 35 董事 2004.3.24-2005-12.22 0 0 刘志彪 男 45 独立董事 2002.12.23-2005.12.22 0 0 李爱群 男 42 独立董事 2002.12.23-2005.12.22 0 0 安同良 男 38 独立董事 2002.12.23-2005.12.22 0 0 夏卫东 男 56 监事会主席 2002.12.23-2005.12.22 0 0 李云 男 51 监事 2002.12.23-2005.12.22 0 0 孔军 男 41 监事 2002.12.23-2005.12.22 0 0 王祖治 男 55 总经理 2003.8.62004.2.13 0 0 陈兴汉 女 57 总经理 2004.2.14-2005.12.22 0 0 干泳星 女 47 副总经理、总会计师 2003.8.62005.12.22 0 0 江劲松 男 35 副总经理、营销总监 2003.8.62005.12.22 0 0 范业铭 男 40 副总经理、总工程师 2003.8.62005.12.22 0 0 王建优 男 40 董事会秘书、总经理助理 2003.8.62005.12.22 0 0 余薇 女 47 总经济师 2003.8.62005.12.22 0 0 钟增贤 男 52 征地拆迁总监 2003.8.62005.12.22 0 0 董事、监事在股东单位任职情况：姓名 任职股东单位 职务 任职期间 陈兴汉 南京栖霞建设(集团)公司 总裁 2003.03.03 徐水炎 南京栖霞建设(集团)公司 财务总监 2000.02.01 周铳 南京新港高科技股份有限公司 副总经理 2001.03.302003.06.26 南京栖霞建设股份有限公司 2003 年年度报告-7徐益民 南京新港高科技股份有限公司 董事长、总经理2003.06.272006.06.26何金耿 南京新港高科技股份有限公司 董事会秘书 2003.06.272006.06.26李云 南京栖霞建设(集团)公司 人力资源部总经理、工会主席2002.03.01 孔军 南京新港高科技股份有限公司 副总经理、总会计师 2003.06.272006.06.26（二）年度报酬情况 1、董、监事及高级管理人员报酬的决策程序和确定依据：本公司高级管理人员报酬由公司董事会决定，其报酬确定的依据是其所担任的岗位重要性和工作业绩；本公司独立董事津贴由董事会拟定初步方案，最终由股东大会决议确定，独立董事报酬确定的依据是行业和上市公司的平均水平以及其履行职责的工作量；其他外部董、监事均不在本公司领取报酬。2、在公司领取报酬的董、监事及高级管理人员年度报酬情况表 单位：万元 现任董、监事和高级管理人员的年度报酬总额 173 金额最高的前三名董事的报酬总额 83 金额最高的前三名高级管理人员的报酬总额 69 独立董事津贴 9 独立董事其他待遇 无 报酬区间 董、监事和高级管理人员人数（不含独立董事）10 万元以下（不含 10 万）1 10 万元（含 10 万元）20 万元 5 20 万元以上（含 20 万元）3 3、不在本公司领取报酬和津贴的董、监事：董事周铳先生、徐益民先生、徐水炎先生和监事孔军先生、李云先生均不在本公司领取报酬，其中周铳先生、徐益民先生和孔军先生在本公司股东单位南京新港高科技股份有限公司领取报酬，徐水炎先生和李云先生在本公司控股股东南京栖霞建设（集团）公司领取报酬。（三）报告期内公司董事、监事及高级管理人员变动情况 2003 年 8 月，公司董事周铳先生因工作变动，申请辞去公司董事职务。南京新港高科技股份有限公司提名何金耿先生为新任董事候选人。此董事变更事项已经 2004 年第一次临时股东大会审议通过。2003 年 8 月 6 日，公司第二届董事会第八次会议审议通过了聘任高级管理人员的议案：聘任王祖治先生为公司总经理；经总经理提名，聘任干泳星女士为副总经理兼总会计师、余薇女士为总经济师、范业铭先生为总工程师，钟增贤先生为征地拆迁总监，江劲松先生为营销总监；经董事长提名，聘任王建优先生为董事会秘书。报告期内，监事无变动情况。（四）公司员工情况 截至报告期末，公司员工总数为 92 人，公司没有需承担费用的离退休职工。1、员工专业构成表 单位：人 专业构成 人数 占总人数的比例 南京栖霞建设股份有限公司 2003 年年度报告-8管理人员 24 26.09%工程技术人员 28 30.43%财务人员 7 7.61%营销人员 29 31.52%其他人员 4 4.35%2、员工教育程度情况表 单位：人 教育程度 人数 比例 博士 1 1.09%硕士、研究生 5 5.43%本科 43 46.74%大专 30 32.61%中专及以下 13 14.13%第五节 公司治理结构 第五节 公司治理结构（一）公司治理情况 公司自上市以来，按照公司法、证券法、上海证券交易所股票上市规则、上市公司治理准则、上市公司股东大会规范意见等法律、法规、规章的要求，不断完善公司的法人治理结构，规范公司运作。公司已制订了公司章程、股东大会议事规则、董事会议事规则、监事会议事规则、重大决策程序和规则、董事会下设委员会议事规则、总经理工作细则、信息披露管理办法等规章制度。为了加强投资者关系管理工作，公司还制定了投资者关系管理办法。报告期内，公司治理情况基本符合中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件的要求。（二）公司独立董事履行职责情况 公司根据中国证监会关于在上市公司建立独立董事制度的指导意见的要求建立了独立董事制度，使独立董事在董事会中的比例达到了三分之一。公司独立董事能够及时了解、遵守有关法律、法规和公司章程的要求，能够确保有足够的时间积极参加董事会和股东大会，参与公司重大经营决策，促进了公司的规范运作和业务的发展，维护了广大股东尤其是中小股东的利益。董事会设立了审计、投资决策、提名和薪酬三个专门委员会，且都由独立董事担任主席。在报告期内，独立董事积极发挥三个委员会的作用，对公司投资、高管人员聘任、机构调整、业务流程再造、薪酬激励机制等重大决策进行了大量的调研和事前论证工作，并提出了许多专业性意见，大大提高了公司决策的科学性。（三）公司与控股股东 公司控股股东通过股东大会依法行使出资人的权利，未直接干预公司的经营、决策活动，未损害公司和其他股东的合法权益，或利用其特殊地位谋取额外的利益。公司与控股股东在人员、资产、财务等方面相互分开，机构、业务相互独立，各自独立核算、独立承担责任和风险：1、在人员方面，公司除董事长兼总经理陈兴汉女士兼任控股股东总裁外，其余高级管理人员未在控股股东兼职，其他人员独立于控股股东；南京栖霞建设股份有限公司 2003 年年度报告-92、在资产方面，公司的资产独立完整、权属清晰，控股股东未占用、支配公司的资产或干预公司对资产的经营管理；3、在财务方面，公司建立健全了财务、会计管理制度，独立核算。控股股东从未干预公司的财务、会计活动；4、在机构方面，公司的董事会、监事会及其他内部机构独立运作。控股股东及其下属机构未以任何形式影响公司经营管理的独立性；5、在业务方面，公司拥有独立的产、供、销体系，生产经营自主决策。控股股东已按承诺避免同业竞争。（四）公司高级管理人员的考评及激励机制 报告期内，公司与南京大学人力资源管理优化课题组合作，修订完善了公司薪酬体系和激励机制方案，公司依据高级管理人员每个人的岗位职责和年度工作计划要求由董事会组织中层及员工对他们进行考评，依据其德、勤、能、绩四个方面的表现进行奖惩。（五）与公司治理的规范性文件的差异 本公司的公司治理与上市公司治理准则等规范性文件相比，尚有一些差距，将在以后逐步解决：完善董事选举中的累计投票制；在独立董事中补充一名会计专业人士。第六节 股东大会情况简介 第六节 股东大会情况简介 报告期内，公司召开了 2002 年度股东大会。2003 年 5 月 27 日，公司在中国证券报和上海证券报上刊登了 2002年度股东大会通知公告，2002 年度股东大会于 2002 年 6 月 26 日在南京市苜蓿园大街 69 号月牙湖会所 2 楼会议室召开。会议由公司董事长陈兴汉女士主持。出席会议的股东及代理人8人，代表股份98,635,999股，占公司总股份的70.45%，会议审议并通过了以下议案：1、2002 年度董事会工作报告；2、2002 年度监事会工作报告；3、2002 年度财务报告；4、2002 年度利润分配预案；5、2002 年年度报告及年度报告摘要；6、支付 2002 年度会计师事务所报酬及 2003 年度续聘的议案；7、投资设立苏州栖霞建设有限责任公司的议案。本次股东大会的决议公告刊登于 2003 年 6 月 27 日的中国证券报和上海证券报上。第七节 董事会报告 第七节 董事会报告（一）管理层讨论与分析 1、经营环境分析 2003 年，房地产业在国民经济体系中的支柱产业地位进一步确立，行业前景更加明朗，发展更加稳定和成熟。现就 2003 年的经营环境分析如下：全国完成房地产开发投资 10,106.1 亿元，同比增长 29.7%；其中，住宅开发投资 6,782.4 亿元，同比增长 28.6%。全国商品住宅竣工面积 32200.5 万平方米，同比增长 21%；商品住宅销售面积 28502.5 万平方米，同比增长 28.9%。市 南京栖霞建设股份有限公司 2003 年年度报告-10场运行态势良好。江苏省完成房地产开发投资 809.2 亿元，同比增长 48.7%；施工面积 8834.5万平方米，同比增长 44.4%；竣工面积 3068.1 万平方米，同比增长 13.9%；商品房销售面积 2751.42 万平方米，同比增长 19.9%。房地产开发呈现产销两旺的局面。南京市完成房地产开发投资 183.8 亿元，同比增长 33.6%；施工面积 1556.9万平方米，同比增长 31.5%；商品房销售面积 739.0 万平方米，同比增长 34.1%，其中住宅销售面积 662.0 万平方米，占商品房销售总面积的 89.6%。各项指标均好于全国平均水平，房地产市场继续保持持续、健康的发展势头。南京市和江苏省是公司及控股子公司目前开发项目的所在地。2003 年是房地产行业的发展年，更是房地产行业的规范年。2003 年 6 月中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121 号文），9月国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18 号文）。121 号文降低了银行信贷风险，但也提高了门槛，一些规模小、自有资金率低、融资渠道不畅的中小开发企业无疑会由于实力不济而被淘汰，也促成了实力强的品牌开发企业向规模化方向发展。18 号文明确了房地产业在国民经济中的支柱产业地位，肯定了房地产业健康稳定发展的主旋律。房地产行业的进一步规范有利于房地产企业的健康发展。2、经营状况分析 2003 年，公司努力克服房地产政策、金融政策的制约和市场激烈竞争等不利因素的影响，秉承务实进取的精神，致力于提升和培育公司在房地产主业方面的核心竞争力。2003 年，公司保持了主营业务收入与净利润的持续增长。公司开发建设的太阳城天悦花园、太阳城天泓山庄、云锦美地、汇林绿洲以及控股子公司南京东方房地产开发有限公司开发建设的东方城等项目持续热销。2003 年，公司主营业务收入和净利润分别达到48,054万元和7,050万元，比上年度分别增长31.27%和 66.65%；加权平均净资产收益率达到 12.85%。截止 2003 年末，公司的资产负债率（按母公司计算）为 63.42%，流动比率为 1.36，资产负债结构良好。公司资产中主要项目为贷币资金、预付工程款、存货和长期股权投资，分别占资总额产的 11.72%、8.04%、58.03%和 11.80%，上述合计占资产总额的 89.59%，公司资产质量良好，变现能力强，无较大不良资产，公司的资产负债结构体现行业特点，能够满足公司经营发展的要求。2003 年末，公司的货币资金余额为 18,747 万元，2003 年度现金净流入为2,252 万元，公司在本年度经营规模和房地产开发投资大幅增长的同时，现金充足，支付能力增强。本年度公司经营活动产生的现金流入为 61,681 万元，比上年增长 53.04%，较好的满足了公司经营活动的正常开展和经营规模扩大的需要。3、可持续发展 2003 年，公司组织人员对南京及长江三角洲区域大中型城市的房地产市场进行了卓有成效的研究，利用一切机会增加土地储备，积极向南京周边地区尤其是沪宁沿线较发达的城市拓展市场空间，努力开拓公司新的利润增长点。2003，公司在苏州工业园区先后成功竞得苏园土招（2003）01、02 号和苏园土拍（2003）04 号三宗地块，迈出了“走出南京、拓展全国”的第一步。这三幅地块均位于苏州工业园区金鸡湖东岸规划中的中心区内，可建商品住宅面积约 58 万平方米。2003 年 6 月，公司与江苏雨润食品产业集团公司和南京新港高 南京栖霞建设股份有限公司 2003 年年度报告-11科技股份有限公司合资成立了苏州栖霞建设有限责任公司，抽调精兵强将组建管理团队，积极引进当地优秀人才，精心筹划、运作苏州项目。目前，01 和 02 号地块已全面开工建设。2003 年 11 月，公司竞得位于南京仙林大学城的 No.2003G45、46 两宗地块；控股子公司南京东方房地产开发有限公司竞得位于南京尧化门的 No.2003G44 地块。公司与南京新尧新城开发建设有限公司和南京新港高科技股份有限公司合资成立了南京栖霞建设仙林有限公司，运作仙林大学城项目。目前，上述项目的前期准备工作正在进行。2003 年，公司还根据自身实际，对上海、无锡、扬州、镇江等城市的房地产市场开展了针对性的调研工作，以“栖霞建设”的品牌形象和优秀的规划设计方案赢得各地政府的赞扬和支持，目前正在寻求合作与进入的契机。2003 年，公司及控股子公司新增开发用地 1190 亩，为公司未来 3 到 5 年的发展储备了较多的土地资源。2003 年，公司及控股子公司在自身快速成长的同时，通过股权融资、银行借款、信托借款等多种方式，经营规模迅速增大，经营能力进一步增强，为公司的持续发展奠定了基础。4、管理创新 2003 年，公司致力于管理优化和流程再造，不断提高公司的核心竞争能力。公司管理层与房地产专家一起，针对公司目前现状和未来发展要求，认真研究、规划和制定公司的组织构架、业务流程再造，形成了一套由八大业务流程、二十多个管理办法、十二个作业指导书组成的系统的管理制度，并付诸实施。在公司规模不断扩大、跨区域项目不断增多之际，这一管理模式的实施不仅将在公司内部掀起一场管理革命，而且将为公司进入跨越式成长奠定坚实的基础。2003 年，公司新设立了审计法务部和成本管理部；修订完善了合同管理办法，对公司经营所涉及的各类合同进行了审查；制定了 客户关系管理制度，为提升公司的售后服务水平和质量提供了保证；同时结合部门业务的特点，公司进一步加强了管理制度建设和业绩考核。5、品牌建设 2003 年，根据房地产市场竞争的要求，公司不断对品牌的内涵进行维护、完善和发展。公司管理层与国内著名院校的专家教授进行了多次讨论，对公司的CIS 修订提出了积极的建议，并对公司及控股子公司各在建项目的定位、形象设计和标识设计等做了大量的开创性工作，创作了一批新的人文楼盘名称和标识，为项目的宣传和推广打下了良好的基础。与此同时，公司继续做好网站的建设和维护以及星叶时代的出版发行工作，展示企业形象，宣扬企业文化，不断提高公司品牌的知名度和美誉度。2003 年 11 月，在第五届中国住交会上，公司再次被评选为“中国房地产著名品牌企业”，至此，公司已连续三年蝉联此项殊荣。（二）报告期内公司经营情况 1、主营业务范围 公司主营业务范围：住宅小区综合开发建设；商品房销售、租赁、售后服务。2、经营情况 报告期内，公司主营业务收入全部来自于商品房开发、销售。2003 年，公司开发销售的商品房面积较大幅度增长，实现主营业务收入 480,544,718.86 元，比上年同期增长 31.27%，实现主营业务利润 137,067,741.43 元，比上年同期增长 46.33%。实现净利润 70,503,076.16 元，比上年同期增长 66.65%。报告期内，公司销售的房地产项目主要有太阳城天悦花园、汇林绿洲、云锦 南京栖霞建设股份有限公司 2003 年年度报告-12美地、太阳城天泓山庄、东方城。公司及控股子公司的销售面积及销售金额连续六年在南京市排名第一。公司及控股子公司的销售收入在南京市住宅市场的占有率约为 5.3%。各项目的经营情况如下：项目名称 销售收入（元）销售成本（元）毛利率(%)东方城 43,536,565.0221,137,240.9651.45天悦花园 150,599,330.5895,485,118.4736.60汇林绿洲 111,745,985.0070,941,830.2936.52云锦美地 126,499,057.2698,894,979.9921.82天泓山庄 48,163,781.0029,878,973.7037.96合 计 480,544,718.86316,338,143.4134.173、主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩 公司的控股公司南京东方房地产开发有限公司主营开发建设、租赁销售外汇商品房及售后配套服务，主要经营的房地产项目为位于南京市城东的东方城小区。报告期内该公司注册资本为 252 万美元，报告期末总资产 95,403,927.60 元，净资产 38,572,510.46 元，报告期实现净利润 12,302,827.72 元。该公司是中外合资房地产开发企业，公司持有 75%的股权。报告期内该公司成功竞得南京市NO.2003G44 号挂牌出让地块，地块占地面积约 9.6 万平方米。这为该公司的持续发展打下了基础。报告期内，公司参股成立了苏州栖霞建设有限责任公司和南京栖霞建设仙林有限公司，分别占有其 50的股权。苏州栖霞建设有限责任公司在苏州工业园区拥有两个项目的房地产开发土地共 25.2 万平方米，南京栖霞建设仙林有限公司在南京市仙林大学城拥有房地产开发土地 19 万平方米。报告期内，上述三个项目正处于前期开发阶段，尚未产生效益。4、主要供应商、客户情况 报告期内，公司向前五名供应商合计的采购金额占年度采购总额的比例为69.20%，前五名客户销售额合计占公司销售总额的比例为 1.81%。5、在经营中出现的问题与困难及解决方案 （1）报告期内，公司经营稳健，业务发展平稳。四、五月份，尽管 SARS疫情侵袭南京，但并未显著影响顾客的购房热情。在这非常时期，公司采取了全面的应对措施保证了各项经营工作的正常进行，并实现了云锦美地等项目的顺利开盘。（2）随着公司原有项目的持续开发，土地储备的逐渐减少日益引起公司管理层的重视。公司一方面认真做好南京本地出让土地的调研工作，另一方面积极向周边大中型城市寻找土地资源。2003 年 2 月和 10 月，公司在苏州成功竞得三宗土地共 25.2 万平方米，并交由苏州栖霞建设有限责任公司开发；2003 年 11月，公司在南京市成功竞得土地 19 万平方米，并交由南京栖霞建设仙林有限公司开发；2003 年 11 月，南京东方房地产开发有限公司成功竞得土地 9.6 万平方米。加上马群经济适用房项目土地 380 亩，公司及子公司 2003 年共获得开发用地 1190 亩，这些新的土地储备为公司的持续发展和跨地域开发打下了基础。（3）报告期内，公司及子公司成功竞得多宗地块，资金需求较大，同时，中国人民银行发布的 121 号文件对房地产行业信贷做出了更严格的规定，给公司在资金融通方面带来一定难度。公司一方面利用良好的信誉增加了银行贷款，同时加快销售力度加快资金回笼，另一方面积极探索其他融资方式。2003 年 12 月，苏州栖霞建设有限责任公司成功发行 2.112 亿元信托计划，解决了苏州公司的开 南京栖霞建设股份有限公司 2003 年年度报告-13发资金。（三）报告期内的投资情况 1、对外投资情况 报告期内，公司对外投资情况如下：投资单位名称 注册资金 主营业务 权益比例南京东方房地产开发有限公司 252 万美元 开发建设、租赁销售外汇商品房及售后配套服务等 75%南京赛世实业发展有限公司 10,000 万元高新技术项目开发、转让；投资兴办实业等 6%苏州栖霞建设有限责任公司 30,000 万元苏州工业园区及周边地区房地产开发经营、销售、租赁和相关配套服务；市政基础设施及公用配套设施开发建设；实业投资。50%南京栖霞建设仙林有限公司 6,000 万元 房地产开发经营、销售、租赁和相关配套服务；市政基础设施及公用配套设施开发建设；实业投资。50%注：苏州栖霞建设责任有限公司成立于 2003 年 6 月，系本公司与江苏雨润食品产业集团有限公司、南京新港高科技股份有限公司共同出资设立。南京栖霞建设仙林有限公司成立于 2003 年 12 月，系本公司与南京新尧新城开发建设有限公司、南京新港高科技股份有限公司共同出资设立。2、募集资金投资情况 公司于 2002 年 3 月公开发行 4,000 万 A 股，募集资金 31,682.8 万元。报告期内，募集资金均按原计划投资，投资情况为：单位：千元 项目名称 募集资金 计划投入 报告期内 募集资金投入募集资金累计投入报告期内实现收入 云锦美地一期 80,00080,000126,499.06云锦美地二期 80,00020,00080,000天泓山庄一期 70,00070,00048,163.78天泓山庄二期 86,82836,82886,828合 计 316,828 56,828316,828174,662.84募集资金已经全部用于募集资金项目。截至报告期末，四个项目的建设进度情况如下：项目名称 总建筑面积（万 M2）累计竣工面积（万 M2）竣工比例（）预计竣工时间 云锦美地一期 13.258.7866.26 2004-09 云锦美地二期 14.4800 2005-06 天泓山庄一期 14.614.2228.88 2005-09 天泓山庄二期 14.3700 2005-12 合 计 56.7113.0022.92 注：云锦美地一期包括第一、二、三组团及小区配套；云锦美地二期包括第四、五、六组团；由于天泓山庄规划设计变更，组团划分调整为：天泓山庄一期包括第一、二、三、四、五组团及小区配套；天泓山庄二期包括第六组团，原来第六、七、八、九、十、十一组团合并为第六组团。南京栖霞建设股份有限公司 2003 年年度报告-14（1）截至报告期末，云锦美地一、二组团已竣工，绝大部分已销售，三、四、五组团正加紧建设，六组团正进行基础施工，销售形势很好。（2）截至报告期末，天泓山庄一、二组团已全面竣工，开盘后销售形势良好。2004 年，三、四、五、六组团将全面开工建设。3、非募集资金投资情况 截至报告期末，非募集资金投资的房地产项目的建设进度及收益情况如下：项目名称 总建筑面积（万 M2）累计竣工面积（万 M2）竣工比例（）报告期内实现收入（千元）东 方 城 17.0015.6592.0643,536.57天悦花园 18.4814.3277.49150,599.33汇林绿洲一期 6.906.90100.00111,745.99汇林绿洲二期 17.9200马群经济适用房 26.2500合 计 86.5536.8742.60305,881.89截至报告期末：（1）东方城最后一个组团拂晓园除 5、6 幢外已全面竣工，且绝大部分已销售。（2）天悦花园绝大部分已竣工，且绝大部分已销售。（3）汇林绿洲一期绝大部分已销售，二期 01 号地块已经开工建设。（4）马群地区经济适用房项目已经全