600743_2012_华远地产_2012年年度报告（修订版）_2013-05-29.pdf

华远地产股份有限公司华远地产股份有限公司 600743600743 20122012 年年度报告年年度报告 华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 2 重要提示重要提示 一、一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司全体董事出席董事会会议。公司全体董事出席董事会会议。三、三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。四、四、公司负责人任志强、主管会计工作负责人焦瑞云及会计机构负责人（会计主管人员）公司负责人任志强、主管会计工作负责人焦瑞云及会计机构负责人（会计主管人员）李延凌声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。李延凌声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：公司拟定的公积金转增股本预案：公司拟定的 2012 年利润年利润分配预案为：按分配预案为：按 2012 年年 12 月月 31 日公司日公司 1,580,574,788 股总股本为基数，每股总股本为基数，每 10 股派发现金股派发现金股利股利 0.5 元（含税），并派送红股元（含税），并派送红股 1.5 股，共计派发现金股利股，共计派发现金股利 79,028,739.40 元，红股元，红股 237,086,218股。本次利润分配方案实施后母公司未分配利润余额股。本次利润分配方案实施后母公司未分配利润余额 77,477,851.27 元，全部结转以后年度元，全部结转以后年度分配。该利润分配方案尚需经公司分配。该利润分配方案尚需经公司 2012 年度股东大会审议通过后实施。年度股东大会审议通过后实施。六、六、公司在本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投公司在本报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 3 目录目录 第一节第一节 释义及重大风险提示释义及重大风险提示.4 第二节第二节 公司简介公司简介.5 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要.7 第四节第四节 董事会报告董事会报告.9 第五节第五节 重要事项重要事项.26 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.30 第七节第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.35 第八节第八节 公司治理公司治理.41 第九节第九节 内部控内部控制制.44 第十节第十节 财务会计报告财务会计报告.45 第十一节第十一节 备查文件目录备查文件目录.116 第二节第二节 释义及重大风险提示释义及重大风险提示 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、华远地产 指 华远地产股份有限公司 华远集团 指 本公司控股股东北京市华远集团有限公司（原名称为北京市华远集团公司）二、二、重大风险提示：重大风险提示：公司已在本报告中详细描述所存在的主要风险，详情请查阅第四节董事会报告中“董事会关于公司未来发展的讨论与分析”部分。华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 5 第三节第三节 公司简介公司简介 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 华远地产股份有限公司 公司的中文名称简称 华远地产 公司的外文名称 Hua Yuan Property Co.,Ltd.公司的法定代表人 任志强 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 窦志康 谢青 联系地址 北京市西城区北展北街 11 号华远企业中心 11 号楼 北京市西城区北展北街 11 号华远企业中心 11 号楼 电话 010-68036966 010-68036688-526 传真 010-68012167 010-68012167 电子信箱 douzkhy- xieqhy- 三、三、基本情况简介基本情况简介 公司注册地址 湖北省潜江市湖滨路 21 号 公司注册地址的邮政编码 433100 公司办公地址 北京市西城区北展北街 11 号华远企业中心 11 号楼 公司办公地址的邮政编码 100044 公司网址 www.hy- 电子信箱 irhy- 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸名称 中国证券报、上海证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 北京市西城区北展北街 11 号华远企业中心 11 号楼 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A 股 上海证券交易所 华远地产 600743 ST 幸福 六、六、公司报告期内注册变更情况公司报告期内注册变更情况(一一)基本情况基本情况 注册登记日期 2012 年 7 月 16 日 注册登记地点 湖北省潜江市湖滨路 21 号 企业法人营业执照注册号 429005000006101 税务登记号码 429005183672132 组织机构代码 18367213-2 华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 6(二二)公司首次注册情况的相关查询索引公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见 2003 年 4 月 30 日披露的湖北幸福实业股份有限公司二二年度报告公司基本情况简介。(三三)公司上市以来，主营业务的变化情况公司上市以来，主营业务的变化情况 公司于 1996 年 9 月挂牌上市，原名称为湖北幸福实业股份有限公司，主营业务为服装、铝合金制品的生产销售、电力开发、汽车运输行业。2008 年 8 月，公司完成重大资产重组暨股权分置改革，以原湖北幸福实业股份有限公司重大资产出售暨定向发行股份换股吸收合并原北京市华远地产股份有限公司。公司主营业务变更为房地产开发；商品房销售等。2008 年 10 月公司名称变更为华远地产股份有限公司。(四四)公司上市以来公司上市以来,历次控股股东的变更情况历次控股股东的变更情况 1996 年公司控股股东为幸福集团公司；1999 年变更为湖北省国际信托投资公司；2000 年变更为名流投资集团有限公司；2007 年变更为名流置业集团股份有限公司；2008 年变更为华远集团。七、七、其他有关资料其他有关资料 公司聘请的会计师事务所名称（境内）名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海南京东路 61 号新黄浦金融大厦 4 楼 签字会计师姓名 朱锦梅 王可 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 光大证券股份有限公司 办公地址 深圳市福田区深南大道 6011 号NEO 绿景纪元大厦 A 座 17 楼 签字的财务顾问主办人姓名 李国强 持续督导的期间 2008 年 8 月 28 日2013 年 8月 28 日 华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 7 第四节第四节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、一、报告期末公司近三报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2012 年 2011 年 本期比上年 同期增减(%)2010 年 营业收入 3,079,539,997.70 2,614,754,011.82 17.78 1,778,913,454.43 归属于上市公司股东的净利润 541,285,280.39 466,581,150.30 16.01 401,059,082.26 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 543,892,831.25 468,500,195.64 16.09 402,346,724.66 经营活动产生的现金流量净额 899,696,005.12-754,452,029.85 不适用-773,387,837.92 2012 年末 2011 年末 本期末比上年 同期末增减(%)2010 年末 归属于上市公司股东的净资产 2,844,349,510.17 2,429,510,212.78 17.08 2,060,195,203.28 总资产 13,095,949,883.43 9,414,985,325.43 39.10 9,658,763,997.74 (二二)主要财务数据主要财务数据 主要财务指标 2012 年 2011 年 本期比上年同期增减(%)2010 年 基本每股收益（元股）0.34 0.37-8.11 0.41 稀释每股收益（元股）0.34 0.37-8.11 0.41 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.34 0.37-8.11 0.41 加权平均净资产收益率（%）20.53 20.94 减少 0.41 个百分点 21.34 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）20.62 21.02 减少 0.40 个百分点 21.40 二、二、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 单位：元 币种：人民币 非经常性损益项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 非流动资产处置损益 4,667.82-5,976.85-14,521.32 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益-68,184.23-329,038.65 61,446.98 华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 8 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-3,390,490.00-2,092,130.42-1,545,007.61 少数股东权益影响额 -16,426.24-179,442.68 所得税影响额 846,455.55 524,526.82 389,882.23 合计-2,607,550.86-1,919,045.34-1,287,642.40 三、三、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 单位:元 币种:人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交易性金融资产 1,625,371.66 9,056,187.43 7,430,815.77-68,184.23 合计 1,625,371.66 9,056,187.43 7,430,815.77-68,184.23 华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 9 第五节第五节 董事会报告董事会报告 一、一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析 2012 年，中国经济继续平稳发展，全年国内生产总值 519,322 亿元，增长 7.8%；固定资产投资 36.48 万亿元，增长 20.6%；社会商品零售总额 20.72 万亿元，增长 14.3%；城乡居民收入和国家财政收入都稳步增长。国民经济的平稳发展带来了房地产行业的平稳发展，全国房地产投资 7.18 万亿元，增长 16.2%；商品房销售额 6.45 万亿元，增长 10%；商品房销售面积 11.1亿平方米，增长 1.8%；保障房开工 781 万套，建成 601 万套；房地产新开工面积 17.7 亿平方米，比去年下降 7.3%；房地产开发企业购买土地 3.57 亿平方米，比去年下降 19.5%。新开工面积和开发企业购地面积下降会对 2013 年房地产市场供应量有所影响。政府坚持对房地产市场进行政策调控，抑制投资投机性需求、防止房价反弹、增加普通商品房特别是中小套型住宅供应、抓好保障性安居工程建设、满足居民合理的自住性住房需求，仍是房地产调控政策的基调。2012 年，公司根据对市场及政策形势的判断，继续本着安全、稳健的经营原则安排各项工作，积极研究并及时灵活地调整经营策略，制定了加大销售力度积极去库存化、合理安排开发节奏保证现金流安全、持续稳步扩张开发规模的经营策略，使公司取得了较好的经营业绩。报告期内公司主要经营情况如下：报告期内，公司实现营业收入 30.8 亿元，同比增长 18%，实现营业利润 8.17 亿元，同比增长 6%，实现净利润 5.41 亿元，同比增长 16%。公司实现开复工面积 183 万平方米，比 2011年同期增长 37%，其中新开工 70.3 万平方米，同比增长 7%；竣工 52 万平米，同比增长 138%。完成销售签约额 56.2 亿元，同比增长 150%；销售签约面积 51.5 万平方米，同比增长 101%。公司签约销售的住宅产品 48%是 90 平方米以下的户型，32%是 90144 平方米的户型。公司增加土地储备的工作有所进展，新增西安太华北路项目（华远锦悦）和北京通州区梨园镇新项目（华远铭悦好天地），合计约 24.5 万平方米（地上建筑面积）。项 目 开复工面积 其中：新开 竣工 开复工面积(万平方米)183.0 70.3 52.0 北京华远铭悦园项目 29.8 西安君城二期 B 区项目 7.5 7.5 西安君城二期 C 区项目 12.6 12.6 西安君城三期 A 区项目 14 14 西安君城三期 B 区项目 18.8 华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 10 西安海蓝城一期项目 17.9 17.9 西安海蓝城二期项目 20.5 20.5 长沙华远华中心一期项目 12.1 长沙华远华中心三四期项目 49.8 49.8 报告期内，公司的已完工、在建和拟建项目的开发进度均按计划推进。报告期内主要开发项目进展情况如下:已完工在售项目已完工在售项目 北京昆仑公寓项目 项目地处北京燕莎商圈核心，南临亮马河及使馆区，东临昆仑饭店，西临京城俱乐部，占地面积 5552 平方米，总建筑面积约 3 万平方米，规划性质为酒店式公寓和高档商场，是燕莎商业区内具代表性的顶级公寓及商场。该项目由北京华远嘉利房地产开发有限公司开发，公司享有 60%权益。截至报告期末，项目公寓部分已全部销售入住，商场出租经营。北京九都汇项目(原莱太项目)由北京金秋莱太房地产开发有限公司负责开发，公司享有 100%权益。项目占地面积约 1.6万平方米，总建筑面积约 10.04 万平方米，规划性质为住宅、公寓及商业。项目于 2009 年 11月开盘销售，2011 年竣工。截至报告期末，项目累计销售率为 89%，计划 2013 年全部售完。西安君城一期、二期、三期 A 区项目 西安君城项目位于西安市未央区太原路南，项目总体建设规模约 84 万平方米（最终以规划审批面积为准），规划性质为住宅、商业。该项目由西安万华房地产开发有限公司负责分期开发。项目一期和二期 A 区、B 区合计 37.5 万平方米已销售完成并入住；C 区总建筑面积 12.6 万平方米于 2012 年 11 月竣工入住，截至报告期末，项目累计销售率为 74%，计划 2013 年全部售完。三期 A 区总建筑面积 14 万平方米，于 2012 年 6 月竣工验收并入住，至报告期末累计销售率为86%，计划 2013 年全部售完。西安海蓝城一期项目 海蓝城项目是公司在 2010 年 9 月通过收购西安唐瑞置业有限公司 100%股权方式新获取的项目，地上总建筑面积约 34 万平方米，规划性质为住宅、商业。项目邻近城市交通主干道-东、华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 11 北二环，与政府重点推进发展的经开区、大明宫遗址公园区、文教区、老城区、浐灞生态区等五个城市中心区域环绕交集，项目将以品质生活新理念、新风尚传导全城，联动区域价值的快速升级，成为城市中心生活的缔造者与引领者，打造西安环城第一居所。该项目由西安曲江唐瑞置业有限公司负责开发，公司享有 100%权益。项目将分两期开发，其中一期项目总建筑面积 17.9 万平方米，截至报告期末已竣工入住，项目累计销售率为 70%，计划 2013 年全部售完。青岛汤米公馆项目(原汇丰名车世界项目)项目位于青岛市市北区福州路，由青岛市华安房地产开发有限公司负责开发，公司享有 51%权益。项目占地面积 1.5 万平方米，总建筑面积 8.7 万平米，功能为公寓、商场。项目于 2011年 3 月竣工入住。截至报告期末，项目累计销售率为 74%，计划 2013 年全部售完。在建项目在建项目 北京华远铭悦园项目 该项目位于北京市通州区梨园镇，由北京新通致远房地产开发有限公司负责开发，公司享有 99%权益。总建筑面积 40.2 万平方米，包含定向安置房及限价商品房合计总建筑面积 19 万平方米（其中地上建筑面积 15.7 万平方米）。保障房及部分普通商品房合计 29.8 万平方米于 2011 年 11 月开工。其中，限价房已于 2012年全部售完，保障房和普通商品房都在按计划进行地上结构施工；普通商品房 2012 年 6 月开盘，报告期末累计销售率已超过 25%。其余 10.4 万平方米计划 2013 年上半年开工、开盘。西安君城三期 B 区项目 三期 B 区总建筑面积约 18.8 万平方米，于 2011 年 6 月 28 日开工（至此西安君城项目已全部开工）。截至报告期末正在按计划施工，累计销售率为 56%，预计 2013 年竣工入住并完成销售。西安海蓝城二期项目 二期项目总建筑面积约 26.5 万平方米。其中项目东区约 20.5 万平方米已于 2012 年 5 月开工、10 月开盘销售。截至报告期末，项目在按计划进行地上结构施工，累计销售率为 27%。华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 12 项目西区约 6 万平方米计划在 2013 年开工。长沙华远华中心一期项目 长沙华远华中心项目（原金外滩项目）紧邻长沙市湘江大道，占地总面积 11.49 万平方米，规划总建筑面积约 120 万平方米(最终以通过规划审批的面积为准)。项目主题定位为城市核心的高品质、国际化的城市商务、文化及居住核心区。项目建成后将成为长沙市未来文化、金融、商业、休闲、影视、旅游观光、居住集于一体的大型城市综合体。该项目由长沙橘韵投资有限公司、长沙地韵投资有限公司、长沙人韵投资有限公司开发建设，公司分别享有三个公司 93%权益。项目分为南区、北区，北区已基本完成拆迁，将分五期进行建设开发；南区尚未开始拆迁，正在进行控规方案研究。其中：一期项目规划建筑面积12.1万平方米，为总高198米的超高层高档公寓及商场。项目于2010年 11 月开工，2012 年 4 月开盘销售、6 月完成主体结构封顶。至报告期末，在按计划进行外立面和二次结构施工，项目的累计销售率为 46%，计划 2013 年竣工入住。长沙华远华中心三、四期项目 三、四期项目总建筑面积约 49.8 万平方米，由主楼 263 米高的一组超高层大厦及七层裙楼组成，功能为五星级酒店、写字楼、商业和高级公寓，2012 年 5 月开工，截至报告期末正在按计划进行基础施工。其中部分商场（地上地下总建筑面积约 10.7 万平方米）于 2012 年 3 月签约整售给长沙海信广场有限公司。预计整组大厦 2016 年竣工。拟建项目拟建项目 北京华远铭悦好天地项目 是 2012 年 12 月 31 日通过竞买方式新获取的项目。项目位于通州区梨园镇，规划总建筑面积约 16.1 万平方米（最终以规划审批的面积为准），包含保障房约 6.6 万平方米（其中限价商品房 2.2 万平方米、经济适用房 4.4 万平方米），写字楼及商业约 5.8 万平方米，其余为地下车库等附属配套设施。该项目由北京华和房地产开发有限公司负责开发，公司拥有 100%权益。计划2013 年开工、开盘，2015 年竣工。长沙华远华中心二、五期项目 华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 13 截至报告期末，项目北区二、五期在按计划进行开发的各项前期手续办理和规划方案设计等工作，待规划设计及拆迁完成后陆续开工建设。西安锦悦项目 是 2012 年 11 月通过竞买方式新获取项目。项目位于西安市未央区，西临太华北路，在凤城二路与凤城三路之间，交通条件较为便捷，规划总建筑面积约 15.6 万平方米（其中地上建筑面积 12.2 万平方米，最终以规划审批的面积为准），规划性质为住宅及商业，由公司 100%控股的西安鸿华房地产开发有限公司负责开发。计划于 2013 年开工、开盘，2015 年竣工。(一一)主营业务分析主营业务分析 1、利润表及现金流量表利润表及现金流量表相关科目变动分析表相关科目变动分析表 单位：元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 3,079,539,997.70 2,614,754,011.82 17.78 营业成本 1,484,227,549.94 1,287,384,208.45 15.29 销售费用 97,493,876.46 69,321,895.97 40.64 管理费用 93,805,220.97 82,503,842.34 13.70 财务费用 6,084,892.15 -234,203.91 不适用 经营活动产生的现金流量净额 899,696,005.12 -754,452,029.85 不适用 投资活动产生的现金流量净额-19,206,764.10 21,912,960.18 -187.65 筹资活动产生的现金流量净额 971,502,971.26 -758,428,063.92 不适用 2、收入收入(1)驱动业务收入变化的因素分析驱动业务收入变化的因素分析 报告期内公司西安君城、海蓝城、北京九都汇、昆仑公寓、青岛汤米公馆项目结算，特别是西安君城项目结算面积增加较多，2012 年度主营业务收入同比增加 18%。(2)主要销售客户的情况主要销售客户的情况 公司的主要产品住宅销售面对的客户都是居民个人，单一客户的销售金额在公司总的销售金额中占比不高。报告期内公司前 5 名客户销售额合计 16,831.25 万元，占报告年度结算营业收入总额的 5.60%。3、成本成本 华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 14(1)成本分析表成本分析表 单位:元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)房地产业 房地产开发、租赁成本 1,484,227,549.94 100 1,283,209,447.33 99.68 15.67 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)开发产品 房地产开发成本 1,458,699,231.98 98.28 1,256,630,204.62 97.61 16.08 租赁产品 租赁成本 25,528,317.96 1.72 26,579,242.71 2.39-3.95 房地产开发成本：达到确认收入条件的项目增加所致 (2)主要供应商情况主要供应商情况 公司前 5 名供应商采购金额合计 68,918.65 万元，占年度采购总额的 28.43%。4、费用费用 报告期内公司各项费用变动情况：单位：万元 项目 本期数 上年同期 增减额 增减幅度 主要原因 销售费用 9,749.39 6,932.19 2,817.20 40.64%本期项目销售推广力度加大及预售收入增长所致 管理费用 9,380.52 8,250.38 1,130.14 13.70%本期公司经营发展所致 财务费用 608.49 -23.42 631.91 2698.12%融资费用增加所致 5、现金流现金流 报告期内公司现金流量变动情况：单位：万元 项目 本期数 上年同期 增减额 增减幅度 主要原因 经营活动产生的现金流量净额 89,969.60 -75,445.20 165,414.80 219.25%本期销售回款增加所致 投资活动产生的现金流量净额-1,920.68 2,191.30 -4,111.97 -187.65%本期对外投资较上期增加所致 筹资活动产生的现金流量净额 97,150.30 -75,842.81 172,993.10 228.09%本期融入资金增加所致 6、发展战略和经营计划进展说明发展战略和经营计划进展说明 基于对中国房地产业长期稳定发展的信心，公司的发展战略是要致力于成为一个全国性的房地产运营商（发展商）和令人尊敬的房地产品牌企业。为实现这一战略目标，公司制定了清华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 15 晰明确的区域发展、土地储备、资本和财务发展策略、项目开发策略和公司管理策略，并通过每个年度经营计划逐步推进。报告期内，公司在各个方面都取得了较好的进展：（1）公司 2012 年在北京、西安、长沙的业务都有长足的发展，在北京、西安增加了新的土地储备和新开发项目，在西安竣工 50 万平方米，标志着公司在西安的开发进入收获阶段，在长沙开复工面积达到 60 万平方米，开盘销售并且签约整售了长沙海信广场。（2）2012 年公司积极推进销售工作，通过市场调研，开发市场所需要的产品，贴近客户需求，积极组织销售。公司销售签约额比上年增长 150%，公司签约额上了一个新台阶。（3）面对房地产调控政策下地产企业困难的融资环境，公司积极拓宽融资渠道，充分利用公司三十年来诚信经营的良好信誉和大股东的支持，通过银行、信托、基金等多种融资方式，保证了公司经营业务的正常运行，公司资产结构健康安全。（4）2012 年公司进入二次创业的第二个十年，根据市场变化和公司经营的实际需要，公司适时调整内部管理体系，充实完善管理制度和业务流程指引，公司的管理更加规范化、也更有效率，从而保证了公司业务持续发展和扩张。(二二)行业、产品或地区经营情况分析行业、产品或地区经营情况分析 1、主营业务分行业、分产品情况主营业务分行业、分产品情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（）营业收入比上年增减(%)营业成本比上年增减(%)毛利率比上年增减（%）房地产业 3,078,101,320.21 1,484,227,549.94 51.78 18.23 15.67 增加 1.07 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（）营业收入比上年增减(%)营业成本比上年增减(%)毛利率比上年增减（%）开发产品 3,003,844,706.00 1,458,699,231.98 51.44 18.50 16.08 增加 1.01 个百分点 2、主营业务分地区情况主营业务分地区情况 单位:元 币种:人民币 地区 营业收入 营业收入比上年增减（）华北地区 1,484,896,629.21 6.56 华东地区 89,694,018.00-85.06 西北地区 1,503,510,673.00 146.64 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 16 1、资产负债情况分析表资产负债情况分析表 单位:元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）货币资金 2,756,223,357.47 21.05 910,639,355.50 9.67 202.67 交易性金融资产 9,056,187.43 0.07 1,625,371.66 0.02 457.18 预付款项 414,512,837.29 3.17 66,991,095.87 0.71 518.76 其他应收款 1,155,008,369.13 8.82 471,907,014.25 5.01 144.75 长期股权投资 104,800,221.83 0.80 79,304,067.36 0.84 32.15 递延所得税资产 87,824,840.15 0.67 64,401,098.06 0.68 36.37 应付账款 456,976,334.13 3.49 289,495,489.73 3.07 57.85 预收款项 3,706,148,129.70 28.30 2,361,439,911.55 25.08 56.94 应交税费 526,428,496.23 4.02 248,469,368.10 2.64 111.87 其他应付款 3,231,651,583.00 24.68 1,147,415,982.96 12.19 181.65 长期借款 925,708,251.49 7.07 1,459,465,056.36 15.50-36.57 货币资金：本期销售回款及股东借款增加所致 交易性金融资产：本期购入银行理财产品所致 预付款项：本期预付拆迁款、工程款、材料款增加所致 其他应收款：本期往来款增加所致 长期股权投资：本期对外投资增加所致 递延所得税资产：本期确认可抵扣暂时性差异增加所致 应付账款：本期尚未支付工程款增加所致 预收款项：本期销售回款增加所致 应交税费：本期营业收入增加计提各项税费所致 其他应付款：本期股东借款增加所致 长期借款：本期借款按还款日重分类所致 2、公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明 本期购入银行理财产品 7,499,000.00 元，本期期末公允价值 7,409,012.00 元。(四四)核核心竞争力分析心竞争力分析 华远地产是一家完全依靠市场竞争成长起来的专业地产公司。在激烈的市场竞争格局中，公司形成了诚信、规范、创新并举的经营风格，经营规范、机制灵活、品牌竞争力强，具有项华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 17 目运作经验丰富的管理团队和良好的企业资信，具有较强的企业竞争力：1、广泛的品牌影响力 公司控股股东华远集团从 20 世纪 80 年代初进入房地产行业，是国内最早从事房地产开发的企业之一，在多年的开发中逐步积累形成了华远这一北京房地产市场上的一线品牌。华远地产承继了这一品牌，自 2001 年至今陆续在京城开发出海润国际公寓、尚都国际中心、盈都大厦、静林湾、华远企业中心、华远首府、昆仑公寓、裘马都、九都汇等多个高品质项目。并在青岛、西安、长沙开发了青岛汤米公馆、西安君城、海蓝城、长沙华远华中心等项目，具有广泛品牌影响力和美誉度。2、高素质的管理团队，项目运作经验丰富 华远地产的管理团队继承了华远集团房地产运作的优良传统，具有丰富的项目运作经验。公司的骨干精英经历了中国房地产市场三十年发展跌宕起伏的长期考验，能够灵活调动资源、转换经营策略适应房地产周期波动，在各种市场环境下均能确保企业获得稳定的发展。高素质的管理团队是公司实现盈利增长的重要因素。3、战略清晰，管理规范 公司致力于成为一个全国性的房地产运营商（发展商）和令人尊敬的房地产品牌企业，为此公司制定了清晰的区域发展策略、土地储备策略、资本及财务发展策略、项目开发策略以及公司管理策略，确保十二五期间公司业务的开发规模、盈利能力、品牌实力保持稳定的发展。同时公司建立了规范健全的治理结构和内部控制体系，以保障发展目标得以有效实现。4、良好的企业资信和融资能力 华远创业三十年诚信经营在金融界和社会上创立了良好的信誉。公司连续多年被北京市工商局评选为 守信企业、北京市国税局、地税局联合评定的北京市纳税信用 A 级企业、中国工商银行北京分行、中国农业银行北京分行、中国银行北京分行、中国建设银行北京分行、北京银行、中国光大银行北京分行六大金融机构联合评选的“北京地产资信 20 强”等。良好的信誉使得公司能够持续从银行、信托、基金等方式多渠道融资，在资本市场对房地产企业暂未开放的情况下确保公司仍然能取得充足的项目开发资金，保障公司的良好运营与发展。(五五)投资状况分析投资状况分析 1、对外股权投资总体分析对外股权投资总体分析 报告期内对外投资情况 华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 18 单位：元 报告期内对外投资额 104,800,221.83 上年同期对外投资额 79,304,067.36 对外投资额增减变动金额 25,496,154.47 对外投资额变动比例（%）32.15 被投资的公司情况 被投资的公司名称 主要经营业务 占被投资公司的权益比例（%）北京圣瑞物业服务有限公司 物业服务 20.00 北京嘉里华远房地产开发有限公司 房地产开发 29.00 长沙海信广场实业有限公司 商品销售 35.00 北京华远房地产经纪有限公司 房地产经纪 4.40 北京盛同联行房地产经纪有限公司 房地产经纪 4.40 北京市城远市政工程有限公司 工程施工 2.24 上海中城联盟投资管理有限公司 实业投资、资产管理 2.06 上海建银精瑞资产管理有限公司 资产管理、股权投资管理 4.00 上海伍翎投资中心（有限合伙）实业投资、投资咨询、投资管理 7.89 2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况(1)委托理财情况委托理财情况 本年度公司无委托理财事项。(2)委托贷款情况委托贷款情况 本年度公司无委托贷款事项。3、募集资金使用情况募集资金使用情况 报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。4、主要子公司、参股公司分析主要子公司、参股公司分析（1）主要子公司情况 单位：万元 公司名称公司名称 业务性质业务性质 主要产主要产品品 或服务或服务 注册注册资本资本 持股持股比例比例(%)总资产总资产 净资产净资产 净利润净利润 北京金秋莱太房地产开发有限公司 房地产开发 九都汇项目 10000 100 108,996.46 21,211.99 32,297.27 西安万华房地产开发有限公司 房地产开发 君城项目 35638 99 199,686.72 47,351.18 33,498.93 华远地产股份有限公司 2012 年年度报告 19 西安曲江唐瑞置业有限公司 房地产开发 海蓝城项目 5000 100 151,854.42 4,228.67 1,017.32 北京华远嘉利房地产开发有限公司 房地产开发 昆仑公寓项目 4000 60 19,546.40 5,082.35 969.51 青岛华安房地产开发有限公司 房地产开发 汤米公馆项目 1000 51 20,828.08 12,939.79 1,073.26 北京新通致远房地产开发有限公司 房地产开发销售 铭悦项目 15,000 65.67 298,345.27 13,392.97 -1,215.01 长沙橘韵投资有限公司 房地产开发经营 华中心项目 22,800 74.4 285,490.68 26,552.37 -1,172.74 西安鸿华房地产开发有限公司 房地产开发 锦悦项目 2000 100 15,392.63 1,999.65 -0.35 （2）新设立子公司情况:本年 10 月，公司全资子公司华远置业投资 2,000 万元，成立西安鸿华房地产开发有限公司，用于开发西安锦悦项目。该出资业经陕西鑫石联合会计师事务所于 2012 年 10 月 15 日出具的陕鑫联会验字（2012）第 027 号验资报告验证，并于当月取得企业法人营业执照。本期新纳入合并范围的子公司 单位：万元 名称 期末净资产 本期净利润 西安鸿华房地产开发有限公司 1,999.65-0.35 （3）处置子公司情况:公司全资子公司华远置业原持有青岛源远置业有限责任公司 48%的股权，因在董事会表决权比例为 100%，故将其纳入合并范围，该公司成立至今尚无具体业务，已于本年 6 月办理工商注销。本期不再纳入合并范围的子公司 单位：万元 名称 处置日净