601588_2015_北辰实业_2015年年度报告_2016-03-30.pdf

2015 年年度报告 1 1/136136 公司代码：601588 公司简称：北辰实业 北京北辰实业股份有限公司北京北辰实业股份有限公司 2012015 5 年年度报告年年度报告 2015 年年度报告 2 2/136136 董事长致辞董事长致辞 各位股东：本人谨代表董事会向各位股东提呈公司截至二零一五年十二月三十一日之年度经营业绩报告。截至二零一五年十二月三十一日，按照中国会计准则，公司实现营业额人民币 718,597.3 万元，受发展物业可结算产品面积增加以及投资物业（含酒店）经营业绩提升的影响，同比上升15.28%。实现利润总额人民币 86,374.3 万元，同比上升 8.88%，净利润人民币 63,533.6 万元，同比上升 8.20%。报告期内，归属于母公司股东的净利润人民币 61,197.2 万元，同比上升 15.29%。每股收益为人民币 0.18 元，较二零一四年上升 12.50%。回顾二零一五年，世界经济受国际金融危机的深层次影响仍然处在深度调整期，经济恢复依然缓慢、增长仍然脆弱。我国经济发展步入新常态，国民经济运行总体平稳，但受到结构调整、动能转换等因素影响，经济增速有所下降。面对错综复杂的国际国内环境，公司继续坚持重资产投资业务与轻资产服务业务并重的策略，积极推进低成本扩张、品牌扩张、资本扩张三大战略的实施，不断探索创新发展之路。发展物业加速项目周转，深耕优势核心城市，强化布局重要节点城市，低成本扩张以及全国化布局再获突破。会展场馆和酒店项目的管理输出加大力度，品牌扩张已初具规模并不断向全国化延伸。整合优质资源，发展会展产业，北辰会展集团应势而生，使公司在“低成本扩张、轻资产运营、新经济支撑、高端服务业发展”的战略方向上又迈出了更重要的步伐，成为公司适应中国经济新常态和谋划企业发展新格局的创新应变之举。融资渠道不断拓展，融资模式不断创新，实现融资规模近百亿，融资成本创新低。展望二零一六年，外部环境的不稳定性、不确定性仍在增加，新常态下的中国经济发展也将面临多重困难和挑战，但经济长期向好的基本面没有改变。在此环境下，机遇与挑战并存，公司将直面困难和挑战，坚定信心和决心，充分释放创新潜力，有效激发创新活力，把握新机遇，谋划新发展。继续做强做大房地产开发业务，快速提升开发规模，强化全国化扩张的战略布局。充分利用北辰会展的核心优势，整合内外部资源，加快会展业务全产业链的拓展与升级。在物业经营向产业运营的转变过程中深度挖掘围绕各类需求所衍生的服务经济发展机遇，利用互联网、大2015 年年度报告 3 3/136136 数据等新经济、新技术，培育信息化、特色化、品牌化的新兴业务，形成公司新的利润增长点和战略支撑。打造全国一流的复合地产品牌企业和中国最具影响力的会展品牌企业。我坚信，全体北辰人将以强烈的事业心和高度的责任感，不负投资人的重托，继续沿着“低成本扩张、轻资产运营、新经济支撑、高端服务业发展”的道路，为实现公司“创造物业价值，筑就百年基业”、打造全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业的坚定使命而努力奋斗！最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并对公司董事会及监事会同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！2015 年年度报告 4 4/136136 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 曾劲 因公请假 贺江川 董事 李长利 因公请假 刘焕波 三、三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人贺江川贺江川、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人崔薇崔薇及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）吕京红吕京红声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟实施的利润分配预案为：以公司2015年末总股本3,367,020,000股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.60元(含税),不进行资本公积金转增股本,共计派发现金红利202,021,200元（含税）,剩余未分配利润结转至下一年度。该预案将在公司股东大会审议通过后实施。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 本报告中所涉及的发展战略、经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 1、政策风险 国家和有关部门近年来采取了一系列宏观调控措施，建立健全房地产健康发展的长效机制，从金融、税收、土地、住房供应结构等方面，对房地产市场的供给和需求进行调节，由此带来的政策不确定给房地产企业在获得土地、项目开发建设、销售、融资等方面带来了一定的风险。针对上述风险，公司发展物业将根据市场变化，不断提升产品定位能力和营销策划水平，加快现有项目的周转速度，同时加强对国家宏观政策的把握，积极寻找市场机会，择机合理增加优质土地储备，不断增强发展物业持续发展的潜力。2、市场风险 2015 年年度报告 5 5/136136 近年来随着部分一、二线城市发展空间逐步饱和，土地供应量减少，加之房地产企业拿地意愿增强，引发土地价格持续走高，部分一线及二线城市房地产市场甚至出现“面粉比面包贵”的现象。土地价格的快速上涨可能导致房地产企业面临利润空间被压缩的风险，与此同时，由于高地价向售价的传导，一方面可能引发未来高端项目的集中入市，市场销售风险提升，另一方面如果房价的上涨预期无法有效遏制，部分城市房地产宏观调控政策不排除有转向紧缩的可能性，或将增添房地产市场中短期走势的不确定性，可能对公司的稳定运营、土地储备和房地产产品销售带来风险。针对上述风险，公司将通过对养老、文化创意等新型房地产业务的研究和低成本扩张模式的探索，灵活应对市场变化，完善和优化产品结构，在加快项目周转的同时着力提升市场竞争力。3、经营风险 面对新经济、新形势下市场的变革，公司积极研究行业变化趋势，深度挖掘围绕各类需求所衍生的服务经济，并将重点开发“会展+互联网”、健康养老产业、文化创意产业等创新业务，虽然在政府积极引导、大力发展服务经济的背景下，上述产业具有良好的发展前景，但是公司目前尚缺乏运营经验，创新业务的开展存在一定的风险。针对上述风险，公司将积极研究新业务模式，学习和借鉴其他企业的成功经验，加强人员培训，探索现有业务与新经济、新业务、新技术的融合发展，培育未来新的利润增长点和战略支撑。2015 年年度报告 6 6/136136 目目 录录 第一节第一节 释义释义.7 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.8 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.12 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.14 第五节第五节 重要事项重要事项.27 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.38 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.42 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情董事、监事、高级管理人员和员工情况况.43 第九节第九节 公司治理公司治理.50 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.53 第十一节第十一节 财务报告财务报告.57 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.136 2015 年年度报告 7 7/136136 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 北辰集团 指 北京北辰实业集团有限责任公司 本公司、公司 指 北京北辰实业股份有限公司 北辰房地产 指 北京北辰房地产开发股份有限公司 天成天 指 北京天成天房地产开发有限公司 姜庄湖 指 北京姜庄湖园林别墅开发有限公司 长沙北辰、长沙公司 指 长沙北辰房地产开发有限公司 五洲美乐 指 北京五洲美乐啤酒餐厅有限公司 绿洲商贸 指 北京北辰绿洲商贸有限公司 信诚物业 指 北京北辰信诚物业管理有限责任公司 北辰超市 指 北京北辰超市连锁有限公司 北辰会展集团 指 北京北辰会展集团有限公司 北辰酒店 指 北京北辰酒店管理有限公司 北辰信通 指 北京北辰信通网络技术服务有限公司 北极星基金 指 北京北极星房地产投资基金管理有限公司 北辰嘉权 指 北京北辰嘉权时代名门商业有限公司 辰运物业 指 北京北辰实业集团有限责任公司辰运物业管理中心 国家会议中心 指 北京北辰实业股份有限公司国家会议中心 世纪御景 指 长沙世纪御景房地产有限公司 杭州北辰 指 杭州北辰置业有限公司 北京北辰当代 指 北京北辰当代置业有限公司 武汉当代 指 武汉当代北辰置业有限公司 北辰信息服务 指 北京北辰会展信息服务有限公司 时代会展 指 北京北辰时代会展有限公司 北辰星 指 北京北辰星会展有限公司 苏州北辰 指 苏州北辰旭昭置业有限公司 杭州辰旭 指 杭州辰旭置业有限公司 南京旭辰 指 南京旭辰置业有限公司 武汉光谷 指 武汉光谷创意文化科技园有限公司 成都北辰 指 成都北辰置业有限公司 廊坊房地产 指 廊坊市北辰房地产开发有限公司 成都辰诗 指 成都辰诗置业有限公司 杭州旭发 指 杭州旭发置业有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 北京证监局 指 中国证券监督管理委员会北京证监局 报告期 指 2015 年度 2015 年年度报告 8 8/136136 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 北京北辰实业股份有限公司 公司的中文简称 北辰实业 公司的外文名称 Beijing North Star Company Limited 公司的外文名称缩写 Beijing North Star 公司的法定代表人 贺江川 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 郭川 胡浩 联系地址 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦A座707 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦A座707 电话 010-64991277 010-64991277 传真 010-64991352 010-64991352 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市朝阳区北辰东路8号 公司注册地址的邮政编码 100101 公司办公地址 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦A座707 公司办公地址的邮政编码 100101 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦A座707 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股 上海证券交易所 北辰实业 601588 H股 香港交易所 北京北辰实业股份 0588 2015 年年度报告 9 9/136136 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 中国上海市黄浦区湖滨路 202 号企业天地 2号楼普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 徐涛、王建保 公司聘请的会计师事务所（境外）名称 罗兵咸永道会计师事务所 办公地址 Pricewaterhousecoopers,22F Princes building,Central,HongKong 签字会计师姓名 梁建邦 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%)2013年 营业收入 7,185,973,192 6,233,622,611 15.28 5,504,990,841 归属于上市公司股东的净利润 611,971,850 530,825,009 15.29 664,535,001 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 602,357,563 533,634,454 12.88 654,734,470 经营活动产生的现金流量净额-3,160,931,546-1,255,190,859-151.83 1,134,105,223 2015年末 2014年末 本期末比上年同期末增减（%）2013年末 归属于上市公司股东的净资产 11,265,269,862 10,900,953,962 3.34 10,572,150,153 总资产 47,413,128,128 37,683,583,920 25.82 32,103,325,714 期末总股本 3,367,020,000 3,367,020,000-3,367,020,000 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%)2013年 基本每股收益（元股）0.18 0.16 12.50 0.20 稀释每股收益（元股）0.18 0.16 12.50 0.20 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.18 0.16 12.50 0.19 加权平均净资产收益率（%）5.52 4.94 增加0.58个百分点 6.43 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）5.43 4.97 增加0.46个百分点 6.33 2015 年年度报告 1010/136136 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净资产差异情况资产差异情况 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 611,971,850 530,825,009 11,265,269,862 10,900,953,962 按境外会计准则调整的项目及金额：冲回中国准则下投资性房地产所计提折旧(a)129,214,150 125,574,991 1,252,187,138 1,122,973,038 投资性房地产公允值变化(a)16,815,000 120,906,000 4,086,836,000 3,976,234,000 1997 年企业改制资产评估产生的差异(b)2,686,000 2,686,000-3,377,000-6,063,000 按境外会计准则 760,687,000 779,992,000 16,600,916,000 15,994,098,000 (二二)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：差异原因说明如下：(a)投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销。(b)本公司在进行公司制改建时，国有股股东投入的固定资产，按国有资产管理部门确认的评估值作为入账价值，在香港财务报告准则下，该部分评估增值未予确认。九、九、2015 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,260,951,741 1,988,515,074 1,746,621,370 2,189,885,007 归属于上市公司股东的净利润 101,420,371 278,311,287 152,790,469 79,449,723 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 98,376,945 278,905,093 152,881,085 72,194,440 经营活动产生的现金流量净额-702,800,034-528,159,072-404,904,796-1,525,067,644 2015 年年度报告 1111/136136 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 非流动资产处置损益-905,066-2,411,502-2,446,244 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 10,927,889-处置子公司产生的投资收益-15,651,383 辞退福利 188,000 180,000 173,000 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,591,202-1,451,154-558,814 少数股东权益影响额 1,598-4,013 212,731 所得税影响额-3,189,336 877,224-3,231,525 合计 9,614,287-2,809,445 9,800,531 2015 年年度报告 1212/136136 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 北京北辰实业股份有限公司1997年4月2日由北京北辰实业集团有限责任公司独家发起设立，同年 5 月在香港联合交易所挂牌上市。2006 年 10 月在上海证券交易所成功发行 A 股并上市。公司注册总股本为 336,702 万股，其中 A 股为 266,000 万股，占总股本的 79.002%，H 股 70,702万股，占总股本的 20.998%。公司主营业务包括发展物业、投资物业（含酒店）及商业物业。发展物业以立足北京、拓展京外为方针，开发产品包括住宅、公寓、别墅、写字楼、商业在内的多元化、多档次的物业开发和销售。目前主要开发项目有：北辰绿色家园、碧海方舟、北辰红橡墅、北辰香麓、北辰福第、北辰墅院 1900、当代北辰悦 MOMA、北辰三角洲、北辰中央公园、北辰当代优+、北辰奥园、杭州顺发旭辉国悦府一期、杭州顺发旭辉国悦府二期、北辰朗诗南门绿郡、苏州北辰旭辉壹号院、北辰旭辉铂悦金陵、成都大源项目、廊坊龙河新区项目、合肥庐阳区项目、武汉光谷创意天空项目。公司持有并经营的物业包括会展、酒店、写字楼、公寓和购物中心业态，面积逾 127 万平方米，其中 120 万平方米均位于北京亚奥核心区。经营项目主要为国家会议中心、北京国际会议中心、北辰洲际酒店、北辰五洲皇冠国际酒店、北辰五洲大酒店、国家会议中心大酒店、北辰汇宾大厦、北辰汇欣大厦、北辰时代大厦、北辰世纪中心、北辰汇园酒店公寓、北辰购物中心亚运村店、北辰购物中心北苑店等，京外项目为长沙北辰洲际酒店。此外，公司近两年来持续拓展会展品牌输出工作，并于 2015 年末通过整合公司旗下会展、酒店、信息服务等产业资源，成立了北辰会展集团，为公司会展产业发展搭建了坚实的平台和完善的架构，更为公司会展经济与新经济、新业务、新技术的高度融合与创新发展提供了广阔的空间。截至目前，公司已累计签约包括珠海国际会展中心、南昌国际会展中心及酒店、北京雁栖湖国际会展中心、北京静之湖皇冠之星度假酒店、宁夏国际会堂、杭州国际博览中心及酒店、连云港徐圩新区会展中心及酒店、武汉世贸中心、西藏林芝酒店、三亚财经论坛会议中心及酒店等 15 个会展及酒店的受托管理和顾问咨询项目。公司秉承追求股东价值最大化的一贯原则和“创造物业价值，筑就百年基业”的历史使命，不断致力于打造全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 报告期末公司总资产 474.13 亿元，比上年期末增长 25.82%。其中：流动资产占公司总资产82.92%，占比上升 5.42 个百分点；存货占公司总资产 65.57%，占比增长 2 个百分点；投资性房地产、固定资产及在建工程项目占公司总资产 16.55%，占比下降 4.59 个百分点。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 中国房地产行业经过二十多年的发展，从起步、探索、发展、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。近几年来，中国房地产市场已呈现规模扩张迅速、行业集中度显著提升、商业模式不断创新、融资手段日趋多元化的特点。就中国房地产行业未来发展而言，在中国经济稳中求进的总基调下，房地产市场结束了高速发展的黄金时代，步入长期健康、平稳的中高速发展阶段，城市差异化发展成为新常态。与此同时，在政府坚持分类指导、因地施策、积极化解房地产库存的背景下，房地产市场迎来政策宽松期，呈现出以变革、创新为动力，以各类产业、各路资本为参与主体的大融合时代，市场正孕育着新的发展机遇。在上述行业大背景下，公司的优势及核心竞争力主要体现为公司房地产综合运营能力及其品牌效应。公司经过多年发展，形成了完整的房地产投资、开发、经营产业链，其中房地产开发是公司获得收益增长来源，持有物业经营为公司提供稳定收益基础，两大板块相互联系、相互支持，增强了公司的抗风险能力。一方面，公司具有复合地产开发运营能力及品牌优势。公司房地产开发的物业类型涵盖高档住宅、公寓、别墅、写字楼、商业物业、保障房等多业态项目，并且在大型、综合房地产项目的2015 年年度报告 1313/136136 开发中具有较强的专业能力和竞争力，公司自 2007 年起连续九年荣获中国房地产 TOP10 研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公司近年来持续坚持低成本扩张战略，采取多种形式稳步推进区域扩张，均衡区域布局，截至报告期末，公司房地产开发业务已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、苏州、南京、合肥、廊坊等 9 个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。另一方面，公司作为全国最大的会展场馆运营商之一，具备会展、酒店领域的高端运营服务能力，具有较高的品牌认知度和影响力。公司在北京市亚奥核心区内持有并经营面积逾 120 万平方米投资物业（含酒店），拥有 20 余年的会展、酒店运营经验和国际化的专业运营服务能力，圆满完成了以奥运会、APEC 会议、京交会为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。此外，公司近两年来深入推进会展品牌扩张，全国拓展会展品牌输出工作取得积极成果，2015 年末，公司通过整合旗下会展、酒店、信息服务等产业资源，成立了以“6+4+N”为业务模式的北辰会展集团，为公司会展产业发展搭建了坚实的平台和完善的架构，更为公司会展经济与新经济、新业务、新技术的高度融合与创新发展提供了广阔的空间。截至报告期末，公司累计签约珠海国际会展中心、南昌国际会展中心及酒店、北京雁栖湖国际会展中心、北京静之湖皇冠之星度假酒店、宁夏国际会堂、杭州国际博览中心及酒店、连云港徐圩新区会展中心及酒店、武汉世贸中心、西藏林芝酒店、三亚财经论坛会议中心及酒店等 15个会展、酒店项目的受托管理和顾问咨询，并且成功主办了自主品牌项目“2015 全球移动互联网大会移动互联+会展行业高峰论坛”，以及联合主办“第十二届全国营养科学大会”，为公司纵向拓展会展全产业链、横向扩大会展场馆管理品牌输出奠定了基础。未来，公司将进一步围绕低成本扩张、品牌扩张和资本扩张三大战略，继续沿着轻资产运行、新经济支撑、低成本扩张、高端服务业发展的总体发展方向，努力创建全国一流的复合地产品牌企业和全国最具影响力的会展品牌企业。2015 年年度报告 1414/13136 6 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、管理层管理层讨论与分析讨论与分析 二零一五年，我国经济发展步入新常态，面对宏观经济下行、结构调整的压力，国家及政府有关部门通过实施积极的财政政策、稳健的货币政策及相关的产业刺激政策全方位稳定经济增长，先后出台降息、降准，加大基础设施投资等措施，坚持创新驱动，加强风险防控，国民经济运行总体平稳，增速始终保持在合理区间，全年 GDP 增速达到 6.9%。1、发展物业 二零一五年，在多重利好政策的支持下，房地产市场逐渐回暖，销售面积逐步回升，销售价格呈现上涨趋势。但部分城市由于存量较大，供大于求的局面仍然存在，城市间分化进一步加剧。土地市场随着下半年商品房销售形势的好转，年末出现迅速回升势头，一、二线城市地王频现。根据国家统计局数据（下同），二零一五年全国房地产市场商品住宅销售面积 112,406 万平方米，同比上升 6.9%，商品住宅平均销售价格为人民币 6,472 元/平方米，同比上升 9.1%。一线城市中，北京房地产市场随着多项利好政策出台，购房需求快速释放，与此同时，受到供应端不足的影响，市场呈现供不应求的态势，销售价格快速攀升。土地市场受到供应量减少及房企拿地热情回升的叠加影响，楼面价格及成交溢价率持续走高。二零一五年北京市商品住宅销售面积为 1,127 万平方米，同比微降 0.9%，销售金额为人民币 2,513 亿元，同比增长 19.5%，平均售价为人民币 22,300 元/平方米，较去年同期增长 20.5%。二线及其他城市中，随着限购、限贷政策的放松，以及降息、降准、税收减免、公积金调整等一系列措施的出台，房地产市场供需矛盾有所缓和，成交量明显上升，但部分城市由于前期供应过剩，去库存仍然是其面临的核心问题。在公司已经成功进入的城市中：长沙房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 1,687 万平方米和人民币 935 亿元，同比分别增长 26.7%和 28.7%，商品住宅成交均价为人民币 5,544 元/平方米，同比增长 1.6%；武汉房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 2,414 万平方米和人民币 2,028 亿元，同比分别增长 22%和 38.5%，商品住宅成交均价达到人民币 8,404 元/平方米，同比增长 13.6%；杭州房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 1,292 万平方米和人民币 1,906 亿元，同比分别增长 35.7%和 42.6%，商品住宅成交均价达到人民币 14,748 元/平方米，同比增长 5.1%；南京房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 1,429 万平方米和人民币 1,609 亿元，同比分别增长 27.1%和 30.5%，商品住宅成交均价达到人民币 11,260 元/平方米，同比增长 2.7%；合肥房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 1,286 万平方米和人民币 966 亿元，成交面积同比下降 3%、成交金额同比增长 5.3%，商品住宅成交均价达到人民币 7,512 元/平方米，同比增长 8.6%；苏州房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 1,941 万平方米和人民币 2,006 亿元，同比分别增长 34.2%和 43.9%，商品住宅成交均价达到人民币 10,335 元/平方米，同比增长 7.2%；成都房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 2,447 万平方米和人民币 1,611 亿元，同比分别小幅下降 1.2%和 0.4%，商品住宅成交均价达到人民币 6,584 元/平方米，同比微涨 0.7%。廊坊房地产市场商品住宅成交面积和金额分别为 1,038 万平方米和人民币 862 亿元，同比分别增长 23.1%和 30.6%，商品住宅成交均价达到人民币 8,297 元/平方米，同比增长 6.1%。2、投资物业（含酒店）在经济发展进入新常态和北京市优化经济发展结构、大力发展服务业的背景下，投资物业（含酒店）市场总体良好。写字楼市场方面，在北京市大力发展总部经济、构建首都“高精尖”经济结构的政策引导下，市场需求增长较快，但因受供应量增长和净吸纳率增速放缓的双重影响，空置率和租金水平整体保持稳定。会展市场方面，国务院发布关于进一步促进展览业改革发展的若干意见，从国家的层面全面系统地提出了展览业发展的战略目标和主要任务，为会展市场的持续快速发展提供了有力的外部支持。酒店和餐饮市场方面，在经历长时间市场调整后，开始缓慢复苏，接待住宿人数、经营收入、平均房价和出租率等指标均平稳增长。公寓市场方面，由于供应量变化不大，呈现租金平稳增长的运行态势。3、商业物业 2015 年年度报告 1515/136136 在经济增速放缓与网络零售崛起的双重压力下，商业物业综合经营成本上升，毛利率不断收窄。面对激烈的市场竞争，传统商业正在加快与电子商务的融合发展，从而推动商业物业的转型与创新。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 二零一五年，面对经济发展新常态下的形势变化和激烈竞争，公司继续坚持重资产投资业务与轻资产服务业务并重的发展策略，积极推进资本扩张、品牌扩张和低成本扩张三大战略的实施，不断创新经营理念、创新业务模式、创新发展路径，成效显著。二零一五年，公司实现营业收入人民币 718,597.3 万元，受发展物业可结算产品面积增加以及投资物业（含酒店）经营业绩提升的影响，同比上升 15.28%。利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币 86,374.3 万元、63,533.6 万元和 61,197.2 万元，同比分别上升 8.88%、8.20%和 15.29%。此外，报告期内公司严格控制各项成本费用支出，将成本费用控制在预算指标内。1、发展物业 报告期内，面对较为宽松的房地产市场政策环境，公司着力提高项目开发周转速度，积极创新互联网推广手段，多渠道开展与客户间的营销互动，公司产品的知名度不断提升。北京区域，北辰香麓项目通过圈层营销追踪客户群体，不断加大对区域客户的推广力度，实现合同金额 8.3 亿元（226 套）。北辰红橡墅项目着力挖掘项目卖点，通过线上、线下、一二手联动等多种方式，全年销售量占奥北区域同类项目总销售量近三成。当代北辰悦 MOMA 项目成功试水项目众筹，实现 693 套自住房开盘当日全部售罄，合同金额达到 12.3 亿元。南方区域，北辰三角洲项目作为以功能聚合、土地集约为鲜明特点的城市经济聚集体，性价比和吸附能力日益凸显。随着紧邻项目的长沙市级文化配套“三馆一厅”陆续开放，项目所在地的文化氛围和商业价值日渐提升。报告期内，北辰三角洲项目实现销售面积 31.6 万平方米，合同金额 31.1 亿元，单体项目的销售面积和销售金额均位列二零一五年长沙商品住宅项目第一名，并连续三年成为长沙楼市销冠。截至二零一五年末，项目累计销售各类商品房近万套，销售回款超过 120 亿元，累计实现开工面积 306.6 万平方米，累计竣工面积 203.8 万平方米，分别占总建筑规模的 56和 37。长沙北辰中央公园项目，根据自身特点，开展有针对性的营销策略，深挖大客户资源，并通过签约湘府英才小学，提升项目附加值，从而进一步促进销售。报告期内，该项目实现合同金额 4.7 亿元（589 套）。武汉北辰当代优+项目和杭州北辰奥园项目，在缩短开发周期实现快周转的同时，创新营销理念，把握市场热点，通过事件营销，实现项目快销、热销，两个项目开盘当日均实现签约过百套的销售佳绩。二零一五年，公司加速土地储备，低成本扩张、全国化布局再获突破。报告期内，新进入成都、苏州、南京、合肥、廊坊五个城市，新增 12 宗土地，增加共计 211 万平方米的土地储备。二零一五年，受可结算产品面积增加的影响，发展物业实现营业收入人民币 452,703.6 万元（含车位），同比上升 22.05%，税前利润为人民币 71,600.9 万元，同比上升 4.21%。报告期内，发展物业实现开复工面积 276 万平方米，竣工面积 53 万平方米，实现合同金额和销售面积分别为人民币 73.4 亿元（含车位）和 61 万平方米。2、投资物业（含酒店）面对市场变化，公司积极调整经营策略，创新发展思路，一方面，利用投资物业（含酒店）联动性强的业态综合优势和地处亚奥核心区域的地理优势，加大营销推广力度，推进传统业务的产业升级，提升企业运行效率；另一方面，借助北辰会展集团应势而生的良好契机，持续推进“低成本扩张、轻资产运营、新经济支撑、高端服务业发展”这一战略发展方向的重要探索。二零一五年，投资物业（含酒店）实现营业收入人民币 232,201.7 万元，同比上升 9.94%，在不考虑利息费用分摊的情况下，实现税前利润人民币 68,026.6 万元，同比上升 22.45%。国家会议中心和北京国际会议中心作为北辰会展功能区的核心，报告期内，共计接待了 1754个会议和 90 个展览，共计较去年增长 194 个。公司在做强、做大、做新传统接待服务的基础上，创新会展产业发展思路，大力培育会展上游业务，报告期内，国家会议中心成功主办了“2015 高端学术会议发展论坛暨展洽会”、“2015 全球移动互联网大会移动互联会展分论坛”、“第二届高端学术会议发展论坛”等一系列大型会议，为践行会展业全产业链扩张做出了良好的开局。北京国际会议中心，在稳固主营市场的基础上，针对细分市场，加大开发力度；利用价格杠杆优化会展项目，努力提高经济效益。2015 年年度报告 1616/136136 此外，为把握新经济、新业务下的市场变革和行业发展机遇，开创会展产业集团化、规模化和专业化的创新发展格局，公司于报告期内正式组建了北辰会展集团。该集团以“整合内外部资源、发展北辰会展产业”为使命，以 6 家实体公司注为发展平台，推进实施包括“加快会展、酒店的品牌经营和管理输出”、“挺进会展研发、教育、培训与行业交流”、“实现会展+互联网经济的融合发展”和“开拓会议展览的主办及承办”在内的 4 大业务体系，并将根据市场变化、行业趋势和新经济、新业务、新技术的发展与变革，积极探索任何可能的创新业务和培育业务，最终实现“6+4+N”的业务模式。北辰会展集团的成立，为公司会展产业的持续发展搭建了坚实的平台和完善的架构。写字楼业态整合客户资源，优化客户结构，不断细分市场，开展差异化营销，出租率和租金水平维持在较高水平，成为投资物业（含酒店）板块利润的重要来源。酒店业态以市场需求为导向，开展有针对性的营销策略，不断挖掘潜在客户，持续丰富客源类型。同时加大互联网营销模式的推广，逐步提升品牌知名度和影响力，房价和出租率优于同行业平均水平。公寓业态针对不同客户群体的差异化要求，巩固长住市场，努力提升散客市场，不断增强与会议市场需求的有效对接，出租率和平均价格保持在较高的水平。3、商业物业 商业物业在零售业深刻的产业变革背景下，深入研判市场消费需求变化，在着力提升商品品质和服务体验的基础上，积极创新营销推广方式，利用移动互联网络平台，开展全渠道营销模式的初步探索，迎合顾客多样化消费需求，进一步提高了实体店面的交易效率。4、公司发展战略执行情况 二零一五年，公司持续推进低成本扩张、品牌扩张和资本扩张三大战略的实施，成效显著。在低成本扩张战略方面，公司在继续深耕北京、长沙两地市场的同时，积极寻求向经济前景广、市场空间大、需求支撑强的一二线城市和京津冀协同发展的重要节点城市辐射，通过参与土地招拍挂、合作兼并等多种方式，稳步推进全国化战略布局，开发规模、市场占有率不断提升。截至报告期末，公司已进入北京、长沙、武汉、杭州、成都、南京、苏州、合肥、廊坊等 9 个城市，初步形成了华北、华东、中部及西南等多板块格局，二零一五年实现新增土地储备 12 宗，总建筑面积约 211 万平方米，权益建筑面积约 130 万平方