601155_2015_新城控股_2015年年度报告_2016-02-04.pdf

2015 年年度报告 1/211 公司代码：601155 公司简称：新城控股 新城控股集团股份有限公司新城控股集团股份有限公司 2015 年年度报告年年度报告 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、普华普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人王振华王振华、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人王振华王振华及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）管有冬管有冬声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以2015年末总股本1,708,064,758股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.08元（含税），共计派发现金红利184,470,993.86元（含税）。同时拟以2015年12月31日总股本1,708,064,758股为基数，以资本公积金向全体股东每10股转增3股，合计转增股本512,419,428股，本次转增股本后，公司的总股本为2,220,484,186股。该利润分配及资本公积金转增股本的预案尚需公司2015年年度股东大会批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、计划及展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且将影响着公司的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差异。敬请投资者审慎参考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对本报告中的任何前瞻性陈述公开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工或联系人，并未就公司未来表现作出任何保证声明，及不为任何该等声明负责。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 2015 年年度报告 2/211 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。2015 年年度报告 3/211 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.11 第五节第五节 重要事项重要事项.47 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.58 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.65 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.66 第九节第九节 公司治理公司治理.72 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.74 第十一节第十一节 财务报告财务报告.78 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.211 2015 年年度报告 4/211 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 登记结算机构 指 中国证券登记结算有限公司 报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日 公司、本公司 指 新城控股集团股份有限公司 控股股东 指 常州富域发展有限公司 会计师事务所、普华永道 指 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）江苏新城 指 江苏新城地产股份有限公司 新城发展 指 新城发展控股有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 新城控股集团股份有限公司 公司的中文简称 新城控股 公司的外文名称 Future Land Holdings Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 Future Land 公司的法定代表人 王振华 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杨超 杭磊 联系地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座17楼 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座17楼 电话 021-32522907 021-32522907 传真 021-32522909 021-32522909 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 常州市武进区武宜北路19号湖塘镇吾悦广场 公司注册地址的邮政编码 213161 公司办公地址 上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座 公司办公地址的邮政编码 200062 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 2015 年年度报告 5/211 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 新城控股 601155 无 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市黄浦区湖滨路 202 号企业天地 2 号楼普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 王笑、沈家桢 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 办公地址 上海市浦东新区世纪大道 100 号上海环球金融中心 75 楼 签字的保荐代表人姓名 陈南、李启迪 持续督导的期间 2015 年 12 月 4 日-2017 年 12 月 31 日 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 办公地址 上海市浦东新区世纪大道 100 号上海环球金融中心 75 楼 签字的财务顾问主办人姓名 陈南、周辰 持续督导的期间 2015 年 12 月 4 日-2017 年 12 月 31 日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%)2014年备考 本期比备考上年同期增减(%)2013年 营业收入 23,568,793,145 20,674,198,043 14.00 20,674,198,043 14.00 20,736,461,344 归属于上市公司股东的净利润 1,836,274,417 1,167,206,742 57.32 1,647,191,243 11.48 1,174,328,639 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,241,199,536 937,220,296 32.43 1,085,187,906 经营活动产生的现金流量净-957,155,648 3,495,004,590-127.39 -1,192,005,736 2015 年年度报告 6/211 额 2015年末 2014年末 本期末比上年同期末增减（%）2013年末 归属于上市公司股东的净资产 12,131,218,713 6,957,495,983 74.36 10,114,782,024 19.94 6,058,895,083 总资产 67,802,115,596 51,113,797,806 32.65 51,113,797,805 32.65 45,202,743,156 期末总股本 1,708,064,758-(二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%)2013年 基本每股收益（元股）1.51 不适用 不适用 不适用 稀释每股收益（元股）1.51 不适用 不适用 不适用 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）1.02 不适用 不适用 不适用 加权平均净资产收益率（%）22.53 17.55 增加4.98个百分点 22.42 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）15.23 14.89 增加0.34个百分点 21.55 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 公司于 2015 年 3 月 30 日自有限责任公司改制为股份有限公司，故 2015 年之前不适用基本每股收益等相关财务指标。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净资产差异情况资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：不适用 九、九、2015 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,465,718,670 7,260,334,748 2,402,175,626 12,440,564,101 归属于上市公司32,646,195 426,427,481-10,874,188 1,388,074,928 2015 年年度报告 7/211 股东的净利润 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 2,552,556 213,144,462-44,512,853 1,070,015,370 经营活动产生的现金流量净额-2,980,188,972 2,933,962,462 636,457,341-1,546,337,945 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2015 年金额 附注（如适用）2014 年金额 2013 年金额 非流动资产处置损益-393,366 -206,219-381,905 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 12,412,800 30,350,208 63,374,405 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -114,063,331-35,304,072 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 6,255,524 6,552,722 6,605,802 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2015 年年度报告 8/211 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 815,106,132 365,993,919 9,663,679 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 处置子公司的投资收益 51,022,384 26,195,020 46,000,000 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,610,001 4,317,235 80,694,587 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额-86,215,770 11,832,347-26,855,801 所得税影响额-209,722,824 -100,985,455-54,655,962 合计 595,074,881 229,986,446 89,140,733 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 苏州银行股份有限公司 1%股权 183,000,000 170,000,000-13,000,000 上海景盈投资管理合伙企业 6.18%股权 5,186,605 5,186,605 -上海伍翎投资中心（有限合伙）5.26%股权 50,000,000 50,000,000 -昆山歌斐鸿乾股权投资中心（有限合伙）2.72%股权 21,442,308 7,698,657-13,743,651 青浦吾悦广场 1,077,000,000 1,190,000,000 113,000,000 9,235,765 新城控股大厦 B 座 -1,007,000,000 1,007,000,000 128,838,755 常州吾悦广场 1,538,000,000 1,565,000,000 27,000,000 27,000,000 常州国际广场 1,746,000,000 1,756,000,000 10,000,000-21,290,026 吴江吾悦广场 490,000,000 702,000,000 212,000,000-4,221,395 张家港吾悦广场 468,000,000 957,000,000 489,000,000 76,152,861 丹阳吾悦广场 350,000,000 900,000,000 550,000,000 90,648,728 南昌吾悦广场 267,000,000 545,000,000 278,000,000 96,386,373 长春吾悦广场 563,000,000 563,000,000 57,757,782 安庆吾悦广场 406,000,000 406,000,000 114,458,748 海口吾悦广场 540,000,000 540,000,000 73,097,285 金坛吾悦广场 321,000,000 321,000,000 101,450,894 桐乡吾悦广场 187,000,000 187,000,000 27,928,545 衢州吾悦广场 142,000,000 142,000,000 34,785,576 镇江吾悦广场 73,000,000 73,000,000 2,876,242 合计 6,195,628,913 11,086,885,262 4,891,256,349 815,106,133 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，2013 年底开始尝试进行合作开发。公司的业务板块分为住宅地产开发和商业地产开发。2015 年年度报告 9/211 公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等。为满足不同客户群体的需求与偏好，共推出四大产品系列，分别为：定位于新婚夫妇首次置业需求的“启航”系列、定位于年轻家庭住房刚性需求的“乐居”系列、定位于中高收入家庭改善型需求的“圆梦”系列、以及定位于高净值家庭改善型需求的“尊享”系列。目前，住宅地产开发的业务范围主要集中于上海、南京、苏州、杭州、常州等长三角区域。未来计划以长三角为核心，扩展至珠三角、环渤海和中西部全面发展的全国布局，并将重点布局供需关系较为均衡、对周边城市具有较强吸附力的省会城市。公司商业地产开发业务主要经营商业综合体的开发及运营管理，其房地产产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。报告期内，公司商业地产开发的销售收入占商业地产开发总收入的比例保持在 90%以上。公司的商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其中，销售型物业供对外出售，主要包括住宅、写字楼、酒店及酒店式公寓、沿街商铺等；持有型物业供自持运营或对外租赁，主要是购物中心。根据整体定位不同，公司开发的商业综合体可分为三大系列，分别为：定位高端、主打国际精品的“国际广场”系列，与之配套的一般为中高端写字楼、中高端酒店、高端酒店式公寓；以缤纷、动感、塑造区域型时尚商业中心为特点的“城市广场”系列，与之配套的一般为中高端酒店及酒店式公寓；致力于成为便捷社区生活中心的“生活广场”系列，与之配套的一般为中端写字楼、酒店及酒店式公寓。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 经中国证券监督管理委员会关于核准新城控股集团股份有限公司吸收合并江苏新城地产股份有限公司的批复（证监许可20152144 号）核准，公司发行 542,064,758 股股份吸收合并江苏新城地产实现 A 股挂牌上市。详情请见江苏新城 2015 年 9 月 22 日刊登于上海证券交易所网站http:/ 的新城控股换股吸收合并江苏新城报告书（修订稿）。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 1、江苏省房地产企业综合实力第一位、全国房地产企业二十强 公司在我国房地产企业中具有较强竞争力。根据克而瑞信息集团（CRIC）联合中国房地产测评中心联合发布的房地产企业销售排行榜，2015年度公司房地产销售金额在全国房地产企业中排名第21位，房地产销售面积在全国房地产企业中排名第22位。此外，在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构联合发布的中国房地产百强企业研究中，公司2008-2015年连续八年获“中国房地产百强企业20强”称号；在由江苏省房地产业协会发布的江苏省房地产开发综合实力五十强企业名单中，公司2005-2014年连续十年获“江苏省房地产业综合实力五十强第1位”。2、标准化开发程序及快速资产周转模式 公司自2005年起建立标准化的房地产开发程序，是国内为数不多的建有国家产业化示范基地2015 年年度报告 10/211 的房地产开发商，新城产品的标准化率已达到90%以上。标准化开发程序的执行使得公司实现了快速资产周转模式，从而缩短房地产开发项目周期、实现项目投资回报最大化并改善营运现金流量。公司的总资产周转率及存货周转率在国内五十强房地产企业中名列前茅。标准化开发程序要求公司根据客户的需求进行设计和运营，涉及选址、采购、物业设计、建设和质量控制、美学和内部设计以及客户服务等多个环节，公司由此有能力采取快速资产周转模式、快速复制房地产开发项目，向包括长三角核心区域在内的各个细分市场推出优质房地产产品。3、产品组合多样化 公司推出的住宅产品包括高层住宅、多层住宅及低密度住宅等，通过“启航”、“乐居”、“圆梦”和“尊享”四大产品系列满足各类目标客户的多样化置业需求。在此基础上，公司积极开展新产品研发，推出电梯洋房系列、叠墅系列、刚需70系列、通透90系列和高密度经济别墅系列等创新产品，部分户型已落地在项目上应用，取得了良好的市场反馈。商业地产方面，公司开发并运营融购物中心、办公楼、酒店、酒店式公寓、高端住宅物业和其他配套设施为一体的综合体开发项目，通过“国际广场”、“城市广场”、“生活广场”三大产品系列，满足不同区域客户的需求和偏好。4、完善的内部管理体系 公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、土地获取、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各房地产项目的顺利实施。5、丰富的商户资源及有效的整合能力 公司自2008年起进军商业地产领域，已积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商业地产项目有效的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商业地产为引导，有效发挥商业物业与其他类型物业的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业运营模式的可复制性。6、良好的品牌形象“新城”品牌在国内的房地产市场，尤其长三角区域，拥有较高的品牌知名度和市场口碑。在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构联合发布的“中国华东房地产公司品牌价值TOP10”榜单中，公司2007-2014年连续八年蝉联第一；2011-2014年还连续四年荣膺“中国房地产开发企业品牌价值20强”（由中国房地产研究会、中国房2015 年年度报告 11/211 地产业协会和中国房地产测评中心联合发布）。通过充分利用各房地产项目的奠基仪式、样板区开放、主力店签约、开业典礼、周年庆等机会开展品牌拓展活动，近年来“新城”品牌的认知度得以不断提升。此外，“吾悦”品牌作为公司旗下的城市综合体项目品牌，也已在常州、苏州、张家港、丹阳、南昌、长春、安庆、海口等多个城市布局，20余座吾悦系列广场已开业、正在或者计划建造。7、优质的客户服务 在“传播幸福、成就梦想”的企业愿景下，公司始终将业主的满意度放在第一位，致力于提供优质、精品的客户服务。根据盖洛普咨询公司的客户满意度调研结果，报告期内，公司的客户满意度总体得分超过盖洛普行业均值，体现公司持续良好的满意度表现和市场口碑。公司自2010年起开通4008-900-950全国服务热线，打造投诉、报修、咨询统一管理平台，并在电话服务的基础上开通在线咨询、微博沟通、微信平台等多媒体渠道。2006年起，公司还成立了客户俱乐部“幸福会”，通过幸福会期刊、幸福会微博及微信平台、组织各类客户活动等，搭建公司与业主、业主与业主、业主与社会的和谐交流平台。8、经验丰富的管理团队 公司创始人王振华先生在中国房地产行业已拥有 20 年以上的经验；管理层团队的其他成员亦于房地产开发行业拥有丰富经验，平均达 10 年以上。经验丰富的管理团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、管理层管理层讨论与分析讨论与分析（一）报告期内（一）报告期内市场形势分析市场形势分析 回顾 2015 年，房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，5 次降准降息、叠加降首付比例，以及二手房交易税费政策的调整促进市场量价逐步回升，行业运行的政策环境显著改善。全年商品房销售面积达到 12.85 亿平方米，同比增长 6.5%，商品房销售金额达到 8.73 万亿，同比增长 14.4%，再创历史新高。2015 年末，全国商品房待售面积（已竣工的可售面积）攀升至 7.19 亿平米，按照 2015 年销售面积，去化周期为 6.7 个月，同比增长 15.6%，增速从 2013 年起开始下滑、但依然远高于销售面积同比 6.5%的增速。高库存导致城市分化加剧，一线城市量价齐涨，二线城市整体库存压力显著下降，三四线城市整体销售增速明显落后于一二线城市。报告期内，改善型需求脱颖而出，全国一线和部分二线城市的改善性需求占比显著提升。TOP10、TOP20 房地产企业的合同销售金额增速远超行业平均增速，行业集中度继续提高，企业分化不断加剧。(二二)主要项目所处区域市场分析主要项目所处区域市场分析 2015 年年度报告 12/211 公司专注于住宅开发、综合体开发及运营。2015 年，公司合同销售金额、结算金额主要来自上海、苏州、南京和常州 4 个城市。上海、苏州、南京、常州 2015 年房地产市场主要数据及公司销售情况 城市城市 土地购置土地购置面积面积 （万平方（万平方米）米）房屋新开房屋新开工面积工面积 （万平方（万平方米）米）房屋施工房屋施工面积面积 （万平方（万平方米）米）房屋竣工房屋竣工面积面积 （万平方（万平方米）米）商品房销商品房销售面积售面积 （万平方（万平方米）米）商品房销商品房销售额售额 （亿元）（亿元）存货去化存货去化周期周期 （月）（月）公司销售公司销售额额 （亿元）（亿元）公司公司销售销售额排额排名名 公司市公司市场份额场份额 （%）上海 263.39 2605.08 15095.33 2647.18 2431.36 5093.55 10.14 50.95 30 1.00%苏州 331.21 2153.41 11285.85 1653.14 2133.73 2200.00 5.98 65.99 3 3.00%南京 116.84 1609.58 7084.44 1449.10 1543.16 2072.29 4.03 55.33 5 2.67%常州 39.32 637.77 3948.18 766.65 784.25 558.90 15.00 52.44 1 9.38%注：1、存货去化周期=待售面积/2015 年月均去化面积 2、数据来源：国家统计局、CRIC 信息集团、本公司 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2015 年是公司发展史上具有里程碑意义的一年，随着重大资产重组的完成，公司实现了房地产开发业务在 A 股整体上市，并且提前一个月完成了全年经营指标。在内部运营方面，公司全年实现合同销售金额 319.29 亿元（含合营项目 26.43 亿元），其中商业综合体项目实现销售 110.2 亿元，商业综合体项目销售占比较 2014 年有较大提升，吴江、张家港、丹阳吾悦广场如期顺利开业，一举成为所在区域新地标，住宅、商业的双轮驱动战略顺利起航。土地拓展以长三角为核心，优化全国区域布局，大胆创新土地拓展模式，集团新增货值 886亿元，其中新增商业综合体项目 17 幅，建筑面积 512.5 万平方米，位列全国第二。运营管控以计划为导向，严格项目计划管理和目标管理，通过计划系统强化和提高项目计划管理水平，效率得到大幅提升；同时通过采购招投标业务系统优化供应商管理及招投标透明化，提高供应商队伍质量及招标规范性；设计研发标准化管控日渐成熟，住宅标准化体系及产品完善及升级，商业优资产模型将成为公司未来三四线城市主要拓地模型之一，新云系统专项设计标准编制发布，为后端商业运营管理提供技术支撑；拓展多种融资渠道，借助资本市场提升企业在新常态下的竞争力；集团品牌建设深入推进，“新城”及“吾悦”品牌在新区域成功落地，提高了公司、产品和技术品牌知名度；实施人才分类和发展战略，建立人才素质模型和能力标尺，对核心岗位人员进行测评和全面提升，并且通过敬业度调查，关注员工与企业的发展；严控员工职务行为风险，践行阳光普照工作机制。信息化建设卓有成效，用信息流支撑业务流，打通了各业务板块之间的信息壁垒，完成了大新城信息规划，全面预算系统为行业首创，同时启动新云系统的搭建，未来将为商业管理提供信息化支撑平台。2015 年公司在销售推广、内部管理、项目业态等方面开展了业务创新：1、移动端管理平台：商业的悦多多与住宅的新城经纪人的合并，实现了销售数据、项目信息、流程的共享共通，并与销售系统实现同步，提升销售 APP 的精准营销和便利性。2、推进新城合伙人机制，倡导“风险共担、利润共享”，累计跟投项目十多个，跟投金额达数千万元。3、布局养老地产，通过收购金东方，实现资源互补。新城全国布局，拥有物业和互联网方面的优势，金东方在养老服务方面已经2015 年年度报告 13/211 形成专业且成熟的体系，二者结合，尝试进入新的房地产业态，致力于将养老产业带上了一个新高度。2015 年，在经济政策宽松和城市日益分化的前提下，公司积极应对市场变化，及时调整开发节奏和销售策略，通过公司全员的努力，最终超额完成了年初董事会提出的各项主要经营指标。报告期内，公司实现销售面积 345.98 万平方米（含合营项目 19.42 万平方米），销售金额 319.29亿元（含合营项目 26.43 亿元），分别比 2014 年增长 25.0%和增长 30.3%。报告期内，公司实现竣工面积 386.53 万平方米，其中 26 个子项目或分期实现竣工；实现营业收入 235.69 亿元，实现净利润 24.00 亿元，分别比 2014 年增长 14.00%和 增长 33.88%。截止 2015年 12 月 31 日，公司总资产 678.02 亿元，归属于上市公司股东的净资产 121.31 亿元，分别比上年同期增长 32.65%和 74.36%。报告期末，公司共有 52 个子项目在建，在建面积为 897.82 万平方米（含合营项目）。报告期内，公司新增地块共 42 幅，新增总建筑面积 950.68 万平方米。2015 年年度报告 14/211 2015 年公司房地产项目情况表 项目名称项目名称 地地理理位位置置 项项目目类类别别 项项目目状状态态 权益比权益比例（例（%）计划投资计划投资（万元）（万元）报告期实报告期实际投资额际投资额（万元）（万元）占地面积占地面积 总建筑面总建筑面积积 规划计容规划计容建筑面积建筑面积(平方米平方米)2015 新新开工面开工面积积 2015 在在建面积建面积 2015 竣竣工面积工面积 待开发面待开发面积积 可售面积可售面积 2015 签签约面积约面积 累计签约面累计签约面积积 平均售平均售价（元价（元/m2）2015 结结算面积算面积 累计结累计结算面积算面积 南京湖北路项目 鼓楼区 商铺 拟建 96.22%75,354 2,180 11,629 66,303 36,277 66,303 66,303-51,381 36,277-南京香溢紫郡 浦口区 住宅 竣工 96.22%375,886 45,767 239,116 672,587 550,997-271,295-541,866 55,102 527,315 11,324 234,174 523,051 南京珑湾花园 江宁区 住宅 在建 96.22%379,755 49,511 95,819 387,277 287,457-227,357 159,920-284,572 114,472 258,746 18,499 112,492 112,492 南京香悦澜山 栖霞区 住宅 在建 67.35%474,303 50,496 147,521 497,429 368,802 219,556 410,060-87,369 368,801 132,645 156,630 16,466-南京花漾紫郡 浦口区 住宅 在建 96.22%205,828 60,716 131,114 392,003 288,452 187,642 187,642-204,361 151,212 58,705 58,626 10,327-南 京 金 马 路G41 地块 栖霞区 住宅 拟建 96.22%269,803 103,014 70,321 157,209 105,482-157,209 103,673-南 京 越 秀 路G47 地块 江宁区 住宅 拟建 69.00%160,168 34,516 90,610 238,230 179,407-238,230 175,524-南 京 经 天 路G50 地块 栖霞区 住宅 拟建 96.22%159,738 58,512 56,890 89,550 65,423-89,550 64,707-常州新城香溢澜桥 武进区 住宅 竣工 95.80%262,955 21,658 169,035 537,507 405,684-405,684 45,630 400,295 6,463 61,233 398,208 常州新城香溢俊园 天宁区 住宅 竣工 96.22%126,249 16,315 45,420 222,984 181,680-77,044-177,373 55,703 175,484 6,905 81,906 173,895 常州新城香悦半岛 钟楼区 住宅 竣工 96.22%237,140 10,516 130,540 370,110 261,080-254,726 4,913 260,840 14,674 6,469 260,966 常州新城香溢紫郡 天宁区 住宅 竣工 95.80%237,538 29,731 185,080 574,952 462,700-149,787-446,433 54,558 440,980 5,343 124,704 441,175 2015 年年度报告 15/211 常州悠活城 新北区 住宅 竣工 99.16%69,998 20,317 51,966 196,327 155,898-196,327-151,740 55,835 105,150 4,922 101,058 101,058 常州新城金郡 天宁区 住宅 在建 96.22%192,088 3,781 77,820 248,712 217,896 34,876 34,876-199,486-163,970-438 163,944 常州新城帝景 武进区 住宅 在建 95.91%348,970 40,717 212,299 590,635 424,599-216,465 75,140-329,428 99,770 216,340 11,519 83,928 181,701 常州新城公馆四期 武进区 住宅 在建 95.80%172,134 673 106,977 314,353 192,559 71,956 71,956-242,397 31,939 22,843 22,522 12,242-常州新城长岛东区 武进区 住宅 拟建 95.80%70,983 71 157,740 315,481 236,610-315,481 236,610-166-常州金色新城剩余 钟楼区 住宅 拟建 95.80%10,186 15 18,863 45,270 33,953-45,270 33,953-1,290-常州新城域 武进区 住宅 在建 95.80%220,213 915 233,381 660,124 513,438-99,285 437,934-316,944-93 437,934 常州金坛万建城 金坛市 住宅 拟建 97.90%12,100 10 31,841 31,841 31,841-31,841 23,881-无锡新城香溢紫峻 新区 住宅 竣工 100.00%126,746 14,599 71,566 250,706 200,384-174,124 11,438 173,596 7,978 20,250 172,672 无锡新城尚东雅苑