600639_2015_浦东金桥_2015年年度报告（修订版）_2016-08-29.pdf

2015 年年度报告 1/121 公司代码：600639、900911 公司简称：浦东金桥、金桥 B 股 上海金桥出口加工区开发股份有限公司上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2012015 5 年年度报告年年度报告 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人黄国平黄国平、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人朱勤荣朱勤荣 及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）陈强华陈强华声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2015年度利润分配预案为：按2015年末总股本1,122,412,893股为分配基数，向全体股东按每10股派发现金红利1.40元（含税），总计分配15,714万元；无公积金转增股本方案。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析。十、十、其他其他 2015 年年度报告 2/121 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.3 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.7 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.8 第五节第五节 重要事项重要事项.21 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.28 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.33 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情董事、监事、高级管理人员和员工情况况.34 第九节第九节 公司治理公司治理.39 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.42 第十一节第十一节 财务报告财务报告.46 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.121 2015 年年度报告 3/121 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司 指 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 金桥集团 指 上海金桥（集团）有限公司 金桥联发公司、联发公司 指 上海金桥出口加工区联合发展有限公司 金桥房产公司、房产公司 指 上海金桥出口加工区房地产发展有限公司 新金桥广场公司 指 上海新金桥广场实业有限公司 报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 公司的中文简称 浦东金桥 公司的外文名称 SHANGHAI JINQIAO EXPORT PROCESSING ZONE DEVELOPMENT CO.,LTD.公司的外文名称缩写 公司的法定代表人 黄国平 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 严少云 联系地址 上海浦东新区新金桥路27号10号楼2楼 电话 50307702 传真 50301533 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区新金桥路28号 公司注册地址的邮政编码 201206 公司办公地址 上海浦东新区新金桥路27号10号楼2楼 公司办公地址的邮政编码 201206 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、香港文汇报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 2015 年年度报告 4/121 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 浦东金桥 600639/B股 上海证券交易所 金桥B股 900911/六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海延安东路 222 号外滩中心 30 楼 签字会计师姓名 杨文惠、秦嵘乔 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 国泰君安证券股份有限公司 办公地址 上海市银城中路 168 号上海银行大厦 29 楼 签字的保荐代表人姓名 李宁、杨晓涛 持续督导的期间 2015 年 8 月 13 日至 2016 年 12 月 31 日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%)2013年 营业收入 1,499,644,056.47 1,914,250,968.31-21.66%1,428,656,542.55 归属于上市公司股东的净利润 471,519,471.64 429,733,758.66 9.72%427,284,537.52 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 460,128,531.89 412,284,321.21 11.60%369,700,241.98 经营活动产生的现金流量净额-1,876,590,375.66 288,762,333.83-749.87%209,099,455.94 2015年末 2014年末 本期末比上年同期末增减（%）2013年末 归属于上市公司股东的净资产 9,098,427,562.50 5,811,179,753.23 56.57%4,616,827,825.97 总资产 17,701,660,774.79 12,415,769,749.07 42.57%10,306,630,111.12 期末总股本 1,122,412,893.00 928,825,040.00 20.84%928,825,040.00 2015 年年度报告 5/121(二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%)2013年 基本每股收益（元股）0.4706 0.4627 1.71%0.4600 稀释每股收益（元股）-扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.4592 0.4439 3.45%0.3980 加权平均净资产收益率（%）6.35 8.24 减少1.89个百分点 9.59 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）6.20 7.91 减少1.71个百分点 8.29 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 471,519,471.64 429,733,758.66 9,098,427,562.50 5,811,179,753.23 按国际会计准则调整的项目及金额：按国际会计准则 471,519,471.64 429,733,758.66 9,098,427,562.50 5,811,179,753.23 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净资产差异情况资产差异情况 适用 不适用 九、九、2015 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 280,464,272.21 467,358,778.11 391,117,582.43 360,703,423.72 归属于上市公司股东的净利润 61,940,622.08 171,154,069.59 146,028,207.06 92,396,572.91 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 61,853,576.08 168,102,635.69 144,479,961.22 85,692,358.90 经营活动产生的现金流量净额-153,704,775.63-428,523,917.87-19,675,468.03-1,274,686,214.13 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 2015 年年度报告 6/121 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2015 年金额 附注（如适用）2014 年金额 2013 年金额 非流动资产处置损益-136,760.55 附注十七 16,654.57-20,381.71 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免-计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 13,972,144.10 附注十七 14,547,363.16 30,812,979.97 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费-企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益-非货币性资产交换损益-委托他人投资或管理资产的损益-因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备-债务重组损益-企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等-交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益-同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益-单独进行减值测试的应收款项减值准备转回-附注十七-2,011,194.00 对外委托贷款取得的损益-采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调-2015 年年度报告 7/121 整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入-除上述各项之外的其他营业外收入和支出 988,847.97 附注十七 12,005,319.35 53,339,438.47 其他符合非经常性损益定义的损益项目-少数股东权益影响额-附注十七-2,477,565.36-21,535,807.68 所得税影响额-3,433,291.77 附注十七-6,642,334.27-7,023,127.51 合计 11,390,939.75 17,449,437.45 57,584,295.54 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交通银行 51,284,267.20 48,569,211.32-2,715,055.88 2,036,286.81 东方证券 1,478,647,351.17 3,747,176,998.44 2,268,529,647.27 41,488,421.75 国泰君安 7,062,464.00 210,474,862.30 203,412,398.30 912,494.00 合计 1,536,994,082.37 4,006,221,072.06 2,469,226,989.69 44,437,202.56 十二、十二、其他其他 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）主要业务及经营模式 公司主要从事金桥经济技术开发区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业配套的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。公司主营业务主要集中在房地产业，包括房地产租赁、房地产销售和服务式公寓租赁等。公司采取租售结合、以租为主的经营模式，对于碧云别墅、碧云公寓、Office Park 等优质物业采取长期持有、长期租赁的经营策略；对于部分厂房、研发物业采用适当出售的经营策略，以引进符合园区发展需要的新兴产业集聚。（二）行业情况说明 公司重点关注了产业地产及传统房地产行业的发展情况。1、产业地产领域。随着中国城镇化进程和产业发展升级诉求的加剧，产业地产越来越被地方政府和市场化企业所重视，并逐渐被资本市场重新认知和估值。产业地产的资本化、金融化趋势加快，行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈，对存量资产的整合争夺，对孵化众创的灵活利用，对智慧互联的不断深化，对平台圈层的构建成型，对轻重平衡的认知实践，让产业地产呈现出与以往房地产领域迥然不同的崭新道路。2、传统房地产领域。主要显示出四大特点：一是随着房地产行业进入“白银”时代，地产商高速增长、快速扩张的态势发生改变，房企正在重塑企业核心竞争力，向产业链的两端延伸，如存量房更新改造、分时租赁、社区智能化、社区医疗和养老服务等。二是房地产行业走出高速增长态势，并购重组成为趋势，粗放运营的企业逐步被淘汰，行业进入到精细化管理阶段。据申银万国统计数据，2007-2014 年间共发生 5987 起并购事件，其中仅2013、2014 两年间共发生并购 2544 起，占比高达 42.5。2015 年年度报告 8/121 三是房企自主变革，跨界转型兴起。据申银万国统计数据，申万一级行业中 142 家房企，其中涉及跨界转型的超过 41 家，占比 29。四是房地产的金融属性增强，地产企业与房地产金融的结合更加紧密，国内房地产企业经历了从住宅销售，转型到商业地产的租售并举，到转型基金模式，以及当前的 REITs 探索。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 公司投资的东方证券和国泰君安于 2015 年内上市，可供出售金融资产增加 24.69 亿元，期末公允价值（扣除限售股非流动折扣）较期初大幅上升。上海金桥（集团）有限公司以其持有的上海金桥出口加工区联合发展有限公司 39.6%的股权作价 2,066,339,357.49 元认购 147,070,416 股股份（根据本次发行价格，实际作价金额2,066,339,344.80 元），以上资产已过户完毕，公司现持有联发公司 100%的股权。具体参见公司已于 2015 年 7 月 14 日已披露的关于非公开发行股票之标的资产过户完成的公告。2015 年 11 月 23 日，公司参加了竞买“达之路项目”的司法拍卖，以人民币 14.63 亿元竞得该项目。该项目为位于上海市浦东新区金闽路 539 号、冀桥路 158 号、鲁桥路 39 号 1-11 幢房产，房屋类型均为工厂，1-9 幢实际用途为研发工厂，10 幢实际用途为垃圾房，11 幢实际用途为地下车库及园区配套用房，合计建筑面积 128271.72 平方米（含地上、地下建筑面积），宗地（丘）面积为 37790 平方米，使用权取得方式为出让，土地用途为工业用地，竣工日期为 2014 年。2015 年 12 月 29 日，公司全资子公司上海盛讯投资有限公司（以下简称“盛讯公司”）注册成立。盛讯公司注册资本金人民币 5 亿元，法定代表人王颖，经营范围为创业投资、实业投资、项目投资、房地产投资，投资管理，投资咨询。其中：境外资产 0（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0%。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 公司的核心竞争力是新兴城区的设计、开发、经营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面：1、区域开发能力 公司在二十多年的开发、运作金桥开发区及碧云国际社区上积累了丰富的经验，并已在这一领域树立了品牌优势。主要表现为以金桥开发区为核心，配之以较为完善的国际社区的开发建设，在经营管理上从组织结构到运作流程都已较为成熟，尤其是在规划、设计上具有先进理念，在开发和营运上具有丰富经验，在集聚产业项目和引导开发区发展上具有较强的综合协调能力。2、专业管理能力 一是拥有专业化的管理团队。经过二十多年的积累，公司已拥有一支专门从事区域规划、开发、经营管理的专业人才队伍，为公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。二是拥有专业化的运作能力。公司已经取得 ISO9000 和 ISO14000 认证，通过进行标准化体系认证，进一步增强了公司在细化管理与优化服务上的优势，对公司的健康高效发展起到了积极的推动作用。3、稳健经营能力 经过二十多年的经营发展，公司在金桥开发区内拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业逾一百多万平方米，而且，公司仍在继续加大投资性物业的建设和经营力度，这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入，是公司在未来竞争中的宝贵资源，为公司稳健持续经营奠定了良好的基础。第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、管理层管理层讨论与分析讨论与分析 2015 年，公司在董事会的领导下，紧扣浦东新区国资国企改革的“十八条”要求，按照公司年度经营绩效目标，突出重点，加大产业空间载体策划、营销和建设的推进力度，加大自贸区产业转型升级和投资促进的推进力度，加大公司制度流程规范化管理的力度，抓住机遇，乘势而为，攻坚克难，较好地完成了董事会确定的 2015 年度各项经营管理指标，公司业绩增长稳健，租赁收2015 年年度报告 9/121 入完成 13.40 亿元，同比增加 2.06 亿元，增幅 18.2。不过，由于本期项目转让较上年同期减少，公司营业总收入、营业利润、利润总额较上年度分别减少 21.66、4.60、6.19。本报告期末，受益于本期可供出售金融资产公允价值大幅上升、资产购置、工程支出大幅增加，公司总资产达到 177 亿元，同比增加 42.57；另加上非公开发行 A 股股票增加股本及股本溢价，归属于上市公司股东的所有者权益达到 90.98 亿元，同比增加 56.57。1、2015 年底，公司持有各类物业总体出租率为 89.54，其中厂房及仓库 83.95，办公物业（含研发楼）83.27，商业物业 91.23，学校等其他物业 96.01，住宅 96.60。各类物业租赁的合同履约率为 96。报告期内，各类物业按面积加权的平均租金分别为：住宅类约 3.78元/天/平方米，厂房、仓库类约 1.2 元/天/平方米，办公楼类约 3.12 元/天/平方米，研发楼类约 3.36元/天/平方米，商业类约 3.36 元/天/平方米，酒店类约 5.71 元/天/平方米。2、截止 2015 年底，重点项目基本按计划完成：碧云公馆项目已完成竣工备案验收；OP地铁板块项目（T3-5）8 月份取得建设项目规划许可证，四季度全面开展上部工程施工招标工作；临港碧云壹零项目的多层、小高层二结构施工完毕并完成质监站的主体验收，外立面完成 70，联体别墅结构全部完成；英国德威学校体育中心项目在年底已完成“一房一验”并移交英国德威学校；碧云国际社区配套设施项目（平和学校高中部）主体施工完成，室内工程除篮球场及剧场外已基本完成。3、抓住自贸区扩区机遇，深耕金桥 自贸区扩区后，公司在金桥片区内所拥有的产业地产资源处于紧缺状态。为了增加自贸区产业地产资源储备，抓住难得的自贸区扩区机遇，在事前进行充分尽职调查和资产评估的基础上，根据公司董事会的统一部署与要求，对区内“达之路钻石文化创意产业园”项目被法院查封、委托拍卖的进程持续关注，抓住最后一次拍卖机会，于 2015 年 11 月 23 日以人民币 14.63 亿元竞得该项目。该项目位于 36 号地块内，合计 11 幢房产，其中 1-9 幢实际用途为研发工厂，合计建筑面积 128271.72 平方米（含地上、地下建筑面积），竣工日期为 2014 年。4、重点推进再融资工作，成功完成非公开发行 A 股股票工作 2015 年 5 月 8 日，中国证监会作出了关于核准上海金桥出口加工区开发股份有限公司非公开发行股票的批复（证监许可2015844 号），核准发行人非公开发行不超过 26,900 万股新股，该批复自核准发行之日起 6 个月内有效。2015 年 7 月 30 日，公司向特定对象发出认购邀请文件。截止 2015 年 8 月 4 日，保荐机构共收到 31 单申购报价单，17 笔申购定金。根据本次非公开发行的询价情况及配售原则，最终确认本次共向 9 名发行对象发行 193,587,853 股人民币普通股，发行价格为 14.05 元/股。本次非公开发行股票募集资金总额为人民币 2,719,909,334.65 元，扣除相关发行费用后的净额为人民币 2,705,469,334.65 元。其中，上海金桥（集团）有限公司以其持有的上海金桥出口加工区联合发展有限公司 39.6的股权作价 2,066,339,357.49 元认购 147,070,416 股股份（根据本次发行价格，实际作价金额 2,066,339,344.80 元），以上资产已于 2015 年 7 月 13 日过户完毕。其他新增股份全部以现金认购，不涉及资产过户情况。公司于 2015 年 8 月 14 日获得了中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具的截至 2015年 8 月 13 日收盘后，本次发行特定投资者认购股票的证券变更登记证明。至此，公司本次非公开发行股票事宜已全部完成。此后，公司根据本次非公开发行股票结果修订章程、办理工商变更登记。5、继 2013 年承接“东郊紫园”租赁业务后，2015 年，公司又成功承接宝钢碧云钻石酒店公寓280 套房间及相关物业的经营管理，这对碧云品牌“走出去”、市场化运营、降低自身的管理成本都具有战略意义。6、持续优化内部管理水平，提高公司管理效率 根据公司董事会的统一部署与要求，全面完成2015 年度公司内审及内控评价工作计划，落实了会计师事务所提出的上一年度整改事项，整改落实率达到 90以上。以上是管理层对 2015 年度经营工作的简要总结。报告期内主要经营情况以及重要事项在下文作进一步披露。2015 年年度报告 10/121 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 作为一家以投资性房地产出租为主要经营模式的房地产上市公司，首先将报告期内主要在营项目的情况报告如下：在营主要项目一览表在营主要项目一览表 项目名称 地上建筑面积 总建筑面积 竣工（/获得）日期 权益比例 住宅 S5 地块碧云别墅一、二、三期 32,569.30 32,569.30 2002 100%S6 地块碧云别墅四、五、六期 37,214.00 37,214.00 2010 100%S4 地块碧云花园一期 77,543.65 80,921.83 2002 100%S8 地块碧云花园二期 43,429.92 54,983.00 2005 100%S8F 地块碧云国际社区人才公寓一期 7,997.00 13,645.00 2014 100%S8DE 地块碧云国际社区人才公寓二期 46,423.00 47,523.00 2014 100%S3 地块银杏苑 52,534.13 56,688.00 2014 100%S1 服务式公寓 40198.93 53313.8 2014 100%碧云公馆（1 号、2 号楼）纽约大学宿舍 14891.34 14891.34 2015 100%小计小计 352,801.27 391,749.27 权益面积小计权益面积小计 352,801.27 391,749.27 厂房 T17-1、5 通用厂房 7,324.50 7,324.50 1993 100%T17-6 通用厂房 5,155.61 6,335.52 1993 100%T25 通用厂房（1）35,214.72 35,214.72 2009 100%T25 通用厂房（2）24,093.45 24,093.45 2014 100%T15-1、2、6 通用厂房 33,823.04 33,823.04 1994 100%T15-2、4 通用厂房 5,871.66 5,871.66 1994 100%T4 通用厂房 31,078.23 31,078.23 2002 100%T15-8 通用厂房 9,837.01 9,837.01 1994 100%T15-9 通用厂房 8,003.01 8,003.01 2002 100%T68 通用厂房 51,752.02 51,752.02 2005 100%T48 通用厂房 16,373.87 16,373.87 2006 100%T20 通用厂房（1）20,276.08 20,276.08 1993 100%T20 通用厂房（2）15,486.76 15,486.76 2014 100%T40A 通用厂房 10,803.13 10,803.13 2014 100%T40B 通用厂房 34,191.27 34,191.27 2002 100%T52 通用厂房 90,047.49 90,047.49 2002 100%T72 通用厂房 15,766.21 15,766.21 2004 100%T12B 通用厂房 24,712.30 24,712.30 1994 100%韩城路仓库 17,809.30 17,809.30 2005 100%T34 通用厂房 22,180.21 22,180.21 2005 100%T22 仓库 6,154.19 6,154.19 1993 100%2015 年年度报告 11/121 T71 通用厂房 57,380.85 57,380.85 2002 100%T32 通用厂房 9,369.63 9,369.63 2002 100%T29 通用厂房 18,344.70 18,344.70 2000 100%T21 通用厂房 28,162.64 28,162.64 2000 100%南区关内 T3 通用厂房 116,618.04 116,618.04 2004 100%南区关内 T6 通用厂房 106,130.60 106,130.60 2005 100%南区关外 T2-1、2 通用厂房 9,995.43 9,995.43 2002 100%南区关外T12-1.2.3.4.5.6.8.9 通用厂房 19,974.19 19,974.19 2002 100%南区关外 T19-A、B通用厂房 4,770.07 4,770.07 2002 100%小计小计 856,700.21 857,880.12 权益面积小计权益面积小计 856,700.21 857,880.12 办公楼 新金桥大厦 35,840.13 38,491.56 1997 100%新金桥广场的办公楼 11,123.93 15,059.47 2006 100%小计小计 46,964.06 53,551.03 权益面积小计权益面积小计 46,964.06 53,551.03 研发楼 T28 地块由度工坊 88,585.17 145,128.70 2011 100%G2 地块 Office Park 88,970.42 121,109.45 2009 100%杉达大厦 4,613.29 4,613.29 1993 100%小计小计 182,168.88 270,851.44 权益面积小计权益面积小计 182,168.88 270,851.44 商业 红枫路商业街 1,490.05 5,418.77 2007 100%梦家园展示中心 1,847.98 2,059.86 2007 100%家乐福金桥商场 38,186.77 38,186.38 2002 100%S7 地块体育休闲中心 20,422.02 20,422.02 2004 100%杨高路以北区域沿街商铺 6,961.64 6,961.64 1997 100%新金桥广场的商业 5,694.45 5,694.45 2006 100%T17-B1 地块碧云 90商业中心 24,631.45 27,917.23 2011 100%T20 锦艺大厦（美林阁）10,599.94 10,599.94 1999 100%S1 商铺 7753.24 7753.24 小计小计 117,587.54 125,013.53 权益面积小计权益面积小计 117,587.54 125,013.53 酒店 2015 年年度报告 12/121 新金桥广场的酒店 20,400.00 20,400.00 2006 100%小计小计 20,400.00 20,400.00 权益面积小计权益面积小计 20,400.00 20,400.00 其他 德威幼儿园 5,670.27 5,670.27 1996 100%德威英国学校 18,818.34 18,818.34 2007 100%平和双语学校 37,517.00 37,517.00 1995 100%吴昌硕纪念馆 5,295.17 5,295.17 2014 100%T14-1 地块由家人才公寓 8,766.15 8,766.15 1999 100%小计小计 76,066.93 76,066.93 权益面积小计权益面积小计 76,066.93 76,066.93 合计合计 1,652,688.89 1,795,512.32 权益面积合计权益面积合计 1,652,688.89 1,795,512.32 (一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业成本 547,527,465.96 857,248,006.83-36.13 资产减值损失 7,849,177.72 3,383,060.23 132.01 投资收益 56,011,619.97 33,639,076.34 66.51 营业外收入 15,163,692.07 26,685,004.89-43.18 营业外支出 339,460.55 115,667.81 193.48 经营活动产生的现金流量净额-1,876,590,375.66 288,762,333.83-749.87 投资活动产生的现金流量净额 546,757,583.10-479,586,391.97 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 1,831,604,042.32 229,960,285.55 696.49 营业成本：本年数较上年同期减少 3.10 亿元，减少比例 36.13%，主要原因为销售收入减少使销售成本相应减少。资产减值损失：本年数较上年同期增加 446.61 万元，增加比例 132.01%，主要原因为本期应收账款余额的账龄变化及单项认定的增加相应增加的坏账准备。投资收益：本年数较上年同期增加 2,237.25 万元，增加比例 66.51%，主要原因为本期收到东方证券的分红大幅增加。营业外收入：本年数较上年同期减少 1,152.13 万元，减少比例 43.18%，主要原因为上年同期处理大额无法支付的应付款项，本期无。营业外支出：本年数较上年同期增加 22.38 万元，增加比例 193.48%，主要原因为本期支付的对外捐赠有所增加。1.1.收入和成本分析收入和成本分析(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 2015 年年度报告 13/121 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产经营业务 1,379,110,195.67 469,072,662.60 65.99-23.85-39.66 增加 8.92个百分点 酒店公寓服务业务 116,431,957.44 78,454,803.36 32.62 21.13-1.68 增加 15.63个百分点 合计 1,495,542,153.11 547,527,465.96 63.39-21.58-36.13 增加 8.34个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产销售 207,908,092.05 13,009,974.51 93.74-71.35-96.18 增加40.71 个百分点 房地产租赁 1,171,202,103.62 456,062,688.09 61.06 7.91 4.46 增加 1.28个百分点 酒店公寓服务 116,431,957.44 78,454,803.36 32.62 21.13-1.68 增加 15.63个百分点 合计 1,495,542,153.11 547,527,465.96 63.39-21.58-36.13 增加 8.34个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）上海 1,495,542,153.11 547,527,465.96 63.39-21.58 36.13 增加 8.34个百分点 2015 年年度报告 14/121 (2).(2).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产经营业务 销售成本 13,009,974.51 2.38 340,868,172.83 39.76-96.18 房地产经营业务 租赁成本 456,062,688.09 83.29 436,577,299.82 50.93 4.46 酒店公寓服务 酒店公寓成本 78,454,803.36 14.33 79,792,550.71 9.31-1.68 合计 547,527,465.96 100.00 857,238,023.36 100.00-36.13 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产销售 销售成本 13,009,974.51 2.38 340,868,172.83 39.76-96.18 房地产租赁 租赁摊销成本 316,335,086.34 57.77 300,097,857.81 35.01 5.41 房地产租赁 租赁运维成本 139,727,601.75 25.52 136,479,442.11 15.92 2.38 酒店公寓服务 酒店公寓摊销成本 49,744,205.97 9.09 49,362,675.32 5.76 0.77 酒店公寓服务 酒店公寓运维成