600791_2015_京能置业_2015年年度报告_2016-04-14.pdf

2015 年度报告 1/120 公司代码：600791 公司简称：京能置业 京能置业股份有限公司京能置业股份有限公司 2012015 5 年度报告年度报告 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人朱炎朱炎、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人黎建萍黎建萍及会计机构负责人及会计机构负责人郝建军郝建军声明：保证年度报告声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以公司总股本以公司总股本4528845288万股为基数，向全体股东每万股为基数，向全体股东每1010股派现股派现0.200.20元（含税），共计派发现金元（含税），共计派发现金9,057,6009,057,600元，剩余未分配利润将结转至下一年。公司元，剩余未分配利润将结转至下一年。公司20152015年度不进行公积金转增股本。年度不进行公积金转增股本。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者投资者注意投资风险。注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、重大风险提示重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅第四节管理层讨论与分析阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅第四节管理层讨论与分析中“可能面对的风险”部分。中“可能面对的风险”部分。2015 年度报告 2/120 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.3 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.6 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.7 第五节第五节 重要事项重要事项.16 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.22 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.25 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.26 第九节第九节 公司治理公司治理.31 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.34 第十一节第十一节 财务报告财务报告.35 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.120 2015 年度报告 3/120 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 公司、本公司、京能置业 指 京能置业股份有限公司 京能集团 指 北京能源投资（集团）有限公司 京能财务 指 京能集团财务有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 注：京能集团报告期内名称为北京能源投资（集团）有限公司，2016 年 3 月已更名为北京能源集团有限责任公司。第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 京能置业股份有限公司 公司的中文简称 京能置业 公司的外文名称 BEIH-PROPERTY CO.,LTD 公司的外文名称缩写 BEIH-ZY 公司的法定代表人 朱炎 注：公司原法定代表人为徐京付先生，现变更为朱炎先生，工商变更手续正在办理中。二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 朱兆梅 王凤华 联系地址 北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧 北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧 电话 010-62698639 010-62698709 传真 010-62698709 010-62698709 电子信箱 JNZYBEIH-ZY.COM JNZYBEIH-ZY.COM 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市西城区复兴门南大街2号甲天银大厦A西八层 公司注册地址的邮政编码 100031 公司办公地址 北京市海淀区彩和坊路8号天创科技大厦12层西侧 公司办公地址的邮政编码 100080 公司网址 WWW.BEIH-ZY.COM 电子信箱 JNZYBEIH-ZY.COM 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 2015 年度报告 4/120 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 京能置业 600791 天创置业 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 楼中海地产广场西塔 10 层 签字会计师姓名 严冰、洪涛 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标 (一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%)2013年 营业收入 829,720,901.98 1,892,328,338.20-56.15 1,473,119,248.20 归属于上市公司股东的净利润 78,553,970.48 79,651,637.41-1.38 156,437,013.95 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 59,635,052.92 73,880,007.24-19.28 156,778,641.29 经营活动产生的现金流量净额-225,047,563.28 493,561,679.44-145.60 1,403,845,255.84 2015年末 2014年末 本期末比上年同期末增减 （%）2013年末 归属于上市公司股东的净资产 1,501,779,102.50 1,433,764,972.02 4.74 1,371,975,235.51 总资产 5,304,215,866.92 5,972,386,051.60-11.19 7,045,406,215.66 期末总股本 452,880,000.00 452,880,000.00 0 452,880,000.00 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%)2013年 基本每股收益（元股）0.17 0.18-5.56 0.35 稀释每股收益（元股）0.17 0.18-5.56 0.35 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.13 0.16-18.75 0.35 2015 年度报告 5/120 加权平均净资产收益率（%）5.35 5.69 减少0.34个百分点 11.98 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）4.06 5.28 减少1.22个百分点 12.00 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 (一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净资产差异情况资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：无 九、九、2015 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 75,714,582.00 195,555,761.00 176,699,427.00 381,751,131.98 归属于上市公司股东的净利润-16,196,371.73 41,129,240.69 25,860,065.99 27,761,035.53 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-15,963,490.06 19,837,249.83 64,154,498.10-8,393,204.95 经营活动产生的现金流量净额-20,840,242.55-807,333,764.66 95,469,397.30 507,657,046.63 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2015 年金额 附注（如适用）2014 年金额 2013 年金额 非流动资产处置损益 28,868,051.21 见第十一节八、4 1,145,714.75 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-5,194,804.14 6,836,425.53-354,402.25 少数股东权益影响额 1,166,482.26 456,165.02 9,451.14 所得税影响额-5,920,811.77 -2,666,675.13 3,323.77 合计 18,918,917.56 5,771,630.17-341,627.34 2015 年度报告 6/120 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 可供出售金融资产 15,069,440 13,093,120.00-1,976,320.00-合计 15,069,440 13,093,120.00-1,976,320.00 十二、十二、其他其他 无。第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 2015 年，全国房地产开发投资 95979 亿元，比上年名义增长 1.0%，其中住宅投资 64595 亿元，增长 0.4%；房地产开发企业房屋施工面积 735693 万平方米，比上年增长 1.3%，其中住宅施工面积 511570 万平方米，下降 0.7%；房屋新开工面积 154454 万平方米，比上年下降 14.0%，其中住宅新开工面积 106651 万平方米，下降 14.6%；房屋竣工面积 100039 万平方米，比上年下降 6.9%，其中住宅竣工面积 73777 万平方米，下降 8.8%；房地产开发企业土地购置面积 22811 万平方米，比上年下降 31.7%；商品房销售面积 128495 万平方米，比上年增长 6.5%，其中住宅销售面积增长6.9%；商品房销售额 87281 亿元，比上年增长 14.4%，其中住宅销售额增长 16.6%。综上，可以看出，2015 年，土地购置面积、住宅的施工面积、新开工面积和竣工面积均有所下降，但在政策持续放松下，市场需求快速回升，全年商品房销售面积同比增幅达到了 6.5%。房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，行业运行的政策环境显著改善。公司经资产重组后从事房地产开发业务，拥有十余年的房地产开发经验，公司目前主要从事北京、银川、天津和大连地区的房地产开发业务，经营模式为房产开发型。公司以房地产开发业务为主，具备一级开发资质。报告期内开发的房地产项目包括北京的京能四合上院、银川的京能天下川、天津的京能海语城、大连的京能阳光港湾 4 个项目。京能四合上院项目由控股子公司北京天创世缘房地产开发有限公司负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股 62%）和北京鑫福海工贸集团有限公司（持股 38%），目前该项目处于收尾阶段；京能天下川项目由控股子公司宁夏京能房地产开发有限公司负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股 70%）和京能集团（持股 30%），该项目分三期开发，一期和二期已进入销售，三期已于 2015 年 12 月开工；京能海语城项目由控股子公司天津海航东海岸发展有限公司负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股 60%）、康因投资控股有限公司（持股 25%）和天津通合投资有限公司（持股 15%），该项目一期已开工，2015 年 8 月 12 日，天津瑞海物流危化品仓库发生爆炸，因该项目距离爆炸地点较远，资产未发生损失，但应当地政府要求，该项目暂停施工并于 2015 年 10 月复工；京能阳光港湾项目由控股子公司大连京能阳光房地产开发有限公司负责开发建设，该公司股东为京能置业（持股 51%）和大连阳光世界发展有限公司（持股 49%），目前该项目处于前期策划阶段尚未动工。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 1、经公司第七届董事会第二十六次临时会议决议，本公司将持有的内蒙古京能房地产开发有限公司 89%股权以 4652.29 万元转让给京能电力后勤服务有限公司；本公司控股子公司北京国电房地产开发有限公司将持有的内蒙古京能房地产开发有限公司 11%股权以 575 万元转让给京能电力后勤服务有限公司。本公司不再持有内蒙古京能房地产开发有限公司股权，内蒙古京能房地产开发有限公司不再纳入公司合并范围。2、经公司第七届董事会第三十三次临时会议决议，本公司控股子公司天津海航东海岸发展有限公司与天津东疆保税港区管理委员会建设交通和环境市容局，就位于天津港东疆港区欧洲路以西、美洲路以北，宗地编号为津东疆（挂）2010-2 号地块的国有土地使用权（占地面积 196328平方米），签订了国有土地使用权有偿收回协议书，总价款为 29120 万元。2015 年度报告 7/120 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 京能置业具有十余年的房地产开发经验，拥有一套较为完善的房地产开发和管理模式，形成了稳定专业的房地产开发团队。在规划设计方面，我们具备较好的市场定位、需求发现、功能规划和设计识别能力，我们充分研究利用可再生能源以利于项目的节能减排；在成本管控方面，我们引进第三方全过程造价咨询，科学、合理地控制项目成本；在营销方面，公司能够准确分析把握市场脉络，具备优质的产品策划和营销推广能力；在投融资方面，公司与控股股东下属公司京能集团财务有限公司签署了金融服务框架协议，有利于公司低成本融资，降低开发项目的经营成本并为项目开发提供资金保障。第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、管理层管理层讨论与分析讨论与分析 2015 年以来，国家多次降准降息并先后出台一系列稳定房地产市场政策措施，通过降低首套及二套房首付比例、减免税费、放开准入等措施，坚持房地产政策促消费、去库存的总基调，构建宽松的市场环境。宽松的政策促进市场量价稳步回升，楼市交易日趋活跃，但三、四线城市去库存压力依然较大。面对市场形势变化和复杂的市场环境，公司董事会结合公司实际冷静分析，积极寻找低成本融资渠道降低经营成本，加强市场研判审慎决策，指导经营班子及时调整开发节奏和销售策略，保证了公司良好的经营秩序。在降低经营成本方面，董事会主要做了以下工作：一是，董事会经认真研究并报股东大会审议，同意公司向中国银行间市场交易商协会申请注册发行中期票据，发行规模不超过 8 亿元。公司控股股东京能集团为本次发行中期票据提供融资担保；二是，同意本公司与深圳京能融资租赁有限公司进行“售后回租”交易，公司融资人民币 1 亿元，综合资金成本不高于同期银行贷款利率；三是，同意本公司控股子公司宁夏京能房地产开发有限公司，向大股东京能集团申请 3 亿元委托贷款，贷款利率执行人民银行同期基准利率；四是，同意本公司控股子公司北京天创世缘房地产开发有限公司向京能集团财务有限公司申请 7 亿元授信额度，借款年利率为同期银行贷款基准利率。在项目运营方面，公司有序推进在售在建项目，加强对项目重点工作的管理，推进项目开发建设；加强项目前期策划和产品研发能力，增强产品竞争力；加强过程及成本管控，强化工程管理；加强营销管理，加大去库存力度。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 8.30 亿元，同比减少 56.15%，主要系符合收入确认条件的已售房地产开发项目减少所致；实现归属于上市公司股东的净利润 0.79 亿元，同比下降 1.38%，营业收入及成本大幅下降，而归属于上市公司股东的净利润小幅下降主要系财务费用较上期减少0.59 亿元，同比下降 76.32%所致；财务费用的大幅下降，主要原因是本期提前偿还信托机构借款，用较低利率的借款置换信托贷款以及委贷下放子公司利息资本化所致；投资收益较上期增加 0.38亿元，同比增加 188.53%，主要原因是本期处置控股子公司内蒙古京能房地产开发有限公司股权，确认投资收益 2886.81 万元所致。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 829,720,901.98 1,892,328,338.20-56.15 营业成本 402,288,076.86 913,344,621.64-55.95 销售费用 27,279,158.99 24,963,513.61 9.28 管理费用 51,425,346.55 53,096,243.32-3.15 财务费用 18,213,597.60 76,905,251.78-76.32 2015 年度报告 8/120 经营活动产生的现金流量净额-225,047,563.28 493,561,679.44-145.60 投资活动产生的现金流量净额 23,129,503.97 895,391.13 2,483.17 筹资活动产生的现金流量净额-366,939,468.10-795,687,360.31 不适用 1.1.收入和成本分析收入和成本分析 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房 地 产开发 824,883,200.00 395,948,694.99 52.00-56.34-56.59 增加0.27个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）商 品 房销售 824,883,200.00 395,948,694.99 52.00-56.34-56.59 增加 0.27 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）北 京 地区 561,271,649.00 199,049,001.07 64.54-58.55-61.28 增加 2.51 个百分点 宁 夏 银川地区 263,611,551.00 196,899,693.92 25.31-50.44-49.99 减少 0.68 个百分点 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 单位：万平方米 主要产品 生产量 销售量 库存量 生产量比上年增减（%）销售量比上年增减（%）库存量比上年增减（%）京能四合上院 0 1.35 0.53-5.47-71.81 京能天下川 0 4.04 8.42-77.19-32.42 京能海语城 8.25 0 8.25-产销量情况说明 生产量是报告期内新增销售供应量，本报告期内，京能四合上院和京能天下川销售产品为住宅和配套商业，由于本期均为现房产品销售，加大了推盘力度，库存较上期大幅减少。京能 海语城为期房销售，尚无销售量。主要销售客户的情况：本年度公司销售前五名客户销售金额合计 8336.21 万元，占同期销售收入的 10.05%。主要供应商情况：2015 年度报告 9/120 本年度公司前五名供应商采购金额合计 14512.09 万元，占本期采购总额的 72.85%。(3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产开发 开发成本 395,948,694.99 98.42 912,053,902.02 99.86-56.59 销量减少，符合收入确认条件的已售房地产开发项目减少 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 商品房销售 销售成本 395,948,694.99 98.42 912,053,902.02 99.86-56.59 销量减少，符合收入确认条件的已售房地产开发项目减少 成本分析其他情况说明 无。1）费用 科目 本期数（元）上年同期数（元）变动比例（%）变动原因 销售费用 27,279,158.99 24,963,513.61 9.28 待售项目加大宣传投入 管理费用 51,425,346.55 53,096,243.32 -3.15 提高资源配置，节约费用支出。财务费用 18,213,597.60 76,905,251.78 -76.32 本期提前归还信托借款，用低利率借款置换；委贷下放,资本化利息增加。所得税费用 38,475,582.63 125,499,609.85-69.34 子公司利润减少 2）现金流 单位：元 项目 本期数 上期 本报告期比上年同期增减（%）原因说明 经营活动产生的现金流量净额-225,047,563.28 493,561,679.44-145.60 土地增值税的缴纳 投资活动产生的现金流量净额 23,129,503.97 895,391.13 2,483.17 本期出售子公司股权 筹资活动产生的现金流量净额-366,939,468.10-795,687,360.31 不适用 取得借款，偿还债务较上期减少。2015 年度报告 10/120 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 本公司及控股子公司于 2015 年 6 月将持有的内蒙古京能房地产开发有限公司全部股权，以总价 51,793,192.77 元转让给京能电力后勤服务有限公司，本次股权转让确认股权转让收益28,868,051.21 元,占利润总额 16.42%，对归属于母公司所有者的净利润的影响为 36.40%。(三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金货币资金 1,637,322,679.481,637,322,679.48 30.8730.87 2,206,180,206.892,206,180,206.89 36.9436.94-25.7825.78 应收账款应收账款 202,572.65202,572.65 0.000.00 398,923.49398,923.49 0.010.01-49.2249.22 坏账的计提坏账的计提 预付款项预付款项 83,764,199.9683,764,199.96 1.581.58 84,116,999.9684,116,999.96 1.411.41-0.420.42 其他应收款其他应收款 333,534,045.46333,534,045.46 6.296.29 12,042,748.0212,042,748.02 0.20.20 0 2,669.582,669.58 见第五节之十见第五节之十四、其他重大事四、其他重大事项说明项说明 存货存货 2,810,047,871.662,810,047,871.66 52.9852.98 3,243,936,282.503,243,936,282.50 54.3254.32-13.3813.38 其他流动资产其他流动资产 17,475,036.6117,475,036.61 0.330.33 33,075,035.9733,075,035.97 0.0.5555-47.1747.17 预缴税金的减预缴税金的减少少 可供出售金融资可供出售金融资产产 13,193,120.0013,193,120.00 0.250.25 15,169,440.0015,169,440.00 0.250.25-13.0313.03 长期股权投资长期股权投资 249,361,328.93249,361,328.93 4.704.70 260,985,326.85260,985,326.85 4.374.37-4.454.45 投资性房地产投资性房地产 87,369,684.5087,369,684.50 1.651.65 53,672,174.9653,672,174.96 0.900.90 62.7862.78 本期将存货中本期将存货中地下车库用于地下车库用于出租出租 固定资产固定资产 15,694,006.1415,694,006.14 0.300.30 16,691,039.2416,691,039.24 0.280.28-5.975.97 无形资产无形资产 1,167,222.161,167,222.16 0.020.02 395,122.82395,122.82 0.010.01 195.41195.41 本期新购入办本期新购入办公软件公软件 递延所得税资产递延所得税资产 55,084,099.3755,084,099.37 1.041.04 45,722,750.9045,722,750.90 0.770.77 20.4720.47 应付账款应付账款 121,276,531.15121,276,531.15 2.292.29 178,975,925.52178,975,925.52 3.003.00-32.2432.24 本期对已完工本期对已完工项目工程款的项目工程款的支付支付 预收款项预收款项 482,835,765.48482,835,765.48 9.109.10 282,868,852.46282,868,852.46 4.744.74 70.6970.69 未达到结转条未达到结转条件的销售款增件的销售款增加加 应付职工薪酬应付职工薪酬 27,998,338.1927,998,338.19 0.530.53 22,113,138.2622,113,138.26 0.370.37 26.6126.61 应交税费应交税费 105,575,983.25105,575,983.25 1.991.99 810,095,071.33810,095,071.33 13.5613.56-86.9786.97 本期缴纳以前本期缴纳以前年度计提的土年度计提的土地增值税地增值税 应付利息应付利息 13,464,623.6213,464,623.62 0.250.25 14,380,498.3914,380,498.39 0.240.24-6.376.37 应付股利应付股利 98,447,232.9798,447,232.97 1.861.86 108,685,089.14108,685,089.14 1.821.82-9.429.42 其他应付款其他应付款 180,704,486.89180,704,486.89 3.413.41 221,309,652.81221,309,652.81 3.713.71-18.3518.35 一年内到期的非一年内到期的非流动负债流动负债 700,800,000.00700,800,000.00 13.2113.21 309,938,637.70309,938,637.70 5.195.19 126.11126.11 一年内到期的一年内到期的长期借款增加长期借款增加 长期借款长期借款 1,400,000,000.001,400,000,000.00 26.3926.39 2,000,000,000.002,000,000,000.00 33.4933.49-30.0030.00 本期偿还借款本期偿还借款以及一年内到以及一年内到期重分类期重分类 长期应付款长期应付款 99,000,000.0099,000,000.00 1.871.87 本期新增借款本期新增借款 递延所得税负债递延所得税负债 2,452,973.042,452,973.04 0.050.05 2,947,053.042,947,053.04 0.050.05-16.7716.77 2015 年度报告 11/120 （四）行业经营性信息分析（四）行业经营性信息分析 房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米)一级土地整理面积(平方米)规划计容建筑面积(平方米)是/否涉及合作开发项目 合作开发项目涉及的面积(平方米)合作开发项目的权益占比(%)1 天津市滨海新区 156,024.30 0 312,048.60 是 187,229.16 60 2 银川市兴庆区 66,697.23 0 145,400.00 是 101,780.00 70 3 大连市旅顺口区 266,715.30 0 251,817.32 是 128,426.83 51 注：1、以上面积均为地上面积 2、持有待开发土地的面积为尚未取得开工证的土地面积 2.2.报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 适用不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 在建项目/新开工项目/竣工项目 项目用地面积(平方米)项目规划计容建筑面积(平方米)总建筑面积(平方米)在建建筑面积(平方米)已竣工面积(平方米)总投资额 报告期实际投资额 1 天津 海语城 住宅及配套 在建项目 257,000 397,058 497,528 109,490 0 250,000 16,786 2 北京 四合上院 住宅及配套 竣工项目 52,877 157,500 199,261 0 199,261 384,831 0 3 银川 天下川 住宅及配在建项目 433,300 727,800 959,500 259,312 507,400 439,099 7,736 2015 年度报告 12/120 套 4 大连 阳光港湾 住宅及配套 拟建项目 266,712 252,300 278,040 0 0 182,600 5,185 注：“已竣工面积”为截止 2015 年 12 月 31 日的时点数 3.3.报告期内房地产销售情况报告期内房地产销售情况 适用不适用 序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米)已预售面积(平方米)1 银川 京能天下川 住宅 118,718.67 0 2 银川 京能天下川 配套商业 5,921.00 0 3 北京 京能四合上院 住宅 14,555.15 0 4 北京 京能四合上院 配套商业 4,207.01 0 5 天津 京能海语城 住宅 82,497.44 0 注：报告期内，京能天下川项目销售面积 40381.19 平方米，京能四合上院销售面积 13454.82平方米。4.4.报告期内房地产出租情况报告期内房地产出租情况 适用不适用 5.5.报告期内公司财务融资情况报告期内公司财务融资情况 适用不适用 单位：元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%)利息资本化金额 2,199,800,000.00 7.53%136,668,917.44 2016 年，公司将加强重点区域市场及行业研究，做好信息收集、可研分析等基础工作，力争实现新增项目储备，并做好相应投融资安排工作。公司银川和天津项目在建投资计划 9 亿元。在融资安排方面，公司将于 2016 年度发行 8 亿元中期票据，从京能集团财务有限公司借入 5 亿元长期借款以及向北京高新技术创业投资有限公司借入 1.5 亿元，以满足公司开发建设资金需要。6.6.其他其他说明说明 适用不适用 (1)(1)公司主要业务所在城市的行业发展状况公司主要业务所在城市的行业发展状况 单位：万平方米 项目所在城市 土地面积 新开工面积 在建面积 竣工面积 销售面积 库存去化周期（月）北京 431.47 1158.17 6261.21 1378.22 1133.86 8.83 银川 402.28 522.13 2607.82 409.04 324.48 15.34 天津 506.41 1966.85 6968.75 2182.99 1358.13 16.70 大连 214.47 486.05 3685.24 233.48 263.17 26.30 注：报告中数据来源于中国指数研究院 库存去化周期=库存面积/最近三月移动平均成交面积 2015 年度报告 13/120 (2)(2)公司在主要业务所在城市的市场地位、竞争优势、所占市场份额等情况公司在主要业务所在城市的市场地位、竞争优势、所占市场份额等情况 项目名称 所在城市 项目市场地位 竞争优势 所占市场份额 京能四合上院 北京 优势 地段 0.12%京能天下川 银川 优势 地段 1.23%京能海语城 天津 海景资源-京能阳光港湾 大连 海景资源-注：1、所占市场份额为项目年度销售面积与所在城市年度销售面积的比值；2、京能海语城、京能阳光港湾项目尚未销售。(3)(3)项目财务状况：项目财务状况：单位单位：元元 项目名称 经营业态 所在地区 营业收入 同比涨跌幅 营业成本 同比涨跌幅 毛利率 同比涨跌幅 是否涉及重大减值计提 减值计提原因 四合上院 住宅 北京 563,327,725.85-57.83%199,049,001.07-59.88%64.67%2.88%否 不适用 天下川 住宅 银川 263,611,551.00-50.44%196,899,693.92-49.99%25.31%-2.61%否 不适用 2015 年度报告 14/120 （五（五）投资状况分析投资状况分析 1 1、对外股权投资总体分析对外股权投资总体分析 期内，公司未发生对外股权投资情况。(1)(1)重大的股权投资重大的股权投资 报告期内，无重大股权投资。(2)(2)重大的非股权投资重大的非股权投资 无。(3)(3)以公允价值计量的金融资产以公允价值计量的金融资产 本公司年初持有光大银行股票 3,088,000 股，初始投资成本 3,281,227.86 元，采用公允价值进行后续计量，本期未发生增减变动，本期取得分红 576,148.42 元。（六）（六）重大资产和股权出售重大资产和股权出