600162_2015_香江控股_2015年年度报告_2016-04-06.pdf

2015 年年度报告 1/163 公司代码：600162 公司简称：香江控股 深圳香江控股股份有限公司深圳香江控股股份有限公司 2012015 5 年年度报告年年度报告 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人翟美卿翟美卿、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人谈惠明谈惠明及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）陈琳陈琳声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2015 年度公司（母公司数，下同）实现净利润 211,332,549.72 元,加母公司年初未分配利润 152,826,717.65 元，扣除同一控制下合并的利润 95,250,686.90 元，计提盈余公积 21,133,254.97 元，减 2014 年度现金分红 84,459,388.09 元，公司 2015 年底可供股东分配利润总计为 163,315,937.41 元，资本公积余额为2,050,066,134.00 元，盈余公积余额为 21,133,254.97 元。为使股东分享公司发展的经营成果，根据公司目前的资金状况，董事会提出以截止 2015 年12 月 31 日公司 1,596,457,572 股总股本为基数，每 10 股向全体股东派发现金红利人民币 0.90元(含税)，共计分配利润 143,681,181.48 元。本次利润分配方案实施后公司仍有未分配利润19,634,755.93 元，全部结转以后年度分配。同时，董事会提出以资本公积金转增股本，即以 2015 年 12 月 31 日的公司总股本1,596,457,572 股为基数，向全体股东每 10 股转增 5 股，转增后公司总股本增至 2,394,686,358股。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 2015 年年度报告 2/163 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的风险，敬请查阅“第四节董事会报告”中“可能面对的风险”的内容。2015 年年度报告 3/163 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.10 第五节第五节 重要事项重要事项.20 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.33 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.43 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.44 第九节第九节 公司治理公司治理.52 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.61 第十一节第十一节 财务报告财务报告.65 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.163 2015 年年度报告 4/163 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、香江控股、上市公司 指 深圳香江控股股份有限公司 南方香江 指 南方香江集团有限公司 深圳金海马 指 深圳市金海马实业股份有限公司 香江商业 指 深圳市香江商业管理有限公司 深圳大本营 指 深圳市大本营投资管理有限公司 香江集团 指 香江集团有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 证监局 指 深圳证券监管局 报告期 指 2015 年 1 月 1 日至 2015 年 12 月 31 日 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 深圳香江控股股份有限公司 公司的中文简称 香江控股 公司的外文名称 Shenzhen HeungKong HoldingCo.Ltd 公司的外文名称缩写 HKHC 公司的法定代表人 翟美卿 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 舒剑刚 联系地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼 电话 020-34821006 传真 020-34821008 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼3406A单元 公司注册地址的邮政编码 518000 公司办公地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼 公司办公地址的邮政编码 511442 公司网址 http:/ 电子信箱 2015 年年度报告 5/163 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、中国证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 香江控股办公楼董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 香江控股 600162 山东临工 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 广州市珠江东路 28 号越秀金融大厦 26 楼 签字会计师姓名 袁丰、蔡建斌 公司聘请的会计师事务所（境外）名称 办公地址 签字会计师姓名 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 西南证券股份有限公司 办公地址 深圳市福田区深南大道 6023 号创建大厦四层西南证券 签字的保荐代表人姓名 叶宏、王晓红 持续督导的期间 2015 年 10 月 21 日至 2016 年 12 月 31 日 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 西南证券股份有限公司 办公地址 深圳市福田区深南大道 6023 号创建大厦四层西南证券 签字的财务顾问主办人姓名 叶宏、王晓红 持续督导的期间 2015 年 10 月 21 日至 2016 年 12 月 31 日 2015 年年度报告 6/163 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%)2013年 调整后 调整前 调整后 调整前 营业收入 4,211,653,866.98 5,449,197,990.37 4,407,408,455.54-22.71 3,964,967,141.14 2,919,744,791.63 归属于上市公司股东的净利润 389,717,521.48 362,400,413.58 256,183,335.42 7.54 261,085,455.28 192,433,192.04 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 242,874,847.13 265,715,101.79 265,715,101.79-8.6 166,585,429.09 166,585,429.09 经营活动产生的现金流量净额-153,402,434.34-696,580,843.97-369,458,469.43 不适用 -335,257,503.52-452,795,264.64 2015年末 2014年末 本期末比上年同期末增减（%）2013年末 调整后 调整前 调整后 调整前 归属于上市公司股东的净资产 4,415,683,284.08 2,053,185,944.17 1,808,584,306.51 115.06 1,761,382,169.25 1,613,711,227.33 总资产 17,232,510,773.46 15,121,256,532.57 13,773,840,939.92 13.96 14,904,727,702.90 13,310,120,921.41 期末总股本 1,596,457,572.00 767,812,619.00 767,812,619.00 107.92 767,812,619.00 767,812,619.00 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%)2013年 调整后 调整前 调整后 调整前 基本每股收益（元股）0.3285 0.3104 0.334 5.8312 0.34 0.25 稀释每股收益（元股）0.3285 0.3104 5.8312 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.2766 0.35 0.35-20.97 0.22 0.22 加权平均净资产收益率（%）12.05 18.06 14.97 减少5.87个百分点 15.45 12.57 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）7.97 12.99 15.53 减少5.02个百分点 9.86 10.88 八、八、2015 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,067,298,821.27 1,265,830,154.75 724,515,691.10 1,154,009,199.86 归属于上市公司股东的净利润 107,060,732.06 152,304,660.93 89,236,853.53 41,115,274.96 2015 年年度报告 7/163 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 54,715,662.24 97,672,763.93 55,963,311.77 34,523,109.19 经营活动产生的现金流量净额 269,336,355.78-445,793,533.31-308,441,817.66 331,496,560.85 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 本年发生同一控制下企业合并，按企业会计准则进行调整。九、九、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2015 年金额 附注（如适用）2014 年金额 2013 年金额 非流动资产处置损益-2,582,202.47 10,668,248.13 52,192,230.92 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 2,792,721.90 2,597,622.62 1,645,621.93 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 123,425,416.29 96,766,493.73 68,652,263.24 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 1,546,187.97 786,447.95 1,105,795.50 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 24,758,353.68 -25,345,746.02-20,662,269.14 少数股东权益影响额 1,395,622.24 9,157,387.90-5,449,610.19 所得税影响额-4,493,425.26 2,054,857.48-2,984,006.07 合计 146,842,674.35 96,685,311.79 94,500,026.19 2015 年年度报告 8/163 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 报告期内，公司的主营业务以住宅类房地产开发销售业务为主，商贸物流地产开发销售及运营业务为辅。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅，公司涉足地产领域以来，不断突破、大胆创新，并坚持以国际生态人居引领者的姿态，先后打造了广州锦绣香江、广州香江翡翠绿洲以及锦绣香江温泉城等超大型高端项目。2015 年，公司逐步实现了从住宅延伸到城市综合体开发先后打造横琴金融传媒中心和南沙香江国际金融中心自贸区综合体项目。公司商贸物流地产开发业务主要经营商贸物流市场的开发及运营管理。报告期内，公司商贸地产开发的销售收入占商贸开发总收入的较大份额。公司的商贸物流地产开发业务的主要产品为专业市场，包括销售型物业和持有型物业两部分。其中，销售型物业供对外出售，主要包括集中式商铺、沿街商铺、配套写字楼、酒店及酒店式公寓等；持有型物业供自持运营或对外租赁，主要是专业市场。根据市场需求定位不同，公司开发的专业市场可分为建材家居、百货小商品、副食、五金机电、酒店用品等专业市场。以华南区域为依托，公司已建立起覆盖华东、华北、华南、华中、西南，五大区域核心城市的网点布局，并进一步绘出全国密布发展的家居商贸发展宏伟蓝图，而且已与众多国内外知名家居品牌建立了战略合作伙伴关系，公司已经在家居类商品流通行业中建立了良好的声誉及营运网络。报告期内，国内房地产行业投资增速下降，整体行业处于去库存周期，除一线城市以外，二三线城市的房地产销量和价格同时受到一定压力。二、二、报告报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 2015 年 9 月 18 日，中国证监会下发了关于核准深圳香江控股股份有限公司向深圳市金海马实业股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金的批复（证监许可20152142 号），对公司发行股份及现金支付购买资产暨关联交易事项进行核准。（详细内容请见公司于 2015 年 9月 22 日刊登在 上海证券交易所临 2015-054 号公告）2015 年 10 月 21 日，香江控股对深圳金海马发行人民币普通股（A 股）399,628,253 股，发行价格为 5.38 元/股，本次发行的新增股份于 2015 年 10 月 21 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕股份登记手续。（详细内容请见公司于 2015 年 10 月 23 日刊登在 上海证券交易所临 2015-065 号公告）2015 年 12 月 18 日，香江控股采用询价方式向不超过 10 名特定投资者非公开发行股票募集配套资金，募集配套资金总额不超过购买资产交易价格的 100%，即不超过 24.50 亿元，共发行人民币普通股（A 股）406,976,700 股，发行价格为 6.02 元/股，本次发行的新增股份于 2015 年 12月 18 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕股份登记手续。（详细内容请见公司于 2015 年 12 月 24 日刊登在 上海证券交易所临 2015-097 号公告）由于上述原因，报告期内公司主要资产发生重大变化。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 报告期内,公司的核心竞争力具体体现以下几个方面:1、公司拥有良好的市场把握能力 经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢2015 年年度报告 9/163 取了市场，塑造了公司在房地产业务上把握市场的核心竞争力。具体表现在以下三个方面：（1）项目策划方面 公司首先通过对项目所在地的房地产市场进行实地考察形成初步判断，然后对目标客户群的社会、经济、文化等特征做出准确界定，发现目标客户群的要求，综合考虑各方面因素，从而确定满足客户要求的项目策划方案。最后，召开项目论证审核决策会，经过公司具有丰富房地产运作经验的专家管理团队成员，以举手表决的方式确定项目策划方案。（2）规划设计 根据前期实地调研的结果把握各个房地产项目的特质，确定在给定规划条件下的产品空间排列组合、建筑风格、环境特色、各个户型的结构、平面设计特征以及建材选料和造价成本。（3）营销定位 对项目所在区域的竞争楼盘做全面深入的调查，从竞争对手和市场空缺中寻找机会，建立自己的比较优势，找出本项目的最佳市场切入点，抗击竞争性楼盘的威胁，保证前期项目策划和规划设计的成果在市场中得以体现。2、公司拥有良好的创新能力 创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好的让公司摆脱现有的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的竞争优势。公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品创新已经得到公司管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自然协调发展等。目前，公司创新设计理念导入后的楼盘如番禺的“锦绣香江”、“山水华府”等项目已被购买者高度认可，赢取了业主很高的忠诚度。公司及所开发的社区荣获“2008年度最佳国际化休闲生态社区”金筑奖、“绿色亚洲人居环境奖”、“亚洲休闲地产最佳品牌”等众多奖项。目前公司管理层还提出了产品创新结合分析客户的行为模式和心理空间，不断将其融入新产品中，这一更高目标的创新模式。在管理方式上，公司还要求各管理团队以长远发展的眼光，将经营管理区别于简单地等同项目营销，以分散企业的经营价值链的方式，实现企业资源配置的弹性化，从而提高企业资源的整合能力，充分重视技术创新人才的价值，选择适度超前的策略。3、公司业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强 在目前房地产调控下，商贸地产并不是政策的主要限制对象，因此，公司以住宅为主，商贸地产为辅的盈利模式将一定程度上规避宏观调控对公司的影响。在商贸地产上，公司采取的出售和出租相结合的方式，也将成为未来竞争的利器，公司既可以从商铺出租和配套设施场地出租中获取稳定租金收入，还可从市场管理和服务中获取一定收入，持有商贸地产获得的持续现金流对住宅地产开发有很大的帮助，形成良性互动的局面。4、完善的内部管理体系 公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、土地获取、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各房地产项目的顺利实施。5、丰富的商户资源及有效的整合能力 公司进军商业地产领域，已积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商业地产项目有效2015 年年度报告 10/163 的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商业地产为引导，有效发挥商业物业与其他类型物业的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业运营模式的可复制性。6、经验丰富的运营管理团队 公司管理层团队在房地产开发行业及家居行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。香江商业经过20多年的发展，在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、管理层管理层讨论与分析讨论与分析 2015 年，国家宏观经济下行，房地产市场库存高企，去化慢，面对严峻的市场环境，香江控股 2015 年一方面加大销售力度，以“产销平衡”为指导原则，对开发节奏、存货结构进行有序管理，确保公司稳健发展；另一方面，积极推进战略转型，进行资产重组，优化管控模式，提升内部管理，保证了公司经营业绩的稳定和公司的未来可持续发展。1 1、战略转型方面、战略转型方面 2015 年公司通过发行股份及支付现金相结合的方式，购买香江商业等公司 100%股权，同时募集配套资金总额约 24.5 亿元。香江商业处于家居商贸流通行业，具体从事以家居卖场为主的商铺招商及咨询管理等服务，主要的收入来源为较为稳定的租金收入及运营咨询管理费收入，与上市公司原有地产业务处于上下游关系，二者存在可预期的协同效应。通过本次战略转型，香江控股可以与香江商业的资产异业联合，以实现双方的共赢。同时香江控股可以借助香江商业的品牌和渠道优势切入家居流通等商贸运营业务，香江商业也可以借助香江控股专业的商贸地产平台降低运营成本，提升其盈利水平，借助香江控股的扩张实现其自身业务的扩张，同时双方可以实现资金流期限结构的匹配互补。通过本次战略转型，增强了公司的综合竞争力，规避了公司经营业务单一存在的风险，为今后自身业绩增长及资本市场的进一步发展打下了坚实的基础。同时，通过增发股份募集配套资金，有效地补充了运营资金，为长沙高岭商贸项目、南方金融中心及翡翠绿洲等战略性项目的开发建设提供了有力的资金保障。此外，香江控股还推出了股权激励方案，对公司董事、管理层及子公司部分人员进行股权激励，这一方案的成功实施，将公司和员工利益紧紧地捆绑在一起，有利于公司进一步增强其商业产业链各环节的优势，为下一步的发展提供强大的动力。2 2、开发建设方面、开发建设方面 面对高库存、去化慢的市场环境，工程开发方面采取了从销售到生产的“逆”管控思维，以销定产，根据去化速度调整计划，确保畅销产品货源充足。主要体现在集中优势力量推进长沙高岭国际商贸城项目、南沙总部基地项目、南方金融中心项目、增城翡翠绿洲项目等战略性项目的开发建设。开发关键节点达成方面，截至 12 月，长沙高岭国际商贸城项目 A1-2 地块，南沙总部基地项目 3 号楼、4 号楼，增城翡翠项目十四期部分货量已顺利实现开盘预售。3 3、商业、商业运营管理方面运营管理方面 2015 年，香江商业以积极稳健的经营基调，积极应对经济新常态带来的行业增长压力，通过一系列经营改革和管理创新举措，夯实了公司科学治理能力，并提升了公司的盈利水平。2015 年香江商业经营改革和管理创新主要举措包括：（1）积极探索运用“互联网+营销”模式，提升了香江商业的品牌价值和运营能力。（2）通过对重点卖场的设施设备升级改造和增加延迟送货赔付2015 年年度报告 11/163 服务承诺，进一步提升了消费者购物体验和香江家居品牌美誉度。（3）积极拓展广东市场，有效巩固了香江商业在广东市场的竞争优势，为公司未来进一步增强华南区域市场竞争力奠定了扎实的基础。（4）积极与产品品质高、信誉度好的优质厂商建立战略联盟合作关系，共同拓展市场、抵御风险。2015 年，香江商业与顾家、敏华（芝华仕）、雅兰等众多家居市场一线品牌签订了战略联盟合作协议，为未来共同发展及深度合作开创了新局面。4 4、教育产业发展方面、教育产业发展方面 2015 年，得益于公司高度重视和校董会的正确领导，旗下各类学校发展稳步前进。目前，香江教育产业已形成幼儿园至高中 15 年的教育序列，包括 6 间幼儿园、1 间小学、3 间初中、1 间高中。各学校本着办精品教育的原则，结合自身特色和优势不断探索和发展，不仅取得了良好的社会效益，还赢得了良好的品牌声誉，目前生源逐步增加，对楼盘销售起到了良好的促进作用。教育产业作为房地产开发项目的配套资源，逐渐形成公司的一个特色和优势产业。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内总体经营情况：报告期内总体经营情况：1、土地储备情况土地储备情况 截至 2015 年 12 月 31 日，公司持有土地储备总建筑面积约 548 万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约 95 万平方米，在建工程建筑面积约 159 万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为294 万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。报告期内公司房地产储备情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产储备情况”表。2 2、房地产销售情况房地产销售情况 2015 年公司结算面积约 30.70 万平方米、结算收入约 29.02 亿元。同时 2015 年公司实现房地产签约销售面积约 32.94 万平方米、签约销售金额约 31.33 亿元。其中商贸物流基地商品房销售情况：2015 年共计实现签约销售面积约 9.72 万平方米、签约销售金额约 9.20 亿元；住宅方面销售情况：2015 年番禺锦江、增城翡翠绿洲、恩平锦绣香江、连云港锦绣香江、武汉锦绣香江、株洲锦绣香江、成都香江紫钻及南京湾项目都有住宅项目推售，公司实现房地产签约销售面积约23.22 万平方米、签约销售金额约 22.13 亿元。报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产销售情况”表。3 3、房地产出租情况、房地产出租情况 报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产出租情况”表。20152015 年管理工作回顾：年管理工作回顾：行业调整期，夯实基础是公司稳健发展的关键，2015 年专业管理提升方面也取得了一定的突破：1、设计管理工作 完成常规设计任务的同时，2015 年在设计前置、设计单位管理、限额设计，标准化建设等方面有了较大提升。为全力贯彻公司设计前置的开发战略，加强设计条件预沟通机制建设，提前完成从方案到基础施工图设计工作，为项目迅速开发、快速周转创造前提条件。加强设计合作单位的拓展与考评，充实了设计单位资源，推动设计质量持续提升。严格执行限额设计标准，反复论证和优化，有效控制建造成本。结合公司加快向商贸物流产品开发商与运营商转型的战略，加强了商贸类新产品设计的基础方案与标准化设计研究，在商贸物流建筑产品、景观设计、室内设计、智能化等方面形成了一系列技术标准，为长沙项目持续开发提供了坚实的技术保障。2、成本管理工作 2015 年年度报告 12/163 进一步明确总部及项目成本管理部各部门、各岗位职责，理顺工作汇报及沟通机制；完善和细化目标成本科目，降低目标成本偏差率；加强了对历史组团的成本梳理工作，定期对新建组团成本执行情况进行对比分析；对成本控制影响较大的关键工程，实行结算复核机制，提高了工程造价审核的准确性，确保了公司利益。3、招标采购工作 通过自荐、网络报名、个人推荐、项目推荐等多种方式推进和落实资源库建设，大力发展战略合作伙伴，并对资源单位严格把控，全面审查，降低招标风险；招标启动环节，打破传统的招标启动模式，加强沟通机制建设，新增招标启动会，对图纸、招标范围、材料品牌等方面进行全面梳理，提高了招标效率和招标质量。4、物业管理工作 当土地红利不再，房地产之间的竞争重新转回产品和服务本身，利用互联网打破传统模式，开拓物业管理的电子信息时代是未来物业管理行业发展的一大趋势，实施互联网物业服务模式，不仅可以降低现有物业公司的运行成本，减员增效，还可以利用电子平台开拓其他增值服务，发展周边服务项目，增加物业公司的额外收入，适当的提高利润。2015 年物业总部已着手互联网平台的搭建工作。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 4,211,653,866.98 5,449,197,990.37-22.71 营业成本 2,410,666,892.65 3,389,139,511.92-28.87 销售费用 338,211,403.37 379,902,526.88-10.97 管理费用 335,010,771.84 336,188,331.03-0.35 财务费用 156,543,131.00 135,514,296.24 15.52 经营活动产生的现金流量净额-153,402,434.34-696,580,843.97 不适用 投资活动产生的现金流量净额-211,947,889.86-430,455,849.11 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 1,811,705,056.59 1,378,176,444.40 31.46 研发支出 1.1.收入和成本分析收入和成本分析 本集团的收入类别分别为商品房、商铺及卖场销售，商贸运营，物业管理及其他和商贸物流基地商业物业销售。其中，商品房、商铺及卖场销售和商贸物流基地商业物业销售的收入占总收入的68.9%，商贸运营占了总收入的 24.53%，前五名客户营业收入总额为人民币 8,533 万元，占全部营业收入的比例为 2.03%。商品房、商铺及卖场销售和商贸物流基地商业物业销售成本占总成本的 71.31%，商贸运营成本占总成本的 21.04%。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率营业收入比营业成本比毛利率比上年2015 年年度报告 13/163 （%）上年增减（%）上年增减（%）增减（%）商品房、商铺及卖场销售 2,555,580,039.00 1,481,816,099.76 42.02-3.33-17.92 增加 10.31 个百分点 商贸运营 1,033,070,987.54 507,084,188.22 50.91 12.31 10.81 增加 0.67 个百分点 物业管理及其他 276,622,845.24 184,638,788.98 33.25-44.70-41.48 增加 -3.67个百分点 商贸物流基地商业物业销售 346,379,995.20 237,127,815.69 31.54-75.00-70.75 增加 -9.95 个百分点 (2).(2).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 商品房、商铺及卖场销售 地产开发成本 1,481,816,099.76 61.47 1,805,353,902.87 53.27-17.92 商贸运营 商贸运营成本 507,084,188.22 21.04 457,615,786.05 13.50 10.81 物业管理及其他 物业服务及其他 184,638,788.98 7.66 315,526,780.75 9.31-41.48 商贸物流基地商业物业销售 商贸基地成本 237,127,815.69 9.84 810,643,042.25 23.92-70.75 2.2.费用费用 报表项目 本期数 上期数 变动幅度 差异原因 销售费用 338,211,403.37 379,902,526.88 -10.97 本期广告宣传费较上年同期下降 管理费用 335,010,771.84 336,188,331.03 -0.35 本期办公费较上年同期略有下降 财务费用 156,543,131.00 135,514,296.24 15.52 本期借款利息较上年同期增加 3.3.现金流现金流 报表项目 本期数 上期数 变动幅度 差异原因 经营活动产生的现金流量净额 -153,402,434.34 -696,580,843.97 不适用 本期销售商品收到的现金增加，购买商品支付的现金减少 2015 年年度报告 14/163 投资活动产生的现金流量净额 -211,947,889.86 -430,455,849.11 不适用 本期收回上期的投资理财产品 筹资活动产生的现金流量净额 1,811,705,056.59 1,378,176,444.40 31.46 本期非公开发行股票收到的现金增加 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 3,779,136,133.23 21.92 2,159,367,651.46 14.28 75.01 本期收到募集资金 应收账款 50,646,406.09 0.29 41,487,706.10 0.27 22.08 预付款项 122,968,929.10 0.71 96,213,235.41 0.64 27.81 其他应收款 813,007,834.47 4.72 512,620,437.55 3.39 58.60 往来款的增加 存货 9,314,656,654.61 54.02 9,038,741,628.37 59.78 3.05 长期股权投资 18,354,429.73 0.11 18,399,577.99 0.12-0.25 投资性房地产 1,154,053,617.69 6.69 1,189,266,238.05 7.86-2.96 固定资产 541,076,184.44 3.14 574,153,354.41 3.80-5.76 在建工程 455,958,139.80 2.64 357,172,474.00 2.36 27.66 无形资产 111,178,082.02 0.64 115,103,364.53 0.76-3.41 短期借款 556,700,000.00 3.23 921,577,775.71 6.09-39.59 本期归还了短期借款 应付票据 248,027,182.57 1.44 378,443,688.16 2.50-34.46 应付票据到期 应付利息 6,814,332.95 0.04 19,971,088.24 0.13-65.88 本期支付的利息减少 应付股利 20,090,000.00 0.12-应付少数股东股利 长期借款 2,441,424,328.33 14.16 1,847,805,319.71 12.22 32.13 本期借款增加 应付债券 691,057,805.64 4.01 689,226,750.82 4.56 0.27 递延所得税负债 965,932.81 0.01 702,735.00 0.005 37.45 本期变动是交易性金融资产公允价值变动 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 行业经营性信息分析内容请见本章第一点“管理层讨论与分析”内容，具体数据请见下表。房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用不适用 2015 年年度报告 15/163 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米)一级土地整理面积(平方米)规划计容建筑面积(平方米)是/否涉及合作开发项目 合作开发项目涉及的面积(平