000882_2014_华联股份_2014年年度报告_2015-04-27.pdf

北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 1 北京华联商厦股份有限公司北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告年年度报告 2015 年年 04 月月 北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,226,086,429 为基数，向全体股东每为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.28 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。股（含税），不以公积金转增股本。公司负责人赵国清、主管会计工作负责人崔燕萍及会计机构负责人公司负责人赵国清、主管会计工作负责人崔燕萍及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)赵京晶声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。赵京晶声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 3 目目 录录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.7 第二节第二节 公司简介公司简介.9 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要.11 第四节第四节 董事会报告董事会报告.36 第五节第五节 重要事项重要事项.47 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.53 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.53 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.54 第九节第九节 公司治理公司治理.60 第十节第十节 内部控制内部控制.64 第十一节第十一节 财务报告财务报告.66 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.147 北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 报告期，本报告期 指 2014 年度 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 O2O 指 线上到线下 本公司/公司/华联股份/上市公司 指 北京华联商厦股份有限公司 华联集团 指 北京华联集团投资控股有限公司 华联综超 指 北京华联综合超市股份有限公司 华联财务 指 华联财务有限责任公司 华联嘉合 指 北京华联嘉合投资管理有限公司 华联商贸 指 北京华联商业贸易发展有限公司 华联清洁 指 北京华联商业设施清洁服务有限公司 咖世家 指 华联咖世家（北京）餐饮管理有限公司 鹏瑞商业 指 北京华联鹏瑞商业投资管理有限公司 亿商通 指 上海中商亿商通网上销售服务有限公司 鸿炬实业 指 海南鸿炬实业有限公司 鸿炬集团 指 海南鸿炬文化传媒集团有限公司 海南文促会 指 海南省文化交流促进会 坤联信和 指 北京坤联信和商业管理有限公司 广盛鑫源 指 沈阳广盛鑫源商业投资管理有限公司 南京大厂 指 南京大厂北京华联购物中心有限公司 北京万贸 指 北京华联万贸购物中心经营有限公司 大连华联 指 大连华联商用设施运营有限公司 青海兴联 指 青海兴联置业有限公司 北京华联商业 指 北京华联商业管理有限公司 紫金华联 指 江苏紫金华联商用设施运营有限公司 无锡奥盛通达 指 无锡奥盛通达商业管理有限公司 合肥瑞诚 指 合肥华联瑞诚购物广场商业运营有限公司 合肥瑞安 指 合肥华联瑞安购物广场商业运营有限公司 北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 5 龙天陆 指 北京龙天陆投资有限责任公司 兴联顺达 指 北京兴联顺达商业管理有限公司 成都海融 指 成都海融兴达商业投资管理有限公司 绵阳投资基金 指 绵阳科技城产业投资基金 揭阳物资供销售 指 广东揭阳市物资供销集团公司 北京海融 指 北京海融兴达商业管理有限公司 海南华联 指 海南华联购物中心有限公司 内江华联 指 内江华联购物中心有限公司 包头鼎鑫源 指 包头市鼎鑫源商业管理有限公司 华联鑫创益 指 北京华联鑫创益科技有限公司 内蒙古信联 指 内蒙古信联购物中心有限公司 合肥海融 指 合肥海融兴达商业管理有限公司 新加坡华联 指 Beijing Hualian Mall(Singapore)Commercial Management Pte.Ltd.华富天地 指 北京华富天地购物中心有限公司 北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 6 重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会报告关于公司未来发展的展望中可能面临的风险及对策部分的内容。公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节董事会报告关于公司未来发展的展望中可能面临的风险及对策部分的内容。北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 7 第二节第二节 公司简介公司简介 一、公司信息一、公司信息 股票简称 华联股份 股票代码 000882 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 北京华联商厦股份有限公司 公司的中文简称 华联股份 公司的外文名称（如有）BEIJING HUALIAN DEPARTMENT STORE CO.,LTD 公司的法定代表人 赵国清 注册地址 北京市通州区永乐经济技术开发区永开路 1 号 注册地址的邮政编码 101105 办公地址 北京市大兴区青云店镇祥云路北四条 208 号创新中心 2 号楼 3 层 办公地址的邮政编码 102605 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 周剑军 殷丽莉 联系地址 北京市大兴区青云店镇祥云路北四条208 号创新中心 2 号楼 3 层 北京市大兴区青云店镇祥云路北四条208 号创新中心 2 号楼 3 层 电话 010-57391951 010-57391951 传真 010-57391951 010-57391951 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 中国证券报、证券时报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券法律部 四、注册变更情况四、注册变更情况 北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 8 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照注册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 1998 年 05 月 29 日 北京市工商行政管理局 1000001002963 11010871092147x 71092147-x 报告期末注册 2014 年 02 月 17 日 北京市工商行政管理局 110000004966148 11011271092147x 71092147-x 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）2008 年 12 月，公司实施重大资产重组，通过此次重组，公司主营业务由百货零售业转型为购物中心的运营和管理。历次控股股东的变更情况（如有）1.2001 年 07 月 07 日，公司控股股东由中商企业集团公司变更为中商华通科贸有限公司。2.2009 年 06 月 15 日，公司控股股东由中商华通科贸有限公司变更为北京华联集团投资控股有限公司。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层 签字会计师姓名 梁卫丽、刘小峰 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 瑞信方正证券有限责任公司 北京市西城区金融大街甲 9 号金融街中心南楼 15 层 张涛、闫强 2013-2015 年 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 9 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2014 年 2013 年 本年比上年增减 2012 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元）1,499,733,525.32 1,093,980,236.271,093,980,236.2737.09%848,421,080.16 848,421,080.16归属于上市公司股东的净利润（元）74,318,827.22 65,715,267.5165,715,267.5113.09%52,923,553.89 52,923,553.89归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）59,501,338.15 46,674,389.0846,674,389.0827.48%38,560,047.66 38,560,047.66经营活动产生的现金流量净额（元）561,291,093.60-350,770,383.97-350,770,383.97260.02%-32,235,429.32-32,235,429.32基本每股收益（元/股）0.0334 0.0610.0614-45.60%0.049 0.049稀释每股收益（元/股）0.0334 0.0610.0614-45.60%0.049 0.049加权平均净资产收益率 1.28%2.25%2.25%-0.97%1.82%1.82%2014 年末 2013 年末 本年末比上年末增减2012 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元）13,266,279,127.19 13,304,854,949.68 13,304,854,949.68-0.29%7,384,925,763.62 7,384,925,763.62归属于上市公司股东的净资产（元）5,951,741,588.95 5,941,445,786.055,941,445,786.050.17%2,903,174,212.70 2,903,174,212.70二、境内外会计准则下会计数据差异二、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 10 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。三、非经常性损益项目及金额三、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）7,684,269.16-4,908.75-3,318.55 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）4,040,506.501,518,572.00 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 5,961,811.37 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 2,912.48 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 2,828,970.00 对外委托贷款取得的损益 17,875,000.006,697,486.6716,274,266.67 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-5,443,005.615,894,437.151,400,331.77 减：所得税影响额 5,029,794.016,354,575.744,797,462.97 少数股东权益影响额（税后）271,892.9522,848.7728,882.69 合计 14,817,489.0719,040,878.4314,363,506.23-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 11 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、概述一、概述 公司核心主业为购物中心的运营管理，是国内市场唯一专注于社区型购物中心运营管理的专业运营商。购物中心是指多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体，融合了零售业、餐饮业、娱乐业及商业地产开发等多种形态。通过营造各种商业业态和服务业态共生的组织模式，使得各业态间能够实现资源共享，尤其在消费者人流资源共享的同时，形成业态间的理性化、差异化竞争，渠道吸引能力较传统零售业更为突出。根据国内市场的实际情况，一般将购物中心分为市区购物中心、社区购物中心和城郊购物中心。其中，贴近大型居民社区、中档定位的社区购物中心最为符合我国城市面积扩大、距离市中心较远的居民聚居区日益增多的城市布局变化。2014年，公司继续致力于社区型购物中心的运营与管理，同时随着在购物中心方面的运营管理水平的不断提升，加强对外输出管理服务。1、行业发展面临的机遇挑战及报告期内环境变化、行业发展面临的机遇挑战及报告期内环境变化 零售行业作为我国第三产业中市场化程度较高的行业，行业发展受宏观经济环境、居民收入消费能力、消费者预期等多方面影响，与社会消费品零售总额波动密切相关。2014年，我国宏观经济基本沿袭2013年以来所面临的各种复杂外部环境。在国际经济、金融尚未完全稳定的外部环境下，在国内经济增长驱动力转变及产业结构调整和升级的过程中，国内宏观经济下行压力加大，经济增长速度进一步放缓，城镇居民人均可支配收入增速继续下降，消费需求相对疲软，商业零售行业增速持续降低。2014年全年社会消费品零售总额262,394亿元，同比名义增长12.0%，（扣除价格因素实际增长10.9%），相比2013年13.1%的增速进一步下滑。购物中心行业现阶段的发展机遇与挑战并存。一方面，当前，我国经济发展处于转型阶段，加快经济发展方式的转变已成为当前经济发展的基本要求和首要任务，扩大内需特别是居民消费需求成为调整经济结构、推动经济发展的战略基点。零售业作为扩大内需的重要工具，为鼓励刺激消费、促进商业流动，国家陆续出台的支持扩大消费等政策，对稳定和促进零售行业的发展起到支撑作用，促进其繁荣发展。政策支持使得行业发展充满充满机遇，此外，随着国内重点城市的中心商业区与核心商圈逐渐饱和，社区型购物中心将成为居民日常消费的主要方式之一，并成为未来中国购物中心的主流发展方向，公司主业发展空间较大。但另一方面，鉴于购物中心现阶段发展的吸引力，传统零售企业项目投入不断加快，购物中心同质化竞争严重，部分商业地产在购物中心“井喷期”扎堆开发，导致了目前购物中心结构性过剩的状况。与此同时，网络和移动销售的崛起依然在不断冲击传统零售，2013年电商渠道约有38的销售额是从实体渠道转入的，反映出电商渠道扮演越来越重要的角色，购物中心需要加紧融合线上线下业务，为消费者提供最优购物体验。随着行业竞争的不断加大，稀缺而优质的物业资源的争夺也日趋激烈。优质商业物业的稀缺性、租赁成本的攀升、人工成本的高企以及物业购建成本的提高等，均为购物中心运营商的发展带来了压力。此外，随着居民消费需求的不断升级及消费结构的不断调整，消费者对零售业态更加强调主题化、个性化、多元化，消费者已形成通过多个渠道获取信息和进行购物的习惯，外出购物为主已变成娱乐、社交和文化体验。未来商务生活的主调呈现出的去中心化、社区化、碎片化、智能化、宅生活、短购物等趋势，对购物中心运营商经营能力提出了更高的要求。与此同时，国内零售业电子商务发展迅速，尤其是网络购物在逐步完善交易可信度、物流配送和支付方式等方面的过程中，实现了高速发展，随着大型电商信誉度不断提升、国内居民消费主力和消费模式的转变，电子零售方式对传统实体零售渠道经营带来的冲击力逐步显现。在当前国内宏观经济景气度不高、商业零售行业增速放缓背景下，公司发展所面临的经营压力有所加大。2、报告期内公司的主要经营策略、报告期内公司的主要经营策略 面对零售行业发展的严峻挑战，公司在报告期内积极主动求变，在项目前期清晰定位规划，后期紧随市场变化调整业态规划和组合，持续引入新的业态和品牌，逐步加大餐饮、亲子、娱乐等即时体验式消费在购物中心的经营面积，不断实现自身的提升。同时，公司在经营中充分发挥购物中心经营多元化、便利性等优势，与周边居民的生活方式和社区服务紧密相连，北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 12 凸显社区型购物中心的生活化特征。1）调整业态组合，发挥市场竞争优势）调整业态组合，发挥市场竞争优势 公司零售行业运营管理经验丰富，在客户、物业资源获取等方面具备一定的竞争优势，经过多年的管理运营，公司与华联综超、BHG百货、嘉禾影院、肯德基、必胜客、麦当劳、屈臣氏、COSTA咖啡等优质租户建立了长期合作关系，稳定的租户资源不仅降低了运营风险，也为公司业务的快速拓展提供了有力支持。报告期内，公司主业发展态势保持良好，通过门店拓展、调整业态组合、加强门店运营管理等方式推动购物中心主业发展，在市场竞争加剧的市场环境下，保持了收入的持续增长。2）拓宽融资渠道，加大主业投资）拓宽融资渠道，加大主业投资 经过近几年的扩张，公司目前仍处于快速发展期。2013年，公司成功实施非公开发行股票，净募集资金30.28亿元，报告期内，该次非公开发行的募集资金项目陆续投资。2014年内，公司还通过私募债、短期融资券等多种方式进行融资，并做好中期票据的发行申报，多渠道的融资结构，较灵活的融资手段为公司业务发展提供了支撑，公司资本实力显著增强，资产流动性得以明显改善。3）提升运营质量，完善管理体系）提升运营质量，完善管理体系 购物中心项目一般需经过1-3年的培育期才能实现稳定运营，在项目运营初期，存在部分空置率、租金起点低及租金折扣等特点，但随着项目逐步过渡到成熟期，单店利润一般将会出现较明显提升。公司在不断扩张的同时，重视购物中心运营质量，公司不断提高专业化管理水平，降低经营成本，控制各项管理费用，凭借在购物中心开发运营以及零售行业的丰富经验，形成了较为完备的项目开发流程及较专业的项目管理体系。对于已开业门店，公司通过月度资产管理报告对项目进行日常运营的监督管理，通过采取因地制宜的租赁、市场与物业管理策略，优化租户组合，减少空置率，积极策划市场推广活动，提高购物中心的聚客能力；对于未开业门店，公司通过项目管理报告加强工作节点控制，重视开业前期各项工作，保障项目顺利开业，开业前期进行合理的规划与设计，促进资产价值提升。4）出售部分成熟物业，尝试轻资产）出售部分成熟物业，尝试轻资产 随着公司自有物业项目不断增加，公司资产规模也急剧增加，不仅沉淀了大量的资金，也因承担较重的财务费用和折旧摊销影响了公司盈利水平。为平衡短期和长期利益，公司在报告期内逐步出售部分成熟物业。公司将所持的控股子公司北京华联万贸购物中心经营有限公司60%的股权、全资子公司合肥华联瑞安购物广场商业运营有限公司100%的股权、青海兴联置业有限公司100%的股权、成都海融兴达置业有限公司100%的股权、内江华联购物中心有限公司100%的股权及大连华联商用设施运营有限公司100%的股权，分别转让给新加坡公司，股权转让事项正在有关政府部门的报批中。部分成熟商业物业的权益进行策略性的转让，有助于改善公司的现金流，优化公司的财务结构，并使中小股东在短期内切实分享到物业增值带来的收益。中长期来看，公司尝试轻资产的管理模式，有利于公司减轻财务负担，增加收益，提高管理能力。实现公司抓住机遇拓展优质项目，增强行业综合竞争力的目标。5）应对市场变化，积极尝试与电商的合作）应对市场变化，积极尝试与电商的合作 随着电子商务的推陈出新，网络营销与移动技术结合，将使店商和电商融合发展的O2O模式更为普遍。公司之前已经和阿里巴巴（中国）有限公司（简称“阿里巴巴”）签署合作框架协议，阿里巴巴为公司及下属公司提供企业O2O业务，逐步与公司在流量、营销、会员、数据、支付等层面探讨新的合作模式。公司在报告期内继续加强与电商的合作，在精准的市场需求数据支持下，推动线上线下供应链的一体化发展。6）加强信息与内部控制建设，提高风险防范能力）加强信息与内部控制建设，提高风险防范能力 报告期内，公司专门成立了内部控制建设领导小组和工作小组，大力建设和优化信息系统，健全内部控制机制，完善企业内部控制规范体系，以提高风险防范能力，提升公司经营效率和效果。公司首次聘请中介机构对公司内部控制建设进行了专项审计，并出具了内控审计报告。报告期内，公司实现营业收入149,973.35万元，同比增长37.09%，实现利润总额8,917.63万元，同比增长21.16%，归属于母公司股东的净利润7,431.88万元，同比增长13.09%。北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 13 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况 报告期内，公司遵循既定的发展战略和经营计划，基本完成了全年的各项工作指标。具体详见本节“概述”之“报告期内公司的主要经营策略”部分的描述。公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因 适用 不适用 主要经营模式的变化情况 适用 不适用 2、收入、收入 说明 本报告期内，公司实现营业收入149,973.35万元，同比增长37.09%。其中主营业务收入133,544.33万元，同比增长35.04%。主要原因是门店数量增加导致租金及物业管理收入增长。公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 公司重大的在手订单情况 适用 不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）357,390,799.67前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 23.83%公司前 5 大客户资料 适用 不适用 主要客户其他情况说明 适用 不适用 3、成本、成本 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2014 年 2013 年 同比增减 金额 占营业成本比重金额 占营业成本比重 租赁及物业管理 583,353,198.5182.62%450,968,228.6583.71%29.36%咨询管理服务 24,691,912.813.50%22,902,042.984.25%7.82%北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 14 产品分类 单位：元 产品分类 项目 2014 年 2013 年 同比增减 金额 占营业成本比重金额 占营业成本比重 说明 公司不直接经营商品，故无产品分类。公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）0.00前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 0.00%公司前 5 名供应商资料 适用 不适用 主要供应商其他情况说明 适用 不适用 4、费用、费用（1）报告期内，销售费用同比增加42.87%，主要原因为：报告期已开业门店数量增加，销售费用同比增加（2）报告期内，管理费用同比增加56.63%，主要原因为：报告期筹备门店数量增加，管理费用同比增加（3）报告期内，财务费用同比增加37.95%，主要原因为：报告期贷款总额增加，贷款利息支出同比增加（4）报告期内，所得税费用同比增加129.67%，主要原因为：报告期营业收入增加，利润总额增加，应纳所得税总额增加 5、研发支出、研发支出 无 6、现金流、现金流 单位：元 项目 2014 年 2013 年 同比增减 经营活动现金流入小计 1,706,303,112.18982,645,017.18 73.64%经营活动现金流出小计 1,145,012,018.581,333,415,401.15-14.13%经营活动产生的现金流量净额 561,291,093.60-350,770,383.97 260.02%投资活动现金流入小计 71,181,768.92182,024,047.24-60.89%投资活动现金流出小计 1,974,010,574.451,712,639,588.78 15.26%投资活动产生的现金流量净额-1,902,828,805.53-1,530,615,541.54-24.32%筹资活动现金流入小计 1,781,960,000.007,439,461,301.40-76.05%筹资活动现金流出小计 1,892,263,883.402,894,620,815.65-34.63%筹资活动产生的现金流量净额-110,303,883.404,544,840,485.75-102.43%现金及现金等价物净增加额-1,453,018,241.812,663,454,560.24-154.55%北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 15 相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 （1）报告期内，经营活动现金流入同比增加73.64%，主要原因为：报告期营业收入增加，销售商品提供劳务收到的现金增加使经营活动现金入流增加（2）报告期内，经营活动产生的现金流量净额同比增加260.02%，主要原因为：报告期销售商品提供劳务收到的现金增加，去年同期支付的子公司的往来款金额较大，使本报告期经营活动现金入流增加（3）报告期内，投资活动现金流入同比减少60.89%，主要原因为：报告期与去年同期相比无收回投资收到的现金，使本报告期投资活动的活动现金入流增加（4）报告期内，筹资活动现金流入同比减少76.05%，主要原因为：本报告期较上年同期收到的短期融资券及融资债券的现金流入减少，并且去年募集资金到账，导致本报告期内筹资活动现金流入减少（5）报告期内，筹资活动现金流出同比减少34.63%，主要原因为：本报告期较上年同期偿付的短期融资债券的现金流减少（6）报告期内，筹资活动产生的现金流量净额同比减少102.43%，主要原因为：本报告期筹资活动现金流入减少（7）报告期内，现金及现金等价物净增加额同比减少154.55%，主要原因为：报告期较去年同期减少筹资活动的现金净额减少所致 报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 三、主营业务构成情况三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 租赁及物业管理 1,148,879,187.62 583,353,198.5149.22%44.49%29.36%5.94%咨询管理服务 186,564,076.16 24,691,912.8186.76%-3.73%7.82%-1.42%分产品 不适用 分地区 不适用 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 四、资产、负债状况分析四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况、资产项目重大变动情况 单位：元 2014 年末 2013 年末 比重增减重大变动说明 北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 16 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例货币资金 1,718,325,209.61 12.95%3,171,343,451.4223.84%-10.89%报告期支付募集项目工程款增加所致 应收账款 47,311,811.20 0.36%156,147,456.961.17%-0.81%存货 0.00%0.00%0.00%投资性房地产 6,144,714,468.03 46.32%3,696,946,815.3627.79%18.53%报告期内部分在建工程完工转入 长期股权投资 588,601,201.18 4.44%546,745,187.904.11%0.33%报告期内会计政策调整，对长期股权投资的期初数进行追溯调整 固定资产 152,961,874.73 1.15%170,083,680.401.28%-0.13%在建工程 1,424,657,112.48 10.74%3,142,223,335.3123.62%-12.88%报告期内在建工程转固使在建工程减少2、负债项目重大变动情况、负债项目重大变动情况 单位：元 2014 年 2013 年 比重增减重大变动说明 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 短期借款 640,000,000.004.82%390,025,000.002.93%1.89%长期借款 1,550,100,000.0011.68%1,943,972,956.2514.61%-2.93%3、以公允价值计量的资产和负债、以公允价值计量的资产和负债 适用 不适用 单位：元 项目 期初数 本期公允价值变动损益 计入权益的累计公允价值变动 本期计提的减值 本期购买金额 本期出售金额 期末数 金融资产 3.可供出售金融资产 15,402,660.007,310,940.00-5,190,412.50 22,713,600.00上述合计 15,402,660.007,310,940.00-5,190,412.50 22,713,600.00金融负债 0.00 0.00报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 是 否 4、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 17 五、核心竞争力分析五、核心竞争力分析 作为国内社区型购物中心的引领者，公司始终将管理质量放在第一位，不断学习国际先进经验，并付诸实践。专业的零售背景、专注的社区型定位、国际经验的注入，共同构成了公司发展的源头活水，为公司的长线发展提供了坚实基础。1、深厚的零售行业背景 公司成立于1998年，至今已有15年的零售行业背景与运营管理经验，2008年业务转型以来，公司已成为国内唯一专注于购物中心运营管理的上市公司。购物中心作为舶来品，在国内的发展历程较短，目前国内大多数购物中心由地产商推动，由于缺乏零售行业的专业背景与客户资源，其运营能力无法支持公司项目的持续扩张与快速发展。公司长期从事零售行业的经营管理，有着丰富的运营经验和客户资源，因此可对旗下购物中心进行专业化、系统性的运营管理；同时，公司租户资源丰富，且可根据项目市场定位、业态组合等为租户提供多样化、差异化、个性化的增值服务，以满足租户的不同需求。因此，深厚的零售行业背景使公司能够在较短的时间内完成业务转型，形成完善的管理模式，迅速实现门店扩张与初步布局，同时为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础。2、专注的社区型购物中心定位 我国商业零售业经过多年的快速发展，重点城市的中心商业区与核心商圈逐渐饱和，随着居民收入水平的逐步提高与城镇化的进一步发展，社区型购物中心将占据居民日常消费的主要地位并成为未来中国购物中心的主流发展方向。公司的主营业务定位为社区型购物中心的经营管理，致力于成为中国社区型购物中心行业的领导者。3、优质的门店资源 公司的区域发展战略为以北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源。公司运营的购物中心涵盖北京、南京、沈阳、成都、包头等多个重点城市，所持有的优质门店资源将为公司业务的持续增长提供基础。同时，公司还将通过购买、租赁等方式，持续增加优质门店，为未来业绩的持续增长提供充分保障。4、专业的购物中心规划设计 公司具有多年的商业零售经营经验，因此从购物中心项目选址、建筑设计开始，即以开业后的经营使用和租户需求为标准，深入参与方案规划、设计等前期工作。公司利用自身管理经验及对消费者的深刻理解，在购物中心项目建设初期，对商场布局进行科学设计，然后由施工方根据公司的相关要求与设计方案进行项目建设。公司的前期参与提高了购物中心利用率、增加了物业可供出租面积，并使物业设计更加符合租户的实际需求。5、国际先进经验的注入 购物中心在日本、新加坡等发达国家，已成为成熟、完善的行业。公司一直致力于向国外学习先进的管理经验，提升管理质量。公司近年来一直逐步尝试开展管理输出业务，引进国际化人才，寻求新的利润增长点，以改善公司的财务结构，增加投资者的利润回报。6、多样化的租户资源 公司与租户一直保持着良好的关系，并始终注重与品牌共同成长。这一人性化的共赢互利原则，产生了极佳的效果。经过多年的管理运营，公司与华联综超、BHG百货、嘉禾影院、肯德基、必胜客、麦当劳、屈臣氏、COSTA咖啡等优质租户建立了长期合作关系。稳定的租户资源不仅降低了运营风险，也为公司业务的快速拓展提供了有力支持，同时，优质租户较强的集客能力保证了购物中心的日均客流量，从而带动了整个购物中心稳定发展。7、强大的品牌认知度与顾客满意度 公司的区域发展战略为以北京及其周边地区为核心，并在此基础上进行全国布局。公司根据社区型购物中心的市场定位，按照业务布局规划，通过购买、租赁等方式获得购物中心物业资源。公司专业、细致、周到的服务，在顾客心中建立了强大的品牌认知度。目前公司运营的购物中心已涵盖北京、南京、沈阳、成都、包头等多个重点城市。同时，公司的良好口碑，也为将来通过购买、租赁等方式，持续增加优质门店提供了极大的便捷。众多外地商圈均对公司进驻当地市场翘首以待，这无疑为公司为未来业绩的持续增长提供了充分保障。北京华联商厦股份有限公司 2014 年年度报告全文 18 六、投资状况分析六、投资状况分析 1、对外股权投资情况、对外股权投资情况（1）对外投资情况）对外投资情况 适用 不适用 对外投资情况 报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度 959,996,472.49 879,300,000.009.18%被投资公司情况 公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例 坤联信和 购物中心运营管理 100.00%成都海融 购物中心运营管理 100.00%华富天地 购物中心运营管理 51.00%合肥海融 购物中心运营管理 100.00%新加坡华联 投资及商业管理 100.00%第一太平 物业管理 40.00%银川华联 购物中心运营管理 25.17%内蒙古信联 购物中心运营管理 35.96%紫金华联 购物中心运营管理 100.00%广盛鑫源 购物中心运营管理 100.00%（2）持有金融企业股权情况）持有金融企业股权情况 适用 不适用 公司名称 公司类别 最初投资成本（元）期初持股数量（股）期初持股比例 期末持股数量（股）期末持股比例期末账面值（元）报告期损益（元）会计核算科目股份来源华联财务 其他 190,281,089.09330,000,000 33.00%330,000,00033.00%519,314,467.64 38,584,155.46 长期股权投资购买合计 190,281,089.09330,000,000-330,000,000-519,314,467.64 38,584,155.46-（3）证券投资情况）证券投资