600708_2015_光明地产_2015年年度报告_2016-04-28.pdf

2015 年年度报告 1/198 公司代码：600708 公司简称：光明地产 光明房地产集团股份有限公司光明房地产集团股份有限公司 2012015 5 年年度报告年年度报告 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人张智刚张智刚、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人沈宏泽沈宏泽及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）李艳李艳声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司实现 2015 年度归属母公司净利润为510,271,580.67 元，加上年初未分配利润 3,397,366,812.92 元，公司累计可分配的利润为3,907,638,393.59 元。按 10%提取法定盈余公积金 12,299,763.14 元，扣除分配 2014 年度普通股股利 51,037,025.20 元，剩余 3,844,301,605.25 元为 2015 年末实际未分配利润。经董事会审议的 2015 年度利润分配预案为：以 2015 年末总股本 1,318,719,966 股为基数向全体股东每 10 股派送现金红利 1 元（含税），共计 131,871,996.60 元。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 本报告期中所涉及的未来计划发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节管理层讨论与分析中“公司关于未来发展的讨论与分析”中“可能面对的风险”部分的内容。2015 年年度报告 2/198 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8 第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.10 第五节第五节 重要事项重要事项.30 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.46 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.54 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.55 第九节第九节 公司治理公司治理.63 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.69 第十一节第十一节 财务报告财务报告.73 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.198 2015 年年度报告 3/198 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 上海市国资委 指 上海市国有资产监督管理委员会 中登公司 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 上海市工商局 指 上海市工商行政管理局 立信审计、立信 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）集团、本集团、光明集团、光明食品集团 指 光明食品（集团）有限公司 公司、本公司、上市公司、光明地产 指 光明房地产集团股份有限公司 海博股份 指 上海海博股份有限公司 大都市资产 指 上海大都市资产经营管理有限公司 农工商绿化 指 上海农工商绿化有限公司 益民食品一厂 指 上海益民食品一厂（集团）有限公司 置入资产 指 农工商房地产（集团）有限公司 100%股权和上海农工商房地产置业有限公司 25%股权 农房集团 指 农工商房地产（集团）有限公司 农房置业 指 上海农工商房地产置业有限公司 置出资产 指 上海海博股份有限公司除物流业务相关资产外的其他资产及负债 海博出租 指 上海海博出租汽车有限公司 海博宏通 指 上海海博宏通投资发展有限公司 海博投资 指 上海海博投资有限公司 思乐得公司 指 上海思乐得不锈钢制品有限公司 光明海博投资 指 光明海博投资有限公司 安吉海博 指 安吉海博山庄酒店有限公司 临港奉贤 指 上海临港奉贤经济发展有限公司 海博物流 指 上海海博物流（集团）有限公司 光明财务公司 指 光明食品集团财务有限公司 良友集团 指 上海良友（集团）有限公司 广林物业 指 上海广林物业管理有限公司 国盛集团 指 上海国盛（集团）有限公司 城投集团 指 上海城投（集团）有限公司 2015 年年度报告 4/198 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 光明房地产集团股份有限公司 公司的中文简称 光明地产 公司的外文名称 BRIGHT REAL ESTATE GROUP CO.,LIMITED 公司的外文名称缩写 Bright Real Estate 公司的法定代表人 张智刚 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书（代行）证券事务代表 姓名 张智刚 郑超 联系地址 上海市静安区西藏北路199号 上海市静安区西藏北路199号 电话 021-32211128 021-32211128 传真 021-32211128 021-32211128 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市浦东新区张杨路838号25楼A座 公司注册地址的邮政编码 200122 公司办公地址 上海市静安区西藏北路 199 号 公司办公地址的邮政编码 200070 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 本公司董（监）事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 光明地产 600708 海博股份、东海股份 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市南京东路 61 号 签字会计师姓名 李晨、刘玉如 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 光大证券股份有限公司 办公地址 上海市静安区新闸路 1508 号 签字的保荐代表人姓名 侯良智 持续督导的期间 至股权承诺完成且上市公司股份全流通 报告期内履行持续督导职责的财务名称 海通证券股份有限公司 2015 年年度报告 5/198 顾问 办公地址 上海市广东路 689 号 签字的财务顾问主办人姓名 李永昊、黄文佳 持续督导的期间 2015 年 8 月 29 日至 2016 年 12 月 31 日 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 华福证券有限责任公司 办公地址 福州市鼓楼区温泉街道五四路 157 号7-8 层 签字的财务顾问主办人姓名 柳淑丽、路昀 持续督导的期间 2015 年 8 月 29 日至 2016 年 12 月 31 日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%)2013年 营业收入 12,387,285,125.39 13,333,218,093.64-7.09 12,593,232,019.75 归属于上市公司股东的净利润 510,271,580.67 832,587,285.22-38.71 518,237,452.31 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 691,082,380.17 114,723,777.32 502.39 62,221,149.52 经营活动产生的现金流量净额 917,846,969.17-4,687,344,762.50 119.58-5,084,351,576.61 2015年末 2014年末 本期末比上年同期末增减（%）2013年末 归属于上市公司股东的净资产 7,942,753,063.52 6,327,947,255.70 25.52 5,701,441,498.81 总资产 49,924,818,062.37 44,326,997,669.29 12.63 35,170,168,032.54 期末总股本 1,318,719,966.00 510,370,252.00 158.38 510,370,252.00 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2015年 2014年 本期比上年同期增减(%)2013年 基本每股收益（元股）0.4637 0.7704-39.81 0.4795 稀释每股收益（元股）0.4637 0.7704-39.81 0.4795 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.9594 0.2248 326.78 0.1219 加权平均净资产收益率（%）8.80 13.88 减少36.60个百分点 9.38 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）18.05 7.51 增加140.35个百分点 4.39 2015 年年度报告 6/198 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 报告期内，公司进行了重大资产重组，实现了重组上市，实现归属于上市公司股东的净利润510,271,580.67 元，与 2015 年 3 月 31 日披露的上海海博股份有限公司 2014 年年度报告中经审计归属于上市公司股东的净利润 164,421,046.65 元相比，增加了 210.34%。根据公司 2015 年度审计报告及财务报表编制的方法，在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。公司于 2015 年年度报告中披露的所有公司 2014 年度主要会计数据和财务指标，均在此基础上进行编制与审计。按 2015 年末经审计口径，公司 2015 年度实现经审计归属于上市公司股东的净利润 510,271,580.67 元，与 2014 年实现归属于上市公司股东的净利润832,587,285.22 元相比，同比下降了 38.71%。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净资产差异情况资产差异情况 适用 不适用 九、九、2015 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 3,062,689,145.68 2,257,892,109.09 1,841,890,968.00 5,224,812,902.62 归属于上市公司股东的净利润 88,960,369.15 14,143,137.66 81,428,217.58 325,739,856.28 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 83,624,778.54 8,502,169.33 76,535,880.28 522,419,552.02 经营活动产生的现金流量净额-1,567,158,721.45-558,662,652.17-525,559,143.00 3,569,227,485.79 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 报告期内，公司进行了重大资产重组，实现了重组上市，公司本期分季度主要财务数据是根据同一控制下企业合并增加子公司或业务的，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在的编制与审计基础上所形成，与报告期内披露的定期报告数据存在差异。2015 年年度报告 7/198 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2015 年金额 2014 年金额 2013 年金额 非流动资产处置损益 1,748,661.91 13,839,913.04 8,373,311.29 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 -计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 7,393,594.68 33,443,556.75 24,713,012.90 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 208,876.70 -1,063,769.26 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 -非货币性资产交换损益 -委托他人投资或管理资产的损益 -因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 -债务重组损益 -企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 -交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 -同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-224,328,543.53 636,828,877.46 428,289,193.18 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 -除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 20,411,385.15 -单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,000,000.00 460,572.34 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,162,583.22 5,962,131.96 94,794,862.86 其他符合非经常性损益定义的损益项目 -11,683,608.55 少数股东权益影响额 33,299,456.32 23,236,187.91-72,852,432.27 所得税影响额-5,295,428.80-16,858,544.37-17,142,378.22 合计-180,810,799.50 717,863,507.90 456,016,302.79 2015 年年度报告 8/198 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产综合开发经营、物流产业链，集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合房地产集团型公司。目前，公司拥有下属企业110多家，其中房地产产业链企业90多家，下属商业房产经营集团、物流集团、建筑施工企业（一级）、物业管理（一级）等。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅。在房产开发经营中，公司始终坚持“立足精耕上海，深耕城市能级高、发展潜力大的省会城市，积极拓展符合企业实际情况的房地产新业务、新市场，坚持房地产业下的多元化发展之路”的发展战略。公司开发足迹遍布江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北、上海等八省一市。公司所属建设公司为房屋建筑工程施工总承包一级资质和市政公用工程施工总承包一级资质，并为水利水电工程施工总承包、装修装饰工程专业承包二级资质的综合性施工企业。公司所属的材料公司和装饰设计公司为房地产开发的产业链公司，为公司提供质优价廉品质好的产品和服务。公司商业地产业务主要包括商业街区、写字楼和酒店等业态的开发和运营。目前公司旗下在上海区域拥有光明地产大厦、金山都乐汇、西郊乐缤纷等集中型商业物业，公司在江苏镇江还有一座酒店。华都集团作为公司旗下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理业务平台，公司已初步形成了开发建设、策划定位、招商招租、销售代理、房产置换、物业经营性融资、物业管理的商业地产全产业链经营模式。公司旗下拥有旺都和华仕两家物业公司，分别从住宅和商办物业为客户提供物业管理服务、资产运营的综合服务平台。建设成上海信誉好、专业化程度高、服务能力强的品牌物业企业，力争成为国内物业管理服务行业先进企业。公司冷链物流产业链业务由海博物流集团全力打造，公司在洋山自贸区、大虹桥等重点发展地区拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。在市内其他区域还拥有大型冷库、常温仓库、冻品市场、码头岸线、BH城市货运出租车、冷藏车辆等经营性资源。具备国际货代、海关监管车辆运输、多种进口食品经销权、进口许可、部分商品品种市场准入质量证书发放代理权等资质。旗下“菜管家”电商网站荣获商务部“2015-2016年度电子商务示范企业”称号。公司开始向现代食品物流企业全面转型，在冷链物流、保税供应链物流、城市冷链配送等方面具备较强的第三方物流服务能力，正在形成自己的经营特色。针对房地产行业和冷链物流行业发展情况，公司管理层讨论与分析进行了详细论述，详见本报告第四节。2015 年年度报告 9/198 二、二、报告期内公司主要报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明资产发生重大变化情况的说明 经中国证券监督管理委员会 关于核准上海海博股份有限公司重大资产重组及向光明食品（集团）有限公司等发行股份购买资产并募集配套资金的批复（证监许可20151459 号）核准，公司向光明食品（集团）有限公司发行 321,277,459 股股份、向上海大都市资产经营管理有限公司发行 211,981,831 股股份、向上海农工商绿化有限公司发行 7,089,608 股股份、向张智刚发行18,947,587 股股份、向郑建国发行 8,317,983 股股份、向沈宏泽发行 2,184,847 股股份、向李艳发行 529,819 股股份购买相关资产，且公司非公开发行不超过 326,905,458 股新股募集本次发行股份购买资产的配套资金。详见公司2015 年7月7日刊登于上海证券交易所网站（临 2015-016）关于公司重大资产重组事项获得中国证券监督管理委员会核准的公告、公司重大资产置换及发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（修订稿）。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 1、健全的法人治理结构 公司严格执行法律法规的要求，形成了健全的治理结构和完善的治理制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用，强化监事会及党委、纪委的监督机制，完善股东大会的规则，依法、严格、充分进行信息披露，保障中小股东的知情权和决策权。公司的管理层持股和项目公司经营层持股的政策，也激励各级经营层提高胜任能力和核心竞争力，努力实现各项经济目标。2、优秀的战略管理能力 面对房地产行业复杂多变的发展形势，公司始终坚持“稳健经营、稳中求进”的战略方向不动摇，积极研判国家政策和经济形势，及时把握经营趋势和策略，灵活掌控经营力度尺度，始终保持健康、持续、快速发展，体现了优秀的战略定力和决策管理能力。3、高效的管理能力和强大的执行力 公司领导班子精诚团结，具有多年的专业经营团队经验丰富，市场意识敏锐。公司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司“筑梦造福，强企富员”的企业使命，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合在一起，形成了高效的执行力。4、良好的品牌影响力 公司是上海市国资控股的大型房地产上市公司，坚持传承海纳百川、责任稳健、积极创新、坚守品质、敢梦敢想的“海派文化”，以真诚负责的态度，坚持为市场提供精致、优雅、创新的精惠海派产品，为客户提供真正高品质家园、健康从容的海派新生活。“农工商房产”为上海市著名商标。农工商房产获得“2014年度最具影响力企业”称号及2014年度最具影响力地产企业大奖。农工商房产荣获2015中国房地产开发企业50强以及房地产开发企业稳健经营10强。5、优质、丰富的项目资源 公司具备多元化的项目拓展能力，除了公开市场招拍挂方式以外，还积极探索通过旧城改造、城中村改造、城市更新、历史名镇保护开发、保障房、光明食品集团盘活存量土地资源和殷实农2015 年年度报告 10/198 场建设、合作开发、兼并收购等灵活的拓展方式获取项目资源。坚持聚焦房地产主业，以上海为主战场，整合一切可以整合的力量，寻求更多优质的社会资源。6、多元化、低成本的融资渠道 凭借公司良好的经营能力，充分发挥光明食品集团资源和平台持续作用，公司积极开拓中期票据、公司债等长期限、低成本的融资渠道，进一步降低融资成本，提高偿债能力，控制融资风险，为公司长期、稳健、可持续发展打下良好的基础。第四节第四节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、管理层管理层讨论与分析讨论与分析 2015 年，既是国家全面深化改革的关键之年，也是公司顺应国资国企改革的大势，在光明食品集团的正确领导下，完成重大资产重组，迈上国资国企改革和资产证券化的新征途，正式登陆资本市场的第一年。公司目前是以房地产综合开发经营、物流产业链两大板块为主业，以房产开发为主、集施工建设、物业经营、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合房地产集团型公司。1 1、房地产行业分析、房地产行业分析 当前国内经济呈现总体运行稳中趋缓，结构调整加速等特点，在经济下行压力增大的转型期，作为助推经济增长的重要支柱行业之一的房地产行业仍然承担着经济和民生双重稳定器的作用。2015 年的房地产行业在促消费、去库存的总基调下，陆续出台了一系列宽松政策，楼市总体出现了逐步回暖的态势，销售额创历史新高。2015 年，全国实现商品房销售面积 12.85 亿平方米，同比增长 6.5%；实现商品房销售金额 8.73 万亿元，同比增长 14.4%，创历史新高；全国百城价格指数 2015 年以来持续回升，12 月百城住宅均价上涨至 10980 元/平方米，同比上涨 4.2%。但目前房地产行业库存仍居历史高位。2015年末商品房待售面积7.19亿平方米，较2014年末增加9684万平方米，同比上升15.6%，也创历史新高。在行业一系列利好政策的推动下，2015年去库存也取得一定成效，12月全国商品房待售面积同比增速持续下降，为2011年以来的新低。随着国内经济增速的放缓，降库存依然是房地产行业的主旋律，受产业变化和人口流动的影响，2015年房地产市场发展中的区域分化也日趋明显，行业竞争日趋激烈，行业集中度不断提高。一线城市库存量达近五年最高点，出清周期处于较高水平但逐步回落，未来需求旺盛，土地供应节奏放缓，中长期库存压力不大，尤其是上海、北京等特大城市，由于区域人口和财富的聚集效应明显，旺盛的需求带动房地产市场量价持续走高，由于土地资源有限，供不应求矛盾突出；二线城市，不同城市库存压力表现分化，少数二线城市库存高，短期及中长期去化压力显著；三、四线城市，不同城市库存压力明显分化，但多数三、四线城市过剩风险突出，市场下行。新开工持续下滑，投资增速降至历史低点。2015年，全国商品房新开工面积15.45亿平方米，同比下降14%，新开工增速已经连续22个月下滑；房屋竣工面积10亿平方米，同比下降7%；全年房2015 年年度报告 11/198 地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%；土地成交价款7622亿元，下降23.9%。受此影响，全年房地产开发投资9.6万亿元，同比增长仅1.0%，投资增速降至历史新低。货币政策稳健，行业资金面相对宽松。2015年，为应对国内外宏观经济形势变化，央行延续了稳健偏松的货币政策，全年5次降息，贷款利率降至4.9%的历史低位，5次下调存款准备金率，存款准备金率也回落到2010年的宽松水平。相对宽松的信贷环境，也为居民购房提供了有利条件。从行业资金来源来看，房地产开发资金来源12.52万亿元，同比2014年上涨2.6%；从资金来源构成来看，国内贷款和自筹资金占比为14.6%和39.2%，分别较去年下降1.3和2.2个百分点，而信贷政策的放松、市场利率的持续下行，促进了销售市场的好转，从而导致房地产开发资金来源中其他资金来源（主要为预收款和按揭款）占比提升3.7个百分点至44.5%。鉴于各地市场分化较大，2015 年以来，政府在“分类指导、因地施策”的原则下，陆续推出支持居民合理自住和改善型需求的系列举措，包括将个人住房转让营业税征税时限由 5 年下调为2 年，降低非限购城市的居民家庭首次购买普通住房、以及购买二套房的商业贷款最低首付比例，调整房地产交易环节的契税和营业税优惠政策等，以降低居民购房门槛，减少购房成本，促进购房需求的释放。展望2016年，去库存仍然是房地产市场的主题。2015年末的中央经济工作会议首次将房地产去库存作为2016年的五大任务之一，并在春节前后出台了降低最低首付比例至20%和降低交易税费的具体配套政策，有效的推动了房地产行业的库存消化。在宏观经济下行压力依然突出，投资在稳定经济增长中仍有着重要作用的背景下，不论是货币政策还是行业政策都将保持相对宽松状态。随着政策红利的持续释放，以及消费者信心的逐步恢复，商品房销售仍将延续回暖态势平稳增长，开工和投资也会随着市场的好转而逐渐改善。但由于目前区域市场分化严重、局部城市房价上涨过快等矛盾的存在，地方政府一城一策的调控思路将更灵活。分类调控政策的推出将有效引导合理需求，有利于市场恢复理性，推动行业去库存的持续进行。未来随着房地产政策调节回归市场化，长效机制逐步建立，房地产行业的发展走势受调控政策影响程度日趋减弱，供求关系、信贷环境以及城市规划等基本市场化因素将主导未来房地产市场走势，而行业内的竞争也会愈加激烈。在此环境下，机遇与挑战并存，除了继续坚持提升产品竞争力和盈利能力之外，房地产开发企业还需持续探索新的发展路径和商业模式，成本管控、金融运作、互联网方式、服务创新等将成为未来房企新的的利润增长点和战略支撑。2 2、冷链物流行业分析、冷链物流行业分析 经过多年发展，目前国内的冷链物流行业已经具有了一定的规模，在 2015 年初发布的物流标准化中长期发展规划（2015-2020 年）中进一步明确了冷链物流的产业地位和发展要求。我国水果、肉类、水产品等主要农产品产量逐年提升。而消费者对生鲜产品、冷冻食品需求的不断增加以及对食品安全需求的不断提高，给农产品冷链物流行业带来了较好的发展机遇。目前，中国食品年供应量总额在 1700 亿美元，到 2020 年将达到 8000 亿美元，年平均增长率在 19%。2015 年年度报告 12/198 另据中国食品工业协会的一项调查显示，中国由于冷链系统不完善造成每年约有 1200 万吨水果和1.3 亿吨蔬菜的浪费，总值至少在 100 亿美元。由此可见，随着消费者对商品品质要求的提高和国家整体经济水平的提升，未来中国冷链物流市场存在较大提升空间。与发达国家冷链相比，当前国内的冷链物流水平还存在明显的差距，单从行业发展空间来看，当前我国综合冷链流通率为19%，而美、日等发达国家的冷链流通率达到 85%以上。国内的冷链物流目前正处于进入快速发展的门槛上，冷库激烈竞争的形势已经隐约显现，冷链物流市场也发生了显著变化：一是货品品类变化，货品品类进一步细分，其中冷鲜食品和医疗冷藏品的整体规模有明显上升；二是客户渠道变化，由电子商务催生的冷链物流宅配市场，带动的是冷链物流客户渠道的改变；三是价值链的变化，冷链物流企业由单个环节服务领域逐渐向一站式综合性企业服务领域扩展，与过去相比，综合型冷链物流供应商所占比例逐渐增大，企业在服务过程中都逐渐向立体化、跨界方向发展。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2015 年是公司完成重组上市后登陆资本市场的第一年，在光明集团的正确领导下，董事会把握战略全局，进一步发挥好战略引领作用，在股东、监事会、总裁班子、党委会以及全体干部员工的共同努力下，公司圆满完成了重大资产重组，迈出了在国资国企资产证券化改革中坚实而重要的步伐，正式以“光明地产”的品牌登陆了资本市场，在公司治理、土地储备、品牌建设、精益管理、人才引育、融资创新等方面，进一步夯实基础，公司综合实力再上新台阶，主要反映在以下几个方面。第一，重组完成，发展注入新动力。全年实现营业收入 123.87 亿元，利润总额 8.48 亿元，归属于母公司所有者的净利润 5.10 亿元。2015 年末公司总资产为 499.25 亿元，归属于母公司所有者权益为 79.43 亿元，加权平均净资产收益率为 8.80%，每股收益为 0.4637 元。（由于 2015年完成资产重组，各项数据指标与重组前原上市公司不再具有同比意义。）公司完成资产重组后总体经济运行平稳，发展注入新动力，核心竞争力得到有效提升，为持续、健康、快速发展打下了坚实的基础。第二，品牌价值和影响力提升。公司简称更名为“光明地产”，纳入光明集团的核心大品牌一体化建设，推进公司整体形象和品牌价值的提升。公司子公司农工商房地产（集团）集团有限公司，获得了“2014 年度最具影响力企业”的称号、2014 年度最具影响力地产企业大奖，2015中国房地产开发企业 50 强以及房地产开发企业稳健经营 10 强等荣誉，“农工商房产”被延续认定为上海市著名商标。所属房产项目公司依靠自身优秀的产品品质和过硬的工程管理，获得了“上海市节能省地型四高优秀小区”、“上海市建筑节能示范项目”、各地优质结构工程、标准工地、市级文明工地称号等一系列荣誉，代表了公司新一轮的房产项目建设开发水平。公司子上海菜管家电子商务有限公司被国家农业部认定为 2015 年度农业电子商务示范企业。2015 年年度报告 13/198 第三，转型升级，培育新的核心竞争力。立足上海区域，依靠国资背景，加强与政府和企业之间的合作，内强筋骨，外树形象，积极探索城市更新、城中村改造、历史文化名镇建设。充分利用光明食品集团的资源优势，最大效益地提升企业能级。加快物流资源整合和转型升级，推进了板块化运作，优化资源配置，提高资源利用率，努力实现低温物流网络的突破、专业能力的突破、经营模式的突破、融资能力的突破，培育新的核心竞争力。面对不同区域和产品状况，公司加强对商业地产的产品定位、功能设计、招商运营的研究，结合行业特点，进一步布局业务模式转型和功能升级。从市场需求、运作模式、竞合关系、分布区划、行业现状、可用资源等多方面进行养老地产的系统与深入的前瞻性研究，对选址、方案、立项等方面做了大量筹备工作，项目正在有序推进。第四，加强内部管控，提升制度执行力。通过梳理优化采购体系，结合项目实际情况，提升了制度流程的基础完善工作。通过公司工程检查平台及时解决工程建设存在的质量与安全问题，推进项目质量安全标准化管理，营造良好的施工环境，加快工程建设进度，确保工程建设总体目标实现。在销售回款管理方面，通过与金融机构沟通，整合资源，新增“营销综合评估体系”、“营销采购管理办法”、“营销电商操作指引”等工具，“营销费用的管理办法”全面落地执行，进一步加强了营销管理工作精细化。通过加强资金集中管控，减少银行账户，提高资金运营效率，全力实施贷款置换降低融资成本。2015 年进一步优化完善，形成绩效考核管理工作具体操作办法和薪酬管理手册，更加精确、合理，实现客观、公正。信息化建设全面推进，营销系统、成本管理系统、视频会议系统、办公自动化系统、工地视频远程监控系统等渗透到日常工作环节之中，并保障了数据在网络运行过程中的安全。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动原因 变动比例%营业收入 12,387,285,125.39 13,333,218,093.64 -7.09 营业成本 9,356,886,764.18 10,228,637,808.79 -8.52 销售费用 375,298,052.38 439,033,409.27 -14.52 管理费用 504,186,341.47 601,213,367.25 -16.14 财务费用 264,028,219.04 377,816,475.04 上年同期包含重组前公司下属海博出租、思乐得公司、安吉海博、海博投资、海博宏通和光明海博投资的财务费用，重组后随这些子公司的置出而带出，另外公司下属农房集团同期利息费用下降所致-30.12 经营活动产生的现金流量净额 917,846,969.17-4,687,344,762.50 主要是由于公司下属农房集团销售商品房收入增加所致 119.58 投资活动-1,763,186,116.99-502,664,930.26 主要为重组前公司下属海博出租、思乐-250.77 2015 年年度报告 14/198 产生的现金流量净额 得公司、安吉海博、海博投资、海博宏通、光明海博业务影响；母公司使用闲置募集资金购买理财产品等业务影响所致 筹资活动产生的现金流量净额 2,485,557,552.62 3,576,331,697.43 主要是经营性现金净流量增加，筹资增量减少所致-30.50 研发支出 -1.1.收入和成本分析收入和成本分析(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发 9,576,619,345.56 6,970,480,872.54 27.21 17.50 18.42 减少2.05个百分点 物业及租赁 183,208,231.68 136,554,259.08 25.46 31.07 30.36 增加1.60个百分点 其他 2,531,955,894.95 2,221,663,440.04 12.26-48.35-47.00 减少 15.39个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）华东地区 9,834,910,342.45 7,418,400,777.31 24.57-18.20-19.29 增加4.29个百分点 华中地区 573,695,976.04 475,923,030.57 17.04 华南地区 1,464,071,815.32 1,049,487,037.02 28.32 2,962.12 4,679.84 减少 47.63个百分点 香港地区 419,105,338.38 384,887,726.76 8.16-62.60-60.31 减少 39.38个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 报告期内，公司房地产开发实现营业收入 95.77 亿元，同比增加 17.50%，主要是由于房产