2006年九江香榭丽舍可行性研究报告.doc

2006年九江香榭丽舍可行性研究报告 目录 前言 第一部分 决策背景 一、 一、                九江概述 二、 二、                经济发展统计指标分析 三、 三、                城市建设现状和城市规划发展对项目影响 第二部分 市场分析 一、 一、                政策导向分析及风险评估 二、 二、                九江房地产市场分析 1、 1、整体发展概述 2、 2、房地产现状分析 三、 三、                区域市场分析 1、 1、区域市场特点 2、 2、竞争态势分析 四、 四、                房地产市场前景预测 第三部分 项目分析 一、项目概况 二、项目资源分析 1、 1、周边环境资源 2、 2、自身资源 三、项目SWOT分析 四、项目商业、办公部分分析 五、项目市场目标客户层研究 1、 主力客户定位 2、 目标客户描述 第四部分 项目开发研究 一、 一、  项目价值初步评估 二、 二、  项目发展建议 第五部分 投资收益分析 第六部分 项目开发经营风险分析及策略 一、 一、  项目盈亏平衡分析 二、 二、  敏感性分析 三、 三、  项目开发经营主要风险及对策分析 第七部分 结论和建议   附：销售计划   前 言     “善战者，决胜于未战之前”。 可行性研究报告的撰写是在房地产项目开发前期入手，其结果直接影响到投资项目的决策方向，为项目市场价值的实现提供有价值的参考依据。 在本次报告的撰写期间，我们对九江市的经济、文化、房地产市场特征进行了充分调查与分析，并对本项目现状进行了细致考究，对周边楼盘进行慎密调研后，取得了大量一手资料。同时结合本案的目标客户，在对其行为特征的准确把握基础之上，为本案制定了切实可行的开发方案。其目的是为了规范项目前期操作，提高工作效率、规避风险、提升项目竞争力，最大限度缩短销售周期和实现项目市场价值最优化。 由于时间仓促，疏漏错误之处难免，敬请批评指正。             第一部分 决策背景 一、 一、 九江概述 1、概况：九江是长江、庐山、鄱阳湖孕育出的江南名城，长江黄金水道十大港口之一。辖九县、一市、两区、庐山风景名胜管理局和九江、共青开发区，全境东西长270公里，南北宽140公里，总面积1.88万平方公里，人口450万，其中市区规划面积118平方公里，建成区面积48.4平方公里，市区人口51万人。 2、交通：九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，具有“九省通衢”的战略地位。京九、武九（至武汉）、合九（至合肥）和即将动工兴建的铜九（至铜陵）、景九（至景德镇）等五条铁路干线在此交汇；公路有105国道(北京-珠海)、316国道(福州-兰州)过境，昌九高速公路，九景高速公路等；长江水运上通重庆，下达上海并延伸海外。区位优势十分明显，是一个极具潜力的开放城市。 3、历史文化：九江是一座历史悠久的文化名城。自秦代立郡以来，至今已有2200多年的历史。九江的山水不仅哺育出了陶渊明、黄庭坚、江万里、陈三立、李烈钧、许德衍等一代代成就卓著的家乡儿女，而且也吸引了谢灵运、李白、白居易、苏轼、朱熹、康有为等诗文巨擘，他们给九江留下了不可胜数的诗词书画、铭文碑刻、轶文趣事和种种文化胜迹。九江现有国家级风景名胜区1处，省级风景名胜区8处。2001年被评为全国优秀旅游城市。庐山为国家重点风景名胜区，“中国旅游胜地40佳”之一，1996年被联合国教科文组织批准为中国唯一的“世界文化景观”，列入《世界遗产名录》。 4、经济发展：据统计九江市在“十五”期间国内生产总值年均递增１３．６％，２００５年达到４２８．９２亿元，。人均生产总值年均增长12.7%，2005年达到9230元。财政总收入年均递增１４．２％，２００５年达到３９．８１亿元。政府预计到2010年，实现GDP940亿元，人均生产总值达到2200美元。全国百强市排名，九江位列75位 5、生活水平：2005年城市居民可支配收入为8713元，同期增长１1.4％，政府预测年均增长率保持在8%以上，预计到2010年城市居民可支配收入可达14000元。 二、 二、 经济发展统计指标分析 收入快速稳步增长，处于小康阶段 　　 2005年城市居民可支配收入为8713元，同期增长１1.4％，政府预测年均增长率保持在8%以上，预计到2010年城市居民可支配收入可达14000元。 　　 九江城乡居民存款余额在2005年达到249.49亿元，比上年增长37.32元，增长率达17.59%。 从上面两个表格可以看出九江的目前城市居民生活水平的发展相当迅速和稳健。2005年九江城镇居民家庭恩格尔系数为４４．２％，农村为48.8%。根据国际上通行标准恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕的标准可以看出，九江目前人民生活水平刚好处于小康阶段。在解决了温饱问题后，必然希望得到更好的生活质量，而居住是人们最先希望改善之一。   个私经济发展迅速   从上表可以看出，2005年，九江市民营经济上交税金15.32亿元，销售收入283．6亿元，增长４１．６％，对财政的贡献率达到60．8％。目前，九江的个体工商户已超过75000户，个私经济的迅猛发展将带动九江市一部分居民走上富裕的道路。   固定资产投资增长较快   九江市2005年完成固定资产投资（不含跨地区项目和农村固定资产投资）190.2亿元，比上年增长32.6％，增速比上年高出14.8个百分点。固定资产投资的加速发展使城市面貌进一步改善，对房地产的开发起到了一定的利好作用 九江经济形势的基本特征 ◇ ◇    民营经济得到发展，当地政府大力扶持 ◇ ◇    城市建设、经济开发区成为新一轮经济发展重点 ◇ ◇    经济结构开始转变，对外贸易发展迅速 ◇ ◇    居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求   三、 三、 城市建设现状和城市规划发展对项目影响 九江城市发展总体规划 九江市政府对于九江的城市定位是：“最适宜人类居住”的现代化山水生态港口旅游。围绕着这一目标，九江着力于搞好城市经营，扩大投融资渠道，加大了城建投入。一大批诸如城市中心广场、白水湖和长江大桥桥头公园、甘棠湖和南门湖综合治理、五星级国际大酒店、京九铁路、昌九高速、九景高速以及九威大道、长江大道、滨江路等城市基础设施相继建成，为九江城市化进程快速发展奠定了基础。 九江市委八届四次全会提出了“环绕八里湖，建设新九江”的经济发展和城市建设的战略构想。由于九江中心城区东临鄱阳湖，南依庐山，北靠长江，区内水系交错众多，城市发展受限。因此，在新一轮城市总体规划中明确了沿长江岸线由东向西拓展，在两湖（甘棠湖·南门湖——八里湖）之间再造一个新九江的发展方向。随着城市重心的不断西移和基础配套设施的不断投入，一个崭新的城市中心地带有望逐步形成并完善。   城市规划发展对本项目影响 从对九江的整体规划分析，九江目前的城市发展方向是向西，在甘棠湖与八里湖之间，一大批新建项目拔地而起，大规模的楼盘不断涌现，本项目并不处于九江的开发重点区域。但本项目所处的长虹大道，毗邻火车站和市政府，属于市政府的形象大道，财政对于街区基础建设的投入巨大，街区面貌不断改善，为本案带来了一定的利好因素。同时与开发区内众多楼盘扎堆的情况不同，本案所在的浔阳区内竞争对手较少，这为本项目的开发成功提供了比较好的外部因素。   第二部分 市场分析 一、 一、               政策导向分析及风险评估 由于房地产业的特殊性，因此政府的政策导向对于房地产的发展有着风向标的作用，对于当地房地产政策的分析能更有效的规避一些项目的开发风险。 目前国家对于某些地区房地产过热的情况在整体政策上处于调控状态，这在一定程度上制约了房地产交易和投资的热度。在九江，房地产作为政府吸引外地资金投资，加快城市发展的一个重要产业，其在具体的政策制定和执行上有一定的倾斜，具体在近期的政策表现为： 1、建立和健全公积金管理，提高公积金的按揭额度 2、加快了城市的拆迁步伐 上述政策都是对房地产交易有着相对的利好作用，政府对于支持房地产发展有着比较良好的愿望，这为项目的成功来发提供了良好的外决条件。 宏观政策对九江市房地产市场的影响分析 1、对于起步较晚的九江市房地产来说，房价整体水平仍然较低。市区商品房成交均价在05年仅1800元/㎡左右，这较市场发达城市仍有较大的差距，也给市场房价提供了较大的增长空间。 2、在房地产需求方面，目前九江市大部分购房者以自住为主，投机成分极少。这也给了九江房地产市场提供了良性发展的市场空间。 3、宏观政策推出目的是在稳定房价，抑制房产投机及炒作行为，保证房地产市场的良性发展，因此，就目前九江的市场情况而言，国家宏观政策不会对九江房地产市场产生较大影响，整体市场将依城市及经济发展而发展。 二、 二、               九江房地产市场分析 1、 1、整体发展概述 ⑴概况：目前，九江房地产开发呈现出三足鼎立的发展态势，基本可分为老城区、长虹大道、九江开发区三大板块。老城区房地产投资目前主要集中在市中心沿湖一带和滨江沿长江一带，由于老城区土地稀缺,开发量较小，主要以高档景观高层为主；长虹大道房地产投资目前主要沿长虹大道两侧呈带状分布，开发区房地产投资目前主要集中在九龙街一带，这二个地区开发量较大，以多层、小高层普通住宅为主。 ⑵住宅价格：物业价格是一个地区房地产市场发展状况的反映，同时也是衡量当地居民消费能力的尺度。从市场数据得出结论，现阶段该市的住宅市场价格仍然是以地段价值为尺度。主要分为三个层次： l l        老城区沿湖沿江高档住宅。这些高档住宅地处市中心繁华商贸所在，地段位置优越，生活配套成熟。销售均价：2500元/平方米以上； l l        长虹大道两侧。由于政府行政、企事业单位等都坐落其附近，且紧临火车站，使得这一带近年来成为开发热点，生活配套日趋成熟。销售均价：1700~2300元/平方米； l l        九龙街开发区一带。随着九江城市西拓，环绕八里湖建设新九江发展战略的确立，该区域将成为今后九江发展的主力区域。但现在区域内配套设施尚不完善，人气有待结聚。销售均价：1800~2100元/平方米。 ⑶住宅品质：住房作为一项大的消费支出，人们投入的关注度往往有别于一般商品，更加注重居住产品品质，其内容包括：社区规划、交通、建筑质量、产品布局分配以及物业配套、景观、环境等等。而九江市目前的居民住宅大多无社区规划的人性化可寻，对居住环境的考究甚少，产品本身缺乏合理的功能，采光、通风等细微因素也不能有效实现。   2、 2、房地产现状分析 1）市场运行状况： 供求平衡，成交面积和金额较上年大幅度减少 2005年，九江市区新批准商品房预售项目共36个，同比下降20%，批准预售面积55.88万平方米，同比上涨6.26%，其中住宅39.68万平方米。同期九江市的商品房成交面积为39.24万平方米，其中住宅34.44万平方米，成交金额84216万元，成交面积和成交金额比2004年分别下降了51.58%和40.02%。 附：商品房成交面积比较表 单位：万平方米   2004年 2005年 2005年与2004年比较 商品房 81.04 39.24 -51.58% 其中：住宅 68.9 34.44 -50.01% 商铺 8.43 3.51 -58.36%   附：商品房成交金额比较表 单位：万元   2004年 2005年 2005年与2004年比较 商品房 140403 84216 -40.02% 其中：住宅 87384 64441 -26.26% 商铺 47720 17726 -62.86%   二手房交易活跃，增长迅速 2005年二手房成交3198套，成交面积30.73万元。存量房成交面积首次超过商品房。 附：存量房（住宅）买卖比较表   2004年 2005年 2005年与2004年比较 套数（套） 1798 3198 78% 面积（万平方米） 20.04 30.73 53% 金额（万元） 21353 35980 68.5% 单价（元/平方米） 1066 1170 9.76%   住宅价格上涨迅速，商铺价格略有下调 2005年商品房价格较2004年上涨19.82%，其中住宅价格上涨较快，达到了44.03%。而商铺价格略有下调较上年下铁10.69% 附：商品房成交单价比较表 单位：元   2004年 2005年 2005年与2004年比较 商品房 1791 2146 19.82% 其中：住宅 1299 1871 44.03% 商铺 5658 5053 -10.69%   2）、土地市场分析 ● ●    土地供应不平衡 虽然2005年九江市土地供应量达到了创纪录的1808.82亩，比2004年的1743.4亩增加了3.75%，但长江大道与八里湖之间地块面积达1200亩，占了全年土地供应的66.34%。大宗土地前期准备时间和开发周期都较长，因此短时间内，商品房市场供应量并不充裕。从拍卖土地的分布来看，开发区共拍卖土地1504.79亩，占83.19%，老城区土地供应相对紧张。 ● ●    土地价格上涨，成本提高 2005年九江市土地综合价格每亩52.28万元，比2004年上涨了5.45%，剥去长江大道与八里湖之间地块，土地平均单价为72.54万元/亩，较04年剥去“柴桑春天”后的土地平均单价64.37万元/亩，上涨了12.69% 附：九江市2005年国有土地出让一览表 序号 受让单位 土地位置 土地 来源 供地方式 土地 用途 土地面积(亩) 容积率 起始价 (万元/亩) 成交价 (万元/亩) 土地出让收入（万元） 签订出让 合同时间 1 九江市浔阳房地产 开发公司 十里大道323-321 企业 委托 挂牌 商住 3.41 3.0 68 120 409.2 2005.7.13 2 九江市浔阳房地产 开发公司 南湖路57号 企业 委托 挂牌 居住 5.27 1.8 70 71 374.17 2005.7.13 3 九江市浔阳房地产 开发公司 北司路68号 企业委托 挂牌 居住 6.6 1.5 53 55 363 2005.7.13 4 江西京九装饰材料 大市场开发有限公司 三里街支巷 储备 挂牌 市场 仓储 25.9 1.0 37.42 37.42 969.178 2005.7.12 5 王 刚 人民路569号 企业委托 挂牌 居住 2.08 2.0 43.73 43.73 90.9584 2005.7.11 6 九江市派拉蒙房地产开发有限公司 九瑞大道2号 企业委托 挂牌 商住 8.0022 2.4 70 70 560.154 2005.7.26 7 九江柴桑房地产开发有限公司 九莲北路 332号 储备 挂牌 居住 25 1.8 32 32 800 2005.9.28 8 江西省高氏置业有限公司 九瑞大道转盘南侧 储备 挂牌 商住 95.31 2.0 44 44 4193.64 2005.9.28 9 江西运通汽车贸易有限公司 九瑞大道汽车 城西侧A地块 储备 挂牌 市场 用地 29.94 0.7 18.8 18.8 562.872 2005.9.28 10 九江金泰房地产开发有限公司 九瑞大道汽车城西侧B地块 储备 挂牌 市场 用地 10 0.7 18.8 18.8 188 2005.9.28 11 九江浔海实业有限公司 向湖一路 28号 储备 挂牌 居住 52.32 2.0 48 48 2511.36 2005.9.28 12 九江联泰实业有限公司 长江大道与八里湖之间 储备 挂牌 商业.文化.娱乐.居住 1200 2.0 42 42 50400 2005.10.14 13 九江市房地产测绘队 九江市房地产建筑公司 浔阳路95号 委托 挂牌 商业 0．3775 94．593 （总价） 94．593 （总价） 94．593 （总价） 94．593 2005．10．18   3、 3、   市场总结   l l        整体市场发展相对比较健康，价格上涨较快 l l        土地供应市场充足，未来开发量大 l l        楼盘品质提高，市场竞争开始激烈 l l        购房者期望值上升，更注重楼盘的性价比，品质好、价格优的楼盘成为追棒的对象。 l l        房型面积回归理性，120平方米以下经济套型比重增加   三、 三、               区域市场分析 1、 1、     区域介绍 目前九江房地产开发，基本可分为老城区、长虹大道、九江开发区三大区域。本案所处的区域为长虹大道，区域位置包括沿长虹大道两侧至开发区一代，区域内有市政府、火车站等众多企事业单位，由于长虹大道属于市政府形象大道，因此基础设施建设较好，市民的认可度较高。   2、 2、     区域房地产市场特点 本案所属的长虹大道板块，是最近几年的九江市房地产开发中的热点区域，但目前由于周边土地比较稀缺，市场供应开始紧张，目前新开发的项目除本案外，只有火车站边上一三幢多层项目和信华写字楼项目，综合起来有以下几个特点： ● 新开发项目较少，住宅供应稀缺 ● 区域内项目整体档次、环境一般 ● 套型多在120平方米以上，设计一般 ● 与九江新开的几个大盘相比营销企业水平普遍较低 ● 项目规模普遍较小 ● 小高层面积普遍较大，去划速度相对多层较慢 ● 多层尾房价格多在2000元/平方米以下，新房小高层价格在2100-2500元/平方米之间   3、竞争对手分析 本项目区域内目前新开楼盘较少，周边楼盘多属于尾房销售，本案的潜在竞争对手主要是目前在开发区内的几个高品质大盘，以下是对本案竞争对手的详细分析： 主要潜在主力竞争对手： 案名：新湖·柴桑春天 开发商：九江新湖远洲置业有限公司 基地规模：953亩 建筑面积：95万M2、一期13万M2 绿化率：40% 规划设计：加拿大泛太平洋 景观设计：雅克筑景 物业管理：上海新湖物业 户型面积：80-140平方米，主力面积116平方米，复式面积130-200平方米 套型设计合理实用，主力以三房两厅为主 楼盘特点：楼盘品质在九江首屈一指，倡导大盘时代的来临，套型以比较实用的中小套为主。售楼处面积近1000平方米，营销投入巨大。整个楼盘预计开发跨度将近6年左右，年均开发量在15万平方米左右。 价格：预计一期价格将与周边市场价格持平 综合述求：“CLD中央居住区”概念，主要诉求楼盘品质和规模   案名：水木清华 开发商：九江兆龙置业有限公司 基地规模：150亩 建筑面积：17万M2、一期1.8万M2 容积率：1.8 规划设计：美国累土 景观设计：上海逸景 建筑商：九江信华 户型面积：84-144平方米，主力面积125平方米，复式面积140-220平方米 套型设计合理实用，主力以三房两厅为主 楼盘现状：2005年十月份开盘，多层销售率80%以上，目前小高层选择较多。二期将于近期开盘，多层预定情况良好，预计价格将有二三百元每平方米的上扬。 价格：小高层2100元起步价，楼层差50元左右 多层1900元起步价 综合述求：提出兆龙教育基金会，在宣传上主打教育和整体规划   其他在售热销楼盘： 项目名称：城市领秀 地理位置：九瑞大道2号，九瑞大道与龙开河路交界处 占地面积：8亩 总建面积：1.7万平方米 项目类型：复式挑高5米小户型公寓 面积范围：30-75平方米 预计均价：3500元/平方米   项目名称：天溢华庭 地理位置：九瑞大道 总建面积：18499平方米，共96套 销售状况：2005年10月开盘，已销62套 项目类型：16层二梯四户，商住楼 销售均价：1980元起步价，楼层差30-50元   周边项目尾房 龙鑫花园 开发商：九江华龙房地产开发有限公司 建筑面积：总120000平方米，五期三幢多层18000平方米 规划户数：1028户 绿化率：45% 建筑形态：欧式 规划产品：多层，7层+阁楼 发售日期：分五期开发，第五期于2005年2月开盘 面积范围：80-135平方米 主力面积：100平方米 价格范围：1500-1900元/平方米 均价：1800元/平方米 主力总价：18万 物业管理：住宅0.3元/平方米/月 商铺0.6元/平方米/月 每层差价：40-60元/平方米 销售率：99%   富华小区 开发商：九江富华房地产开发有限公司 建筑面积：分三期开发，前二期均已售完，三期规划8642平方米 绿化率：35% 建筑形态：无明显建筑倾向 规划产品：多层，7层+阁楼 发售日期： 2004年5月开盘 面积范围：55-140平方米 主力面积：95平方米 价格范围：1460-1800元/平方米 均价：1600元/平方米 主力总价：15万 销售率：98%   东方俊园 开发商：九江新东方实业有限公司 代理商：武汉瑞地房地产策划代理 建筑面积：25694平方米 规划户数：156户 建筑形态：28层高层 发售日期：2004年11月 面积范围：150-200平方米 主力面积：150平方米 价格范围：1900-2800元/平方米 均价：2200元/平方米 主力价格：35万 得房率：75% 销售率：70%左右 分析：本案与龙鑫花园相邻，与本案仅长虹大道一路之隔，由武汉一家销售代理公司代理，可能由于成本的关系，其在当地广告表现并不多。由于本案的产品属于高层在建筑成本上较高，而其单价与仅比龙鑫花园高出200元/平方米左右，虽然价格不高，但由于其产品面积较大，主力房型面积都在150平方米以上，得房率低，总价较高，因此销售情况并不乐观。   竞争市场总结 l l        多层销售速度明显快于高层 l l        单套144平方米以下更畅销，顶层跃层销售周期较长 l l        竞争楼盘的多层主力面积多在120平方米左右的三房套型 l l        价格高、品质差的楼盘销售不畅 l l        开发商更注意楼盘包装，有专业的代理策划公司进行整体策划 l l        在规划设计上请知名的设计公司进行设计 l l        在开发上采取滚动开发的模式   竞争策略分析 品质取胜 品质是项目的生命。在九江目前在多层楼盘中还没有出现一个相对高品质的小区，本案周边的竞争对手品质都非常平庸，这是市场的空白，也是本案难得的机会。尽管本案的周边景观环境较为一般，但通过努力，在建筑、套型、用材、绿化景观、物业配套及管理等方面，本案仍可做出当地品质一流的楼盘，从而给消费者眼前一亮的感觉，在当地市场中树立起第一品牌、第一品质的坚实形象。   低总价，高性价比 从我们对九江的房地产市场的分析我们可以看到总价的高低将直接决定客户面。 九江当地的楼盘销售中，本地自住需求占了绝大多数，而以九江的经济实力，能承受高总价的客户相对较少，因此无论在品质上如何突破，将很难形成热销的局面，而且由于受到周边景观的限制本案也不宜定位高总价楼盘。 从销售情况看，本案周边的多层住宅明显好过高层，一是由于多层公摊较少，物业费较低，在建筑成本在房价中所占比例很高的九江来看，高层住宅也较多层价格高，所以九江的普通客户更倾向于购买多层。 综上所述，我们认为高品质加低总价将对吸引客户有着非常重要的影响。   用营销和规范的案场管理打动客户 一个出色的策划案是楼盘开发成功的一半，而在案场执行中，利用一定的销控手段及销讲资料将更有效的打动准客户，有利于楼盘的销售。 在九江市目前销售的楼盘中，除远州国际广场有比较良好的平面、企划广告和案场布置管理外，各楼盘的营销手段和案场管理都属于较低层次。在楼盘销售的案场，很难见到一个规范的案场执行，而在宣传多数属于较低档次的如雇人在交易中心派发传单，几乎很少见到房地产广告。抓住这一市场空白点，在营销和案场方面突出我们的专业性，使我们在竞争楼盘更有优势。     四、房地产市场前景预测 就九江市现状而言，经济发展与东部地区比相对缓慢，房地产市场的发展还没有达到城市建设应有的空间，但按照经济建设的正常轨道，随着建设步伐的加快，市民经济收入的不断增长，可以预测九江市的房地产市场潜力无限，蕴藏着巨大的发展空间。 （1）房地产市场继续保持旺盛需求 从市场需求弹性分析，目前九江市城镇居民住房自有率已达到70%以上，大部分城镇居民已经通过房改或购买商品房拥有一套住宅,今后改善住房条件或购买第二套住房投资将是需求的重要来源。根据九江市政府最新规划预测，到2020年，九江中心城区合理人口规划将为125万人，九江每年平均新增人口4.5万，以2005年人均居住面积24.44 m2测算，今后九江每年至少将平均新增住房需求109.98万m2，市场需求旺盛。 （2）楼市房价仍将稳步攀升 根据九江市有关部门统计,至2005年底，九江市共完成房地产投资24.43亿元，比上年同期增长11.67%。其中住宅投资13.45亿元，比上年同期增长29.08%。商品房屋需求旺盛，房屋价格大幅攀升，上半年商品房屋销售额2.48亿元，增长23.1%，平均销售单价1408元/平方米，比上年同期增加了399元，增长43.9%。 在2005年，在销量保持稳定增势的前提下，九江市区房产均价已从2000年的900元/㎡涨至1800元/㎡,但此价格与周边同类城市相比，却仍有较大差距，随着楼盘品质的不断提升，需求的不断加大，可以预见九江房价仍有较大的增长空间。   （3）居民对住宅品质需求提高 随着城市化进程的推进，近几年来九江房地产开发势头良好，但由于起步较晚，水平不高，已建成的居住小区多为项目面积小、格局呆板的普通公寓房，规划、绿化、配套等不尽人意。而随着九江经济的快速发展，人民生活水平日益提高，广大居民对住宅品质需求日益旺盛，舒适性、安全性、便利性及优美的环境、良好的物业、完备的配套等都被放到重要位置进行考虑。   （4）房地产市场竞争进一步加剧 04、05年九江土地拍卖面积超过3500亩，而今年可供的土地面积有4500亩，据国土资源局的相关人员表示，06年九江的土地供应量在2000亩左右，可见市场供应相当充足，随着前几年拍卖的土地陆续开发，市场供应将会大幅增加，各楼盘间的竞争也会日趋激烈。   （5）商品房价格水平低，有一定发展空间 2005年九江商品房均价为1800元/平方米左右，与国内发达城市的房价相比较，还有极大的发展空间。随着城市建设的不断完善，经济持续增长，房地产市场逐步的成熟，商品房价格将有一定程度的上涨。   第三篇：项目篇 一、项目概况 地理位置：本案位于九江市形象街区长虹大道东段603车队地块，长虹大道北侧（长虹大道为九江市政形象大道，规划宽度达80M，这交通便利，自然环境资源优越），占据九江东区要冲,路网发达,交通便捷,出门不远即可上高速公路，距九江火车站约600米距离、长途客运站和繁华闹市区只有几分钟车程；12、17、18、23、101、102、103等多路公交车经本区通往各地；紧临高等学府—九江师专，附近银行、学校、医院等市政配套设施齐全，生活十分便利。 经济指标：总用地面积：38701M2 总占地面积：11830M2 总建筑面积：69661M2 其中：住宅面积：48885.4M2 商业面积：7930M2 社区服务配套用房：971M2 设备用房：402M2 商业（办公）面积：7626M2 商业建筑内停车库：3845M2 容积率：1.8 建筑密度：31% 绿地率：35% 住宅户数：388户 多层住宅内停车库：1165M2 二、项目资源分析 1、周边环境资源 l l        区域位置：本项目地处九江市政府形象大道——长虹大道，区域内企事业单位众多，发展潜力巨大 l l         自然环境：本项目区块地势与长虹大道有一定落差，但小高层在一定高度可看到南门湖，视野比较开阔。 l l         交通资源：本项目临九江的主干道长虹大道，12、17、18、23、101、102、103等多路公交车经本区通往各地，出门不远即可上 高速公路，距九江火车站约600米距离、长途客运站和繁华闹市区只有几分钟车程，交通十分便捷。 l l         商业氛围：本项目周边商业已形成一定规模，四星级雅阁泰大酒店与本案毗邻，附近的火车站带来了较大的人流，商业气氛一流。 l l         教育资源：南湖幼儿园、三里街小学近在咫尺，更有高等学府——九江师专，为本案提供了良好的教育资源和文化氛围。 l l         升值潜力：浔阳区内土地资源的稀缺，市民认可度高，升值潜力巨大。   2、项目本身资源 l l        项目案名：”香榭丽舍” l l        开发规模：69661M2 l l        规划理念：充分挖掘地方特色，展现“植物、环境、小区”的主题，将自然景色作为小区特色的主基调，给合原有的地形地貌， 通过改造、整合，通过不同的手法展现植物的意念，将整个环境融入到小区的背景中，表达出“植物、环境、小区共生”的追求， 同时把文化主题贯穿于小区的每个细节，通过这些手法让人们充分体验到本小区独特的自然景观与文化内涵，使整个小区更有生命力。 l l        物业形态：本项目规划建有多层公寓、小高层、商业等多种物业形态，多元化的产品结构必将适合不同消费者的需求，同时高低 错落、疏密相间、不同形态的建筑既丰富了园区的天际线，又使小区显得和谐宜人。 l l        户型设计：在户型上表现多种平层、跃层形态，并在景观、采光、通风等方面充分实现每家每户的均好性，户型面积从八、九十 平方米至两百平方米不等，可充分满足不同层次人士的居住需求。     三、项目swot分析 S：优势 1、靠近城市主干道长虹大道，交通便利 2、长虹大道属于是市政府形象大道，政府对周边建设支持 3、龙鑫花园、富华小区等新兴住宅小区的新兴建，形成一定的板块效应 4、雅阁泰大酒店的开业提升地块的档次 5、地块周边的配套相对比较齐全   W：劣势 1、地块沿长虹大道，车流较多，有一定的噪音污染 2、目前经营产业多为汽配对小区的环境和品质提高有一定的影响。 3、地块有落差对小区规划有一定影响   O：机会 1、长虹路的不断完善，吸引市民的目光 2、市区一类地段，成块的空地较少，拆迁政策调整导致拆迁难度加大，目前市区一类地段可供开发的多层住宅稀缺 3、九江经济的发展、市民收入的提高必定带动市民对品质楼盘需求的加大 4、本项目在规划上、设计上、策划上和物业管理上都是九江房地产市场上一流的，这将对九江的消费者产生较大的吸引力 5、九江目前城市化水平不高，随着城市建设的推进，旅游及经济的发展，城市化水平将逐步提升，房产市场也将面临很好的发展机遇。 6、房地产市场价格水平低，目前九江房地产成交均价相对较低，给市场足够的发展空间。   T：威胁 1、随着九江城市化进程步伐的加快,特别是八里湖新区的大面积开发,一方面可以提高城市品味,带动市场需求,但另一方面,由于政府开发资金有限,极可能以出让土地的方式来筹措主要资金，如此必定会增加土地投放量,给市场带来一定压力。 2、后期宏观调控的加剧，给整体房地产市场带来的负面影响将延缓一部分人的购房计划                   四、项目商业、办公部分分析 1、周边商业业态、出租情况分析 汽配一条街逐渐成形 从我们对长虹大道周边的业态调查情况来看，汽配维修在各类业态中占了绝大多数，比例达到67%，可以说周边已形成汽配一条街的商业布局，由于临近火车站，因此餐饮宾馆也占了一部分达到10%左右，而周边众多的新兴小区则带动了建材经营，其他店铺则属于周边小区的生活配套，数量较少。 从出租率来看，本案周边的店铺出租率均达到95%以上，空关情况相当少，商业气氛较浓，我们对承租业主进行的调查中，普遍认为经营状况不错。     2、租金及回报状况分析 售价上涨趋缓、租金平稳上涨、回报率有所提高   本案与龙鑫花园仅一街之隔，主力单间面积在50-60平方米左右，目前仅余三间店铺，出租率更达到100%。其业态分布、店铺类型上与本案有较强的可比性，因此具有较大的参考价值。 从龙鑫花园的价格走势来看，2003年底到2004年底之间由于受房价整体上涨和区块不断成熟的因素，价格上涨较快，上涨幅度达到了35%，而到了2005年，上涨幅度明显放缓，仅为3%左右。租金价格随着区块的不断成熟，整体上涨比较稳定，保持在25%左右。 从租金回报率看，按一间店铺50平方米计算，2003年底，该段商铺的年回报率为4.1%，2004年底的时候为4.04%，目前为4.4%。目前龙鑫花园的店铺出租情况非常良好，由于供不应求，因此店铺的租金也一路上扬，部分店铺甚至达到了2000元/月/间，同时由于房价上扬的情况有所遏制，因此回报率的上扬也使龙鑫目前的店铺销售情况比较良好。   3、抗性及应对策略 a) a)      抗性 1） 1）国家宏观调控使投资市场日趋冷淡 2） 2）案量较大 b) b)      应对策略 国家宏观调控使投资市场日趋冷淡 策略：鉴于目前本案周边的业态分布主要以汽配为主，因此，可把沿长虹大道打造成汽配一条街，把自用客户（汽配经营商）列为本案商业部分的主力客户。 案量较大 策略：1、分批次推出，缓解一次性推出的销售压力 2、适当调整产品的面