浦东新区泾南新村Ⅱ地块可行性研究报告.doc

浦东新区泾南新村Ⅱ地块 商品住宅项目 可行性研究报告 上海中迪置业有限公司 二OO一年十月 目 录 前 言 第一章 项目概况 第二章 市场分析 第三章 设计方案 第四章 市政配套、环境保护及节能 第五章 项目法人与项目经营管理 第六章 建设进度 第七章 投资估算、资本金和资金筹措 第八章 财务效益分析 第九章 结论与建议 附表 一、 建设投资估算表 二、 营业收入预测表 三、 营业成本预测表 四、 损益表 五、 现金流量表 六、 敏感性分析表 附件 一、 项目建议书批复 二、 选址意见书批复 三、 上海中迪置业有限公司营业执照 四、 上海中迪置业有限公司暂定资质证书 五、 水电煤等配套单位意见 六、 有关资本金到位证明 附图 一、 平面图 二、 房型图 前 言 上海要建成国际经济、金融、贸易中心之一，其社会结构、经济布局、人口分布等诸多因素的合理规划与调整无疑必不可少。20世纪90年代以来，为了加快上海市商品住宅的建设，改善居民的居住条件，上海的房地产开发企业做出了巨大的贡献。 位于浦东新区泾南新村Ⅱ地块，长期以来建筑陈旧，临时用房较多，居民居住质量较差，大大落后于周边的小陆家嘴地区的飞速发展。 上海中迪置业有限公司经过反复调查研究后，于2001年初决定投资对该地区72325平方米的区域进行开放改造，建设商品住宅，项目暂名“泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目”。项目建议书已于2001年9月16日经上海市浦东新区发展计划局“浦计投（2001）991号文”批复同意；项目选址意见书于2001年 月 日经上海市浦东新区规划局“ （2001） 号文”批复同意。 随着上海市住宅市场趋于景气，加快本项目基地的建设，改善周边居住环境的时机已到来。 根据建设基地情况以及项目初步方案，遵循有关规定，编制“泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目”可行性研究报告如下。 第一章 项目概况 1.1编制依据 1.1.1项目建议书批复，见附件1。 1.1.2规划选址意见书，见附件2。 1.2项目名称 泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目 1.3建设地点 项目基地位于浦东新区泾南新村Ⅱ地块，东至巨野路、南至已建中新家园和申立苑、西至民生路、北至羽山路。基地占地面积约72325平方米，总建筑面积约108480平方米。 1.4项目法人 上海中迪置业有限公司 法人代表：朱胜杰 注册地址：上海市浦东新区南泉路1315号222室 注册资金：人民币贰仟万元 企业类型：有限责任公司 上海中迪置业有限公司是由中华企业股份有限公司、上海古北（集团）有限公司、上海民办前进进修学院合作成立的房地产开发公司。主要从事房地产开发经营、咨询、物业管理、建筑装潢材料、五金交电销售、室内装潢。2001年8月13日获得由上海市房屋土地资源管理局颁发的中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书。 上海中迪置业有限公司的营业执照见附件3，公司暂定资质证书见附件4。 1.5建设内容 泾南新村Ⅱ地块商品住宅项目用地面积72325平方米，总建筑面积108480平方米。其中住宅类型为多层、高层相结合，建筑面积100560m2；商业公建面积2940 m2；会所面积1980 m2；幼托公建面积3000 m2。 1.6建设投资 经估算，本项目建设投资为18595万元（不含土地动迁补偿费用22283万元）。其中土建及设备安装工程费用14189万元，其他基建费用3981万元，预备费为425万元。 1.7财务效益测算 经测算，项目全部投资财务内部收益率为26.8%，高于银行年贷款利率6.435%。以2001年9月为折现时点，按7%的折现率测算的财务净现值为6204万元，静态投资回收期为2.21年（含2年建设期），动态投资回收期为2.58年（含2年建设期），项目在财务上是可行的。 1.8项目社会效益 1.8.1加快改变该地区的原有面貌，有利于与周边的陆家嘴花园、香榭丽花园及联洋新社区将该区域共同提升为高档生态居住区域。 1.8.2本项目建成后将上缴政府各类税费8141万元，为地方财政和市政建设作出贡献。 第二章 市场分析 上海房地产市场的特点，总体上处于较为平稳的状态。但从住宅市场的情况来看，尤其自2000年以来，随着宏观环境的逐步变好，出现了一些新的特点，最为显著的就是市场形势进一步趋好及新建楼盘的畅销。从中房上海住宅指数来看，2001年6月升11点，涨幅为1.6%；7月升12点，涨幅为1.7%。自99年11月止跌回升以来，住房价格至今年7月份累计已上升10%。各类房地产市场统计数据表明，住宅市场已进入新的景气发展阶段，上海的房价将在牢靠扎实的基础上稳中趋升，物有所值。 2.1市场总体供求状况 2.1.1宏观环境分析 上海住宅市场的景气是建立在宏观经济持续增长基础上的。上海人均GDP正处在4000～8000美元发展阶段中，住房将以增量发展为主同时兼顾舒适型享受型的消费需求。随着GDP的增长，恩格尔系数不断下降，住宅成为居民的最大消费倾向。 上海住宅市场的景气是建立在制度创新基础上的。在95年房价开始下跌、空置量逐年剧增的情况下，上海市政府采取了一系列政策措施。在供应方面，严控土地供应，消化空置房，降低不合理税费；在消费方面，着重培育房地产市场，推出了一整套市场运作创新制度，如出售旧公房使原租赁者成为业主，打破售后公房须5年上市的约束，推动了二、三级市场联动。 上海住宅市场的景气是建立在全面提高住房品质基础上的。在基础处理、结构抗震、生态绿化、容积密度、数字社区、门窗电梯等质量和标准上有了很显著的进步，有些还是质的飞跃。在住宅的城市建设配套方面，近10年来上海的城市现代化进程为世界城市史上罕见，高架道路、地铁隧道、大型绿地等建设投资通过城市地租成为住宅的外部转移成本。10年来房地产市场化取向的改革逐步实现了供求趋于平衡，一度较高的利润率已大幅下降，趋于社会平均利润。 2.1.2市场发展分析 近年以来上海市政府先后采取了一系列措施完善和培育市场，如制定新的住宅建设标准，加强房产市场的法律法规建设，制定各类住房上市的规定等，住宅市场正在纳入规范有序的发展轨道中。 在住宅购买对象中个人购买比重不断上升的同时，住宅的质量也在不断提高。为适应购房者的需要，发展商更加注意住宅的环境、配套设施、房型，从而是整个上海商品住宅的面貌焕然一新。从上海市1999年、2000年评选出的最佳房型看，住宅设计功能日趋合理，并能够满足不同层次人士的购房需求。 与此同时，本市住宅消费市场中居住观念也在不断进步。如今人们买房走的是“先看环境地段，再看房型功能，然后才讨论房价高低”的三部曲，特别是绿地率已成为楼盘优劣的主要标志，而识别房型的孰好孰差也几乎成为楼市常客的基本功。目前消费者对楼盘功能的开发已形成共识：厅卧大小合适，朝向端正，厨房、卫生间不再狭小，洗衣机和冰箱有专门的位置，甚至阳台的取舍、过道楼梯的宽窄装饰都成了楼盘品质的重要因素。 2.1.3区位因素分析 近年来，上海市新上市的楼盘总体质量已有显著提高，给购房者以更大的选择余地，购房者的观念也正在发生变化，除地段和交通之外，良好的绿化和人文环境、合理的房型、完善的的配套设施也成为购房者十分注重的方面。 就本项目而言，基地位于小陆家嘴地区，毗邻浦东新区花木文化行政中心，区位优势明显，轨道交通发达，公交路线四通八达，进才中学、世纪公园、源深体育中心使该地区形成浓厚的文化氛围。与此同时，羽山路沿线的陆家嘴花园、香榭丽花园等住宅小区已使该地区成为众多购房者向往的高档生态居住区域，吸引了相当一批购买力较高的购房者。 2.1.4价格分析 2000年以来，开发开放浦东政策及市政设施、生态环境的极大改善，浦东新区房地产市场急剧升温，房价已上涨20%左右。锦绣路世纪公园沿线的高档楼盘如华丽家族、天安花园等价格已超过8000元，羽山路沿线的香榭丽花园、陆家嘴花园二期价格均达到6000～7000元，即使位于浦东塘桥的怡东花园、乔顿花园等价格也已突破5000元。但是，在房价上涨的情形下，良好的居住环境仍吸引一批批的购房者纷至沓来。浦东的房价仍有上涨的空间。 2.1.5目标客户及购买力分析 地段、交通、环境及各项配套设施的优势将对收入较高的私营业主、律师、港澳台在沪人员及在陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区及部分外高桥保税区的收入较高的白领产生较强的吸引力。 本项目定位为高档生态居住区，在房型设计上以三室二厅为主，面积在130～150平方米之间，总价控制在60～80万之间。同时，考虑部分面积较小的房型，以满足年轻白领的需求。 2.2本项目售价预测 根据本项目周边地区的新建或在建的住宅项目的售价情况及项目本身的特点，预计本项目的住宅每平方米销售均价在5500元，是较为客观和适宜的。 第三章 设计方案 3.1设计指导思想 以人为本的设计指导思想，面向二十一世纪，以建设绿色生态型和高智能化居住环境为目标，强化小区居住功能，合理安排居住配套通讯设施，提高生活质量，为居民创造一个高绿化率、高智能化、布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便的现代化高档生态居住小区。 3.2总体设计 本项目位于浦东新区泾南新村Ⅱ地块，地理位置十分优越，为新兴的标志性高档住宅区。小区南面为花木文化行政中心及新联洋社区，西接陆家嘴花园二期高档居住区，北临进才中学分校，附近基层文教医疗机构完善，交通便捷，购物方便。 小区内多、高层住宅相结合，形成高低起伏的建筑群落，小区内设置大型的集中绿化区域，以草地、乔木、花卉、景观池为主。在靠近民生路的主入口一带，设置社区活动中心――会所及部分商业设施，在靠近巨野路一侧建造幼儿园、托儿所等公建设施。 整个小区一次规划实施。土地使用面积72325平方米，共建8幢高层及3幢多层住宅。地上建筑面积108480平方米（其中住宅面积100560平方米，会所、商场、幼托等公建面积7920平方米）；地下建筑面积18400平方米，主要为地下车库。 总平面图见附图1，主要建筑指标详见表3－1。 表3－1 主要技术指标表 序 号 指 标 数 值 1． 总用地面积（平方米） 72325 2． 地上建筑面积（平方米） 108480 2.1 住宅面积（平方米） 100560 2.1.1 多层住宅（平方米） 23540 2.1.2 高层住宅（平方米） 77020 2.2 会所（平方米） 1980 2.3 商场（平方米） 2940 2.4 幼托（平方米） 3000 3. 地下建筑面积 18400 4. 建筑密度 16.5% 5. 总户数 784户 6. 综合容积率 1.50 7. 集中绿化率 22.9% 8． 绿化率 52.4% 9. 停车位 470辆 3.3建筑结构设计 3.3.1结构设计 基础设计多层采用复合桩基，高层采用桩基，地下车库采用锚桩，2层商场、会所、幼托采用天然地基； 上部结构多层为钢筋混凝土异型柱结构，高层为钢筋混凝土剪力墙结构，商场、会所、幼托为钢筋混凝土框架结构，地下车库为无梁楼盖结构； 本工程按7度设防，场地类别为Ⅵ类。 3.3.2建筑设计 建筑造型上采用现代气息强烈的构成方式。多层采用框架结构体系，高层采用大板结构体系，使得建筑造型更趋自由、丰富。多层顶部3层的弧形玻璃面和高层大面积的落地门窗及大胆漏空、挑板，使得立面造型丰富而有层次，统一而不乏变化，结合屋顶绿化与平台（阳台）绿化，让人宛如在一组组的现代雕塑中穿行，其乐无穷。 户型设计上多采用一梯二户，配合部分一梯三户，并且大量引入“一梯一户”的概念；户型以三室二厅二卫为主，并设有一室二厅、二室二厅等多种户型，可选性强；户户朝阳，日照充沛，并且客厅景观视野开阔；户型合理，客厅与餐厅分区明确，餐厅绝大多数均有良好的自然采光，厨卫宽敞实用。 主要房型图见附图2。 3.3给排水设计 3.3.1生活用水 本工程最高日用水量为937m3/d。给水方式：小区内公建均由市政给水管网直接供水。高层采用水池水泵及屋顶水箱供水，多层采用小区集中变频供水。 3.3.2消防用水 在高层的电梯前室，主要楼梯出入口及商场等处设消火栓箱，各箱内设置消防泵启动按钮，在系统上设置水泵接合器，其周围15～40米内设置室外消火栓。消防用水按基地内最大一幢建筑考虑，室内消火栓用水量为20l/s，室外消火栓用水量15L/s，消防用水直接从市政网中抽吸。 3.3.3排水 室内采用废水分流制，室外污废水合并后排至二级生化处理装置，处理达标后排入市政管道，污水量为844m3/d，雨水汇集后直接排入市政雨水干管。 3.4电气设计 3.4.1强电系统 强电系统设计包括：基地内电力配电和照明系统设计、防雷接地及电气保安接地系统设计。基地内总装机容量为：7894KW，总有功能负荷为：6315KW，总视在负荷为：6864KVA。 本工程拟在小区基地内设电业箱式变电站，每座电业箱式变电站均由二路10KV高压进线。 3.4.2弱电系统 本工程于会所底层设一电话交换间，电话通讯总光缆埋地引自市话局网，在电话交接间进行光电转换。本工程住宅每户设直线电话2对每户，商场及会所部分按30m2/门各设电话终端若干个。电话总容量约为1770门。 本工程设置有线电视系统，有线电视总线埋地引自有线电视网，经分配分支器至各用户。本工程住宅每户设电视终端2个，商场，会所根据具体情况设置电视终端若干个。 小区安保系统由楼宇对讲子系统、小区摄像监控子系统、红外监控子系统组成。 3.4.3防雷与接地系统 本工程防雷接地，电器设备接零，保护重复接地及弱电系统的工作接地，均利用建筑物基础底板及基桩构成一个统一的联合接地体，该接地体接地电阻R<1W。 本工程为二或三级防雷系统，屋面采用避雷带及避雷针相结合的防雷装置，避雷带用25×4镀锌扁钢。避雷引下线利用砼柱及砼剪力墙内主钢筋，与基础底板及桩内钢筋可靠焊接。为防侧击雷，本工程各栋大楼由底层开始，每隔二层沿建筑外墙，利用圈梁式砼剪力墙中钢筋连接并接地，作为防侧击雷的均压环。 3.5煤气 气源来自城市管网，天然气主要供住宅的燃气热水器及二眼灶使用，每户的煤气表容量为4m3/h。 第四章 市政配套、环境保护及节能 4.1市政配套 4.1.1给水 本项目的日最大用水量约为937m3，消防水量20L/s。经向上海市自来水浦东有限公司征询可配套。 4.1.2排水 项目日最大排污废水量844m3，室外污废水合并后排至二级生化处理装置，处理达标后排入市政管道。 4.1.3供电 项目用电总量合计7894KW，经向上海市电力公司浦东供电所征询可配套。 4.1.4煤气 经向上海燃气浦东销售有限公司征询可以配套。 目前建设单位已得到市政配套有关方面的征询意见。详见附件5。 4.2环境保护 本项目无“三废”产生，主要治理污水、油烟排气及设备噪声。 4.2.1废水处理 厨房废水经隔油处理，然后与其他生活污水经处理达标后，一起排入市政污水管网。 4.2.2废水治理与排放 厨房灶头设油烟过滤排气罩，烟气经过滤后高空排放。厕所设有独立的排风系统。 4.2.3噪声处理 本项目中的设备如水泵、风机等均选用低噪声产品，机房采取隔离措施，机房内墙、顶棚设置吸声材料，以降低噪声并减少其对外界的影响，振动大的设备在安装时设置减震器，以减少振动。 4.3节能 本项目选用国家颁布的节能型设备，如风机、水泵、变压器，以降低能耗。 本项目的照明尽可能采用节能高效的灯具，如荧光灯等。 第五章 项目法人与项目经营管理 5.1项目法人 根据有关规定，项目的建设单位应实行项目法人制度。本项目的项目法人为上海中迪置业有限公司，该公司将对整个项目的策划、资金筹措、建设实施和经营实行全过程负责。 5.2项目经营管理 本项目建成后，项目的经营由项目法人负责，并委托专业的物业管理公司负责其物业管理。 第六章 建设进度 本项目自2001年3月开始编制项目建议书及可行性研究，计划于2001年12月开工，2003年12月竣工，建设期为2年。建设形象进度详见表6-1。 序号 时间 内容 2001年 2002年 2003年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 可行性研究 2 初步设计 3 施工图设计 4 地下工程 5 地上工程 6 设备装饰工程 7 市政配套工程 8 收尾工程 9 竣工 第七章 投资估算、资本金和资金筹措 7.1项目投资估算的范围 本项目的工程建设投资估算中，不包括住宅用房的二次精装修等费用。 7.2投资估算编制依据 Ø 建设投资根据项目基本设计方案和有关前期工作方面部分基础资料； Ø 上海市建委《1993土建综合预算定额》； Ø 主要设备采用现行市场价格。 7.3建设投资估算内容 Ø 总体工程包括室外管线系统、道路、绿化等； Ø 项目全部土建和建筑物外立面装修及内部一次性装修； Ø 勘察设计费用按每平米25元计； Ø 住宅维修基金 Ø 预备费为工程不可预见费，按建安工程费的3%计。 7.4投资估算 经估算，本项目建设投资为18595万元（不含土地动迁补偿费用22283万元）。其中土建及设备安装工程费用14189万元，其他基建费用3981万元，预备费为425万元。建设投资估算详见附表一。 7.5资本金及资金筹措 根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况，本项目的资本金约为3000万元。项目法人前期投入资金已达到项目报建所需资金要求，详见附件5。其余建设资金由项目法人单位自筹和通过预售解决。 第八章 财务效益分析 8.1分析依据及说明 本财务分析根据国家现行财税体制进行。 本财务分析计算期为2.75年，其中建设期2年。 本项目建成后商品住宅及机动车位全部出售，暂不考虑物业管理的收入及其成本。 8.2营业收入 8.2.1住宅销售 项目建成后，100560平方米的住宅面积全部按市场价出售。房产销售采取预售与现售相结合的方式。销售均价按5500元/平方米计，销售进度见下表（表6-3）。 住宅销售进度（售房资金按当季度回笼50%，剩余50%在下一季度回笼）： 时间 内容 建 设 期 02年 2003年 2004年 4 1 2 3 4 1 2 3 4 销售比例（%） 25 25 15 15 10 10 8.2.2车位销售 本项目建有470个车位，全部采用预售及现售方式出售，车位平均售价10万元/个，销售收入当期回笼，销售进度见下表（表6－4）。 时间 内容 建 设 期 02年 2003年 2004年 4 1 2 3 4 1 2 3 4 销售比例（%） 15 15 15 15 15 15 10 以上总销售收入为60008万元，经营收入预测表见附表二。 8.3销售税金 本项目按销售收入的5%交纳营业税，并分别按应纳税额的7%、3%、1%、0.3%、0.25%交纳城市建设维护费、教育费附加、堤防费、义务兵优待金、河道维护费，合计为5.5775%。 8.4营业成本 8.4.1土地拆迁补偿费用 根据协议，土地拆迁补偿费用22283万元 8.4.2建设投资 根据先前估算，建设投资18595万元。 8.4.3销售费用 代理费用与广告费用分别按销售收入的1%计，共计1200万元。 8.4.4其他费用 权属登记费用及印花税等，合计56万元。 总成本费用预测表见附表三。 8.5土地增值税 本项目属普通标准住宅，可免交土地增值税。 8.6利润 8.6.1所得税 按经营利润的33%交纳所得税。 8.6.2利润分配 按税后利润的15%计提公益金和公积金。 损益表见附表四。 8.7财务效益分析 经测算，项目全部投资财务内部收益率为26.8%，高于银行年贷款利率6.435%。以2001年9月为折现时点，按7%的折现率测算的财务净现值为6204万元，静态投资回收期为2.21年（含2年建设期），动态投资回收期为2.58年（含2年建设期），项目在财务上是可行的。 项目现金流量表见附表五。 8.8不确定性分析 8.8.1盈亏平衡分析 本项目的盈亏平衡价格为4750元/平方米时，项目即可保本。 8.8.2敏感性分析 当销售价格及开发成本分别变化时，对项目的财务分析指标影响程度分别进行了分析，结果表明，本项目的抗风险能力较好。 敏感性分析表见附表六。 第九章 结论与建议 9.1结论 本项目的建设符合该地区的改造规划，对该地区的发展将带来有利的影响。项目的启动资金已基本落实，建设条件基本成熟，且项目的财务评价结果较好。因此本项目的建设是基本可行的。 9.2建议 建议根据规划要求在单体方案设计阶段进一步优化完善设计。 附表一 建设投资匡算表 序号 内 容 建筑面积(m2) 单位面积造价 (元/ m2) 总 计 (万元) 1 前期开发费： 设计、勘察、审照、 配套征询、招投标： 108480 35 25 10 379 271 108 2 土建及设备安装： 住宅部分（含电梯）： 公建部分： 智能化配套费用： 108480 100560 7920 108480 1300 1000 30 14189 13072 792 325 3 街坊配套及总体工程： 108480 250 2712 4 维修基金： 100560 51.8/38.9 490 5 管理费： 400 6 预备费： 425 合 计 18595 附表二 经营收入预测表 单位（万元） 项目 合计 计算期 2002年 2003年 2004年 一．售房收入 55308 2002年预售25% 13827 13827 2003年预售65% 35950 35950 2004年销售10% 5531 5531 二．车位销售收入 4700 2002年预售60% 2820 2820 2003年销售40% 1880 1880 合 计 60008 13827 38770 7411 附表三 总成本费用预测表 单位（万元） 2001年 2002年 2003年 2004年 1.土地拆迁补偿费用 22283 10000 12283 2.建设投资 18595 379 6706 9018 2492 3.销售费用 1200 138 858 204 4.其他费用 56 40 16 总成本费用 42134 10379 19127 9916 2712 附表四 损益表 单位（万元） 项目 合计 计算期 2001年 2002年 2003年 2004年 1.销售收入 60008 6913.5 42918.3 10176.2 2.总成本 42134 10379 19127 9916 2712 3.销售税金 3347 385.6 2393.8 567.6 4.税前利润 14527 14527 5.所得税 4794 4794 6.税后利润 9733 9733 7.公积金、公益金 1460 1460 8.净利润 8273 8273 附表五 现金流量表 单位（万元） 项目 合计 计算期 2001年 2002年 2003年 2004年 1.现金流入 60008 6913.5 42918.3 10176.2 2.现金流出 2.1总成本费用 42134 10379 19127 9916 2712 2.2销售税金 3347 385.6 2393.8 567.6 2.3所得税 4794 4794 2.4公益金 485 485 3.净现金流量 9248 -10379 -12599.1 30608.5 1617.6 4.累计净现金流量 9248 -10379 -22978.1 7630.5 9248 5.净现值 6204 -10485.7 -11917.8 27159.6 1447.6 6.累计净现值 6204 -10485.7 -22403.5 4756.1 6204 内部收益率 26.8% 净现值(I=7%) 6204万元（2001年9月为折现点） 静态投资回收期 2.21年（含建设期） 动态投资回收期 2.58年（含建设期） 附表六 敏感性分析表 内部收益率 财务净现值 静态 投资回收期 动态 投资回收期 % i=7%(万元) 年 年 基本方案 26.8 6204 2.21 2.58 建设投资增加2% 24.2 5437 2.34 2.71 销售收入减少2% 24.1 5301 2.33 2.70