星光湖可行性报告.doc

第一章 概述 一、 项目概况 1、 项目名称及性质 名称：星光湖休闲度假苑 性质：新建 2、 项目内容 星光湖休闲度假苑项目包括狩猎区、射箭场、别墅区、中心接待区、停车场、野营区、农庄美食休闲区等；总投资9300万元。 3、 建设地点 项目处在武汉市黄陂区罗汉街长岭镇接壤部，位于星光湖东畔。 4、 建设单位 业主单位：武汉市常青城市综合开发有限公司 负责人：乐道明 二、 可行性研究报告编制依据 《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国水土保持法》、《黄陂区土地利用总体规划》、《黄陂旅游开发总体规划》（纲要）、《武汉市木兰生态旅游区环境保护规划方案》 三、 项目背景介绍 世界旅游业的快速发展已经成为现代世界经济的一大特征，在过去的十多年里，全球旅游业平均增长率达9%，自改革开放以来，我国旅游业已成为第三产业中最具活力的新兴产品，国民经济新的增长点。据专家研究表明：中国国内旅游是世界上数量最大、增长最快、市场潜力最强的旅游市场，预计从现在至2010年，中国旅游业年平均增长率将达12%。现阶段，旅游活动的特点是短程、短时、少消费、周末游、消费需求方式的休闲、娱乐、观光为主，空间结构表现为以大城市、著名景区为中心的辐射圈层结构。随着社会生产力进一步提高，人们生活水平的提高，追求自然、粗犷、张扬个性成为很多年轻人的追求，越来越多的人通过旅游这种方式，去追求身心的放松，缓解工作的压力和紧张的情绪，渴望在山间田野、绿草碧水之中，亲历竞技、游猎、野营劳作，体验自然之悠闲，乡村之静谧。因此，生态田园游、乡村休闲将成为国内旅游业发展的新潮流。 武汉市常青城市综合开发有限公司由武汉市城乡建设公司、武汉南湖房地产公司、武汉市乐建市政工程有限公司共同出资组建，经济、技术力量雄厚，长期从事国内房地产开发、市政工程建设，对国内，特别是武汉市各类市场信息了解全面，市场判断能力强，通过对国内外旅游业形势的分析，对武汉周边休闲度假市场的长期实地考察，分析认为投资建设木兰星光湖休闲度假苑潜力大、风险低、回报高，无论从促进地方经济发展的角度，还是从壮大企业自身经营规模，分散投资，分散风险的角度，该项目进入实际实施可行。 第二章 项目地旅游资源分析与评价 一、 自然资源分析 1、 地貌景观 星光湖休闲度假苑半抱泥河水库南汊，由多个半岛，面积达800余亩的近岸陆地组成，低丘绵连，层峦叠嶂，山水兼备，灵禅共通，幽静而自然，峰峦有七座，多不高，海拔80—85米，独自成峰，抬腿可登。半岛有多个半岛伸入星光湖中，形成良好的亲水岸线景观。 2、水域风光 临休闲度假村各山顶，星光湖水光湖色尽收眼底，岸线透迤，汊湾众多；星光湖面积约7平方公里，库容1741万立方米，水体清澈，水质良好，基本符合《地表水环境质量标准》Ⅱ类标准。 3、生物景观 主要植被类型有亚热带常绿针叶林、亚热带落叶针叶林、亚热带阔叶林，常绿阔叶混文林；植被生态系统分层明显，乔木高度5—7米，盖度50%，灌丝1—2米，盖度80—90%，草层稀疏，分布于荒地区、疏林区；常见树种为松树、杉树，间成有构骨、枫林、火棘、冬青、枫杨等，草种主要为白茅和红茅。 由于人类活动的影响，星光湖休闲渡假苑内植被类型不尽一致，异质性高，土地利用类型因此也不一致，主要为有林地，乔林盖度高，树种较多；疏林地，乔木盖度低，树种单一，主要为松树；荒地、灌木丛生，覆盖度良好；耕地主要为种植旱生作物。 野生动物：常见野生动物有野兔、野猪、野鸡、野鸭等，说明本地区生态系统质量良好，动物生境人类破坏不是严重。 5、 气候、气象条件 本区地处中纬度，属湿润的北亚热带季风气候区，四季分明，光照充足，雨量充沛。由于本区整体的植被生态系统保存完好，依山傍水，林木葱郁，空气格外清新，环境适宜，是避暑休闲佳地。 二、 人文旅游资源 如果说黄陂盘龙文化蕴育武汉的文明与发展，则众多的历史人物和事件演绎着黄陂精神，这里既有佛道伦理，也有二程理学文化，既有木兰从军的故事，也有近代风云人物证战沙场的佳话。 民间习俗：黄陂素有“无陂不成镇”、“九佬十八匠”之称，有经商和从事手工制作的传统，黄陂泥塑、铸铁、纺织土布、竹器等是十分可贵的旅游资源。 民间艺术：黄陂皮影戏和湖北大鼓久负盛名；楚剧和汉剧也有市场；而节庆期间的民间艺术活动为采莲船、蛛蚌精、踩高跷、舞狮、舞龙灯等更是独具特色，观赏性、娱乐性都很强。 三、 旅游资源评价 评定旅游资源等仅对确定旅游开发的重点和时序具有重要的指导意义 星光湖休闲度假苑兼备自然与人文条件，资源种类较多，组合状况较好，具有一定的开条件；在种类资源中，水域风光条件最好，其次是林草资源；根据我们实地勘察情况，咨询有关专家意见，评价其旅游资源质量整体并不高，属一般水平，但其可塑性较好，根据现有资源情况，合理休闲度假的经营定位，可变劣质资源为有效资源，重点突出休闲度假“活动”的特色，如狩猎、射击、对抗射击等，利用现有特色资源弥补整体资源质量的不足。 第三章 项目可行性分析与评价 一、 项目实施的必要性 1、 是推进黄陂旅游产业化、多元化发展的需要。 从黄陂旅游发展现状分析，目前主要是形成单一的休闲度假及森林景观游，吸纳人群年龄结构和消费结构也较单一。仍停留在走走、看看、吃一吃的层次，没有参与、体验的的快感，没有再次吸引人群的能力。星光湖休闲渡假苑仅有休闲度假功能，重要的和特征是狩猎与射击竞技，刺激性强，参与感盛，体验深，因此，吸纳的消费人群，消费结构也不一样；野营、野炊同样是一种特色，有不同的体验和感觉。这些娱乐项目的发展，无疑含丰富和促进黄陂旅游产业的发展。 2、 是黄陂旅游兴区的需要。 黄陂是农业大区，人口众多，经济相对比较滞后，北部地区由于地貌及资源赋有的情况分析，发展工业或集约化农业均有不可逾越的障碍，根据“黄陂十一五经济发展总体规划”及“黄陂区十一五旅游总体规划”，北部地区划为木兰生态旅游区的定位是十分科学合理和实事求是的。该项目的实施将进一步拉动黄陂经济及地方经济的发展。 3、 是投资企业不断发展的需要。 经济是多元的，作为投资商必须敏锐判断经济发展主方向，合理资金投向，获得最佳效益，同样抓住机遇和切入点也非常关键。休闲旅游业方兴未艾，发展势头强劲，适时进入不仅可实现投资多元化，抢占商机，更能壮大企业发展规模，分散投资风险。 二、 项目竞争优势 1、区位优势 木兰星光湖休闲度假苑位于黄陂星光湖东岸，距武汉中心城区仅40余公里，有岱黄路和黄孝路相连，驱车仅需40分钟可直接抵达，交通十分便利；区内交通网密集，可便达孝感及武汉周边城镇。距武汉天河国际机场约30公里。 木兰生态旅游区已成为武汉名符其实的后花园，其品牌效应日益强劲，成为武汉市郊区旅游的一大热点，区内景点众多，特色各异；星光湖休闲度假苑既可占本区旅游品牌的市场效应，又可抢后发而先至之机遇。 2、市场优势 星光湖休闲度假苑主要客源市场是武汉市，包括武汉市市民和外地来汉的旅游者（商务、会议旅游），其次是孝感、麻城、黄石等中小城市。武汉是华中地区特大城市，人口800余万，流动人口300余万，旅游消费市场潜力巨大；根据同行业研究，游客武汉黄陂居民占84%，省内（除武汉）占12%，省外占4%。随着武汉市经济的发展和人们收入的提高，生活方式武汉消费习惯的改变，武汉人对休闲、娱乐的需求与日俱增，走出家门度假、娱乐的人群会不断增长。 3、资源优势 尽管星光湖休闲度假苑从旅游资源评价的角度整体质量不高，但人们对旅游产品的需求却因人而异，因景而各具特色，只要依托主要资源合理开发与利用，因需求而定位，市场前景就会光明，资源优势就尽数发挥。 4、 企业经济与技术优势 三家联合公司经济技术力量雄厚，长期从事房地产开发和城市市政工程建设，具有准确判断市场经济活动规律，科学投资的能力，具有抗拒市场风险和对星光湖休闲度假苑深度开发和规模发展的能力，并能在武汉市投资圈形成聚集效应，同时，有强烈的投资意愿。 5、旅游产品优势 木兰星光湖休闲度假苑娱乐项目如狩猎、射击、野营、野炊等独具特色，与黄陂区内其他景区的项目形成优势互补，产品相对多样，娱乐性更高，消费层次更高。 三、 竞争劣势与不利条件 1、资源质量相对较差 除水域景观外，其他游戏景观的开发需大量投入，增加成本，延缓降低企业效益。 2、项目开发管理水平有待进一步提高 星光湖休闲度假苑是一项综合开发项目，需对项目方方面面进行论证，科学经营理念，在可研究成后，应严格项目管理，科学规划。 四、机遇与挑战 经历了一轮旅游热潮，中国旅游者感受到了大众旅游的“挤、乱、差”，旅游需求日益差异化，目的地选择日益多样化，娱乐项目日益特色化，无疑木兰星光湖休闲度假苑将是武汉市民新的最佳选择，项目发展奠定了良好的基础。这是项目顺利发展的重大机遇。 木兰星光湖休闲度假苑面临区际间竞争的挑战，项目包括了农家乐、别墅会议室与会议接待等相似项目，且是投资的主体，这些必将同区内其他先行开发和即将开发的旅游项目形成竞争，这时项目高水平管理，深度开发并形成特色是一项严重的挑战。 第四章 客源市场分析与预测 改革开放以来，武汉抓住机遇，扩大开放，实施了国民经济持续、快速、健康增长，年平均增长率达11%。居民收入稳步增长，城镇居民人均可支配收入近万元；劳动就业工作取得新的进展，全市从业人员500余万人。调查显示家庭总收入5—10万元的占5%，3—5万元的占20.8%，2—3万元的占25.1%，1—2万元的占30.3%。 一、目标客源市场定位 木兰星光湖休闲度假苑的市场定位应是多角度的、立体的、动态的，随着客源市场变化而适时调整。 1、 从客源市场区域来看 应主要定位于一级、二级市场，一级市场主要包括武汉市及其远城区孝感市；这些城区到木兰湖星光湖休闲度假苑交通方便，且历史文化、风俗习惯、消费行为大体相似，人群往来密切，有传统的协作关系及地缘关系。二级市场包括荆门、黄石、麻城、仙桃等城市，这个范围内人口众多，交通便捷，城市经济也较发达，具有很大的市场潜力。 2、 从旅游动机和出游目的看 应定位于周末游，假日游，并兼顾休闲、体育、商务、会议等客源市场。 3、 从客源组织形式看 应定位于组团和散客相结合的市场。 4、 从消费层次看 应定位中高层白领阶层高层 ，兼顾低收入工薪阶层市场。 二、客源规模与结构现状 木兰星光湖休闲度假苑为即将开发的休闲度假项目，其客源规模和结构受多因素制约，这里的木兰生态旅游区客源现状情况作为对照予以分析。 木兰生态旅游区2003年接待规模为250万人次，年增长15%，主要为国内客源，其中武汉市游客占80%；2004年游客规模为300万人次，比上年增长达20%，主要为武汉市游客；2005年游客规模为340万人次，其中武汉游客占85%，比上年增长13.6%，实现旅游综合收入3.45亿元。 三、客源地游客规模预测 由于木兰星光湖休闲度假苑尚未起步，故游客规模预测拟采用湖北省多年旅游规模变化规律，参照木兰生态旅游这类的景区（项目）对客源状况作初步预测。 1、 长期趋势法：根据湖北省多年来国内旅游增长的一般规律，并以木兰湖起步年（1998年）游客规模为参照，拟定木兰星光湖起步年（2007年）的游客规模为6万人次，以近2年湖北省游客增长的平均速度9.128%作为K值，分别计算2010年、2015年和2020年三个阶段的游客规模。 P2010＝6×（1+9.128%）4=1.42×6=6.9万人 P2015＝6.9×（1+9.128%）5=1.55×6.9=10.7万人 P2010＝10.7×（1+9.128%）5=1.55×10.7=16.6万人 2、 情况分析法 根据旅游发展的规律，一个旅游项目的游客量发展呈现初始阶段、发展阶段、平衡阶段和饱和阶段。 影响出游率的因素很多，包括：消费价格、经济收入、个人偏好、社会劳动效率等，对任何一个旅游项目而言，旅游人多寡均以发展阶段而论，初级阶段，游客数量总量增加不多，但增幅较大，如上世纪90年代，游客的年均增长率保持在20%。据世界旅游组织预测，中国从目前至2020年，旅游业收入年增长率可达19 %，湖北省旅游业发展相对较慢，且对以休闲、竞技、娱乐的主要项目而言，情况可能不同，平均增长不能视同为点源增长。结合本区情况和项目特点，拟确定三个阶段的游客增长率为12%、16%、8%，则预测结果如下： P2010＝6×（1+12%）4=9.4万人 P2015＝9.4×（1+16%）5=19.7万人 P2020＝19.7×（1+8%）5=28.2万人 综合二种预测方法，按平均算术质，最终预测各种游客数量 P2010＝8.1万人 P2015＝15.2万人 P2020＝22.4万人 第五章 项目建设规划 由于项目仍处在可行性研究阶段，详细的规划蓝图并没有形成，经营理念、市场定位也应与总体及详细规划协调一致，这里只能说明初步的规划设想与基本思路。 一、规划的指导思想 规划必须依托星光湖自然风光，突出项目经营特色，遵循自然生态规律，以市场为导向，以经济、社会、环境综合效益为项目目标，保护与开发并举，培育与利用并重。 二、规划的基本原则 1、 市场导向原则 合理进行市场定位，根据消费欲望确定市场需求，同时迎合时代和市场发展需求。 2、 可持续发展原则 正确处理资源开发与保护之间的关系，处理经济发展和环境保护之间的关系；星光湖休闲度假苑处在北部低山丘陵区，土壤贫瘠，降雨量大且集中，建设过程中易造成水土流失，使土壤一直被系统退压，项目肯定有生活污水外排，如果处理不当，为对较封闭 循环率低星光湖造成污染。 3、 生态学原则 生态学原理要求项目实施必须遵循生态规律，注意环境的承载能力。一方面，要注意建筑密度，不得过度破坏植被；绿化建设必须因地制宜，科学选择树种。另一方面，要求人造景观和自然景观必须协调一致，建筑格局、色彩、形态必须融入环境；建筑物不得临水而建，便保持一定距离，破坏岸线景观。 三、规划内容 1、 项目规模 项目总占地面积820亩，其中有林地510亩，疏林地120亩，荒地110亩，耕地（旱地）70亩；建筑用27亩，站场、道路用地33亩。 2、 项目内容及功能 围绕木兰星光湖休闲度假苑项目功能的主题，项目功能共分七个功能区、别墅区、入口接持服务区、狩猎区、美食街等（附星光湖休闲度假苑平面布置图） 别墅区：分为A、B、C区，分布在主入口北部三个半岛上，沿岸线（距最高水位线150米）布置，共64栋，均为单体，每栋床位8个，建筑面积约200平方米，功能为接待游客住宿。 射箭场（射击场）：位于主入口北部，B、C别墅之间东侧，面积约190亩；主要为游客提供射箭活动，中期开发提供对抗射击游戏服务。 主入口接待服务区：入口广场北端为游客接待中心与职务中心，为游客提供登记、寄存、医疗、救助、安全服务，以及兼顾项目行政管理办公培训功能，入口广场南端为会议中心，为会议团体提供会议职务及其他必要的娱乐职务。 美食街：位于项目区南端，星光湖最南汊东侧，为游客提供农家饭菜、土特产美食；配套建设农家菜园，直接为美食街提供新鲜、绿色菜肴。 野营区（野炊、烧烤场）：位于主入口湖对岸凸出的小半岛上，游人可从陆路可便捷抵达；本区主要为游人提供多样形式的旅游体验，享受狩猎成果。 狩猎区：位于星光湖西岸、面积270余亩，圈羊养兔，供游客狩猎，体会射击之乐趣，享天近之规律。 沙滩浴场：位于B区别墅南侧，沿湖岸线，建设让游人尽享日月之艳丽，风色之丽。 3、项目配套设施 给排水系统：给水系统，直接从星光湖取水，通过自然沉淀、消毒、塔压供水、日设计供水能力120吨；排水实现雨污分流、雨水自然漫流、污水进入污水管网，送污水处理站。 道路：设计道路总长约12公里，铺碎石，路1.5—2米，停车场一处能同时容纳120台车辆停放。 景观厕所：设计景观厕所5座，布置在旅游线路旁，厕卫污水进入排污管网。 垃圾箱：设计景观垃圾箱27个，分置于游人集中地，垃圾多产地（如烧烤场）。 供电：设供电变压站一座，功率10KVA，配电电压380V/220V，根据实际需要分输各区。 通讯：木兰星光湖休闲度假苑区域无线电通讯盲点较多，手机信号不好，对外通讯较困难；规划设计所有客房都须开通程控电话，并设立宽带网络；安装卫星电视接收系统；设立电讯网络机站。 第六章 安全与环境保护 一、 医疗与安全 1、 建立医疗室负责游客急救，常见病的医疗护理，保障游客健康。 2、 培训数量适宜的安全保护人员，能及时实施救助；备配必要的安全器材，如灭火器、救生圈（衣）等。 3、 在危险路段，危险地点建立安全防护措施，并设立警示标牌。 4、 狩猎场、射箭场必须制定严格的安全管理措施，制定安全应急预案，落实安全应急措施和装备。 二、 环境保护 1、 建设一套高效污水处理系统，实现污水稳定达标，达标污水回用进行绿化或灌溉，污水处理方案须经地方环保部门审查同意后实施。 2、 项目实施过程中须尽量减少破土面积，防止水土流失，减少绿地的损失。 3、 生活垃圾及其他固体废弃物须集中收贮，场外集中卫生填埋，并科学选址。 4、 污水收集率必须达95%以上。实现雨污分流。 5、 项目绿化须尽量选择本土树种，做到前压和生态效益相结合。 6、 集中式餐饮油烟须经治理实现达标排放。 7、 水上娱乐昼避免污染水体，禁止使用柴、汽油船，提倡使用人力船。 8、 线路（供电、供水、排水、通讯）须统一规划，埋地分输，尽量减少破土面积和影响景观。 第七章 投资估算与财务分析 一、 投资估算 根据法定估算依据，结合项目工程量的实际情况，经测算，其各类投资如下：表7（1-4），考虑项目比较大，一次投入可能不现实，也不科学，仍按常规的近、中、远期分别估算。近期2006年-208年，中期2009-2010年，远期2010年以后。 表7-1 旅游基础设施投资估算 1、道路交通 项目名称 投资额（万元） 近期 中期 远期 入品通道 200 200 停车场 150 150 码头 50 50 游览大道 570 570 步行道 230 170 60 其他 190 100 90 小计 1390 1240 150 2、给排水 项目名称 投资额（万元） 近期 中期 远期 给水工程 180 100 80 排水工程 190 190 污水处理工程 120 120 小计 490 410 80 3、信息网络 项目名称 投资额（万元） 近期 中期 远期 电力 110 80 30 网络 80 50 30 通讯 50 50 小计 240 180 60 4、消防系统建设 项目名称 投资额（万元） 近期 中期 远期 消防系统 130 80 50 5、垃圾处理及其他 项目名称 投资额 （万元） 近期 中期 远期 垃圾处理、其他 70 70 合计 2320 1980 340 表7-2旅游接待设施投资估算 项目名称 投资额（万元） 近期 中期 远期 别墅 1920 1500 420 会议中心 400 400 接待服务中心 200 200 餐饮服务设施 800 600 200 管理设施 120 80 40 涉滩浴场 500 300 100 100 美食街 250 200 50 洗浴中心 100 100 名人馆 120 120 狩猎场 800 800 射箭场 400 100 200 100 野营场 30 30 其他 150 100 50 合计 5190 4430 1060 300 表7-3环卫与绿化投资估算 项目名称 投资额（万元） 近期 中期 远期 绿化 700 400 200 100 环卫：垃圾桶 2 2 公厕 100 100 合计 702 502 200 100 表7-3旅游产品营销投资估算 项目名称 投资额（万元） 近期 中期 远期 广告设计宣传 200 150 50 旅游产品开发 50 50 旺季促销 250 150 100 产品推介 80 60 20 合计 580 410 170 表7-4总投资表 项目名称 投资额（万元） 近期 中期 远期 旅游项目 5790 4430 1060 300 基础设施 2320 1980 340 环卫与绿化 702 502 200 100 营销 580 410 170 合计 9392 6912 2010 570 二、 成本估算 折旧费：可计提折旧固定资产原质3000万元 年折旧费为：137万元 预提维护费：按可计提固定生产原值０.5%计提，为13.7万元/年 电费：170万元/年 工资福利费：80万元/年 利息支出：年均摊约186万元/年 管理费及其他：按以上要求5%计提，为29.4万元，总成本：616.1万元/年 三、 利润预测 收入：项目投入经营后，平均年接待5万人次，人均消费300元，创年收入1500万元 税金：交纳营业税率为15%，交纳所得税率为32% 固定资产增值：按可计提固定资产原值5%计，150万元/年 利润总额：年利润总额240万元/年 3、财务盈利能力分析 财务内部收益率（FJRR） 经计算，税后内部收益率为14.7% 投资回收期 经计算，税后投资回期为19.5年（含建设期） 投资回收率=年平均利润总额÷项目总投资=7.2% 根据财务分析，项目建设的经济效益并不十分明显，但限于旅游产品财务分析的局限性，如品牌效应，无形资产价值高，其二，旅游项目设施增值空间很大，如果综合考虑这些因素，结合土地供给的紧张形势和国家长期发展政策，项目从投资角度而言仍然是可行的。 木兰星光湖休闲度假苑项目的实施，不仅是投资商寻求发展的需要，更是适应当地社会经济发展的需要，开发建设后将对黄陂社会、经济、环境产生有益的影响。 第八章 总论 本可行性研究报告，从项目背景、资源分析与评价项目可行性分析与评价，项目规划、安全与环境保护、投资估算及财务分析等几个方面对项目进行了深入分析，认为木兰星光湖休闲度假苑经营理念正确，投资规模恰当，市场定位准确，项目特色鲜明，从长远角度而言，项目可行，应积极进行项目的总体规划与设计。 附：图1 项目地理位置图 图2 项目平面布置图 图3 项目供排水管线图 18