XX县会展中心开发项目可行性研究报告.doc

婺源县会展中心开发项目可行性研究报告 一、一、总 论 (一一)项目概况项目概况 1、项目名称：婺源县会展中心 2、项目占地面积：5.45 万平方米(约 81.75 亩)3、项目投资总额：11443.4 万元 4、项目建设地点：婺源县文公北路星江河东岸（详见附图）(二二)项目背景项目背景 婺源县位于江西省的东北角。它的东面是国家历史文化名城衢州，西面与瓷都景德镇相连，北部靠着皖南旅游胜地黄山，南接国家风景名胜区三清山，是一颗镶嵌在赣浙皖三省交界地的绿色明珠。踏进婺源，满目青山绿水，松竹连绵，在蓝天、青山、碧水之间可见小桥、流水、人家，层层梯田、云雾缭绕，如诗如画，被外界誉为“中国最美丽的乡村”和“最后的香格里拉”，秀美的风光吸引了成千上万的旅游者。在婺源境内现已建有自然保护小区 189 个，全县森林覆盖率 81.5，拥有全国最大的野生鸳鸯栖息地鸳鸯湖以及世界濒临绝迹的黄喉噪鹛，是国家首批通过的 3A 级旅游区。被称作婺源模式的创建群众性自然保护小区的做法，获得了世界科学与和平贡献奖。去年以来，中央电视台“焦点访谈”专题播放了反映婺源生态保护的爱我家园专题片，光明日报和参考消息以头版头条的位臵刊出婺源保护生态环境，发展生态经济的专题文章。婺源县不仅风光秀丽，而且历史悠久，拥有深厚的文化底蕴。婺源建县于唐开元 28 年，距今已有 1200 多年的历史。县名婺源，是因“地当婺水之源”而得名。婺源历史上属安徽管辖，是古徽州“一府六县”之一，区域内有保存完整的明清古建筑。婺源“文风鼎盛，人杰地灵”。先后养育了南宋理学大师朱熹、明代篆刻家何震、清代经学家江水、科学家齐彦槐、近代铁路工程专家詹天佑、现代医学家程门雪等一代名流。据史书记载，从宋代至晚清，有“一门九进士，六部四尚书”之说。此外，历代文人学士留下传世著作就有3100 多部，其中 172 部计 1487 卷选入四库全书，因此婺源又被人们誉为“书乡”。已建成的婺源县博物馆现有馆藏文物达万余件，被称为“中国县级第一馆”。婺源还素有“茶乡”之称，茶叶为婺源的传统特色产业，距今已有 1300 多年的历史。有遐名中外的茶叶“婺绿”香高、汤碧、味醇、汁浓，曾唐载茶经，宋称绝品，明清入贡，中外驰名。如此得天独厚的自然风光和人文环境，构成了婺源宝贵的旅游资源。2001 年 5 月江总书记到婺源视察，对婺源的发展提出了具有战略性的意见，提出要按照社会主义市场经济的发展要求，因地制宜，搞好规划，加强开发，加强管理，加强技术创新，使婺源潜在的生态环境和人文环境优势成为现实的发展优势。近年来，婺源旅游业迅速发展，其保存完好的微派古建筑、生态文化吸引了大量国内外游客及各类会展的召开，“中国最美的乡村”的声名大振，2003 年“十一”黄金周，婺源游客高达成 14.67 万人次，占当时上饶市游客总人数的 50.4 几年来，通过各级地方政府和旅游部门的积极推动，一批跨省级旅游产品正在自发形成并逐步成熟，庐山景德镇婺源黄山等具有国际影响力的捆绑式旅游精品优势日益凸现。江西作为东南沿海地区“后花园”旅游圈的格局正在逐步形成，并孕育着极大的发展潜力。特别是 2010 年上海世博会的举办，将全面提升上海及周边城市的综合竞争力，对长江三角洲地区的经济产生巨大的辐射带动效应。面对这股强劲的发展趋势，江西应抓住机遇，打开婺源江西的东大门，主动融入其中，充分利用婺源的自然资源、人文资源，生态资源及茶乡特色，做足生态文章，开发特色旅游和特色农业，拉动区域经济发展，率先实现江西在中部的崛起。婺源县会展中心通过高品质、高起点的规划，将全面提升婺源整体的旅游接待档次，进一步完善婺源现有旅游市场功能的不足，以致改变城市整体形象，推动婺源地区旅游经济与第三产业的持续快速发展。(三三)项目建设的必要性及可行性项目建设的必要性及可行性 1、在婺源建设会展中心的必要性 江西东大门婺源，青山碧水与古民居组合的自然景观，有着世外桃源般的意境，犹如一幅韵味无穷的山水画，形成一个独特而美丽的田园风光游览区，给人们一种回归自然和超凡脱俗的感觉。婺源不仅景色优美，更有深厚的文化底蕴，文风鼎盛，名人辈出，历来享有书乡、茶乡之誉。在这里品茶弈棋、浏览风光，让久经都市嘈杂喧闹的人们感受到世外的悠闲和宁静。婺源得天独厚的旅游资源带动了旅游业的快速发展，据统计，婺源 2000 年接待游客约 8 万人次，旅游综合收入 2400万元；2001 年接待游客约 50 万人次，旅游综合收入 6000 万元；2002 年接待游客约 100 万人次，旅游综合收入 10300 万元；2003 年 110 月接待游客已达 124.8 万人次，旅游综合收入 16800 万元。婺源的旅游呈现跳跃式的发展趋势，不断增长的旅游人数及旅游收入直接反映了婺源的生态美景及悠久文化的魅力及吸引力，同时也表明旅游业正在成为婺源经济发展中的重要支柱产业。近几年来，随着婺源的声名鹊起，来婺源的游客已不仅是单一的观光旅游，还包括较大数量的会议旅游。与不断激增的游客人数呈鲜明对比的是旧城区面积小，基础设施落后，特别是宾馆、酒店等旅游配套设施和相应的休闲场所无论是从数量上还是质量档次上都无法满足游客的需要。婺源共有宾馆 48 所，其中只有家二星级的，家涉外宾馆，床位数 80 床以上的有 8 家，40 床以上的有 17 家，而很多宾馆床位数在 20 到 40 之间，标准间数量不多，很多宾馆无热水提供。宾馆由于很多是民资分散经营，质量和档次上不去，难以接受高档次的旅游团体，比如国外游客，这样导致大量游客只能在婺源短暂停留而住宿到景德镇等周边城市。另外会议、会展场所设施也较欠缺，婺源县最大的会议场所“县会议中心”仅能容纳 600 人次的聚会，其他宾馆如江湾大酒店会议室能容纳 150 人次，滨江宾馆会议室容纳 180人次，明珠大酒店会议室容纳 150 人次。周边城市也无标准较高的可供举办全国性或国际性展览及会议的场所和建筑，根据婺源在赣东北和周边城市社会经济中的地位和地理位臵，在婺源县建设会展中心很有必要。2、在婺源县建设会展中心的有利条件(1)婺源县地处赣、浙、皖三省交界的枢纽处，距景德镇机场仅 85 公里，2004 年上半年动式的景婺黄、景婺常高速公路将使婺源的交通更加便捷。(2)婺源县境内旅游资源丰富，生态环境良好，距周边旅游城市如黄山 114 公里、景德镇 80 公里、三清山公里、千岛湖 250 公里、龟峰 100 公里，在举办会展之余，便于组织客人分别前往各处风景名胜区游览。(3)婺源加入长江三角洲旅游经济合作圈和赣、浙、皖、闽四省旅游经济合作圈后，知名度得到更大的提高，可以吸引更多的会展在此举行。(4)婺源县城市总体规划在星江河东面预留有 81.75 亩建设用地，四面环路，又处于新建的占地 7 万平方米的文化广场东南面，在此处建设会展中心可与文化广场相辅相成。(5)目前建委规划部门已预留建设用地，并提供建设用地规划红线图给城市规划设计室编制初步建设方案。二、建设方案与规模二、建设方案与规模 该项目的建设方案在外观设计上要突出会展中心国际化、信息化的时代特点，具有一定的现代感及时代气息，并创造出环境亲和力。在设计中不但要考虑与用地周边现有环境的关系，而且需对未来的发展作恰当的估计，使建筑有机的融入周边的自然、社会环境之中，成为市民们可以引以为豪的象征性建筑。该项目的设计考虑到婺源区域内对高档次会展、旅游接待场所的需求，项目设臵具备会议厅、展厅、多功能厅、宾馆等功能，在建筑物临近道路处建设一个广场，整个地块由广场、庭院、花园、水流等元素组成的生态空间气韵连续，营造出丰富的建筑空间形态。整体建筑按建筑占地小于 35%，建筑占地面积约 1.9 万平方米，其中宾馆占地 0.6 万平方米，按六层计算，建筑面积为 3.6 万平方米，按四星级标准建设，总床位在 550 以上，宾馆配套电梯；会展部分占地 1.3 万平方米，按三层计算，建筑面积为 3.9 万平方米，使用率 80%为 3.12 万平方米。包括 2.9 万平方米的展厅、1000 平方米的会议室、500 平方米的多功能厅、300 平方米的贵宾厅及 400 平方米的洽谈室，同时设臵一个1.3万平方米的室外展场以适应不同的办展需要，展厅楼层之间设自动扶梯；会议厅配备同声传译系统；还应设有地下停车场和室外临时停车位等配套服务设施，填补婺源城区现有功能不足的要求，以实现打造一个高品质，多功能的会展中心的目标，成为婺源县的一个新亮点。三、环保与节能(一一)环境保护环境保护 1、可能影响环境的因素(1)废水排放因素：本项目排放废水主要为生活废水。(2)固体废弃物因素：本项目排放固体废弃物主要是生活垃圾。(3)噪声污染因素：本项目噪声污染因素主要有建筑工程设备如集中空调、风机、泵等动力设备噪声，以及施工噪声。2、环境保护防治措施(1)废水污染防治：生活污水经污水站处理，达到排放标准后，排入市政污水管网。(2)噪声污染影响防治：动力设备均有隔振、降噪的技术处理，设备机组及水泵下设隔震垫。动力设备房采取吸音墙壁和隔声门窗。(3)固体废弃物防治：本项目建成后每天排放的生活垃圾处理采用袋装化，每天由专人收集后负责清运，并注意清运时密闭。(4)施工噪声防治提请建设单位和施工单位按景德镇市有关规定执行，把影响减至最小。(二二)节能节能 建筑材料和设备的选用原则上，考虑当地风土、气候条件，采用合理的建筑体型和朝向，外墙保温材料及设计满足最小传热阻要求，外窗采用节能玻璃。选用低损耗节能的变压器，高效益节能的电气设备。水泵选用节能型产品。采用合理优化的布线系统方案。(三三)劳动保护劳动保护 为防止及减少漏电、触电事故的发生，插座回路设臵性能可靠的漏电保护开关；变压器设臵 IP20 护罩；电缆桥回水平敷设不低于 2.5m，局部为 2.2m 时采用全封闭桥架保护。垂直敷设时距时地 1.8m 以下部分加金属盖板保护，配电线路均穿金属保护，并良好接地；消防和重要机房内设臵事故照明。四、项目实施计划与投资估算(一一)项目实施计划项目实施计划 婺源县会展中心的建设既符合县政府打造“文化生态旅游大县”的产业政策，又能满足当地建设高层次标志性建筑的需求，资金投入和建设规模都较大，适宜采用分阶段滚动开发的方式，建成一部分，使用一部分，收益一部分。(二二)投资估算投资估算 该项目的投资估算由建筑安装工程造价、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息等部分组成。1、建筑安装工程造价包括宾馆、会议中心等处的建筑安装工程，以及各处道路及土石方工程、绿化工程、室外管道等工程造价，此部分建筑面积约为75000，占地面积约81.75亩，工程费用约为 8629.5 万元，占总投资 75%。详见附表 1。2、工程建设其他费用包括土地费用、市政配套费、工程咨询费用、工器具家具费、开办费及其他管理费等。建设用地以 6 万元/亩计算，土地费用合计 490.5 万元。市政配套费及地方规费按每平方米建筑面积 100 元计算，约 545 万元。工程咨询费包括规划设计、建筑设计、地质勘察、工程质监等费用，按建安工程费的 6%计算，为 517.8 万元。宾馆、会展中心工器具家具费用 500 万元。建设单位管理费及项目开办费按建安工程费 2.5%计算，为 215.7 万元。工程建设其他费用合计约为 2269 万元，占总投资 19.8%。详见附表 1。3、预备费包括基本预备费和涨价预备费，按 1、2 项费用之和的 5%计算，为 544.9 万元。合计项目总投资为 11443.4 万元。详见下表：附表 1 投资估算表 序号 工程费用名称 建筑面积/占地面积 单价 合价 占总投资(元)（万元）%1 建筑安装工程造价 8629.5 75 1.1 宾馆 36000 1200 4320 1.2 会展中心 39000 1100 4290 1.3 室外总体建设 19.5 2 其他费用 2269 19.8 2.1 征地拆迁补偿及土地出让金 81.75 亩 60000 490.5 2.2 市政配套费 545 2.3 工程咨询费 517.8 2.4 工器具、家具费 500 2.5 开办费及其他管理费 215.7 3 预备费 544.9 5.2 合计 11443.4 100 五、资金筹措及效益分析(一一)资金筹措及资金使用计划资金筹措及资金使用计划 项目建设总投资 11443.4 万元，投资商自筹 25%，其余采用借贷形式取得，作为项目开发资金，根据项目实施的计划进度，该项目的建设期为 1.5 年。、(二二)营业收入估算营业收入估算 建设会展中心的效益主要体现在社会效益方面，以此形成会展经济带动服务、旅游、交通等相头行业同步发展。依靠婺源县地理位臵的优势和宾馆级别提升后的接待能力，并加强会展招商宣传工作，吸引全国各地乃至国际性会议展览在婺源县举办。会展中心项目的经营收入主要来源于以下三个部分：1、展出场地出租(1)正常营业年份以每年举办展览10次，每次展期3天计，按平均 5 元/平方米天的标准，展厅面积 29000 平方米计算，展厅收入为 435 万元/年(2)室外广场 13000 平方米，按平均 3 元/平方米天的标准，每年 15%的使用率计 55 天的展期计算，室外广场的展出收入为 214.5 万元。(3)展出期的广告、礼仪、保安、垃圾处理等各项服务每天可盈利 5000 元，平均 40 天计算收入为 20 万。此项收入共计 669.5 万元。详见附表 2 附表 2 展出场地出租收入表 序号 项目 数量（天/年）面积 单价 合价(元/平方米天)（万元/年）1 室内展厅 30 29000 5 435 2 室外广场 55 13000 3 214.5 4 展期各项服务 5000/天 20 合计 669.5 2、会议中心出租(1)以每年每个贵宾厅使用 80 天，每天 5 元/平方米计算，租金为 33.6 万元。(2)多功能厅以每次 6 元/平方米，每年使用 80 次，一次收费 3000 元，一年租金为 44.8 万元。(3)会议室每小时 1 元/平方米，以每年举行会议 30 次计算，每次两天 16 小时计算，一年使用 480 小时，租金为 48万元。(4)洽谈室每个 120 元/小时，每个使用率为 40%计 146次，一次两小时，租金为 17.52 万元。此项收入共计 143.92 万元。详见附表 2 附表 2 会议中心出租收入表会议中心出租收入表 序号 项目 数量（次/年）面积 单价 合价(元/平方米次)（万元/年）1 贵宾厅（2 个）160 300 7 33.6 2 多功能厅 80 500 8 32 3 多功能厅 80 200 8 12.8 4 会议室 480 小时 1000 1 元/平方米小时 48 5 洽谈室（5 个）1460 小时 200 120 元/小时 17.52 合计 143.92 3、宾馆 宾馆收入包括客房收入、餐饮收入、娱乐场所收入。(1)四星级宾馆客房套数约为 300 套，在项目计算期第 2年建成后即可投入使用，产生效益。初期客房率以 40%计算，每年递增 8%，正常运营年份以 60%计算。考虑旺、淡季因素，每套客房以 300 元/天平均价格计算。宾馆正常运营年份营业收入为 1971 万元。(2)餐饮收入根据住客人数按每人每天消费 100 元计算，年收入为 1095 万元。预计其他酒席承包等业务收入 60 万元。餐饮收入为 1155 万元。(3)娱乐场所收入为宾馆客房收入的 20%，为 394.2 万元。宾馆收入共计 3520.2 万元。4、合计正常运营年份总体收入为 4333.62 万元。(三三)总成本费用估算总成本费用估算 项目的成本费用主要为水、电、煤、燃料原材料及经营费用；人员工资及福利费；建筑折旧及摊销费、建筑和设施的维修保养费、其它财务费用等支出。燃料原材料及经营费用按各分项目收入的 30%计算，详见下表：燃料原材料及经营费用估算表 单位：万元 序号 项 目 费 用 1 展厅 200.85 2 会议中心 43.17 3 宾馆 1056.06 合计 1300.08 劳动定员初步定为：宾馆 100，会展部 60 人，中心管理人员 10 人。其工资按级考核，医疗养老保险等福利按工资额40%计算，详见下表：人员工资及福利费估算 序号 名 称 人 数 年均工资（元/人）福利及其他（元/人）合 计（万元/年）1 宾馆 100 6000 2400 84 2 会展部 60 6000 2400 50.4 3 中心管理人员 10 1080 4320 5.4 合计 139.8 其他财务费用、土地使用税等费用按工资及福利费的 1.2倍计算，约为 167.76 万元/年。正常运行年份总成本费用约为 1607.64 万元。(四四)利润预测利润预测 整体项目预计共可取得利润总额 2725.98 万元，上缴所得税 33%总额 899.57 万元。税后利润 1826.41 万元。(五五)现金流量现金流量 税后财务内部收益率为 42.1%，财务净现值为 1826.41 万元，投资回收期约为 6.5 年。(六六)敏感性分析敏感性分析 该项目为经营性项目，营业收入的变化对项目的收益影响较大。如果营业收入增加 10%，项目税后内部收益率将增至44.4%，较原收益率增加 2.3%。如果营业收入减少 10%，项目税后内部收益率将减至 39.4%，较原收益率减少 2.7%。(七七)社会效益社会效益 婺源县会展中心的建成，将为婺源增添新的标志性建筑，与原有的建筑风格既协调，又有创新，新老建筑交相辉映，为当地城镇建设增添新活力。国际化、信息化的展示中心及高档次旅游宾馆的建设弥补了本地区旅游配套功能的不足，提升婺源旅游的接待能力与档次，全方位满足游客的消费需求，有效带动会展、娱乐、餐饮等第三产业的发展，形成综合性的生态产业体系，推动区域经济的发展。与此同时，项目的经营和建设，将为当地社会提供大量直接的和间接的就业机会，促进人民生活水平的进一步提高。此外，随着会展中心的建设及各类会展的举行将进一步提高婺源的知名度及旅游市场占有率。六、工程招投标 根据国家发展计划委员会 2001 年第 9 号令 建设项目可行性研究报告增设招标内容以及核准招标事项暂行规定，按照中华人民共和国招标投标法规定,该项目的勘查、设计、监理、施工以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购必须采用招标方式进行。七、综合评价与建议 综上所述，婺源县会展中心项目的建设，不仅为婺源增添了一处旅游观光、度假娱乐、休闲疗养的胜地，还是婺源开展对外接待，加强对外联系的窗口，弥补了当地缺乏高档会议与接待场所的不足。该项目的选址以婺源当地深厚的人文资源为基础，以丰富的自然资源为依托，凭借该地区便利的交通条件，优越的地理位臵，具有良好的发展前景。不仅项目自身能产生可观的经济效益，还能促进婺源地区的旅游业、商业、服务业的快速发展，对繁荣婺源地区的经济、提高人民的生活水平有着积极作用。考虑到目前中国的旅游市场正处于高速发展期，充分利用好本地区的资源优势，扩大知名度，以旅游促经济正是大好时机，建议政府能给予该项目大力支持，使之尽早付诸实施。八、优惠政策 1、对县外客商以营十年以上的生产性企业，从事能源、交通、基础设施项目、科技开民企业，以及农、林、牧、渔业和农产品加工企业，从获利年度起，前两年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得给予等额扶助，第三至第五年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得的 50%给予扶助。出口型企业扶助期满后，凡当年出口值达至当年企业产值 70%以上的，可继续享受二年减半扶助；高新技术项目（省以上认定的）可享受五年的与企业上交所得税地方所得等额的财政扶助。县旅游开发项目，自投产使用之日起，前五年由同级财政按缴纳企业所得税地方所得给予等额扶助。对从事治理开发“五荒”（荒山、荒地、荒坡、荒水、荒滩）的免交产生收入后的三年农业特产税。2、充分利用中国人民银行总行把婺源县作为工作联系点的优势，大力协助县外客商通过金融系统动作，解决配套资金。保险部门按县外客商的需要，提供优质服务，开办新险种。3、投资工业、旅游业项目有地减半收取出让金，土地使用费按不同地段、不同用途、不同标准给予优惠。开办教育、科技、卫生公益事业等非盈利性项目用地以成本价划拨，免收出让金和各项土地费用。4、县外客商投资企业土地使用年限为：商业、旅游、娱乐用地 40 年；工业、科技、教育、文化、卫生、体育用地50 年；居住用地 70 年。期满后需继续使用，经依法批准可延长使用期。5、县外客商投资企业，在水、电、通讯等方面，优先优惠安排。水、电计价标准，除高能耗企业外，均按照本县当地同类企业的标准执行。