000670_2012_S＊ST天发_2012年年度报告_2013-04-09.pdf

舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 舜元地产发展股份有限公司 舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 2013 年 04 月 2012 年年度报告 2013 年 04 月 舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 1 第一节 重要提示、目录和释义 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人史浩樑、主管会计工作负责人王国军及会计机构负责人(会计主管人员)蒋敏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人史浩樑、主管会计工作负责人王国军及会计机构负责人(会计主管人员)蒋敏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 2 目录 目录 一、重要提示、目录和释义.1 二、公司简介.5 三、会计数据和财务指标摘要.8 四、董事会报告.9 五、重要事项.21 六、股份变动及股东情况.29 七、董事、监事、高级管理人员和员工情况.34 八、公司治理.39 九、内部控制.47 十、财务报告.49 十一、备查文件目录.106 一、重要提示、目录和释义.1 二、公司简介.5 三、会计数据和财务指标摘要.8 四、董事会报告.9 五、重要事项.21 六、股份变动及股东情况.29 七、董事、监事、高级管理人员和员工情况.34 八、公司治理.39 九、内部控制.47 十、财务报告.49 十一、备查文件目录.106 舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 3 释义 释义 释义项 指 释义内容 舜元地产、S*ST 天发、公司、本公司 指 舜元地产发展股份有限公司 公司股票 指 公司已发行的 A 股股票，证券简称：S*ST 天发，证券代码：000670实际控制人 指 陈炎表 控股股东、舜元投资 指 上海舜元企业投资发展有限公司 长兴萧然 指 长兴萧然房地产开发有限公司，公司的全资子公司 成都舜泉 指 成都舜泉房地产有限公司，公司的全资子公司 联谊置业 指 上虞联谊置业有限公司，长兴萧然房地产开发有限公司的参股子公司公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 上市规则 指 深圳证券交易所股票上市规则 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 交易所、深交所 指 深圳证券交易所 登记公司 指 中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司 元、万元 指 人民币元、人民币万元 舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 4 重大风险提示 重大风险提示 中国证券报、证券时报和巨潮资讯网（http:/）为本公司的指定信息披露媒体，本公司所发布的信息均以上述媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资风险。中国证券报、证券时报和巨潮资讯网（http:/）为本公司的指定信息披露媒体，本公司所发布的信息均以上述媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资风险。舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 5 第二节 公司简介 第二节 公司简介 一、公司信息 一、公司信息 股票简称 S*ST 天发 股票代码 000670 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 舜元地产发展股份有限公司 公司的中文简称 舜元地产 公司的外文名称（如有）Sunyoung Properties Co.,Ltd.公司的外文名称缩写（如有）Sunyoung Properties 公司的法定代表人 史浩樑 注册地址 荆州市江汉路 106 号 注册地址的邮政编码 434000 办公地址 上海市长宁区江苏路 398 号舜元企业发展大厦 17 楼 3 单元 办公地址的邮政编码 200050 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 张韵 金志成 联系地址 上海市长宁区江苏路 398 号舜元企业发展大厦 17 楼 3 单元 上海市长宁区江苏路 398 号舜元企业发展大厦 17 楼 3 单元 电话 86-21-32506689 86-21-32506689 传真 86-21-62263030 86-21-62263030 电子信箱 三、信息披露及备置地点 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 中国证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 上海市长宁区江苏路 398 号舜元企业发展大厦 17 楼 3 单元 舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 6 四、注册变更情况 四、注册变更情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照注册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 1989 年 05 月 01 日 湖北省工商行政管理局 18161304-0 421001271752685 27175268-5 报告期末注册 2011 年 02 月 17 日 荆州市工商行政管理局 420000000011292 421001271752685 67649929-4 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1996 年 12 月 17 日，本公司 A 股股票在深圳证券交易所挂牌交易，主营业务为石油液化气、石油制品、汽车钢材、化工原料销售；农业高科技开发应用；农副产品深加工。2000 年 5 月，主营业务变更为石油液化气、石油制品（不含成品油）、汽车钢材、化工原料销售；农业高科技开发应用；农副产品深加工。2001年 8 月，主营业务变更为石油液化气、石油制品（限成品油零售）、汽车钢材、化工原料销售；农业高科技开发应用；农副产品深加工；成品油零售（限荆州及武汉地区）。2003 年 6 月，主营业务变更为石油液化气、石油制品、燃料油、汽车、钢材、化工原料（不含危险化学品）、塑料及制品的销售；成品油（含汽、煤、柴油）批发与零售；石油液化气、成品油的存储、运输（限持证的分公司经营）；农业高科技的开发应用；农副产品深加工；自营和代理各类商品和技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外。2003 年 11 月，主营业务变更为石油液化气、石油制品、燃料油、汽车、钢材、化工原料（不含危险化学品）、塑料及制品的销售；成品油（含汽、煤、柴油）批发与零售；石油液化气、成品油的存储、运输（限持证的分公司经营）；农业高科技的开发应用；农副产品深加工；自营和代理各类商品和技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外；房屋、机器设备及设施的租赁。2004 年 4 月，主营业务变更为石油液化气、石油制品、燃料油、汽车（不含小轿车）、钢材、化工原料（不含危险化学品）、塑料及制品的销售；成品油（含汽、煤、柴油）批发与零售；石油液化气、成品油的存储、运输（限持证的分公司经营）；农业高科技的开发应用；农副产品深加工；自营和代理各类商品和技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外；房屋、机器设备及设施的租赁。2005 年 2 月，主营业务变更为原油、成品油（燃料油）进口；石油液化气、石油制品、燃料油、汽车（不含小轿车）、钢材、化工原料（不含危险化学品）、塑料及制品的销售；成品油（含汽、煤、柴油）批发与零售；石油液化气、成品油的储存、运输（限持证的分公司经营）；农业高科技的开发应用；农副产品深加工；自营和代理各类商品和技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外；房屋、机械设备及设施的租赁。2008 年 1 月，主营业务变更为原油、成品油（燃料油）进口；石油液化气、石油制品、燃料油、汽车（不含小轿车）、钢材、化工原料（不含危险化学品）、塑料及制品的销售；成品油（含汽、煤、柴油）批发与零售；石油液化气、成品油的储存、运输（限持证的分公司经营）；农业高科技的开发应用；房地产开发、商品房销售；农副产品深加工；自营和代理各类商品和技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外；房屋、机械设备及设施的租赁。2008 年 8 月，主营业务变更为房地产开发经营、房屋土地建设和房屋（附属内部装修设施）出售、租赁、物业管理、房屋设备、建筑设备、建筑装饰材料的购销、园林绿化（上述经营范围涉及许可经营凭许可证经营）。舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 7 历次控股股东的变更情况（如有）1996 年 12 月 17 日，本公司 A 股股票在深圳证券交易所挂牌交易，本公司控股股东为沙市农场。1998 年 2 月，荆州沙市农场将其持有的全部本公司股权转让给湖北天发集团公司，湖北天发集团公司成为本公司控股股东；根据荆州市人民政府（荆政函19883 号文）的批复，1998 年、1999 年，荆州市化工建材总公司、荆州市金属材料总公司分别将其持有的本公司股权无偿转让给湖北天发集团公司持有。2007 年 11 月，上海舜元企业投资发展有限公司通过司法拍卖程序竞得湖北天发实业集团有限公司持有的本公司法人股 7074.832 万股，成为本公司的控股股东。五、其他有关资料 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中磊会计师事务所有限责任公司 会计师事务所办公地址 北京市丰台区桥南科学城星火路 1 号 签字会计师姓名 邹宏文 史福芹 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 招商证券股份有限公司 深圳市福田区益田路江苏大厦 38-45 楼 任强伟 张景耀 2013 年 2 月 8 日-2014 年 12月 31 日 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 8 第三节 会计数据和财务指标摘要 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标 一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2012 年 2011 年 本年比上年增减(%)2010 年 营业收入（元）117,778,105.1355,683,008.59111.52%103,676,428.15归属于上市公司股东的净利润（元）2,447,331.222,148,049.1813.93%10,550,682.17归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）2,232,369.222,400,083.15-6.99%10,550,747.48经营活动产生的现金流量净额（元）-32,658,757.87-12,228,229.69167.08%17,476,357.85基本每股收益（元/股）0.0090.007913.92%0.0388稀释每股收益（元/股）0.0090.007913.92%0.0388净资产收益率（%）1.17%1.04%0.13%5.13%2012 年末 2011 年末 本年末比上年末增减(%)2010 年末 总资产（元）299,566,348.13295,492,143.531.38%304,875,061.53归属于上市公司股东的净资产（归属于上市公司股东的所有者权益）（元）209,968,204.25207,520,873.031.18%205,372,823.85二、非经常性损益项目及金额 二、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-30,826.76 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 210,758.00-231,885.20-87.08 所得税影响额-4,204.00-10,677.99-21.77 合计 214,962.00-252,033.97-65.31-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 9 第四节 董事会报告 第四节 董事会报告 一、概述 一、概述 2012年，房地产调控政策稳中趋紧，国家在保证经济发展的背景下坚持调控不放松，通过差别化信贷等手段，支持合理自住需求，抑制投资投机需求，保障房建设力度持续加大。在全年度的行业紧缩态势中，我们积极研究市场环境，持续细分并聚焦成熟的产品线，采取适销对路的营销手段，把握波段性的市场行情。随着国家继续坚持房地产市场调控政策不放松，房地产宏观调控的效果也持续显现，房地产行业进入分化期，粗犷式的增长时代宣告结束，整体发展速度已经进入理性区间。展望 2013 年，房地产市场调控仍将延续，持续限购、差别化信贷税收政策愈加深化，保障房建设力度也将加大，保护支持合理住房需求，抑制投资投机需求的调控思路将是总体方向。在总结过去十年房地产市场变化和房地产调控经验之后，可以看出房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。预计新的一年调控政策仍将趋紧，有出台更严厉措施的可能性。房地产市场、房地产行业在调控中正在向更加理性、健康的轨道发展。二、主营业务分析 二、主营业务分析 1、概述 1、概述 2012年度公司实现营业总收入11,777.81万元，较上年同期增长111.52%，实现利润总额749.45万元，较上年同期增长54.81%，实现归属母公司所有者的净利润244.73万元，较上年同期增长13.93%。公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况 报告期内，在公司董事会的领导下，公司顺应国家调控形势，积极应对复杂多变的市场环境，把握宏观经济形势和城镇化进程带来的机遇，不断调整公司经营策略，坚持以市场需求为导向，以经济效益为核心，制定出一套灵活、稳定、利于公司房地产业务持续发展的经营策略。首先，公司在坚持不懈提升产品品质的前提下，更加关注于项目细节，加强质量控制，精心打造有市场竞争力的产品；同时，也更加关注品牌价值及客户的需求，从而不断提升市场营销工作、不断创新市场营销方式。其次，面对较为严峻的外部市场形势，公司在系统梳理内部制度流程的基础上，进一步提升项目运营管理，从制度和流程上保证公司经营、管理计划的实现。公司依托长兴萧然和成都舜泉为区域拓展平台，紧紧抓住城镇化与二、三线城市快速发展的趋势，积极开拓公司在二、三线城市的房地产业务，稳步推进商铺入世，为公司未来持续盈利提供可靠保障。第三，公司始终将土地作为关系公司长远发展的战略资源，不断根据公司战略、财务能力和产品类型等调整土地储备计划，提升公司的可持续发展能力。第四，公司注重人才引进与培养，提升队伍建设能力，加快对人才培育的速度，对骨干人才加以重用，对高潜质人才进行全方位重点培养，对后备人才加强选拨与培育，对内部员工重视其成长与综合素质的提升，从而为实现公司的经营目标和稳定发展提供坚实的人力资源基础。舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 10 根据董事会的部署，2012年公司子公司长兴萧然与合作伙伴联合竞得上虞市经济开发区2007J4号地块国有建设用地的土地使用权，扩充了公司的土地储备，进一步提升了公司的可持续发展能力。通过公司管理层经营管理、战略决策等一系列方针政策的不断强化，2012年度，公司核心项目“怡和新城E1区”项目按照预定计划完成，皇家湾三期“御园”项目也完成了年初制定的销售计划。2012年，公司股票恢复上市工作也取得了重大进展，12月31日公司收到深圳证券交易所的关于同意舜元地产发展股份有限公司股票恢复上市的决定（深证上2012 469号）。2013年2月8日，公司股票经核准恢复上市。公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因 适用 不适用 2、收入 2、收入 行业分类 2012年营业收入（元）2011年营业收入（元）同比增减（%)主营业务收入（房地产）117,778,105.1355,333,008.59 112.85%其他业务收入 350,000.00-100%公司房地产主营业务收入同比增长112.85%，主要系公司子公司长兴萧然房地产开发有限公司三期高层竣工，同比销售收入增加所致。公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 公司重大的在手订单情况 适用 不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）21,739,221.13前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%）18.46%公司前 5 大客户资料 适用 不适用 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例（%）1 成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司5,864,004.134.98%2 葛海强 4,874,650.004.14%3 殷利春 4,424,640.003.76%4 卢震良 3,569,623.003.03%5 卢建云 3,006,304.002.55%合计 21,739,221.1318.46%舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 11 3、成本 3、成本 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2012 年 2011 年 同比增减(%)金额 占营业成本比重（%）金额 占营业成本比重（%）房地产行业 83,925,620.06100%30,340,469.3899.43%176.61%其他 174,000.000.57%-100%产品分类 单位：元 产品分类 项目 2012 年 2011 年 同比增减(%)金额 占营业成本比重（%）金额 占营业成本比重（%）房地产销售 83,925,620.06100%30,340,469.3899.43%176.61%其他业务 174,000.000.57%-100%说明 无 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）22,744,249.57前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%）84.75%公司前 5 名供应商资料 适用 不适用 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比例（%）1 舜元建设（集团）有限公司 19,022,740.0070.88%2 上海德卿实业有限公司 1,136,086.004.23%3 长兴县水口园林绿化花木场 930,423.573.47%4 长兴县城市建设发展总公司 855,000.003.19%5 长兴古城街道办事处代办的龙湾斗工程800,000.002.98%合计 22,744,249.5784.75%4、费用 4、费用 单位：元 项目 2012年度 2011年度 同比增减变动（%）销售费用 128,061.40 611,839.30-79.07%管理费用 15,493,481.56 14,424,516.68 7.41%舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 12 财务费用-294,418.33-670,906.18-56.12%所得税费用 5,047,161.72 2,692,911.92 87.42%销售费用较去年同期下降79.07%，主要系2011年各项市场营销计划处于启动初期费用较大所致；财务费用较去年同期下降56.12%，主要系利息收入减少所致；所得税费用较去年同期增加87.42%，主要系长兴萧然的利润增加，故所得税增加所致。5、现金流 5、现金流 单位：元 项目 2012 年 2011 年 同比增减（%）经营活动现金流入小计 77,432,639.08115,333,848.64-32.86%经营活动现金流出小计 110,091,396.95127,562,078.33-13.7%经营活动产生的现金流量净额-32,658,757.87-12,228,229.69167.08%投资活动现金流入小计 2,937,688.02-100%投资活动现金流出小计 4,750.0020,144,432.00-99.98%投资活动产生的现金流量净额-4,750.00-17,206,743.98-99.97%筹资活动现金流入小计 24,000,000.00筹资活动现金流出小计 14,622,264.00-100%筹资活动产生的现金流量净额 24,000,000.00-14,622,264.00-264.13%现金及现金等价物净增加额-8,663,507.87-44,057,237.67-80.34%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 （1）公司销售商品及劳务收入4,579.86万元，购买商品、接受劳务支付的现金2,683.55万元,收到其他与经营活动有关的现金3,163.41万元，支付其他与经营活动有关的现金7,233.80万元，支付税费656.84万元；（2）公司子公司吸收少数股东投资收到的现金2,400.00万元。报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-3,265.88万元,实现归属于母公司所有者的净利润为244.73万元，二者相差较大的原因是本期确认的销售收入，其中应收账款占比上升所致。三、主营业务构成情况 三、主营业务构成情况 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率(%)营业收入比上年同期增减（%）营业成本比上年同期增减（%）毛利率比上年同期增减（%）分行业 舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 13 房地产 117,778,105.13 83,925,620.0628.74%112.85%176.61%-16.43%施工 商业 分产品 分地区 浙江区域 111,914,101.00 83,856,846.1825.07%283.88%343.8%-10.12%成都区域 5,864,004.13 68,773.8898.83%-30.02%-84.4%4.09%湖北区域 -100%-100%-100%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 四、资产、负债状况分析 四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况 1、资产项目重大变动情况 单位：元 2012 年末 2011 年末 比重增减（%）重大变动说明 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）货币资金 94,329,554.99 31.49%102,993,062.8634.85%-3.36%用于支付 2012 年重组相关费用 应收账款 83,712,574.64 27.94%64,147,039.6421.71%6.23%应收成都市龙泉驿区国有资产投资有限公司的款项增加 存货 67,676,455.16 22.59%102,646,568.4134.74%-12.15%本年销售结转成本 固定资产 1,452,161.09 0.48%2,308,773.940.78%-0.3%本年计提的折旧额 预付款项 48,725,472.53 16.27%16,603,818.415.62%10.65%联谊置业预付土地款 其他应收款 2,324,179.22 0.78%3,784,828.111.28%-0.51%本年收回部分垫付款项 商誉 1,697,476.920.57%-0.57%存货减值使商誉减记为零 2、负债项目重大变动情况 2、负债项目重大变动情况 单位：元 2012 年 2011 年 比重增减（%）重大变动说明 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）应付账款 8,908,697.82 2.97%1,032,623.900.35%2.62%本年暂估的成本 预收款项 2,260,668.00 0.75%75,160,233.0025.44%-24.69%本年预售房确认营业收入 应交税费 18,303,635.67 6.11%10,009,799.943.39%2.72%本年收入增加对应税金增加 舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 14 其他应付款 36,047,935.80 12.03%1,439,436.060.49%11.54%联谊置业应付的土地款及重组保证金 五、核心竞争力分析 五、核心竞争力分析 本公司是具有房地产开发资质的房地产开发企业，作为专门从事房地产开发经营业务的上市公司，形成了自身的经营优势：1、公司业务范围辐射沿海、内陆等经济发达的数个城市，以二、三线城市为主要项目布局，顺应国家城镇化发展的大潮；2、公司从事房地产行业以来，运作规范，拥有资本市场作为产业资源整合的平台，将为公司实施经营业务的调整和优化创造良好条件；3、公司土地储备和开发规模将逐年扩大，为公司生产经营的平稳健康发展打下了良好的基础。六、投资状况分析 六、投资状况分析 1、对外股权投资情况 1、对外股权投资情况 对外投资情况 2012 年投资额（元）2011 年投资额（元）变动幅度 16,000,000.00 0.00被投资公司情况 公司名称 主要业务 上市公司占被投资公司权益比例（%）上虞联谊置业有限公司 房地产开发 40%2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况 2、委托理财、衍生品投资和委托贷款情况 报告期内，公司无委托理财、衍生品投资和委托贷款情况。3、募集资金使用情况 3、募集资金使用情况 报告期内，公司不存在募集资金使用或延续至报告期使用情况。4、主要子公司、参股公司分析 4、主要子公司、参股公司分析 主要子公司、参股公司情况 公司名称 公司类型 所处行业 主要产品或服务 注册资本 总资产（元）净资产（元）营业收入(元)营业利润(元)净利润（元）长兴萧然房地产开发有限公司 子公司 房地产 房地产开发及经营 5000 万元194,030,349.46142,977,928.93111,914,101.00 16,892,764.4712,606,878.32成都舜泉房地产有限公司 子公司 房地产 房地产开发及经营 1000 万元114,618,987.2228,316,449.555,864,004.13 2,488,844.271,638,507.37舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 15 上虞联谊置业有限公司 参股公司 房地产 房地产开发及经营 8000 万元80,000,000.0040,000,000.000.00 0.000.00主要子公司、参股公司情况说明 上虞联谊置业有限公司为公司子公司长兴萧然于 2012 年 12 月与闰土控股集团有限公司、浙江锦盛包装有限公司共同出资设立的公司。该公司注册资本为 8000 万元，出资时间为在设立之前各方按比例缴付注册资本的 50%，余款在公司取得设立的营业执照之日起一年内缴清。报告期内取得和处置子公司的情况 适用 不适用 公司名称 报告期内取得和处置子公司目的 报告期内取得和处置子公司方式 对整体生产和业绩的影响 上虞联谊置业有限公司 以有效开展长兴萧然联合竞得的上虞市经济开发区2007J4 地块的开发。投资设立 有利于公司的主营业务拓展，提升公司主营业务的资产规模和盈利能力，为公司的长远发展奠定良好基础。5、非募集资金投资的重大项目情况 5、非募集资金投资的重大项目情况 报告期内，公司无非募集资金投资的重大项目情况。七、公司控制的特殊目的主体情况 七、公司控制的特殊目的主体情况 无公司控制的特殊目的主体。八、公司未来发展的展望 八、公司未来发展的展望 1、行业竞争格局与发展趋势 2013年，我国房地产行业机遇与挑战并存。一方面，房地产调控政策继续坚持不放松，限购、限贷等政策抑制房价上涨，投机投资性购房需求有所下降，新建商品住房销售价格和二手住房销售价格涨幅放缓；另一方面，保障性安居工程建设快速推进，新型城镇化不断发展又给房地产行业带来了巨大商机。国家统计局公布数据显示，2012年全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%，扣除价格因素实际增长14.9%，比2011年回落11.9个百分点。2013年，公司房地产业务受宏观政策影响仍将面临巨大的市场压力。由于房地产有关调控措施的继续深化，预计投机投资性购房的需求将会得到进一步遏制,而居民的刚性需求与保障性安居工程建设，受政策的支持，未来的市场和发展趋势将会进一步增强。因此，公司需要把握楼市政策走向与市场需求寻求新的业务发展点。在房地产行业整体形势严峻的情况下，我国仍然处在重要的战略发展期，经济社会基本面长期向好的趋势没有改变，随着城镇化进程的推进，人口流动规模不断扩大，在一定程度上会增大购房需求，其结果为房地产发展注入动力，我国住宅刚舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 16 需潜力巨大。同时，城镇化进程也推动了二、三线城市商业地产的发展。另外，“十二五”期间，国家继续加大对民生的关注与投入，继续加大基础设施、保障性住房建设力度，作为民生重要一环的“住”在面临严峻的宏观形势下，也存在着政策支持的优势。严峻的房地产市场形势同时也给公司的持续、健康发展带来了新的机遇，居民对房地产市场的刚性需求与新型城镇化进程的迅速发展，让我们看到公司未来发展的前景与希望。2012年，我国经济发展顶住压力依然实现稳步增长，内需成为发展经济的主要动力，加速城镇化发展也给行业带来了很大机遇。房地产行业未来将顺应市场需求，紧紧抓住城镇化进程带来的机遇和国家优惠政策的扶持，不断调整发展战略，迎来房地产行业更加健康广阔的发展前景。2、未来公司的发展战略 2013年可以预见，国家将依然坚持房地产市场调控政策不放松，公司的市场机遇在于对宏观调控和行业趋势的准确分析和判断，公司将积极调整，适应市场变化，加快战略发展，优化项目经营，加强人力资源建设，着力提升核心竞争力，推动公司快速健康发展。首先，在行业调控不放松的形势下，公司将积极调整，适应变化，抓住住宅市场和商业地产等行业不同细分领域的发展机会，进一步完善商业模式。其次，把握新型城镇化发展的机遇，依托子公司长兴萧然、成都舜泉的业务平台，积极收集土地出让、项目合作信息，有计划、有步骤的增加土地储备，拓展公司在二、三线城市的业务，实现公司经营规模的扩大，以增强公司自身业务的持续经营能力。3、公司新年度的经营计划 2013年，公司在行业调控不放松的形势下，坚定信心，积极在当前市场环境中寻找公司持续发展的机会，优化产品结构。同时加强公司经营管理，打造专业的生产、销售团队；加快刚需住宅项目与商业地产的开发、销售，实行多种营销方式并举；密切跟踪和研究土地市场，在战略城市中寻找合适的地块，审慎获取土地。未来一年内，公司将重点做好以下几个方面的工作：（1）立足现实，全力做好现有项目的开发建设，高度重视资金管理，做大做强主营业务。（2）结合公司经营发展的需要，密切跟踪、研究土地市场，寻找合适地块，有计划、有步骤的增加土地储备，以增强公司持续经营能力。（3）打造销售团队，培养专业能力，提高主营业务的销售能力，拓宽营销渠道，多种营销方式并举。（4）健全制度，梳理房地产行业价值链各环节，借鉴标杆企业，扬长避短，持续提升公司运营能力，不断完善运营管控体系。（5）积极落实中国证监会湖北监管局 关于2012年湖北辖区主板上市公司分类分批实施企业内部控制规范体系的通知（鄂证监公司字201261号）的实施，继续加强公司内部控制体系建设，全面加强公司运作的规范性，提升公司应对风险的能力。针对公司在2012年底仍存在的内部控制缺陷，公司将开展针对性地缺陷整改工作，以进一步提升公司的内控水平。舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 17（6）积极与股东进行沟通、交流，听取流通股股东的意见与建议，积极配合推进公司股权分置改革进程，配合制订合理可行的股改方案，切实保障广大股东的利益。公司将逐步形成以高品质住宅开发销售为核心的商业模式，从而形成持续发展的核心竞争力。公司计划在未来几年内，开发规模持续递增，并形成适当的土地储备规模和住宅开发规模。最终，公司将通过房地产投资开发经营模式和房地产资产证券化的商业模式的有效结合，发挥公司的潜在优势，争取成为房地产领域中享有一定区域知名度的专业地产商。4、资金需求及使用计划 2013年公司将视经营发展的需要，拟采用银行贷款、销售回笼资金等灵活方式来筹集所需资金，以确保公司发展所需资金。5、公司面临的风险及采取的对策和措施 公司未来发展可能会面临政策、业务经营和资金等方面的风险。第一，政策风险。房地产行业是一个和宏观经济运行水平紧密相关的周期性行业，行业的发展直接受宏观经济发展的影响。国家针对房地产行业的调控同样也左右着房地产业的兴衰，近年来国家一直强调楼市调控不放松，房地产行业增长缓慢。根据十八大方针指示，预计国家2013年将继续坚持房地产调控政策不放松，加大对保障性住房与普通商品房的投资力度。未来一年国家在坚持从严调控的基础上，可能会出台有针对性的微调政策。但也不乏出台更严厉调控政策的可能，为此，公司未来将继续紧密关注国民经济发展和房地产市场的形势，组织专门力量加强对国家宏观经济政策和本行业产业政策的研究，特别是公司将加强对中长期房地产市场趋势的研究，从而在一定程度上把握国家政策的动态，在产业政策调整时，及早做出对策，及时按有关规定对拟开发项目用地展开申请和批核工作，化解因产业政策的调整而带来的风险。第二，业务经营风险。1、房地产项目开发风险。房地产项目开发投资大、周期长，设计规划、国土、建设、房管、消防、环保等多个审批监管部门。在经营过程中，如果未能对各项目开发周期进行合理规划，公司可能面临阶段性的资金闲置或不足，导致经营业绩波动。2、房地产市场变化风险。住房制度改革和城镇化步伐的加快，有效地拉动了我国住宅市场需求。近年来国内房地产价格连续上涨，一些热点地区甚至呈现连续上涨的局面。近年来，随着国家对房地产市场的不断调控和规范，上述市场因素将对公司经营业绩的稳定产生一定的影响。3、业务集中度高的风险。目前公司的房地产业务主要集中在浙江省内和成都市，在国内其他城市尚无相关土地储备。若未来区域房地产市场出现较大的波动，将对公司的经营业绩产生较大影响。针对上述业务经营风险，公司将依托管理层在房地产开发领域的经验，通过周密调查、精心选址、精心规划设计、准确的市场定位，开发出适合市场需要的项目，规范并加强房地产开发全过程的管理，从而降低因开发周期造成项目开发的风险。对于房地产市场变化快的风险，公司在决策开发项目之前，针对每个具体项目认真研究区域市场及客户需求，进行项目设计舜元地产发展股份有限公司 2012 年年度报告 18 规划，使项目推出时能够满足它所面对的特殊市场需要；其次，公司将充分已经形成的区域性市场优势，利用良好的市场形象增加产品的市场竞争力，加强销售工作力度和深度，尽量减弱房地产市场变化快的风险。在适当的情况下开拓其他区域市场，以降低房地产业务集中的风险。第三、资金风险 鉴于2013年房地产市场不确定性继续增强，且房地产企业融资继续受调控影响，公司存在收入目标和融资目标偏离预算的风险。对此，公司将采取通过加大营销力度，严格控制费用支出；积极拓宽和创新融资渠道，实现多渠道融资等金融举措，确保公司经营发展的资金需求。九、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 九、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明 本年度，中磊会计师事务所为本公司2012年度财务报告出具了标准无保留意见的审计报告。十、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 十、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明 与上年度财务报