002208_2012_合肥城建_2012年年度报告_2013-03-28.pdf

合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 1 合肥城建发展股份有限公司合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告年度报告 2013 年年 03 月月 合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司负责人王晓毅、主管会计工作负责人徐鸿及会计机构负责人公司负责人王晓毅、主管会计工作负责人徐鸿及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)徐鸿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。徐鸿声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2012 年年 12 月月 31 日的公司总股本为基数，向全体股东每日的公司总股本为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.5 元（含税），送红股元（含税），送红股 0股（含税），不以公积金转增股本。股（含税），不以公积金转增股本。合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介.6 第三节 会计数据和财务指标摘要.8 第四节 董事会报告.10 第五节 重要事项.26 第六节 股份变动及股东情况.33 第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.38 第八节 公司治理.45 第九节 内部控制.51 第十节 财务报告.53 第十一节 备查文件目录.138 合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、合肥城建 指 合肥城建发展股份有限公司 蚌埠置业 指 合肥城建蚌埠置业有限公司 巢湖置业 指 合肥城建巢湖置业有限公司 广德置业 指 合肥城建广德置业有限公司 报告期 指 2012 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日 会计师 指 华普天健会计师事务所（北京）有限公司 合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 5 重大风险提示重大风险提示 随着公司经营规模的不断扩大和异地项目的不断增多，管理幅度及难度也不断增加，如不能及时应对和解决，将给公司带来一定的管理风险。随着公司经营规模的不断扩大和异地项目的不断增多，管理幅度及难度也不断增加，如不能及时应对和解决，将给公司带来一定的管理风险。房价的持续上涨如超出政府房价的持续上涨如超出政府“底线底线”，可能导致新的调控政策出台。限购政策、房产税的改革试点推进，可能给公司的销售情况带来变化，最终影响公司销售预期和毛利率。，可能导致新的调控政策出台。限购政策、房产税的改革试点推进，可能给公司的销售情况带来变化，最终影响公司销售预期和毛利率。在开发环节，由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中可能面临城市建设、城市规划调整及建筑材料价格波动等诸多不确定性。如不能及时应对和解决，将对公司项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影响。在开发环节，由于房地产开发涉及到多个环节，在项目的开发过程中可能面临城市建设、城市规划调整及建筑材料价格波动等诸多不确定性。如不能及时应对和解决，将对公司项目开发周期、经营业绩和财务状况产生一定的影响。如果未来销售回款达不到预期或者融资不畅，公司将面临一定的财务风险。如果未来销售回款达不到预期或者融资不畅，公司将面临一定的财务风险。合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 6 第二节第二节 公司简介公司简介 一、公司信息一、公司信息 股票简称 合肥城建 股票代码 002208 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 合肥城建发展股份有限公司 公司的中文简称 合肥城建 公司的外文名称（如有）Hefei Urban Construction Development Co.,Ltd 公司的外文名称缩写（如有）HUCD 公司的法定代表人 王晓毅 注册地址 安徽省合肥市长江中路 319 号仁和大厦 23-24 层 注册地址的邮政编码 230061 办公地址 安徽省合肥市长江中路 319 号仁和大厦 23-24 层 办公地址的邮政编码 230061 公司网址 http:/ 电子信箱 ； 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 田峰 郭雷 联系地址 安徽省合肥市长江中路 319 号仁和大厦23-24 层 安徽省合肥市长江中路 319 号仁和大厦23-24 层 电话 0551-62661906 0551-62661906 传真 0551-62661906 0551-62661906 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露报纸的名称 证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券部 合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 注册登记日期 注册登记地点 企业法人营业执照注册号 税务登记号码 组织机构代码 首次注册 1999 年 09 月 07 日 安徽省工商行政管理局 3400001300135 地税合字340103713965160号 71396516-0 报告期末注册 2010 年 07 月 05 日 合肥市工商行政管理局 340100000080325 地税合字340103713965160号 71396516-0 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更 历次控股股东的变更情况（如有）无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 华普天健会计师事务所（北京）有限公司 会计师事务所办公地址 安徽省合肥市马鞍山南路世纪阳光大厦 19-21 层 签字会计师姓名 朱宗瑞 卢珍 杨少杰 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 8 第三节第三节 会计数据和财务指标摘要会计数据和财务指标摘要 一、主要会计数据和财务指标一、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2012 年 2011 年 本年比上年增减(%)2010 年 营业收入（元）1,210,642,987.001,096,531,633.2410.41%847,692,384.00归属于上市公司股东的净利润（元）154,282,933.37160,964,214.17-4.15%138,143,930.20归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）147,687,157.34158,547,113.29-6.85%138,129,744.26经营活动产生的现金流量净额（元）-6,572,159.7698,092,610.72-106.7%-863,143,192.74基本每股收益（元/股）0.480.50-4%0.43稀释每股收益（元/股）0.480.50-4%0.43净资产收益率（%）13.43%15.77%-2.34%15.35%2012 年末 2011 年末 本年末比上年末增减(%)2010 年末 总资产（元）3,989,327,694.333,406,586,337.2717.11%3,118,976,996.22归属于上市公司股东的净资产（归属于上市公司股东的所有者权益）（元）1,207,631,017.431,085,358,084.0611.27%956,403,869.89二、境内外会计准则下会计数据差异二、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 154,282,933.37160,964,214.171,207,631,017.43 1,085,358,084.06按国际会计准则调整的项目及金额 2、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 单位：元 合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 9 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 154,282,933.37160,964,214.171,207,631,017.43 1,085,358,084.06按境外会计准则调整的项目及金额 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 三、非经常性损益项目及金额三、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2012 年金额 2011 年金额 2010 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）8,796,772.00 其中 8,811,562.00 系出售公司持有的合肥市国正小额贷款有限公司股权取得的收益，14,790 系处置固定资产损失。计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）793,700.003,240,800.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-796,103.96-17,998.82 其他符合非经常性损益定义的损益项目 18,914.59 所得税影响额 2,198,592.01805,700.304,728.65 合计 6,595,776.032,417,100.8814,185.94-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 10 第四节第四节 董事会报告董事会报告 一、概述一、概述（一）总体市场情况及管理层看法 2012年是国内外经济环境极其严峻的一年。在国际金融危机的深度影响下，世界经济复苏艰难，国际贸易萎靡不振。我国出口增速从以往多年的两位数跌落到一位数。从内部环境看，GDP增长幅度出现多年未遇的连续7个季度下行，我国经济运行中企业利润下降、财政收入减少、转型困难重重等一系列问题突显。报告期内，中央政府对房地产行业的调控政策稳中趋紧，在保证经济发展的背景下坚持调控不放松。主要体现在几个方面：一是稳增长背景下，调控方向不变，保护合理自住需求。2012 年，央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房贷政策松动迹象明显。二是继续坚持房地产调控方向，抑制投资投机等不合理需求。从2012年年初开始，温家宝总理就屡次强调要坚定不移地贯彻房地产市场调控政策，同时提出房地产调控的两个目标：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。“十八大”过后，中央各部委密集发声强调保持调控从紧取向，中央经济工作会议、政治局会议中均明确指出，2013年坚持房地产市场调控不放松。2012年，央行要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。一方面，除了对首套房的信贷支持外，对于二套房首付比例的条件仍未放松，而三套以上房屋的贷款仍旧严格限制、停贷，严格执行差异化政策。三是保障房建设力度持续加大，1-10月全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，已提前完成年度700万套新开工任务目标。稳中趋紧的房地产调控政策对报告期房地产整体市场状况的影响已经在2012年底国家统计局的统计数据中体现：（1）全国房地产开发投资继续回落。2012年，全国房地产开发投资71,804亿元，同比名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速同比回落11.9个百分点。（2）土地成交款同比出现下降。2012年，房地产开发企业土地购置面积35,667万平方米，同比下降19.5%，土地成交价款7,410亿元，同比下降16.7%，降幅扩大6.4个百分点。（3）商品房销售及新开工房屋面积增速回落。2012年，商品房销售面积111,304万平方米，同比增长1.8%，增速比2011年回落2.6个百分点；商品房销售额64,456亿元，同比增长10%，增速比2011年回落1.1个百分点；商品房待售面积36,460万平方米，同比增加7,752万平方米。全年房屋新开工面积177,334万平方米，同比下降7.3%。其中，住宅新开工面积130,695万平方米，同比下降11.2%。（4）全国房地产开发景气指数。国房景气指数从2011年1月份的97.89回落至12月份的95.59，比2011年12月份的98.89，回落3.3个百分点，达到近三年多以来的最低值。全年仅在8月、10-11月出现正增长，但全年均处在不景气的100以下。（5）房地产企业资金来源增速回落。房地产开发企业本年到位资金96,538亿元，同比增长12.7%，增速比2011年回落4.8个百分点。报告期内，据安徽省统计局公布的数据显示，安徽省房地产开发和销售均好于2011年。2012年，全省房地产开发投资3,151.6亿元，同比增长20.7%；其中，住宅投资同比增长10.1%。受降息、政策微调及开发商降价促销等多重因素的影响，全省商品房销售市场活跃度增强，销售面积同比增速由降转升，成交量超上年水平。全年商品房销售面积4,828.8万平方米，同比增长4.8%；其中，住宅销售面积同比增长7.1%;商品房销售额2,329.9亿元，同比增长5.9%。2012年，全省房地产开发用地供应总量为8,767.58公顷，同比增长28.8%，占土地供应总量的合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 11 26.6%。其中，住宅用地供应6,273.25公顷，在房地产用地中仍占据着绝对优势。报告期内，合肥市土地市场与住宅市场均好于2011年。（1）土地市场行情较好。2012年，合肥市累计新增供应地块186宗，新增供应面积18,172.1亩，分别同比增加73.8%和90.8%；累计成交经营性用地131宗，成交面积13,395.8亩，分别同比增加111.2%和75.1%。（2）商品房销售量上涨、全年市场供需基本平衡。2012年,合肥市区新建住宅累计成交77,616套，同比增长40.4%；累计成交面积773.7万平方米，同比增长36.2%。2012年,合肥市区新建住宅供应量累计76,833套，同比增加18.7%；相比全年累计成交77,616套，供需基本平衡。报告期内，合肥市区新建住宅的销售全年均价6,525.1元/平方米，同比上涨3.8%。值得注意的是，2012年合肥住宅销售均价从2012年1月开始，连续6个月环比下跌，进入下半年后，开始上涨。从2011年年底的最低谷6,100元/平方米，逐渐回升到2012年年末的6,600元/平方米,前跌后涨，各占用半年的时间。合肥房价上半年连续6个月环比下跌，主要与上半年合肥大部分开发商都通过幅度不等的降价措施促进了销售量的明显增长。报告期内，公司拥有开发项目的蚌埠市房地产市场总体来说量增价跌。2012年蚌埠市区共销售普通商品住宅12,770套，较2011年增加2,874套，增幅29.04%；成交均价约为4,420元/平米，较2011年下降424元/平方米，跌幅8.76%。累计成交总面积约为141.61万平方米，较2011年上涨56.2万平方米，涨幅56.2%。2012年普通商品住宅新增供应约为13,346套，新增供应面积141.7万平方米；相比今年年度累计成交12,770套，供需基本平衡。值得注意的是，2012年蚌埠市不仅引入全国知名房企入驻，而且大型房企，在蚌埠市连续拿地的情况也较为普遍。2013年开年，全国房价整体上出现了上涨趋势。2月份中国房地产指数系统百城价格指数显示百城均价延续了去年以来连续9个月上涨的态势，74个城市均价上涨，26个城市均价下跌。其中，北京、上海等十大城市住宅均价为13596元/平方米，环比上涨约1%，同比上涨4.3%。针对新一轮的房价上涨，2月20日国务院常务会议发布了五项加强房地产市场调控的政策措施，简称“新国五条”。3月2日，国务院又再次发布了关于继续做好房地产市场调控工作的通知，简称“新国五条细则”。当中对各地公布房价控制目标的时间表、对限购政策的执行范围以及二手房税费等方面做出了明确规定。其中三点具有新意，首先，限购进一步升级，明确了统一标准；其次，二手房的个调税，由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收；第三，少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。公司管理层认为：2013年，政府新国五条及其细则的出台，旨在巩固调控成果，保持房地产调控政策的连续性和稳定性，促进房地产市场平稳健康发展。在这个政策的影响下，房价工作问责制将会使上涨的房价得到一定程度的降温；自住需求将通过实施差别化住房信贷政策进一步得到支持；保障性安居工程将在抑制房价过快上涨中发挥应有的作用；将外来务工人员纳入住房保障体系将有利于完善住房保障制度；增加普通商品住房及用地供应将有利于推进新型“城镇化”的进程。面对房地产市场宏观调控常态化、严厉化的局面，公司将顺应市场，理性应对，坚持谨慎拿地，提升多元化融资能力，抓紧项目的开工建设和销售，提高快速去化库存、回笼资金的能力。切实加强企业内部管理，提高企业整体战斗力，切实推进成本控制，加强公司规划、计划的超前性，加大技术创新和图纸标准化复制力度，力保公司业绩在新政中经受住市场考验。（二）报告期内公司主要工作开展情况 报告期内，公司整合现有品牌及管理资源，创新方法、积极拓展业务，一方面广泛接触意向性单位，如目前与省农信社15.8万平方米超高层办公楼的代建协议已经签订，迈出了公司业务拓展的第一步，极大地提振了企业的信心，为公司在业务拓展上打开新思路、资金运营积累新经验，同时也为公司建设超高层建筑锻炼人才打下坚实的基础。另一方面公司首次进驻省内县域市场开发住宅，10月底公司通过挂牌形式以60万/亩的价格取得广德县约98亩土地。合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 12 为实现公司可持续发展，公司进一步加强企业人力资源建设，切实搭建出老中青的人才梯队。分管领导及部门负责人根据每人特点制定出培养方案，进行有针对性的培养和指导，历练后备人才的管理能力。目前，已有多名后备人才走上管理岗位，将逐渐成为合肥城建的中流砥柱。报告期内，公司设计管理不断改进。一是建立了内部图纸审核标准，为审图标准化避免出错奠定了基础；二是建立了园建绿化的图纸会审制度，为减少变更、节约成本做好了基础工作；三是优化了规划阶段的设计流程，将产品调研、市场定位工作前置，规划方案由原来的五轮压缩为三轮，既节约了前期工作时间，提高了前期工作进度，也加快了资金周转速度，为公司降低资金成本开创了新的局面；四是作为参编单位参加了合肥市 绿色建筑设计导则、太阳能利用与建筑一体化施工及验收导则、太阳能光热建筑一体化设计标准图集和安徽省太阳能热水系统与建筑一体化技术规程的编制，其中后两项已通过住建部专家的评审，近期即将发布。此外，琥珀名城沁园、锦园、茗园和琥珀新天地可再生能源建筑应用城市示范项目顺利通过市专家组的验收。工程质量管理与客户服务水平不断提高。一是加强新材料、新技术的学习和研究，在使用新材料、新技术时，邀请省市专家进行技术论证，在有全面、可靠的技术保证的前提下审慎实施。二是严格加强施工现场管理，改善施工工艺，对关键性的节点实行样板引路，对防范工程质量通病加强技术措施研究和施工环节监管，确保工程质量。三是进一步提高客户服务意识，加强沟通，提高对敏感问题的处置能力。要求客户服务工作前置，在房屋开始销售时就建立沟通平台，与客户保持良好的沟通；售后维修处理重心下移，将问题及时解决在现场。报告期内，安全生产工作常抓不懈。定期召开监理例会，结合社会上出现的安全生产事故明确近期安全工作重点，警钟常鸣。在“安全生产月”活动中，联合施工单位在施工现场进行建筑工地消防应急救援演练；对在建项目进行安全大检查，对检查出的安全隐患明确整改日期；在项目工地上悬挂安全宣传图画、标语，普及安全知识；邀请安全领域专家开展安全生产教育培训专题讲座。5月，琥珀名城和园1#、商业A#楼标段，琥珀新天地东苑1-17#楼标段，琥珀五环城和风阁4-9#楼标段顺利通过了省级建筑工程安全质量标准化示范工地验收，创造了合肥城建有史以来三个项目同时获得“省级建筑工程安全质量标准化示范工地”称号的历史。此外，蚌埠琥珀花园5#、15#楼获得2012年度蚌埠市建设工程质量“珍珠杯”（市优质工程），琥珀花园2#楼获得2012年度安徽省建设工程“黄山杯”。至此，我公司的全部开发建设项目实现了建设工程领域省级安全文明示范工地的全覆盖，且未出现一例安全事故，同时公司还被评选为合肥市建设领域农民工维权工作先进单位。（三）2013年主要任务目标和重点工作 1、加大技术创新和图纸标准化复制力度。以经济效益为中心，通过认真研究产品、研究技术进步、研究市场，加大技术创新和图纸标准化复制力度，加快企业资金周转速度，迅速提高公司的经济效益和品牌影响力。2、加快项目前期和建设进度，全年施工面积136万平方米、竣工面积17万平方米、开工面积近90万平方米。具体是实现琥珀五环城和雅阁25万方，蚌埠琥珀新天地和苑、北苑25万方，广德项目18万方，琥珀名城和园9万方，巢湖项目10万方开工建设。3、做好项目销售，力争完成全年销售任务。重点是研究营销策略，加大项目推广力度，做好琥珀五环城办公楼、琥珀新天地东苑和琥珀五环城和风阁中间户型的销售。4、加强政策研究和市场调研，紧跟市政府开发思路，重点要研究合肥市“1331”规划，围绕合肥地铁沿线和“1331”布局选址，适时新增有发展潜力的土地。5、切实加强企业内部管理，提高企业整体战斗力。根据项目及公司发展的需要，及时配备管理人员，合理调整和完善现行机构设置及人员力量的配置；进一步完善企业规章制度，合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 13 尤其是要全面推进内控制度建设，持续提升企业风险管理水平；加大企业各项规章制度的贯彻执行与监督检查的工作力度，使公司日常工作更加有序、更加有效。此外，继续强化对全体员工的教育和业务培训，切实提高员工的思想意识和业务技能水平。特别是要加强对人才梯队的考核，合格者留任、不合格者淘汰。6、加强计划的超前性。从内部控制角度要进一步加强计划的超前性，组织营销、设计、工程、财务对计划认真安排，特别是开工节点，从开工节点倒推设计节点、顺推营销节点，通过内控建设将公司规划、计划落到实处。7、切实推进成本控制。从限额设计着手，准确定位产品的设计标准，根据产品的定位要求，设计好成本控制框架，在规划设计阶段明确各项控制经济指标，同时加强设计变更管理，切实推进成本控制。二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 报告期内，公司实现营业收入121,064.30万元，同比增长10.41%；营业利润20,404.61万元，同比下降3.5%；利润总额20,402.89万元，同比下降4.96%；净利润15,403.36万元，同比下降4.05%；总资产39.89亿元，同比增长17.11%；归属于母公司的所有者权益12.07亿元，同比增长11.27%。报告期内投资收益较上年同期增加3,929.53%，主要系出售公司持有的合肥市国正小额贷款有限公司股权取得的收益所致。报告期内营业外收入较上年同期下降60.65%，主要系本年可再生能源建筑应用示范项目补助款转入营业外收入较上年减少所致。报告期内营业外支出较上年同期增加2,616.14%，主要系本年赔偿支出和延期交房支出所致。报告期内少数股东损益较上年同期下降41.2%，主要系控股的子公司广告宣传费减少所致。报告期内营业税金及附加较上年同期增加30.37%，主要系琥珀名城项目利润率较高相应计提土地增值税较多所致。公司回顾总结前期披露的发展战略和经营计划在报告期内的进展情况 报告期内，公司加强资金管理能力，提升多元化融资能力，为生产经营提供了较好的资金保障，为未来经营和发展提供了有利的条件，降低了公司财务风险。年后央行首降存款准备金率及个别银行首套房贷政策回归基准利率等信号的释放，大大增加了受多重调控政策约束的首次购房需求和首次改善性需求等刚需购房者的信心。为此，公司未雨绸缪，及时调整生产经营计划、加大工程建设规模，合肥项目全年开工25万平方米、施工70万平方米、竣工26万平方米；采取薄利多销、以价换量的销售策略来保证企业正常运转；有针对性地选取意向性单位开展团购活动，加大团购力度，提高项目去化速度；适当促销，推出少量特价房吸引人气，加大宣传力度；引入奖励政策鼓励客户加快签约、按揭速度。公司实际经营业绩较曾公开披露过的本年度盈利预测低于或高于 20%以上的差异原因 适用 不适用 2、收入、收入 说明 项目名称 2012年度 2011年度 增减变动 营业收入 营业收入 合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 14 世纪阳光花园 19,213,000.0020,283,931.00-5.28%琥珀名城 575,864,830.00499,037,045.8415.40%蚌埠琥珀花园 41,133,591.00287,967,612.00-85.72%世纪阳光大厦 21,494,735.00161,815,033.40-86.72%琥珀新天地 373,284,860.00127,367,011.00193.08%琥珀五环城 179,521,971.00-合 计 1,210,512,987.001,096,470,633.2410.40%报告期内蚌埠琥珀花园、世纪阳光大厦分别较上年同期下降85.72和86.72%，主要系上年同期大面积交付，本期仅尾盘交付所致。报告期内琥珀新天地较上年同期增加193.08%，主要系琥珀新天地东苑集中交付所致。报告期内琥珀五环城首期工程交付。公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 2012 年 2011 年 同比增减（%）相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 公司重大的在手订单情况 适用 不适用 公司报告期内产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）64,551,470.00前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例（%）5.33%公司前 5 大客户资料 适用 不适用 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例（%）1 蚌埠百乐门置地有限公司 35,278,930.002.91%2 池州市新文采置业有限公司 10,920,004.000.9%3 自然人 9,505,771.000.79%4 自然人 5,464,590.000.45%5 自然人 3,382,175.000.28%合计 64,551,470.005.33%3、成本、成本 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2012 年 2011 年 同比增减(%)合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 15 金额 占营业成本比重（%）金额 占营业成本比重（%）房地产业 819,297,830.51100%713,829,410.7899.99%14.78%产品分类 单位：元 产品分类 项目 2012 年 2011 年 同比增减(%)金额 占营业成本比重（%）金额 占营业成本比重（%）房地产销售 819,297,830.51100%713,829,410.7899.99%14.78%出租业务 48,775.160.01%-100%说明 报告期内出租业务较上年同期下降100&，主要系世纪阳光花园出租项目转为开发产品所致。公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）604,128,233.26前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例（%）53.17%公司前 5 名供应商资料 适用 不适用 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比例（%）1 蚌埠市财政支付中心 190,000,000.0016.72%2 合肥市第二建筑安装总公司 134,968,728.5511.88%3 合肥市同创建设工程有限公司 132,286,708.1111.64%4 安徽国信建设集团有限公司 82,113,809.907.23%5 安徽省第二建筑工程公司 64,758,986.705.7%合计 604,128,233.2653.17%4、费用、费用 报告期内资产减值损失较上年同期增加262.12%，主要系本年其他应收款余额增加，坏账准备计提金额增加所致。5、研发支出、研发支出 无 6、现金流、现金流 单位：元 项目 2012 年 2011 年 同比增减（%）经营活动现金流入小计 1,378,464,008.241,011,390,765.9436.29%合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 16 经营活动现金流出小计 1,385,036,168.00913,298,155.2251.65%经营活动产生的现金流量净额-6,572,159.7698,092,610.72-106.7%投资活动现金流入小计 6,635,116.654,296,442.5354.43%投资活动现金流出小计 8,457,789.001,234,130.00585.32%投资活动产生的现金流量净额-1,822,672.353,062,312.53-159.52%筹资活动现金流入小计 708,308,000.00720,740,000.00-1.72%筹资活动现金流出小计 679,565,818.36608,347,627.3611.71%筹资活动产生的现金流量净额 28,742,181.64112,392,372.64-74.43%现金及现金等价物净增加额 20,347,349.53213,547,295.89-90.47%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 报告期内销售商品、提供劳务收到的现金较上年同期增加34.49%，主要系琥珀名城、新天地、五环城、蚌埠项目销售回款增加所致。报告期内收到其他与经营活动有关的现金较上年同期增加721.13%主要系本年度名城、新天地和五环城项目交付，代收代付办证费净增加所致。报告期内购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期增加59.50%，主要系本期支付蚌埠、巢湖和广德项目的土地出让金所致。报告期内支付其他与经营活动有关的现金较上年同期增加88.18%，主要系本期增加履约保函的保证金1550万所致。报告期内经营活动产生的现金流量净额较上年同期下降106.70%，主要系本期支付蚌埠、巢湖和广德项目的土地出让金所致。报告期内取得投资收益受到的现金较上年同期增加992.34%，主要系本期合肥市国正小额贷款有限公司分红款所致。报告期内构建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金较上年同期下降62.91%，主要系上年新购计算机信息化软件63.9万元所致。报告期内投资支付的现金较上年同期增加100%，投资活动现金流出小计较上年同期增加585.32%，投资活动产生的现金流量净额较上年同期下降159.52%，主要系2012年1月向合肥市国正小额贷款有限公司增资800万所致。报告期内筹资活动产生的现金流量净额较上年同期下降74.73%，主要系本年偿还借款较上年同期增加所致。报告期内公司经营活动的现金流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 报告期内经营活动的现金流量净额为-6,572,159.76元，净利润154,033,627.55元，主要系报告期内大额支付蚌埠、巢湖、广德土地款所致。三、主营业务构成情况三、主营业务构成情况 单位：元 合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 17 营业收入 营业成本 毛利率(%)营业收入比上年同期增减（%）营业成本比上年同期增减（%）毛利率比上年同期增减（%）分行业 房地产业 1,210,512,987.00 819,297,830.5132.32%10.4%14.78%-2.58%分产品 房地产销售 1,210,512,987.00 819,297,830.5132.32%10.4%14.78%-2.58%分地区 安徽省内 1,210,512,987.00 819,297,830.5132.32%10.4%14.78%-2.58%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 四、资产、负债状况分析四、资产、负债状况分析 1、资产项目重大变动情况、资产项目重大变动情况 单位：元 2012 年末 2011 年末 比重增减（%）重大变动说明 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）货币资金 558,370,989.4814%522,523,639.9515.34%-1.34%存货 2,936,094,329.0073.6%2,457,772,849.6472.15%1.45%长期股权投资 20,000,000.000.59%-0.59%主要系合肥市国正小额贷款有限公司股权全部转让所致。固定资产 16,405,683.280.41%17,378,398.610.51%-0.1%2、负债项目重大变动情况、负债项目重大变动情况 单位：元 2012 年 2011 年 比重增减（%）重大变动说明 金额 占总资产比例（%）金额 占总资产比例（%）短期借款 450,000,000.0011.28%300,000,000.008.81%2.47%主要系新增短期借款 1.5 亿所致。长期借款 360,000,000.009.02%642,892,000.0018.87%-9.85%主要系长期借款中 5.1 亿调至一年内到期的非流动负债所致。合肥城建发展股份有限公司 2012 年度报告全文 18 3、以公允价值计量的资产和负债、以公允价值计量的资产和负债 单位：元 项目 期初数 本期公允价值变动损益 计入权益的累计公允价值变动 本期计提的减值 本期购买金额 本期出售金额 期末数 金融资产 上述合计 0.00 0.00金融负债 0.00 0.00报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化 是 否 五、核心竞争力分析五、核心竞争力分析 1、注重人才培养和人才梯队建设。公司进一步加强企业人力资源建设，构建人才梯队和学习型企业。加大对专业技术人员的岗位培训，专业技术部门将培养年轻员工作为一项常态工作来抓，通过师带徒、项目负责制等形式使年轻技术人员快速成长。公司组建了老中青的人才梯队，分管领导及部门负责人根据每人特点制定出培养方案，进行有针对性的培养和指导，历练后备人才的管理能力。目前，已有多名后备人才走上管理岗位，将逐渐成为合肥城建的中流砥柱。2、工程质量常抓不懈，合肥城建品牌和项目得到了行业及社会各界的认同，多年来屡获殊荣。屡次获得安徽省建工集团（质量优良）建工杯、安徽省建设工程“黄山杯”奖（省优质工程）、合肥市建筑工程“琥珀杯”奖等。3、区域化。国务院对安徽地区的经济扶持政策，特别是皖江城市带承接转移示范区必将刺激区域范围内房地产行业的快速发展，是对安徽房地产行业的重大利好。皖江城市带承接转移示范区是中央实施促进中部地区崛起战略、推动区域协调发展的重大战略举措，也是安徽省首个上升到国家战略层面的发展规划，规划范围为安徽省长江流域，成员包括合肥、芜湖等