福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告.doc

福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告 项目编号：侠客行估字[2004]88号 项目名称：福州市好景花园土地竞拍 总造价：344798612.91元 楼面造价：1638.04元/M2 土地面积：41032.87M2 建筑面积：210495M2 建筑密度：30% 容积率：3.6 绿化率：35% 建设单位：侠客行置业有限责任公司 项目负责人：侠客行 编制单位：侠客行置业有限责任公司 编制负责人：侠客行 编制审核人：侠客行 编制人：侠客行 编制日期：04-7-3 目录 一、技术经济指标………………………………………………………………………………………………………………………………1 二、可行性分析…………………………………………………………………………………………………………………………………1 三、福州市好景花园土地竞拍成本计算表……………………………………………………………………………………………………2 四、福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表……………………………………………………………………………………………3 五、福州市好景花园土地竞拍经济分析表……………………………………………………………………………………………………4 六、福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表…………………………………………………………………………………………………5 一、技术经济指标： 1、用地面积：55832m2 2、容积率：3.6 3、可建面积：200995m2 其中：住宅面积：184763m2 商店面积 沿街商店面积：6916m2*2层=13832 m2 小区内商店面积：1200 m2*2层=2400 m2 另外可建车位：地下室面积9500 m2（车库450个） 4、绿化率：35% 5、密 度：30%以内（本方案按30%计算） 二、可行性分析 本可行性测算方案，销售收入为100%，因此在本地块投标中应考虑该因素。建议按80%的销售率为底限，同时结合房地产业的经验，本项目的最理想的总地价款在9638万元以内。 附：福州市好景花园土地竞拍成本计算表 福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表 福州市好景花园土地竞拍经济分析表 福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表 侠客行置业有限责任公司 二00四年九月十二日 福州市好景花园土地竞拍可行性报告成本计算表 编码 工程项目（费用）名称 计量单位 工程量 单价或费率 造价或费用(元) 楼面造价(元/M2) 百分比(%) 计算公式或说明 1. 一、征地、拆迁、前期费 0 0 54710890 259.92 15.87% 1-1-1 征地补偿费 项 1 50000000 50000000 237.54 14.51% 按实际发生 1-2-1 设计费 平方米 210495 18 3788910 18.00 1.1% 18元/平方米 1-3-1 建筑招投标费 项 1 10000 10000 0.05 0.01% 1-4-1 建筑核放样费 项 1 50000 50000 0.24 0.02% 1-5-1 施工许可证 项 1 20000 20000 0.10 0.01% 1-6-1 消防审核费 平方米 210495 4 841980 4.00 0.25% 2. 二、建安造价 0 0 191948968 911.89 55.67% 2-1-1 土建及安装费用 平方米 210495 650 136821750 650.00 39.69% 2-1-2 地下室部份建安费用 平方米 0 1200 0 0.00 0% 2-2-1 小区道路配套费 平方米 210495 70 14734650 70.00 4.28% 2-3-1 电梯费用 部 70 250000 17500000 83.14 5.08% 2-4-1 工程监理费 项 1 1500000 1500000 7.13 0.44% 2-5-1 工程监督费 元、% 155940000 0.22 343068 1.63 0.1% 2-6-1 小区配水电费用等 平方米 210495 100 21049500 100.00 6.11% 5. 三、其他税费 0 0 98138754.91 466.23 28.47% 3-1-1 营业税等 元、% 534436150 8.5 45427072.75 215.81 13.18% 3-2-1 广告费 项 1 5000000 5000000 23.75 1.46% 3-3-1 销售管理费用 元、% 534436150 1 5344361.5 25.39 1.55% 3-3-1 建设管理费用 元、% 246659858 2 4933197.16 23.44 1.44% 3-4-1 利息费用 元、% 246659858 5.6 30034327.76 142.68 8.72% 8-1-1 不可预见费 元、% 246659858 3 7399795.74 35.15 2.15% zzj 总成本 0 0 344798612.91 1638.04 100.01% 0 0 0 0.00 0% 0 0 0 0.00 0% 福州市好景花园土地竞拍可行性报告销售收入表 序号 楼层、单元或楼房名称 计量单位 单价 建筑面积(M2) 可售面积(M2) 项目套数 可售套数 销售收入(元) 销售模式 备注 1 住宅 元/㎡ 2050 184763 0 0 0 378764150 按建筑面积 2 沿街店面一层 元/㎡ 13000 6916 0 0 0 89908000 按建筑面积 3 沿街店面二层 元/㎡ 4000 6916 0 0 0 27664000 按建筑面积 4 小区店面一层 元/㎡ 10000 1200 0 0 0 12000000 按建筑面积 5 小区店面二层 元/㎡ 3000 1200 0 0 0 3600000 按建筑面积 6 车库 元/套 50000 9500 0 450 0 22500000 按项目套数 合计 0 0 0 0 0 534436150 福州市好景花园土地竞拍可行性报告租赁收入表 序号 楼层、单元或楼房名称 计量单位 单价 建筑面积(M2) 可租面积(M2) 项目套数 可租套数 租赁收入(元) 租赁模式 备注 0 0 0 0 0 0 合计 0 0 0 0 0 0 福州市好景花园土地竞拍可行性报告投资计划表 序号 项目名称 成本（元） 合计（元） 第1年 第2年 第3年 第4年 1 一、征地、拆迁、前期费 54710890 54710890 13677722.5 13677722.5 13677722.5 13677722.5 2 二、建安造价 191948968 191948968 47987242 47987242 47987242 47987242 3 三、其他税费 98138754.91 98138754.92 24534688.73 24534688.73 24534688.73 24534688.73 合计 344798612.91 344798612.92 86199653.23 86199653.23 86199653.23 86199653.23 福州市好景花园土地竞拍可行性报告资金筹措计划表 序号 项目名称 成本（元） 合计（元） 第1年 第2年 第3年 第4年 1 投资计划 344798612.91 344798612.92 86199653.23 86199653.23 86199653.23 86199653.23 2 资金筹措计划 0 344798612.92 86199653.23 86199653.23 86199653.23 86199653.23 2.1 自有资金 120679514.52 120679514.52 30169878.63 30169878.63 30169878.63 30169878.63 2.2 借款 0 224119098.4 56029774.6 56029774.6 56029774.6 56029774.6 2.21 向银行贷款 0 224119098.4 56029774.6 56029774.6 56029774.6 56029774.6 福州市好景花园土地竞拍可行性报告全投资现金流量表 序号 项目名称 成本（元） 合计（元） 第1年 第2年 第3年 第4年 1 现金流入 0 534436149.99 0 178145383.33 178145383.33 178145383.33 1.1 销售收入 0 534436149.99 0 178145383.33 178145383.33 178145383.33 1.2 租赁收入 0 0 0 0 0 0 1.3 其它收入 0 0 0 0 0 0 2 现金流出 0 344798612.92 86199653.23 86199653.23 86199653.23 86199653.23 2.1 开发投资、经营 0 344798612.92 86199653.23 86199653.23 86199653.23 86199653.23 2.2 其它支出 0 0 0 0 0 0 净现金流量 0 189637537.07 -86199653.23 91945730.1 91945730.1 91945730.1 累计净现金流量 0 0 -86199653.23 5746076.87 97691806.97 189637537.07 福州市好景花园土地竞拍可行性报告资本金现金流量表 序号 项目名称 成本（元） 合计（元） 第1年 第2年 第3年 第4年 1 现金流入 0 534436149.99 0 178145383.33 178145383.33 178145383.33 1.1 销售收入 0 534436149.99 0 178145383.33 178145383.33 178145383.33 1.2 租赁收入 0 0 0 0 0 0 1.3 其它收入 0 0 0 0 0 0 2 现金流出 0 120679514.52 30169878.63 30169878.63 30169878.63 30169878.63 2.1 开发投资、经营 0 120679514.52 30169878.63 30169878.63 30169878.63 30169878.63 2.2 其它支出 0 0 0 0 0 0 净现金流量 0 413756635.47 -30169878.63 147975504.7 147975504.7 147975504.7 累计净现金流量 0 0 -30169878.63 117805626.07 265781130.77 413756635.47 福州市好景花园土地竞拍可行性报告多方案经济分析表 序号 项目名称 计量单位 基本方案 方案1 方案2 方案3 方案4 方案5 方案6 方案7 方案8 方案9 方案10 方案11 方案12 方案13 方案14 方案15 方案16 方案17 方案18 1 土地拍卖价款 万元 5000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 13000 14000 15000 16000 17000 18000 19000 20000 21000 22000 1.1 土地拍卖单价 元/M2 1219 1219 1462 1706 1950 2193 2437 2681 2924 3168 3412 3656 3899 4143 4387 4630 4874 5118 5362 1.2 土地拍卖单价 元/亩 812361 812361 974833 1137305 1299777 1462250 1624722 1787194 1949666 2112138 2274611 2437083 2599555 2762027 2924499 3086971 3249444 3411916 3574388 1.3 土地拍卖价款占比例 % 14.5 14.5 16.83 19.01 21.06 22.98 24.79 26.5 28.11 29.64 31.09 32.47 33.78 35.02 36.21 37.34 38.42 39.45 40.44 2 项目总成本 万元 34480 34480 35652 36823 37995 39167 40339 41510 42682 43854 45026 46198 47369 48541 49713 50885 52056 53228 54400 3 资金筹措 万元 34480 34480 35652 36823 37995 39167 40339 41510 42682 43854 45026 46198 47369 48541 49713 50885 52056 53228 54400 3.1 资本金 万元 12068 12068 12478 12888 13298 13708 14119 14529 14939 15349 15759 16169 16579 16989 17399 17810 18220 18630 19040 3.2 借款 万元 22412 22412 23174 23935 24697 25458 26220 26982 27743 28505 29267 30028 30790 31552 32313 33075 33837 34598 35360 4 经营总收入 万元 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 4.1 销售收入 万元 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 4.2 租赁收入 万元 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5 利润总额 万元 18964 18964 17792 16620 15448 14277 13105 11933 10761 9590 8418 7246 6074 4903 3731 2559 1387 216 -956 6 所得税 万元 6258 6258 5871 5485 5098 4711 4325 3938 3551 3165 2778 2391 2005 1618 1231 844 458 71 0 7 税后利润 万元 12706 12706 11921 11136 10350 9565 8780 7995 7210 6425 5640 4855 4070 3285 2500 1715 929 144 -956 8 全投资财务内部收益率 % 91.5 91.5 83.8 76.55 69.6 63.05 56.75 50.75 45 39.45 34.15 28.95 23.95 19.1 14.4 9.75 5.2 0.8 -3.6 9 资本金财务内部收益率 % 488.1 488.1 468.55 450.2 433 416.8 401.55 387.1 373.45 360.55 348.3 336.65 325.55 315 304.9 295.3 286.05 277.25 268.8 10 全投资财务净现值(Ic=30%) 万元 6214 6214 5580 4945 4310 3676 3041 2407 1772 1138 503 -132 -766 -1401 -2035 -2670 -3305 -3939 -4574 11 资本金财务净现值(Ic=30%) 万元 18352 18352 18129 17907 17685 17463 17241 17019 16797 16575 16353 16131 15908 15686 15464 15242 15020 14798 14576 12 全投资回收期 年 1.94 1.94 2 2.07 2.14 2.22 2.3 2.4 2.49 2.6 2.72 2.84 2.98 3.14 3.31 3.5 3.71 3.95 0 13 资本金回收期 年 1.2 1.2 1.21 1.22 1.23 1.24 1.25 1.26 1.27 1.27 1.28 1.29 1.3 1.31 1.32 1.33 1.34 1.35 1.36 14 投资利润率 % 55 55 49.91 45.13 40.66 36.45 32.49 28.75 25.21 21.87 18.7 15.69 12.82 10.1 7.5 5.03 2.66 0.4 -1.76 15 资本金利润率 % 157.14 157.14 142.59 128.96 116.17 104.15 92.82 82.14 72.04 62.48 53.42 44.81 36.64 28.86 21.44 14.37 7.61 1.16 -5.02 福州市好景花园土地竞拍可行性报告敏感性分析表 序号 项目名称 计量单位 基本数 变化1 变化2 变化3 变化4 变化5 0 0 0 0 0 0 1 土地拍卖价款 万元 5000 5000 5000 5000 5000 5000 1.1 土地拍卖单价 元/M2 1219 1219 1219 1219 1219 1219 1.2 土地拍卖单价 元/亩 812361 812361 812361 812361 812361 812361 1.3 土地拍卖价款占比例 % 14.5 13.75 14.29 15.02 14.57 13.77 2 项目总成本 万元 34480 36363 34997 33289 34318 36303 3 资金筹措 万元 34480 36363 34997 33289 34318 36303 3.1 资本金 万元 12068 12727 12249 11651 12011 12706 3.2 借款 万元 22412 23636 22748 21638 22307 23597 4 经营总收入 万元 53444 47030 54512 51840 56116 50771 4.1 销售收入 万元 53444 47030 54512 51840 56116 50771 4.2 租赁收入 万元 0 0 0 0 0 0 5 利润总额 万元 18964 10668 19516 18551 21797 14469 6 所得税 万元 6258 3520 6440 6122 7193 4775 7 税后利润 万元 12706 7147 13076 12429 14604 9694 8 全投资财务内部收益率 % 91.5 51.7 92.65 92.6 104.15 68.4 9 资本金财务内部收益率 % 488.1 389.4 491 490.9 520.75 429.9 10 全投资财务净现值(Ic=30%) 万元 6214 2208 6432 6112 7546 3983 11 资本金财务净现值(Ic=30%) 万元 18352 15008 18751 17831 19627 16762 12 全投资回收期 年 1.94 2.38 1.93 1.93 1.85 2.16 13 资本金回收期 年 1.2 1.25 1.2 1.2 1.19 1.23 14 投资利润率 % 55 29.34 55.76 55.73 63.52 39.86 15 资本金利润率 % 157.14 83.82 159.33 159.22 181.47 113.87 基准(期望)收益率 % 0 30 30 30 30 30 1 土地拍卖价款临界点 万元 0 8486 15144 14640 16900 11283 1.1 土地拍卖单价 元/M2 0 2068 3691 3568 4119 2750 1.2 土地拍卖单价 元/亩 0 1378696 2460470 2378583 2745765 1833182 1.3 土地拍卖价款占比例 % 0 20.98 32.3 32.84 35.02 25.84 2 项目总成本 万元 0 40447 46883 44585 48262 43665 3 资金筹措 万元 0 40447 46883 44585 48262 43665 3.1 资本金 万元 0 14157 16409 15605 16892 15283 3.2 借款 万元 0 26291 30474 28980 31370 28382 4 经营总收入 万元 0 47030 54512 51840 56116 50771 4.1 销售收入 万元 0 47030 54512 51840 56116 50771 4.2 租赁收入 万元 0 0 0 0 0 0 5 利润总额 万元 0 6583 7629 7255 7854 7106 6 所得税 万元 0 2172 2518 2394 2592 2345 7 税后利润 万元 0 4411 5112 4861 5262 4761 8 全投资财务内部收益率 % 0 30 30 30 30 30 9 资本金财务内部收益率 % 0 429.9 429.9 429.9 429.9 429.9 10 全投资财务净现值(Ic=30%) 万元 0 -4 -5 -5 -5 -5 11 资本金财务净现值(Ic=30%) 万元 0 16762 16762 16762 16762 16762 12 全投资回收期 年 0 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 13 资本金回收期 年 0 1.23 1.23 1.23 1.23 1.23 14 投资利润率 % 0 16.28 16.27 16.27 16.27 16.27 15 资本金利润率 % 0 46.5 46.5 46.5 46.49 46.5 福州市好景花园土地竞拍可行性报告概率分布情况表 变化因素 项目名称 计量单位 基本数 变化1 变化2 变化3 变化4 变化5 投资 投资变化比例(%) 0 12 2 -5 -2 10 0 投资变化概率 0 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0 销售 销售收入变化比例(%) 0 -12 2 -3 5 -5 0 销售收入变化概率 0 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0 福州市好景花园土地竞拍可行性报告概率分析情况表 方案名称 序号 项目名称 计量单位 数值 备注 基本方案(期望值) 0 1 土地拍卖价款 万元 5000 1.1 土地拍卖单价 元/M2 1219 1.2 土地拍卖单价 元/亩 812361 1.3 土地拍卖价款占比例 % 14.26 2 项目总成本 万元 35054 3 资金筹措 万元 35054 3.1 资本金 万元 12269 3.2 借款 万元 22785 4 经营总收入 万元 52054 4.1 销售收入 万元 52054 4.2 租赁收入 万元 0 5 利润总额 万元 17000 6 所得税 万元 5610 7 税后利润 万元 11390 8 全投资财务内部收益率 % 81.65 9 资本金财务内部收益率 % 463.1 10 全投资财务净现值(Ic=30%) 万元 5256 11 资本金财务净现值(Ic=30%) 万元 17596 12 全投资回收期 年 2.02 13 资本金回收期 年 1.21 14 投资利润率 % 48.5 15 资本金利润率 % 138.56 土地拍卖最高限价方案 0 土地拍卖价款临界点 万元 13291 财务内部收益率期望值 % 29.8 财务内部收益率大于基准(期望)收益率的概率 % 60 财务内部收益率小于0的概率 % 0