西西4#地项目可行性研究报告.doc

西西4#地投资估算分析 西西4#地项目 成 本 测 算 及 费 用 分 析 二零零三年十月三十一日 7 一、 总论 1、项目概况： 北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程”。本工程为西西4#地工程，项目处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。 西西工程4#地用地面积约16703平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。 2、建设规模及经济技术指标 本项目处在北京市西单北大街,项目东侧为西单文化广场、四周围为规划中的1318平米的绿地。 项目技术指标如下： 占地面积：16072.66平方米 总建筑面积21.4866平方米 其中：地下建筑面积63760平方米 地上建筑面积151106平方米 层数： 地上：15层 地下：4层 檐高：59.4米 容积率：9.4 停车位：996个 绿化率：11.6% 建筑形式：共分为1#、2#、3#、4#四栋单体建筑， 其中： 1#楼 ：地上建筑面积为19001平方米，1-5层为商业部分共8738平方米，6-11层为办公部分共10263平方米。 2#楼 ：地上建筑面积为46879平方米，1-5层为商业部分共21213平方米，6-11层为餐饮娱乐部分共25666平方米。 3#楼 ：地上建筑面积为52944平方米，其中1-5层为商业部分5736平方米，1-6层为剧场13853平方米；8-11层为影院7354平方米，6-11层为休闲娱乐11946平方米；12-15层为办公部分共14055平方米。 4#楼 ：地上建筑面积为32282平方米，1-5层为商业部分共10544平方米，1-15层为办公部分共21738平方米。 西西4#地楼层功能分布图 楼号 1 2 3 4 层数 　 　 　 　 　 　 　 1 商业 商业 商业 剧场 　 办公 商业 2 商业 商业 商业 剧场 　 办公 商业 3 商业 商业 商业 剧场 　 办公 商业 4 商业 商业 商业 剧场 　 办公 商业 5 商业 商业 商业 剧场 　 办公 商业 6 办公 餐饮娱乐 　 剧场、休闲娱乐 　 办公 　 7 办公 餐饮娱乐 　 休闲娱乐 　 办公 　 8 办公 餐饮娱乐 　 休闲娱乐 影院 办公 　 9 办公 餐饮娱乐 　 休闲娱乐 影院 办公 　 10 办公 餐饮娱乐 　 休闲娱乐 影院 办公 　 11 办公 餐饮娱乐 　 休闲娱乐 影院 办公 　 12 　 　 　 办公 　 办公 　 13 　 　 　 办公 　 办公 　 14 　 　 　 办公 　 办公 　 15 　 　 　 办公 　 办公 　 二、费用估算 1、项目的成本估算： 项目名称 费 用（万元） 平米单价 （元/平米） 测算说明 土地成本 100000 6790 土地成本包括拿到开工证前的所有支出（包含土地出让金费用） 前期其他费用 5280 359 包括勘探、设计、结构咨询、规划许可证执照费、工料测量顾问费共4814.412万元，另加监理费用为建安成本的0.5%共466万元。 建安费 107433 5000 建安费按5000元/平米暂估 业主管理费 2686 182 按照建安费费用的2.5%计 不可预见费 3223 219 按照建安费费用的3%计 小计 218622 12550 利息 10620 721 土地费用共10亿元，计息两年，年息5.31%。 广告销售费用 4832 328 按照销售收入的1.5%计取，收入：按写字楼15000元/平米，商业25000元/平米计算（商业63601平米、办公46056平米、休闲11946平米、餐饮25666平米）， 15000*46056+25000*（63601+11946+25666）=3221165000元=32.21165亿元。 两税一费 17716 1203 按照销售收入的5.5%计取。 合计 251790 14474 说明： 1、平米单价按照可销售面积147269万平米计算，写字楼按15000元/平米计算，商业、餐饮、娱乐按25000元/平米计算。 2、销售情况按可销售面积的100%售完。 3、项目总成本为25.179亿元，平均平米成本为14474元/平米。 2、 西西4#地工程建安成本估算表 单位：元 项目名称 分项名称 费用 平米单价 基础处理 土方及回填 16667478 77.57 降水 1395430 6.49 护坡 4913568 22.87 基础处理 1087792 5.06 合计 24064268 112.00 钢筋混凝土结构及初装修 钢筋混凝土结构 200223583 931.85 二次结构及初装 14775544 68.77 非实体费用 83235605 387.38 合计 298234732 1388.00 装饰工程 地库 1608044 7.48 商业 37387035 174.00 办公 32148655 149.62 休闲与餐厅 32390059 150.75 影院 24728879 115.09 剧场 31634603 147.23 外装 98992000 460.72 室内门 22551087 104.95 屋面 2917316 13.58 隔断 2819840 13.12 装置及设备 35584117 165.61 合计 322761636 1502.15 机电工程 水卫及采暖 29635260 137.92 消防系统 24916332 115.96 通风空调 103978896 483.92 电梯工程 53109644 247.18 变配电 37050000 172.43 照明动力 66559716 309.77 电话 9239238 43.00 煤气工程 2074330 9.65 综合布线 40394808 188.00 楼宇自控 15040620 70.00 安保工程 6445980 30.00 合计 388444824 1807.85 室外工程 室外排水 7520310 35.00 室外工程 21486600 100.00 绿化及照明 11817630 55.00 合计 40824540 190.00 建筑安装成本合计 1074330000 5000.00 注：钢筋含量135KG/M2，混凝土含量0.65M3/M2 三、项目的前期准备及开竣工日期的假定： ◆假定本项目的前期工作在2004年2月底前完成。 ◆假定本项目建安施工在两年半内施工完毕。 项目的假定持续时间： 项目 分项 持续时间（月） 前期施工准备完成 项目组建 2004年2底前 建安施工 基础施工 6 结构施工 8 装修施工 13 竣工清理及验收 2 四、经济指标分析 1、项目的现金流出如下： 三、销售方式： 销售原则：销售为主，加快资金流通。 销售情况假定： 1、 写字楼及商业部分100%于2005年6月到2006年9月销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为9818平米，销售单价为写字楼1.5万元/平米，商业部分销售单价为2.5万元/平米。 2、 写字楼部分未销售，商业部分100%于2005年6月到2006年9月销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为6748平米，销售单价2.5万元/平米； 五、财务分析 1、现金流量分析： （1） 现金流出： 见附表 （2） 现金流入： 见附表 （3） 现金流量表 见附表 2、投资收益率： A、销售假定一的成本收益率： 成本收益率＝（322117-261603）/261603＝23.13％ B、销售假定二的成本收益率： 成本收益率＝（253033-251379）/251379＝0.66％ 3、投资回报率： A、销售假定一的投资利润率： 投资利润率=（322117-261603）/50514=119.8% B、销售假定二的投资利润率： 投资利润率=（253033-251379）/48797=3.4% 五、项目定位建议： 西西4#地已有规划面积分配情况： 使用功能 建筑面积 情况说明 商业 63601 可以销售 办公 46056 可以销售 剧场 13853 无偿提供4500平米给北京市文化局 影院 7354 成本价格转让给北京首都影院 休闲娱乐 11946 销售或租赁 餐饮娱乐 25666 销售或租赁 汽车库 35130 经营 自行车库 650 不可销售 设备用房 10610 不可销售 合计 214866 　 其中：商业及娱乐 101213 　 办公 46056 　 影院、剧场 21207 　 车库及配套 46390 　 西西4#地工程位于西单商业街黄金地段，项目规划应该以商业为主，写字楼部分应定位为商家的业务洽谈、办公场所，所以应该修改设计减少写字楼面积（减少到2万平米左右），增加商业面积（增加到13万平米左右）；同时，休闲娱乐、餐饮娱乐也应定位为商业的配套设施，面积作适当调整。 西西4#地项目并非是典型的房地产项目，实质上是一种商业建设模式。所以西西4#地的销售不会象普通的房地产项目一样。按其销售方式可以分为两种模式： 1、 大型商业投资管理公司独家定购：项目在设计期间能够找到一大型商业投资管理公司订购，商业投资管理有限公司参与项目设计，根据商业需求修改楼层布局及配套设施，并且商业投资管理公司可以提前进行商业宣传、招商、规划等运作，项目交付后商业投资管理公司即可进行经营。但是，目前国内没有如此大实力的商业投资管理公司（全部商业定购的资金至少需30亿元），国外的商业投资公司是否认可西西项目，国外的商业运作模式是否适合中国都是一个疑问；西西项目计划2004年3月开工，在不到5个月的时间寻求如此大型的买方恐怕不太现实。所以，这种模式实现的机率很小。 2、 项目建成后持有经营达到一定规模后再销售：项目建成后委托一家大型商业投资管理公司进行管理，进行商业经营，利用二到三年时间将商业经营规模做大，并使顾客达到一定程度的认可，再把项目分割销售。销售方式为：（1）经营由商业管理公司统一管理，负责运营，项目实行股份形式，公众通过采购股份成为所有人，并按照股份比例参与决策及分红。（2）项目按层设定不同的商业经营种类，按层销售给几个大的经营商。这种模式存在的风险是可能对项目长期持有。 在持有期间，出租率必须达到45%才能维持资金利息及运营成本。 出租率计算： 假定：月租金400元/平米；运营费用37.8元/平米（5000万元/年，商业面积11万平米）；年利息1.38亿元（贷款26亿元），折合104.5元/平米。可出租面积为建筑面积的80%。 （104.5+37.8）/（400*80%）=45%