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通宇大厦可行性研究报告 目录 第一章项目开发背景2 第二章项目规划现状2 第三章项目周边环境及竞争状况分析2 第四章产品设计建议2 第五章营销方案2 第六章开发进度2 第七章财务分析及评价2 第八章结论和建议2 第一章项目开发背景 1.1行业发展背景 从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。 据国家统计局最新资料显示，2002年上半年全国商品住宅销售了6280亿元，比去年增长22.5%，其中销售给个人为1445亿元，比上年增长22.4%，个人购房所占比重为89.9%。 目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6平方米，与国外发达国家人均居住面积20—30平方米相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有着广阔的发展空间。 据世界银行统计资料显示，人均GDP达到600-800美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。2000年我国人均GDP为830美元，2002年更是达到了870美元，住宅开发占房地产开发总量的90%以上。因此，未来几年，随着GDP的进一步增长，以住宅为主的房地产业将进入一个快速发展阶段。 从购买力分析，城镇居民人均可支配收入2002年达到6860元，比去年增长8.5%；另外，城乡居民储蓄存款余额已达7.38万亿元，比去年增长14.7%。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。 从消费意向看，有25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。 目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。 另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。 由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续20年。 1.2西安市房地产现状 我市目前现有房地产开发企业600余家，但实际进行项目开发的只有100多家。 据悉，截至2002年9月末，全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元，比年初增加87.70亿元，增长4.93％。其中企业存款余额为733.83亿元，比年初减少6.86亿元；储蓄存款余额为877.88亿元，比年初增加75.79亿元。 据了解，今年市上计划开发竣工各类房产505万平方米，完成投资180亿元，而这180亿元投资首先定位于中低收入居民，市上将引导商品住房开发的重点向普通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。同时加快推进住房分配货币化，全面落实住房补贴资金，更多的将补贴发放到购房职工手中，提高居民的购买力。市上还将完善住房公积金的运行和管理监督机制，充分发挥住房公积金在解决职工住房问题上的作用。 在存量房方面，对于去年或以前开发的那些弹性较大的空置户型，如既可做写字楼、又能当住宅，既适合普通工薪阶层、又适合贵族的房子，开发商也都积极修改调整，滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；而纯写字间的空置率仍然保持持续增长的态势，除高新开发区外，其它区域写字间的销售状况仍然低迷，西安市写字间存量（含在建待售）保守估计不低于80万平方米，专家预言，至少需要5年的消化时间。 西安市各类酒店（含招待所、旅社）共计2000余家，旅游旺季入住率为85%,淡季为40%左右。由于西安市的旅游城市优势，经营相对较好，但淡季的竞争激烈。 1.3西安市房地产的总体发展趋势预测 党的“十六大”提出了全面建设小康社会的战略目标。根据“十六大”精神，西安市提出到2020年全面实现小康社会的城市发展目标。其中，实现小康的一个重要指标是，到2020年人均住房面积达到20-25㎡。按此计算，考虑人口增长因素，住房缺口尚有8500万㎡-12500万㎡，平均每年有450万㎡-650万㎡的住房需求，市场潜力巨大。 据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势： ⊙市场还将有2-3年的快速增长期。这一时期，市场需求旺盛，开发商利润丰厚。之后将进入10至20年的稳定增长期。 ⊙各区域板块之间的差距将会进一步缩小。 ⊙宏观调控力度将会加强，市场将会发展得更为有序和规范。 ⊙住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。 ⊙概念炒作日益缺乏市场，消费者对开发商重视产品开发的理性回规的呼声将越来越高。 ⊙房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。 ⊙开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。 ⊙房地产行业相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资者进入这一行业，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，并会影响整个房地产市场的格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。 ⊙差异化竞争、个性化经营、产品创新，将成为房地产开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。 ⊙消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱，商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。 ⊙多个大盘的推出，将是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放，并将改变西安房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈。 1990-2002年西安市房地产市场各项指标比较 指标1990年2001年2002年 人均居住面积6.1m210.37m210.9m2 房地产投资1.86亿元66.9亿元180亿元 房地产开发企业数量省市两级共200家市注册企业600余家700余家 房地产开发企业性质国营占绝对主导地位28.8%为国营70%以上为民营 商品房开发面积10万m2销售面积205.8万m2销售面积500万m2 个人购房所占比例不足10%93%95% 以上是我们对于本项目开发宏观环境和中观环境的研判，特别是写字楼物业的开发形势不容乐观，对于本项目的规划、市场定位、营销建议等在此背景下展开。 第二章项目规划概况 2.1基本情况 项目名称：西宝花园-通宇大厦 建设基址：西安市碑林区振兴路中段 土地性质：居住用地。（本策划案按商品房开发用地为策划依据） 占地面积：6371.4㎡（9.56亩） 总建筑面积：36264㎡（方案1）39864㎡(方案2) 住宅面积：7200㎡（方案1）10800（方案2） 综合楼面积：21776㎡（不含地下室）层高：22层 写字间面积：12096㎡层高：3-14层共12层 酒店套房面积：8064㎡层高：15-22层共8层 附楼面积：960㎡层高：4层 写字间酒店配套功能面积：2175㎡ 公建面积：1608㎡(综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室) 地下停车场面积：4320㎡（地下停车场的设计依据在第四章详述） 总户数：406（方案1）430（方案2） 容积率：5.97（方案1）6.53（方案2） 绿地率：30% 2.2规划建筑物：框剪结构 方案1 序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注 1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2住宅720012不含地下部分 3地下停车场43201地下一层 4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功能 5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室 合计36264 方案2 序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注 1综合楼2177622写字间酒店（不含地下部分）及部分配套功能 2住宅1080018不含地下部分 3地下停车场43201地下一层 4综合楼附楼9604会议室宴会厅及部分配套功能 5公建1608综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室 合计39864 第三章项目周边环境及竞争状况分析 本届主要对本项目的微观环境做调研分析。 3.1项目地块价值分析 3.1.1概况 本项目地块属于城南板块，位于城南板块和城内板块的接合部，交通便利。作为写字间、酒店、高层住宅，区域开发成熟，住宅与写字楼人气仅次于西南板块（西高新）。面临振兴路城市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛的企事业单位和人群。但作为写字间、酒店，弱化了商业价值，可以说是利弊参半。 3.1.2商务用房价值与竞争状况 从中观环境看，目前西安市已建在建待售的写字楼面积需要5年时间消化，竞争压力巨大；从微观环境看，此区域距离城区、南郊、西高新较近，交通便利，周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好，如果能够实现产品差异化，必然具有竞争优势；从宏观环境看，电视塔CBD和西高新CBD的规划对本项目的长期经营效益会有一定影响，短期内尚不会形成压力。 周边写字楼调查表 项目名称地址层数总面积（㎡）售价（元/㎡）租价（元/㎡）售租率备注 海联大厦振兴路北口西9500055005050%地下车位租金300元/月 精英大厦振兴路中段830005590% 泛美大厦南稍门什字294000050003595%租价不含各种服务费 伟业佳大厦南关正街213650055005590%车位租金100元/月 调研分析：此区域写字楼入住率良好，需求旺盛；售价普遍在5000-5500元/㎡，租价（均价）为50-55元/㎡×月。 西安市部分三星级酒店调查表 酒店名称标准间折扣价（元/㎡×天）套房数地址 陇海大酒店220308解放路 建苑大厦260177五味什字 钟鼓楼大酒店268130社会路 延炼大厦268192南二环 东方大酒店298286小寨西路 城市酒店208138南大街 鸿业大酒店198258含光北路 民航大厦230劳动南路 金海大厦210莲湖路 文商酒店218骡马市 解放饭店160363火车站 万达圣和酒店150友谊东路 民生大酒店258143南大街 房地大厦188东五路 钟楼饭店340321钟楼 从上表可见，大部分三星级酒店标准间价格在200-300之间，客房数差距较大，主要是建筑规模因素限制；全年平均住房率大致在40%-60%。经了解，酒店经营风险较大，客房数少了，经营成本摊销大，客房数多了，空置率风险较大，因此建议本项目酒店客房数控制在250-280之间，基准价格为200元/㎡×天。本方案经济核算的住房率基数为50%。 本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上，而从调研的情况看，经营情况较好的三星级酒店，如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应；民航大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验；陇海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是经营管理水平较好，以会议接待为主。 另一方面，酒店客房收入受经营管理成本、客房数量、淡旺季等综合因素的影响，收入有限，不可能有太大的突破。但相应的配套服务功能，如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目标重点。 因此我们建议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高入住率为目标，特别是以配套服务功能的经营管理为重点。酒店管理充分考虑自身经营管理能力和资源，建议引进专业酒店管理公司进行经营管理。 3.1.3住宅价值与竞争状况 此区域周边同类在售住宅楼盘较少，可比性不强，以高层高档楼盘和普通多层住宅为主，两者之间有一个明显的价格空档（高档楼盘价格在4500元/㎡以上，名为住宅，实为商住；低端普通住宅为2500-2600元/㎡）。这也是本项目产品差异化定位的最佳入市机会。 从以上调研分析可见，本区域住宅、写字楼、酒店物业微观环境较好。写字楼需求较旺，住宅建议采用差异化策略，即切入高端与普通住宅之间的中端市场。 第四章产品设计建议 4.1综合楼 4.1.1写字间 目前西安市各类物业中的写字楼竞争最为激烈，建议采用新技术、新材料，打造在西安市适度超前的智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，主要体现为：采光充足，通透性好，定时换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高标准的环保材料，降低有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具备较高的绿化率，尽可能采用空中花园。 综合楼外观风格建议： 稳重大方的后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化的主题。 楼层：3-18层 面积：12096㎡ 户数：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66 户型配比： 面积（㎡）比例（按户数%）备注 100-11020%1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。 150-16030% 200-22040% 300-32010% 4.1.2酒店：按三星级标准设计 楼层：15-22层，共8层 客房总面积：8064㎡ 户数：270 户型： 户型（㎡）功能套数楼层备注 22-262单人床标准间241套15-21层1、均为使用面积；2、公摊比按75%计算。3、24-25层透光户型为豪华套，不透光户型为标准间。4、双人床标准间设在15层不透光部分。 20-221双人床标准间12套15层 40-50豪华标准间17套22层 小计270套15-22层 4.1.3配套功能： 功能面积（㎡）楼层计算依据备注 会议室大（1个）360附楼3层及主楼3层局部1.5㎡/人可同时容纳200人 中（2个）200附楼4层2㎡/人100人 宴会厅（中餐厅）360附楼2层及主楼2层局部可同时容纳200人以上 厨房160附楼4层 大堂4001 商务中心501 酒吧（咖啡厅、茶秀）2002 歌舞厅2002 美容美发1001 桑那按摩2001 健身房1501 洗衣房200院中另建 合计2176主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房 4.2住宅 4.2.1方案1 总面积：7200㎡ 层高：12层 户数：48 户型：2梯4户 两种户型：120-140㎡160-180㎡ 或4种户型：120-140㎡两种160-180㎡两种 顶层4套复式 依据：从市场的角度，140-160㎡的户型是最不好销的。 4.2.2方案2 总面积：10800㎡ 层高：18层 户数：72 户型：1梯4户 两种户型：120-140㎡160-180㎡ 或4种户型：120-140㎡两种160-180㎡两种 顶层4套复式 4.2.3分析建议 12层和18层的区别：12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。12层的单位建安成本约为1300元，18层的为1500元左右。 1梯4户和2梯4户的区别：按12层，前者需一个消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差别不大。 因此建议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。 4.2.4户型设计建议： 动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内） 4.3停车场 ⑴需求：住宅户均0.5个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%的住房率，需57个；共计需192个停车位。 ⑵地下停车场的设计依据： 地下停车场平面示意图 两种建设方案： 地下停车场的立面示意图 方案①方案② 方案①的经济核算： 经济指标额度计算依据 面积4320㎡停车场为地下1层，不包括地下二层设备间 停车位123个35㎡/个 造价693万元1600元/㎡ 出租效益44万元/年租价300元/个×月 回收期15.8年693÷44 出售效益738万元6万元/个 利润45万元738-693 方案②的经济核算： 经济指标额度计算依据 面积7630㎡停车场为地下1、2层，不包括地下二层设备间 停车位191个40㎡/个 造价1378万元1800元/㎡（土方、结构、防水等成本增加） 出租效益68.8万元/年租价300元/个×月 回收期20年 出售效益1146万元6万元/个 利润-232万元 综合比较分析上述两个方案，方案②明显投资大，效益差，因此建议采用方案①。 ⊙注：停车位售价的核算： 目前的市场价为10万元/个，但销售情况不好。 按租售价格的关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为8%-10%，这里按8%计算， 300（元/个×月）×12（个月）÷8%=4.5万元/个 投资住宅（买房出租）的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个×月）×12（个月）÷5%=7.2万元/个 综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。 ⑶本项目能够提供的停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。共计168个停车位。 ⑷供需差额为24个。 ⑸停车场的使用管理： ①综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼用户使用。 ②建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。 -------------------------------------------------------------------------------- 2004-8-1216:18:00鲜花(1)鸡蛋(0) 327 等级：地产新秀 文章：25 积分：158 门派：铁血王朝 注册：2004-8-9 第2楼 -------------------------------------------------------------------------------- 以下内容只有回复后才可以浏览 第五章营销方案 5.2.项目经营方案 5.2.1方案A 写字楼中留出4000㎡自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余100个出租。 5.2.2方案B 写字楼中留出4000㎡自用办公，其余写字间出售；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其余出售。 5.3价格定位： 项目销售均价（元/㎡）出租均价（元/㎡×月）可租售面积（㎡）备注 写字间52005012096 酒店客房200/天7056 配套功能1001616不计会议室 停车场6万元/个300/个100个 住宅内部销售2730（方案1）6000只计土地成本和建安成本 2330（方案2） 住宅公开销售33001200（方案1） 4800（方案2） 第六章开发进度 本项目在资金充足的情况下，宜采用同步开发策略，即综合楼与住宅楼同步进行（同步完工）。开发周期估算为2年。此开发进度作为本方案经济核算的依据之一 附表1开发进度模拟表 第七章财务分析及评价 7.1项目总投资估算 项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。 A、土地费用 本项目占地9.56亩，每亩450万元，土地总价值为4302万元。 B、前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的2%取费。 C、建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的10%取费。 D、建筑安装工程费用 根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），综合楼按1600元/㎡，写字楼装修按600元/㎡，酒店及配套服务功能装修按1000元/㎡计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。 E、室外工程费 室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元/㎡计算，本项目的室外工程费为320万元。 F、工程建设监理费 按建安工程总造价的1%计算，共计为85万元。 G、建设单位管理费 按前六项费用之和的2%计提。 H、预备费 由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。 I、建设期利息 按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。 K、项目总投资估算 综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。 项目总投资估算表（方案1） 费用名称费用数量（万元） 1.土地费用4302 2.前期费用169 3.建设配套费847 4.建安工程费（含装修费）8472 5.室外工程费320 6.工程监理费85 7.管理费284 8.预备费508 9.建设期财务费用500 10.总计15487 项目总投资估算表（方案2） 费用名称费用数量（万元） 1.土地费用4302 2.前期费用193 3.建设配套费917 4.建安工程费（含装修费）9168 5.室外工程费320 6.工程监理费92 7.管理费300 8.预备费550 9.建设期财务费用500 10.总计16342 7.2财务评价 7.2.1方案A+1 即住宅12层48户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。 7.2.1.1财务盈利能力动态分析 A、营业收入 营业项目营业收入（万元）计算依据 住宅楼销售1794内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡ 写字间出租486/年90%出租率；50元/㎡ 酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天 配套功能营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室 停车场出租36/年300元/㎡×月×个 合计1829/年未计住宅楼销售收入1794万元 B、营业利润（未计建设成本） 营业项目营业利润（万元）计算依据及说明 住宅楼销售1794一次性收入 写字间出租486/年90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营； 酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算 配套功能营业收入168/年按50%的利润率计算，不含会议室 停车场出租36/年100%出租率 合计1129/年未计住宅楼销售利润1794万元 C、全部投资的现金流量表单位：万元 时间项目200320042005 现金流入量合计7794463-5409 自有资金投入1000 主营业务收入17944571829 借入资金5000 现金流出量合计77867701707 土地费用30001302 前期费用169 建设配套费847 建安工程费30005472 室外工程费100220 工程监理费4045 管理费130154 利息250250250 归还借款本金 其他费用250258457 现金净流量6-7238-6116 D、投资回收期估算： 项目总投资的回收期为（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定贷款本金14.5年后归还，经营期每年只支付利息） E、投资回报率计算 按50年经营周期（不变价）计算，[1192×（50-12.5）+1794]÷15487=300% 每年为300%÷50=6% 7.2.1.2盈亏平衡分析 A、住宅销售的平衡点是 [（15487-8472）÷36264+1300]÷3300=98% 即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑） B、酒店经营的平衡点 200×50%×50%÷200=25% 即住房率达到25%能够保本经营。 C、写字楼经营的平衡点 物业管理费按5元/㎡×月计算，保平点是5÷50=10% 即出租率达到10%即可以保本经营。 7.2.1.3敏感性分析 由于住宅楼公开销售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影响可以忽略不计。对于本方案影响较大的是酒店住房率和写字楼出租率。 变化因素变化幅度利润（万元）年投资利润率(%) 基数011926.0 出租率+10%13766.9 +5%12846.4 -5%11025.6 -10%10105.1 7.2.2方案A+2 即住宅18层72户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。 7.2.2.1财务盈利能力动态分析 A、营业收入 营业项目营业收入（万元）计算依据 住宅楼销售3222内部出售2730元/㎡，公开销售3300元/㎡ 写字间出租486/年50元/㎡ 酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天 配套功能营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室 停车场出租36/年300元/㎡×月×个 合计1829/年未计住宅楼销售收入3222万元 B、营业利润（未计建设成本） 营业项目营业利润（万元）计算依据及说明 住宅楼销售2982一次性收入 写字间出租486/年90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营； 酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算 配套功能营业收入185/年按50%的利润率计算，不含会议室 停车场出租36/年100%出租率 合计1193年未计住宅楼销售利润3222万元 C、投资回收期估算： 项目总投资的回收期为（15487-3222）÷（1193-250）=13.02年。（假定贷款本金13.02年后归还，经营期每年只支付利息） D、投资回报率计算 按50年经营周期（不变价）计算，[1193×（50-11.59）+3222]÷15487=310% 每年为310%÷50=6.2% 7.2.2.2盈亏平衡分析（略） 7.2.2.3敏感性分析（略） 7.2.3方案B+1 即住宅12层48户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出售100个车位。 7.2.3.1财务盈利能力动态分析 A、营业收入 营业项目营业收入（万元）计算依据 住宅楼销售1794内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡ 写字间出售42105200元/㎡ 酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天 配套功能营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室 停车场出售6006万元/个 合计1307/年未计销售收入6604万元 B、营业利润（未计建设成本） 营业项目营业利润（万元）计算依据及说明 住宅楼销售1794一次性收入 写字间出售4210一次性收入 酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算 配套功能营业收入168/年按50%的利润率计算，不含会议室 停车场出租1000一次性收入 合计654/年未计住宅楼销售利润6604万元 C、全部投资的现金流量表单位：万元 时间项目200320042005 现金流入量合计90004818-1576 自有资金投入1000 主营业务收入300036041307 借入资金5000 现金流出量合计77867701903 土地费用30001302 前期费用169 建设配套费847 建安工程费30005472 室外工程费100220 工程监理费4045 管理费130154 利息250250250 归还借款本金 其他费用250258653 现金净流量1214-2883-2479 D、投资回收期估算：单位：万元 现金流量回收额未回收额 总投资15487 现金流入： 第一年3000300012487 第二年360436048883 第三年6546545229 ……654654 第十五年654654381 第十六年654651 回收期=15+（381÷654）=15.6年 项目总投资的回收期为15.6年。 E、投资回报率 按50年经营周期（不变价），[654×（50-10）+6604]÷15487=212% 每年为212%÷50=4.2% 7.2.3.2盈亏平衡分析（略） 7.2.3.3敏感性分析 本方案的敏感性主要表现在住宅及写字楼、停车场的价格及成本变动。（详表略） 7.2.4方案B+2 即住宅18层72户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出售100个车位。 7.2.4.1财务盈利能力动态分析 A、营业收入 营业项目营业收入（万元）计算依据 住宅楼销售3222内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡ 写字间出售42105200元/㎡ 酒店客房营业收入972/年按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天 配套功能营业收入335/年200元/㎡×月，不含会议室 停车场出售6006万元/个 合计1307/年未计销售收入8032万元 B、营业利润（未计建设成本） 营业项目营业利润（万元）计算依据及说明 住宅楼销售1794一次性收入 写字间出售4210一次性收入 酒店客房营业收入486/年按50%的利润率计算 配套功能营业收入168/年按50%的利润率计算，不含会议室 停车场出租1000一次性收入 合计654/年未计住宅楼销售利润8032万元 C、全部投资的现金流量表单位：万元 时间项目200320042005 现金流入量合计90006246-844 自有资金投入1000 主营业务收入300050321307 借入资金5000 现金流出量合计77868397903 土地费用30001302 前期费用169 建设配套费847 建安工程费30006168 室外工程费100220 工程监理费4045 管理费130154 利息250250250 归还借款本金 其他费用250258653 现金净流量1214-2151-1747 D、投资回收期估算：单位：万元 现金流量回收额未回收额 总投资16342 现金流入： 第一年3000300013342 第二年503250328310 第三年6546547656 ……654654 第十四年654654462 第十五年654462 回收期=14+（462÷654）=14.7年 项目总投资的回收期为14.7年。 E、投资回报率（略） 6.2.4.2盈亏平衡分析（略） 6..2.4.3敏感性分析（略） 以上四种方案的比较分析： 四种方案的投资回收期基本接近，但是四种方案的前期资金回收额差别较大，本项目的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入，A方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。B方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。 7.3自有资金的核算 7.3.1建设期自有资金 以上方案的自有资金核算是假定为2000万元，根据实际情况和借款额度增减。 7.3.2经营期自有资金占用 项目资金占用量(万元)计算依据 固定资产投入790酒店设施：2万元/每间客房；配套功能设备：1000元/㎡;酒店管理办公设备：50万元； 流动资金及税费486酒店的管理费用：营业额的50% 不可预见费128上述两项费用之和的10% 合计1404 第八章结论和建议 1.本项目开发条件成熟，市场需求旺盛。 2.本项目的投资回收主要靠酒店的后期经营，经营风险较大，因此我们认为本项目的投资风险较大。建议引进专业酒店管理公司进行经营管理，降低经营风险。 3.本项目建设成本较高（主要是地价因素），加重了后期销售和经营的难度。 4.由于自用写字间和住宅内部销售（实际是亏本销售）比例较大，同样加重了经营负担，延长了投资回收期。 5.本项目投资回收期较长，借款财务费用占后期经营成本的40%左右，财务成本过大，因此建议尽量降低贷款额度。 附表1开发进度模拟表 时间项目2003年2004年 23456789101112123456789101112 前期可行性论证 设计招标 建筑设计 园林设计 三通一平 工程施工 装修施工 内部认购 正式销售 酒店开始营业