xx区东北部地区市场调查报告.doc

xx区东北部地区市场调查报告 一、 区域概况 近几年由于北京东部地区经济的快速发展、CBD商圈的形成，尤其北京市将通县定为重点建设发展的卫星城之一，使通县受到了非常大的影响，加快了通县地区的建设发展速度。 通县东北部地区区域范围为：西起北关环岛，东至潞邑地区，南起京哈高速路，北到丛林庄地区。此区域属于通县的郊区，因此人文环境较差，文化水平、人均收入偏低，商业和交通都很不发达。近年来随着通县地区整体的快速发展，有了一定的改观。区域内目前已有多条线路可直达市区，虽然大多路面较窄，且维修保养不当，路面情况较差，但解决了人们出行的问题。此区域的房地产项目启动较早，早在1995年，华龙小区、富河园就已开始销售，并吸引部分城区人口在此落户，使此地区的整体人口素质有所提高。此地区的市政配套建设速度较慢，故此缺少大规模的房地产项目。 二、 区域市场分析 此区域内现有普通住宅、高档别墅等十余个项目，其中9个项目尚有市场表现，分别为：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园、华龙小区、新潮家园、上潞园、丛林庄小区、天润别墅。 因为此区域的项目分布比较分散，有一定的地区差异，所以将以上项目按地域划分（项目聚集地），可分成三个部分，区域内的南区、西区、北区。 1. 西部地区（北关地区） 西部地区自西向东依次排列着：富河园、西潞苑、枫露皇苑、枫露花园4个项目。 项目情况表 项目名称 富河园 西潞苑 枫露皇苑 枫露花园 发展商 北京开原房地产开发公司 北京正圆房地产开发公司 北京五龙新村开发公司 民望房地产开发公司 代理商 无 个人 3、4期信达行代理 无 地理位置 北关环岛西北角 北关环岛正北2公里 东潞路西侧 东潞路东侧 建筑规模 17万㎡ 共32万㎡一期20万；二期8万 一、二期158栋；三、四期97栋，10万㎡ 7栋楼，10万㎡ 规划类型 多层 多层 别墅 多层 配套情况 四期有会所 超市 运河文化广场、网球、足球场、泳池 超市、小学、幼儿园、医院 价格 （元/平方米） 二期2650-2980；三期均价3000 均价2200 精装8500；毛坯6000-7000 起价1780；最高2150 优惠比例 98折 95折 未定 无 工期情况 一期现房；二期年底；三、四期在建 一期现房、二期2003年1月 一、二期现房；三期在建；四期未建 现房 开盘日期 1995年 1998年 1995年 2000年 销售进度 一期100%；二期95%；三、四期未开盘 一期100%；二期40% 一、二期80%；三、四期未开盘 90% 潜在供应量 6万㎡ 10万㎡ 280栋 3000㎡ 户型配比（㎡） 二居85-114；三居114；五居180 三居92-129 173.16-541.88 二居88-89；三居125 主力户型 二居103㎡ 二居73-79㎡ 250㎡ 三居125㎡ 园林绿化 30% 30% 40% 30% 装修标准 毛坯 毛坯 毛坯 初装 媒体选择 北青通栏 小块广告 北青 小块广告 客群分析 市区内百领 市区内年轻人、打工族 市区内的成功人士 市区内人群 销售热线 65680596 69522095 89598751 65811127 交通及环境 此区域显然已经与xx城区的发展速度同步，宽阔的道路、多条可直达市区的公交线路，完善的市政配套设施，整洁的周边环境，温玉河与潮白河穿流其间更是一种说不出的美妙感觉。 项目情况 富河园、西潞苑、枫露花园、枫露皇苑都属于有一定市场知名度的项目。普通住宅中西潞苑的建筑规模最大，总建筑面积32万平方米，属于大型居住区。建筑形式为多层，户型种类齐全，格局新颖，价格较低，均价2200元/平方米。但社区配套不够完善，只有一个超市。 枫露花园与西潞苑的基本情况比较相似，只不过社区偏小，总建筑面积10万平方米。富河园可以算这一地区的精品项目，坐落于北关环岛西北角，位置优越；外观华丽，楼体设计新颖，外墙采用华丽的涂料，社区内有多层楼，也有高层塔楼，分为四期建设，有完善的配套，四期设有会所，多种户型可供选择，一、二期的销售工作已经圆满完成，即将开盘的三期，期房均价3000/平方米的价格偏高。 此区域的发展前景不言而喻，是东北部房地产发展的重头戏，无论从位置、交通、环境都具有先天优势。 2. 南部地区（潞邑地区） 南部地区由南向北依次排列着：华龙小区、新潮家园、上潞园3个项目。 项目情况表 项目名称 华龙小区 新潮嘉园 上潞园 发展商 北京民望房地产开发公司 北京鹏程房地产开发公司 北京海涛房地产开发公司 代理商 无 无 个人 地理位置 北关环岛向东 潞邑地区，北关环岛向东 北关环岛向东 建筑规模 53栋楼，32万㎡ 47万㎡ 9栋楼，8万㎡ 规划类型 多层 多层 多层 配套情况 小学、7万平米绿地、医院、超市 超市、银行、邮局、幼儿园、翔程公园（30000㎡） 无 价格（元/㎡） 起价1850；最高价2200 起价1740均价2160 起价1530；最高价1950 优惠比例 一次性98折 一次性98折 无 工期情况 现房 一期现房、二期10月入住 一期现房、二期有一栋未完工 开盘日期 1995年 2000年 2000年 销售进度 90% 一期90%二期50% 一期80%；二期30% 潜在供应量 4000㎡ 30万㎡ 5万㎡ 户型配比（㎡） 一居57-60；二居60-90；三居96-122 一居59二居88-89三居129四居167 一居54；二居73-93；三居81 主力户型 二居80 二居88 二居73 园林绿化 30% 40% 30% 装修标准 毛坯房 精装 毛坯房 媒体选择 北青、晚报？？？（豆腐块） 分栏广告 小宣传单 客群分析 拆迁户、市区内的居民 拆迁户、市区内的居民 生活水平较低的人 销售热线 89590216 89596222 89593383 交通及环境 南区道路平整、有公交线路可直达市区与xx城区，市政配套较完善，人们出行、购物、娱乐较方便，近年来有一些城市居民落户在此。由于此地区建设开发正在进行中，所以卫生环境较差，还有待改观。 项目情况 南区房地产项目较少，南区南部的华龙小区为此区域内的代表项目，该小区的总建筑面积32万平方米，共53栋多层建筑，楼体设计风格比较时尚，采用的是落地阳台、铁艺护栏、外墙是鲜艳的涂料，户型种类多，大多为南北朝向，户型格局也比较合理，但房屋的使用率比较低。小区的配套完善，有学校、超市、医院、公交车站，均价为2100元/平方米，此小区的居民大多为市区人口。 新潮嘉园虽然总建筑规模要大于华龙小区，但目前仅开发了10万平米，大部分尚未开发（包括其社区配套），且一期开发的几栋楼无特色，在售的二期共四栋楼，推出了精装修的交房标准，均价才2160元/平方米，有一定的价格优势，随着开发面积的增加，社区规模的扩大，社区配套的逐步完善，此项目发展前景比较乐观。 与两者相比，上路苑较逊色的多，由于此项目属南区的北部，所以与北区项目价格比较相近，起价1530元/平方米，总建筑规模30万平方米，户型种类较少，格局陈旧，社区无配套，居住人口素质较低。 随着其南部新华大街的发展，此区域具有较大的发展潜力，再有珠江集团在此大片征地，要在xx区建成“城中之城”，势必会带动此区域房地产业的发展。 3. 北部地区（丛林庄地区） 项目包括：丛林庄小区、天润别墅2个项目。 项目情况表 项目名称 丛林庄小区 天润别墅 发展商 北京鑫华房地产开发公司 北京鑫华房地产开发公司 代理商 无 无 地理位置 通洲县城东北8公里 通洲县城东北8公里 建筑规模 81栋，40万㎡ 10万㎡ 规划类型 多层 别墅 配套情况 文化公园 花园、网球场、文化广场 价格（元/㎡） 起价1380；均价1600 独栋4200；69万栋、联排3000；52万/栋 优惠比例 一次性99折 一次性98折 工期情况 现房 现房（一期）二期50%，余下50%年底交房 开盘日期 1996 1999 销售进度 95% 独栋80%；联排35% 潜在供应量 2000㎡ 4万㎡ 户型配比（㎡） 三居106（唯一的户型） 独栋339-800；联排180-246 主力户型 三居106 独栋339；联排186 园林绿化 30% 40% 装修标准 毛坯 毛坯 媒体选择 小块广告 路牌、北青 客群分析 拆迁户、单位集团购买 市区内人群、追求生活品质 销售热线 89599809 89591041 交通及环境 北区属于区域内较偏僻的地带，道路狭窄、坎坷不平，只有一条公交线，无任何市政配套设施，常住人口较少，属待开发地段。 项目情况 两项目的开发商是同一家房地产开发公司，建筑规模比较大。丛林庄小区在售的仅一种户型，格局的设计陈旧，起价为1380元/平方米，价格在通县来讲是最低的。天润别墅户型种类比较单一，密度较大，每栋别墅的间距很小；起价为3000元/平方米。两项目虽然社区规模大，但目前社区的配套设施较少，生活、娱乐条件较差，今年年底会建成文化公园与文化广场，可以使两项目增加一些配套设施。两项目仅仅能够满足购房群体的最低居住要求，唯一的优势是价格低。 三、 区域项目分析 1. 建设规模分析 西潞苑、新潮嘉园、华龙小区和丛林庄小区总建筑面积都超过了30万平方米，至少分为三期开发，每一期平均只开发10万平方米左右。其他项目开发的规模每一期大概也是10万平方米左右，说明了这些项目的开发商具有一定的实力，并且对此区域的发展前景看好。 2. 配套设施分析 由于此区域内的多数项目的社区规模较大，并因周边生活配套设施不够完善，所以社区内的配套是必不可少的，大多项目在社区内有超市、菜市场，还有的项目有学校、幼儿园，特别是华龙小区修建了7万平方米的社区公园。 3. 建筑形式分析 此区域的住宅项目全部为多层楼，大多是南北朝向的，没有电梯。 别墅项目则分为独栋和联排两种，整体规划得不好，外观参差不齐，密度较大。 4. 市场供应量分析 此区域目前在建的新项目不多，但在售的项目基本上都有后期建设，仅这次调查项目的后期供应量就有56万㎡。 5. 户型分析 户型分析表 户型 住宅 别墅 户型面积 一居室 50—60㎡ 180㎡—800㎡ 二居室 70—90㎡ 三居室 90—110㎡ 户室比例 一居室 10% 联排30% 二居室 50% 独栋70% 三居室 40% 此区域住宅的户型种类比较齐全，大多项目都具有一居到三居的多种户型。可以看出此区域的户型以小面积为主，比较经济实用。户内的布局大多是两厅一卫（二居、三居）、南北都有阳台，与在此区域购房群体的消费观念、经济收入相吻合。而且由于是多层，所以房屋的使用率较高，房屋的使用面积都超过了75%。户型配比以二、三居为主，配有少量的一居，住宅的户室比例为：一居占户型总量的10%，二居占50%，三居以上的占40%。别墅为：独栋70%，联排30%。 区域内的别墅项目虽然很少，但户型种类及户型面积却非常齐全。共有十余种户型，部分配有400㎡以上的私家花园，可满足满足消费者的不同品位。 6. 价格分析 经过调查，此区域的住宅均价在2000/㎡，住宅价格自西南向东北价格逐渐降低，富河园小区均价2800/㎡，最北端的丛林庄小区均价仅1600/㎡。 由于房屋的总价较低，打折的幅度不大，一般为98折，只有西潞苑小区可以达到95折。房总价低并且都可以做贷款，对一般平民百姓来说是比较容易接受的。 别墅的价格也是因位置而定的，天润别墅的位置较偏僻，均价仅3500/㎡；枫露皇苑的位置及交通条件比较好，均价6500/㎡。 7. 销售周期及销售率分析 销售周期及销售率分析表 开盘时间 销售面积 销售率（目前在售） 普通住宅 富河园 1995 17万㎡ 90% 西潞苑 1998 32万㎡ 40%（二期） 枫露花园 2000 9万㎡ 90% 华龙小区 1995 30万㎡ 90% 新潮家园 2000 47万㎡ 50%（二期） 上潞园 2000 7万㎡ 30%（二期） 丛林庄小区 1996 40万㎡ 95% 别墅 枫露皇苑 1995 10万㎡ 80% 天润别墅 1999 10万㎡ 独栋80%联排35% 根据调查可以看出，此区域的项目一期大多已经到了销售收尾阶段，部分项目一期已售罄，二期的销售正在进行，销售率已经近半。普通住宅项目的销售周期最短的是枫露花园和上潞园，二项目都是从2000年开始销售的，用2年时间分别销售了9万㎡，和7万㎡，平均每年销售4万或5万平方米。销售周期最长的是华龙小区，从1995年就开始销售，目前共销售了30万㎡，平均年销售4万㎡。其它的项目虽然销售周期不同，但平均年销售面积与前两项目基本相同。可以看出，此区域项目的销售速度大致相同，项目规模越大，销售周期越长。特别提到丛林庄小区的销售速度较快一些，大概每年能够销售7万㎡。由于此区域的项目面对的消费群体是大众百姓，所以房屋销售非常有市场，开发面积如果不是很大，基本上是盖完楼就可以卖掉，所以大多现房或准现房的销售率很高。 8. 广告宣传分析 此区域项目的宣传方式比较一致，每个项目都有路牌（从县城一直指到项目所在地）；由于房价低，广告投入也不大，一般只在报纸上打很小一块广告（分栏广告），还有的在市区内设有售楼部，发小宣传单。 四、 地区特征总结 1. 优势特征 此区域内的房地产项目的优势可以总结出以下结论：价格低、户型面积设计经济实用，社区规模较大，社区配套较完善，生活设施齐全（暖气、有线电视管道天然气、24小时热水、宽带），物业管理费比较低（大部分项目的收费标准为0.5元/平方米/月），其它的收费标准也比市区的偏低，使购房者在这里感觉到买房实惠，养房也轻松。 2. 劣势特征 此区域的缺点是市政基础设施建设缓慢，致使项目周边环境较差，生活配套设施很少，道路年久失修，直达市区的公交线路少，本地区的人口素质较差。普通住宅楼体及户型设计比较陈旧，装修标准低。别墅项目档次低、规划密度大。 五、 结束语 通县地区房地产的建设是市区外的第一热点，随着轻轨、地铁的建成修通，会加快通县的建设速度，此区域属县城的上风上水地段，具有一定的发展潜力。 8