600683_2018_京投发展_2018年年度报告_2019-04-19.pdf

2018 年年度报告 1/181 公司代码：600683 公司简称：京投发展 京投发展股份有限公司京投发展股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2/181 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事 郑毅 工作原因 刘建红 董事 邱中伟 工作原因 高一轩 三、三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人魏怡魏怡、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人贾卫平贾卫平及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）谢雪林谢雪林声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司2018年度归属于上市公司股东的净利润357,859,772.94元。公司拟定2018年度利润分配预案为：以2018年12月31日公司总股本740,777,597股为基数，每10股派发现金红利2.00元（含税），共计派发148,155,519.40元。本年度不进行资本公积转增股本。本预案尚须提交公司股东大会审议批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 公司2018年年度报告涉及的未来计划等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析-（四）可能面对的风险”部分的相关内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 3/181 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.9 第五节第五节 重要事项重要事项.23 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.45 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.49 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.50 第九节第九节 公司治理公司治理.60 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.63 第十一节第十一节 财务报告财务报告.67 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.181 2018 年年度报告 4/181 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 本公司、我公司、公司、京投发展 指 京投发展股份有限公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 公司章程 指 京投发展股份有限公司章程 京投公司 指 北京市基础设施投资有限公司 中国银泰 指 中国银泰投资有限公司 证券登记公司 指 中国证券登记结算有限责任公司 京投置地 指 北京京投置地房地产有限公司 京投阳光 指 北京京投阳光房地产开发有限公司 北京万科 指 北京万科企业有限公司 基石基金 指 北京基石创业投资基金（有限合伙）基石仲盈 指 北京基石仲盈创业投资中心（有限合伙）信安创投 指 北京基石信安创业投资有限公司 基石连盈 指 保定基石连盈创业投资基金中心（有限合伙）上海礼兴 指 上海礼兴酒店有限公司 上海礼仕 指 上海礼仕酒店有限公司 无锡嘉仁 指 无锡嘉仁花园酒店管理有限公司 无锡惠澄 指 无锡惠澄实业发展有限公司 潭柘投资 指 北京潭柘投资发展有限公司 京投万科 指 北京京投万科房地产开发有限公司 宁波华联 指 宁波华联房地产开发有限公司 外贸公司 指 宁波银泰对外经济贸易有限公司 兴业置业 指 北京京投兴业置业有限公司 尚德置业 指 北京京投银泰尚德置业有限公司 灜德置业 指 北京京投灜德置业有限公司 兴平置业 指 北京京投兴平置业有限公司 京投银泰置业 指 北京京投银泰置业有限公司 京投兴檀 指 北京京投兴檀房地产有限公司 潭柘兴业 指 北京潭柘兴业房地产开发有限公司 鄂尔多斯项目公司 指 鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司 阳光人寿 指 阳光人寿保险股份有限公司 阳光财险 指 阳光财产保险股份有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 2018 年年度报告 5/181 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 京投发展股份有限公司 公司的中文简称 京投发展 公司的外文名称 METRO LAND CORPORATION LTD.公司的外文名称缩写 MTL 公司的法定代表人 魏怡 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 贾卫平 邢林霞 联系地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 电话 010-65636622 010-65636620 传真 010-85172628 010-85172628 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 宁波市海曙中山东路238号 公司注册地址的邮政编码 315000 公司办公地址 北京市朝阳区建国门外大街2号银泰中心C座17层 公司办公地址的邮政编码 100022 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报、证券日报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 京投发展 600683 京投银泰 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市海淀区车公庄西路 19 号 68 号楼A-1 和 A-5 区域 签字会计师姓名 周百鸣、申旭 2018 年年度报告 6/181 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%)2016年 营业收入 7,974,908,473.92 6,217,396,048.74 28.27 5,921,862,182.33 归属于上市公司股东的净利润 357,859,772.94 321,746,980.27 11.22 290,463,409.85 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 289,812,525.54 293,609,155.86-1.29 167,940,137.07 经营活动产生的现金流量净额 146,512,514.89-186,599,419.87 不适用 5,055,283,140.18 2018年末 2017年末 本期末比上年同期末增减（%）2016年末 归属于上市公司股东的净资产 2,563,225,128.12 2,351,382,874.58 9.01 2,177,791,413.71 总资产 31,867,582,579.22 27,863,471,414.04 14.37 28,776,378,195.74 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%)2016年 基本每股收益（元股）0.48 0.43 11.63 0.39 稀释每股收益（元股）0.48 0.43 11.63 0.39 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.39 0.40-2.50 0.23 加权平均净资产收益率（%）14.72 14.29 增加0.43个百分点 14.01 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）11.92 13.04 减少1.12个百分点 8.10 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,001,283,217.09 1,082,496,661.27 111,587,453.01 5,779,541,142.55 归属于上市公司股东的净利润 88,001,118.25 39,799,780.27-47,022,315.07 277,081,189.49 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 36,626,699.79 34,074,980.90-52,520,539.16 271,631,384.01 经营活动产生的现金流量净额-1,421,653,272.88-70,474,176.65 772,747,928.60 865,892,035.82 2018 年年度报告 7/181 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如适用）2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 62,296,131.98 主要系拆迁处置损益 681,442.34 7,369,617.15 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 709,488.00 5,610,849.89 3,051,039.74 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 79,906,252.36 对外委托贷款取得的损益 27,287,559.53 收取参股公司委托贷款利息 30,780,149.31 59,957,064.81 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 389,294.68 539,437.10 13,469,569.61 少数股东权益影响额 35,391.76 -71,084.56-558,006.78 所得税影响额-22,670,618.55 -9,402,969.67-40,672,264.11 合计 68,047,247.40 28,137,824.41 122,523,272.78 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 8/181 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司主营业务为房地产开发、经营及租赁，经营模式主要是通过对获取的项目地块进行专业化的规划、设计、建设、营销以获取物业销售收益，此外，持有少量经营性物业用于出租以获取租赁收益。公司房地产项目开发分自主开发和合作开发，除无锡公园悦府、密云锦悦府项目外，其它均为合作开发，合作方有公司大股东京投公司、北京万科等。公司开发的项目多数位于北京地区，项目类型以住宅及商业配套为主，以轨道物业系列和城镇景观开发系列为特色，公司以交通车辆段基地轨道物业开发为主要商业模式，年内，提出“TOD 智慧生态圈”商业逻辑，持续打造公司轨道物业开发核心竞争力。本报告期，公司房地产销售收入占营业收入总额的 97.99%。2018 年，面对复杂的宏观经济环境，房地产调控政策依然持续，在前两年调控成效的基础上，因城施策，继续实行差别化调控，强调“坚决遏制房价上涨”。随着调控政策的不断加码，房地产行业的下行压力正在逐渐增大，房企之间的竞争越来越激烈，行业集中度持续提升，前 50 强房企占据的市场份额超过了 50%，中小型房企面临更为严峻的压力和挑战，对房地产企业应对市场能力提出更高要求。随着全国轨道交通的大发展及相关城市出台支持轨交车辆基地土地综合开发的政策，可开发利用的车辆段基地不断增多，公司所在轨道物业开发细分领域迎来新的发展机遇。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、依托股东支持和团队经验，不断积累轨道物业开发核心竞争优势。公司在轨道交通车辆段基地物业开发过程中，不断积累、总结轨道物业开发经验，并进行提炼、完善和创新，年内，提出“TOD 智慧生态圈”商业逻辑，强调对城市、对地铁和对市民三个价值端口提供持续性的服务。以专注、专业、专擅、专攻的精神，不断夯实轨道交通开发能力，在轨道减震方面取得 4 项专利技术，完成车辆段上盖居住产品模块化及车辆段转换层专项研究。2、坚持“以北京为中心，以轨道交通为依托”原有战略的同时，提出“植根北京，茂盛全国”发展理念，保障了公司经营目标的实现并为公司可持续发展指明方向。报告期内，公司签约销售额及营业收入主要来源于北京地区的项目，北京地区的营业收入占营业收入总额的 96.39%。公司持续在北京及环京区域获取土地储备，独家获取北京市密云区檀营乡地块项目；以联合体形式获取三河市燕郊地块项目，该地块项目是公司在环京区域获取的首个项目。年内，公司积极与具有轨交车辆基地项目的重点城市地铁公司取得业务接洽。3、注重公司品牌建设，树立良好的资本市场形象。公司持续开展品牌建设工作，加大品牌宣传力度，参与了“2018 轨道交通 TOD 与投融资创新论坛”等活动，在 2018 中国上市房企百强峰会、中国房企金融风控研讨会等行业重要会议及媒体上对“TOD 智慧生态圈”商业逻辑、融资能力等进行了宣讲和阐述。公司名列 2018 年中国典型房企品牌指数 TOP 榜单第 69 名。4、持续规范治理，公司保持健康发展态势。年内，公司立足长远发展，持续规范公司治理，新增、修订各项管理制度，整合、优化工作标准和程序流程，进一步完善信息管理系统，创建良好有效的管控环境，各项经营管理工作质量和创新度进一步提升。2018 年年度报告 9/181 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）宏观市场环境（一）宏观市场环境 2018 年，房地产行业依然是明显的“调控年”。楼市调控延续了“房住不炒”的主基调，各城市针对自身市场特点，因城施策，分类调控，继续遏制房价上涨，同时，也更加强调理性施策和结构优化，年末，个别城市调控政策出现略有松动迹象，局部放松限价、下调房贷利率上浮比例等。全国商品房销售面积和销售金额同创历史新高，但同比增速放缓全国商品房销售面积和销售金额同创历史新高，但同比增速放缓 据国家统计局数据显示，2018 年全国房地产施工面积 822,300 万平方米，同比增长 5.2%；新开工面积 209,342 万平方米，同比增长 17.2%；竣工面积 93,550 万平方米，同比下降 7.8%；商品房销售面积 171,654 万平方米，同比增长 1.3%；商品房销售额 149,973 亿元，同比增长 12.2%。北京北京地区地区土地土地及商品住宅市场及商品住宅市场呈现“量价”双下滑呈现“量价”双下滑，调控效果显现，调控效果显现 据北京统计局数据显示，2018 年北京市房地产施工面积 12,962.9 万平方米，同比增长 2.8%，新开工面积 2,321.1 万平方米，同比下降 6.2%；竣工面积 1,557.9 万平方米，同比增长 6.2%。据 CRIC 研究中心数据显示，2018 年北京市商品住宅用地成交 52 宗，以“限竞房”为主，“共有产权房”为辅，成交用地面积 351 万平方米，同比下降 38%；成交总价 1,467 亿元，同比下降39%；溢价率 17%，同比下降 35%。20112011-20182018 年北京市商品住宅用地成交量价走势年北京市商品住宅用地成交量价走势 数据来源：CRIC。商品住宅包括：住宅、商住、综合。2018 年年度报告 10/181 据CRIC研究中心数据显示，2018年北京市商品住宅成交面积412万平方米，同比下降14.6%；商品住宅成交金额 2,015 亿元，同比下降 4.71%，成交面积和金额均为近三年来最低。20112011-20182018 年北京市商品住宅成交年北京市商品住宅成交量价量价走势走势 数据来源：CRIC。商品住宅包括：普通住宅、别墅、酒店式公寓。（二）公司经营（二）公司经营及财务及财务状况状况 报告期内，面对调控政策的持续影响以及复杂多变的市场环境，公司积极践行“有质量的增长和创新”管理思想，首次提出“植根北京，茂盛全国”发展理念，重点落实“快周转、控成本”主题工作，各项经营管理工作全面推进，公司保持健康发展态势。1 1、经营业绩稳健增长经营业绩稳健增长 报告期内，公司实现营业收入总额 797,490.85 万元，同比增长 28.27%；实现归属于上市公司股东净利润35,785.98万元，同比增长11.22%；实现基本每股收益0.48元/股，同比增长11.63%。公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益。公司营业收入中房地产销售结转实现收入781,453.79 万元，较上年同期增加 174,938.30 万元，增幅 28.84%；物业租赁收入 2,475.38 万元，较上年同期增加 508.57 万元，增幅 25.86%。2 2、资产规模、资产规模逐步逐步扩大扩大 本报告期末，公司资产总额 3,186,758.26 万元，较期初增加 400,411.12 万元，增幅 14.37%。资产总额中存货期末余额 2,113,596.59 万元，占资产总额的 66.32%，较期初增加 62,953.26 万元，增幅 3.07%，公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府、锦悦府及无锡公园悦府项目。年内，公司对无实际经营业务或经营状况不佳的非主业类子公司进行整合压减，不断优化资产结构，资产质量良好。3 3、土地土地储备有效补充储备有效补充 公司以全国轨交车辆基地项目为拓展发力点，积极与具有轨交车辆基地项目的重点城市地铁公司取得业务接洽。同时，着力北京及环京区域的土地资源获取，独家获取密云檀营乡地块；以联合体形式获取三河燕郊地块，该地块项目是公司在环京区域获取的首个项目。两个地块项目总规划建筑面积约 28 万平方米。公司于 2019 年 1 月以联合体形式成功获取了 2018 年底挂牌出让的北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）和海淀区地铁 16 号线北安河车辆段综合利用项目两个地块，两个地块项目总规划建筑面积约 46 万平方米。公司战略土地储备大幅增加，进一步夯实了公司在北京地区轨道交通车辆基地综合开发细分市场的地位。4 4、项目开发项目开发有序有序推进推进 2018 年年度报告 11/181 公司各项目开发按计划有序推进，2018 年预计新开工面积 34.84 万平方米，实际开工 47.18万平方米，完成计划的 135%；预计完成竣工面积 33.72 万平方米，实际竣工 34.58 万平方米，完成计划的 103%。具体项目进度（1）西华府项目：落地区 1 栋住宅楼竣工交付，5 栋公租房完成交付，落地区商业办公楼基本完工；（2）琨御府项目：落地区 1 栋住宅楼及 1 栋办公楼完成交付、1 栋商业办公楼竣工备案，全年实现签约销售额 1.15 亿元；（3）公园悦府项目：落地区 2 栋住宅楼竣工交付，3 栋住宅楼主体结构封顶，全年实现签约销售额 29.59 亿元；（4）檀香府项目：小学、派出所竣工备案，幼儿园完工，全年实现签约销售额 1.28 亿元；（5）璟悦府项目：10 栋住宅楼、2栋商业办公楼主体结构封顶，进行室内外装修，全年实现签约销售额 12.32 亿元；（6）锦悦府项目：年内全部开工建设；（7）无锡公园悦府项目：一期鸿墅基本售罄，二期公园悦府洋房首次开盘、部分高层达到预售条件，全年实现签约销售额 1.05 亿元；（8）潭柘寺 D 地块项目：取得立项批复。5 5、融资融资结构不断结构不断优化优化 2018 年 9 月，公司面向合格投资者非公开发行 20 亿元的公司债券，票面利率 5.50%，期限 3年期，附第 2 年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，不断优化公司融资结构，降低财务成本。公司通过发行债券及银行贷款等融资方式，有效降低公司的综合融资成本，2018 年度公司借款综合资金成本 7.84%，较上年同期下降 0.09 个百分点。本报告期末，公司资产负债率 85.52%，与年初相比基本持平。公司负债总额 2,725,220.46万元，较上年末增加了 364,031.06 万元，增幅 15.42%，负债总额中预收账款期末余额 195,999.72万元，占负债总额 7.19%，预收账款较上年同期减少 232,346.76 万元，减幅 54.24%，减少系结转销售收入所致。本报告期末，公司长短期借款及债券融资总计 2,081,570.16 万元，占负债总额76.38%。2018 年度公司各类借款净增加 393,621.83 万元，增幅 23.32%，其中公司控股股东借款期末余额 1,429,750.00 万元，占负债总额 52.46%。随着公司规模不断扩大，项目开发速度不断加快，各项目预售资金将快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。6 6、管理工作持续夯实管理工作持续夯实 以“服务先行、品质提升”为目标，完成客户服务体系化建设；积极引入合作伙伴，商业管理工作初见成效；组建物业公司，开展服务支持工作；通过第三方工程评估、工程联合巡检等机制，严格把控项目工程质量与安全；不断补充完善各类管理制度，组织多次培训学习；注重维护公司品牌及资本市场形象，加强品牌宣传力度，完成市值规划分析报告。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 详见本节“一、经营情况讨论与分析”部分。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 7,974,908,473.92 6,217,396,048.74 28.27 营业成本 5,385,241,138.72 4,001,196,286.91 34.59 销售费用 119,751,578.26 79,337,665.08 50.94 管理费用 195,670,820.00 169,659,668.04 15.33 财务费用 151,866,154.75 154,443,425.36-1.67 经营活动产生的现金流量净额 146,512,514.89-186,599,419.87 不适用 投资活动产生的现金流量净额-382,397,208.10-2,012,501,349.21 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 2,259,216,976.47 484,486,372.12 366.31 2018 年年度报告 12/181 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司房地产销售业务结转收入 78.15 亿元，同比增长 28.84%，房地产销售业务结转成本 52.47 亿元，同比增长 35.91%，主要系销售结转业态不同影响。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产行业 7,839,291,645.37 5,258,655,971.31 32.92 28.83 35.83 减少 3.45 个百分点 进出口贸易 111,224,294.52 109,041,373.81 1.96-0.53-0.90 增加 0.36 个百分点 服务及其他 24,102,837.59 17,543,793.60 27.21 25.30-9.45 增加 27.93 个百分点 合计 7,974,618,777.48 5,385,241,138.72 32.47 28.29 34.60 减少 3.16 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房产销售 7,814,537,879.26 5,247,434,005.40 32.85 28.84 35.91 减少 3.49 个百分点 物业租赁 24,753,766.11 11,221,965.91 54.67 25.86 5.01 增加 9.01 个百分点 进出口贸易 111,224,294.52 109,041,373.81 1.96-0.53-0.90 增加 0.36 个百分点 服务及其他 24,102,837.59 17,543,793.60 27.21 25.30-9.45 增加 27.93 个百分点 合计 7,974,618,777.48 5,385,241,138.72 32.47 28.29 34.60 减少 3.16 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）北京 7,686,981,636.35 5,148,213,106.17 33.03 28.17 34.39 减少 3.09 个百分点 宁波 142,528,181.93 129,883,956.99 8.87 1.42-0.83 增加 2.06 个百分点 无锡 145,108,959.20 107,144,075.56 26.16 86.14 173.96 减少 23.67 个百分点 合计 7,974,618,777.48 5,385,241,138.72 32.47 28.29 34.60 减少 3.16 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产行业 土地成本 1,876,131,940.75 34.85 1,440,288,421.65 36.00 30.26 房地产行业 建安成本及其他 3,371,302,064.65 62.60 2,420,624,361.06 60.50 39.27 房地产行业 折旧及其他 11,221,965.91 0.21 10,686,967.52 0.27 5.01 进出口贸易 出口成本 109,041,373.81 2.02 110,032,819.44 2.75-0.90 服务及其他 人工成本 10,840,907.36 0.20 11,554,364.04 0.29-6.17 服务及其他 其他成本 6,102,886.24 0.11 7,219,522.17 0.18-15.47 2018 年年度报告 13/181 服务及其他 折旧及摊销 600,000.00 0.01 600,000.00 0.01 0.00 合计 5,385,241,138.72 100.00 4,001,006,455.88 100.00 34.60 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房产销售 土地成本 1,876,131,940.75 34.85 1,440,288,421.65 36.00 30.26 房产销售 建安成本及其他 3,371,302,064.65 62.60 2,420,624,361.06 60.50 39.27 物业租赁 折旧及其他 11,221,965.91 0.21 10,686,967.52 0.27 5.01 进出口贸易 出口成本 109,041,373.81 2.02 110,032,819.44 2.75-0.90 服务及其他 人工成本 10,840,907.36 0.20 11,554,364.04 0.29-6.17 服务及其他 其他成本 6,102,886.24 0.11 7,219,522.17 0.18-15.47 服务及其他 折旧及摊销 600,000.00 0.01 600,000.00 0.01 0.00 合计 5,385,241,138.72 100.00 4,001,006,455.88 100.00 34.60 成本分析其他情况说明 适用 不适用 (4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 188,487.25 万元，占年度销售总额 23.64%。前五名供应商采购额 5,329.45 万元，占年度采购总额（不包括房地产业务）48.88%。3.3.费用费用 适用 不适用 报告期内，公司三项费用总计 46,728.86 万元，占营业收入比例为 5.86%，较上年同期增加6,384.78 万元，增幅 15.83%；其中管理费用 19,567.08 万元，较上年同期增加 2,601.11 万元，增幅 15.33%,主要系公司规模进一步扩大,为获取新项目储备人才增加所致；销售费用 11,975.16万元，较上年同期增加 4,041.39 万元，增幅 50.94%，主要系本报告期内开盘项目增加，销售代理费、广告宣传及推广费较前期大幅增加；财务费用 15,186.62 万元，与上年同期相比减少 257.72万元，减幅 1.67%，财务费用变化不大。4.4.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 报告期内，公司经营活动现金流量净流入为 14,651.25 万元，经营活动现金净流入较上年同期增加 33,311.19 万元，主要系本报告期公司各项目销售回款较前期增加。公司投资活动现金流量净额为净流出 38,239.72 万元，净流出主要系公司本报告期购买理财产品净流出所致。公司筹资活动现金流量净额为净流入 225,921.70 万元，筹资活动净流入较上年同期增加 177,473.06 万元，主要系本期融资总额较上年同期增加。2018 年年度报告 14/181 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 本报告期，公司收到拆迁补偿款实现非流动资产处置收益，使利润总额增加 62,294,491.20元。(三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 3,108,038,425.60 9.75 1,084,598,965.91 3.89 186.56 房地产项目开盘销售增加 应收票据及应收账款 379,830,496.33 1.19 70,013,815.49 0.25 442.51 公租房款尚未达到结算期 其他流动资产 1,242,045,068.60 3.90 762,220,550.19 2.74 62.95 委托理财增加 投资性房地产 410,607,209.69 1.29 208,596,962.61 0.75 96.84 完工开发产品出租转投资性房地产 递延所得税资产 624,308,320.46 1.96 347,650,810.14 1.25 79.58 存货计税基础不同产生的暂时性差异 短期借款 198,000,000.00 0.62 408,500,000.00 1.47-51.53 偿还借款 应付票据及应付账款 1,898,622,157.83 5.96 1,135,982,002.98 4.08 67.13 期末暂估工程款较前期增加 预收款项 1,959,997,219.30 6.15 4,283,464,785.76 15.37-54.24 房地产项目实现销售结转 应交税费 1,312,185,981.42 4.12 537,292,789.35 1.93 144.22 房地产项目实现销售结转 其他应付款 855,948,982.92 2.69 528,984,694.05 1.9 61.81 项目分红应付少数股东股利增加 一年内到期的非流动负债 3,215,237,960.00 10.09 6,802,554,467.08 24.41-52.73 偿还借款 长期借款 15,400,215,322.67 48.33 7,166,983,280.46 25.72 114.88 借款增加 递延所得税负债 237,264,925.25 0.74 106,328,020.95 0.38 123.14 未到纳税义务时点的利息收入 其他非流动负债 24,782,423.61 0.08 514,324,997.19 1.85-95.18 其他长期融资转入一年内到期的非流动负债 其他说明（1）公司营运能力指标分析：存货周转率：存货周转率（次）营业成本/平均存货 平均存货（年初存货+年末存货）/2 单位：万元 指标指标 20182018 年度年度 20172017 年度年度 2018 年年度报告 15/181 平均存货余额 2,082,119.96 2,105,226.91 营业成本 538,524.11 400,119.63 存货周转率（次）0.26 0.19 流动资产周转率：流动资产周转率(次)=营业收入/平均流动资产总额 平均流动资产总额=(流动资产年初数+流动资产年末数)/2 单位：万元 指标指标 20182018 年度年度 20172017 年度年度 平均流动资产总额 2,461,413.36 2,483,718.50 营业收入 797,490.85 621,739.60 流动资产周转率(次)0.32 0.25 （2）公司偿债能力财务指标分析详