600649_2018_城投控股_2018年年度报告_2019-03-19.pdf

2018 年年度报告 1/152 公司代码：600649 公司简称：城投控股 上海城投控股股份有限公司上海城投控股股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2/152 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人戴光铭戴光铭、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人陈晓波陈晓波、财务总监吴春及、财务总监吴春及会计机构负责人（会计主会计机构负责人（会计主管人员）管人员）邓莹邓莹声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经审计，城投控股母公司2018年度实现净利润970,774,287.99元，提取10%法定盈余公积金97,077,428.80元，加上年初未分配利润8,439,083,237.46元，扣除2017年度现金与股票红利分配632,393,908.50元，2018年度可分配利润合计为8,680,386,188.15元。公司2018年度利润分配预案为：拟以公司2018年末的总股本2,529,575,634股为基数，向全体股东每10 股派发现金股利0.50元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。本年度不进行资本公积转增股本。本年度利润分配预案符合公司章程中关于现金分红政策的相关规定。公司2017年完成换股吸收合并阳晨投资及分立上市的重大资产重组事项后，现正处于战略转型发展的关键阶段，围绕房地产核心主业，公司未来几年将持续扩大投资规模，资金需求量较大，公司留存的未分配利润将主要用于进一步拓展土地储备和聚焦主业相关的战略性投资机会，以期为股东带来更长远可持续的收益回报。以上预案尚需提交公司股东大会表决。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 2018 年年度报告 3/152 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分的内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 4/152 目录目录 第一节第一节 释义释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.11 第五节第五节 重要事项重要事项.25 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.32 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.37 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.38 第九节第九节 公司治理公司治理.47 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.49 第十一节第十一节 财务报告财务报告.50 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.152 2018 年年度报告 5/152 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 本公司、公司 指 上海城投控股股份有限公司 上海城投、城投集团 指 上海城投（集团）有限公司 置地集团 指 上海城投置地（集团）有限公司 诚鼎基金 指 由城投控股投资的私募股权投资基金管理平台 弘毅上海 指 弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙）第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海城投控股股份有限公司 公司的中文简称 城投控股 公司的外文名称 Shanghai Chengtou Holding Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 Chengtou Holding 公司的法定代表人 戴光铭 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 俞有勤 李贞 联系地址 上海市虹口区吴淞路130号 上海市虹口区吴淞路130号 电话 021-66981171 021-66981376 传真 021-66986655 021-66986655 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市浦东新区北艾路1540号 公司注册地址的邮政编码 200125 公司办公地址 上海市虹口区吴淞路130号 公司办公地址的邮政编码 200080 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 上海市虹口区吴淞路130号 2018 年年度报告 6/152 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市湖滨路 202 号企业天地 2 号楼普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 孙颖、刘玉玉 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 摩根士丹利华鑫证券有限责任公司 办公地址 上海市浦东新区世纪大道 100 号环球金融中心75 层 签字的财务顾问主办人姓名 李德祥、封嘉玮 持续督导的期间 2017.3.31-2018.12.31 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%)2016年 营业收入 6,902,607,282.10 3,215,164,134.60 114.69 9,476,525,736.85 归属于上市公司股东的净利润 1,028,301,786.87 1,758,594,324.68-41.53 2,094,742,867.25 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 658,110,411.28 667,553,263.89-1.41 1,607,950,217.61 经营活动产生的现金流量净额 56,665,200.12-532,371,825.23 110.64 1,693,210,069.97 2018年末 2017年末 本期末比上年同期末增减（%）2016年末 归属于上市公司股东的净资产 18,828,327,878.21 19,075,224,692.43-1.29 22,566,237,611.62 总资产 36,722,191,579.93 37,769,620,783.53-2.77 44,600,633,191.48(二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%)2016年 基本每股收益（元股）0.41 0.66-38.82 0.65 稀释每股收益（元股）0.41 0.66-38.82 0.65 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.26 0.25 3.15 0.54 加权平均净资产收益率（%）5.41 9.16 减少3.75个百分点 9.62 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）3.46 3.48 减少0.02个百分点 7.61 2018 年年度报告 7/152 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 营业收入较上年同期增加主要是由于 2017 年 12 月新纳入合并范围子公司上海新江湾城投资发展有限公司（以下简称“新江湾城公司”）2018 年合并全年经营损益所致；依据中国证监会证监许可【2016】2368 号关于核准上海城投控股股份有限公司吸收合并上海阳晨投资股份有限公司并分立上市的批复、国务院国资委国资产权【2015】900 号关于上海城投控股股份有限公司吸收合并上海阳晨投资股份有限公司及分立上市有关问题的批复批复的方案，本公司于 2017 年 2 月完成上海环境分立。依据企业会计准则第 33 号合并财务报表准则的相关规定，2017 年公司合并资产负债表的期末余额数已不包含上海环境合并资产负债表金额，合并损益表和合并现金流量表仅包含上海环境 1-2 月期间经营损益和现金流量。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 项目 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 2,312,504,178.36 1,832,329,031.98 1,178,242,742.42 1,579,531,329.34 归属于上市公司股东的净利润 397,568,737.19 309,924,364.09 168,605,808.54 152,202,877.05 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 187,907,789.48 282,016,688.85 166,163,681.62 22,022,251.33 经营活动产生的现金流量净额 8,534,823.99 125,981,721.11-754,056,782.27 676,205,437.29 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如适用）2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 467,382.67 289,672,580.08 544,502,049.31 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经38,797,405.00 71,450,524.87 56,223,669.15 2018 年年度报告 8/152 营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 454,375,437.72 非货币性资产交换损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 78,346,481.47 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 445,586,442.38 主要是减持光大银行及中国铁建股票实现的投资收益 398,598,871.15 5,657,951.51 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 6,061,130.72 对外委托贷款取得的损益 5,832,741.99 221,713.85 1,201,946.15 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 4,453,099.64 5,853,021.37 29,991,140.37 其他符合非经常性损益定义的损益项目 除上述各项之外的其他投资收益 -30,538,554.10 少数股东权益影响额-1,161,428.18 -417,319.22-49,873,963.67 所得税影响额-123,784,267.91 -128,713,769.03-154,779,201.27 合计 370,191,375.59 1,091,041,060.79 486,792,649.64 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 可供出售金融资产 2,084,657,064.64 1,401,025,502.46-683,631,562.18 472,250,915.46 合计 2,084,657,064.64 1,401,025,502.46-683,631,562.18 472,250,915.46 十二、十二、其他其他 适用 不适用 公司于报告期内完成法定代表人变更的工商登记手续。公司第九届董事会第十九次会议一致同意选举戴光铭先生担任公司董事长。根据公司章程董事长为公司的法定代表人的规定，公司法定代表人变更为戴光铭先生。2018 年年度报告 9/152 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 1 1、地产业务地产业务 公司的地产业务是由全资子公司置地集团所从事的租赁住房项目、成片土地开发、保障房和普通商品房建设、办公园区、写字楼开发、“城中村”改造等。置地集团深耕上海，同时关注长三角一体化发展趋势，在项目实践过程中不断提升市场化、专业化能力，基本形成了多元化经营格局，以差异化的竞争策略，确保在行业政策调控和市场周期波动中的相对优势。经营情况方面，置地集团经营业绩相对稳定，财务状况良好，获得 2018 中国房地产上市公司综合实力 50 强、创新能力 5 强等荣誉称号。开发经验方面，公司具有租赁住房、土地一级开发、保障房建设、写字楼（园区）开发、中高端普通商品房建设经验和标杆产品。其中：租赁住房项目：根据国家大力发展住房租赁市场的政策趋势以及自身发展要求，积极参与租赁住房业务，于报告期内顺利摘得 3 个租赁住宅地块，加上存量项目用于租赁，将提供租赁住房6000 余套。同时，置地集团还将通过多种方式进一步拓展租赁房业务规模；保障房建设：是上海市保障房建设排头兵，已供应房源超过 5.2 万套，销售率名列前茅。产品优化升级至 4.0 版，理念、技术、品质行业领先；土地一级开发：在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了相关经验；老城厢改造：具有市中心区域旧区改造经验和成果，实施了中心城区最大规模的住宅开发基地之一露香园老城厢改造项目，形成融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发成功案例，达到城市风貌有效改善、土地价值有效提升的目标；市场化项目：具有中高端住宅、写字楼（园区）、商业等多元产品开发经验，并在结合区域特色打造高端住宅、科技园区、外滩隧道上盖写字楼等的项目实践中，体现了产品开发能力。上述已有开发经验与未来参与保障体系建设、城市更新等核心业务基本契合，形成了对未来的开发能力储备。从整个行业的情况来看，年内，中央两次重要会议一再强调全年房地产调控的政策基调，地方延续因城施策的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。在多管齐下的作用下，2018 年百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄，整体价格趋于稳定，而土地市场则有明显降温，受制于政策、价格、资金等因素，土地流拍数量明显增加，房企观望情绪严重。2 2、投资业务投资业务 公司的投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。直接股权投资方面，主要是由公司自有资金对拟上市或已上市的企业进行投资，投资方向包括城市基础设施产业链相关领域、国资国企改革领域、金融股权投资领域等。截至报告期末，公司拥有的已上市公司股权包括申通地铁、光大银行、西部证券、国投资本等，总市值规模约为 46.6亿元。私募股权投资基金管理方面，公司 2009 年成立了私募股权投资基金管理平台诚鼎基金，组建了基金投资管理团队，通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以股东或有限合伙人身份参与基金的发起设立。诚鼎基金对基金进行市场化、专业化管理，主要包括募资、投资、管理、退出四个阶段，公司通过向诚鼎基金委派投资决策委员会委员、管理委员会委员，参与基金的投资运作和管理。截至报告期末，诚鼎基金共计管理 PE 基金 17 支，资金管理规模逾 100 亿元。2018 年，诚鼎基金深耕节能环保、高端制造、智慧城市等城市基础设施建设升级产业链，夯实内功，更加强化投资风险管控和投资价格控制，根据实际情况放缓投资节奏；另一方面，把握资本市场窗口期，退出项目实现较好收益。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 2018 年年度报告 10/152 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1 1、地产业务、地产业务 在区域市场竞争中具有差异化的资源获取优势深耕上海房地产市场，具有良好发展基础，尤其在保障房、城市更新业务方面具有先发优势；有良好的资信度，具有资金密集投入的基础，可承担一定规模的开发量；依托大股东的路桥、水务、环境等业务板块，具有板块和产业联动的资源整合优势。在市场调控过程中具有一定的风险控制优势具有多元经营格局，在保障房、商品住宅、写字楼、科技园区、“城中村”改造等方面协调发展，提升抗市场波动风险能力；具有丰富的资金管理能力及运用创新金融手段的经验。在行业企业竞争中具有稳定的发展动力优势具有多元的产品开发经验和区域综合开发经验，尤其是保障房建设的优秀成功案例，为后续扩大参与保障房、城市更新市场形成品牌优势；通过多元产品线的开发管理实践，逐步建立并不断优化了一支具有较强专业水平和创新能力的技术、建设、投资、销售、运营、管理团队。2 2、投资业务、投资业务 城投的产业背景公司依托上海城投集团的综合实力和产业资源，与城投集团的基础设施板块协同，与城投产业链相关的上海国企联动，把握各类投资机会，合作共赢。优质的基金品牌公司旗下诚鼎基金成立九年以来不断树立品牌，集聚了一批优质且与公司保持长期合作的基金投资人。诚鼎基金入选清科“2017 年中国私募股权投资机构”50 强，2018年获得上海股权协会最佳退出机构、最佳投资人等荣誉称号。专业的投资能力在项目开发、项目投资、合规风控、投后管理等方面积累了丰富的经验，同时培养和吸引优秀的投资专业人才，逐步形成“投资+投行”、“产业+专业”的核心竞争力，为被投企业提供资源对接、业务拓展、产业并购等增值服务。丰富的投资经验在城市基础设施产业链、国资国企改革、金融股权投资等领域，拥有较强的项目获取和投资价值评估能力，拥有近 80 家的投资案例和丰富的投资经验。2018 年年度报告 11/152 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2018 年，我国经济延续了平稳运行的态势，GDP 同比增速为 6.6%，总量突破 90 万亿元，CPI同比上涨 2.1%，各项经济指标均保持在合理区间。对于公司来说，2018 年是城投控股完成重大资产重组、加快转型发展的关键之年。报告期内，公司按照“以创新型地产业务为核心、升级型城市基础设施投资业务为组合”的发展方向，开展了中长期发展战略规划的编制工作，明确重组后业务板块的调整，以及公司战略定位、业务布局和发展策略。报告期内，在公司董事会的坚强领导下，在公司全体人员的共同努力下，各项工作有序开展，完成全年的经营目标，在体制机制改革、核心业务发展以及新兴业务拓展方面有所突破，为公司改革再出发奠定了基础。1 1、地产业务地产业务 报告期内，公司全力推动房地产主业转型发展，做大做强主业规模，积极拓展租赁住房、保障房和城市更新业务资源。报告期内，公司房地产销售收入大幅提升。全年地产业务实现营业收入 68.77 亿元，同比增加 142%，其中：销售面积 8.07 万平方米，实现新增销售合同金额 20.79 亿元，实现销售回笼 56.97亿元，其中保障性住房销售回笼 26.3 亿元，其他销售回笼主要来自“湾谷”科技园、首府以及露香园等项目；实现租金收入超过 0.86 亿元，主要为控股大厦、露香园酒店式公寓及湾谷科技园项目。在此基础上公司对零星待处置物业资产进行全面梳理，以运营安全及保值增值相兼顾为原则推进资产确权和有效经营工作。报告期内，公司加快推进在建项目节点。2018 年置地在建项目包括露香园低区、湾谷科技园二期、朱家角一期、松江保障房、九星保障房等，约 170 万平方米，各项目均按节点有序推进。“湾谷”科技园二期结构封顶，露香园一期低区 B1、B4、B5 实物量完成，B2、B3 地下结构施工，洞泾 30-04 地块、南部新城完成建安工程，新凯二期集中商业地下结构施工，九亭项目实物量完成；九星 10-04 地块开工；朱家角一期地下结构施工，样板区结构封顶。在加快项目建设的同时，公司也强化了项目现场管理，狠抓安全检查，确保施工安全，深化标准化工地建设。经过前几个报告期的跟踪与积累，公司在本报告期内实现了多个突破。一是增量突破全年实现土地储备 411 亩，达到历史最高峰；二是区域突破把握长三角一体化发展战略机遇，运用开发品牌优势溢出效应，首次走出上海，在黄山、常州实现业务布局；三是产品类型突破积极参与租赁住房业务，获得 3 个租赁房地块，加上存量项目用于租赁，全年落实租赁住宅 6000余套。报告期内，公司为适应公司轻资产运营业务发展的需要，实现轻重资产分条线专业管理，尤其是适应租赁住房运营管理要求，年内已筹备设立运营管理平台公司，重点推进租赁房相关业务。2 2、投资业务投资业务 报告期内，公司完成对广州银行 4.67 亿元的投资、对弘毅八期基金出资 0.56 亿元。报告期内，公司出售光大银行 1.11 亿股，实现税后利润约 2.09 亿元；出售中国铁建 4463 万股，实现税后利润约 1.24 亿元。报告期内共计收到已上市证券分红约 6724 万元。截至本报告期末，公司持有的已上市证券市值约为 46.6 亿元。报告期内，公司旗下诚鼎基金积极推动项目多渠道退出，2018 年诚鼎基金项目退出合计收回资金 17.17 亿元，退出对应投资收益 7.46 亿元。同时，诚鼎基金围绕公司相关主业产业链，新增投资项目 2 个，投资金额 0.98 亿元。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 69.03 亿元，同比增长 115%，实现归属母公司净利润 10.28 亿元，同比下降 42%，净资产收益率 5.41%，资产负债率 45.53%。2018 年年度报告 12/152 (一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 6,902,607,282.10 3,215,164,134.60 114.69 营业成本 4,995,426,040.12 2,277,789,183.66 119.31 销售费用 70,958,478.89 46,934,182.15 51.19 管理费用 103,034,839.00 124,550,934.78-17.27 财务费用 -9,772,489.54 83,268,730.77-111.74 经营活动产生的现金流量净额 56,665,200.12-532,371,825.23 110.64 投资活动产生的现金流量净额 541,444,837.02 1,517,945,718.80-64.33 筹资活动产生的现金流量净额 -1,271,708,852.16-1,306,277,605.47 2.65 税金及附加 852,240,755.55 204,438,926.44 316.87 投资收益 627,445,273.57 1,452,332,120.76-56.80 其他收益 174,217.85 18,618,989.05-99.06 营业外收入 44,905,035.26 85,269,462.99-47.34 营业外支出 11 1,654,530.62 7,992,377.04-79.30 资产处置收益 12 467,382.67-29,982.70 1,658.84 营业收入同比增加 368,744.31 万元，主要是由于 2017 年 12 月新纳入合并范围子公司新江湾城公司 2018 年合并全年经营损益所致。营业成本同比增加 271,763.69 万元，主要是由于 2017 年 12 月新纳入合并范围子公司新江湾城公司 2018 年合并全年经营损益所致。销售费用同比增加 2,402.43 万元，主要是由于 2017 年 12 月新纳入合并范围子公司新江湾城公司 2018 年合并全年经营损益所致。财务费用同比减少 9,304.12 万元，主要是由于 2018 年 4 月归还到期的应付债券所致。经营活动产生的现金流量净额同比增加 58,903.70 万元，主要是由于收到退回的物业保修金以及支出的经营性往来款减少所致。投资活动产生的现金流量净额同比减少 97,650.09 万元，主要是由于上年同期发生股权处置及 收到联营企业减资资本金所致。税金及附加同比增加 64,780.18 万元，主要是由于 2017 年 12 月新纳入合并范围子公司新江湾城公司 2018 年合并全年经营损益所致。投资收益同比减少 82,488.68 万元，主要是由于投资收益占比较上年同期减少主要系计入联营企业投资收益较上年同期减少 1.05 亿元；上年同期转让联营企业股权取得投资收益 2.88 亿元以及上年同期因购买新江湾城 10%股权，形成非同一控制下企业合并。原持有的新江湾城 50%股权账面价值与公允价值的差额 4.54 亿元计入投资收益。本期无类似交易发生。其他收益同比减少 1,844.48 万元，主要是由于上年同期包含上海环境 1-2 月退税收入所致。营业外收入同比减少 4,036.44 万元，主要是由于上年同期包含上海环境 1-2月补贴收入所致。11 营业外支出同比减少 633.78 万元，主要是由于上年同期包含上海环境所属项目公司1-2 月拆迁停产后的人员安置费用而本期无类似业务发生所致。12 资产处置收益同比增加 49.74 万元，主要是由于本期处置固定资产取得收益所致。2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 本公司营业收入及成本具体情况如下:2018 年年度报告 13/152 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产业务 6,877,583,971.25 4,986,234,252.10 27.50 142.07 142.77 减少 0.21 个百分点 环保产品 -100.00-100.00 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）上海 6,877,583,971.25 4,986,234,252.10 27.50 125.80 129.53 减少 1.18 个百分点 山东 -100.00-100.00 江苏 -100.00-100.00 福建 -100.00-100.00 四川 -100.00-100.00 浙江 -100.00-100.00 其他 -100.00-100.00 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 上述主营业务以资产所在地为分地区标准。报告期，上海地区营业收入及成本增加主要是由于 2017 年 12 月新纳入合并范围子公司新江湾城公司 2018 年合并全年经营损益所致。报告期，上海地区以外区域营业收入及成本减少主要是原全资子集团上海环境于 2017 年 2 月已分立出本集团且报告期本集团上海以外区域无房产开发项目所致。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)房产行业 房产行业成本 4,986,234,252.10 99.82 2,053,883,532.20 90.17 142.77 其中：房产建造及销售 房产建造成本 4,914,174,973.58 98.37 1,983,700,512.74 87.09 147.73 物业管理 物业管理成本 9,333,671.22 0.19 8,074,977.71 0.35 15.59 房产出租 房产出租成本 62,725,607.30 1.26 62,108,041.75 2.73 0.99 环保处理业务 环保处理成本 192,700,861.24 8.46-100.00 其中：垃圾中转 垃圾中转成本 13,541,619.57 0.59-100.00 垃圾焚烧发电 垃圾发电成本 100,685,831.69 4.42-100.00 垃圾填埋 垃圾填埋成本 13,623,195.62 0.60-100.00 2018 年年度报告 14/152 环保工程与设计服务 环保工程设计成本 32,865,559.95 1.44-100.00 污水处理 水处理成本 29,309,532.39 1.29-100.00 其他 其他 2,675,122.02 0.12-100.00 成本分析其他情况说明 适用 不适用 报告期，房产行业成本较上年同期增加主要由于 2017 年 12 月新纳入合并范围子公司新江湾城公司合并全年经营损益所致。报告期，本公司环保业务减少主要是原全资子集团上海环境于 2017 年 2 月已分立出本集团，所以本期无对应相关业务所致。(4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 341,789 万元，占年度销售总额 49.52%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 253,053 万元，占年度采购总额 47.01%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。3.3.费用费用 适用 不适用 报告期，费用类科目财务数据及变化说明参见本节“二、报告期内主要经营情况（一）主营业务分析1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。4.4.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 5.5.现金流现金流 适用 不适用 报告期，现金流财务数据及变化说明参见本节“二、报告期内主要经营情况（一）主营业务分析1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表”。(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 项目 本期发生额 占利润总额比例 上期发生额 占利润总额比例 占比变动 主营业务利润 891,361,258.60 57.06%496,771,183.15 24.52%32.54 投资收益 627,445,273.57 40.17%1,452,332,120.76 71.67%-31.50 营业外利润 43,250,504.64 2.77%77,277,085.95 3.81%-1.04 主营业务利润占比较上年同期增加主要系房地产业务实现利润较上年同期增加。投资收益占比较上年同期减少主要系计入联营企业投资收益较上年同期减少 1.05 亿元；上年同期转让联营企业股权取得投资收益 2.88 亿元以及上年同期因购买新江湾城 10%股权，形成2018 年年度报告 15/152 非同一控制下企业合并。原持有的新江湾城 50%股权账面价值与公允价值的差额 4.54 亿元计入投资收益。本期无类似交易发生。(三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）其他应收款 656,365,216.91 1.79 152,692,665.56 0.40 329.86 可供出售金融资产 1,403,213,938.46 3.82 2,086,845,500.64 5.53-32.76 其他非流动资产 48,321,616.29 0.13-100.00 应付账款 2,065,933,852.80 5.63 1,474,931,511.98 3.91 40.07 应交税费 1,925,540,025.21 5.24 1,443,820,008.76 3.82 33.36 长期借款 3,941,149,900.00 10.73 1,991,534,000.00 5.27 97.90 应付债券 1,489,038,172.28 4.05 3,480,814,796.54 9.22-57.22 递延所得税负债 342,571,356.64 0.93 729,951,280.89 1.93-53.07 其他应收款较年初增加 50,367.26 万元，主要是与联营企业往来款所致。可供出售金融资产较年初减少 68,363.16 万元，主要是由于减持中国铁建及部分光大银行股票所致。其他非流动资产较年初减少 4,832.16 万元，主要是由于收回物业维修保证金所致。应付账款较年初增加 59,100.23 万元，主要是由于应付工程款增加所致。应交税费较年初增加 48,172.00 万元，主要是由于计提应交税金增加所致。长期借款较年初增加 194,961.59 万元，主要是由于银行借款增加所致。应付债券较年初减少 199,177.66 万元，主要是由于将 2019 年 4 月份到期的 20 亿元中票调整计入一年内到期的非流动负债科目所致。递延所得税负债较年初减少 38,737.99 万元，主要是由于结转新江湾科技园项目递延所得税以及可供出售金融资产公允价值减少引起的递延所得税负债减少所致。2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 3.3.其他说明其他说明 适用 不适用 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 公司的房地产业务按照分行业披露要求在本段详细披露。2018 年年度报告 16/152 房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用 不