600393_2018_粤泰股份_2018年年度报告_2019-04-29.pdf

2018 年年度报告 1/198 公司代码：600393 公司简称：粤泰股份 广州粤泰集团股份有限公司广州粤泰集团股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2/198 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了带强调事项段、其他事项段或与持带强调事项段、其他事项段或与持续经营相关的重大不确定性段的无保留意见续经营相关的重大不确定性段的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。已有详细说明，请投资者注意阅读。我们提醒财务报表使用者关注，如审计报告财务报表附注（十四）（2）所述，截至 2018 年12 月 31 日，粤泰股份逾期借款为 29.52 亿元，并涉及较多的诉讼、仲裁事项，部分银行账户、开发项目、物业和股权、债权等被冻结或查封，逾期应付利息 2.46 亿元。粤泰股份已在财务报表附注中充分披露了拟采取的改善措施，但其持续经营能力仍然存在重大不确定性。本段内容不影响已发表的审计意见。四、四、公司负责人公司负责人杨树坪杨树坪、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人徐应林徐应林及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）赵崇泽赵崇泽声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2018 年末公司合并报表实现归属于母公司所有者净利润 289,967,895.47 元，年末累计未分配利润 1,005,910,515.12 元，盈余公积金为224,010,463.50 元，资本公积金为 2,092,930,939.98 元。2018 年母公司实现净利润 617,453,776.27 元，截至 2018 年年末母公司累计未分配利润为 680,886,639.56 元，盈余公积金为 219,282,969.84 元，资本公积金为 2,164,339,471.07 元。经本公司董事会九届十三次会议审议通过，公司拟定 2018 年度公司利润分配预案为不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本和其他形式的分配。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的对公司未来发展战略以及经营计划的前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 是 公司原下属子公司茶陵县明大矿业有限公司（以下简称“明大矿业”）系本公司于 2013 年向关联方收购其 65%股权成为控股股东。鉴于明大矿业的现状，2018 年 4 月 25 日，经公司第八届董事会第八十五次会议审议通过，向关联方广州粤城泰矿业投资有限公司出售公司所持有的湖南茶陵县明大矿业投资有限责任公司（以下简称“明大矿业”）65%股权，交易价格为人民币 2,087.39 万元。而公司原应收子公司茶2018 年年度报告 3/198 陵明大的往来款形成应收控股股东及关联方的资金占用。关于该情况详见第五节重要事项（三）报告期内资金占用情况及清欠进展情况。截止 2019 年 3 月 21 日广州粤泰控股集团有限公司已经向公司全部结清了茶陵明大的股权转让款 2,087.39 万元以及茶陵明大欠公司的往来款 120,779,684.59 元。八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅“第四节 经营情况讨论与分析”中“三、公司关于公司未来发展的讨论与分析”中“（四）可能面对的风险”的内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 4/198 目录目录 第一节第一节 释义释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.13 第五节第五节 重要事项重要事项.34 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.59 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.63 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情董事、监事、高级管理人员和员工情况况.64 第九节第九节 公司治理公司治理.71 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.74 第十一节第十一节 财务报告财务报告.74 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.198 2018 年年度报告 5/198 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 粤泰股份、本公司、公司 指 广州粤泰集团股份有限公司 子公司、下属子公司 指 广州粤泰集团股份有限公司下属全资或控股的子公司 粤泰控股、公司控股股东 指 广州粤泰控股集团有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元，中国法定流通货币单位 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 广州粤泰集团股份有限公司 公司的中文简称 粤泰股份 公司的外文名称 GUANGZHOU YUETAI GROUP Co.，Ltd.公司的外文名称缩写 GZYT 公司的法定代表人 杨树坪 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 蔡锦鹭 徐广晋 联系地址 广州市越秀区寺右新马路170号四楼 广州市越秀区寺右新马路170号四楼 电话 020-87379702 020-87379702 传真 020-89786297 020-87386297 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 广州市越秀区寺右新马路170号四楼 公司注册地址的邮政编码 510600 公司办公地址 广州市越秀区寺右新马路170号四楼 公司办公地址的邮政编码 510600 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、证券时报、证券日报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券与投资者关系管理中心 2018 年年度报告 6/198 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 粤泰股份 600393 东华实业、G东华 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号 2-9 层 签字会计师姓名 吴杰、陈刚 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%)2016年 营业收入 3,275,504,133.04 5,600,660,745.26-41.52 953,913,839.35 归属于上市公司股东的净利润 289,967,895.47 1,167,857,949.17-75.17 145,142,276.61 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 2,287,501.69 1,175,386,696.93-99.81 139,787,757.92 经营活动产生的现金流量净额 930,947,506.47-863,147,758.17 207.85-3,201,902,056.15 2018年末 2017年末 本期末比上年同期末增减（%）2016年末 归属于上市公司股东的净资产 5,879,369,946.02 5,894,767,744.83-0.26 4,845,934,178.11 总资产 19,880,956,106.77 18,642,647,209.36 6.64 12,492,763,233.28 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2018年 2017年 本期比上年同期增减(%)2016年 基本每股收益（元股）0.11 0.46-76.09 0.07 稀释每股收益（元股）0.11 0.46-76.09 0.07 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0 0.46-100 0.07 加权平均净资产收益率（%）4.90 21.76 减少16.86个百分点 3.32 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）0.04 21.9 减少21.86个百分点 3.17 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 2018 年年度报告 7/198 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 901,531,019.69 904,710,161.78 690,326,083.22 778,936,868.35 归属于上市公司股东的净利润 160,780,795.72 408,069,754.06 59,750,464.84-338,633,119.15 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 162,260,157.55 97,899,509.47 62,088,011.72-319,960,177.05 经营活动产生的现金流量净额 119,038,234.16 305,890,394.85 462,516,392.15 43,502,485.31 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2018 年金额 附注（如适用）2017 年金额 2016 年金额 非流动资产处置损益 300,813,738.58 16,067,594.89 10,144,746.78 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 501,587.36 2011 年 6 月经广州市政府同意，广州市国土局根据广州市国土局、广州市发改委、广州市财政局穗国房字2007514 号关于建设用地通知书阶段闲置土地现状公开出让处置和前期投入补偿有关问题的意见规定，经过财政评审后对公开出让的海珠区江南大道中 99 号地块进行前期投入补偿。本期益丰花园项目达到收入确认条件，按照已售面积占可售面积的比率结转相应的收入。165,319.27 4,612,417.85 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 8,970,410.96 2018 年年度报告 8/198 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -14,771,345.87 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 2,367.10 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 126,057.91 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-25,042,640.05 -26,786,204.45 6,806,557.88 其他符合非经常性损益定义的损益项目 46,449.73 少数股东权益影响额 2,276,741.30 1,750,671.83 1,780,911.83 所得税影响额 114,105.90 1,147,812.79-3,221,136.88 合计 287,680,393.78 -7,528,747.76 5,354,518.69 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产开发，具备房地产开发一级资质。报告期内公司业务范围主要集中2018 年年度报告 9/198 在国内的北京、广州、深圳、江门、淮南、海口、河南三门峡、湖南郴州等城市以及柬埔寨的金边。公司商品住宅开发以商住类型的住宅产品为主。公司经营模式以自主开发房地产项目为主，经营方式灵活，经营决策合理，从未在房地产市场“过热”、地价不合理飙升等状况下参与土地的竞拍。公司坚持以协议收购、参与项目一级开发、共同合作开发等方式，用合理的价格、相对宽松、灵活的付款和合作的方式取得土地项目储备。公司所取得的项目都是依据公司的自有开发能力而确定，项目布局灵活，成本合理，为公司未来的发展奠定了坚实的基础。1 1、公司所从事行业、公司所从事行业20182018年度年度基本基本情况：情况：公司所处房地产行业是受政策调控影响比较大的行业，2018 年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。3 月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。7 月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题”并提出“坚决遏制房价上涨”的要求，两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。地方延续 2016、2017 年因城施策的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。在上述政策背景下，2018 年伊始，房企融资环境继续保持 2016 年以来的收紧态势。企业融资成本也有所增长。2018 年初相关部门就进一步出台政策，加强对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的融资限制，同时增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度。从 2018 年单月情况来看，房企多月融资额均属于低位，下半年融资额更是逐月减少，到 10 月的时候达到最低值，单月融资额仅为 571 亿元。但自 11 月份开始这种下降的趋势开始有所转变，融资开始呈现回暖迹象。根据国家统计局显示的信息，2018年1-12月，全国房地产开发投资120,264亿元，比上年增长9.5，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85,192亿元，增长13.4，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8。2018年，商品房销售面积171,654万平方米，比上年增长1.3，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落6.4个百分点。其中，住宅销售面积增长2.2，办公楼销售面积下降8.3，商业营业用房销售面积下降6.8。商品房销售额149,973亿元，增长12.2，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。其中，住宅销售额增长14.7，办公楼销售额下降2.6，商业营业用房销售额增长0.7。2018年末，商品房待售面积52,414万平方米，比11月末减少214万平方米，比上年末减少6,510万平方米。其中，住宅待售面积比11月末减少393万平方米，办公楼待售面积增加93万平方米，商业营业用房待售面积减少166万平方米。2 2、公司主要业务区域的房地产公司主要业务区域的房地产市场市场情况情况：（1 1）广东省江门市）广东省江门市 2018 年的江门楼市新政频出，政府积极出台相关政策，来稳定楼价。3 月，江门首套一手住宅贷款利率上浮 15%，二套一手住宅贷款利率上浮 20%。4 月 12 日，江门市部分银行一手、二手住宅贷款利率再次上调。其中，首套一手住宅有的上浮 30%，二套一手住宅有的上浮 35%。6 月 7日，江门部分银行住宅贷款利率再次上调。首套一手住宅普遍上浮 25%，二套一手住宅普遍上浮30%。11 月，房贷基准为年化 4.9%，一套多为基准利率上浮 20%，二套多为基准利率上浮 25。5 月 24 日，蓬江、江海两区新建商品房实行调节网签节奏的措施出台，规定江门市蓬江区新建商品房备案价高于 12500 元/平，江海区备案价高于 11500 元/平的高价单元实行调节网签节奏的措施。8 月 20 日，江门市国土资源局公布江门市人民政府关于调整江门市市区城镇国有建设用地基准地价的通知。这是江门市区 5 年来首次调整基准地价，三类地价均上涨。自 2018 年 9 月 12018 年年度报告 10/198 日起调整。调整内容主要为：商服一级基准地价从 2013 年的 4699 元/调整为 5367 元/（首层楼面地价）；住宅一级基准地价从 2013 年的 1671 元/调整为 2683 元/（平均楼面地价）；工业一级基准地价从 2013 年的 600 元/调整为 664 元/。纵观 2018 年江门全市住宅成交数据，1-12 月全市住宅成交 52,552 套，成交金额为49,552,411,000 元，成交均价 8,315 元/。市区方面，蓬江、江海区 1-12 月虽稳中有升，全年住宅成交 12,317 套，全年成交均价 10,874 元/，价格同比上升 19.5%。12 月下降至 10,763 元/，比 11 月成交价格跌了 529 元/。（2 2）广东省广州市广东省广州市 2018 年 1 月 11 日，广州市人大第十五届三次会议开幕，广州市住建委表示广州率先响应实施租购并举的措施，相继成立了三家国有住房租赁企业，全年新开工筹集棚户区改造住房 5772套，基本建成保障性安居工程住房 16274 套。除此之外，2017 年广州首次将新就业无房职工纳入住房保障，全年共推出 3.1 万套公租房，惠及 2.6 万新就业职工；同时，去年广州一手二手房价均保持总体平稳，体现了十九大上提出的“房子是用来住的不是用来炒”的理念。对于 2018 年广州住房、城市环境和基础设计建设等方面的规划，将以“租、质、建”为关键字展开。2018 年 4 月 2 日，广州市府办公厅正式印发关于加强土地管理的实施意见，并于 4 月 1日起开始实施。意见涵盖了土地计划管控、土地储备、土地供应、供后监管、农村土地管理等全过程土地管理环节，是广州市土地利用管理的“一本通”文件，为建立广州市土地管理长效机制提供了制度保障。2018 年 10 月 19 日，广州市住房和城乡建设委员会发布关于我市进一步规范房地产市场管理的说明，明确将在保持调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。2018 年广州全市整体土地供求延续去年的上涨趋势，成交量同比去年增加 41%；受整体土地市场下行影响，底价、低溢价成交频现，楼板价较去年下跌 11%；住宅用地为成交主力，商住用地占比上涨较快。2018 年广州市土地市场整体供求均较去年有所上涨，其中供应量同比上涨 28%，成交量同比上涨 41%，成交楼板价下跌，同比下跌 11%，供求两旺，量涨价跌是 2018 年广州土地市场主要特征。2018 年，广州土地市场的热度逐渐降低，尤其进入下半年，竞争激烈度越来越缓和。其中增城、南沙、黄埔为广州市的供地主力区域，而荔湾、天河、海珠涉宅地供应日益稀缺。2018 年广州全市商品住宅供应 1,089 万，为近四年高位；成交 954 万，成交均价创新高，为 21,197 元/；库存量为 879 万，为近三年高位，去化周期 9.9 个月，依然低于一年平衡水平。（3 3）湖南省郴州市湖南省郴州市 2018 年郴州市场主要以住宅为供销主体，总成交面积 319.41 万方，总成交金额 176.78 亿元，总成交 28,676 套，总成交均价 5,935 元/。2018 年郴州城区住宅总供应面积 350.48 万方，供应 31,216 套房源，按月度表现来分析，住宅供应量主要呈稳健上扬趋势。成交方面，主要分为三个阶段，第一个阶段：1-3 月，市场休憩阶段，受到春节影响，市场成交供应偏低，属于正常现象；第二个阶段，4-9 月，量价齐升，楼市整体攀升，买卖双方意向强烈；第三个阶段，10-12月，受到调控升级影响，供应不断，有效客户减少，成交放缓。其中 2018 年 5 月 21 日，碧桂园以 26,350 万元竞得郴州市五岭阁公园茶园路北侧地块，这块约 40.6 亩的地块，楼面价高达 2,903 元/，溢价率达到 299%。目前该地块为正在建设中的碧桂园五岭首府。2018 年以来，郴州房价有一定程度上涨，直至 9 月之后，才逐步稳定。（4 4）海南省海口市）海南省海口市 2018 年年度报告 11/198 2018 年，海口市执行全省限购限贷等房地产调控政策，房地产开发投资热度有所降低，房地产投资有所减少。全市固定资产投资比上年下降 6.2%。2018 年海口市房地产调控初显成效。2018 年，全市房地产开发投资比上年增长 1.0%，增速比 2017 年低 8.5 个百分点。商品房销售面积 393.32 万平方米，下降 28.4%；商品房销售额 520.49亿元，下降 21.0%。年末商品房待售面积 169.76 万平方米，下降 8.1%，比上年末减少 14.98 万平方米。2018 年海口全市住宅成交数据，1-12 月全市住宅成交 34811 套，成交金额为 593.37 亿元，成交均价 17297.7 元/，价格同比上升 5.16%。（5 5）安徽省淮南市）安徽省淮南市 2018 年，淮南市房地产市场有所增长。全市房地产开发项目 180 个，新增 31 个。房地产开发投资 222.2 亿元，同比增长 14.9%，增幅居全省第 6 位，高于全市固定资产投资 12.5 个百分点。商品房库存减少，全市商品房待售面积同比下降 19.6%。其中2018年1-12月份,淮南住宅共成交18,200套,成交面积189.57万,成交均价5,493.28元/,成交总金额 104.14 亿元。非住宅共成交 15.40 万,成交均价 10,188.76 元/,成交总金额 15.69 亿元。（6 6）柬埔寨金边市）柬埔寨金边市 金边是柬埔寨的首都，也是其最大城市，为柬埔寨政治、经济、文化、宗教、交通中心。房地产开发是柬埔寨近年的支柱产业之一，2010 年，柬埔寨通过外国人持有产权法案，开放外国人买卖不动产。金边人口 2018 年约 300 万，2020 年预计达 400 万，金边人口占柬埔寨总人口 25%，平均年龄为 27.8 周岁；由于大量人口涌入金边，城市化进程加快；本土居民购买中国开发商房产，约占开发总量 30%；基础设施、配套商业、服务业正逐渐完善，金边是柬埔寨目前最具发展潜力的城市。综合来看，近年来，房屋地产的价格在不断上涨，在柬埔寨最发达的城市地区涨幅最明显。根据相关地产数据研究中心的报告显示，柬埔寨金边成为受“一带一路”政策影响最大的房产市场，过去一年，其平均涨幅高达 16.7%。3 3、公司公司在在主要业务区域的主要业务区域的主要经营模式：主要经营模式：（1）销售模式 公司房地产的销售主要采用由项目公司销售部门自行销售为主，委托第三方代理销售为辅的模式，主要是因为公司所销售的产品多为以“天鹅湾”为品牌的高品质精品项目，采用这种销售模式可以让公司在对外销售中对项目的介绍更加专业，更能体现出针对不同客户的定制化服务，通过公司内部的沟通、培训，自行销售可以更好的展示项目特性。（2）市场定位准确 目前，公司的产品主要为住宅项目，并配套了部分商业项目。同时，因各地项目所处区域的经济发展状况、居住环境等不同，项目的市场定位也有一定差异。从已开发的项目销售情况看，公司目前的项目市场定位准确，市场前景良好。（3）采取市场定价的原则、定价策略合理 房地产行业的普遍定价策略、行业龙头企业的定价策略和公司房地产业务的定价策略都是市场定价，该定价需综合考虑到区域市场同类产品的价位、价格增长预期、产品供需程度等多方面的因素。行业龙头企业的产品定价还额外考虑到品牌附加及一定的价值发现。公司目前的房地产业务定价策略亦为市场定价，符合行业特点，具备其合理性。（4）有健全的销售维护和售后服务体系，运行良好 公司营销中心负责售后服务，运行情况良好，客户反映有效问题的处理效率高。（5）公司的物业管理和物业租赁业务情况 2018 年年度报告 12/198 公司物业经营管理业务主要由公司营销中心物业经营部负责，各地区子公司物业管理业务主要委托粤泰控股物业管理公司负责。截至2018年12月31日，公司营销中心物业经营部管理的主要物业名称包括位于广州市的城启大厦部分物业、五羊新城广场部分物业、东峻广场部分物业、信龙大厦、侨林苑、益丰君汇上品首二层、晓港湾二楼、侨城花园二楼等。截至2018年12月31日，公司对外出租的主要物业主要包括广州市的城启大厦部分单元、五羊新城广场部分单元、东峻广场部分单元、信龙大厦、侨林苑、益丰君汇上品首二层、晓港湾二楼、侨城花园二楼以及子公司零星物业等。（6）核心技术人员、技术与研发情况 公司设有产品研发与成本控制中心以及下属子公司广东新豪斯建筑设计有限公司，专门负责公司住宅产品的研发，拥有良好的研发创新机制。公司目前共有工程管理、设计等技术人员234人。公司对技术人员的业绩考核制度合理，公司目前对产品的研发基本能够满足客户的住宅需求，公司能够积极采用节能、环保等方面的新技术，以满足公司未来房地产开发经营业务发展的需要。（7）预算管理方面 公司建立了预算管理制度，通过过程控制，事中分析，事后监督考核，杜绝超预算费用开支，各专项费用按指标控制使用。每月对各单位指标完成情况，对比预算指标进度完成情况，严格考核。充分发挥全面预算现金流，促使企业从粗放型向集约型的转变，实现科学化、精细化、标准化的财务管理。（8）企业融资方面 公司积极开展多样化融资渠道，推进融资业务，为公司业务提供资金保障的同时，致力降低融资成本，确保以最小融资成本获得最大融资额度。（9）成本控制方面 通过成本控制前置，未来公司将重点推进设计阶段的成本控制，加大力度在造价控制最有效的阶段促使及时优化设计，避免在施工阶段的边施工边修改而产生浪费现象。同时也将加强合同审核工作，防范法律风险，合理及时的进行大型/特大型工程招标，与相关厂商建立战略合作联盟。加大开展工程预算工作，高效、高质量、低成本的完成各项工作，争取公司利润最大化。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 2017年9月21日，经公司第八届董事会第七十次会议审议，同意公司下属全资子公司北京粤泰置地房地产发展有限公司以人民币153,081,089元收购位于辽宁省沈阳市的沈阳万盈置业有限公司100%股权。按照股权转让合同约定，截至2017年9月22日，粤泰置地已完成支付全部股权转让款，共计人民币153,081,089元（大写：人民币壹亿伍仟叁佰零捌万壹仟零捌拾玖元）；同意公司下属全资子公司北京粤泰置地房地产发展有限公司与香港维士达国际投资有限公司和辽宁安泰成发房地产开发有限公司签署 框架协议，本公司有意向香港维士达国际投资有限公司和辽宁安泰成发房地产开发有限公司收购沈阳安泰房地产开发有限公司100%股权。2018年4月3日公司第八届董事会第八十三次会议审议通过关于全资子公司对外转让沈阳安泰房地产开发有限公司权利义务及债权的议案和公司关于全资子公司终止对外投资的议案。公司下属全资子公司北京粤泰置地房地产发展有限公司向交易对方转让沈阳安泰房地产开发有限公司的合同权利义务及出售债权以及终止收购沈阳市的沈阳万盈置业有限公司100%股权。交易对方应向公司下属全资公司支付人民币1,258,239,612.34元作为本次交易的对价。公司就上述两个项目向原出让方、项目公司债权人、项目公司累计支付和投入人民币993,269,201.38元。期间从项目公司收回人民币44,000,000元。截止本报告披露日，交易对方已经按照沈阳安泰房地产开发有限公司权利义务及债权转让合同（以下简称“转让合同”）及之解除协2018 年年度报告 13/198 议（以下简称“终止协议”）的条款，全额向公司及下属公司支付人民币1,258,239,612.34元。公司已经按照相关合同条款，将香港维士达国际投资有限公司100%股权办理变更登记给天实安德（中国）投资有限公司。同时北京粤泰置地房地产发展有限公司将已接管的沈阳安泰房地产开发有限公司和沈阳万盈置业有限公司完成移交给天实安德（中国）投资有限公司。至此，本次交易的转让合同及终止协议已经履行完毕。其中：境外资产 1,428,728,233.32（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 7.19%。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （1）长期从事房地产行业带来的综合优势 公司在房地产业务领域耕耘多年，作为广州市老牌的房地产开发商，目前已有三十多年住宅小区项目开发建设的经验，是广州市最早取得房地产开发一级资质的少数几家公司之一。公司在多年的城市开发建设历程中，取得了丰厚的经营成果和瞩目的业绩，也积累了丰富的技术、管理和开发经验，凝聚了大批的专业人才和精英，为公司的发展打下了坚实的基础。而公司“天鹅湾”品牌的设计，具有时尚前瞻的风格，公司所开发的项目在全国多地与同档次的房地产产品相比具有较强的市场竞争力。（2）以灵活的方式取得项目，稳健进取的发展战略 公司经营模式以自主开发房地产项目为主，经营方式灵活，经营决策合理，从未在房地产市场“过热”、地价不合理飙升等状况下参与土地的竞拍。公司坚持以协议收购、参与项目一级开发、共同合作开发等方式，用合理的价格、相对宽松、灵活的付款和合作的方式取得土地项目储备。公司所取得的项目都是依据公司的自有开发能力而确定，项目布局灵活，成本合理，为公司未来的发展奠定了坚实的基础。（3）经验丰富、决策灵活的管理团队 公司拥有多年房地产开发和经营经验的管理团队，公司经营管理层中大部分人员都经历过房地产的低谷阶段，经受过房地产低潮的考验，具有丰富的带领企业度过行业逆境的经验，丰富的管理经验与良好的心理素质是引导企业克服困难的保证。（4）规范治理优势 公司具有较为完善、系统的公司治理模式。2013 年以来，公司通过重大资产重组的形式，基本解决了与控股股东及其关联方的同业竞争问题，公司治理结构得以进一步完善，形成股东大会、董事会、监事会、经决会及经营管理层各司其职，相互制衡的治理结构，有利于保障全体股东的合法利益，保证了公司持续、独立和稳定的经营。在管理体系上，逐步形成了层次分明、设置合理、决策科学、分配合理的运行机制。与此同时，围绕精细化、科学化、规范化、集团化管理理念，通过总结经验和借助外力，公司已经初步形成一套较为完善的管理体系，并持续改进，以不断适应现代社会发展的需要。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 报告期内，房企融资环境保持收紧态势，年初相关部门对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的融资加强了限制，增强了对于房地产企业并购贷款合规性的审核力度。同时由于部分城市限价政策的影响，影响了公司部分项目的开发及销售进度，在此环境下公司出现了局部性的流动性风险。对此公司经营管理层对缓解流动性状况采取了必要的措施，同时亦通过不断提升自身管控水平，加强制度建设，强化资金管理，严格控制成本，抓重点求突破以尽快改变目前流动性状况。公司的主业房地产业属于资金密集型行业，房地产开发从取得开发土地到实现房地产销售需2018 年年度报告 14/198 要大量的资金投入。目前房地产市场的调控政策及市场环境比较复杂，公司虽然在 2016 年初重组成功后实现资产规模的扩张，但相较国内其他大型房地产开放商而言，公司的业务规模还是偏小，房地产业务的市场竞争力和抗风险能力相对较弱，在当前房地产行业竞争加剧、行业集中度进一步提高的背景下，公司房地产业务的发展面临着一定局限。（一）报告期内公司房地产项目储备及开发情况：1、2018 年 8 月 10 日，公司下属控股子公司湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司通过公开挂牌竞拍的方式竞得位于同心西路编号为 TG2018023 号地块的国有建设用地使用权。土地面积为47,868 平方米，土地用途为商住用地，出让年限商业 40 年、住宅 70 年，成交总价人民币 12,400万元。目前已取得郴公土成交确字【2018】第 52 号成交确认书原件。2、2018 年 8 月 13 日，公司下属控股子公司湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司通过公开挂牌竞拍的方式竞得位于北湖区骆仙街道高璧村编号为 TG2018024 号地块的国有建设用地使用权。土地面积为 8324 平方米，土地用途为住宅用地，出让年限为 70 年，成交总价人民币 1300 万元。目前已取得郴公土成交确字【2018】第 53 号成交确认书原件。3、报告期内，公司境外控股公司磅湛天鹅湾置业发展有限公司与 Chhorn Thary 先生（持有柬埔寨籍身份证号码 061853285）和 Hong Sok Heang 女士（持有柬埔寨籍身份证号码为 061853286）在柬埔寨金边市签订了土地出售-购买协议，以总价格 80,096,250 美元（捌仟零玖万陆仟贰佰伍拾美元）购买位于 Kampong Cham 省，Kampong Cham 县，Sambo Meas 分区，Ta Neng 村，累计面积为 529,976 平方米的土地。4、报告期内，淮南洞山天鹅湾项目（4#商住楼）已取得施工许可证，总建筑面积为 31,094平方米。5、2018 年 6 月 10 日柬埔寨金边棉芷区永盛路逸园项目已取得临时施工证。6、报告期内，江门已取得建设工程规划规划许可证，在建建筑面积为 1