000517_2017_荣安地产_2017年年度报告_2018-03-27.pdf

荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文1荣安地产股份有限公司荣安地产股份有限公司2017 年年度报告年年度报告2018 年年 03 月月荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文2第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人王久芳公司负责人王久芳、主管会计工作负责人宋长虹及会计机构负责人主管会计工作负责人宋长虹及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)郑伟红声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。郑伟红声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司以公司 2017 年年 12 月月 31 日日的总股本的总股本 3,183,922,485 股股为基数为基数，向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.20 元元（含含税税），送红股，送红股 0 股（含税股（含税），不以公积金转增股本。，不以公积金转增股本。荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文3目录目录第一节 重要提示、目录和释义.2第二节 公司简介和主要财务指标.5第三节 公司业务概要.9第四节 经营情况讨论与分析.12第五节 重要事项.28第六节 股份变动及股东情况.51第七节 优先股相关情况.57第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.58第九节 公司治理.65第十节 公司债券相关情况.70第十一节 财务报告.73第十二节 备查文件目录.173荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文4释义释义释义项指释义内容中国证监会、证监会指中国证券监督管理委员会深交所、交易所指深圳证券交易所宁波证监局指中国证券监督管理委员会宁波监管局公司、本公司指荣安地产股份有限公司荣安地产指荣安地产股份有限公司荣安集团指荣安集团股份有限公司报告期指2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日元指人民币元桃李郡项目指宁波康旺置业有限公司开发的集士港中一片 CX06-01-05b 地块欢乐购广场项目指宁波欢乐购广场开发有限公司开发的陈婆渡片区 CPD3-01-07B 地块 A海上明月项目指海盐荣安置业有限公司开发的海盐 17-93 地块金域兰庭项目指桐乡荣正置业有限公司开发的桐土储（2017）11 号地块公园天下项目指重庆荣美房地产开发有限公司开发的巴南区界石组团 N 标准分区 N15-102、N15-202 号地块明月江南项目指重庆市康瀚置业有限公司开发的巴南区李家沱-鱼洞组团 O 分区 O20-3-02、O20-4-02 地块林语春风项目指重庆康甬置业有限公司开发的大渡口区大渡口组团 M 分区 M01-4、M02-2 号地块星院项目指宁波康华置业有限公司开发的宁波市火车东站潘火地段 JD13-02-09A 地块柳岸潮鸣项目指重庆市康创置业有限公司开发的两江新区悦来组团 C 分区 C53/5 号宗地晴雪园项目指宁波荣安房地产开发有限公司开发的江北文教地块杭州临平项目指杭州荣德置业有限公司开发的余政储出【2017】20 号地块焦作当阳峪项目指河南大豫置业有限公司开发的修武 XGT2017-02 号地块象山滨海大道项目指宁波海洋置业有限公司开发的丰饶路与滨海大道交叉口西北角地块、象山来薰路与滨海大道交叉口地块荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文5第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标一、公司信息一、公司信息股票简称荣安地产股票代码000517股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称荣安地产股份有限公司公司的中文简称荣安地产公司的外文名称（如有）RONGAN PROPERTY CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）RONGAN PROPERTY公司的法定代表人王久芳注册地址浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号（14-12）注册地址的邮政编码315010办公地址浙江省宁波市鄞州区天童南路 700 号荣安大厦 18F（A）、19F、20F办公地址的邮政编码315100公司网址http：/ 700 号荣安大厦 18F（A）浙江省宁波市鄞州区天童南路 700 号荣安大厦 18F（A）电话0574-873126380574-87312566传真0574-873106680574-87310668电子信箱三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点公司选定的信息披露媒体的名称证券时报、证券日报和中国证券报登载年度报告的中国证监会指定网站的网址深圳证券交易所（http:/ 2017 年年度报告全文6四、注册变更情况四、注册变更情况组织机构代码913302001440685655公司上市以来主营业务的变化情况（如有）公司股票于 1993 年 8 月 6 日在深圳证券交易所上市。公司主营冷轧、冷拔管设备、精密无缝钢管及其延伸产品。1999 年 10 月 31 日，公司召开股东大会审议通过章程修正案，变更后主营范围为：通讯设备（除无线电发射设备）、电子网络产品的开发、研制；计算机软件开发、研制。2009 年 6 月 8 日，公司召开股东大会审议通过章程修正案，变更后主营业务范围为：房地产开发、经营；物业服务；房屋租赁；建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设备的批发、零售；市政工程施工；工业与民用建筑工程；实业投资。2013 年 5 月18 日，公司召开股东大会审议通过章程修正案，公司经营范围增加“建筑智能化工程”。历次控股股东的变更情况（如有）公司上市之初的控股股东为宁波市财政局。1999 年，公司经过重大资产重组，控股股东变更为深圳市新海投资控股有限公司。2009 年 4 月 10 日，荣安集团股份有限公司通过定向增发方式持有本公司 78.02%股份，成为本公司当前第一大股东。五、其他有关资料五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所会计师事务所名称天衡会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址南京市建邺区江东中路 106 号万达广场商务楼 B 座 20 楼签字会计师姓名虞丽新、杨贤武公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否2017 年2016 年本年比上年增减2015 年营业收入（元）4,264,215,143.951,727,638,858.95146.82%1,124,460,990.57归属于上市公司股东的净利润（元）541,755,811.97148,934,401.83263.75%103,265,173.26归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）473,401,900.48103,016,149.34359.54%90,142,654.66经营活动产生的现金流量净额（元）-261,776,063.06181,538,102.59-244.20%660,400,494.62荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文7基本每股收益（元/股）0.17020.0468263.68%0.0324稀释每股收益（元/股）0.17020.0468263.68%0.0324加权平均净资产收益率13.72%4.10%9.62%2.82%2017 年末2016 年末本年末比上年末增减2015 年末总资产（元）13,195,197,376.9211,106,634,517.0118.80%7,934,616,164.50归属于上市公司股东的净资产（元）4,218,397,712.593,676,641,900.6214.74%3,623,224,257.27七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标单位：元第一季度第二季度第三季度第四季度营业收入2,899,556,868.42799,194,985.14191,032,061.97374,431,228.42归属于上市公司股东的净利润348,820,552.07120,875,061.849,596,486.4562,463,711.61归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润338,470,530.4098,011,144.703,916,478.6333,003,746.75经营活动产生的现金流量净额34,558,204.36362,755,800.78-872,725,808.97213,635,740.77上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用单位：元项目2017 年金额2016 年金额2015 年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）155,833.70-7,162.59139,576.13计入当期损益的政府补助（与企业业务密4,152,942.882,782,415.402,256,610.00荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文8切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益3,778,648.23除上述各项之外的其他营业外收入和支出6,805,865.65-1,179,016.20-773,859.18其他符合非经常性损益定义的损益项目76,222,683.9759,677,462.2215,023,309.59理财产品收益减：所得税影响额22,761,561.9815,355,446.343,523,117.94少数股东权益影响额（税后）500.96合计68,353,911.4945,918,252.4913,122,518.60-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文9第三节第三节 公司业务概要公司业务概要一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务公司是否需要遵守特殊行业的披露要求是房地产业（一）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要的业绩驱动因素报告期内，公司主营业务主要由房地产开发与销售、物业出租、物业管理及“代建、建筑施工”四方面构成。从各业务发展情况看，房地产开发业务是公司收入的主要来源。由于房地产市场易受国家房地产宏观调控政策的影响，公司经营业绩存在一定波动性；物业出租，即商业写字楼租赁业务，随着公司持有型物业的适当增加，租金收入将稳步增长；物业管理的经营及收入规模随公司开发项目的增加稳步增长，截止报告期末，物业公司实际管理面积达到393.31万平方米；“代建”、“建筑施工”等业务，进一步延伸了房产开发链，对公司业绩形成有益补充。公司房地产开发业务以商品住宅为主，以商业办公型物业为辅。在住宅产品定位上，公司主要开发精装修的中高档优质住宅，满足刚性需求（包括首次置业和改善型置业），同时为高净值客户打造高端豪宅。在商业办公型产品定位上，公司积极响应国家关于商业地产“去库存”的政策，主要通过收购方式选择位于市中心的、土地获取成本较低、投资回报率较高的商业办公项目进行开发，适度持有高回报率的商业办公物业，为公司未来取得稳定的现金流，促进公司长期稳定健康发展。在房地产开发区域布局上，公司扎根浙江，深耕长三角，重点布局中西部省会城市，积极拓展京津冀城市圈，不断寻找国内房地产市场价值洼地城市，加快跨区域发展布局。报告期内，公司重点布局了中西部核心城市重庆，共竞得四宗地块，同时增加了宁波、杭州、嘉兴、台州等城市的土地储备，努力扩大当地市场份额，为公司未来经营业绩提供资源保障。公司跨区域发展布局，有利于避免单一市场区域房地产调控政策对公司销售业绩产生较大的冲击。在加大土地储备的同时，公司注重打造“一流的产品”、“一流的品牌”，不断提升品牌价值，以较好地实现品牌溢价；并且加强科学管理，严格控制成本，以实现向管理要效益。（二）报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位2017年，全国商品房销售面积、金额仍双双创下新高，且待售面积持续下滑。国家和地方政府纷纷出台租赁市场利好政策，越来越多的房企切入长租公寓领域抢滩租赁市场。根据国家统计局数据，2017年，商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%。其中，住宅销售面积增长5.3%，办公楼销售面积增长24.3%，商业营业用房销售面积增长18.7%。商品房销售额133701亿元，增长13.7%。其中，住宅销售额增长11.3%，办公楼销售额增长17.5%，商业营业用房销售额增长25.3%。2017年12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.72，比11月份提高0.09点，属于适度景气水平。与此同时，为遏制热点城市房价过快上涨，加快住房制度改革和房地产长效机制的建设，全国主要城市纷纷收紧了楼市政策，限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”调控，使中国房地产市场正式进入“五限”时代。在“分类调控、因城施策”的房地产市场调控政策指导下，2017年下半年一线城市和核心二线城市房价开始止涨回落，绝大多数三、四线城市在去库存政策的引领下，年内房价持续飘红。但随着三、四线城市基本完成去库存目标，全国商品房库存量已降至3年前水平，去库存政策也逐渐退出，这些区域的房价涨幅开始放缓。公司作为浙江省知名的房地产开发商，具有丰富的房地产开发经验，在区域内有较强的市场竞争力和较高的品牌知名度。公司坚持做精做专房地产的发展战略，遵循国家“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产行业定位，所开发住宅产品主要面向改善型客户，以满足购房者对更美好居住生活的需要。荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文10二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况主要资产重大变化说明预付款项报告期末比期初增加 146.67%，原因为报告期预付土地款项。其他应收款报告期末比期初增加 1399.00%，原因为报告期对合营项目提供财务资助。其他流动资产报告期末比期初减少 42.92%，原因为报告期赎回理财产品及项目交付结转了税金及附加。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，逐步确立了具有荣安特色的核心竞争力。1、科学的管理机制公司建立了流程管理体系及绩效管理体系，贯彻实施标准化运营，优化流程环节，进行充分授权，加强资金预算管理，不断完善公司绩效考核机制。流程管理体系对公司房地产项目开发过程中所涉及的各项业务均规定了明确的工作及管理流程，使房地产开发全流程明确到每道工序、完成每项任务的具体天数、负责单位，最大限度地保证了公司各个项目按照统一标准、流程进行开发，保证了工程质量与效率，并且形成了标准化的运营体系。2、拥有一流的开发团队和合作伙伴荣安地产是一家拥有近二十多年房地产开发经验的专业房地产公司。在多年的发展过程中，公司培育并形成了一个知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的管理团队。公司董事长王久芳先生具有二十多年的房地产开发管理经验，市场意识敏锐并超前，在公司发展的关键时期能把握住机会，做出有利于公司持续性发展的战略决策；公司总经理及其它高管人员、城市公司总经理，他们是营销、工程建设、投融资、财务管理等方面的专家能手，在房地产行业具有较高的理论水平及丰富的实践经验。这样一支高水平管理团队具备了带领公司进一步做大做强的经营管理能力。公司实施快速开工、快速开盘、快速回笼资金的项目运营模式，大大降低了项目的开发成本以及政策变动的风险。同时，荣安地产一直与优秀企业保持着战略合作伙伴关系，如浙江绿城建筑设计有限公司、浙江南方建筑勘察设计院、西门子、科勒、汉斯格雅、上海三菱、亚厦股份、棕榈园林等合作单位均是行业中的佼佼者，荣安坚信，只有一流的团队，一流的合作单位才能打造一流的产品，创造一流的业绩。在土地市场竞争日益激烈的环境下，公司积极与有实力的品牌开发商进行强强联合，合作开发房地产项目，通过合作的方式使公司利益最大化，并积累了丰富的合作开发管理经验，能够有效控制风险。3、理性、灵活的土地储备策略公司严格遵守拿地操作规范，秉持“宁可少拿一块地，不可拿错一块地”的原则，积极拓宽拿地渠道，严控土地成本，增加优质土地储备。报告期内，公司通过合作、公开市场竞拍等方式新增权益建筑面积约100万平方米，土地获取成本相对较低，且当地房地产市场健康稳定发展。理性、灵活的土地储备策略为公司未来发展奠定了坚实的基础。4、区域品牌优势通过多年耕耘和积淀，公司在长三角、浙江省内拥有较高的品牌知名度和较强的品牌影响力，尤其是在宁波市场已具有较强的品牌溢价能力。公司秉持精品理念，开发的产品屡获人居环境奖，宁波荣安府项目荣获国家级“广厦奖”，树立了“住宅专家、豪宅巨匠”的专业房地产品牌形象。无论走到哪里都将精品理念带到哪里，为当地市场打造安居、乐居、宜居的住荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文11宅精品，成为当地市场“品质地产”的有力倡导者，为公司树立起良好的客户口碑，极大地提升了公司跨区域发展的品牌影响力。5、稳健的财务管理现金流是企业的生命线，利润是企业的成长线。公司在同行业中一直保持较低的负债水平，积极拓宽融资渠道，优化资产结构，降低融资成本，控制财务风险。多年来，公司的综合资金成本在同行业中均保持较低水平。这为公司未来继续扩大规模提供了充足的杠杆空间，也成为现阶段公司重要的核心竞争优势之一。公司坚持快速开工、快速开盘、快速回笼资金的开发策略，确保充足的现金流，增强公司抗风险能力。荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文12第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析一、概述一、概述（一）政策与市场分析2017年，为遏制热点城市房价过快上涨，加快住房制度改革和房地产长效机制的建设，全国主要城市纷纷收紧了楼市政策，限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”调控，使中国房地产市场正式进入“五限”时代。在“分类调控、因城施策”的房地产市场调控政策指导下，2017年下半年一线城市和核心二线城市房价开始止涨回落，绝大多数三、四线城市在去库存政策的引领下，年内房价持续飘红。但随着三、四线城市基本完成去库存目标，全国商品房库存量已降至3年前水平，去库存政策也逐渐退出，这些区域的房价涨幅开始放缓。公司目前主要经营区域是宁波、杭州、嘉兴、重庆，主要经营区域市场情况如下：1、房地产投资与新开工情况(数据来源：中国指数研究院)城市投资新开工金额（亿元）同比（%）数值（万平方米）同比（%）宁波1374.478.20%1772.6368.48%杭州2734.24.89%2176.521.82%重庆3980.086.82%5680.0416.51%2、商品房市场情况(数据来源：中国指数研究院)城市销售额销售面积销售均价金额（亿元）同比（%）数值（万平方米）同比（%）金额（元/米）同比（%）宁波1238.6816.68%687.51-10.30%1801830.09%杭州1832.85-4.32%640.47-21.62%2861722.07%重庆3022.8963.12%3269.1630.51%924724.99%3、截止 2017 年末，宁波库存去化周期为 5.6 个月，杭州的库存去化周期为 9.08 个月，重庆的库存去化周期为 10.49 个月(数据来源：中国指数研究院)；（二）公司经营情况报告期内，公司主营业务主要由房地产开发与销售、物业出租、物业管理及“代建、建筑施工”四方面构成。其中房地产开发与销售是公司收入的主要来源；商业写字楼租赁业务产生的租金收入稳步增长；物业管理的经营及收入规模随公司开发项目的增加稳步增长，截止报告期末，物业公司实际管理面积达到393.31万平方米；同时，“代建”、“建筑施工”等业务对公司业绩形成有益补充。2017年，在土地市场升温，房价上涨预期的助推下，公司抓住市场销售的有利时机，加速推盘，加强营销策划，加快房源去化，加快资金回笼，取得了良好的销售业绩。报告期内，公司住宅销售签约2,297套，签约收入约53亿元，销售回款约52亿万元，较好地完成了年初制定的销售目标。根据公司的收入确认原则，2017年公司主要营收来自于宁波香园（一期）、宁海凤凰城（一期）、山语湖苑、金域华府交付，截止报告期末，宁波香园（一期）交付率达98%，凤凰城（一期）交付率达98%，金域华府交付率达93%，山语湖苑交付率达95%，四个项目交付结转对报告期的利润情况产生积极影响，营业收入和盈利水平出现大幅上涨。2017年，公司实现营业收入42.64亿元，营业利润6.56亿元；荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文13（三）公司新增土地储备情况序号地块名称取得时间权益比例（%）土地面积（M）计容建筑面积(M)权益建筑面积(M)区域土地用途 取得方式备注1陈婆渡片区CPD3-01-07B地块A项目2017.6.1510033458110411110411 浙江宁波商业股权收购2宁波集士港中一片CX06-01-05b地块2017.9.2591.10279805596050979.56 浙江宁波住宅招拍挂3象山丰饶路与滨海大道交叉口西北角地块、来薰路与滨海大道交叉口地块2017.12.18516617818374793710.97 浙江宁波住宅、商业股权收购4桐土储（2017）11号地块2017.8.245023169.1941705.220852.60 浙江嘉兴住宅招拍挂合作项目5海盐17-93武原地块2017.10.1297.9961641110954108723.80 浙江嘉兴住宅招拍挂6萧政储出（2017）14号2017.12.624.86374214023234777.54 浙江杭州住宅股权收购 合作项目7余政储出【2017】20号地块2017.9.27100425098501885018.浙江杭州住宅招拍挂8台土告字【2017】14号地块2017.10.112215078534529875965.56 浙江台州住宅股权收购 合作项目9岱山2017-10地块2017.9.630268715374216122.60 浙江舟山住宅股权收购 合作项目10岱山竹屿新区C9-3-1地块2017.9.2230464588362425087.20 浙江舟山住宅股权收购 合作项目11巴南区李家沱-鱼洞组团O分区O20-3-02、O20-4-02地块2017.6.2399.57247367230571997.05重庆住宅招拍挂12大渡口区大渡口组团M分区M01-4、M02-2号地块2017.6.3099.6769285193573192933.63重庆住宅招拍挂13巴南区界石组团N标准分区N15-102、N15-202号地块2017.7.28506390912206661033重庆住宅招拍挂合作项目14两江新区悦来组团C分区C53/5号宗地2017.12.1110019222.22114421144重庆住宅招拍挂15修武XGT2017-022017.12.45144915.536737334360.23 河南焦作住宅股权收购 合作项目荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文14号地块合计：764858.91003116.74（四）公司主要房地产项目开发情况项项目目进进展展区域区域项目名称项目名称资质取资质取得得权益比例权益比例（%）占地面积占地面积（）（）计容建筑计容建筑面积（面积（）已完工建已完工建筑面积筑面积（）（）预计总投预计总投资额（亿资额（亿元）元）实际投资实际投资额（亿元额（亿元）开工时间开工时间计划竣工计划竣工时间时间在建宁波晴雪园施工许可证100842313476.493.82.072017.5.22019.9.30桃李郡91.102798055960126.782018.3.202020.6.30欢乐购广场项目1003345811041183.122018.3.22020.8.30重庆明月江南施工许可证99.5724736723056.522.92017.11.62020.3.26林语春风99.67692851935737.26.62018.3.102020.7.10在建在售宁海凤凰城（二期）预售许可证100477221025968.387.312016.1.25 2018.10.31宁波香园（二期）预售许可证100480219370513.59.862016.4.142018.6.30香园（三期）预售许可证98.082119935993.46.23.812017.7.72019.3.30诚品园预售许可证1007476295302.751.432016.3.302018.9.30心尚园预售许可证1003727882011137.282016.6.20 2018.10.30桃花源郡预售许可证98.2353797107573.67125.782017.5.52019.10.30杭州玉水观邸预售许可证10044297110739.3112.366.432017.3.62019.9.30嘉兴 嘉兴荣安府预售许可证99.0147832.1110007.4612.78.112017.4.202019.8.1竣工交宁波山语湖苑竣工备案合格证10016368994820259.621.982015.3.182017.8.15荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文15付合计487872.1 1127829.320259.6120.4173.46（五）公司主要房地产项目销售情况项目名称业态地区权益比例（%）2017年可供出售面积（）2017年销售签约面积（）截止2017年末累计结算面积（）竣工时间金域华府住宅台州10025497.2225364.94159517.112015.12.21香园（一期）住宅宁波10015182.2614962.58186276.432016.12.29香园（二期）住宅宁波10066542.2855797.98香园（三期）住宅宁波98.0835036.267006.01山语湖苑住宅宁波1008050.298050.299284.732017.8.15心尚园住宅宁波10071029.3551339.32诚品园住宅宁波10031804.4219950.17桃花源郡住宅宁波98.23117898.3110684.77凤凰城（一期）住宅宁海10012706.8211635.3698045.682016.12.23凤凰城（二期）住宅宁海10093515.9155211.00嘉兴荣安府住宅嘉兴99.0131988.6729330.00合计509251.79289332.42453123.95（六）公司房地产出租情况序号项目名称业态地区权益比例（%）楼面面积（）出租率（%）1宁波荣安大厦写字楼宁波1004300696.382杭州荣安大厦写字楼杭州1003700095.87（七）公司融资情况序号融资类别授信金额（万元）融资余额（万元）融资成本区间期限结构1银行贷款3390001961004.75%-5.41%短期、中长期2债券1200001200006.50%3+2年合计459000316100-（八）公司项目跟投情况序项目名称项目公司投资主体盈亏情投资金额股权占比分红金额退出情况荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文16号况（万元）1嘉兴荣安府嘉兴荣安置业有限公司宁波荣美企业管理咨询有限公司4455399.0067%未分红未结算宁波江北区康煜企业管理合伙企业（有限合伙）4470.9933%未分红未结算2桃花源郡宁波康梁房地产开发有限公司宁波康柏投资管理有限公司3536398.2306%未分红未结算宁波江北区康德海鹏企业管理咨询合伙企业（有限合伙）6371.7694%未分红未结算3香园（三期）宁波康鹏置业有限公司宁波康茂房地产销售代理有限公司2451998.0760%未分红未结算宁波江北区隆顺恒丰企业管理咨询合伙企业（有限合伙）4811.9240%未分红未结算4明月江南重庆市康瀚置业有限公司宁波投创荣安置业有限公司2688599.5741%未分红未结算宁波江北区香茂腾美企业管理咨询合伙企业（有限合伙）1150.4259%未分红未结算5林语春风重庆康甬置业有限公司宁波投创荣安置业有限公司6578299.6697%未分红未结算宁波江北区柏瀚元居企业管理咨询合伙企业（有限合伙）2180.3303%未分红未结算6桃李郡宁波康旺置业有限公司宁波投创荣安置业有限公司91191.1000%未分红未结算宁波江北宁港景和企业管理咨询合伙企业（有限合伙）898.9000%未分红未结算7海上明月海盐荣安置业有限公司嘉兴睿和企业管理咨询有限公司979997.9900%未分红未结算宁波嘉盐德荣企业管理咨询合伙企业（有限合伙）2012.0100%未分红未结算员工跟投金额合计2188荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文17二、主营业务分析二、主营业务分析1、概述、概述参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成单位：元2017 年2016 年同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重营业收入合计4,264,215,143.95100%1,727,638,858.95100%146.82%分行业房地产销售4,084,677,622.5895.79%1,516,197,026.9987.76%169.40%物业管理58,886,915.521.38%47,065,994.512.73%25.12%房屋租赁54,652,968.491.28%50,318,358.782.91%8.61%其他65,997,637.361.55%114,057,478.676.60%-42.14%分产品房地产销售4,084,677,622.5895.79%1,516,197,026.9987.76%169.40%物业管理58,886,915.521.38%47,065,994.512.73%25.12%房屋租赁54,652,968.491.28%50,318,358.782.91%8.61%其他65,997,637.361.55%114,057,478.676.60%-42.14%分地区宁波地区3,778,541,108.3888.61%905,780,420.3452.43%317.16%宁波以外地区485,674,035.5711.39%821,858,438.6147.57%-40.91%（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用单位：元营业收入营业成本毛利率营业收入比上年同期增减营业成本比上年同期增减毛利率比上年同期增减分行业房地产销售4,084,677,622.58 3,088,524,642.3824.39%169.40%166.22%0.91%分产品房地产销售4,084,677,622.58 3,088,524,642.3824.39%169.40%166.22%0.91%荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文18分地区宁波地区3,778,541,108.38 2,868,669,734.7224.08%317.16%327.16%-1.78%宁波以外地区485,674,035.57335,079,068.5931.01%-40.91%-47.32%8.40%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否行业分类项目单位2017 年2016 年同比增减房地产开发经营结转收入万元426,421.51172,763.89146.82%在建房屋建筑面积万平方米135.1967.9199.08%存货万元781,402.47730,746.516.94%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用结转收入同比增加146.82%，原因为报告期香园（一期）、凤凰城（一期）、山语湖苑、金域华府项目交付结转收入。在建房屋建筑面积同比增加99.08%，原因为报告期增加土地储备及开工投入。（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用（5）营业成本构成）营业成本构成行业和产品分类单位：元行业分类项目2017 年2016 年同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重房地产销售房地产销售3,088,524,642.3896.40%1,160,134,128.6088.72%166.22%物业管理物业管理50,027,954.141.56%45,354,573.533.47%10.30%房屋租赁房屋租赁25,643,908.560.80%22,822,408.551.75%12.36%其他其他39,552,298.231.24%79,294,163.636.06%-50.12%单位：元产品分类项目2017 年2016 年同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重房地产销售房地产销售3,088,524,642.3896.40%1,160,134,128.6088.72%166.22%物业管理物业管理50,027,954.141.56%45,354,573.533.47%10.30%房屋租赁房屋租赁25,643,908.560.80%22,822,408.551.75%12.36%荣安地产股份有限公司 2017 年年度报告全文19其他其他39,552,298.231.24%79,294,163.636.06%-50.12%说明（6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 是 否1、新设子公司序号名称归属母公司权益比例1台州庆达企业管理咨询有限公司100.00%2宁波英泽企业管理咨询有限公司100.00%3重庆市康瀚置业有限公司100.00%4杭州润美投资有限公司100.00%5杭州震大投资有限公司100.00%6嘉兴睿和企业管理咨询有限公司100.00%7台州鸿茂企业管理咨询有限公司100.00%8宁波荣腾贸易有限公司100.00%9重庆康甬置业有限