600657_2018_信达地产_2018年年度报告_2019-03-28.pdf

2018 年年度报告 1/221 公司代码：公司代码：600657600657 公司简称：公司简称：信达地产信达地产 信达地产股份有限公司信达地产股份有限公司 2012018 8 年年度报告年年度报告 2018 年年度报告 2/221 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人丁晓杰丁晓杰、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人张宁张宁及会计机构负责人（及会计机构负责人（财务总监财务总监）周慧芬周慧芬声明：声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 根据安永华明会计师事务所出具的审计报告，母公司2017年末未分配利润为370,921,163.11元，2018年度净利润为915,170,645.43元，2018年末未分配利润为997,910,296.42元。根据公司章程规定，结合公司实际经营情况，兼顾公司长远发展和股东利益，公司2018年度拟进行利润分配，以实施利润分配股权登记日A股总股本为基数，每10股派发现金红利1.20元（含税），派发现金红利总金额342,225,431.40元，不进行资本公积金转增股本。本次利润分配方案符合公司章程、公司股东分红回报规划（2018-2020）的规定。本次利润分配方案考虑到，需充分重视广大投资者的合理投资回报，并兼顾公司的可持续发展，满足公司正常生产经营的资金需求；同时考虑到公司所处房地产行业为资金密集型行业，所处发展阶段属成长期，预计未来有重大资金支出安排，为了保障公司合理的偿债能力，降低财务风险；确保公司利润分配政策保持连续性与稳定性，并保证公司现阶段经营及长期发展需要等因素拟定了本次利润分配方案。公司留存未分配利润节余的现金将用于补充流动资金，增加项目储备等资金用途，同时节省新增融资成本，提高公司盈利能力。本次利润分配方案实施后，公司剩余未分配利润将结转以后年度分配。公司本次利润分配议案尚需提交公司股东大会审议通过后实施。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 2018 年年度报告 3/221 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2018 年年度报告 4/221 目录目录 第一节第一节 释义释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.11 第五节第五节 重要事项重要事项.34 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.61 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.68 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.69 第九节第九节 公司治理公司治理.75 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.77 第十一节第十一节 财务报告财务报告.83 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.221 2018 年年度报告 5/221 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 信达地产、公司 指 信达地产股份有限公司 中国信达 指 中国信达资产管理股份有限公司 信达投资 指 信达投资有限公司 淮矿集团 指 淮南矿业（集团）有限责任公司 海南建信 指 海南建信投资管理股份有限公司 赣粤高速 指 江西赣粤高速公路股份有限公司 崇远投资 指 北京崇远投资经营公司 长淮信达地产 指 长淮信达地产有限公司（更名前为淮矿地产有限责任公司，公司 2018 年收购其 100%股权）上海信达银泰 指 上海信达银泰置业有限公司 浙江信达地产 指 浙江信达地产有限公司 安徽信达房产 指 安徽信达房地产开发有限公司 青岛信达置业 指 青岛信达置业有限公司 新疆信达银通 指 新疆信达银通置业有限公司 海南信达置业 指 海南信达置业有限公司 沈阳信达置业 指 沈阳信达理想置业有限公司 信达重庆房产 指 信达重庆房地产开发有限公司 广东信达地产 指 广东信达地产有限公司 深圳信达置业 指 深圳信达置业有限公司 上海信达立人 指 上海信达立人投资管理有限公司 青岛信达荣昌 指 青岛信达荣昌置业集团有限公司 北京信达房产 指 北京信达房地产开发有限公司 北京始于信 指 北京始于信投资管理有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称公司的中文名称 信达地产股份有限公司 公司的中文简称公司的中文简称 信达地产 公司的外文名称公司的外文名称 Cinda Real Estate Co.,Ltd.公司的外文名称缩写公司的外文名称缩写 Cinda Real Estate 公司的法定代表人公司的法定代表人 丁晓杰 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书董事会秘书 证券事务代表证券事务代表 姓名姓名 陈戈 李谦 联系地址联系地址 北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际大厦A座10层 北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际大厦A座10层 2018 年年度报告 6/221 电话电话 010-82190959 010-82190959 传真传真 010-82190933 010-82190933 电子信箱电子信箱 dongban_ dongban_ 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址公司注册地址 北京市东城区永内大街1号 公司注册地址的邮政编码公司注册地址的邮政编码 100050 公司办公地址公司办公地址 北京市海淀区中关村南大街甲18号北京国际大厦A座 公司办公地址的邮政编码公司办公地址的邮政编码 100081 公司网址公司网址 电子信箱电子信箱 dongban_ 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露公司选定的信息披露媒体媒体名称名称 中国证券报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点公司年度报告备置地点 董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况公司股票简况 股票种类股票种类 股票上市交易所股票上市交易所 股票简称股票简称 股票代码股票代码 变更前股票简称变更前股票简称 A股 上海证券交易所 信达地产 600657 北京天桥 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所公司聘请的会计师事务所（境内）（境内）名称名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址办公地址 北京市东城区东长安街 1 号东方广场安永大楼 16 层 签字会计师姓名签字会计师姓名 吴德明、李娜 报告期内履行持续督导职责报告期内履行持续督导职责的财务顾问的财务顾问 名称名称 申万宏源证券承销保荐有限责任公司 办公地址办公地址 北京市西城区太平桥大街 19 号 签字的财务顾问主签字的财务顾问主办人姓名办人姓名 谷兵、杨薇 持续督导的期间持续督导的期间 2018 年 7 月 27 日至 2019 年 12 月 31 日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据主要会计数据 20182018年年 20172017年年 本期比上本期比上年同期增年同期增减减(%)(%)20162016年年 营业收入营业收入 18,754,066,657.15 15,216,048,901.01 23.25 11,570,681,956.33 2018 年年度报告 7/221 归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的净利润 2,150,970,038.95 1,011,287,680.85 112.70 880,995,400.97 归属于上市公司股东的扣除非归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润经常性损益的净利润 1,443,496,540.69 647,654,507.52 122.88 606,862,588.63 经营活动产生的现金流量净额经营活动产生的现金流量净额 7,061,357,381.55 14,412,330,842.27-51.00-1,491,138,509.88 20182018年年末末 20172017年年末末 本期末比本期末比上年同期上年同期末增减末增减 （%）20162016年末年末 归属于上市公司股东的净资产归属于上市公司股东的净资产 19,896,867,719.20 9,846,077,525.20 102.08 9,018,323,129.93 总资产总资产 101,483,472,181.59 71,952,754,603.47 41.04 65,124,736,688.55 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标主要财务指标 20182018年年 20172017年年 本期比上年同期增减本期比上年同期增减(%)(%)20162016年年 基本每股收益（元股）基本每股收益（元股）1.04 0.66 57.58 0.58 稀释每股收益（元股）稀释每股收益（元股）1.04 0.66 57.58 0.58 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.69 0.42 64.29 0.40 加权平均净资产收益率（加权平均净资产收益率（%）15.65 10.72 增加4.93个百分点 10.09 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）10.51 6.87 增加3.64个百分点 7.06 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2018 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度第一季度 （1 1-3 3 月份）月份）第二季度第二季度 （4 4-6 6 月份）月份）第三季度第三季度 （7 7-9 9 月份）月份）第四季度第四季度 （1010-1212 月份）月份）营业收入营业收入 506,301,542.86 2,388,627,760.47 5,057,080,306.58 10,802,057,047.24 归属于上市公司股东归属于上市公司股东的净利润的净利润 -101,307,628.29 352,029,633.94 636,526,846.86 1,263,721,186.44 归属于上市公司股东归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的扣除非经常性损益后的净利润后的净利润 -158,984,598.81 290,610,842.00 121,102,053.33 1,190,768,244.17 经营活动产生的现金经营活动产生的现金流量净额流量净额 -1,427,575,264.19 1,362,018,335.79 4,908,400,777.36 2,218,513,532.59 2018 年年度报告 8/221 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目非经常性损益项目 2012018 8 年金额年金额 附注（如适用）附注（如适用）2012017 7 年金额年金额 2012016 6 年金额年金额 非流动资产处置损益非流动资产处置损益 377,691.55 523,055.06 207,844.51 计入当期损益的政府补助，但计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外的政府补助除外 17,923,529.97 主 要 为 经 营 奖 励金、政府扶持款 5,630,902.42 4,591,125.94 计入当期损益的对非金融企业计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费收取的资金占用费 187,692,523.85 对合营、联营企业收取的资金占用费 170,475,532.70 企业取得子公司、联营企业及企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益认净资产公允价值产生的收益 383,528,565.98 股权取得收益 除同公司正常经营业务相关的除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益资产取得的投资收益 196,095,748.12 主要为金融资产公允价值估值及处置收益 2,874,600.00 278,125,845.26 处置子公司部分股权，剩余股处置子公司部分股权，剩余股权按公允价值重新计量产生的权按公允价值重新计量产生的利得利得 157,273,832.67 除上述各项之外的其他营业外除上述各项之外的其他营业外收入和支出收入和支出-7,944,129.06 716,225.21 18,414,570.35 其他符合非经常性损益定义的其他符合非经常性损益定义的损益项目损益项目 92,104,891.70 67,626,778.81 57,718,268.05 少数股东权益影响额少数股东权益影响额 -37,134.96-9,197.02 所得税影响额所得税影响额-162,305,323.85 -41,450,618.58-84,915,644.75 合计合计 707,473,498.26 363,633,173.33 274,132,812.34 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称项目名称 期初余额期初余额 期末余额期末余额 当期变动当期变动 对当期利润的对当期利润的影响金额影响金额 佛山容桂 204 号项目 68,001,900.00-68,001,900.00-2,794,600.00 山东大宇株洲路项目 444,079,497.92 488,990,843.24 44,911,345.32 32,911,345.32 中岱项目-48,000,000.00 48,000,000.00 -领锐资产管理股份有限公司 143,346,642.41-143,346,642.41 5,812,997.91 中投信用担保有限公司-乌鲁木齐商业银行 119,020.05 1,311,594.45 1,192,574.40 722,096.40 2018 年年度报告 9/221 上海立瓴投资管理有限公司 50,000,000.00 50,000,000.00 -芜湖信达庆诚投资中心（有限合伙）487,066,584.55 501,456,940.87 14,390,356.32 14,390,356.32 芜湖信丰投资中心（有限合伙）328,084,204.08 331,946,037.85 3,861,833.77 3,861,833.77 宁波汇融沁晶股权投资合伙企业（合伙企业）279,108,011.51-279,108,011.51 1,284,145.35 宁波汇融沁齐股权投资合伙企业（合伙企业）1,342,608,761.91 1,346,884,733.56 4,275,971.65 4,275,971.65 芜湖米兰时代投资中心（有限合伙）29,786,398.88 30,225,251.42 438,852.54 438,852.54 芜湖沁玥股权投资管理合伙企业-221,464,254.86 221,464,254.86 31,464,254.86 理财产品 500,000,000.00 700,000,000.00 200,000,000.00 -合计 3,672,201,021.31 3,720,279,656.25 48,078,634.94 92,367,254.12 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司以房地产开发为核心，以商业物业经营管理、物业服务、房地产专业服务为支持，坚持房地产主业与资本运营协调发展和良性互动的发展模式，同时以经济效益为核心，完善产品体系与城市布局，努力扩大公司的市场影响力。公司开发产品以住宅为主，重点关注首次置业与改善型需求，同时适度开发写字楼和综合体。公司进入了二十多个城市，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、嘉兴、台州、绍兴、合肥、芜湖、马鞍山、淮南、六安、铜陵、青岛、重庆、太原、海口、琼海、乌鲁木齐、沈阳等，形成了一二三线城市的均衡布局。公司秉承“建筑传递梦想”的品牌理念，在住宅领域形成了蓝系列、郡系列、逸邨系列、天下系列四大产品线，在办公领域形成了国际系列产品线。作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司依托信达系统资源，发挥信达地产在房地产开发方面的专业能力，坚持房地产开发与资本运作双轮驱动，强化集团协同联动，打造专业化、差异化、特色化发展模式。公司持续提升业务和盈利模式，努力由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。我国房地产具有政策性、周期性、地域性、资金密集型、人才密集型和资源整合型等特点。首先，政府希望通过政策调控和建立房地产市场健康发展长效机制，确保房地产行业长期稳定发展，而房地产市场自身由于供求关系变化，也存在周期性波动的规律。其次，近年来我国房地产市场出现市场轮动、城市分化的现象，地域性特征更加凸显，不同城市市场冷热不均、涨跌互现，同一城市不同区位的市场表现也不一样。另外，房地产属于资金密集型行业，投融资能力直接影响房企的生存和发展。同时，房地产行业吸引了大量优秀人才，房企的竞争往往体现为人才的竞争，激励机制对于房企发展具有重要的推动作用。此外，房地产行业还是资源整合型的行业，房地产带动的上下游产业链非常长，产品业态也越来越多元化、复合化。房地产的各种特征使得房2018 年年度报告 10/221 地产企业在定位、模式、规模、布局、机制、产品等方面各具特色，房地产企业必须根据自身能力和特点，清晰发展战略，寻求差异化的发展模式。2018 年房地产调控持续进行，政府实行“限购、限贷、限价、限售、限签”等调控政策，房地产市场在经历连续三年的繁荣期之后，2018 年下半年终于迎来降温调整。不过从全年来看，2018年我国房地产市场依然保持增长，为经济平稳增长发挥了“稳定器”的作用。根据国家统计局数据，2018 年全国房地产开发投资 120264 亿元，比上年增长 9.5%；商品房销售面积 171654 万平方米，比上年增长 1.3%；商品房销售额 149973 亿元，比上年增长 12.2%。在持续的政策调控下，房企优胜劣汰加剧，行业集中度继续提升。根据克而瑞研究中心发布的 2018 年中国房地产企业销售排行榜，以销售金额计算，销售十强房企行业集中度达到 26.9%，销售二十强房企达到 37.5%；销售五十强房企达到 55.1%，占据行业一半的市场份额。总体来看，我国房地产行业竞争激烈，房企需要不断提升企业的核心竞争力，努力形成可复制的业务模式和可持续的盈利模式。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 详见第四节（三）资产、负债情况分析 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 信达地产的核心竞争力主要体现在协同优势、业务模式、管理体系、人才团队、企业文化五个方面。（一）差异化的协同优势（一）差异化的协同优势 作为中国信达的房地产开发业务运作平台，中国信达系统资源能够为公司发展提供有力的支持，集团协同始终是公司最大的差异化优势。与一般房地产企业不同，公司除从公开市场获取项目外，还可以依托中国信达资源，强化集团协同，发挥信达地产的专业作用，通过协同拓展获取项目。随着中国信达未来的进一步发展，共享业务、客户、品牌资源与组织网络的协同效应将进一步显现，将为公司提供更广阔的发展空间。未来行业并购重组的机会将不断涌现，金融机构对于监管、代建、咨询等房地产专业服务的需求还将进一步增加，公司协同业务的领域还将继续延伸。（二）特色化的业务模式（二）特色化的业务模式 公司借助中国信达系统资源，强化集团协同联动，业务模式和盈利模式不断得到创新发展。在业务模式方面，公司正从单纯的房地产开发向房地产投资、协同并购与房地产专业服务领域拓展；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、投资收益以及监管代建收入等多元化收入来源转变。随着行业集中度的提高，一些企业选择剥离地产辅业或退出市场，这为信达地产拓展协同业务带来了发展机遇。报告期内，公司充分利用股东单位的资源优势和上市公司的资本运作功能，圆满完成重大资产重组事项。该重组有利于提高公司资本实力和规模效应，有助于补充公司项目储备，完善城市区域布局，提升公司可持续发展能力。（三）标准化的管理体系（三）标准化的管理体系 公司上市十年以来，不断提高标准化管理水平。2008 年上市之初，公司不断完善集团管控模式，实现了从统一品牌到统一制度、统一管理的跨越。从 2011 年到 2014 年，公司连续四年依次开展成本、产品、营销、运营主题管理年活动，专业能力和管理水平稳步提高。公司不断推进产2018 年年度报告 11/221 品标准化工程建设，目前已经形成蓝系列、郡系列、逸邨系列、天下系列四大住宅产品线及国际系列写字楼产品线。公司持续推进信息化建设，以信息化助推管理规范化水平。报告期内，公司探索推进财务共享中心建设，加强了公司费用报销业务的标准化管理。报告期内，公司加强与并购企业的制度衔接和管理对接，实现了从重组并购到深度融合的平稳过渡。（四）专业化的人才团队（四）专业化的人才团队 公司具有专业、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的管理层。多数所属公司深耕多年，经营层团队市场化意识强，管理比较规范，人员比较稳定；房地产专业技术团队训练有素，开发项目多次荣膺“广厦奖”、代建项目曾获得“鲁班奖”等国家级奖项，产品品牌在部分区域市场有一定的影响力。公司持续加大内部人才交流，注重项目案例经验推广，提高员工培训深度，员工素质不断提高。报告期内，公司总部鼓励青年员工到所属公司基层锻炼，同时所属公司派遣青年员工到总部交流，开阔了交流员工的视野，为员工成长提供了良好的发展平台；发挥内部人才培养示范基地作用，同时利用外部合作开发机会，多途径拓宽公司系统人才培养模式。（五）干事业的企业文化（五）干事业的企业文化 公司崇尚真干、实干、苦干、巧干的工作作风，推崇善谋善为、善作善成的事业型人才。公司秉持“守正出新，有所作为”的发展原则，形成了“同心聚力、创新求变、真抓实干、奋发有为”的企业精神。公司将企业文化建设与企业经营管理融为一体，创新文化、战略文化、执行文化、合规文化深入人心，大局意识、责任意识、市场意识、风险意识不断增强。公司不断发展壮大，品牌知名度和市场影响力不断提高，员工对公司的归属感进一步提升。公司将继续秉持“始于信，达于行-诚信、融合、创新、卓越”的核心价值观，倡导“实践中国人居梦想”的社会责任理念，积极关注各利益相关方的诉求，全面履行社会责任，努力赢得社会各界对公司更多的认可和信赖。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析（一）房地产市场回顾与展望（一）房地产市场回顾与展望 2018 年我国房地产开发投资稳中有进，为经济平稳增长做出了贡献。国家统计局数据显示，2018 年 1-12 月，全国房地产开发投资 120264 亿元，比上年增长 9.5%，增速比 1-11 月份回落 0.2个百分点，但比上年同期仍然提高 2.5 个百分点，如下图 1 所示。图图 1 1：全国房地产开发投资增速：全国房地产开发投资增速 2018 年年度报告 12/221 2018 年房地产调控持续进行，但由于城市分化、市场轮动，商品房销售量依然实现了增长，只是销售增速有所放缓。国家统计局数据显示，2018 年，商品房销售面积 171654 万平方米，比上年增长 1.3%，增速比 1-11 月份回落 0.1 个百分点，比上年回落 6.4 个百分点。商品房销售额149973 亿元，增长 12.2%，比 1-11 月份提高 0.1 个百分点，比上年回落 1.5 个百分点，如下图 2所示。由于销售额增幅大于销售面积增幅，表明全国平均房价同比仍然有所上涨。逐月来看，2018年 7 月之后，商品房销售面积、销售额增速总体呈现下滑态势，表明随着调控的持续深入，市场有所降温。图图 2 2：全国商品房销售面积及销售额增速：全国商品房销售面积及销售额增速 销售的增长有利于去库存，国家统计局数据显示，2018 年末，商品房待售面积 52,414 万平方米，比上年末减少 6,510 万平方米。商品房待售面积的减少与房屋竣工面积下降也有一定的关系，2018 年，房屋竣工面积 93,550 万平方米，下降 7.8%。虽然去库存工作取得成效，但从房地产开发企业房屋施工面积、新开工面积、土地购置数量看，未来全国市场的潜在供应依然充足。国家统计局数据显示，2018年，房地产开发企业房屋施工面积822,300万平方米，比上年增长5.2%，增速比上年提高 2.2 百分点。房屋新开工面积 209,342 万平方米，增长 17.2%，增速比上年提高10.2 个百分点。2018 年，房地产开发企业土地购置面积 29,142 万平方米，比上年增长 14.2%；土地成交价款 16,102 亿元，增长 18.0%。逐月来看，如下图 3 所示，2018 年 9 月以来，土地购置面积增速有所放缓，土地市场有所降温。图图 3 3：全国房地产开发企业土地购置面积增速：全国房地产开发企业土地购置面积增速 综上所述，2018 年房地产调控持续进行，下半年市场整体有所降温。不过由于房地产的地域性特征非常显著，不同城市市场冷暖不一，分化严重。具体到公司区域与城市布局看，2018 年，公司布局最为广泛的浙江、安徽等区域表现依然良好，公司进入的上海、杭州、宁波、嘉兴、合2018 年年度报告 13/221 肥、芜湖、淮南、青岛等城市由于经济富有活力，因此市场依然具有一定的韧性。2018 年，在全国商品房销量有所增长的情况下，公司也取得了良好的销售业绩。2018 年 12 月中旬召开的中央经济工作会议提出，“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”，为 2019 年房地产市场的发展指明了方向。随后全国住房和城乡建设工作会议进一步提出，“以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。”总体来看，在房地产市场平稳健康发展的长效机制建立起来之前，调控政策难以完全退出，在当前市场有所降温的背景下，2019 年将更加注重“稳地价稳房价稳预期”和“市场供需双向调节”，防止市场大起大落。（二）公司主要经营工作情况（二）公司主要经营工作情况 报告期内，公司坚持“专业经营、效率至上、创造价值”的经营理念，围绕“守正出新、变中求进、攻坚克难”的总体指导思想，聚焦“销售回款、协同拓展、能力提升”三大攻坚战，根据市场形势变化采取适宜的应对策略，扎实开展各项工作，取得了一定的经营成果。报告期内，公司主要开展了以下工作：一是加大销售力度，加快销售回款。一是加大销售力度，加快销售回款。公司密切关注市场变化，加强市场监测与形势研判，以快应变，确定了“早谋划，早入市”的销售策略。年初要求营销“开门红”，全年强化销售考核力度。公司加快推进项目开发速度，尽快达到预售条件，同时加快现房去化，加大与信贷银行的沟通协调，努力提高销售回款速度，取得了良好的销售业绩。二是加强集团协同，创新业务模式。二是加强集团协同，创新业务模式。公司发挥房地产专业优势及上市公司平台优势，加强与中国信达系统的协同联动，积极推进协同拓展，拓宽了业务来源。报告期内，公司与中国信达、淮矿集团一起，圆满完成了重大资产重组事项。与此同时，公司运用专业咨询、项目监管、操盘代建等方式，开展了轻资产的专业服务业务。三是紧抓关键环节，提升专业能力。三是紧抓关键环节，提升专业能力。设计管理方面，公司持续完善精装配置标准，加强设计管控，实施设计优化、设计缺陷排查工作，提高了产品设计的质量和效率。成本管理方面，强化成本事前管控、推行结算复审机制，严控变更签证，推进公司集中采购，提升成本管控能力。工程管理方面，强化精装修和交付评估检查，提高样板先行管理水平，完善质量通病防治标准，严格落实防治措施。四是强化资金管控，保持财务稳健。四是强化资金管控，保持财务稳健。公司完善资金监控体系，提前统筹安排重大资金支出预案，加强资金计划管理，公司财务整体保持稳健。期内公司主体及债项信用评级从“AA”提升至“AA+”，体现了公司在交易所市场及在银行间市场中的信誉，有利于公司债的续期。公司加强融资政策研究，积极拓宽融资渠道，融资方式更加多元化。五是加强基础管理，提高发展质量。五是加强基础管理，提高发展质量。报告期内，公司继续推进人才工程建设，加大人才引进力度，持续优化人才结构；完善系统人才交流培养机制，继续开展人才交流工作，培养锻炼骨干员工，取得较好效果。公司继续强化财务管控，按照新会计准则，规范会计核算；稳步推进公司财务共享建设，努力推动公司财务组织转型。此外，公司还加强了法务管理、信息化建设和企业文化建设。2018 年年度报告 14/221 二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 187.54 亿元，比上年同期 152.16 亿元增加 23.25%；实现净利润 25.09 亿元，较上年同期 10.65 亿元增加 135.59%；归属母公司净利润 21.51 亿元，比上年同期 10.11 亿元增长 112.76%。截至 2018 年 12 月 31 日，公司资产总额为 1014.83 亿元，较上年同期期末 719.53 亿元增加295.30 亿元；负债总额 806.09 亿元，较上年同期期末 618.86 亿元增加 187.23 亿元；归属于母公司的所有者权益为 198.97 亿元，较上年同期期末 98.46 亿元增加 100.51 亿元；资产负债率为79.43%，较上年同期期末 86.01%减少 6.58 个百分点。报告期内，公司累计实现房地产权益销售面积 149.07万平方米，同比增长 31.05%；权益销售合同额 309.68亿元，同比增长 37.81%。报告期内，新开工面积 195.57 万平方米；竣工面积216.25 万平方米。报告期内，按权益比例计，公司新增储备计容规划建筑面积 129.27 万平方米，土地增储工作进展顺利。截至 2018 年 12 月 31 日，公司储备项目计容规划建筑面积 331.57 万平方米，公司在建面积 465.54 万平方米。公司房地产出租累计实现合同租金约 1.63 亿元。公司操盘代建项目计容建筑面积 24.67 万平方米。(一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目科目 本期数本期数 上年同期数上年同期数 变动比例（变动比例（%）营业收入营业收入 18,754,066,657.15 15,216,048,901.01 23.25 营业成本营业成本 12,213,642,042.64 10,930,933,268.56 11.73 销售费用销售费用 379,870,015.62 361,032,582.98 5.22 管理费用管理费用 873,206,596.75 522,442,170.79 67.14 研发费用研发费用 3,080,568.50 1,833,931.09 67.98 财务费用财务费用 790,782,122.63 922,830,412.46-14.31 经营活动产生的现金流量净额经营活动产生的现金流量净额 7,061,357,381.55 14,412,330,842.27-51.00 投资活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额 4,473,503,495.01-4,460,847,878.50 不适用 筹资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额 -8,425,068,832.50-2,135,433,215.19 不适用 2.2.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 详见下列表格 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况主营业务分行业情况 分行业分行业 营业收入营业收入 营业成本营业成本 毛利率毛利率（%）营业收入营业收入比上年增比上年增减（减（%）营业成本营业成本比上年增比上年增减（减（%）毛利率毛利率比上年增减比上年增减（%）房地产 17,426,502,756.30 11,667,375,713.67 33.05 21.49 11.05 增加 6.29 个百分点 物业管理 254,629,327.43 291,060,931.53-14.31 22.98 15.87 增加 7.02 个百分点 其他 192,724,807.80 93,595,957.46 51.44 91.09 103.52 减少 2.96 个百分点