600376_2017_首开股份_2017年年度报告_2018-04-13.pdf

2017 年年度报告 1/194 公司代码：600376 公司简称：首开股份 北京首都开发股份有限公司北京首都开发股份有限公司 2012017 7 年年度报告年年度报告 2017 年年度报告 2/194 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、致同会计师事务所（特殊普通合伙）致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人潘利群潘利群、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人邢宝华邢宝华及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）容宇容宇声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以2017年12月31日公司2,579,565,242股总股本为基数，每10股派发现金红利6元(含税)，预计支付现金红利1,547,739,145.2元。该预案将在股东大会审议通过后实施。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的发展战略、未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 报告期内，不存在对公司生产经营产生实质性影响的特别重大风险。公司已在本报告中详细阐述公司在生产经营过程中可能面临的各种风险及应对措施，敬请查阅关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及防范部分的内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 3/194 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.8 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.12 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.14 第五节第五节 重要事项重要事项.46 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.60 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.59 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.65 第九节第九节 公司治理公司治理.71 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.75 第十一节第十一节 财务报告财务报告.79 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.194 2017 年年度报告 4/194 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、首开股份 指 北京首都开发股份有限公司 控股股东、首开集团 指 北京首都开发控股（集团）有限公司 中国证监会或证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 登记结算机构 指 中国证券登记结算有限责任公司上海分公司 公司法 指 中华人民共和国公司法 上市规则 指 上海证券交易所股票上市规则 报告期 指 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日 天鸿集团 指 北京首开天鸿集团有限公司 城开集团 指 北京城市开发集团有限责任公司 天鸿宝业 指 北京天鸿宝业房地产股份有限公司 美都能源 指 美都能源股份有限公司 宝辰饭店 指 北京宝辰饭店有限公司 保利首开兴泰 指 北京保利首开兴泰置业有限公司 保利营房地产 指 北京保利营房地产开发有限公司 碧和信泰 指 北京碧和信泰置业有限公司 滨湖恒兴 指 北京滨湖恒兴房地产开发有限公司 三瑞门窗 指 北京博维信三瑞门窗制品有限责任公司 博维信 指 北京博维信物资贸易有限责任公司 昌信硕泰 指 北京昌信硕泰置业有限公司 北京城志 指 北京城志置业有限公司 创世瑞新 指 北京创世瑞新房地产开发有限公司 北京达泰 指 北京达泰置业有限公司 东银燕华 指 北京东银燕华置业有限公司 发展大厦 指 北京发展大厦有限公司 方庄物业 指 北京方庄物业管理有限责任公司 国门金桥 指 北京国门金桥置业股份有限公司 和信金泰 指 北京和信金泰房地产开发有限公司 和信兴泰 指 北京和信兴泰房地产开发有限公司 宏基建筑 指 北京宏基建筑装饰工程有限公司 厚泰房地产 指 北京厚泰房地产开发有限公司 惠信端泰 指 北京惠信端泰商业地产有限公司 北京建工 指 北京建工地产有限责任公司 金良兴业 指 北京金良兴业房地产开发有限公司 锦泰房地产 指 北京锦泰房地产开发有限公司 北京俊泰 指 北京俊泰房地产开发有限公司 北京骏泰 指 北京骏泰置业有限公司 开创金润 指 北京开创金润房地产开发有限公司 朗泰房地产 指 北京朗泰房地产开发有限公司 联宝房地产 指 北京联宝房地产有限公司 龙湖中佰 指 北京龙湖中佰置业有限公司 北京平泰 指 北京平泰置业有限公司 2017 年年度报告 5/194 千方集团 指 北京千方集团有限公司 千方置业 指 北京千方置业发展有限公司 尚泰信华 指 北京尚泰信华房地产开发有限公司 世安股份 指 北京世安住房股份有限公司 城开材料 指 北京市城市建设开发材料设备公司 望京实业 指 北京市望京实业总公司 首城置业 指 北京首城置业有限公司 首开保利仁泰 指 北京首开保利仁泰置业有限公司 寸草养老 指 北京首开寸草养老服务有限公司 惠信商业 指 北京首开惠信商业管理有限公司 首开立信 指 北京首开立信置业股份有限公司 首开龙湖盈泰 指 北京首开龙湖盈泰置业有限公司 首开美驰 指 北京首开美驰房地产开发有限公司 首开仁信 指 北京首开仁信置业有限公司 北京荣泰 指 北京首开荣泰置业有限公司 商业地产 指 北京首开商业地产有限公司 首开丝路 指 北京首开丝路企业管理中心（有限合伙）首开天成 指 北京首开天成房地产开发有限公司 北京首开万科 指 北京首开万科房地产开发有限公司 首开万科和泰 指 北京首开万科和泰置业有限公司 首开万科物业 指 北京首开万科物业服务有限公司 首开万科置业 指 北京首开万科置业有限公司 北京新城 指 北京首开新城置业有限公司 北京旭泰 指 北京首开旭泰房地产开发有限责任公司 首开亿信 指 北京首开亿信置业股份有限公司 首开盈信投资 指 北京首开盈信投资管理有限公司 中阳政泰 指 北京首开中阳政泰置业有限公司 首开住总安泰 指 北京首开住总安泰置业有限公司 首开住总房地产 指 北京首开住总房地产开发有限公司 苏江聚富 指 北京苏江聚富房地产开发有限公司 潭柘兴业 指 北京潭柘兴业置业有限公司 腾泰亿远 指 北京腾泰亿远置业有限公司 天鸿宝威 指 北京天鸿宝威土地开发有限责任公司 天鸿嘉诚 指 北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司 万城永辉 指 北京万城永辉置业有限公司 万科企业 指 北京万科企业有限公司 万龙华开 指 北京万龙华开房地产开发有限公司 万信房地产 指 北京万信房地产开发有限公司 北京维泰 指 北京维泰置业有限公司 新奥公司 指 北京新奥集团有限公司 北京兴茂 指 北京兴茂置业有限公司 燕华置业 指 北京燕华置业有限公司 亿方物业 指 北京亿方物业管理有限责任公司 屹泰房地产 指 北京屹泰房地产开发有限公司 友泰房地产 指 北京友泰房地产开发有限公司 祐泰通达 指 北京祐泰通达房地产开发有限公司 岳安实业 指 北京岳安实业股份有限公司 昭泰房地产 指 北京昭泰房地产开发有限公司 知泰房地产 指 北京知泰房地产开发有限责任公司 2017 年年度报告 6/194 北京致泰 指 北京致泰房地产开发有限公司 住总首开 指 北京住总首开置业有限公司 保利（北京）房地产 指 保利（北京）房地产开发有限公司 保利（福建）房地产 指 保利（福建）房地产投资有限公司 成都佳逊 指 成都佳逊投资有限公司 成都锦祥 指 成都龙湖锦祥置业有限公司 成都恒泰 指 成都首开恒泰置业有限公司 成都旭泰 指 成都旭泰置业有限公司 大连中嘉 指 大连中嘉房地产开发有限公司 大连中美居 指 大连中美居置业有限公司 福州融城 指 福州融城房地产开发有限公司 福州福泰 指 福州首开福泰投资有限公司 福州榕泰 指 福州首开榕泰置业有限公司 福州瑞泰 指 福州首开瑞泰房地产开发有限公司 首开中庚投资 指 福州首开中庚投资有限公司 福州中鼎 指 福州中鼎投资有限公司 福州中庚 指 福州中庚房地产开发有限公司 广州湖品 指 广州市湖品房地产有限公司 广州锦梁 指 广州市锦梁房地产有限公司 广州君梁 指 广州市君梁房地产有限公司 广州君庭 指 广州市君庭房地产有限公司 广州茂梁 指 广州市茂梁房地产有限公司 广州铭岳城 指 广州市铭岳城房地产有限公司 广州振梁 指 广州市振梁房地产有限公司 广州至泰 指 广州首开至泰置业有限公司 广州越茂 指 广州越茂置业有限公司 贵阳龙泰 指 贵阳首开龙泰房地产开发有限公司 国奥投资 指 国奥投资发展有限公司 海门锦源 指 海门锦源国际俱乐部有限公司 海南长流 指 海南民生长流油气储运有限公司 海南燕海 指 海南首开燕海房屋建设开发有限公司 海南天鸿 指 海南天鸿投资控股有限公司 杭州龙泰 指 杭州首开龙泰房地产开发有限公司 杭州旭泰 指 杭州首开旭泰房地产开发有限公司 葫芦岛宏泰 指 葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司 京澳公司 指 京澳有限公司 廊坊伟图 指 廊坊市首开伟图房地产开发有限公司 廊坊志泰 指 廊坊市首开志泰房地产开发有限公司 力博国际 指 力博国际建材会展（北京）有限公司 绵阳兴泰 指 绵阳首开兴泰置业有限公司 南京达泰 指 南京达泰筑茂置业有限公司 融侨集团 指 融侨集团股份有限公司 三亚度假村 指 三亚天鸿度假村有限公司 上海连泰 指 上海首开连泰置业有限公司 上海众承 指 上海众承房地产开发有限公司 深圳联新 指 深圳联新投资管理有限公司 深圳祈年 指 深圳市祈年实业发展有限公司（现已更名为深圳市丽晶实业发展有限公司）沈阳首开国盛 指 沈阳首开国盛投资有限公司 2017 年年度报告 7/194 沈阳京泰 指 沈阳首开京泰置业有限公司 沈阳盛泰 指 沈阳首开盛泰置业有限责任公司 和信国际 指 首开和信国际有限公司 首开文投 指 首开文投（北京）文化科技有限公司 首开中庚 指 首开中庚（福州）房地产开发有限公司 苏州安茂 指 苏州安茂置业有限公司 苏州合本 指 苏州合本投资管理有限公司 鸿昌房地产 指 苏州鸿昌房地产开发有限公司 苏州龙吟 指 苏州龙吟投资有限公司 苏州茂泰 指 苏州茂泰置业有限公司 苏州嘉泰 指 苏州首开嘉泰置业有限公司 苏州龙泰 指 苏州首开龙泰置业有限公司 苏州融泰 指 苏州首开融泰置业有限公司 苏州润泰 指 苏州首开润泰置业有限公司 苏州永泰 指 苏州首开永泰置业有限公司 苏州首龙 指 苏州首龙置业有限公司 苏州依湖 指 苏州依湖置业有限公司 太原龙泰 指 太原首开龙泰置业有限责任公司 天津海景 指 天津海景实业有限公司 天津全泰 指 天津首开全泰房地产开发有限公司 无锡润泰 指 无锡润泰置业有限公司 无锡泰茂 指 无锡泰茂置业有限公司 首茂城 指 武汉首茂城置业有限公司 厦门宸轶 指 厦门宸轶置业有限公司 厦门翔泰 指 厦门首开翔泰置业有限公司 厦门首泰合伙 指 厦门首泰股权投资合伙企业（有限合伙）厦门煊泰 指 厦门煊泰置业有限公司 厦门莹泰 指 厦门莹泰置业有限公司 厦门跃泰 指 厦门跃泰置业有限公司 厦门琸泰 指 厦门琸泰置业有限公司 烟台天鸿 指 烟台天鸿时代房地产开发有限责任公司 扬州衡泰 指 扬州首开衡泰置业有限公司 浙江美都 指 浙江美都置业有限公司 芜湖高和 指 芜湖首开高和投资管理有限公司 中诚信 指 中诚信证券评估有限公司 中庚实业 指 中庚地产实业集团有限公司 2017 年年度报告 8/194 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 北京首都开发股份有限公司 公司的中文简称 首开股份 公司的外文名称 Beijing Capital Development,Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 BCDC 公司的法定代表人 潘利群 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 王怡 钟宁 联系地址 北京市西城区复兴门内大街156号D座13层 北京市西城区复兴门内大街156号D座9层 电话 010-66428156 010-66428113 传真 010-66428061 010-66428061 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 北京市东城区安定门外大街183号京宝花园二层 公司注册地址的邮政编码 100011 公司办公地址 北京市西城区复兴门内大街156号招商国际金融中心D座 公司办公地址的邮政编码 100031 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券部、上海证券交易所 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 致同会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层 签字会计师姓名 郭丽娟、孙鸥 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 中信证券股份有限公司 办公地址 北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦 签字的保荐代表人姓名 石衡、朱洁 持续督导的期间 2016 年 6 月 28 日-至非公开发行股份募集资金使用完毕之日 2017 年年度报告 9/194 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 营业收入 36,677,641,850.74 29,883,264,629.79 22.74 23,617,882,560.30 归属于上市公司股东的净利润 2,362,777,818.11 1,901,416,969.45 24.26 2,083,492,751.19 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 1,000,821,948.35 1,558,712,795.41-35.79 1,770,283,250.9 经营活动产生的现金流量净额-20,453,239,489.50-8,509,827,413.14-140.35-9,569,353,120.79 2017年末 2016年末 本期末比上年同期末增减（%）2015年末 归属于上市公司股东的净资产 29,753,848,950.15 27,756,491,454.36 7.20 22,045,270,497.17 总资产 240,463,386,620.08 181,417,384,794.88 32.55 140,515,411,235.99 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 基本每股收益（元股）0.7307 0.5793 26.13 0.8927 稀释每股收益（元股）0.7307 0.5793 26.13 0.8927 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.2027 0.4372-53.64 0.7530 加权平均净资产收益率（%）8.87 7.52 增加1.35个百分点 13.12 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）2.46 5.68 减少3.22个百分点 11.06 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 本公司在计算每股收益和净资产收益率时，按照相关会计规定，已扣除归属于上市公司股东的净利润中，其他权益工具的股利或利息（包括永续债已宣告发放和未宣告发放股利）。永续债为无期限或可续期委托贷款和中期票据，在未发生强制付息条款时，永续债本金和利息可以递延，并不受递延次数的限制，强制付息条款为本公司向股东分配或缴纳利润或者减少注册资本。报告期内，公司于一季度发行永续中票 30 亿元、扣除发行费用后增加 29.85 亿元，于下半年归还永续债 20 亿元，其他权益工具期末余额为 79.85 亿元。关于基本每股收益计算方式如下：本报告期 归属于母公司股东的净利润（元）2,362,777,818.11 减：其他权益工具股息影响（元）477,975,264.19 小计 1,884,802,553.92 发行在外的普通股加权平均数（股）2,579,565,242 基本每股收益（元/股）0.7307 2017 年年度报告 10/194 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2017 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 4,203,973,756.73 6,965,072,275.01 4,006,201,689.51 21,502,394,129.49 归属于上市公司股东的净利润 160,211,380.11 155,328,259.79 597,625,551.71 1,449,612,626.50 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 116,220,784.79 68,516,833.84-179,880,899.27 995,965,228.99 经营活动产生的现金流量净额-3,927,695,462.05-9,375,125,908.68-1,477,521,485.68-5,672,896,633.09 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2017 年金额 附注（如适用）2016 年金额 2015 年金额 非流动资产处置损益 939,372,674.99 -98,680.24 3,671,229.45 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 4,765,463.87 37,505,560.86 10,937,112.52 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 715,835,527.41 278,173,284.51 247,197,540.47 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益-19,827,696.22 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金-54,656,734.72 43,755,332.56 2017 年年度报告 11/194 融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 对外委托贷款取得的损益-557,511.10 受托经营取得的托管费收入 1,179,245.28 1,179,245.28 1,250,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-41,281,549.54 -2,515,770.08 4,582,444.95 少数股东权益影响额-3,272,235.77 -1,347,735.19-2,887,686.68 所得税影响额-254,643,256.48 -24,848,465.82-15,681,680.30 合计 1,361,955,869.76 342,704,174.04 313,209,500.29 十一、十一、采用采用公允价公允价值计量的项目值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 厦门首泰合伙 618,733,333.34-618,733,333.34-合计 618,733,333.34-618,733,333.34-2017 年 11 月厦门首泰合伙因合伙人变更，重新签订投资合作协议，约定本公司享有厦门首泰合伙和标的公司项目权益的 55%。本公司据此对厦门首泰合伙实现控制，自投资协议签订日起将其纳入合并范围。十二、十二、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 12/194 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 本公司及子公司所属行业为房地产行业，主要业务为房地产开发及持有物业经营，经营模式以自主开发销售为主。公司始终如一坚持“践行责任、构筑美好”的品牌理念，并以“做城市复兴官”为己任，目前公司房地产业务已遍布国内多个主要城市。2017 年，全国房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。同时，短期调控与长效机制的衔接更为紧密，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。全国商品房 2017 年销售面积 169,408 万平方米，比上年增长 7.7%，其中住宅销售面积增长5.3%、办公楼销售面积增长 24.3%、商业营业用房销售面积增长 18.7%。商品房销售额 133,701亿元，增长 13.7%，其中住宅销售额增长 11.3%、办公楼销售额增长 17.5%、商业营业用房销售额增长 25.3%。全国房地产开发 2017 年投资 109,799 亿元，比上年名义增长 7.0%，其中住宅投资 75,148 亿元，增长 9.4%。住宅投资占房地产开发投资的比重为 68.4%。全国房地产开发企业 2017 年房屋施工面积 781,484 万平方米，比上年增长 3.0%。其中，住宅施工面积 536,444 万平方米，增长 2.9%。房屋新开工面积 178,654 万平方米，增长 7.0%。其中，住宅新开工面积 128,098 万平方米，增长 10.5%。房屋竣工面积 101,486 万平方米，下降 4.4%。其中，住宅竣工面积 71,815 万平方米，下降 7.0%。（数据来源：中国指数研究院）二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良好基础。（一）公司品牌 凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过多年的努力，公司践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首选。尤其在土地获取方面，公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可，通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、科学研判、有效规避市场恶性竞争和项目投资风险。在合作拿地中充分发挥公司的主动权和市场引领作用，根据各个项目的不同属性，优选不同专长的房企进行合作，最大限度地发掘地块价值。“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增强。公司优质品牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。（二）立足北京市场 公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想。凭借着在北京市场的历史和地位，公司京内项目始终是结算收入的最重要组成部分。多年来，公司继续保持北京市场销售领军地位。2017 年，公司践行国企责任，积极参与冬奥场馆建设，以联合体成功中标国家速滑馆“冰丝带”PPP 项目。公司将倾心倾力、对标经典，以中国品质缔造北京新地标，助力北京为世界奉献一届精彩、非凡、卓越的冬奥会。2017 年年度报告 13/194 公司深度融入协同发展，进一步增强京津冀协同发展的自觉；结合疏解非首都功能，拓展后续资源途径。抓住机遇，积极推进北京地区棚改工作，逐步形成规模，更多项目逐步落地，切实落实城市复兴官企业定位。公司持续通过各种形式新增北京区域土地储备，2017 年在京内获得土地数量、金额及面积均居于前列。深耕北京市场，成为公司未来利润的保障。（三）融资能力 凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，具有良好的融资能力。同时，公司有效的利用了多渠道、多种类融资工具；公司于 2017 年专业评级机构继续维持对企业信用的最高评定 AAA 级主体信用，代表着公司经营业绩、管理模式、风险管控及未来发展规划获得认可，极大保证了公司的融资能力。公司也受益于公司的控股股东首开集团的融资能力。首开集团对公司提供了包括直接资金支持、担保、银行授信总额度在内的一系列支持，公司资金安全性也由此得到了进一步的加强。2017 年公司全面拓展融资渠道、创新融资方式。顺利实施公司购房尾款资产支持专项计划 30亿元；40 亿元三年期中期票据，远低于同期其他 AAA 级大型房企同类产品的发行价格。此外，酒店资产支持专项计划、新一轮公司债券等多种融资方式也都已经启动。（四）专业运作能力 公司从事房地产行业超过三十五年，积累了大量的工程管理经验、知识和人才，具有开发大型居住区的超强能力。人才规模总量合理，人才队伍结构优化，为公司核心业务的快速发展提供了高层次、高技能及复合型应用人力资源保障。随着公司合作项目的日益增多，2017 年公司着力健全了合作公司管控体系、强化外派董监事管理制度，调整了部分城市公司组织管理框架。当年开复工面积持续增加、物业经营管理能力持续提升，项目运作形成了具有公司特点、制度化和标准化的管理体系，在行业竞争中始终保持领先地位。2017 年年度报告 14/194 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2017 年，我国经济形势总的特点是缓中趋稳、稳中向好，经济运行保持在合理区间，质量和效益提高。经济结构继续优化，创新对发展的支撑作用增强。同时，在金融去杠杆的背景下，央行货币政策从全面宽松走向中性调控，金融体系流动性整体趋紧以及资金成本提升不断地向房地产行业传导，行业融资难度显著上升。此外，随着调控不断深化，企业面临的经营压力陡增，行业并购整合加速，集中度持续提升。（一）市场（一）市场高位运行高位运行，成交量创新高成交量创新高 2017 年，全国商品房销售面积 16.94 亿平方米，同比增长 7.7%；商品房销售额 13.37 万亿元，同比增长 13.7%，绝对量再创历史新高。其中，公司进驻城市（在我公司进驻的主要城市中，选取北京、上海、沈阳、天津、太原、苏州、贵阳、厦门、福州、大连、杭州、武汉、成都、广州、海口、三亚、葫芦岛、深圳等 18个城市进行分析）2017年商品房销售面积2.63亿平方米，同比下滑9.68%，占全国比重达到15.54%，商品房销售额 4.00 万亿元，同比下滑 6.77%，占全国比重为 29.89%。公司进驻城市多为一线城市及热点二线城市，2017 年，在严厉的调控政策下，商品房销售面积及销售额同比下降，占全国的比重降低。从具体城市来看，北京、上海、天津、杭州、苏州成交量较去年均下滑，且下降幅度均大于 10%。图：图：2012-2017 年年全国及公司全国及公司进驻城市商品房销售进驻城市商品房销售面积面积 图：图：2012-2017 年年全国及公司全国及公司进驻城市商品房销售进驻城市商品房销售金额金额 2017 年年度报告 15/194 （二）热点城市房价涨幅显著（二）热点城市房价涨幅显著 2017 年百城住宅均价持续上涨，但受调控政策影响，环比涨幅较去年明显收窄。2017 年 12月，百城住宅均价上涨至 13967 元/平方米，同比上涨 7.15%。2017 年，公司进驻城市商品房销售价格保持较高增速，其中海口、杭州和贵阳价格上涨较快，同比涨幅均超过 20%。图：图：2012 年年 1 月月-2017 年年 12 月月百城住宅价格指数百城住宅价格指数 图：图：2012-2017 年年公司进驻重点城市商品房销售价格同比增速公司进驻重点城市商品房销售价格同比增速 （三）全国新开工、投资同比均增长（三）全国新开工、投资同比均增长 受市场成交量大幅增长影响，2017年全国房屋新开工面积为17.87亿平方米，同比增长7.02%。公司进驻城市房屋新开工面积为 3.06 亿平方米，占全国比重为 17.13%，同比下降 6.03%。2017 年全国房地产开发投资额为 10.98 万亿元，同比增长 7.04%；公司进驻城市房地产开发投资额为 3.36 万亿元，同比增长 3.93%，占全国比重为 30.61%。其中，三亚、深圳同比增速分别为 34.07%、21.31%，增长显著。2017 年年度报告 16/194 图：图：2012-2017 年年全国及公司全国及公司进驻城市商品房新开工面积进驻城市商品房新开工面积 图：图：2012-2017 年年全国及公司进驻城市全国及公司进驻城市房地产开发投资额累计情况房地产开发投资额累计情况 （四）货币政策稳健中性，到位资金增速回落（四）货币政策稳健中性，到位资金增速回落 2017 年，货币政策整体表现稳健中性，热点城市信贷政策持续收紧。从房地产开发资金来源看，2017 年全国房地产开发企业到位资金 15.61 万亿，同比增长 8.2%，增速比 2016 年回落 7 个百分点。其中，国内贷款和自筹资金占比分别为 16.2%和 32.6%，其他资金来源占比再次超过五成。2017 年年度报告 17/194 图：图：1999-2017 年房地产开发资金来源年房地产开发资金来源 （数据来源：中国指数研究院）二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 366.78 亿元，比上一年增长 22.74%；实现归属于母公司所有者的净利润 23.63 亿元，比上一年增长 24.26%。截至报告期末，公司总资产 2,404.63 亿元，归属于母公司所有者权益 297.54 亿元，分别比上一年增长 32.55%、7.20%。全年结转各类房地产项目面积 166.85 万平方米，同比下降 12.26%。报告期内，公司共实现签约面积 295.04 万平方米，同比下降 0.64%；签约金额 691.90 亿元，同比上升 9.65%。报告期内，公司主要项目实现开复工面积 1,419.39 万平方米，新开工面积 560.31 万平方米，竣工 320.87 万平方米，分别比上一年增长 22%、111%、3%。其中，公司及控股子公司，开复工面积 1007.07 万平方米，同比增加 14%；新开工面积 365.41 万平方米，同比增加 113%；竣工 248.73万平方米，同比下降 7%；具体情况详见报告期内房地产开发投资情况表。报告期内，公司全年共获取新增项目（不含土地一级开发项目）27 个、项目计容建筑面积合计 399.70 万平方米。其中北京获取 16 个，项目计容建筑面积 255.98 万平方米；京外（成都、厦门、天津、廊坊、苏州、无锡、杭州、南京）获取 11 个，项目计容建筑面积 143.72 万平方米。报告期内，公司实现融资金额 546 亿元，其中银行贷款 341 亿元，信托贷款 97 亿元,永续中票 30 亿元，中期票据 40 亿元，购房尾款资产支持计划（ABS）30 亿元，债权融资计划 8 亿元。归还贷款及信托约 297 亿元，归还永续债 20 亿元；本期共归还约 317 亿元。当期净增融资规模229 亿元。年末，公司资产负债率为 80.59%，同比上升 0.68 个百分点。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 36,677,641,850.74 29,883,264,629.79 22.74 营业成本 24,676,524,419.18 19,752,264,886.89 24.93 销售费用 1,093,621,852.49 891,271,531.42 22.70 管理费用 788,753,511.77 747,371,067.24 5.54 财务费用 1,651,636,312.73 1,373,239,515.03 20.27 2017 年年度报告 18/194 经营活动产生的现金流量净额-20,453,239,489.50-8,509,827,413.14-140.35 投资活动产生的现金流量净额-6,984,437,907.69-440,747,462.79-1,484.68 筹资活动产生的现金流量净额 21,259,870,781.70 16,567,748,364.83 28.32 1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内公司主营业务收入 365.65 亿元，同比增长 22.61%，主要原因是本期房屋销售收入增加、达到 360.03 亿元，同比增长 23.08%。报告期内公司主营业务成本 246.55 亿元，同比增长 24.92%，主要原因是本期房屋销售成本增加、达到 292.76 亿元，同比增长 25.25%。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产开发 36,564,979,981.53 24,655,292,162.62 32.57 22.61 24.92 减少 1.25个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房产销售 36,033,284,643.68 24,425,489,278.36 32.21 23.08 25.25 减少 1.17个百分点 酒店物业经营等 531,695,337.85 229,802,88