600162_2017_香江控股_2017年年度报告_2018-04-10.pdf

2017 年年度报告 1/182 公司代码：600162 公司简称：香江控股 深圳香江控股股份有限公司深圳香江控股股份有限公司 2012017 7 年年度报告年年度报告 2017 年年度报告 2/182 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人翟美卿翟美卿、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人谈惠明谈惠明及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）杜艳杜艳声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2017年度公司（母公司数，下同）实现净利 润 546,371,797.06 元,加 母 公 司 年 初 未 分 配 利 润 559,406,195.39 元，计 提 盈 余 公 积54,637,179.71元，减2016年度现金分红373,862,656.64元，公司2017年底可供股东分配利润总计为677,278,156.10元，资本公积余额为2,481,883,744.17元，盈余公积余额为135,727,039.06元。为使股东分享公司发展的经营成果，根据公司目前的资金状况，董事会提出以公司未来实施利润分配方案时确定的股权登记日的总股本为基数，向全体股东按每10股派发现金红利人民币1.60元(含税)，共计分配利润543,892,387.84元。本次利润分配方案实施后公司仍有未分配利润133,385,768.26元，全部结转以后年度分配。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的风险，敬请查阅“第四节经营情况讨论与分析”中“可能面对的风险”的内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 3/182 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.12 第五节第五节 重要事项重要事项.25 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.42 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.51 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.52 第九节第九节 公司治理公司治理.60 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.69 第十一节第十一节 财务报告财务报告.73 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.182 2017 年年度报告 4/182 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司、香江控股、上市公司 指 深圳香江控股股份有限公司 南方香江 指 南方香江集团有限公司 深圳金海马 指 深圳市金海马实业股份有限公司 香江商业 指 深圳市香江商业管理有限公司 香江集团 指 香江集团有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 证监局 指 深圳证券监管局 报告期 指 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日 2017 年年度报告 5/182 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 深圳香江控股股份有限公司 公司的中文简称 香江控股 公司的外文名称 Shenzhen HeungKong Holding Co.,Ltd 公司的外文名称缩写 HKHC 公司的法定代表人 翟美卿 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 舒剑刚 联系地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼 电话 020-34821006 传真 020-34821008 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼3406A单元 公司注册地址的邮政编码 518000 公司办公地址 广州市番禺区番禺大道锦绣香江花园会所香江控股办公楼 公司办公地址的邮政编码 511442 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、中国证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 香江控股办公楼董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 香江控股 600162 山东临工 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 广州市珠江东路 28 号越秀金融大厦 26 楼 签字会计师姓名 蔡建斌、刘佑坤 公司聘请的会计师事务所（境外）名称 不适用 办公地址 不适用 签字会计师姓名 不适用 2017 年年度报告 6/182 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 西南证券股份有限公司 办公地址 深圳市福田区深南大道6023号创建大厦四层西南证券 签字的保荐代表人姓名 许冰、叶宏 持续督导的期间 2016 年 9 月 21 日至 2017 年 12 月 31 日 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 西南证券股份有限公司 办公地址 深圳市福田区深南大道6023号创建大厦四层西南证券 签字的财务顾问主办人姓名 许冰、叶宏 持续督导的期间 2016 年 9 月 21 日至 2017 年 12 月 31 日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 营业收入 4,313,797,549.30 5,410,029,780.16-20.26 4,233,370,550.81 归属于上市公司股东的净利润 816,597,980.93 690,292,208.15 18.30 428,666,325.05 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 770,331,208.15 615,578,808.40 25.14 238,707,253.37 经营活动产生的现金流量净额 570,120,450.91 1,940,206,032.22-70.62-62,915,138.77 2017年末 2016年末 本期末比上年同期末增减（%）2015年末 归属于上市公司股东的净资产 7,662,909,842.66 4,887,942,934.07 56.77 5,017,725,235.99 总资产 18,376,655,024.54 15,980,469,053.73 14.99 18,218,468,086.17 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 基本每股收益（元股）0.2441 0.2470-1.17 0.1801 稀释每股收益（元股）0.2441 0.2470-1.17 0.1800 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.2302 0.2514-8.43 0.1221 加权平均净资产收益率（%）11.59 13.30 减少1.71个百分点 11.20 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）10.93 13.24 减少2.31个百分点 6.34 2017 年年度报告 7/182 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2017 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 538,082,404.48 1,541,809,922.21 604,352,142.30 1,629,553,080.31 归属于上市公司股东的净利润 106,391,260.57 224,007,542.66 122,801,035.87 363,398,141.83 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 97,598,814.03 216,933,200.93 114,607,009.65 341,192,183.54 经营活动产生的现金流量净额 378,946,635.26 192,291,094.35-91,900,459.26 90,783,180.56 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额 非流动资产处置损益 32,819,652.39 23,579,352.80-2,582,202.47 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 12,387,686.93 19,639,644.98 2,792,721.90 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 36,875,835.76 162,374,219.86 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 1,865,488.23 3,953,281.03 1,546,187.97 单独进行减值测试的应收款项减1,481,228.65 2017 年年度报告 8/182 值准备转回 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 19,509,752.87 8,335,836.01 28,925,947.44 少数股东权益影响额-13,754,665.39-12,610,539.28 1,395,622.24 所得税影响额-8,042,370.90-5,060,011.55-4,493,425.26 合计 46,266,772.78 74,713,399.75 189,959,071.68 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 9/182 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）报告期内公司所从事的主要业务 公司是专业从事商贸流通运营为主的综合性集团。公司积极推进战略转型,一方面经过 2015年、2016 年两次重大资产重组及配套融资，不断提升在商贸物流产业的布局，增强公司在商贸运营业务的综合实力，促进公司向商贸物流产业转型；另一方面 2017 年推进第三次重大资产重组，将增加公司的土地储备，为公司的可持续发展提供有效保障。（二）报告期内公司的主要经营模式 报告期内，公司的主营业务主要以商贸流通运营为主，其他类项目开发业务为辅。1、商贸流通运营 商贸物流运营业务主要经营商贸物流市场的开发及运营管理。公司的商贸物流运营业务的主要产品为专业市场。根据市场需求定位不同，公司开发的专业市场可分为建材家居、百货小商品、副食、五金机电、酒店用品等专业市场。2、项目开发 公司项目开发的主要产品为各类商品住宅，公司涉足地产领域以来，不断突破、大胆创新，先后打造了广州锦绣香江、广州香江翡翠绿洲以及锦绣香江温泉城等超大型高端项目。同时，公司逐步实现了从住宅延伸到城市综合体开发先后打造珠海横琴金融传媒中心和南沙香江国际金融中心自贸区综合体项目。2017 年推进第三次重大资产重组，收购天津三公司 65%股权，将增加公司的土地储备，为公司的可持续发展提供有效保障。（三）行业情况说明 1、整体发展情况 2017 年是商业“重返线下”元年。线下商业的流量入口、综合体验价值重新得到市场和资本重视，用人工智能、物联网、大数据等新技术升级改造线下消费场景成为新趋势，市场出现零售商业智能化、批发商业体验化、线上线下市场深度融合的新特征。2017 年也是是我国房地产“长效机制”元年。政策方面，在“房住不炒”总体定位下，全国各地因城施策，从抑制炒房、增加土地、鼓励租房、改革产权等角度陆续落地实践房地产长效机制，国家层面房地产税立法也如箭在弦，长效机制轮廓逐渐清晰，成效逐步显现；金融方面，国家大力防范、化解金融风险，推动实体经济去杠杆，广义货币 M2 增速有所回落，各地房贷实际利率有所回升，资金面宽松的局面暂告一段落。2、行业发展趋势 （1）房地产行业并购重组加剧，集中度继续提高。行业的进入门槛提高，规模化、集团化和品牌化将成为主要企业的发展方向，综合实力弱小的企业将逐步被收购兼并退出市场。中小房企资金量和资金成本不占优势，在自持、租赁等新政策下，获取土地的难度进一步增加，采取精细运营、错位竞争策略势在必行，必须有差异化的产城主题，同时提高资金使用和开发运营效率。（2）消费升级驱动商业形态升级。通过线上线下深度融合重构消费场景，线下商业运营效率得以提升，客户体验感更好。家居商业从单品类走向全品类，门店从家居消费场景走向家庭消费场景，体验感、便捷性、文化氛围将得到提升。商贸物流业基础设施条件大幅改善，商品流转链条缩短、效率提高，供应链整体解决方案能力将成为线下商贸城在竞争中能否胜出的关键。（3）产城运营模式不断创新。一是投融资模式持续进化，房地产企业目前并不局限于银行借款、股权及债权融资等传统获取资金的渠道，也逐渐发展私募基金、资产证券化等新渠道；二是运营模式占比提升，房地产企业正从开发、建设、销售获取利润的传统运营模式转向开发和运营并举的新模式，可以通过合作开发的模式，主要利用自身品牌和建设管理能力的输出获取收益，同时租赁收入、存量物业运营收入成为重要营收来源。三是业务升级，部分企业对自身业务也开始实行转型，从单纯的开发商转变为综合社区服务提供商，利用互联网概念，为住户提供综合的社区服务。2017 年年度报告 10/182 二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 公司向深圳市金海马实业股份有限公司发行股份购买其持有的深圳市家福特置业有限公司100%股权以及郑州物业和长春物业；向南方香江集团有限公司发行股份购买其持有的沈阳香江好天地商贸有限公司 100%股权；向香江集团有限公司发行股份购买其持有的广州物业。其中现金支付部分不超过 7 亿元，剩余部分以发行股份形式支付。同时，公司采用询价方式向不超过 10 名特定投资者非公开发行股票募集配套资金，募集配套资金总额不超过拟购买资产交易价格的 100%，即不超过 23.5 亿元。报告期内具体进展情况如下：公司采用询价方式向不超过 10 名特定投资者非公开发行股票募集配套资金，募集配套资金总额不超过 23.5 亿元，本次发行的新增股份已于 2017 年 2 月 15 日在中国证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完毕股份登记手续，具体如下：序号 股东名称 认购数量（股）限售期 1 金鹰基金管理有限公司 126,884,400 12 个月 2 上海泓谟资产管理有限公司 61,718,500 12 个月 3 杭州炬元彤康投资合伙企业（有限合伙）63,067,800 12 个月 4 前海开源基金管理有限公司 88,567,800 12 个月 5 金元顺安基金管理有限公司 118,090,400 12 个月 6 杭州东方邦信赤和股权投资基金合伙企业（有限合伙）70,351,700 12 个月 7 创金合信基金管理有限公司 61,771,600 12 个月 合计 590,452,200 12 个月 由于上述原因,报告期内公司主要资产发生重大变化。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。1、完善的内部管理体系 公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目的顺利实施。2、公司业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强 公司是专业从事商贸流通运营为主的综合性集团。业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度上规避宏观调控对公司的影响。3、公司拥有良好的市场把握能力 经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把握市场的核心竞争力。4、公司拥有良好的创新能力 创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好的让公司摆脱现有的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的竞争优势。公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品创新已经得到公司2017 年年度报告 11/182 管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。5、丰富的商户资源及有效的整合能力 公司进军商贸物流运营领域多年，已积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商贸物流项目有效的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商贸物流运营为引导，有效发挥各项目之间的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业运营模式的可复制性。6、经验丰富的运营管理团队 公司管理层团队在商贸物流运营行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。公司子公司香江商业经过20多年的发展，在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。2017 年年度报告 12/182 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2017 年，全国各地推出租售同权、租赁用地、城中村土地入租市、共有产权、自住房、住房保障银行等新试点政策，同时货币政策回归常态。在新政实施推广的影响下，一线城市明显量缩价跌，二线除少数热点城市外，涨势已得到抑制，三四线城市涨幅回落。与此同时，商业形态升级换代。在新技术、线上客户和数据融合的背景下，仓储物流智能化形态升级，零售商业的形态和模式朝着全球化、智能化、融合化纵深发展，批发商业朝着互联网化、全产业链化、体验化升级，家居市场朝着定制、整装、互联网方向进化。在以上历史背景下，公司积极推进战略转型，不断提升在产城事业的布局，增强公司在商贸流通运营业务的综合实力。另外，在内部管控方面，继续优化管控模式，提升内部管理，保证公司经营业绩的稳定和公司未来的可持续发展。具体如下：（一）产城事业方面 聚焦主营业务，认清形势，明确战略定位和拓展方向，把握新一轮市场行情。1、在投资拓展方面：（1）及时调整拓展方向，明确了以主题地产和收购兼并为主的拓展思路，一二线城市重点关注优质土地资源，三四线城市聚焦“短平快”项目以快速回笼资金。公司在常德等城市摘得新项目，同时多渠道广泛接触各种并购项目，进行市场分析并建立了财务、成本的数据模型库，为日后公司决策提供了详实的依据。（2）优化主题地产产品线，打造具有自我核心价值的产品。在产业地产方面：借助全资子公司香江云科技公司与微软中国的合作，孵化器在广州市南沙自贸区的落地，顺应国家大政方针，不断深化产业地产概念，结合自有平台及资源优势，形成联动优势与竞争壁垒。在商贸物流方面：以长沙高岭项目为切入点，不断对现有模式进行研究与深化，逐步构建起线上线下深度融合、“互联网+商贸物流+电商服务”的商贸平台模式，最终实现全国复制的战略布局。2、在项目推进方面：2017 年，审时度势，盘点、梳理公司现有项目，鄂州项目二期、三期、四期，株洲项目 B 区二期，南京湾住宅项目等项目相继报建、开工，为公司提供了新增商品房供应量。同时鄂州、株洲、连云港等项目为公司贡献了一定的销售额。3、在产品设计方面：设计前置、各部门通力合作，共同打造适销对路的产品，力求在中短期内形成设计的规范化和标准化，助力项目的快速开发。4、在招商方面：树立了广州市南沙自贸区高端综合体 HFC 和社区商业未来汇的良好品牌形象，南沙项目及住宅社区商业等完成招商目标，积累了一定的综合体和社区商业招商运营经验，并为后期奠定了稳定的租金收入来源。（1）布局自贸区综合体亚太金融生态圈。围绕人工智能产业、与微软、政府三方合作微软云暨移动应用孵化平台，孵化平台是香江独角兽牧场科创平台的重要组成部分。同时已引入部分人工智能明星企业，配与政府配套成立产业引导基金，同时促进项目成为科技金融总部，搭建全周期企业生长链，让初创型、成长型、总部型企业更好地互通发展。（2）开创未来汇全新社区圈辐射型商业模式。跳出单项商业配套，走向集合商业、社区康体中心、长者中心、政务服务、物业服务为一体的时尚社区商业体验中心。5、在物业管理方面：通过公司制定统一物业标准，明确各物业项目的管控要点，细化服务标准和项目，逐步向管理精细化和标准化迈进。在项目设计阶段提前介入，以减少项目运行过程中可能存在的开发缺陷。打造智慧化社区系统，包括社区组团门禁导入智慧开门系统、社区智能园林管理等，并在广州番禺锦江、广州翡翠绿洲、湖北鄂州、广州南沙等项目推出服务 APP。此外，形成香江社区文化体系，营造良好的社区人文氛围，逐步树立香江物业的管理品牌，提升物业附加值。6、在教育方面：夯实教育品牌优势，深化香江教育的品牌形象。教育产业继续保持原有的优异成绩。各学校均出现学位难求的情况，“名校”品牌形象得到进一步深化。2017 年年度报告 13/182 7、在管理方面：一是结合公司战略布局及业务发展规划，进行了地产组织架构的调整，设置“总部-区域-项目”三级管控架构，加强区域的开发经营管理能力。二是研究和借鉴行业标杆企业管理经验，全面启动合伙人和利润共享激励机制，并在新项目试点推行，充分调动管理层员工主人翁意识，实现利益共享，风险共担。三是建立土地拓展决策程序，优化部分业务审批流程。（二）商贸流通运营方面 家居卖场工作主要围绕着招商、拓展、企划营销、运营管理、工程整改维护等方面展开。1、在招商工作上：一是严格把控全国门店的租金升幅并稳定出租率。通过对各门店招商政策进行统一收集、分析，寻找可增长点，并根据各门店的可租面积、品牌搭配作出合理性的调整，最终达到全年提升租金计划的要求。二是招商规划改进和品牌升级。通过前置招商规划，对门店内的品牌进行梳理，为优质品牌提供更合理的店铺位置，在提高单位收益的同时，也优化了消费者的到店体验。2、在拓展工作上，完成广东中山富元广场项目的一期家居馆开业，推进二期建材馆的招商工作；完成东莞花样年华项目的开业。3、在企划营销工作上，持续探索与深化创新的营销模式，有效提升整体营销效果。一是加大营销创收力度，成立营销创收督导小组，全面督导各大试点门店营销创收工作。二是创办首届成都国际家居创新博览会。三是建设“香江云营销平台”，已在广州、深圳等地成功投入试运行，同时不断进行系统优化工作，并逐步推广至全国门店。4、在营运管理工作上，通过精细化营运管理，建立标准化管理模式，大幅降低了营运费用。在物业管理方面，充分监控各类台账，严控成本；消防安保管理方面，全年火灾事故率为零。在客服管理方面，建立典型投诉案例库，并形成客服的培训教材，在各门店学习分享，以提升客户服务质量。5、在工程整改维护工作上，完成了多项整改维护工程，工程跟进及时到位，以确保各个项目的正常的运营及营销环境。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 1、土地储备情况 截至 2017 年 12 月 31 日，公司持有土地储备总建筑面积约 452 万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约 60 万平方米，在建工程建筑面积约 97 万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为 295万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。报告期内公司房地产储备情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产储备情况”表。2、房地产销售情况 2017 年公司实现房地产签约销售面积约 32.11 万平方米、签约销售金额约 27.45 亿元。其中商贸物流基地商品房销售情况：2017 年共计实现签约销售面积约 4.31 万平方米、签约销售金额约 4.94 亿元；住宅方面销售情况：2017 年南昆山项目、增城翡翠绿洲、恩平锦绣香江、连云港锦绣香江、武汉锦绣香江、株洲锦绣香江、南京湾项目都有住宅项目推售，公司实现房地产签约销售面积约 27.80 万平方米、签约销售金额约 22.51 亿元。报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产销售情况”表。3、房地产出租情况 报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产出租情况”表。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 2017 年年度报告 14/182 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 4,313,797,549.30 5,410,029,780.16-20.26 营业成本 2,040,226,594.58 3,194,827,030.79-36.14 销售费用 324,916,017.18 325,360,459.31-0.14 管理费用 305,856,015.24 313,725,057.26-2.51 财务费用 110,257,122.83 94,389,405.56 16.81 经营活动产生的现金流量净额 570,120,450.91 1,940,206,032.22-70.62 投资活动产生的现金流量净额-542,396,267.71-135,355,733.30 -300.72 筹资活动产生的现金流量净额 2,079,802,015.18-2,580,337,279.51 180.60 1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 本集团的营业收入为 43.13 亿，收入类别分为商品房商铺写字楼销售、商贸流通运营、其他三大类，其中商品房商铺卖场收入占营业收入的 52%，商贸流通运营收入营业总收入的 40%，其他占营业收入的 8%。本集团的营业成本为 20.4 亿，其中商品房商铺卖场成本占营业成本的 50%,商贸流通运营成本占营业成本的 37%，其他占营业成本的 13%。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）商品房、商铺及写字楼销售 2,225,932,298.04 1,029,072,899.76 53.77 9.51-21.32 增加 18.12个百分点 商贸流通运营 1,731,554,745.96 754,344,959.05 56.44-42.65-53.73 增加 10.44个百分点 其他 356,310,505.30 256,808,735.77 27.93-0.55 0.14 减 少 0.50个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)商品房、地产开发1,029,072,899.76 50.44 1,307,946,316.29 40.94-21.32 2017 年年度报告 15/182 商铺及写字楼销售 成本 商贸流通运营 商贸流通运营成本 754,344,959.05 36.97 1,630,419,199.00 51.03-53.73 其他 物业服务及其他 256,808,735.77 12.59 256,461,515.50 8.03 0.14 成本分析其他情况说明 适用 不适用 (4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 12,436.19 万元，占年度销售总额 2.88%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 51,876.19 万元，占年度采购总额 49.45%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。2.2.费用费用 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 报表项目 本期数 上期数 变动幅度（%）变动主要原因 销售费用 324,916,017.18 325,360,459.31 -0.14 本期人力成本略微下降 管理费用 305,856,015.24 313,725,057.26 -2.51 本期人力成本减少 财务费用 110,257,122.83 94,389,405.56 16.81 本期利息收入减少 3.3.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 4.4.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 报表项目 本期数 上期数 变动幅度 主要差异原因 经营活动产生的现金流量净额 570,120,450.91 1,940,206,032.22-70.62 本期销售商品的现金流入较上期减少，购买商品和支付税费的现金流出较上期增加 投资活动产生的现金流量净额-542,396,267.71-135,355,733.30 不适用 本期有支付二次重组对价的现金流出 筹资活动产生的现金流量净额 2,079,802,015.18-2,580,337,279.51 不适用 本期有募集资金现金流入增加，偿还借款现金流出较上期减少。2017 年年度报告 16/182 (二二)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 4,877,024,547.81 26.54 2,764,635,124.55 17.30 76.41 本期募集资金增加 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 8,003,585.74 0.04 6,138,097.51 0.04 30.39 本期公允价值上升 应收账款 47,806,441.92 0.26 82,706,427.22 0.52-42.20 本期收回应收款 预付款项 303,802,044.64 1.65 304,396,204.35 1.90-0.20 其他应收款 666,823,147.87 3.63 695,698,060.52 4.35-4.15 存货 7,371,772,933.86 40.11 8,098,681,136.84 50.68-8.98 持有待售资产 46,525,280.53 0.25 0.00 其他流动资产 412,512,585.97 2.24 319,792,115.20 2.00 28.99 本期预交的税金减少 可供出售金融资产 18,350,000.00 0.10 18,350,000.00 0.11 长期股权投资 24,258,931.50 0.13 52,294,147.31 0.33-53.61 本期处置合营企业的投资 投资性房地产 3,048,711,619.78 16.59 1,997,436,933.67 12.50 52.63 本期增加投资性房地产 固定资产 907,888,275.30 4.94 1,027,313,483.46 6.43-11.63 在建工程 27,075,491.72 0.15 22,526,350.76 0.14 20.19 无形资产 110,340,896.81 0.60 106,369,956.02 0.67 3.73 长期待摊费用 162,222,722.03 0.88 166,715,877.96 1.04-2.70 递延所得税资产 343,107,319.06 1.87 315,965,138.36 1.98 8.59 其他非流动资产 429,200.00 0.00 0.00 短期借款 620,000,000.00 3.37 0.00 本期增加的借款 应付票据 173,405,664.37 0.94 97,633,336.63 0.61 77.61 本期应付票据的增加 应付账款 2,423,277,835.73 13.19 2,303,757,103.88 14.42 5.19 2017 年年度报告 17/182 预收款项 2,313,837,456.83 12.59 2,894,865,411.71 18.12-20.07 应付职工薪酬 6