600239_2017_云南城投_2017年年度报告_2018-03-19.pdf

公司代码：600239 公司简称：云南城投 云南城投置业股份有限公司 600239 2017 年年度报告 1/227 云南城投置业股份有限公司云南城投置业股份有限公司 2012017 7 年年度报告年年度报告 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、未出席董事情况未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名 董事长 许雷 参加全国人民代表大会 杜胜 三、三、大华会计师事务所（特殊普通合伙）大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人许雷许雷、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人杨明才杨明才及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）杨明才杨明才声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司（母公司数，下同）2017 年度实现净利润为 83,262,443.38 元，计提法定盈余公积 8,326,244.34 元后，当年可供分配的利润 74,936,199.04元，加上以前年度累计未分配利润 325,369,452.28 元，公司 2017 年底可供分配利润总计为400,305,651.32 元。为回馈公司股东，根据公司目前的资金状况，现拟以 2017 年 12 月 31 日公司总股本 1,605,686,909 股为基数，按每 10 股派发现金股利 0.50 元（含税）的利润分配预案，共计分配利润 80,284,345.45 元。本次利润分配实施后，公司剩余未分配利润 320,021,305.87 元留转以后年度分配。该利润分配预案尚需提交公司 2017 年年度股东大会审议通过后方可实施。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第四节经营情况讨论与分析中第三点关于公司未来发展的讨论与分析中（四）可能面对的风险”部分的内容。2/227 十、十、其他其他 适用不适用 3/227 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.10 第五节第五节 重要事项重要事项.32 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.55 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.62 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.63 第九节第九节 公司治理公司治理.74 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.79 第十一节第十一节 财务报告财务报告.82 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.226 4/227 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 云南城投、上市公司、公司、本公司 指 云南城投置业股份有限公司 省城投集团、集团公司、控股股东 指 云南省城市建设投资集团有限公司 报告期 指 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所、证券交易所 指 上海证券交易所 成都会展 指 成都环球世纪会展旅游集团有限公司 陕西安得 指 陕西安得房地产开发有限公司 晟发地产 指 云南城投晟发房地产开发有限公司 云南融筑 指 云南融筑投资有限公司 银泰重大资产重组项目公司 指 2017 年通过重大资产重组收购的银泰 8 个项目公司股权，包括：杭州云泰购物中心有限公司 20%股权，杭州西溪银盛置地有限公司 70%股权，台州银泰置业有限公司 70%股权，台州银泰商业有限公司 70%股权，名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司 70%股权，黑龙江银泰置地有限公司 70%股权，哈尔滨银旗房地产开发有限公司 70%股权，宁波银泰置业有限公司 70%股权 杭州云泰 指 杭州云泰购物中心有限公司 杭州银盛 指 杭州西溪银盛置地有限公司 台州置业 指 台州银泰置业有限公司 台州商业 指 台州银泰商业有限公司 名尚淄博 指 名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司 黑龙江银泰 指 黑龙江银泰置地有限公司 哈尔滨银旗 指 哈尔滨银旗房地产开发有限公司 宁波银泰 指 宁波银泰置业有限公司 北京云城 指 北京云城企业管理有限公司（曾用名：北京云城置业有限公司）杭州银云 指 杭州银云商业管理有限公司 九江云城 指 九江市云城旅游综合开发有限公司 昆明城海 指 昆明城海房地产有限公司 成都鼎云 指 成都鼎云房地产开发有限公司 老鹰地 指 云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司 平阳银泰 指 平阳银泰置业有限公司 洱海置业 指 云南城投洱海置业有限公司 海东投资 指 云南城投海东投资开发有限公司 5/227 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 云南城投置业股份有限公司 公司的中文简称 云南城投 公司的外文名称 Yunnan Metropolitan RealEstate DevelopmentCo.Ltd 公司的外文名称缩写 YMRD 公司的法定代表人 许雷 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李映红 卢育红 联系地址 云南省昆明市民航路869号融城金阶广场A座 云南省昆明市民航路869号融城金阶广场A座 电话 0871-67199767 0871-67199767 传真 0871-67199767 0871-67199767 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 云南省昆明市民航路869号融城金阶广场A座 公司注册地址的邮政编码 650200 公司办公地址 云南省昆明市民航路869号融城金阶广场A座 公司办公地址的邮政编码 650200 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 云南城投 600239 红河光明 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 7 楼 1101 签字会计师姓名 马宁、赵玮 报告期内履行持续督导职责的财务顾问 名称 招商证券股份有限公司 办公地址 深圳市福田区益田路江苏大厦 A 座 41 楼 签字的财务顾问主办人姓名 薛巍、张舒雯 持续督导的期间 2018 年度 6/227 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元币种：人民币 主要会计数据 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 营业收入 14,390,839,245.91 9,769,685,188.62 47.30 4,012,909,898.03 归属于上市公司股东的净利润 264,014,368.56 244,139,442.82 8.14 278,648,620.59 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 112,081,284.08-364,806,851.06 130.72-180,651,507.91 经营活动产生的现金流量净额 3,668,374,830.96-1,934,857,659.20 289.59-1,205,628,885.46 2017年末 2016年末 本期末比上年同期末增减（%）2015年末 归属于上市公司股东的净资产 5,281,236,518.25 4,629,221,966.45 14.08 4,299,129,739.86 总资产 78,803,015,018.43 64,142,895,164.78 22.86 45,192,299,651.35 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 基本每股收益（元股）0.16 0.15 6.67 0.17 稀释每股收益（元股）0.16 0.15 6.67 0.17 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.07-0.34 120.59-0.17 加权平均净资产收益率（%）5.44 5.49 减少0.05个百分点 6.70 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）2.31-8.21 增加10.52个百分点-4.35 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用不适用 报告期内，公司经营业务未发生重大变化，本期营业利润主要来自于房地产销售。2017 年公司通过重大资产重组新增银泰 8 家项目公司，资产规模和营业收入实现较大增幅。2017 年公司根据 2016 年度股东大会利润分配方案，以资本公积向全体股东每 10 股转增 5 股，本次分配后公司股本变更为 1,605,686,909.00 股。根据中国证券监督管理委员公布的 公开发行证券的公司信息披露编报规则第 9 号净资产收益率和每股收益的计算及披露（2010 年修订）第七条规定，公司资本公积转增股本影响发行在外普通股，但不影响所有者权益金额的，应当按调整后的股数重新计算各比较期间的每股收益，公司相应调整了 2016 年及 2015 年的每股收益。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用不适用 7/227 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用不适用 九、九、2017 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,163,590,255.60 2,477,963,192.15 2,749,774,531.19 7,999,511,266.97 归属于上市公司股东的净利润-114,857,954.68-168,507,868.22-92,328,230.17 639,708,421.63 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-138,281,389.18-192,759,230.08-168,207,245.04 611,329,148.38 经营活动产生的现金流量净额-372,440,220.99 465,944,434.11 1,103,984,093.39 2,470,886,524.45 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用不适用 单位:元币种:人民币 非经常性损益项目 2017 年金额 附注（如适用）2016 年金额 2015 年金额 非流动资产处置损益 37,461,026.83 转让陕西安得、晟发地产股权获得的投资收益 3445 万元-50,823,521.50 26,334.02 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 60,144,107.20 详见附注七、57政府补助 2,911,711.50 591,829.26 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 39,101,237.36 向联营及合营企业收取的资金占用费 153,178,444.32 140,245,486.00 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 1,959,633.79 771,857,309.97 352,541,254.75 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生 8/227 的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 25,852,399.22 15,772,100.47 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 25,112,341.99 -91,595,019.29 853,635.03 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 54,727,312.76 主要系收到延期移交土地的补偿款及债务和解金-19,936,735.00 1,502,096.30 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额-31,274,246.94 23,913,460.10-662,587.25 所得税影响额-61,150,727.73 -196,331,456.69-35,797,919.61 合计 151,933,084.48 608,946,293.88 459,300,128.50 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 以公允价值计量的投资性房地产 5,821,424,258.55 16,251,321,305.59 10,429,897,047.04 25,112,341.99 合计 5,821,424,258.55 16,251,321,305.59 10,429,897,047.04 25,112,341.99 本期通过重大资产重组新增银泰 8 个项目公司，投资性房地产增加 5,838,084,773.18 元；本期存货竣工后转入投资性房地产的金额 4,566,699,931.87 元。十二、十二、其他其他 适用不适用 9/227 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司所属行业为房地产开发，拥有国家一级房地产开发资质，自成立以来，一直本着“以爱建城，投心筑家”的价值理念，打造出“融城”系城市住宅综合体和“梦云南”系旅游地产两大产品线以及一个商业模式，即住宅综合体与旅游地产、养老地产的产业联动商业模式。公司主要开发产品包括住宅、办公楼、商铺、车位、酒店，并涉及土地一级开发、物业管理、商品房租赁等业务。报告期内，公司收购银泰系列项目，新增淄博、哈尔滨、杭州、宁波、台州的城市商业综合体的产品线，组建商业管理团队，加强商业运营管理。通过收购云南城投众和装饰有限公司，获得相应资质（建筑装修装饰工程专业承包壹级、建筑幕墙工程专业承包壹级、城市及道路照明工程专业承包叁级、建筑装饰工程设计专项甲级资质等），延伸产业链，拓宽发展空间。针对房地产行业发展情况，详见本报告第四节。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用不适用 2017 年公司通过重大资产重组新增银泰 8 家项目公司，资产相应增加 221.37 亿元，占资产总额的 28.09%。其中：境外资产 0（单位：元币种：人民币），占总资产的比例为 0%。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用不适用 1、较强的商业运营能力：公司收购银泰系列项目，组建商业管理团队，获得了商业管理专业团队和“银泰城”、“银泰中心”品牌价值，增强了公司的商业运营能力。2、多元化的项目拓展能力：除了公开市场招拍挂方式以外，还通过旧城改造、合作开发、兼并收购等灵活的拓展方式获取项目资源，通过增加项目储备，增强了公司的可持续发展能力。3、集团公司相关产业资源支持：集团公司所持有的旅游景区、酒店、医疗、水务、教育、金融等产业资源，对公司主营业务的开展具有很强的业务协同性。4、较强的融资能力：公司在融资方面具有一定的优势，拥有债券、银行、信托、基金、保险、融资租赁等多渠道的融资方式，为公司的稳步发展提供良好的资金支持。5、得天独厚的区位优势：在“一带一路”的国家战略中，云南的定位是“发挥云南区位优势，推进与周边国家的国际运输通道建设，打造大湄公河次区域经济合作新高地，建设成为面向南亚、东南亚的辐射中心。”公司总部位于云南，可结合国家统一战略部署，密切关注云南发展态势，为公司核心业务发展创造更多的机会。10/227 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 1.1.20172017 年经营情况分析年经营情况分析 2017 年是公司上市的第十个年头，亦是“十三五”战略规划贯彻实施的第二年，公司聚焦战略发展方向，坚定不移地持续深化战略转型、调整优化组织结构，周密部署，有统筹、有计划地启动了一批投资、并购项目，在扩大全国化布局拓疆版图的同时，也在内部管理上狠下功夫，从组织架构、内控权限、成本运营、形象品质等多个方面开展了一系列管理提升及改进工作，健全机制，创新发展。（1）2017 年经营成果 2017 年公司把握住行业复苏机会，全年取得不错的经营成果：公司实现营业收入 143.91 亿元，较 2016 年的 97.70 亿元上升 47.30%；实现归属于股东的净利润 2.64 亿元，较 2016 年的 2.44亿元上升 8.14%。主营收入毛利率 30.38%，较 2016 年的 22.50%上升 7.88%。公司基本每股收益为 0.16 元，较 2016 年的 0.15 元上升 6.67%。（2）持续深化战略转型，实现重点区域布局 2017 年，公司完成第二批次 8 个银泰项目的股权投资并全部完成过户，实现了公司全国化布局及夯实综合体地产的战略落地；同时各事业部结合城市综合体、文化旅游、特色休旅、康养项目、特色（商业）小镇等不同项目类型，积极开展项目拓展，储备了一批优质项目资源，加快战略转型；并且结合公司整体战略规划，启动了成都会展的重组工作，标的资产的预估值约为 240亿元，涉及土地面积约 4530 亩，如重组完成，将进一步完善区域布局，加快打造西南地区及全国的商业、住宅地产开发的一流企业。（3）优化完善组织架构，确保规范高效运营。优化事业部制组织架构，打造职业化人才团队。为进一步完善事业部制，充分发挥三级管理架构的优势，结合公司“跨区域、多项目”的特点及战略发展要求，公司组织对行业内标杆房地产企业管控模式进行了多轮优劣分析及讨论论证，完成了组织架构及授权体系的进一步优化和调整，理清了本部、事业部及项目公司三级职责、定位及权责，加大事业部的项目拓展、市场开发等职能要求，实现了二级管控向三级管控模式的转变，操作管控型总部向战略管控型总部的转型，确保经营规范高效。（4）加强成本管控，建立工程成本“减法”管理体系。公司以实现工程成本“减法”为成本控制核心，建立了工程成本“减法”管理体系，分别在投资决策（产品定位）阶段、报规方案阶段、招标采购管理环节、施工图设计及工程竣工结算管理五个方面对成本进行严格把关。（5）物业全面启动资产运营，盘活存量资产。目前，公司持有的大型购物中心、高端酒店和其它零散存量资产的运营已成为重要业务板块之一。2017 年度，公司全面启动了以事业部为执行主体、以存量商业和写字楼的招商租赁为主要手段，以减少存量资产闲置并通过市场租赁减轻财 11/227 务费用为目标的资产盘活运营计划。除银泰资产外，2017 年累计完成约 15 万平方米存量商业和写字楼的对外出租与经营。（6）加快物业、园林品质提升，提高品牌竞争力。公司将物业、园林景观品质改造作为重点工作，提升园林景观品质，提高业主体验满意度和舒适感的工作目标。物业公司积极对标业内一流企业，详细制定提升方案及工作手册，逐一有序的解决了物业设施设备老化、工程建设遗留等问题，完成了物业小区景观改造等工作，同时还组织了社区互动、便民、感恩回馈业主的大型活动，有效提升了物业体验感及城投物业品牌形象。2.2.公司公司 20182018 年年工作思路工作思路 2018 年，是公司继续夯实“十三五”战略发展、向中国房企 50 强目标迈进的重要一年。随着发展新阶段的到来，更高的任务目标对公司提出了更高的要求。主要工作思路如下：（1）梳理各事业部项目情况，逐个分析项目类型、开发周期、战略定位等要素，以销售目标为核心，制定 2018 年至 2020 年三年目标计划，实现 2020 年进军中国房企 50 强的目标愿景；（2）2018 年，公司将以现有产品模式联动形成强有力的市场抓手，以独有的产品特点及优势，推动新项目发展能力，做到积极开拓、精准锁定、有力推进，进一步加大优质、战略型项目的储备规模，保障战略转型有效落地；（3）加快存货运营，提高资金周转率，加快存货去化是主要任务之一，对办公、商业及车位等高库存、去化慢的情况，将积极采取正常销售加阶段性以租代售等分类专项策略，尽快完成存量资产运营盘活，有效解决资产闲置及存量资产问题，为探索资产证券化等多元资产处置方式打下基础。（4）继续深化事业部制改革、重点推进“降成本年”管理举措，加强对产品品质的深入研发，充分利用集团及公司产业链的优势，不断升级产品形态，建立以产品为核心，以物业、园林为抓手的竞争力模式，系统化打造公司品牌价值网络，使品牌效应助力企业发展。（5）积极推进收购成都环球世纪会展旅游集团有限公司的重大资产重组事宜，力争尽快完成重组工作，实现优化公司财务结构、加快战略转型。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 2017 年，公司实现营业收入 143.91 亿元，较 2016 年的 97.70 亿元上升 47.30%；实现归属于股东的净利润 2.64 亿元，较 2016 年的 2.44 亿元上升 8.14%。主营收入毛利率 30.38%，较 2016年的 22.50%上升 7.88%。公司基本每股收益为 0.16 元，较 2016 年的 0.15 元上升 6.67%。12/227 (一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 14,390,839,245.91 9,769,685,188.62 47.30 营业成本 9,861,726,447.63 7,475,254,839.35 31.92 销售费用 393,093,916.59 169,758,894.11 131.56 管理费用 552,114,713.00 255,674,352.44 115.94 财务费用 1,590,818,212.68 877,471,973.44 81.30 经营活动产生的现金流量净额 3,668,374,830.96-1,934,857,659.20 289.59 投资活动产生的现金流量净额-2,502,747,362.78 418,535,678.85-697.98 筹资活动产生的现金流量净额-350,683,689.58 3,537,353,361.79-109.91 研发支出 1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司实现主营业务收入 140.88 亿元，较上年增加 48.33%；主营业务成本 98.08亿元，较上年增加 33.26%。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产 13,281,102,687.15 9,392,917,122.04 29.28 41.88 29.45 增加 6.79 个百分点 商业管理 396,642,352.61 171,396,819.93 56.79 913.30 1,895.26 减少 21.27 个百分点 物业服务 241,793,176.16 214,024,213.39 11.48 178.34 154.24 增加 8.39 个百分点 酒店运营 168,060,178.94 29,168,452.06 82.64 1,574.32 155.26 增加 96.49 个百分点 合计 14,087,598,394.86 9,807,506,607.42 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）住宅 7,524,032,028.35 5,775,439,634.74 23.24 1.19-7.38 增加 7.11 个百分点 公寓 637,423,993.66 366,044,057.48 42.57 34.34 58.41 减少 8.72 个百分点 办公楼 1,646,854,505.57 1,125,819,525.47 31.64 110.20 150.79 减少 11.06 个百分点 商铺 2,071,881,815.72 1,204,054,756.55 41.89 274.89 428.68 减少 16.91 个百分点 车位 580,399,855.76 425,211,887.48 26.74 404.43 278.43 增加 24.39 个百分点 物业服务 241,793,176.16 214,024,213.39 11.48 178.34 154.24 增加 8.39 个百分点 13/227 酒店收入 168,060,178.94 29,168,452.06 82.64 1,574.32 155.26 增加 96.49 个百分点 商品房租赁 396,642,352.61 171,396,819.93 56.79 913.30 1,895.26 减少 21.27 个百分点 一级土地开发 820,510,488.09 496,347,260.32 39.51 合计 14,087,598,394.86 9,807,506,607.42 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）云南区域 4,492,741,277.00 3,356,688,408.79 25.29 16.45 1.96 增加 10.62 个百分点 成都地区 2,364,356,469.77 1,287,805,241.69 45.53 38.77 22.16 增加 7.41 个百分点 重庆地区 165,847,146.55 188,215,955.42-13.49-17.90 23.09 减少 37.80 个百分点 西安地区 451,796,271.68 403,141,251.26 10.77-72.53-70.25 减少 6.85 个百分点 浙江地区 6,202,479,429.93 4,188,092,013.29 32.48 196.98 178.15 增加 4.57 个百分点 东北及华北地区 410,377,799.93 383,563,736.97 6.53 合计 14,087,598,394.86 9,807,506,607.42 主营业务分行业主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 1、报告期内，得益于商品房销售市场回暖，全年共实现主营业务收入 140.88 亿元，较上年增加 48.33%，占营业收入总额的比例为 97.89%；主营业务成本 98.08 亿元，较上年增加 33.26%；主营业务集中于房地产开发，主营业务毛利率 30.38%，较 2016 年明显上升；2、报告期内，新增 5 个银泰购物中心，持有型物业可出租面积增加 80.40 万平方米，商业出租及管理收入较 2016 年大幅增长 913.30%，主要原因系 2016 年仅包含当年 12 月 1 日至 12 月 31日纳入合并范围的银泰项目商业出租及管理收入；3、报告期内，公司收购的银泰 8 个项目公司分别位于杭州、宁波、台州、哈尔滨及淄博。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产 房地产销9,392,917,122.04 95.25 7,255,852,505.30 97.06 29.45 本 期 并 购 14/227 售成本 项目增加 商业管理 商业管理成本 171,396,819.93 1.74 8,590,209.34 0.11 1,895.26 本 期 并 购项目增加 物业服务 物业运营成本 214,024,213.39 2.17 84,183,341.41 1.13 154.24 本 年 物 业服务增加 酒店运营 酒店运营成本 29,168,452.06 0.30 11,427,110.57 0.15 155.26 本 期 并 购项目增加 合计 9,807,506,607.42 7,360,053,166.62 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 住宅 住宅销售成本 5,775,439,634.74 58.56 6,235,753,291.46 83.42-7.38 公寓 公寓销售成本 366,044,057.48 3.71 231,078,021.09 3.09 58.41 办公楼 办公楼销售成本 1,125,819,525.47 11.42 448,913,743.74 6.01 150.79 本期并购项目增加 商铺 商铺销售成本 1,204,054,756.55 12.21 227,746,175.88 3.05 428.68 本期并购项目增加 车位 车位销售成本 425,211,887.48 4.31 112,361,273.13 1.50 278.43 本期并购项目增加 物业服务 物业管理成本 214,024,213.39 2.17 84,183,341.41 1.13 154.24 本期并购项目增加 酒店收入 酒店管理成本 29,168,452.06 0.30 11,427,110.57 0.15 155.26 本期并购项目增加 商品房租赁 商品房租赁成本 171,396,819.93 1.74 8,590,209.34 0.11 1,895.26 本期并购项目增加 一 级 土地开发 一级土地开发成本 496,347,260.32 5.03 合计 9,807,506,607.42 99.48 7,360,053,166.62 98.46 成本分析其他情况说明成本分析其他情况说明 适用 不适用 （4 4）主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 16,038.82 万元，占年度销售总额 1.11%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 143,867.38 万元，占年度采购总额 17.79%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 41,386.15 万元，占年度采购总额 5.12%。2.2.费用费用 适用 不适用 项目 本年金额 上年金额 变动幅度（%）变动原因分析 15/227 销售费用 393,093,916.59 169,758,894.11 131.56%合并项目增加 管理费用 552,114,713.00 255,674,352.44 115.94%合并项目增加 财务费用 1,590,818,212.68 877,471,973.44 81.30%合并项目增加，自持物业占用资金较大 3.3.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 4.4.现金流现金流 适用不适用 本年金额 上年金额 变动幅度（%）变动原因分析 经营活动产生的现金流量净额 3,622,640,192.42 -1,934,857,659.19 287.63 合并项目增加，销售回款增加 投资活动产生的现金流量净额 -2,502,747,362.78 418,535,678.85 -697.98 支付收购银泰股权款项 筹资活动产生的现金流量净额 -350,683,689.58 3,537,353,361.79 -109.91 借款较上年下降 16/227 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 5,333,067,887.58 6.77 5,763,125,310.66 8.98-7.46 应收账款 872,917,843.59 1.11 1,540,448,143.94 2.40-43.33 收回售房款 其他应收款 4,247,991,831.73 5.42 1,778,245,262.13 2.77 140.23 本期合并范围增加 存货 44,216,880,102.24 56.08 42,116,332,141.01 65.66 5.17 销售结转成本和开发投资增加 可供出售金融资产 524,294,000.00 0.67 155,325,000.00 0.24 237.55 新增芜湖梦享基金投资份额 长期股权投资 878,473,364.31 1.11 1,193,383,296.40 1.86-25.29 本期