000979_2016_中弘股份_2016年年度报告_2017-04-25.pdf

中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 1 中弘控股股份有限公司 中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告 2017 年 04 月 2016 年年度报告 2017 年 04 月 中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人王继红、主管会计工作负责人刘祖明及会计机构负责人公司负责人王继红、主管会计工作负责人刘祖明及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)刘祖明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。刘祖明声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本年度报告涉及的未来计划、发展战略、工作思路等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。本年度报告涉及的未来计划、发展战略、工作思路等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房地产业务的披露要求。上市公司从事房地产业务的披露要求。公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险和应对措施，详情请查阅本报告公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险和应对措施，详情请查阅本报告“第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析”之之“九、公司未来发展的展望九、公司未来发展的展望”部分，请投资者注意投资风险。部分，请投资者注意投资风险。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 599,328,6571 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.10 元（含税），送红股 0 股（含税），以公积金向全体股东每 10 股转增 4 股。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 599,328,6571 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.10 元（含税），送红股 0 股（含税），以公积金向全体股东每 10 股转增 4 股。中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.5 第三节 公司业务概要.10 第四节 经营情况讨论与分析.13 第五节 重要事项.30 第六节 股份变动及股东情况.40 第七节 优先股相关情况.45 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.46 第九节 公司治理.51 第十节 公司债券相关情况.56 第十一节 财务报告.60 第十二节 备查文件目录.160 中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司/本公司/中弘股份 指 中弘控股股份有限公司 中弘卓业 指 中弘卓业集团有限公司 亚洲旅游 指 A Holdings Ltd 中玺国际（原名称卓高国际）指 Ascent International Holdings Limited（原名称Chanco International Group Limited）KEE 公司 指 KEE HOLDINGS COMPANY LIMITED 三亚小洲岛公司 指 三亚小洲岛酒店投资管理有限公司 弘轩鼎成 指 北京弘轩鼎成房地产开发有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 安徽证监局 指 中国证券监督管理委员会安徽监管局 深交所 指 深圳证券交易所 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 中弘控股股份有限公司章程 元 指 人民币元 中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 5 第二节 公司简介和主要财务指标 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 一、公司信息 股票简称 中弘股份 股票代码 000979 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 中弘控股股份有限公司 公司的中文简称 中弘股份 公司的外文名称（如有）ZHONGHONG HOLDING CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）ZHONGHONG STOCKS 公司的法定代表人 王继红 注册地址 安徽省宿州市浍水路 271 号 注册地址的邮政编码 234023 办公地址 北京市朝阳北路五里桥一街非中心 1 号院 32 号楼 办公地址的邮政编码 100024 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 吴学军 马刚 联系地址 北京市朝阳北路五里桥一街非中心 1 号院 32 号楼 北京市朝阳北路五里桥一街非中心 1 号院 32 号楼 电话 01059279999 转 9979 01059279999 转 9979 传真 01059279979 01059279979 电子信箱 三、信息披露及备置地点 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司证券部 中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 6 四、注册变更情况 四、注册变更情况 组织机构代码 91341300711774766H 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）本公司前身为安徽宿州科苑集团有限责任公司，安徽宿州科苑集团有限责任公司于 1997 年 8 月 18 日整体变更设立为股份有限公司，公司名称为安徽省科苑应用技术开发（集团）股份有限公司。经中国证监会发行字2000第 53 号文批准，公司于 2000 年 5 月向社会公众发行 A 股股票 4000 万股，公司股票于 2000 年 6月 16 日在深圳证券交易所挂牌交易。公司经营范围为：生物工程、精细化工、新型建筑材料、机械电子领域高新技术和产品研究开发、生产经营、技术服务、技术咨询、技术转让；本集团及其直属企业研制、开发的技术和生产的科技产品出口及科技、生产所需技术、原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件进口。经中国证监会证监许可20091449 号文核准，2010 年 1 月本公司实施了重大资产出售及发行股份购买资产的重大资产重组方案。重组完成后，公司经营范围变更为：房地产开发，实业投资、管理、经营及咨询，基础建设投资，商品房销售，物业管理及房屋出租，公寓酒店管理，装饰装潢，金属材料、建筑材料、机械电器设备销售，项目投资。历次控股股东的变更情况（如有）一、上市初控股股东持股情况 经中国证监会发行字2000第 53 号文批准，公司于 2000 年 5 月向社会公众发行 A 股股票 4000 万股，公司总股本变更为 9400 万股，安徽省应用技术研究所持有公司股份 4914 万股，占当时本公司总股本的 52.28，为本公司的控股股东。二、控股股东第一次变更情况 2006 年 12 月 29 日，公司接到安徽省宿州市中级人民法院的民事裁定书，根据（2007）宿中法执字第 06 号民事裁定书的裁定，安徽省应用技术研究所将其持有的质押给华夏银行股份有限公司上海分行的安徽省科苑（集团）股份有限公司法人股 1500 万股变卖给宿州市新区建设投资有限公司，股份过户手续完成后，宿州市新区建设投资有限公司成为本公司第二大股东。2007 年 9 月初，经司法裁定到交通银行上海浦东分行的 1096 万股本公司限售流通股的过户手续已完成（详见 2007 年 6 月 7 日 中国证券报 和 证券时报上刊登的公司简式权益变动报告书），交通银行上海浦东分行持有本公司限售流通股 1096 万股，占本公司当时总股本的 8.84%，为本公司第二大股东。由于上述股权过户完成，公司原第二大股东宿州市新区建设投资有限责任公司持有本公司限售流通股 1500 万股，占当时本公司总股本的 12.10%，被动成为本公司第一大股东。三、控股股东第二次变更情况 2008 年 1 月 15 日，宿州市新区建设投资有限责任公司与中弘卓业集团有限公司（以下简称“中弘卓业”）签署了股权转让协议书，拟将其持有的本公司1100 万股限售流通股份(当时占本公司股份总额的 8.87%)转让给中弘卓业。2008 年 4 月 21 日上述股权过户手续办理完毕，中弘卓业集团有限公司持有本公司 1100 万股限售流通股，占当时本公司总股本的 8.87，成为本公司第一大股东。2010 年 1 月公司实施了重大资产出售及发行股份购买资产的重大资产重组方案，本公司本次重大资产重组向中弘卓业集团有限公司发行 378,326,988 股股中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 7 份、向建银国际投资咨询有限公司发行 59,946,683 股股份。中弘卓业集团有限公司持有的公司股份总数变更为 397,826,988 股，占当时本公司总股本的 70.75，仍为本公司第一大股东即控股股东。2011 年 2 月 24 日，公司实施了 2010 年度权益分派方案，以公司现有总股本 562,273,671 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 8 股。中弘卓业集团有限公司持有公司股份总数变更为 716,088,579 股，占当时本公司总股本的70.75，仍为本公司控股股东。2013 年 8 月 28 日，公司实施了 2013 年半年度权益分派方案，向全体股东每 10 股送红股 9 股，公司总股本由 1,012,092,607 股增加到 1,922,975,953 股。目前，中弘卓业集团有限公司持有公司股份总数为 768,309,300 股，占当时本公司总股本的 39.95，仍为本公司控股股东。2014 年 12 月 8 日，公司非公开发行股票完成，新增股份 958,466,453 股，公司的总股本由 1,012,092,607 股增加到 2,881,442,406 股。中弘卓业集团持有公司股份总数为 994,489,916 股，占当时本公司总股本的 34.51%，仍为公司控股股东。2015 年 5 月 29 日，公司实施了 2014 年度权益分派方案，以公司现有总股本 2,881,442,406 股为基数，以资本公积向全体股东每 10 股转增 6 股。中弘卓业集团有限公司持有公司股份总数变更为 1,591,183,865 股，占当时本公司总股本的 34.51，仍为本公司控股股东。2016 年 4 月 20 日，公司非公开发行股票完成，新增股份 1,382,978,722 股，公司的总股本由 4,610,307,849 股增加到 5,993,286,571 股。中弘卓业集团持有公司股份总数为 1,591,183,865 股，占本公司现有总股本的 26.55%，仍为本公司控股股东。五、其他有关资料 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 亚太（集团）会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市西城区车公庄大街 9 号院 1 号楼（B2）301 室 签字会计师姓名 邹泉水 陈浩 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 东兴证券股份有限公司 北京市西城区金融大街 5 号新盛大厦 B 座 12-15 层 马乐、王义 2015 年 1 月 1 日-2017 年 12 月 31 日公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 8 是 否 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 营业收入（元）4,452,108,161.721,290,121,821.26245.09%2,484,976,917.28归属于上市公司股东的净利润（元）157,048,489.68286,986,303.83-45.28%291,384,949.71归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）166,424,753.64-344,844,054.90148.26%268,385,674.42经营活动产生的现金流量净额（元）-2,911,490,102.33-431,249,219.57-575.13%-3,827,801,703.22基本每股收益（元/股）0.030.06-50.00%0.09稀释每股收益（元/股）0.030.06-50.00%0.09加权平均净资产收益率 1.78%5.01%-3.23%11.54%2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末 总资产（元）33,258,881,756.2320,054,588,053.9865.84%17,819,895,394.63归属于上市公司股东的净资产（元）9,815,620,498.465,849,373,379.9867.81%5,614,713,857.15七、境内外会计准则下会计数据差异 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 291,992,298.30604,594,008.951,268,917,581.55 2,286,604,272.92归属于上市公司股东的净利润 7,700,635.0113,281,061.86140,358,793.84-4,292,001.03归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 8,434,080.8913,969,050.40144,971,529.57-949,907.22经营活动产生的现金流量净额-1,710,949,326.76133,300,167.8386,658,522.55-1,420,499,465.95上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 9 九、非经常性损益项目及金额 九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-5,272,031.18454,940,463.22-288,328.37 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）314,298.46225,000,000.0046,325,986.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 1,044,075.0213,492,649.07770,256.79 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-9,152,233.98-5,319,678.56-16,254,728.59 减：所得税影响额-3,055,659.2656,283,075.007,553,910.54 少数股东权益影响额（税后）-633,968.46 合计-9,376,263.96631,830,358.7322,999,275.29-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 10 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求 当前公司的主营业务是房地产开发与销售。房产销售是收入和利润的主要来源，目前公司的房地产业务主要位于北京、济南、海口、安吉、长白山等城市，其中北京所占比重较大。其他收入包括控股的两家香港上市公司KEE和中玺国际所带来的收入、房产租赁收入、物业管理收入、餐饮收入等。目前，公司跟行业内规模较大企业相比，公司规模偏小，主营收入较低，综合实力与行业内先进水平仍有一定差距。但公司已取得丰富的土地储备，截至报告期末有土地储备700多万平方米，将支撑起未来稳定发展。另外，公司将一直着力于土地资源的获取，以保证公司可持续性发展。详细情况请参阅本报告“第四节 经营情况讨论与分析”具体内容 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 固定资产 主要系本期新增公司 KEE Holdings Company 的 机械设备所致 无形资产 主要系本期新增应用软件所致 在建工程 主要系本期新增公司 KEE Holdings Company 的待安装机器设备所致 应收账款 主要系本期销售售房增加 存货 主要系公司新取得土地及建安支出增加 其他应收款 主要系公司新项目的押金保证金增加 其他流动资产 主要系公司预缴税金增加 可供出售金融资产 主要系公司全资子公司铭盛环球有限公司新增对 DWA NOVA LLC 的投资，持股比例为 20%，但对被投资单位不具有控制、共同控制、重大影响，故在可供出售金融资产核算。长期股权投资 主要系公司对 A Holdings Ltd 的投资所致 商誉 主要系本期收购 KEE Holdings Company 投资成本大于购买日净资产公允价值所享有份额 长期待摊费用 主要系本期增加装修款 递延所得税资产 主要系本期可抵扣亏损的暂时性差异增加 其他非流动资产 主要系本期新增西藏信托有限公司信托收益、安信信托股份有限公司信托收益、北京世欣融泰投资管理有限公司信托收益权、北京中弘弘毅投资有限公司与中国船东互保协会签订的信托受益权转让 2、主要境外资产情况 2、主要境外资产情况 适用 不适用 资产的具体内容 形成原因 资产规模 所在地运营模式保障资产安全性的控制措施 收益状况 境外资产占公司净资产的比重 是否存在重大减值风险中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 11 KEE 公司 75%股权 收购 报告期末净资产折合人民币为 26,214 万元 香港贸易 董事会表决控制权和财务控制权 报告期归属于母公司所有者净利润折合人民币为-604 万元 2.66%否 中玺国际66.10%股权 收购 报告期末净资产折合人民币为 4,499 万元 香港贸易 董事会表决控制权和财务控制权 报告期归属于母公司所有者净利润折合人民币为-1428 万元 0.46%否 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 自公司成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有中弘特色的竞争优势。（一）独特的市场定位优势 公司定位于休闲度假物业的开发与经营，侧重开发休闲度假地产、主题商业地产。相比定位于住宅地产市场和传统商业地产市场，这一市场定位战略具有以下明显优势：1、为公司提供了新的利润增长点，并能有效规避行业风险 我国城镇居民人均可支配收入近三年来以8%的年均增速增长，2015年达到人均约3.12万元，2016年为人均3.36万元，同比增长7.8%。随着居民收入水平的提高，旅游、休闲、体验等开销也稳步增长。公司将未来发展战略定位于以旅游地产为龙头，是在充分研究和分析宏观经济形势以及社会文化因素的基础上提出的，具有鲜明的特色。与住宅房地产市场相比，旅游地产销售型物业和经营型物业并重，能为公司提供稳定的现金流。此外，房地产行业受宏观调控政策影响显著，住宅地产更甚。而旅游地产开发有效避开了推高住宅房价的政策漩涡，为公司有效规避行业的政策风险提供保障。2、受地方政府的大力支持 开发旅游地产不仅能促进当地就业，而且可以带动周边地区相关产业的快速发展，如酒店、餐饮、交通运输等，最终促进当地经济发展。公司现有的旅游地产开发项目均受到地方政府以税收优惠或政府补助等形式的的鼓励和扶持。（二）有效的城市开发策略优势 公司在区域布局上坚持“区域战略、聚焦发展”，即立足于北京等特大型核心城市，深入开发海南、浙江、云南等旅游资源丰富区域，以获得长远竞争的先机。目前公司资源已初步形成“地缘幅度纵贯南北、涵盖山湖岛海多种类型”的6大区域协同布局。从中等城市和旅游资源发达的地区开始布局，具有以下优势：1、丰富的旅游资源和良好的知名度节省了公司的开发和营销成本 北京市、海南省、浙江省、云南省等地均是全国有名的旅游胜地，公司在旅游地产开发定位方面，首先选取这些省市作为目标区域，能有效利用当地已搭建好的旅游产业链和基础设施。此外，旅游资源丰富的城市和地区能为公司开发的度假项目节省营销和宣传成本，也更易得到当地政府的扶持。2、市场潜力巨大 中等城市和旅游资源丰富区域的房地产市场和城市建设相对大城市起步较晚，商品住宅整体开发水平较低，随着大城市土地资源的稀缺和竞争的加剧，中等城市和区域将成为城市化的主体。同时，中等城市中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 12 居民改善住房条件的需求强烈且不断增加，发展潜力较大。在具体城市选择上，公司注重选取房地产市场已经启动、正处于上升期并具有产业聚集能力和人口吸附能力的城市，一方面节省前期市场培育成本，另一方面可以及时分享市场增长带来的益处。公司在城市选择定位方面具有独到的优势。（三）准确的客户定位优势 公司通过对中等收入水平的城市居民消费需求的分析，结合公司长期发展战略，将目标客户定位为中等及中等偏上收入阶层：一方面中等收入阶层数量较多，有一定购买能力，可以实现公司快速周转的目标；另一方面中等收入阶层较容易接受先进的居住理念和生活方式，有利于建立良好的公司品牌。通过近十年的开发经营，公司对中等收入阶层消费者的消费需求有比较准确的把握，能开发出适销对路的住宅和休闲度假产品，并与国家“调整住房供应结构”的政策是一致的，符合国家宏观调控政策方向。（四）全程整合的营销优势 公司产品实行自销方式，建立定位、设计、推广、物业服务四位一体的全程营销体系。在购地前进行详细市场调研，确定产品目标客户；在设计环节充分了解目标客户需求，以设计优质适销产品；在产品销售环节，公司一方面通过建设高品质、富有冲击力的售楼处和样板间实现“体验式营销”；另一方面加强对销售代表培训，通过销售代表将产品设计理念传达给目标客户，同时将客户需求不断反馈给产品设计和产品定位部门；在物业服务环节，通过物业服务人员与业主沟通交流，不断优化产品设计。公司全程营销体系，在降低销售费用同时，实现定位、设计、推广、物业服务四位一体的立体营销模式，在一线城市的郊区和二三线城市具有较大的竞争优势。（五）较强的成本费用控制优势 为实现集权与分权的辩证统一，公司建立弹性预算管理制度，对项目开发成本和相关费用进行预算管理，在费用预算计提方面既体现各区域公司劳动价值，又保证公司整体规模效益，同时对宏观经济环境予以关注，并将预算执行结果与各区域公司薪酬挂钩。通过弹性预算管理制度既充分调动了各区域公司积极性，又保证了公司总额管理的管理目标，使公司的项目开发成本在同行业上市公司中处于较低水平。（六）具备较为成熟的休闲度假物业开发能力 公司坚持休闲旅游地产、主题商业地产的业务发展方向和定位，是公司经过深思熟虑的发展战略。公司为了实现战略发展目标，经过较长时间的深入研究及实践探索，已经形成较为成熟及完善的休闲度假物业的投资、设计及运营方面的商业模式，也从组织层面建立相应的职能部门和业务制度，专门成立了旅游规划研究院、投资发展中心等专业组织部门，在商业模式、产品定位、项目规划、设计、项目运营方面都进行了深入的研究和实践，取得了卓越有效的成绩，为全面开展休闲旅游度假物业开发和经营积攒了较为丰富的经验；为应对公司在休闲旅游度假物业开发的业务发展，公司也建立起来强有力的人才队伍，引进了具有多年丰富旅游休闲度假物业项目操作经验的高管团队，以及专业性强、技术水平高、执行力充分的中层管理队伍及基层管理人员，为公司旅游项目战略的落实给予了充分的人才保障。中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 13 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）报告期内宏观形势分析 1、住宅市场环境分析 2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：两会提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。2016年全年商品房销售面积157,349万平方米，比上年增长22.5%，商品房销售额117,627亿元，同比增长34.8%。商品住宅销售面积同比增长22.4%，其中一线城市成交规模与2015年基本相当，二线城市成交量增长较为明显；商品住宅销售额同比增长36.1%，价格呈上涨态势，与 2015年全年相比，一线城市涨幅扩大，热点二线城市涨幅显著。2016年末商品房待售面积6.95亿平方米，较2015年末减少2314万平方米，同比下降3.2%，库存结构进一步优化。另一方面，在去库存政策的推动下，2016年去库存成效明显，12月全国商品房待售面积同比增速转正为负，为2011年以来的新低。2016年，全国商品房新开工面积16.69亿平方米，同比增加8.08%，新开工增速转负为正；全年房地产开发企业土地购置面积22025万平方米，比上年下降3.44%；土地成交价款9129.31亿元，同比增长19.78%。全年房地产开发投资10.3万亿元，同比增长6.9%，投资增速持续回转，达到2015年年初水平。2016年热点城市房价上涨过快一方面推高了市场运行风险，特别是资产价格的波动对金融体系的稳健运行带来了较大隐忧，另一方面房价上涨进一步催升了房屋产品的金融属性，对实体经济发展、居民生活成本都带来压力。十一前后，各主要一线城市、部分房价涨幅较快的二线城市密集出台新一轮调控政策，调控收紧力度不断升级，在支持居民自住购房的同时更加注重抑制投资投机性需求，有效影响了市场预期。2017年可以预期的是，在房地产市场分化的大格局下，地方调控也将延续分城施策的特点，在支持居民自住购房的同时更加注重抑制投资投机性需求，以防止热点城市的泡沫风险及市场出现大起大落，短期政策的发力点将侧重于通过各类措施“稳定”市场环境，中长期则将通过鼓励发展租赁市场以及各类金融财税的改革，为房地产长效机制的建立奠定更稳固的基础。2、商业地产形势分析 进入2016年，中国城市化进程加快、中产阶层群体的壮大以及各种政策因素的影响，都推进商业地产市场的整体发展。但商业地产去化压力大、商办物业同质化严重，加之互联网时代电商的冲击，使得市场对商业地产的投资变得谨慎，市场竞争愈发激烈。唯有告别过往传统单一且固化的商业地产模式，抓住时代变化的脉搏，把握消费者为王的市场之道，掌握模式转变、跨界合作、多元化布局等商业地产精髓，才能迎来发展新机遇。纵观2016年数据，房地产商业营业用房和办公楼投资额增速波动，但从8、9月份开始迎来拐点并有所中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 14 回升，其中9月份住宅投资额增速为5.1%、办公楼投资额增速为6%，商业营业用房投资额为房地产各业态中增速最快为7.3%，商业地产在改革与创新中引领行业发展。3、文旅地产形势分析 2016年，旅游市场继续延续高景气度。其中，入境旅游方面，外国人入境游情况持续改善，旅游人次同比增长10.9%；国内旅游市场发展稳健，各主要旅游省市累计接待游客同比均有10%以上增速，个别旅游城市表现突出；出境旅游市场尤其出国旅游市场持续火爆。目前全国已开发的旅游地产项目，主题涵盖高尔夫、海景房、山地、湖景、温泉、湿地等，根据地理地貌及自然资源来差异化打造。产品表现形式比较多，主要涵盖产权式酒店、别墅、高尚复合型社区、时权酒店、养老公寓、独立产权客栈、升级版农家乐，滑雪、温泉、漂流等运动型度假村，主题式小镇、体验式住宿设施、旅游新区、主题式商业中心、旅游商业中心等。近年来，随着人们生活水平的提高和生活方式及消费观念的转变，旅游业已成为国民经济发展的重要产业。据联合国世界旅游组织测算，2016年中国旅游业对国民经济综合贡献达11%，与世界平均水平持平。2016年旅游总收入预计达4.69万亿元，同比增长13.6%。国内旅游人数继2015年首次突破40亿人次后，2016年继续两位数增长，全年有望超过44.4亿人次。国内旅游收入同样保持两位数增长，2016年预计达到3.9万亿元。2016年全国旅游直接投资达12997亿元，同比增长29.05%，预计高出全国固定资产投资增速20个百分点。其中，民营旅游投资积极性高涨，占旅游投资总额的59%。注：本部分内容所涉及数据来自国家统计局、中国指数研究院及Wind资讯）。（二）公司报告期经营回顾 报告期内，公司实现营业收入4,452,108,161.72元，较上年上升245.09%，主要原因是公司本期销售房产销售收入增长所致；营业利润207,030,752.67元,较上年下降21.16%；归属于上市公司股东的净利润157,048,489.68元，较上年下降45.28%；基本每股收益0.03元；每股净资产1.64元，加权平均净资产收益率1.78%。1、报告期内项目开发和销售情况 截至2016年12 月31日，公司主要项目开发情况:区域 项目 业态 权益比例占地面积（万平方米）计容建筑面积（万平方米）项目进度预计总投资 金额(亿元)已完成投资金额（万元）北京 中弘大厦 写字楼、商业、地下车库 100%1.348.11在建36 241,169.35御马坊度假城 公寓、酒店式公寓 100%37.3776.65在建26 306,804.48夏各庄二期(1+5B地块)LOFT、花园洋房、叠拼、跃层 100%14.1227在建24.68 204,149.19夏各庄三期(2号地块)花园洋房、养老公寓 100%8.9817.15在建10.55 46,737.24山东 济南中弘广场 公寓、写字楼、商业 100%6.2854在建34.91 292,618.39济南鹊山龙湖 洋房、小高层、商业、停车楼 100%90.8891.98在建34.09 132,033.4海南 西岸首府35号地 高端公寓、商业、车库 100%3.115.26 未开工21.46 22,628.49中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 15 如意岛 度假公寓、综合办公酒店、度假村、商业、养老社区 100%386.14320.59填岛129 427,377.41吉林 长白山东参项目 住宅 100%14.358.17在建6.5 31,428.65长白山漫江项目 住宅 100%18.567.24在建5 41,418.12池北祚荣府项目 商业、客栈、公寓、电影院、酒店 60%21.818.31在建13 47,502.29浙江 上影安吉新奇世界 宅、商业、影视基地 100%23.7219.70在建18.31 24,794.53合计 626.64664.16 348.50 1,818,6622016年度房产销售情况:区域 在售项目 业态 权益 比例 可供出售面积（万平方米）签约面积（万平方米）签约金额（万元）回款金额（万元）结算面积（万平方米）累计结算面积（万平方米）北京 中弘大厦 办公、商业 100%6.560.7963,723.2129,742.40 0 0平谷御马坊度假城 公寓 100%25.3912.25 201,220.44107,701.02 11.79 11.79平谷夏各庄 5A 地块 自住型商品房、商业 100%2.362.2022,776.7636,709.52 2.20 8.72平谷夏各庄 5B 地块 住宅、别墅、公寓、地下车位 100%10.778.86 132,284.91110,015.47 8.76 8.76平谷夏各庄 1#地 公寓、商业 100%2.030.9113,755.957,758.94 0 0平谷夏各庄 2-06#住宅 100%2.77000 0 0山东 济南鹊山 2#地 住宅、储藏室、地下车位 100%7.965.2429,869.0927,056.86 5.70 5.70济南鹊山 5#地 住宅、商业、储藏室、地下车位 100%12.586.1029,125.4227,855.27 7.68 7.68济南中弘广场 16#办公、商业 100%2.651.4918,950.5618,299.42 0 0济南中弘广场 17#公寓、车位 100%11.500.131,914.371,758.37 0 0海南 海口西岸首府 36#住宅、商业、车库 100%14.171.4313,184.008,398.16 1.29 8.31浙江 安吉 A11 地块 住宅、别墅 100%3.581.1910,650.005,613.97 1.19 1.19安吉 A12 地块 住宅、别墅 100%3.32000 0 0安吉 A13 地块 住宅、别墅 100%4.40000 0 0安吉 A09 地块 别墅 100%1.31000 0 0吉林 鹿岗小镇 1#地西 住宅、商业 100%2.00.16943.58914.58 0 0长白水镇 4#公寓、商业 60%2.090.05606.39319.29 0 0长白水镇 5#公寓、商业 60%2.740.09802.01687.26 0 0红柳漫江 别墅、商业 100%5.180.011180 0 0合计 123.3640.9 539,924.69382,830.53 38.61 52.152、报告期内土地储备取得情况 报告期内，公司还通过竞拍及收购的方式合计取得土地储备1757亩（折合117万平方米），其中在吉林长白山取得土地储备278亩、在山东济南获得土地储备1007亩，在云南西双版纳取得土地储备217亩，在浙江安吉取得土地储备255亩。另，公司在海南海口取得海域使用权330亩（折合21.98万平方米）。3、加强直接融资，有效降低公司融资成本。报告期内，公司完成非公开发行股票事项，实际募集资金净额38.78亿元，大大降低了公司资产负债中弘控股股份有限公司 2016 年年度报告全文 16 率，对公司的行业地位、净资产规模、股份的流动性和公司声誉都有显著提升。报告期内，公司完成公开发行公司债2.5亿元和非公开发行公司债26.2亿元。用于偿