000560_2016_昆百大A_2016年年度报告_2017-03-16.pdf

二一七年三月 二一七年三月 昆明百货大楼（集团）股份有限公司 昆明百货大楼（集团）股份有限公司 2016 年年度报告 2016 年年度报告 2016年年度报告2016年年度报告 1第一节 重要提示、目录和释义 第一节 重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人谢勇、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)代文娟声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。公司所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,170,235,934 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.14 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。本年度报告中所涉及的公司未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司指定信息披露媒体为证券时报、中国证券报和巨潮资讯网（），公司所有信息均以在上述选定媒体刊登的信息为准。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人谢勇、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)代文娟声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。公司所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,170,235,934 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.14 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。本年度报告中所涉及的公司未来经营计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司指定信息披露媒体为证券时报、中国证券报和巨潮资讯网（），公司所有信息均以在上述选定媒体刊登的信息为准。2016年年度报告2016年年度报告 2 目 录 目 录 第一节 重要提示、目录和释义.1第二节 公司简介和主要财务指标.5第三节 公司业务概要.10第四节 经营情况讨论与分析.14第五节 重要事项.41第六节 股份变动及股东情况.61第七节 优先股相关情况.69第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.70第九节 公司治理.79第十节 财务报告.89第十一节 备查文件目录.219 2016 年年度报告2016 年年度报告 3释 义 释 义 本报告中，除非文中另有所指，下列简称具有如下特定含义：释义项 指 释义内容 释义项 指 释义内容 昆百大、公司、本公司、昆百大 A 指 昆明百货大楼（集团）股份有限公司 太和先机、控股股东 指 西藏太和先机投资管理有限公司 和兆玖盛 指 北京和兆玖盛投资有限公司 汉鼎世纪 指 昆明汉鼎世纪企业管理有限公司 子衿和达 指 宁波子衿和达投资管理中心（有限合伙）桐庐岩泰 指 桐庐岩泰投资管理合伙企业（有限合伙）宁波玖璨 指 宁波玖璨投资管理合伙企业（有限合伙）西藏盛钜 指 西藏盛钜投资有限公司 宁波琨正 指 宁波琨正投资中心（有限合伙）商业公司 指 昆明百货大楼商业有限公司 商业管理公司 指 昆明百大集团商业管理有限公司 新西南、新西南商贸 指 昆明新西南商贸有限公司 家电公司 指 昆明百货大楼（集团）家电有限公司 家有宝贝 指 昆明百货大楼家有宝贝商贸有限公司 百大电子商务公司、电商公司 指 云南百大电子商务有限公司 云百大地产、云地产 指 云南百大房地产有限公司 野鸭湖房地产 指 昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司 新都会、新都会商贸 指 昆明新都会商贸有限公司 新百房地产、新百公司 指 云南百大新百房地产有限公司 经百实业 指 昆明经百实业有限公司 创卓商贸 指 昆明创卓商贸有限责任公司 云物业 指 云南百大物业服务有限公司 昆物业 指 昆百大物业管理有限公司（2016 年 1 月更名为昆明百大房地产经纪有限公司）西藏云百、云百投资 指 西藏云百投资管理有限公司 西藏云禾 指 西藏云禾商贸有限责任公司 嘉兴锦贝基金 指 嘉兴锦贝投资合伙企业（有限合伙）酒店管理公司 指 昆明百大酒店管理有限公司 野鸭湖旅游 指 昆明野鸭湖旅游服务有限公司 华夏西部 指 华夏西部经纪开发有限公司 西南商厦 指 西南商业大厦股份有限公司 京兆基金 指 上海京兆久福投资中心（有限合伙）中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 2016 年年度报告2016 年年度报告 4深交所 指 深圳证券交易所 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 昆明百货大楼（集团）股份有限公司公司章程 元，万元 指 人民币元，人民币万元 报告期、本期 指 2016年度 注：本报告除特别说明外所有数值保留2位小数，若出现合计数与各分项数值之和尾数不符的情况，均为四舍五入原因造成。2016 年年度报告 2016 年年度报告 5第二节 公司简介和主要财务指标 第二节 公司简介和主要财务指标 一、公司信息 一、公司信息 股票简称 昆百大 A 股票代码 000560 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 昆明百货大楼(集团)股份有限公司 公司的中文简称 昆百大 公司的外文名称 KUNMING SINOBRIGHT（GROUP）CO.,LTD.公司的外文名称缩写 KUNMING SINOBRIGHT 公司的法定代表人 谢勇 注册地址 云南省昆明市东风西路 1 号 注册地址的邮政编码 650021 办公地址 云南省昆明市东风西路 1 号 办公地址的邮政编码 650021 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 文彬 解萍 联系地址 云南省昆明市东风西路 1 号昆百大 C 座董事会办公室 云南省昆明市东风西路 1 号昆百大 C 座董事会办公室 电话 0871-65626688 0871-65626688 传真 0871-65626688 0871-65626688 电子信箱 三、信息披露及备置地点 三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况 四、注册变更情况 组织机构代码 915301002165755081（统一社会信用代码）公司上市以来主营业务的变化情况（1）公司发起人昆明百货大楼创建于 1959 年，是建国后国家投资兴建的第一批大型商业零售企业，1992 年改组设立股份公司。上市之初，公司的经营范围以商业零售批发为主，同时兼营房地产开发、旅游、宾馆、边境贸易、金融服务、广告、加工业、咨询等业务。2016 年年度报告 2016 年年度报告 61995 年后逐步形成了以商贸为基础，集加工业、旅游、物业、金融、房地产、广告为一体的多种产业并举格局。（2）为实现战略聚焦，从 2001 年底开始，公司对优势资产、业务进行整合，对商业、房地产业务等主业以外不相关的其他资产和业务进行清理退出。为集中优势资源提升商业零售的经营能力，从 2013 年开始，公司逐步对住宅地产和连锁酒店业务进行收缩。（3）目前公司经营范围为：国内贸易、物资供销；进出口贸易；停车服务；物业管理；商场经营管理；柜台租赁、场地租赁；企业营销咨询；电子商务平台营运建设管理；以下经营范围限分公司经营：文化娱乐业、酒店业；饮食服务；日用百货连锁经营。历次控股股东的变更情况 （1）1992 年 8 月，昆明百货大楼作为独立发起人，以定向募集方式设立昆百大。1994 年2 月 2 日，昆百大在深圳证券交易所挂牌交易，国有法人股股东昆明百货大楼持有昆百大3,226.19 万股股份，占总股本的 24，为昆百大的控股股东。（2）2001 年 11 月 9 日和 2006 年 6 月 13 日，何道峰先生实际控制的华夏西部经济开发有限公司分两次共受让昆明百货大楼持有的昆百大国有股 3,226.19 万股；并于 2006 年 9 月12 日完成过户手续。该次过户完成后，昆明百货大楼不再持有昆百大股份。昆百大控股股东变更为华夏西部经济开发有限公司，实际控制人为何道峰先生。（3）2015 年 4 月 23 日，谢勇先生实际控制的西藏太和先机投资管理有限公司参与认购的昆百大非公开发行股票 9,000 万股完成过户登记手续。2015 年 11 月 17 日，谢勇先生控制的富安达资产-宁波银行-富安达-昆百大资产管理计划协议受让的华夏西部经济开发有限公司所持昆百大 10,000 万股股份完成过户登记手续。该次股份转让完成后，谢勇先生通过西藏太和先机投资管理有限公司等一致行动人合计控制昆百大股份 32,628.9043 万股，占总股本的 27.88%，昆百大控股股东由华夏西部经济开发有限公司变更为西藏太和先机投资管理有限公司，实际控制人由何道峰先生变更为谢勇先生。五、其他有关资料 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 云南省昆明市白塔路 131 号汇都国际 C 幢 6 层 签字会计师姓名 谌德坦、肖勇 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名持续督导期间 广州证券股份有限公司 广东省广州市珠江新城珠江西路 5号广州国际金融中心 19-20 楼 张宇芳、钱亮2015年4 月24日-2016年12月31日 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 2016 年年度报告 2016 年年度报告 7六、主要会计数据和财务指标 六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 营业收入（元）1,916,603,168.711,338,484,248.3043.19%1,640,196,211.89归属于上市公司股东的净利润（元）79,165,752.1730,827,450.60156.80%71,062,651.64归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）21,276,778.3013,699,778.0655.31%47,267,934.47经营活动产生的现金流量净额（元）132,500,455.54-25,352,436.98622.63%-29,729,851.67基本每股收益（元/股）0.06760.0333103.00%0.1651稀释每股收益（元/股）0.06760.0333103.00%0.1651加权平均净资产收益率（%）2.12%1.09%1.03%6.10%2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末 总资产（元）6,686,798,977.066,096,353,683.469.69%4,482,561,421.32归属于上市公司股东的净资产(元）3,765,304,827.483,745,019,647.660.54%1,228,652,063.65 截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）1,170,235,934用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.0676 是否存在公司债 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异 七、境内外会计准则下会计数据差异 1.同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2.同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2016 年年度报告 2016 年年度报告 8八、分季度主要财务指标 八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 433,378,767.78637,499,234.49296,418,885.22 549,306,281.22归属于上市公司股东的净利润 16,451,972.6919,936,066.3125,200,695.57 17,577,017.60归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 281,850.0819,428,284.791,654,095.62-87,452.19经营活动产生的现金流量净额 11,272,779.1733,184,566.4036,421,187.46 51,621,922.51上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异。是 否 九、非经常性损益项目及金额 九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 项目 2016 年金额 2016 年金额 2015 年金额 2015 年金额 2014 年金额 2014 年金额 说明说明非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）11,018,180.64117,446.57 9,454,905.65 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）3,993,800.607,126,000.74 3,881,919.92 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 债务重组损益 38,224.87 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 60,732,942.179,105,284.59 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-1,127,393.346,042,800.00 15,580,929.19 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-2,975,589.11-3,094,049.49-1,049,266.00 减：所得税影响额 13,019,874.302,166,454.74 4,073,330.69 少数股东权益影响额（税后）733,092.793,355.13 38,665.77 合计 57,888,973.87 17,127,672.54 23,794,717.17-非流动资产处置损益同比增幅较大，主要原因为 2016 年度本公司子公司转让云南百大物业服务有限公司及本公司转让昆明百货大楼有限责任公司股权产生投资收益较大，2015 年无此类事项影响；2016 年度计入当期损益的政府补助金额较 2015 年度减少 3,132,200.14 元，主要原因为本期本公司及子公司收到的政府补助减少。2016 年年度报告 2016 年年度报告 9本公司及子公司本期使用闲置资金购买理财产品及证券投资产生收益 60,732,942.17 元确认为非经常性损益，较上期大幅增加。对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。2016 年年度报告 2016 年年度报告 10第三节 公司业务概要 第三节 公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务 一、报告期内公司从事的主要业务 本公司的发起人昆明百货大楼创建于 1959 年，是建国后国家投资兴建的第一批大型商业零售企业，也是云南省首批上市的商业零售企业。经过 58 年的发展，公司目前的主营业务为商业零售业，同时涉及房地产业、酒店旅游服务业和物业管理。截至 2016 年，公司已连续三年进入云南省非公企业百强榜。虽然公司的主营业务为商业零售业，但由于公司涉及房地产业务，所以参照执行深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求。1.商业零售业 商业零售业为本公司的核心业务。本公司商业经营管理面积近 40 万平方米，自持面积约20 万平方米。其中昆明百货大楼新纪元店、百大新天地、百大新西南位于昆明市核心商业地段，百大新都会位居呈贡新区的核心地段。本公司购买了 20 年经营权的大理泰业商业项目昆百大泰业城已于 2016 年开业，地处大理主城区核心商圈。公司商业零售业务主要分为百货业态、购物中心业态、家电连锁、儿童主题商场连锁、超市业态等五大业态经营。（1）百货和购物中心业态主要基于各商场的经营定位，根据商场整体布局，在对商品品类做好空间规划的基础上，对不同的品牌供应商进行招商进店，由各品牌供应商以专柜形式独立行使商品的进销存等日常销售管理决策权。公司主要负责商场的整体运营管理，百货业态是从品牌商品的销售额中提取一定扣率作为公司的收益来源。购物中心则采取租赁模式，通过租赁商场店铺，获取租金收入形式开展商场物业经营管理。目前，公司百货业态和购物中心业态的人流量及经营效果在昆明处于领先地位，储备了较多的优质品牌，昆百大新纪元店多年来业绩稳居云南百货单店三甲；（2）昆百大家电、家有宝贝及昆百大超市则采取连锁经营的模式，通过家电、儿童商品及超市商品的经营管理，开展连锁经营业务。目前，公司家电业态在做强高端精品特色，确保单店全省龙头地位的基础上，积极实施连锁化经营，通过完善批发渠道建设，扩大批发业务网络实现了对全省的销售覆盖，零售市场份额占比较高，在云南区域的优势较明显。“家有宝贝”儿童主题商场定位为“伴随儿童成长全阶段服务专家”，通过品牌化和连锁化运作，已成为区域性的知名品牌。2016 年，昆百大家电荣获“2016 中国家电流动行业百强企业”；“家有宝贝”再次被评定为“云南省著名商标”和“昆明市知名商标”。针对超市业务，公司通过改善供应链体系、提升管理、控制费用等措施降低了费用支出，确保其经营业绩稳步发展。此外，面对互联网经济以及电子商务市场的快速发展变化，公司于2015年开始了电子商 2016 年年度报告 2016 年年度报告 11务模式的探索和研究，目前“昆百优购”电商平台已稳步起航并初具规模。2.房地产业 公司房地产业务主要是商业物业和住宅商品房的开发，开发的房地产项目主要集中在昆明市。目前在售项目主要有百大国际派、野鸭湖山水假日城两个项目。2016 年，公司密切关注房地产政策走向，把握市场机遇，适时调整房地产项目销售策略，以全力去库存为核心，创新营销模式，继续推进现有项目的销售及招商工作，多渠道多方式促销，确保资金回收。针对商业地产项目不同于住宅项目，地产团队与商业团队共同研究业态规划以及商业空间布局，制定各类业态物业交付条件，为入驻商家及消费者搭建合理、舒适的购物环境提供有效保证。3.酒店旅游服务业 公司酒店业务主要包括新纪元大酒店，其地处昆明市中心，附近商家云集，毗邻昆明市中心多个历史文化地标。作为“体现昆明历史文化内涵”的四星级涉外商务旅游酒店，新纪元大酒店凭借其良好的区位优势、多年树立的良好口碑和品牌形象以及高效优质的服务，在经济持续低迷的环境下，营业收入、入住率及利润等关键衡量指标在昆明市同星级酒店中均名列前茅，在房价方面极具竞争优势。2016 年，新纪元酒店在中国烹饪协会举办的首届中国服务大会中获得了“中国服务优秀品牌企业”称号。4.物业管理业 公司物业服务业务主要集中优势全力开展商场物管工作，主要负责管理百大新西南、百大新天地、百大新都会、昆明百货大楼新纪元店、百大国际派和新纪元酒店公寓等多个物业，深入思考物业管理服务增值方式，不断寻找新的利润增长点，提升商业物业价值。二、主要资产重大变化情况 二、主要资产重大变化情况 1.主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 长期股权投资 长期股权投资期末较期初增加 41.75%，主要原因为本公司出售联营企业昆明经百实业有限公司 49%股权及本公司的全资子公司西藏云百投资管理有限公司出资 2.5 亿参与投资嘉兴锦贝投资合伙企业（有限合伙）。固定资产 固定资产期末较期初减少 11.31%，主要为本公司本年处置全资子公司昆明百货大楼有限责任公司和云南百大物业服务有限公司，合并范围减少；本公司全资子公司云南百大住宅开发有限公司本年处置资产。无形资产 无形资产期末较期初增加 8900.40%，主要为本公司全资子公司昆明百大集团商业管理有限公司收购大理泰业国际广场商业综合楼项目 20 年的经营权。在建工程 在建工程期末较期初增加 28.72%，主要为本公司子公司昆明百货大楼商业有限公司商场装修改造支出增加。存货 存货期末较期初减少 33.70%，主要为本公司房地产业务子公司所开发项目本期达到收入确认条件而结转成本导致。2016 年年度报告 2016 年年度报告 122.主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析 三、核心竞争力分析 1.较强的区域品牌影响力 公司自1959年成立以来，一直致力于商业领域的探索和研究。由于成立时间长、业态丰富、信誉好，又是云南省唯一的上市商业零售企业，半个多世纪商业经验的积累和基因的沉淀，使得公司在云南省内形成了较高的品牌知名度和美誉度，昆百大的品牌价值正在持续溢价，未来将成为公司实现扩张发展的重要支持和依托。2.在区域内具有规模优势的会员体系平台和覆盖全省的业务网络终端 公司商业零售业务主要分为百货业态、购物中心业态、家电连锁、儿童主题商场连锁、超市业态等五大业态经营，几乎涵盖了现代商业体需要的所有零售业态。经过多年的经营和培育，公司目前会员人数已近50万人，是云南省商业企业中会员体系最为庞大的企业，并且与酒店、地产客户资源相互共享，为公司未来的业务拓展和电商平台的建设奠定了基础。公司目前已与国内外超过万家品牌商户构筑了合作联盟，整合形成6000多合作商家，10000多品牌联盟体系，经营范围覆盖较为全面。公司与商户在多年的合作中建立了良好的合作关系，拥有较强的招商能力和稳定的供应商渠道，使公司在新物业运营时能够有较强的招商能力，根据物业定位对商户进行选择。经过十多年发展，公司旗下的家电公司已发展成为目前云南省规模最大，集零售、批发于一体的专业家电运营商，长期以来本着立足昆明，联网全省、辐射东盟的方针，凭借自身专业运营能力，现已拥有6家零售门店，主要设在昆明及大理市的黄金地段，并在全省设立了13个地州批发供应基地，已覆盖全省120个县份，与近1100家经销商保持着长期稳定的合作关系，在云南省的网络覆盖率达到100%，是公司电商发展和产业升级的坚实基础。3.多元化的整合发展能力 公司同时拥有百货、购物中心、家电、儿童主题商场、超市等业态，公司在每个业态都摸索出了一套行之有效的经营理念和标准。公司的百货业态和购物中心业态的人流量及经营业绩在昆明处于领先地位，储备了较多的优质品牌；家电业态在云南省的家电批发市场中处于领先地位，在云南省的零售市场份额占比较高，区域优势较明显。“家有宝贝”儿童主题商场目前共有4家连锁门店，在云南区域已有较高品牌知名度和美誉度。另外，超市业态为顾客提供了良好的购物体验，满足了城镇居民的购物需求，增加了公司的收入增长点。2016 年年度报告 2016 年年度报告 13多业态对品牌形成了有效支撑，组成公司的扩张合力，据此形成了公司的独特竞争力。公司2016年启动筹划重大资产重组，未来将充分挖掘房地产中介服务业务与昆百大现有业务的融合，拟通过采用多元化的经营模式提供电子商务、房地产开发、酒店经营、物业管理等多种业态服务，发挥各经营业态间的协同效应，统筹运营，实现优势互补，提升品牌、文化及管理等诸多方面的核心竞争力，为顾客提供超值服务，从而有效降低公司的经营风险，提升公司的盈利水平，促进公司经营规模和盈利能力稳定增长。4.区域战略地位突显 随着中国东盟自由贸易区建设进程的加快以及国家“一带一路”战略的提出，云南在国家对外开放中的战略地位更加突出、历史使命更加紧迫。云南地处中国经济圈、东南亚经济圈和南亚经济圈的结合部，拥有着面向“三亚”，肩挑“两洋”的独特区位优势，未来将利用作为我国通往东南亚、南亚重要陆上通道的优势，深化同东南亚、南亚和大湄公河次区域的交流合作，成为我国向西南开放的重要桥头堡。云南省所在区域战略地位突出，发展潜力巨大。通过充分发挥区域优势和国家的政策优势，将为公司带来巨大的发展前景。随着国内和泛亚高铁网络的建设和投入使用，将逐步惠及云南经济和云南企业。5.资本规划管理能力正在形成 随着2015年非公开发行完成后的资金注入和持续的中票发行及并购基金的建立，公司资本实力完成了里程碑式的增强，对公司未来产业升级和持续发展奠定了坚实基础。2016年，公司拟与我爱我家进行重组，将为公司在实体经济面临持续困局的大形势、大环境中探寻外延式产业升级创新的机会做好充分准备，具备前瞻性竞争优势。在原有公司业务稳固的基础上，随着新股东的进入和资金实力的充分增强，公司资本规划管理能力开始成型，并正在形成有别于大多数传统实业企业的核心竞争能力。6.“效率”文化的施行 近年来，公司一直致力于效率文化的建设和施行，在全公司范围内形成了主动执行文化，提倡深度思考，快速执行，程序简明，大大提升了公司的执行效率，形成了务实高效、协调进取的团队精神和共同的价值观，并通过创造价值和共享成果打造知行合一的绩优团队，为在主业突出后做大公司，成就自身价值营造了积极的文化氛围。2016 年年度报告 2016 年年度报告 14第四节 经营情况讨论与分析 第四节 经营情况讨论与分析 一、概述 一、概述（一）报告期内经济与市场环境情况分析 2016 年，我国经济增长仍然面临下行压力，但随着供给侧结构性改革各项措施的推进以及适度扩大总需求等政策效应的逐步显现，整体经济增长呈现底部企稳迹象。2016 年全国 GDP同比增长 6.7%，经济表现出缓中趋稳的态势。与此同时，消费市场规模稳步扩大，继续保持两位数增长。2016 年全国社会消费品零售总额达 332,316.3 亿元，比上年实际增长 9.6%。1.商业零售行业 2016 年全国 50 家重点大型零售企业商品零售额累计同比下降 0.5%，低于上年 0.3 个百分点。其中，网上零售保持快速增长，市场规模突破 5 万亿元大关。2016 年，全国网上零售额 51,555.7 亿元，比上年增长 26.2%，在社会消费品零售总额中所占比重为 12.6%，比上年提升 1.8 个百分点。经过多年的探索，自 2015 年以来，网络零售从过去的高速增长开始向中高速平稳增长期过渡，网络零售市场成熟度越来越高。据国际电子商务中心的数据显示，自2014 年以来反映线上线下融合程度的我国网络零售渗透指数逐步攀升，尤其是 2016 年二季度大幅提高到 148.5，三季度保持在 146，四季度更是增至 154.37，同比增长 12.35%，线上线下融合快速推进。特别是 2016 年 11 月，国务院关于实体零售创新升级文件的发布，提出“由分散独立的竞争主体向融合协同新生态的转变”、“促进线上线下融合”、“将线下物流、服务、体验等优势与线上商流、资金流、信息流融合”，为线上线下融合厘清了政策障碍，2017年我国商业零售将进入真正的“新零售”时代。而面对市场巨大的商业存量压力，昆明商业开发显著降温，各家商业开始朝着跨界方向调整，逐步探索首进时尚品牌、特色体验、文化注入的方式培养自主差异化。2.房地产行业 2016 年，全国商品房销售面积达 157,349 万平方米，比上年增长 22.5%，全国商品房销售额 117,627 亿元人民币，增长 34.8%，去库存效果显著。与此同时，根据中国指数研究院发布的数据，北上广深一线城市存量房销售面积均超过新房销售面积，已进入存量房时代，二线城市存量房销售面积与新房销售面积比也逐步趋于 1:1。昆明作为二线城市，其楼市表现整体平稳。昆明作为本公司房地产项目聚集地，近年来其商品房供应逐年放缓，成交逐年上涨，2016 年昆明市商品房去库存表现逐步凸显，销售完成 1500 万平方米，整个市场去库存表现出良好态势。与此同时，昆明市政府积极推进各项利好政策如“首付两成”，“减免契 2016 年年度报告 2016 年年度报告 15税”、“车位补贴”、“以购代建”、“不再新建公租房”等，政策叠加在一定程度上刺激了昆明楼市的去化速度。按照目前的去化速度估计，昆明商品房存量去化周期约为 22-29 个月，库存处于可控期间。此外，各路品牌房企纷纷入昆，竞争加剧，合作收购升级，停滞项目得以盘活，加上今年下半年昆明市土地成交的缓慢回暖，昆明市房地产行业呈现出健康向好发展。3.酒店物业行业 近年来，酒店行业营收增长乏力。根据迈点咨询数据统计，2016 年全国星级酒店平均入住率为 58.36%，同比去年下降 0.29%；每间可供房收入 214.60 元，同比去年下降 2.62%。立足昆明市场，截至 2016 年 5 月，昆明酒店市场入住率同比上涨 6.7%，平均房价同比降低 8.5%，每间可售房收入在平均房价的作用下微幅下降 2.4%，较全国情况有所缓和。细观昆明各级别酒店数据，中档和经济型是唯一在入住率和房价呈现双增长，而奢华和超高端酒店则呈现双下降。高端和中档偏上酒店在入住率方面表现优异，同比提升 21.3%，平均房价小幅下降。新纪元酒店作为一家开业近 20 年的四星级酒店，2016 年在酒店团队的努力下，净利润、GOP率、GOP 值均比去年同期有较大幅度提升，整体经营情况良好。物业管理方面，2016 年，国内几大物业企业纷纷借助开发商母公司快速拓展，实现了物业管理面积的大幅提升，企业规模持续扩张。同时，各大物业企业通过兼并收购，抢占市场份额，行业集中度大幅提升。在这样的背景下，公司物业也在积极寻找合作方，完成了住宅物业的剥离，改善公司资产结构，提升资源效率，实现公司资源的最大化利用和最优化配置。（二）公司经营情况 2016 年，公司实现营业收入 191,660.32 万元（其中主营业务收入 189,005.43 万元），较去年同期增长 43.19%；实现归属于母公司所有者的净利润 7,916.58 万元，较去年同期增长 156.80%；公司总资产 668,679.90 万元，净资产 376,530.48 万元；扣除非经常性损益后归属母公司所有者的净利润 2,127.68 万元，较去年同期增长 55.31%。（三）公司重点工作 1.筹划重大资产重组，谋求公司更快更好发展 2016 年，为寻求公司更快更好发展，公司积极筹划重大资产重组。本次重组初步确定为公司拟以发行股份及支付现金的方式收购北京我爱我家房地产经纪有限公司股东所持该公司的控股权。本次重组如若成功，公司将在现有业务基础上，进入房地产中介服务行业新领域，积极发挥业务协同效应，有效改善公司业务结构，实现向轻资产运营的进一步转型，提升公司盈利能力。同时基于双方品牌及业务的发展，谋求资本市场更快更好发展，切实提高股东的投资回报。2016 年年度报告 2016 年年度报告 162.持续推进并购基金及中期票据项目，完善投融资管理体系，强化资本运作 为推进公司战略发展，打造兼具战略协同效应和财务投资回报效应的产业投资并购整合平台，加快公司经营发展和业务升级的转型步伐，2016 年 6 月，公司全资子公司西藏云百投资管理有限公司作为劣后级有限合伙人参与投资设立嘉兴锦贝投资合伙企业（有限合伙），截止目前嘉兴锦贝基金已完成了两期对外投资。此外，公司于 2016 年 8 月完成了本年度的第一期中期票据发行，逐步建立完善投融资管理体系，拓宽多元化融资渠道，为业务发展提供良好的资金保障。并购基金的成立及中期票据的发行，将大大促进公司业务的均衡发展。通过资本运营等手段加速公司发展，实现规模和效益的提升，增强公司核心竞争力，降低经营风险，有利于快速拓展业务，实现外延式发展。3.商业板块工作重点 2016 年，公司商业团队全面致力于各商场经营品类及品牌的调整与提升。昆明百货大楼新纪元店一改传统的单一售卖模式及传统楼层布局规划，按照年龄消费需求，重新调整品类关联性搭配，同时尝试在服装售卖区增加咖啡、甜点等非销售型产品，增强消费体验感，营造更加舒适、轻松的购物环境，创新营销模式，全年实现持平略增，且成功引入“悦诗风吟”、“科颜氏”等国际化妆品牌，确保了新纪元店的市场地位及经营效益的提高和改善。同时，创新业态组合，在百大新天地、百大新西南成功引入“热风集合店”、“海格力斯健身项目”，实现了传统购物中心与新兴体验性业态的嫁接和融合，丰富了消费者的购物体验，提升消费满意度。此外，2016 年，百大国际派、昆百大.泰业城成功开业，为未来的商业发展注入了巨大的活力。家电方面，通过调整经营品类，改善毛利结构，降低费用，提升效率等措施，在全国家电行业持续下滑的大环境中，昆百大家电保持盈利。在努力运营实体商场的同时，公司继续推进电商建设工作。“昆百优购”项目稳步发展，公司依托昆百大家电地州网络，2016 年实现了 B2B 客户 496 家，成功转换销售 1.03 亿元。实现了 B2C 客户 91 家，实现直接销售额 600 多万元，并带动客户销售 2,732 万元。昆百大首个电商平台的搭建已初具规模。4.地产板块工作重点 2016 年，公司无新开工项目，地产团队主要集中精力全力推进国际派、野鸭湖项目的销售以及国际派的建设工作，完成了国际派项目的全面竣工及交付，实现野鸭湖 G、H 区的顺利交房。同时，创新营销模式，利用丰富的销售手段，在巨大的存量市场情况下，实现了百大国际派公寓的全部售罄。截止报告期末，公司房地产项目情况具体如下：2016 年年度报告 2016 年年度报告 17（1）公司房地产项目开发基本情况 项目 名称 项目 状态 上 市 公 司 权 益 比 例 获取 时间 获取方式 土 地用 途占 地 面 积（亩）规划建筑面积（）计容面积（）已完工建筑项目 名称 项目 状态 上 市 公 司 权 益 比 例 获取 时间 获取方式 土 地用 途占 地 面 积（亩）规划建筑面积（）计容面积（）已完工建筑面面积（）预计总投资积（）预计总投资金金额（万元）实际投资金额（万元）额（万元）实际投资金额（万元）百大国际派（悦尚西城）竣工在售 100%2013-1-4 出让商务金融用地48.48 203,389.23 155,271.67203,389.23 103,000.00 127,172.00野鸭湖山水假日城G、H区 竣工在售 60%2006-10-24 出让 住宅143.0745,127.9644,457.52 45,506.38 28,000.00 28,564.19.00 注：获取时间以土地出让合同的签订日期为准（2）公司房地产项目销售情况 项目名称 业态 上市公司权益（%）2016 年度销售开发情况 项目名称 业态 上市公司权益（%）2016 年度销售开发情况 签约销售面积（）签约销售金额（万元）结转面积（）结转金额（万元）签约销售面积（）签约销售金额（万元）结转面积（）结转金额（万元）百大国际派（悦尚西城）公寓 100%24,173.86 12,052.54 74,680.13 41,548.99 写字楼 100%1,519.51 1,011.49 3,500.39 2,331.57 车位 100%1,883.29 581.06 13,029.05 2,792.48 商业 100%0 0 8,223.97 13,952.57 野鸭湖山水假日城 住宅 60%13,700 12,818 22,679.98 20,178.24 5.酒店物业板块工作重点 2016 年，新纪元酒店把经营利润作为工作的出发点，对营销、服务、工作流程进行调整和创新。为提升顾客满意度，保障酒店综合竞争力，酒店经过前期多方协调启动了空铁管家VIP 服务