000537_2016_广宇发展_2016年年度报告_2017-04-27.pdf

天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 1 天津广宇发展股份有限公司天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告年年度报告 2017 年年 04 月月 天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人周悦刚、主管会计工作负责人杨敏及会计机构负责人公司负责人周悦刚、主管会计工作负责人杨敏及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)李军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。李军声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房地产业务的披露要求。上市公司从事房地产业务的披露要求。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺；报告中关于本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺；报告中关于 2017 年的数据是基于本报告编制时点进行的估计，未来房地产市场情况有可能发生变化，有预测无法实现的可能，敬请投资者注意投资风险。年的数据是基于本报告编制时点进行的估计，未来房地产市场情况有可能发生变化，有预测无法实现的可能，敬请投资者注意投资风险。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以截至公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以截至 2016 年年 12 月月 31 日总股本日总股本 512,717,581 股为基数，向全体股东每股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.60 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。股（含税），不以公积金转增股本。天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.5 第三节 公司业务概要.9 第四节 经营情况讨论与分析.13 第五节 重要事项.35 第六节 股份变动及股东情况.52 第七节 优先股相关情况.57 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.58 第九节 公司治理.65 第十节 公司债券相关情况.72 第十一节 财务报告.73 第十二节 备查文件目录.166 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.5 第三节 公司业务概要.9 第四节 经营情况讨论与分析.13 第五节 重要事项.35 第六节 股份变动及股东情况.52 第七节 优先股相关情况.57 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.58 第九节 公司治理.65 第十节 公司债券相关情况.72 第十一节 财务报告.73 第十二节 备查文件目录.166 天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 报告期、本报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 公司法 指 中华人民共和国公司法 证券法 指 中华人民共和国证券法 公司章程 指 天津广宇发展股份有限公司公司章程 国务院国资委 指 国务院国有资产监督管理委员会 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 国网公司、国家电网、国网 指 国家电网公司 鲁能集团 指 鲁能集团有限公司 公司、本公司、广宇发展、上市公司 指 天津广宇发展股份有限公司 重庆鲁能 指 重庆鲁能开发（集团）有限公司 重庆鲁能英大 指 重庆鲁能英大置业有限公司 青岛鲁能广宇 指 青岛鲁能广宇房地产开发有限公司 东莞鲁能广宇 指 东莞鲁能广宇房地产开发有限公司 重庆鲁能物业 指 重庆鲁能物业服务有限公司 重庆江津鲁能 指 重庆江津鲁能领秀城开发有限公司 宜宾鲁能 指 宜宾鲁能开发（集团）有限公司 一级开发 指 三旧改造的拆迁、补偿、安置等土地整理业务 天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 广宇发展 股票代码 000537 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 天津广宇发展股份有限公司 公司的中文简称 广宇发展 公司的外文名称（如有）TIANJIN GUANGYU DEVELOPMENT CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）GYFZ 公司的法定代表人 周悦刚 注册地址 天津开发区第三大街 16 号泰达中心 注册地址的邮政编码 300457 办公地址 北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层 办公地址的邮政编码 100020 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 韩玉卫 张坤杰 联系地址 北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层 北京市朝阳区朝外大街 5 号 10 层 电话 010-85727702 010-85727717 传真 010-85727714 010-85727714 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证 券 时 报 中 国 证 券 报 上 海 证 券 报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 公司证券部 天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 9112000010310067X6 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1993 年 7 月 29 日，公司公开发行股票，于 1993 年 12 月 10 日在深圳证券交易所上市。公司经营范围：国内贸易(含国际间小额贸易和邮购业务)物资供销、劳保用品、中西药材、珠宝钻石；金饰品改制业务；进口录像机、汽车(不含小汽车)摩托车配件、电梯维修、粮油制品、食品、烟、酒、广告、饮食、保健服务、娱乐厅、生活录像服务、室内外装修、经济信息、咨询服务及对白俄罗斯的易货业务及运输业务。2001 年 4 月 6 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的议案，变更后主营业务范围为：GD 系列自动售货机的生产和销售；GD 系列防伪检测仪生产、销售；金融机具、自动售检票系统、智能卡、多维码识读设备等电子设备产品生产、销售；软件技术开发、销售；计算机相关产品生产、销售。2004 年 12月 26 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的议案，变更后主营业务范围为：GD 系列自动售货机的生产和销售、租赁和技术与售后服务、维修、改造、测试及技术咨询；GD 系列防伪检测仪生产、销售；电子设备产品生产、销售；软件技术开发、销售；计算机相关产品生产、销售业务；金融机具、自动售检票系统、智能卡、多维码识读设备等电子设备产品生产、销售、租赁和技术与售后服务、维修、改造、测试及技术咨询；喷涂；自营和代理各类商品和技术的进出口；电气设备的检修、维护。2010 年 6 月 7 日，公司召开股东大会审议通过修改章程的议案，变更后主营业务范围为：房地产开发及商品房销售；对住宿酒店及餐饮酒店投资；房屋租赁；物业管理；房地产信息咨询服务；材料和机械电子设备、通信设备及器材、办公设备销售；仓储（危险品除外）；商品信息咨询。历次控股股东的变更情况（如有）1999 年 8 月，公司第一大股东天津立达集团有限公司将其持有的天津立达国际商场股份有限公司国有法人股 8,440.464 万股全部转让给天津戈德防伪识别有限公司。转让价格为每股人民币 2.50 元，转让总金额为人民币 21,101.16 万元。此次转让完成后，天津戈德防伪识别有限公司成为天津立达国际商场股份有限公司第一大股东。2004 年 7 月 20 日，天津南开生物化工有限公司通过司法拍卖竞得本公司 102,725,130 股国有法人股份（占本公司总股本的 25.29%）。成交价：每股人民币 1.278 元。2004 年 8 月 10 日，根据中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出具的过户登记确认书，该股份已过户完毕。公司第一大股东变更为天津南开生物化工有限公司。2010 年 1 月，国务院国有资产监督管理委员会出具了 关于天津广宇发展股份有限公司国有股东所持股份无偿划转有关问题的批复（国资产权20107 号），同意本公司股东山东鲁能恒源置业有限公司和天津南开生物化工有限公司将持有的本公司 424.15 万股（占总股本的 0.827%）和 9839.143 万股（占总股本的 19.19%）股份无偿划转给山东鲁能集团有限公司。上述股份已于2010 年 2 月 9 日过户至山东鲁能集团有限公司名下。至此，山东鲁能集团有限公司持有本公司 10,263.293 万股，占总股本的 20.017%，为本公司第一大股东。2012年 7 月，控股股东名称由“山东鲁能集团有限公司”变更为“鲁能集团有限公司”。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 7 会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 5-11 层 签字会计师姓名 杨殿峰、张琳 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：不适用。公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：不适用。六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司无因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 营业收入（元）3,932,771,590.82 1,443,643,633.70 172.42%1,283,186,515.92 归属于上市公司股东的净利润（元）345,299,598.48 142,365,935.22 142.54%280,642,651.95 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）275,141,502.41 127,706,135.06 115.45%223,540,755.67 经营活动产生的现金流量净额（元）-6,649,339,582.78-2,614,696,622.11-154.31%-468,866,935.44 基本每股收益（元/股）0.67 0.28 139.29%0.550 稀释每股收益（元/股）0.67 0.28 139.29%0.550 加权平均净资产收益率 16.25%7.57%8.68%16.81%2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末 总资产（元）18,356,621,127.26 7,994,592,314.20 129.61%4,814,283,690.17 归属于上市公司股东的净资产（元）2,297,598,747.06 1,952,298,936.13 17.69%1,809,933,000.91 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 8 营业收入 472,905,377.70 247,730,724.12 1,084,215,532.76 2,127,919,956.24 归属于上市公司股东的净利润 62,492,412.83 28,312,991.01 159,871,379.01 94,622,815.63 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 63,860,726.90-43,403,275.70 160,124,602.19 94,559,449.02 经营活动产生的现金流量净额-1,224,895,245.42 107,919,732.39-2,622,794,628.20-2,909,569,441.55 上述财务指标或其加总数与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标不存在重大差异。九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 单位：元 项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）4,373,394.71 87,333.85 2,164,037.49 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 108,757,103.61 24,912,303.02 82,818,923.12 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）134,944.00 对外委托贷款取得的损益 10,276,736.10 13,230,555.56 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 512,170.38 449,135.47 533,935.89 小 计 减：所得税影响额 6,140,621.13 13,299,974.71 12,827,936.35 少数股东权益影响额（税后）37,478,895.50 7,765,733.57 28,817,619.43 合计 70,158,096.07 14,659,800.16 57,101,896.28-公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司遵守房地产行业的披露要求。（一）公司业务概况 公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主，公司业务板块主要集中于住宅地产开发。公司住宅地产开发业务，根据土地规划情况以及当地区域市场将主要商品住宅分为高层、别墅和洋房等，并主要通过所属子公司在重庆、东莞、青岛等城市进行开发、建设和销售。（注：截至本报告期末，公司主要业务集中在重庆市，公司全资子公司青岛鲁能广宇和东莞鲁能广宇分别成立于2016年10月10日和2016年10月18日，其房地产项目尚未开工）公司主要业绩驱动因素：1.重庆地区，一是重庆城市发展向北，公司项目重点布局于中央公园、江北嘴中央商务区等城市发展高地，迎合城市发展核心区域且地段稀缺，对公司未来业绩增长提供支撑；二是产品线升级，公司产品线开发刚需、刚改类产品转向轻奢、微豪以及顶级豪宅产品，有效提升产品溢价能力；三是品牌深化，经过多年经营，公司业绩在近三年连续实现翻番，鲁能品牌得到市场广泛认可，品牌价值及影响力得到进一步提升。2.青岛地区，一是青岛市即墨蓝色新区是青岛未来优先发展的地区，周边竞品项目溢价能力较高；二是青岛市房地产政策平稳发展，区域市场库存去化情况良好。3.东莞地区，一是华南地区经济发展迅猛，房地产产品需求持续增长，房价上涨幅度居于全国前列；二是产品线升级，有效提升产品溢价能力。（二）宏观经济形势、行业政策及行业发展情况 2016年，全国宏观经济持续探底，增速小幅回落，在“三去一降一补”的政策指引下，房地产行业在国民经济发展中依旧发挥着不可替代的作用。2016年房地产行业经历了前松后紧的政策格局。2016年2月中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知，商贷最低首付比例首套房降到20%，公积金首套房首付20%。2月19日，国家财政部、国家税务总局、国家住房城乡建设部三部门联合发文，将调整房地产交易环节契税、营业税，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。2016年5月1日，李克强总理发布讲话，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。受政策刺激影响，下半年一线及热点二线城市市场大幅上行。国庆节前后，国内主要城市，如北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、厦门、珠海、福州等各地政府先后出台提高首付比例、重启限购等楼市调控政策稳定房地产市场。2016年12月16日中央经济工作会议定调2017年楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，抑制房地产泡沫、同时防止大起大落、加快研究建立基础性制度和长效机制。（三）地区房地产行业政策、发展和库存去化情况（1）重庆地区 政策层面，宽松政策延续全年，历史无限购、限贷，金融政策以中央调控为主。2016年重庆出台去库存方案 重庆市推进供给侧结构性改革工作方案，提出2-3年去库存目标。天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 10 10月国内一线及热点二线城市开始房地产调控，重庆2016年度未发布房地产调控措施。预计未来重庆地区仍将以去库存为指导，重庆地区市场整体向好基本面并未改变。2016年重庆市商品房供应2,235万平方米，同比下降16.85%，成交2,839万平方米，同比上涨21.48%，成交建面均价7,179元/平方米，同比上涨2.92%。截至2016年底，重庆市商品房拿证库存约1,989万平方米（不含车库及经适房），去化周期约为9.5个月。2012-2016年重庆市商品房供销情况 年份 供应量（万平方米）成交量（万平方米）建面均价（元/平方米）2012年 2,182 2,283 6,807 2013年 2,424 2,396 7,257 2014年 2,533 2,388 7,179 2015年 2,688 2,337 6,975 2016年 2,235 2,839 7,179 注：数据来源于重庆市房交所315备案数据库（2）青岛地区 政策层面，2016年10月，山东省要求房地产开发企业、中介机构不得有不按规定明码标价的行为；青岛市还要求房地产经营者实行报批定价管理办法，严格按照报批价格网签，不得相互串通或以其它方式合谋涨价操纵市场价格。2016年12月，青岛市年末推出大批量土地，并首次在出让文件中明确指出此次土拍将设定最高限价，最终部分地块在拍卖当天触发熔断机制，网上交易终止。2016年青岛市房地产政策总体平稳发展，项目所在地青岛市即墨蓝色新区区域市场库存去化情况良好，周边竞品项目溢价能力较高。2016年青岛市商品房供应1,736万平米，同比上涨12.51%，成交2,180万平米，同比上涨56.38%，成交建面均价9,485元/平方米，同比上涨3.90%。2016年，青岛市降首付、调契税、降准、放宽落户等政策联动助力楼市，延续2015年上涨态势，去库存成绩较好，年末商品房库存量为2,492万平方米，去化周期降至约13.7个月。2012-2016年青岛市商品房供销情况 年份 供应量（万平方米）成交量（万平方米）建面均价（元/平方米）2012年 1,219 1,010 8,635 2013年 1,750 1,274 9,242 2014年 1,578 1,014 9,357 2015年 1,543 1,394 9,129 2016年 1,736 2,180 9,485 注：数据来源于CREIS中指数据，（3）东莞地区 政策层面，2016年4月底,东莞市规划局发布关于松山湖、长安、麻涌、常平、塘厦等27个镇(园区)总体规划修改草案批前公示,此轮总规调整涉及260多个重大项目,300多个地块；25个镇(园区)缩减居住用地合计445.61公顷，其中松山湖的居住用地缩减了259.86公顷。2016年10月7日起，东莞本市行政区域内实行限购又限贷新政：限购方面，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停向其销售新建商品住房；对拥有1套住房、无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，以及拥有2套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停向其销售新建商品住房。限贷方面，一套房有贷未结清的首付比例为4成，2套及以上停止贷款，其他为首付3成。2016年11月17日，东莞市住房公积金管理中心发布关于调整住房公积金贷款最低首付款比例有关事项的通知，天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 11 自2016年11月18日起，东莞缴存职工申请住房公积金贷款最低首付款比例从20%提高至30%。但是从总体上看，华南地区经济发展迅猛，房地产产品需求持续增长，房价上涨幅度居于全国前列。2016年东莞市商品房供应1,047.79万平米，同比增加3.87%，成交1,077.95万平米，同比下跌2.72%，成交建面均价13,708元/平方米，同比增加37.46%。2016年，东莞市受“限购、限贷”政策影响，四季度供需放缓，全年商品房供应相对平稳。截至2016年底，东莞市商品房库存量为770万平方米，库存去化周期约8.6个月。2012-2016年东莞市商品房供销情况 年份 供应量（万平方米）成交量（万平方米）建面均价（元/平方米）2012年 701.55 682.57 8,735 2013年 862.79 847.12 9,274 2014年 779.54 684.15 9,654 2015年 1,008.74 1,108.12 9,972 2016年 1,047.79 1,077.95 13,708 注：数据来源于世联数据平台（四）公司主要业务城市的市场地位 2016年重庆市房地产企业成交金额排名中，公司（重庆鲁能和重庆鲁能英大）房地产成交金额排名第4位。2016年重庆市房地产企业成交金额排名 排名 企业 成交面积（万平方米）成交金额（亿元）1 融创 147.24 112.54 2 龙湖 91.58 88.84 3 恒大 95.06 78.43 4 重庆鲁能、重庆鲁能英大 106.27 68.20 5 金科 105.70 66.48 6 万科 73.00 57.65 7 保利 70.84 51.25 8 东原 57.28 49.84 9 香港置地 51.37 49.55 10 协信 51.51 42.01 11 万达 59.20 40.01 12 华宇 46.99 35.17 13 招商 35.68 33.26 14 中海 33.44 31.22 15 奥园 39.97 28.57 注：数据来源于重庆市房交所315备案数据库 二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 12 股权资产 年内投资 1 亿元，新设立青岛鲁能广宇房地产开发有限公司；年内投资 4.7 亿元，新设立东莞鲁能广宇房地产开发有限公司。应收款项 应收款项增加 9.26 亿元，增幅 2,285.73%，主要是新增土地竞拍保证金。存货 存货增加 91.51 亿元，增幅 140.56%，主要是本年支付新获取的重庆星城外滩、重庆北渝星城、重庆九龙东郡、青岛即墨、东莞茶山等项目的土地款及开发项目建安成本增加。投资性房地产 投资性房地产减少 1,325.89 万元，减少 66.02%，主要是处置两处幼儿园。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司遵守房地产行业的披露要求。公司自从事房地产开发业务以来，深耕房地产市场多年，凭借良好的产品质量和售后服务在业界树立了良好的口碑，并形成了自身核心竞争力。1.公司战略定位清晰 公司主营业务专注于房地产开发行业，重视战略管理，与国际著名企业管理机构进行战略合作，逐步形成了专业化、标准化和规范化的开发管理模式。公司市场定位明确，着力于从社区景观等方面改善居住品质，从建筑质量提升产品美誉度，致力于提供优质住宅。2.成熟的房地产开发经验 公司一直专注于房地产开发业务，拥有丰富的房地产开发经验。经多年专业积累，公司拥有经验丰富且稳定的开发团队，形成了成熟的业务流程和开发模式。3.融资渠道畅通 公司经营情况良好，已与多家银行建立了密切的合作关系。项目公司在贷款银行保持着良好的信用记录和较高的授信额度，具有畅通的融资渠道和较强的偿债能力。4.先进的公司治理机制和内部管控体系 公司注重内部管理，对项目开发全流程制定了严格的管理规范，从项目前期的可行性研究、土地取得、项目规划、项目施工到销售等环节，建立了一套完整的管理规范。公司在人力、信息、财务等方面管理严密；内部实现高度的信息化系统管理，办公自动化流程比较完善，成本系统、销售系统也已实现信息化，实现了有效的公司管控。5.优秀的团队建设 公司管理团队均拥有一线地产公司任职的丰富工作经验及管理经验，管理理念成熟；为保证团队综合能力的发挥，公司注重人才梯队搭建；对管理团队实行分层级培养，并组织和安排各项培训提升团队的管理及协作能力；同时为管理团队储备人员的发展制定了全方位发展计划，保证了人员快速合理的补充及管理团队整体高素质的打造。6.产品业态丰富 公司开发楼盘涵盖了多层及高层普通住宅的同时，注重社区销售型配套服务，开发了包括社区配套商业、公寓等业态项目。丰富的产品业态也增强了公司在当地房地产行业的竞争力。天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 13 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）外部宏观经济形势分析 2016年是变局之年，全球经济复苏之路仍处于调整与均衡态势，挑战重重。中国正处于经济转型和金融改革提速的重要阶段，传统增长动力不足，产能、泡沫、杠杆的结构调整压力与持续增长将贯穿“十三五”时期，防风险的同时寻找经济发展新动力，将考验决策智慧和改革决心。2016年，房地产市场全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续。国庆节前后，国内主要城市，如北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、厦门、珠海、福州等各地政府先后出台调控政策，加大限购力度，进一步稳定房地产市场；四季度房地产市场走势渐趋平稳。从政策方面看，政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险。2016年国家提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。在价格方面，热点城市房价涨幅显著，调控收紧后价格趋稳。在成交方面，市场成交全年高位运行，成交价格明显上移。在土地方面，一二线土地市场高热，高价地开发蕴含风险。（二）经营业绩稳步提升 面对房地产调控政策及复杂多变的市场形势，公司董事会积极应对，准确把握政策动向，认真研判市场走势，取得较好经营业绩。2016年，公司实现营业收入39.33亿元，利润总额5.82亿元，归属于上市公司股东的净利润3.45亿元，较上年增加2.03亿元，同比增加142.96%；基本每股收益0.67元，较上年增加0.39元，同比增加139.29%；总资产183.57亿元，较上年增长103.62亿元，同比增长129.61%；归属于上市公司股东的所有者权益22.98亿元，较上年增长3.46亿元，同比增长17.72%；每股净资产4.48元，较上年增长0.67元，同比增长17.59%；加权平均净资产收益率16.25%，较上年增加8.68个百分点。（三）项目建设加快发展 2016年，公司在项目拓展、开发建设和销售业绩方面实现了新跨越。一是继续根植川渝，放眼全国，全力拓展优质土地资源，分别于1月、8月、9月、12月先后取得重庆市九龙坡区大杨石地块、重庆市江北区寸滩地块、青岛即墨蓝色新区地块、东莞茶山镇地块、重庆市北碚组团地块以及重庆市江津区滨江新城地块的国有建设用地使用权，并投资新设青岛、东莞两家全资子公司，累计新增土地使用权面积58.81万平米，可建建筑面积204.47万平米。上述土地使用权的成功竞得，为公司持续健康快速发展奠定了坚实基础。二是2016年度，公司开发规模及销售业绩均较2015年度有较大提升。其中，新开工面积182.79万平米，较上年增加53.43万平米，同比增加41.30%；竣工面积61.70万平米，较上年增加45.59万平米，同比增加282.99%；销售备案金额68.20亿元，较上年增加44.04亿元，同比增加182.28%；备案销售面积106.27万平米，较上年增加66.38万平米，同比增加166.41%。（四）完善公司基础管理制度，提升规范化运作水平 董事会高度重视公司规范运作，为贯彻中国证监会“依法、全面、从严”监管理念，进一天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 14 步加强基础管理制度建设，规范经营管理行为，依据深圳证券交易所股票上市规则（2014年修订）、深圳证券交易所主板上市公司规范运作指引（2015年修订）以及上市公司信息披露管理办法等规范，在公司范围内开展基础管理制度修编工作，并审议通过对外投资规范、关联交易内部控制制度、对外担保管理制度、融资管理规定等九项基础管理制度，为公司的规范化运作提供了制度保障。（五）团队建设深入推进 把学习型团队建设摆在突出位置，全面提升公司员工的整体素质和执业能力。一是加强员工职业培训，大力推进员工职业发展通道体系建设，鼓励员工自主学习、学工结合、持证上岗，提升职工业务水平，促进人才加快成长；加大对公司本部、子公司及重组标的公司的培训力度，组织相关人员学习上市公司规范运作管理制度，转变思维方式和工作方式，确保上市公司各项工作规范开展；进一步打造职业化团队建设，培养各方面专业人才，提升整个团队的协同作战水平及攻坚克难能力。（六）重大资产重组工作取得重大进展 2016年以来，董事会密切关注房资本市场政策动向，寻找资本运作最佳时机。2016年4月12日接公司控股股东通知，公司股票于2016年4月13日停牌，正式启动重大资产重组工作。公司股票停牌后，董事会密切配合交易对方、相关重组中介机构开展尽职调查，科学筛选重组资产范围，准确把握审计、评估数据；会同各中介机构编制、完善重组相关资料，夯实重组工作基础，确保各环节工作顺利开展，为顺利推进重组工作奠定了坚实的基础。2016年7月5日，公司召开第八届董事会第三十六次会议暨重组一次董事会，审议通过 发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易预案等相关议案，并先后完成信息披露和深圳证券交易所审核；2016年7月19日，公司在深圳证券交易所成功召开重大资产重组媒体说明会，详细介绍公司重组预案和未来发展规划，维护了良好的企业形象。2016年7月20日公司股票完成复牌；2016年10月20日，公司召开第九届董事会第二次会议，审议通过了关于公司发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）等相关议案；2016年12月1日，公司召开2016年第五次临时股东大会，审议通过了重组方案等相关议案。2016年12月2日，公司向证监会报送了重组相关申请材料，证监会依法进行审查后，认为公司申请材料齐全，符合法定形式，决定予以受理，并于2016年12月14日向公司下发中国证监会行政许可申请受理通知书（163651号）。目前，公司及相关各方正积极推进本次重大资产重组工作，密切跟踪中国证监会对重组申报材料的审核进展情况，认真答复证监会对重组材料的反馈意见，尽最大努力完成本次重大资产重组工作。（七）重庆市新近出台的房地产监管政策及影响分析 根据重庆市国土房管局、中国人民银行重庆营管部重庆银监局、重庆市金融办2017年2月1日发布的关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知（以下简称“新通知”），“一、抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的，申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的，办理商品房预售许可前应注销抵押权登记，注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。二、预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售，不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资；金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物”。在新通知发布前，重庆地区适用的是重庆市国土房管局关于土地抵押项目办理商品房预售许可有关事项的通知（渝国土房管2015270号）（简称“旧通知”），规定“一、商品房项目申请预售许可，拟预售商品房所对应的土地使用权已设定抵押权的，经抵押权人同意申请预售许可且符合条件的，可予办理预售许可证。二、土地抵押项目申请预售许可并对天津广宇发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 15 外销售的，按“申请办理预售许可在建工程抵押登记解除土地抵押登记在建工程抵押房屋销售”的程序办理。”重庆鲁能、重庆鲁能英大房地产项目销售节奏较快，多数情况下满足预售条件的在建工程立即办理预售进行销售，较少存在符合预售条件的在建工程办理抵押，因此主要以土地使用权用于贷款抵押担保，较少利用在建工程和房产用于抵押担保。新旧规定对比，及对重庆鲁能、重庆鲁能英大影响如下：旧规定 新规定 对重庆鲁能、重庆鲁能英大影响 土地使用权抵押 土地使用权解抵押可以在办理预售许可证之后，但已销售部分不能继续作为抵押 土地使用权必须在办理预售许可证之前注销抵押权登记 销售节奏较快，新规定实施前为减少对销售影响，一般会根据办理预售许可证的预计时间节点，提前一个月左右时间，办理相应的抵押物置换或归还贷款手续；新规实施后，可保持原有做法 在建工程抵押 办理预售证之后土地解抵押之前办理，但已销售部分不能继续作为抵押 办理预售证之前即可办理，但办理预售证后不能再抵押 较少利用在建项目和房产用于抵押担保，影响不大；存量抵押在建工程需要解除抵押 重庆鲁能和重庆英大一般会根据办理预售许可证的预计时间节点，提前一个月左右时间，办理相应的抵押物置换或归还贷款手续，加之其销售节奏较快，所以新的规定对其影响不大。同时，由于新规规定办理预售证之前即可办理在建工程抵押，较旧规定降低了在建工程抵押的条件，提高了在建工程可抵押的操作空间和额度，增加了可用于置换土地使用权抵押的抵押物；此外，采用分步入市的方式来进行销售，细化预售节点，逐步推出房源，也为办理抵押物置换和逐步归还贷款腾出周转的时间和空间，缓解压力。（八）公司新增房地产储备情况（1）重庆地区 2016年重庆鲁能新获取土地面积约37.73万平方米，可建总计容建筑面积约158.75万平方米，土地位于重庆市九龙坡区大杨石组团、江北区寸滩片区、北碚区老城区。2016年重庆江津鲁能新增土地面积约13.44万平方米，可建总计容建筑面积约26.88万平方米，土地位于重庆市江津区滨江新城。2016年重庆地区公司房地产土地储备情况表 公司 指标名称 取得时间 土地面积（万平方米）计容建筑面积（万平方米）土地位置 重庆鲁能 新增待开发面积 2016年1月 3.64 35.37 九龙坡区大杨石组团 2016年8月 20.26 73.73 江北区寸滩片区 2016年9月 13.8