000667_2016_美好置业_2016年年度报告_2017-02-17.pdf

美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 1 美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告 美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告 2017 年年 2 月月 美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告第四节公司在本报告第四节“经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析”中中“九、公司未来发展的展望九、公司未来发展的展望”部分，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关注相关内容。部分，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关注相关内容。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：公司拟以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：公司拟以 2016 年年 12 月月 31日股份总数日股份总数 2,559,592,332 股为基数，向全体股东按每股为基数，向全体股东按每 10 股派发现金股利股派发现金股利 0.25元（含税）。元（含税）。美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.5 第三节 公司业务概要.10 第四节 经营情况讨论与分析.12 第五节 重要事项.37 第六节 股份变动及股东情况.53 第七节 优先股相关情况.58 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.59 第九节 公司治理.66 第十节 公司债券相关情况.73 第十一节 财务报告.74 第十二节 备查文件目录.182 美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、美好置业 指 美好置业集团股份有限公司 美好基金会 指 湖北美好社区志愿者公益基金会 名流投资 指 名流投资集团有限公司 美好建设 指 美好建设有限公司 美好生活 指 美好生活投资有限公司 美好绿建 指 武汉美好绿色建筑科技有限公司 艾巴维 指 EBAWE Anlagentechnik GmbH（艾巴维设备技术有限责任公司）报告期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日 元 指 人民币元 深交所 指 深圳证券交易所 证监会 指 中国证券监督管理委员会 中审众环 指 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）一级开发 指 三旧改造的拆迁、补偿、安置等土地整理业务 美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 美好置业 股票代码 000667 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 美好置业集团股份有限公司 公司的中文简称 美好置业 公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Group CO.,LTD.公司的外文名称缩写 MYHOME 注册地址 昆明市国防路 129 号恒安写字楼 5 楼 注册地址的邮政编码 650031 办公地址 武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 5 楼 办公地址的邮政编码 430071 公司网址 电子信箱 IR 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 冯娴 张达力 联系地址 武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 5 楼 电话 027-87838669 传真 027-87836606 电子信箱 IR 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网（http:/）公司年度报告备置地点 董事会办公室 美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 21665904-X 公司上市以来主营业务的变化情况 1997 年 12 月 15 日，经营范围增加“实业投资，资产管理，股权、产权的投资转让”；2002 年 11 月 28 日，经营范围增加“房屋租赁业务”；2005 年 3 月 17 日，取消经营范围中的“运输业、仓储业”事项；2011 年 9 月 20 日，注销经营范围中的“国内贸易（除专项规定）”项目。历次控股股东的变更情况 1996 年至 2002 年，公司控股股东为昆明市五华区国有资产管理局；2002 年 4 月 29 日至今，公司控股股东为名流投资集团有限公司。注：报告期内，公司注册资料无变更情况。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号中审众环大厦 2-9 层 签字会计师姓名 徐毅、王文政 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：不适用。公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：不适用。美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 7 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 项项 目目 2016 年年 2015 年年 本年比上年本年比上年增减增减 2014 年年 营业总收入（元）5,204,575,937.64 4,678,805,867.25 11.24%2,105,363,929.38 归属于上市公司股东的净利润（元）664,856,229.65 428,181,075.21 55.27%75,317,847.42 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）653,956,221.80 431,597,413.99 51.52%49,745,021.64 经营活动产生的现金流量净额（元）3,413,431,535.95 478,533,802.71 613.31%872,793,126.31 基本每股收益（元/股）0.2598 0.1673 55.29%0.0294 稀释每股收益（元/股）0.2598 0.1673 55.29%0.0294 加权平均净资产收益率（%）10.79%7.56%上升 3.23 个 百分点 1.39%项项 目目 2016 年年 2015 年年 本年比上年本年比上年增减增减 2014 年年 资产总额（元）17,995,539,733.58 17,454,657,539.70 3.10%15,917,795,633.79 归属于上市公司股东的净资产（元）6,479,681,959.92 5,878,807,762.43 10.22%5,450,626,687.22 截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）截止披露前一交易日的公司总股本（股）2,559,592,332 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）股）0.2598 是否存在公司债是否存在公司债：否。公司是否存在最近两年连续亏损的情形：公司是否存在最近两年连续亏损的情形：否。美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 8 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明：1、公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明：不适用。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 874,420,451.20 1,242,784,652.83 571,498,127.25 2,515,872,706.36 归属于上市公司股东的净利润 103,459,004.38 169,773,762.20 38,597,681.55 353,025,781.52 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 102,894,635.71 167,385,712.87 37,863,762.58 345,812,110.64 经营活动产生的现金流量净额 228,158,876.26 145,192,103.69 2,443,607,378.12 596,473,177.88 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异：上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异：是 否 美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 9 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 单位：元 非经常性损益项目非经常性损益项目 2016 年金额年金额 2015 年金额年金额 2014 年金额年金额 说明说明 非流动资产处置损益 11,994,602.13 -1,419,305.83 47,325,625.92 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 12,730,500.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-556,561.15 -2,915,081.71 -130,528.96 减：所得税影响额 536,889.24 -918,591.21 34,352,121.48 少数股东权益影响额 1,143.89 542.45 649.70 合计合计 10,900,007.85-3,416,338.78 25,572,825.78 -对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 10 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是，房地产业，公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求 公司主要从事房地产领域开发业务，拥有建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。目前，所开发项目主要分布在武汉、东莞、沈阳、重庆、合肥、芜湖、西安等地。2014 年以来，在对行业格局和发展趋势进行深入分析的基础上，公司制定了由传统的房地产开发企业逐渐转型为“美好生活集成商”、“城市运营服务商”的长期可持续发展战略，以“服务社会化、产品工厂化、投开市场化”战略落地，大力支持、推动美好志愿者发展，为实现社区住户自治创造条件，打造“长者的天堂，儿童的乐园，奋斗者的港湾”的美好社区；以“绿色环保、智能制造”为目标，杜绝建筑主体的质量通病，争取实现“产品零缺陷”，在中国市场开发和发展装配式建筑；把握城市“旧改”的市场机会，利用土地整理业务上的专业优势，在传统的住宅开发业务基础上，形成“一级开发”、“一、二级联动开发”等业务模式。公司所属房地产行业是国家政策鼓励长期健康发展的行业，但房价上涨过快的城市出台政策调控，短期存在市场压力。二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 本期末公司长期股权投资为 1,590.30 万元，年初为 0 万元，主要是本期公司将持有的美好生活投资有限公司 60%的股权转让给公司控股股东名流投资集团有限公司，股权转让后公司持有的剩余 40%股权按照权益法核算所致。货币资金 期末较期初增加 383.43%的主要原因为房地产业务回款增加。其他应收款 期末较期初增加 6.38 亿元，增长幅度为 280.91%，主要原因为长丰村拆迁安置代垫款增加 5.08 亿元。美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 11 2、主要境外资产情况 2、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是，房地产业，公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求 报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化，主要包括：1、积极进取的企业文化：、积极进取的企业文化：公司倡导的企业“美好价值观”追求人性中的美好，追求产品品质和服务品质，强调住户的感受，汇聚人心，聚集能量，激发创造力。同时公司也提出了与“美好价值观”相适应的发展战略和管理策略。公司正在以美好价值观为灵魂，以“服务社会化、产品工厂化、投开市场化”为战略，通过“爱心、健康、快乐、创造、价值”的理念，以“宠住户、爱家人、帮同事、助伙伴、促社会”的行为整合各类资源，由传统的房地产开发商逐步转型为“美好生活集成商”、“城市运营服务商”，让业主的生活更美好，为社会、为股东创造价值。2、清晰的发展战略：、清晰的发展战略：公司全力推行“服务社会化、产品工厂化、投开市场化”的经营战略，以“住户满意百分百”为目标，实行大总包模式、交钥匙工程，“产品零缺陷”交给业主。以销定产、合理库存。委托合作伙伴开展物业服务、生活配套服务、社区文化服务、房屋租售置业服务，提高美好社区幸福指数，营造“亲人社区”，做美好生活集成商；坚持装配式建筑研究与探索，在美好自身项目实践，积累经验；以“三旧改造”和“小城镇建设”为美好特色，与地方政府合作，帮助地方建设“提档升级”，打造“产、置、融”一体化模式。专注优化城市规划、土地一级整理、基础设施和景观建设、招商引资、社会公益，做城市运营服务商。公司每月进行住户满意度自检、抽检与巡检，满意度指标逐月提升，住户邻里之间距离拉近，加入社区志愿者的人员逐渐增多，各类社区活动住户、社区志愿者参与踊跃。自 2011年以来，公司邀请第三方机构进行调查，对住户满意度进行评价，2016 年度，公司所有项目的总体住户满意度已达到行业领先水平。美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 12 公司 2013 年起将“产品工厂化”作为重要发展战略之一，发展装配式建筑，2014 年承建了湖北省首个高层商宅装配式建筑试点工程项目名流世家 K2 项目，公司主持编制的装配整体式混凝土剪力墙结构技术规程于 2015 年 5 月被列为湖北省地方标准。公司所开发的名流世家受到客户的青睐和社会的广泛好评，运用装配式技术开发的住宅现已清盘。行业主管部门、政府机构多次与公司交流，并颁发奖项。公司在进行“城中村”综合改造时，对 PPP 项目进行有益探索，并通过“特色小镇”建设，整合各方资源，帮助政府对地方建设“提档升级”，成功开发武汉城中村“长丰村”等，引进华润置地、蓝光发展、东湖高新等知名企业。3、多层次的业务类型：、多层次的业务类型：依托城市“三旧”改造政策的背景，加大“旧改”、“小城镇”的投入，公司确定了以土地一级开发、土地一、二级联动开发的业务类型；公司将加快生产装配式建筑的工厂布点，为各地房地产公司提供混凝土预制构件；从土地获取、市场定位、项目规划、建筑施工、营销服务、社区管理等一体化的开发服务流程，全链条的贯穿公司“高满意、低成本、快速度”的经营理念。4、高效的管理架构：、高效的管理架构：围绕“三化”战略，公司实行三级考核（总部、区域、项目）、二级核算（集团、项目公司）管理模式，将人力资源最大化，人力成本最优化。集团各大业务版块以利润为中心，高满意为前提，快周转为手段，遵循市场规律，独立核算、自负盈亏，形成具有契约精神“内部市场化”的伙伴关系，资源共用，价值共享，合作共赢；各区域公司则根据所处发展阶段，予以不同的部门设置及授权，提升效率和执行力。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是，房地产业，公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求 1、报告期行业发展回顾（1）2016 年楼市整体呈现先扬后抑、宽严相济特征 1、报告期行业发展回顾（1）2016 年楼市整体呈现先扬后抑、宽严相济特征 美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 13 2016 年的中国楼市，可分为两个阶段，一是年初的营业税、契税双降，紧接着楼市开启了持续半年多时间的高烧模式，一二线城市房价轮翻暴涨，全国“地王”频出；二是 9-12 月，全国 20 多个城市集体限购限贷，抑制资产泡沫。全年，楼市整体呈现先扬后抑、宽严相济的特征。（2）中央首提抑制泡沫，重申建立长效机制（2）中央首提抑制泡沫，重申建立长效机制 7 月 26 日，中央政治局会议明确落实“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大重点任务，其中要求，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。10 月 28 日，中央政治局会议再次指出，要注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。12 月 14 日至 16 日召开的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位：加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。中央政治局会议多次提到“抑制资产泡沫”，实际上，房地产业作为中国经济支柱十余年，早在前两年已出现整体性过剩，三四线城市楼市还有大量库存。因此，减少经济发展对房地产的依赖度，就十分必要与迫切。然而，这并不意味着房地产行业失去价值，相反房地产在不远的将来依旧是中国经济的重要贡献力量。（3）2016 楼市去库存效果显著，部分城市转入补库存阶段（3）2016 楼市去库存效果显著，部分城市转入补库存阶段 2016 年，全国楼市去库存效果明显，部分城市已从“去库存”转入“补库存”阶段。其中，一线城市自 2016 年 5 月以来，库存即呈现出环比和同比双下滑的态势。总体而言，一线城市后续补库存的迫切程度较大。综合全年数据，库存也保持环比和同比下跌的态势。三线城市 12 月新增供应量同样小于新增成交量，使得库存出现了下降，去库存效果明显改善。2016 年楼市去库存延续了 2015 年的态势，库存规模稳步下滑，同时去库存周期也总体处于下行态势。此类指标和 2016 年全国热点城市房屋销售市场火爆的态势有关。2、主要项目所处区域的市场分析 2、主要项目所处区域的市场分析 报告期内，公司加快拿地与开发速度，帮助政府做好城市运营服务。依照公司 2016 年-2020 年发展战略规划和各区域的现实情况，公司划分全国拓展五大区域，分别为武汉区域、深圳区域、北京区域、上海区域、重庆区域。未来将按照公司 5 年发展战略规划，采取在一、二线城市及周边城市开发的经营策略，实现一二级联动。美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 14（1）武汉市场（1）武汉市场 目前，武汉市是公司重点布局区域。报告期内，武汉区域签约金额占公司总签约金额比例为 54.44%。公司在武汉市积极参与“三旧”改造工程，并通过参与“城中村”综合改造实施“投开市场化”战略。2015 年至 2020 年，武汉市“三旧”改造任务约 7,083 万平方米，为公司一级开发业务的开展提供了发展平台，成为公司未来的盈利增长点，同时也为公司获得二级开发土地储备提供保障。武汉市是湖北省省会和政治、经济、文化中心，也是我国 6 大中心城市之一，人口众多，消费市场巨大。随着长江经济带战略上升为国家战略后，武汉被确定为长江中游战略支点，有力推动当地经济发展。武汉产业密集，高校众多，城市人口一直呈净流入状态，2014 年在中部省会城市中排名第一。从 2009 年起，武汉每年投入上千亿实施“城建攻坚”：武汉目前已经开通 1、2、3、4、6 号及机场线共 6 条轨道交通路线，地铁运营里程超过 180 公里。2017 年预计开通地铁 7 号线和 8 号线。同时，光谷有轨电车 T1、T2 示范线也将在 2017 年开通。武汉城市圈内武汉至黄石、黄冈、咸宁和孝感四条城际铁路全部建成通车，并形成了以武汉为中心的半小时生活圈。未来五年内将再新增天门、仙桃、潜江、随州、襄阳、十堰等城市 3 条城际铁路，预计辐射人口将达到 3700 万人。同时，全国已形成以京沪、京港、沪汉蓉等为主的“四纵四横”高铁网，而武汉正居这一高铁网正中心，与 20 个直辖市及省会城市形成“半天生活圈”，3 小时可辐射 1.4 亿人口，7 小时可辐射 4.1 亿人口。未来十年，全国高铁将完成“十年倍增计划”，形成以武汉为中心，向 12 个方向放射的高铁网络，形成“1-2-4 小时”交通圈。同时，2016 年 12 月 26 日，经国务院批复同意，国家发改委正式发布促进中部地区崛起“十三五”规划，首次明确支持武汉建设国家中心城市。武汉市的房地产市场化程度和总体房价相对较低，房地产业务潜力较大。根据武汉市住房保障和房屋管理局发布的统计数据，武汉市房地产市场始终保持较快发展态势，销量呈现稳步增长，价格保持稳中有升。武汉商品住宅成交面积连续四年稳居全国前三。2016 年武汉市商品住宅累计成交约 29.2 万套，较去年同期增加约 6.8 万套；成交面积为 3030.14 万平方米，同比上涨 33.2%，增幅较 2015 年继续扩大。经历了 2015 年的全国楼市去库存政策推进过程，2016 年开局，以一线城市和热点二线城市为首的房地产市场进入持续高烧模式，多地上演抢房和抢地大战。公司通过深入研究武汉市场特点进行产品定位，以多盘联动实现品牌聚集效应。开发有“名流人和天地”、“名流公馆”、“名流印象”、“名流世家”、“美好名流汇”，在建有“长丰村”项目，拟建有“建和村”项目。美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 15 2017 年公司将与地方政府合作，帮助地方建设“提档升级”，打造“产、置、融”一体化模式。优化城市规划、土地一级整理、基础设施和景观建设、招商引资、社会公益，帮助政府做好城市运营服务。并按照公司五年发展战略规划，采取在一、二线城市及周边城市开发的经营策略，实现一二级联动。（2）广东市场（2）广东市场 公司在广东区域主要布局于东莞和惠州，报告期内，广东区域签约金额占公司总签约金额比例为 19.18%。东莞是广东省地级市，毗邻深圳。2014 年末全市常住人口 834 万人。自 2016 年初开始，市场延续 2015 年的火热态势，1 月份东莞住宅楼市成交量以 146.76 万创下历史新高，春节后市场迅速回暖，成交持续保持火热势头。深圳出台 3.25 房产新政后，全国重点热点一二线城市陆续跟进收紧政策，市场观望情绪逐渐蔓延至东莞市场，加上东莞房价高升后，刚性需求受抑制，深圳客投资回归理性，三季度东莞楼市开始发生调整，深圳客成交比例出现下滑。进入 10 月，东莞首次出台限购政策同时实行限贷限价，楼市速冻，严重扼杀了许多改善及投资客户。受新政影响，市场观望情绪加重，客户购房行为趋于谨慎并回归价值，四季度东莞住宅楼市成交大幅降温。据监测，东莞市 2016 年全年商品房成交 110339 套，成交面积约 1078 万平方米，成交金额约 1480 亿元，继续突破千亿元大关。其中住宅成交 78627 套，成交面积约约 900 平方米，成交金额约 1239 亿元，虽然成交面积略逊于 2016 年，但仍然突破 900 万平方米大关，处于历史高位。成交金额更是较 2015 年上涨约 27%，成为历史新高。惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳外距离香港最近的城市，也是著名侨乡。2014 年末，常住人口 473 万。惠州市经济发展前景十分广阔，是我国重化工业、电子、汽车、纺织工业的重要生产基地。目前，惠州已经形成电子数码、石化两大支柱和服装、制鞋、水泥和汽车及零部件的四个具有区域比较优势的产业。2016 年，惠州市供应量呈现低速增长的局面，全年新增供应 1082 万，去库存为主基调的市场环境下，新增供应近两年增速趋缓。需求则持续被撬动，2016 年，全市成交面积 1590 万，同比大幅增长 42%。公司目前在广东区域东莞“名流印象”、惠州“名流印象”项目已在 2016 年完成住宅部分清盘工作。美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 16 3、报告期管理层的经营与管理对策 3、报告期管理层的经营与管理对策 2016 年度，公司全体员工以“美好价值观”为指引，以“服务社会化、产品工厂化、投开市场化”为战略，以“高满意、低成本、快速度”为经理理念，充分发扬“迎难而上，知难而进”的滚钉板精神，在满意度、成本、速度、销售、利润等方面为今后的发展奠定了良好基础。今年以来主要做了以下几个方面工作：（1）高满意 （1）高满意 2016 年，经第三方满意度调查机构调查评价，全体美好人的努力，业主总体满意度达 90%，属行业标杆水平。全年，公司“高满意”经营理念在员工中进行持续宣传，提高全体员工的认识和责任；分析满意度失分短板，提出改进计划，责任到人到时间；编辑发放住户手册，宣传服务内容，建立满意度服务评分卡，加强内部抽查：成立维保中心，加强检查与整改，梳理维保流程，发放管家联系方式小卡片，便于住户联系；积极开展端午、中秋等住户活动，组织工地开放日，有效拉近与住户的距离；与业委会、社区、街道联系，争取相关组织的支持；加强相关设施建设，目前己配备志愿者活动中心、四点半课堂、幸福厨房；开展一对一管家服务、微笑服务、免费收发快递服务；维修第一时间响应；发布实施满意百分百管理办法，每月自检、抽检与巡检，满意度指标逐月提升；实施投诉处理办法，及时有效的解决住户投诉问题；搭建 400 投诉电话。美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 17（2）低成本（2）低成本 降低融资成本，积极寻找成本优化措施；动态成本控制在目标成本范围内；节约营销费用等。（3）快速度 （3）快速度 与长丰村、蓝光发展（SH.600466）子公司签订土地办证的三方协议之后，统筹安排，超常规提前运作，提前取得不动产权证书，顺利收回合作款项；武汉美好名流汇K5 地块狠抓工程进度，确保项目按时达销；武汉美好名流印象项目一期计划措施得力，提前6 个月时间交付。（4）销售 （4）销售 2016年，公司狠抓品牌和满意度，以此促进销售；要求各项目打提前量，于11月完成年度销售任务，制定了一系列销售激励措施，内部帮扶政策，并多次到项目巡查、支援开盘，确保年度销售任务的完成。其中，沈阳美好名流公馆年度签约金额完成率高达159%，并及时调整销售目标，将住宅清盘，增加住户老带新政策；严格执行销售员业绩激励政策，奖罚分明、优胜劣汰。（5）利润 （5）利润 制定了项目投资计划考核分配书，2016年度公司实现归属于上市公司股东的净利润6.65亿元，比上年度增长55.27%，超额完成年度利润预算；2016年度净资产收益率为10.79%，比上年度提高3.23个百分点。（6）土地获取 （6）土地获取 2016年5月，获取武汉区域建和项目地块建筑面积90.97万平方米；报告期间内，就鄂州红莲湖地块（13.82公顷）、重庆永川来龙湖特色小镇（150.35公顷）建设，已与合作方签订框架协议。（7）获得奖项，得到社会肯定（7）获得奖项，得到社会肯定 2016年，在全体美好人的努力下，美好置业的工作获得了社会的广泛认可，全年公司荣获“中国房地产百强企业”、“中国绿色建筑2016年度最具竞争力30强企业”、“2016 第六届中国上市公司口碑榜最具社会责任上市公司奖”等称号。董事长刘道明先生荣获“2016中国房地产品牌贡献人物”、“2016年度中国建筑产业现代化推动力人物”称号。（8）团队建设 （8）团队建设 2016 年，通过内部推行“管理人员定期评价”机制、外部引进“管理人员第三方胜任力评价”、“360 度能力测评”等方式，为现有的人才寻找更适合的定位，为引进的人才定期评估、辅导，帮助其更好的融合、发挥核心价值。在“价值观、业务能力、管理能力”三个维度上，坚持“价值观不向业绩低头、业绩不向辛苦低头、制度不向人情低头”原则，对不能知行合一践行美好价值观的人员进行了淘汰。2016 年经过组织架构调整、职责重新划分后，对关键岗位进行了人才结构优化，坚持“精英打造精品”的人才理念。美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 18 4、公司房地产储备情况（1）报告期内新增土地储备 4、公司房地产储备情况（1）报告期内新增土地储备 区 域 项 目 土地面积（万）规划建筑面积（万）湖 北 建和项目 16.21 56.32 注：报告期间内，新增建和项目地块总面积 26.44 万，建筑面积 90.97 万。2016 年9 月，新城控股（SH.601155）子公司武汉新城以 2,000 万元收购公司全资子公司南部新城所持有的江南印象 100%股权，并以 24.94 亿元包干总价委托公司完成江南印象所涉的建和村 A包项目（土地面积 10.24 万平方米，建筑面积 34.64 万）土地款支付及全部拆迁安置补偿义务。（2）截至报告期末累计土地储备（2）截至报告期末累计土地储备 区域 土地面积（万）规划建筑面积（万）湖北 34.75 131.09 安徽 96.71 58.02 广东 49.70 7.46 沈阳 7.05 20.32 重庆 5.45 15.19 西安 5.29 18.52 北京 1.05 7.54 合计 199.99 258.13 注：土地已确权，但未开工，均为土地储备 美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 19 5、报告期公司房地产开发情况（1）二级开发业务 5、报告期公司房地产开发情况（1）二级开发业务 区域 项目 项目状态 权益 比例(%)占地 面积（万 m2)计容建筑面积(万 m2)截至2016年底已完工建筑面积(万 m2)预计总投资 金额(亿元）截至2016年末实际投资金额（亿元）武汉 武汉“名流人和天地”竣工 100 11.46 33.73 33.73 14.17 11.29 武汉“邓甲村”城中村综合改造项目（NK7 地块）在建 100 12.33 47.55 9.60 63.34 42.30 武汉“邓甲村”城中村综合改造项目（NK1-NK6 地块）在建 100 8.09 27.49 19.41 武汉“名流世家”（K2 地块）在建 100 1.65 5.81-19.72 5.61 武汉“名流世家”（K1、K3 地块）在建 100 3.80 14.37-武汉“美好名流汇”在建 100 6.47 27.65-21.27 12.89 武汉“香域花镜”在建 100 7.48 34.40-32.31 7.87 武汉“建和村”城中村综合改造项目 待建 100 16.20 56.34-广东 东莞“名流印象”在建 100 12.87 37.72 33.02 28.35 25.01 博罗罗浮天赋一期 在建 100 49.70 7.09 1.46 11.74 9.72 沈阳 沈阳“名流印象”在建 100 25.81 98.66 62.67 63.54 45.84 重庆 重庆名流印象 在建 100 16.98 36.84 14.61 24.12 14.97 西安 西安“美好时光”在建 100 11.62 36.16-25.78 5.28 合肥 合肥“紫蓬湾一号”待建 100 45.75 45.96-合计 230.21 509.77 174.50 304.34 180.78（2）一级开发业务（2）一级开发业务 公司参与城中村综合改造，主要提供拆迁、补偿、安置等土地整理服务，并获得相关土地整理收入。2016 年度，公司通过参与武汉市硚口区“长丰村”、洪山区“建和村”城中村综合改造，共获取土地整理收入 149,330.09 万元，明细如下：美好置业集团股份有限公司 2016 年年度报告全文 20 区域 项目 平整土地面积（万）本年获得 土地整理收入（万元）累计获得 土地整理收入（万元）湖北 长丰村 A 包 13.79 42,144.02 42,144.02 长丰村 B 包、C1 包 20.82 7,526.00 41,164.38 长丰村 D 包 8.6 5,833.09 18,527.41 建和村 A 包 10.24 93,826.98 93,826.98 合计 53.45 149,330.09 195,662.79 6、报告期公司房地产销售情况 6、报告期公司房地产销售情况 区域区域 权益比例权益比例 业态业态 签约面积签约面积（万）（万）签约金额签约金额（万元）（万元）结算面结算面积积(万万)结算金额结算金额（万元）（万元）可供出售可供出售面积（万面积（万)东莞 100%住宅 4.12 81,885.00 10.11 103,667.79 4.12 商业 0.72 20,052.96 0.20 5,410.45 1.29 车位(个）160.00 1,399.71 160.00 1,399.71 457.00 惠州 100%商业 0.12 920.10 0.12 920.10 0.11 车位(个）129.00 593.12 129.00 593.12 698.00 沈阳 100%住宅 12.37 73,593.64 11.81 68,068.71 15.85 商业 0.08 763.54 0.08 763.54 1.22 车位(个）90.00 1,121.72 88.00 1,088.45 1,841.00 合肥 100%住宅 0.36 2,618.37 0.36 2,618.37-芜湖 100%住宅 1.52 9,824.00 1.83 11,516.91 1.52 商业 0.09 1,365.00 0.06 835.19 11.06 车位(个）2.00 14.80 2.00 14.80 1,842.00 武汉 100%住宅 22.81 236,861.65 10.99 89,335.21 23.15 商业 6.15 57,361.64 1.31 13,900.07 10.59 车位(个）345.00 3,406.92 321.00 3,264.61 2,826.00 西安 100%住宅 2.40 14,218.21 3.34 重庆 100%住宅 7.79 36,801.62 11.05 52,334.89 11.28 商业 0.60 3,715.97