000043_2016_中航地产_2016年年度报告_2017-03-08.pdf

中航地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 1 中航地产股份有限公司中航地产股份有限公司 2012016 6 年年度报告年年度报告 2012017 7 年年 0 03 3 月月 中航地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录重要提示、目录 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人肖临骏、主管会计工作负责人石正林及会计机构负责人(会计主管人员)张秀成声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。非标准审计意见提示 适用 不适用 内部控制重大缺陷提示 适用 不适用 对年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述的风险提示 适用 不适用 本年度报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。本公司请投资者认真阅读本年度报告全文，并特别注意下列风险因素：证券时报和巨潮资讯网（）为公司信息披露指定媒体，公司所有信息均以在上述指定媒体刊登的信息为准，敬请投资者注意投资风险。公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 否 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求。董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 适用 不适用 是否以公积金转增股本 是 否 公司经第八届董事会第十一次会议审议通过的 2016 年度利润分配预案为：以 2016 年 12 月 31 日的公司总股本666,961,416 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.7 元（含税）。上述 2016 年度利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。中航地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 3 目目 录录 第一节 重要提示、目录.2 第二节 公司简介和主要财务指标.4 第三节 公司业务概要.8 第四节 经营情况讨论与分析.10 第五节 重要事项.40 第六节 股份变动及股东情况.70 第七节 优先股相关情况.75 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.76 第九节 公司治理.82 第十节 公司债券相关情况.93 第十一节 财务报告.98 第十二节 备查文件目录.282 中航地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 中航地产 股票代码 000043 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 中航地产股份有限公司 公司的中文简称 中航地产 公司的外文名称 AVIC REAL ESTATE HOLDING COMPANY LIMITED 公司的外文名称缩写 AVIC REAL ESTATE 公司的法定代表人 肖临骏 注册地址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 注册地址的邮政编码 518031 办公地址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 办公地址的邮政编码 518031 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杨祥 宋丹蕾 联系地址 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 深圳市福田区振华路 163 号飞亚达大厦六楼 电话（0755）83244582（0755）83244503 传真（0755）83688903（0755）83688903 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网： 公司年度报告备置地点 董事会秘书办公室 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 19218124-7 公司上市以来主营业务的变化情况 公司上市之初为多元化经营企业，后公司按照“以房地产开发为主体，物业管理和酒店经营管理业务为两翼”的发展战略，持续推进资源和业务整合，逐步转型为综合性房地产开发企业。2011 年 8 月起，公司剥离酒店经营业务，集中优势资源发展地产开发业务。2016 年初，公司投资发展航空科技文化业务。2016 年 12 月，公司向保利房地产(集团)股份有限公司两家全资子公司转让房地产开发业务相关的资产与负债。未来公司战略将聚焦物业资产管理业务，围中航地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 5 绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。历次控股股东的变更情况 无变更。公司控股股东为中国航空技术深圳有限公司。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市海淀区西四环中路 16 号院 2 号楼 4 层 签字会计师姓名 张伟、龙娇 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 营业收入（元）6,322,693,627.11 5,518,758,979.90 14.57%6,226,241,818.11 归属于上市公司股东的净利润（元）161,390,860.50 401,218,869.17-59.77%492,499,999.87 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-367,646,041.87 93,695,656.93-492.38%104,496,327.15 经营活动产生的现金流量净额（元）2,337,413,114.75 539,042,535.30 333.62%-2,675,234,234.70 基本每股收益（元/股）0.2420 0.6016-59.77%0.7384 稀释每股收益（元/股）0.2420 0.6016-59.77%0.7384 加权平均净资产收益率 4.02%10.90%-6.88%14.56%2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末 总资产（元）21,733,185,265.69 22,881,018,616.52-5.02%20,068,381,834.15 归属于上市公司股东的净资产（元）4,082,597,972.35 3,957,693,679.67 3.16%3,507,327,712.61 截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本（股）666,961,416 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.2420 是否存在公司债 是 否 2015年11月30日，公司2015年第五次临时股东大会审议同意公司向合格投资者发行公司债券，发行规模为人民币15亿元（含15亿元），期限不超过5年（含5年），附第三年末上调票面利率选择权和回售选择权。公司已于2016年2月22日收到中国证券监督管理委员会于2016年2月17号刊发的“证监许可2016277号”文，核准本次公司债券发行事项。本次债券的发行方式为面向合格投资者网下公开发行，发行时间自2016年3月1日至2016年3月3日，最终网下实际发行数量为15亿元，票面利率3.29%。本次债券募集资金用于偿还公司借款和补充流动资金。经深交所深证上2016200号文同意，本次债券已于2016年4月15日起在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台双边挂牌交易/综合协议交易平台进行转让，证券简称为“16中航城”，证券代码为“112339”。关于向合格投资者公开发行公司债券申请获得中国证监会核准的公告、2016年面向合格投资者公开发行公司债券发行公告、2016年面向合格投资者公开发行公司债券发行结果公告、2016年面向合格投资者公开发行公司债券上市公告书已分别于2016年2月23日、2月26日、3月4日、4月13日刊登在巨潮资讯和证券时报上，公告中航地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 6 编号为2016-10、2016-11、2016-21、2016-33。因公司推进重大资产出售工作，向保利房地产（集团）股份有限公司转让房地产开发业务相关资产与负债。2016 年 10 月8 日，中国航空技术深圳有限公司出具了确认函，明确其将会继续履行为公司前述公司债券提供的担保，直至该债券偿付完毕。具体情况详见公司于 2016 年 10 月 11 日刊登在巨潮资讯网和证券时报上的关于控股股东为公司 2016 年公开发行公司债券提供担保出具确认函的提示性公告，公告编号为 2016-91。2017 年 2 月 21 日，公司披露“16 中航城”公司债券 2017 年付息公告，公告编号为：2017-10。公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券付息的债权登记日为 2017 年 2 月 28 日。2017 年 3 月 1 日，公司实施了本次公司债券付息。公司是否存在最近两年连续亏损的情形 是 否 不适用 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,176,357,769.41 1,539,077,893.53 1,386,705,911.55 2,220,552,052.62 归属于上市公司股东的净利润-156,679,986.19 160,042,235.55-29,560,760.42 187,589,371.56 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-157,274,695.00 47,407,589.41-32,935,494.70-224,843,441.58 经营活动产生的现金流量净额-421,304,640.23 1,310,038,849.67 476,401,313.70 972,277,591.61 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）380,036,973.16 4,810,308.33 234,221,091.89 主要系本期处置下属子公司股权事项导致 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 24,382,000.00 中航地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 7 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）6,483,381.50 4,274,369.42 4,429,006.48 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 1,974,478.35 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 251,563,047.40 391,046,535.50 217,651,564.55 本期投资性房地产公允价值变动金额 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 6,599,388.12 12,921,580.07 14,223,592.18 其他符合非经常性损益定义的损益项目 减：所得税影响额 84,916,712.16 120,520,425.66 78,043,751.86 少数股东权益影响额（税后）32,703,654.00 9,391,155.42 4,477,830.52 合计 529,036,902.37 307,523,212.24 388,003,672.72-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。中航地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 8 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 否 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求。公司原核心业务是商业地产的投资、开发与经营，经过多年发展，已经形成包含购物中心、写字楼、精品公寓、高尚住宅等多业态的综合开发经营模式，具有一定的品牌影响力。但是，从房地产行业长期趋势来看，虽然自 2014 年末以来房地产市场整体平稳回暖，市场呈现恢复态势，但受宏观经济增速放缓、人口结构变迁以及城市化速度逐步下降等因素影响，行业整体发展速度减缓，城市分化严重，大多数城市的市场需求仍表现乏力，特别是部分三四线城市，库存压力巨大。因此，在行业总体增长疲软的大背景下，行业竞争激烈，整体盈利能力下滑，而公司主要项目分布在三四线城市，未来继续保持房地产开发业务的快速增长难度很大。为此，公司积极应对行业发展趋势，拟通过出售房地产开发业务，集中资源发展物业资产管理业务，实现公司业务的转型升级。2016 年下半年，公司筹划并完成了房地产开发业务相关的重大资产出售方案。通过交易，公司对外转让了房地产开发业务资产与负债，未来公司战略将聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务，坚持轻资产化发展模式，不断改善公司资产质量与财务状况，促进公司业务转型升级。通过重大资产出售，公司置出未来行业风险较大、盈利增长能力较弱的房地产开发业务，并降低公司资产负债率，提升资产流动性，为公司的业务结构转型升级提供充足的流动性支持，有利于公司转型发展更具有发展前景的物业资产管理业务，切实增强了公司持续经营能力，有利于公司长期发展。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 固定资产 主要系本期公司子公司中航城置业（昆山）有限公司 A6 皇冠假日酒店于本年建设完毕，由在建工程转入固定资产进行核算所致。无形资产 在建工程 主要系本期公司子公司中航城置业（昆山）有限公司 A6 皇冠假日酒店于本年建设完毕，由在建工程转入固定资产进行核算所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 否 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求。1、公司全资子公司中航物业管理有限公司（以下简称“中航物业”）是深圳乃至全国最早的物业管理公司之一，是中国物业管理行业首批国家一级资质企业、中国物业管理协会副会长单位、深圳知名品牌企业。中航地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 9 中航物业擅长综合型高档物业项目的管理，通过物业经营与物业管理的充分融合，提升物业价值。经过多年的稳健发展，中航物业已成为中国物业管理行业的专业力量，拥有一支成熟、经验丰富的员工队伍和精英管理团队，并在行业中率先引入精益六西格玛、平衡计分卡、卓越绩效模式等先进管理工具，以及 ISO9001、ISO14001、OHSAS18001 等保障体系。截至2016 年底，其业务范围遍及深圳、北京、上海、广州、济南、重庆、武汉、长沙、南昌、成都、郑州等全国二十多个城市，承揽机构类、商业类、住宅类高端项目等 391 个，管理面积超过 4568 万平方米，业务辐射到珠三角、长三角、华中、华北、华南各个区域。作为中国物业行业的领军企业之一，中航物业逐步形成了在国内物业管理领域尤其是机构物业领域的显著优势。随着互联网时代到来，中航物业于 2014 年启动“商业模式创新活动”，并制定了“建立智慧物业集成服务平台”的商业模式目标，去中间层，使物业服务更加透明、高效，实现物业管理全闭环管控和智慧运营，打造“任务可视化、服务一体化、信息云端化、管理集约化”的智慧物业集成服务平台。当前的主要任务集中在平台基础能力建设，通过逐步实现服务上线、管理上线，积累服务和运行数据，形成调度中心，达到智慧运营的目的。这种基于物联网和移动互联网技术的产品和服务，不仅能解决当前物业管理行业的痛点（降本增效、集约化管理、设备设施系统的智能化运营），还能为房地产行业提供技术领先的智能化系统设计方案、智慧办公系统等产品。在智慧物业集成服务这一领域的探索与实践，中航物业已经走在行业前列。2、公司在商业地产经营方面已经初具规模，形成了以“九方购物中心”品牌为核心的商业管理能力。自 2011 年至今，赣州、成都、深圳龙华、九江、昆山、深圳华强北等六家九方购物中心相继开业运营，总营业面积超过 68 万平方米，“九方购物中心”品牌在行业内也具有一定的影响力。中航九方资产管理有限公司是公司持有型商业物业的运营业务管理单元，在整合资源、打造专业商业运营管理团队等方面都起到非常重要的推动作用。中航地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 10 第四节第四节 经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 一、概述一、概述 2016年，全球经济继续深度调整，增长预期不断下调，意外风险增多。面对复杂的国内外经济形势，在积极的财政政策、适应性的货币政策和房地产政策的作用下，中国经济在持续筑底中企稳回升，全年经济增速保持在相对强劲的6.7%。房地产市场在因城施策的政策背景下，热点城市楼市调控由宽松到全面收紧，多数三四线城市实施去库存政策，从供需两端改善市场环境，全国楼市正逐步回归理性。国家统计局数据显示，2016 年全国商品房销售面积15.7亿平方米，同比增长22.5%；商品住宅销售面积13.8亿平方米，同比增长22.4%，绝对量均创历史新高，但同比增幅收窄。在行业大背景下，公司通过调整产品结构与营销策略，把握区域市场机会快速去化；通过产品创新与模式创新，提升商业地产经营能力；重视客户体验、提升产品品质，认真完成各项经营管理工作。与此同时，面对房地行业整体盈利能力不断下滑、增速下滑、竞争激烈，公司开始进一步思考公司业务转型的战略问题，明确转型业务与发展方向。报告期内，公司各项经营管理工作按计划推进，业务转型工作取得阶段性成果，并进入继续落实推进阶段。（一）推进公司重大资产重组与战略转型（一）推进公司重大资产重组与战略转型 公司于2016年下半年开始筹划重大资产重组与战略转型。2016年底顺利完成重大资产出售相关事宜。本次重大资产出售交易标的资产为：（1）公司直接持有的成都航逸科技有限公司100.00%股权、成都航逸置业有限公司100.00%股权、江苏中航地产有限公司100.00%股权、九江中航城地产开发有限公司100.00%股权、新疆中航投资有限公司100.00%股权、岳阳建桥投资置业有限公司100.00%股权、赣州中航置业有限公司79.17%股权；（2）公司全资子公司深圳市中航城投资有限公司直接持有的赣州中航房地产发展有限公司100.00%股权；（3）公司全资子公司江西中航地产有限责任公司持有的南昌中航国际广场二期项目。交易对方以人民币现金支付对价，此次出售资产的作价为202,963.07万元。在本次重大资产出售前，公司的主营业务为房地产开发业务和物业管理业务。从房地产开发行业长期趋势来看，虽然自2014年末以来房地产市场整体平稳回暖，但受宏观经济增速放缓、人口结构变迁以及城市化速度逐步下降等因素影响，行业整体发展速度减缓。同时，在行业总体增长疲软的大背景下，房地产行业竞争依然保持激烈状态，房地产行业整体盈利能力下滑，未来继续保持房地产开发业务的快速增长难度很大。为此，公司积极应对行业发展趋势，通过出售房地产开发业务，集中资源发展物业资产管理业务，实现公司业务的转型升级。此次出售房地产开发业务资产与负债之后，未来公司战略将聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核业务，坚持轻资产化发展模式，不断改善公司资产质量与财务状况，促进公司业务转型升级。通过本次重大资产出售，上市公司置出未来行业风险较大、盈利增长能力较弱的房地产开发业务，发展更具有发展前景的物业资产管理业务，切实增强公司持续经营能力，有利于公司长期发展。（二）物业管理业务实现高品质快速发展，打造国内顶尖机构物业品牌（二）物业管理业务实现高品质快速发展，打造国内顶尖机构物业品牌 物业管理业务收入与利润快速增长，收入同比增长28%，利润总额同比增长44%。市场拓展连续第三年实现大幅增长，新签年度合同额超过5亿，再创新高。与此同时，大项目的数量与业绩贡献同步提升，进一步提升公司在机构物业领域影响力。其中具有代表性的项目包括：港珠澳大桥、中山大学广州校区、环境保护部、深圳市委、营区整体社会化保障项目、中国邮政四川省分行、东方电气等，有效支撑了公司的快速发展。同时，针对市场变化搭建物业协同发展市场平台，实现新项目拓展、专项业务拓展、以及客户端业务开发等多业务的信息共享与协同交流，加速延伸业务、续签业务和新拓展业务的增长。在客户层面，以打造稳固的战略客户关系，奉行品质为先的客户导向，通过增值业务将客户资源变现，同时打造国内顶尖的机构物业品牌。2016年物业公司深化品牌传播效果，树立行业口碑，荣获中国物业服务“百强企业”、2016中国物业服务特色企业机构物业集成服务商，广东省2014年-2016年诚信标杆企业和领军人物奖项，深圳市第13届“深圳知名品牌”奖等多项荣誉。（三）商业模式创新，推动物业管理业务转型升级（三）商业模式创新，推动物业管理业务转型升级 2016年，公司积极推进物业管理业务商业模式创新，围绕客户核心需求，聚焦品质提升，构建基于“服务集成商”的平台模式。完成智慧物业平台软件开发，该平台运用移动互联网、物联网技术，融合“互联网+”、“智慧城市”等先进理念，打造了智慧物业集成服务平台。2016年11月8日，中航物业首个运行维修联合服务站华强北服务站的正式落成，更标志着物业转型发展迈出了坚实的一步。目前平台已成功在项目进行运行管控，实现采购管理、品质管控、客户声音、数据运营中心等功能，并已具备全面的运行条件。继续致力于稳固公司标准化在行业的领先地位。2016年，中航物业顺利通过了国家级物业服务标准化试点项目专家评估。同时，还通过了“标准化良好行为企业”AAAA 级评审。公司作为标准化技术委员会秘书处承担单位，承接并开展研究中国物协年度6大重点课题之一：物业行业标准体系设计及发展规划研究，牵头编撰了物业管理指南，并制定了两个广东省地方标准文件、三个深圳市标准化指导性技术文件。此外，还推动成立了“高端写字楼物业企业联盟”。在首届医院物业管理创新发展论坛、深港优质标准论坛及中国教育后勤协会主办的多个会议上，受邀进行标准化成果分享。中航地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 11（四）商业物业经营业务不断提升，地产开发业务完成年度销售目标（四）商业物业经营业务不断提升，地产开发业务完成年度销售目标 2016年1-12月，公司地产开发业务实现签约销售额50.7亿元，销售面积56.3万平方米，顺利完成了销售目标。近一年来房地产市场去库存政策取得了积极效果，2016年随着市场交易的回升，三四线城市的库存压力得到一定缓解。公司重点项目所处的贵阳、昆山、惠州等地市场市受核心城市辐射影响，成交量持续增长，各项目也成功树立了当地市场的品牌口碑。公司目前管理在营的六家九方购物中心分别位于赣州、成都、九江、昆山、深圳华强北与深圳龙华，总营业面积超过68万平方米，初具规模。其中，深圳华强北与深圳龙华九方购物中心为公司受托经营管理项目。2016年，九方购物中心运营情况良好，各地“九方”根据市场与客户需求对零售品牌不断升级提升，进一步丰富休闲、餐饮品类，以成熟的运营管理模式，成为大众喜爱的一站式休闲娱乐场所。不仅为当地民众带来丰富而独特的一站式购物体验，也为城市商业格局提升做出贡献。“九方购物中心”作为中航地产核心的商业品牌，从赣州、成都、深圳、九江到昆山，实现了一座座城市的时尚梦想。目前赣州九方、深圳龙华九方、深圳华强北九方、昆山九方、九江九方等购物中心已进入稳定运营期，出租率保持在较高水平，销售额不断提高。与此同时，2016年公司在赣州进行管理输出的尝试，与巨亿广场签订管理输出服务协议，由赣州九方管理人员进驻场地进行管理，以管理输出的模式不断扩大“九方购物中心”的品牌影响力，也是公司探索商业地产轻资产运营模式的有效尝试。二、二、主营业务分析主营业务分析 1、概述、概述（1）公司本年年实现营业收入632,269万元，较上年同期增加80,393万元，增长14.57%，主要由于建筑板块（楼宇工程）、物业板块较上年同期增长。其中，建筑业（楼宇工程）共实现营业收入16,741万元，较上年同期增加7,641万元，增长83.97%，占公司营业收入的2.65%;房地产开发业务共实现营业收入379,563万元，较上年同期增加20,397万元，增长5.68%，占公司营业收入的60.03%;物业管理业务共实现营业收入229,190万元，较上年同期增加51,717万元，增长29.14%，占公司营业收入的36.25%;服务业及其他共实现营业收入6,775万元，较上年同期增加638万元，增长10.40%，占公司营业收入的1.07%。（2）公司本年实现利润总额29,623万元，较上年同期减少30,943万元，下降51.09%。（3）公司本期归属于母公司所有者净利润16,139万元，较上年同期减少23,983万元，下降59.77%。其中，地产业务实现净利润3,302万元，物业管理业务实现净利润11,877万元，建筑业（楼宇工程）实现净利润1,407万元;服务业及其他实现净利润-447万元。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2016 年 2015 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 6,322,693,627.11 100%5,518,758,979.90 100%14.57%分行业 建筑业（楼宇工程）167,412,852.60 2.65%91,000,114.91 1.65%83.97%房地产业 3,795,632,969.11 60.03%3,591,662,187.83 65.08%5.68%物业、餐饮等服务业 2,359,647,805.40 37.32%1,836,096,677.16 33.27%28.51%分产品 建筑业收入（楼宇工程）167,412,852.60 2.65%91,000,114.91 1.65%83.97%地产板块收入 3,795,632,969.11 60.03%3,591,662,187.83 65.08%5.68%物业板块收入 2,291,896,628.23 36.25%1,774,725,588.10 32.16%29.14%服务收入及其他 67,751,177.17 1.07%61,371,089.06 1.11%10.40%分地区 中航地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 12 建筑业务（楼宇工程）广东省 78,152,895.80 1.24%69,201,605.45 1.25%12.94%其中：深圳市 72,582,617.34 1.15%67,655,429.08 1.23%7.28%湖南省 270,253.66 0.00%3,524,925.54 0.06%-92.33%四川省 4,603,842.44 0.07%544,604.49 0.01%745.36%北京市 147,656.11 0.00%585,332.18 0.01%-74.77%上海市 590,598.92 0.01%196,335.66 0.00%200.81%湖北省 494,886.79 0.01%119,272.73 0.00%314.92%山东省 566,375.22 0.01%655,590.00 0.01%-13.61%江苏省 18,182,322.89 0.29%454,843.86 0.01%3,897.49%江西省 43,468,240.55 0.69%873,287.16 0.02%4,877.54%福建省 20,604,439.58 0.33%11,974,275.69 0.22%72.07%贵州省 177,826.73 0.00%0.00 0.00%100.00%其他省 153,513.91 0.00%2,870,042.15 0.05%-94.65%小计 167,412,852.60 2.65%91,000,114.91 1.65%83.97%地产板块 广东省 850,187,755.70 13.45%490,936,140.52 8.90%73.18%其中：深圳市 97,987,735.26 1.55%140,215,058.72 2.54%-30.12%江苏省 768,965,127.29 12.16%961,939,953.75 17.43%-20.06%江西省 645,619,703.08 10.21%1,314,292,025.81 23.81%-50.88%新疆 86,376,352.39 1.37%83,633,332.00 1.52%3.28%四川省 58,123,838.36 0.92%74,340,293.04 1.35%-21.81%湖南省 731,419,182.73 11.57%211,014,872.60 3.82%246.62%上海市 169,175,649.30 2.68%1,376,341.11 0.02%12,191.69%贵州省 485,688,598.36 7.68%441,962,204.00 8.01%9.89%其他省 76,761.90 0.00%12,167,025.00 0.22%-99.37%小计 3,795,632,969.11 60.03%3,591,662,187.83 65.08%5.68%物业板块 广东省 967,555,268.42 15.30%754,066,670.32 13.66%28.31%其中：深圳市 796,642,823.53 12.60%602,140,169.44 10.91%32.30%湖南省 168,257,059.38 2.66%118,966,098.63 2.16%41.43%北京市 151,716,751.98 2.40%110,495,560.56 2.00%37.31%上海市 143,986,948.29 2.28%101,588,427.08 1.84%41.74%湖北省 75,676,230.47 1.20%71,987,885.16 1.30%5.12%山东省 148,804,140.89 2.35%110,751,840.86 2.01%34.36%天津市 131,842,054.55 2.09%94,255,365.74 1.71%39.88%江苏省 80,758,389.13 1.28%83,675,808.37 1.52%-3.49%江西省 83,084,275.12 1.31%62,256,174.92 1.13%33.46%其他省 340,215,510.00 5.38%266,681,756.46 4.83%27.57%小计 2,291,896,628.23 36.25%1,774,725,588.10 32.16%29.14%服务业及其他业务 广东省 54,345,759.09 0.86%54,819,208.51 0.99%-0.86%其中：深圳 53,508,307.06 0.85%54,743,327.51 0.99%-2.26%中航地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 13 陕西省 5,992,065.68 0.09%6,551,880.55 0.12%-8.54%四川省 7,413,352.40 0.12%0.00 0.00%100.00%小计 67,751,177.17 1.07%61,371,089.06 1.11%10.40%合计 6,322,693,627.11 100.00%5,518,758,979.90 100.00%14.57%（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 否 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求。单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 建筑业收入（楼宇工程）167,412,852.60 129,968,531.26 22.37%83.97%117.18%-11.87%房地产业收入 3,795,632,969.11 2,817,716,049.03 25.76%5.68%10.46%-3.21%物业、餐饮等服务业 2,359,647,805.40 2,098,958,947.53 11.05%28.51%33.43%-3.28%分产品 楼宇工程 167,412,852.60 129,968,531.26 22.37%83.97%117.18%-11.87%房地产开发 3,795,632,969.11 2,817,716,049.03 25.76%5.68%10.46%-3.21%物业管理 2,291,896,628.23 2,059,879,658.60 10.12%29.14%34.22%-3.41%正章干洗、老大 昌酒楼、帆艇等 67,751,177.17 39,079,288.93 42.32%10.40%1.91%4.81%分地区 建筑业 广东省 78,152,895.80 57,583,597.61 26.32%12.94%42.18%-15.16%其中：深圳市 72,582,617.34 48,123,328.87 33.70%7.28%19.72%-6.89%湖南省 270,253