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深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 1 深圳世联行地产顾问股份有限公司深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告年年度报告 2017 年年 03 月月 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、致股东的信、目录和释义重要提示、致股东的信、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。连带的法律责任。公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人公司负责人陈劲松、主管会计工作负责人王海晨及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)欧志鹏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。欧志鹏声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查阅本报告“第四节阅本报告“第四节 经营情况讨论与分析”之“九、公司未来发展的展望”部分，经营情况讨论与分析”之“九、公司未来发展的展望”部分，请投资者注意投资风险。请投资者注意投资风险。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 2,044,969,122.00 股为基股为基数，向全体股东每数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.80 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不股（含税），不以公积金转增股本。以公积金转增股本。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 3 致股东的信 变化的是服务，不变的是不动产与人的联接 尊敬的世联行股东：巨型市场，起伏跌宕，时至“中局”。这是最好的年代，这是最差的年代。市场起起伏伏，购房者时而狂热，时而理性，变化的是什么，不变的又是什么，我们如何自持？想不畏浮云遮望眼，必须再上一层楼。这层楼就是从世联行的使命来制定应对变化的战略。这一年，我们在股东、客户、伙伴的支持下，世联行的业绩持续高速增长。然而，更为重要的是我们对既定祥云战略的坚持，我们坚定的认为：变化的是服务，不变的是联接。世联行的使命是建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的地产服务。世联行全面推行“祥云战略”三年以来，我们的入口、场景和服务都有了极大的延伸：1、入口：入口即不动产资产目标市场的切入点，是丰富场景的前提。提高份额，建立规模优势；扩大入口，创造更丰富的场景和服务，是世联行的基本战略。新房交易：在全国 172 个城市共计 1,946 个销售案场，覆盖的新房房源数量超 150 万套。存量社区：进入 20 个城市，铺排社区管家网点 168 个 公寓业务：在全国 20 个城市全面展开，签约超过 2 万间，开业运营近五千间，与一万五千多名璞客建立了联接 工商物业：管理资产规模超 2,500 亿，运营管理服务面积超 1,000 万平米 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 4 2、场景：场景就是联接本身。场景实现服务，场景创造服务。“场景”是世联行的核心资产。祥云战略下，世联行的业务场景已经从过去传统的新房案场（线下交易场景），陆续延伸至房联宝（O2O 交易场景）、社区管家（存量交易和服务场景）、公寓门店、公寓开放平台、以及联合办公等工商不动产管理和运营场景。3、服务：基于入口的规模优势、丰富的场景，发挥信用、品牌、资本优势，多触点、多方式服务变现。世联行基于客户的需求，目前已推出包括新房代理、渠道整合电商、新房及存量房金融服务、家装家居服务、存量物业交易租赁服务、按揭服务、租赁运营服务、物业管理服务、房地产基金管理和投资服务。房地产服务场景的延伸带来了公司效能的提升，2016 年相比三年前，公司的人均创收增长了 116%，人均创利增长了 106%，员工的平均收入也有了超过 65%的增长。2016 年，世联行实现了几个重要的战略突破：1.互联网电商业务（房联宝）顺应开发商对整合线上、线下全营销渠道的需求，对系统持续投入并进行业务模式创新。2016 年，房联宝进入全国 105 个城市，超过 1,000 个项目，联接了全国 700 余个开发商，逾 5 万个中介门店，50 余万经纪人，以及超过 10 万置业客户，已经成为中国房地产电商及渠道业务领域最重要的竞争者之一。房联宝电商业务与代理业务、金融业务和装修业务产生了叠加和协同效应，强化了世联行对开发商客户及 C 端小业主客户的服务能力。世联行将对电商业务进行持续投入，房联宝未来将成为世联行线上及线下的交易平台。2.2017 年 1 月 3 日，世联君汇成为世联行旗下首家挂牌新三板的公司。挂牌后的世联君汇将秉承轻资产服务的优势，专注于中国工商不动产服务场景，包括办公、商业、产业园、旅游等领域，为物业持有者和使用者提供垂直一体化的服务支持。君汇的业务模式是以物业管理为基础，叠加咨询顾问、招商运营、企业外包等高附加值服务，进而通过投资和资产证券化，使工商物业持续增值。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 5 3.2016 年，世联行旗下公寓经营业务（世联红璞）快速发展，在短短一年时间内已发展为全国最大的集中式公寓运营商之一。世联红璞在创立之初的愿景就是让都市青年感受到城市的温暖。目前，世联行的公寓业务落地全国 20 个城市，签约超过 2 万间，其中已开业运营的房间数近 5,000 间。这是世联行第一个完整的 ToC 业务场景，是联接存量资产、房东、投资者和租户的重要场景，是叠加租赁金融、消费金融、装修等业务的重要场景。我们将在高速行驶的列车上增加新引擎，面向长远未来布局资产联接。世联行的新服务将开创“开放合作”的新模式，不断为客户资产增值。变化的是服务，不变的是联接。“大舸中流下,青山两岸移”。世联行将不负时代，奋力前行！深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 6 目录目录 第一节第一节 重要提示、致股东的信、目录和释义重要提示、致股东的信、目录和释义.10 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.14 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.18 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.56 第五节第五节 重要事项重要事项.80 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.88 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.88 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.89 第九节第九节 公司治理公司治理.96 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.103 第十一节第十一节 财务报告财务报告.104 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.251 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 7 释义释义 释义项 指 释义内容 世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行地产顾问股份有限公司 世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之控股股东 FH 指 Fortune Hill Asia Limited,世联中国之控股子公司 卓群创展 指 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙），世联行之股东之一 北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联行经纪 指 深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司 广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 天津世联 指 天津世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司 四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之控股子公司 重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 青岛雅园 指 青岛雅园物业管理有限公司，报告期内世联行已转让持有的 60%股权 世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司 世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司 盛泽担保 指 深圳市盛泽非融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司 北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司 珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 杭州世联 指 杭州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司 长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 8 常州世联 指 常州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 合肥世联 指 合肥世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立 无锡世联 指 无锡世联行房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司 南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司 长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 南宁世联 指 南宁世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 苏州居善 指 苏州居善网络技术服务有限公司，先锋投资之全资子公司 南京云掌柜 指 南京云掌柜信息技术有限公司，先锋投资之全资子公司 天津居善 指 天津居善电子商务有限公司，先锋投资之全资子公司 郑州世联 指 郑州世联兴业房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 漳州世联 指 漳州世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 徐州世联 指 徐州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 杭州世联卓群 指 杭州世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 合肥世联先锋 指 合肥世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 北京世联兴业 指 北京世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 贵阳世联 指 贵阳世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 武汉世联先锋 指 武汉世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 惠州世联先锋 指 惠州市世联先锋房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 太原世联 指 太原世联卓群房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 石家庄世联 指 石家庄世联卓群房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 世联君汇 指 深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司，世联行之控股子公司 海南世联 指 海南世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司 固安世联 指 固安世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 廊坊世联 指 廊坊市世联房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 9 香港世联 指 世联咨询(香港)有限公司，世联行之全资子公司 兰州世联 指 兰州世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 包头世联 指 包头市世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司 唐山世联 指 唐山世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 前海资管 指 深圳前海世联资产管理有限公司，世联行之全资子公司 厦门立丹行 指 厦门市立丹行置业有限公司，世联行之控股子公司 先锋居善 指 深圳先锋居善科技有限公司，世联行之全资子公司 世联科创 指 深圳市世联科创科技服务有限公司，世联行之控股子公司 青岛荣置地 指 青岛荣置地顾问有限公司，世联行之控股子公司 世联集金 指 深圳世联集金财富管理有限公司，世联行之控股子公司 世联集房 指 深圳世联集房资产管理有限公司，世联行之控股子公司 深圳赋能创新 指 深圳市赋能创新投资有限公司，世联行之全资子公司 哈尔滨世联 指 哈尔滨卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司 苏州世联行 指 苏州世联行房地产综合服务有限公司，世联行之全资子公司 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 10 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 世联行 股票代码 002285 变更后的股票简称（如有）无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳世联行地产顾问股份有限公司 公司的中文简称 世联行 公司的外文名称（如有）SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY INCORPORATED 公司的外文名称缩写（如有）WORLDUNION 公司的法定代表人 陈劲松 注册地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 注册地址的邮政编码 518001 办公地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 办公地址的邮政编码 518001 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 袁鸿昌 赵飞鸿 联系地址 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼 电话 0755-22162824 0755-22162144 传真 0755-22162231 0755-22162231 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区深南东路 2028 号罗湖商务中心 12 楼、深圳证券交易所 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 11 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 61886755-4 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）2009 年 8 月 28 日-2009 年 10 月 26 日主营业务：从事投资可行性研究、项目策划、房地产信息、房地产交易代理、企业形象设计、科研经济技术管理咨询、物业管理业务（以上不含限制项目）。在本市设立 1 家非法人分支机构，经营范围与总公司相同。2009 年 10 月 27 日至今主营业务：房地产咨询、房地产代理、房地产经纪、物业管理。历次控股股东的变更情况（如有）无 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市东城区朝阳门北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层 签字会计师姓名 王建新、李颖 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 保荐机构名称 保荐机构办公地址 保荐代表人姓名 持续督导期间 中信建投证券股份有限公司 北京市东城区朝内大街 2 号凯恒中心 B、E 座 3 层 侯世飞、隋玉瑶 2016 年 3 月 28 日-2016 年 12 月 31 日 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 营业收入（元）6,269,921,274.71 4,710,553,211.68 33.10%3,308,170,629.85 归属于上市公司股东的净利润（元）747,215,219.61 509,389,237.73 46.69%394,344,162.95 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）714,841,250.59 502,545,721.25 42.24%389,922,836.29 经营活动产生的现金流量净额（元）2,294,310,944.74 450,598,075.65 409.17%-921,857,612.94 基本每股收益（元/股）0.37 0.27 37.04%0.23 稀释每股收益（元/股）0.37 0.27 37.04%0.23 加权平均净资产收益率 19.47%17.67%1.80%21.13%2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 12 总资产（元）7,784,150,995.52 7,398,023,267.87 5.22%4,115,952,685.29 归属于上市公司股东的净资产（元）4,188,743,553.77 3,549,869,119.29 18.00%2,026,145,436.48 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,148,236,668.92 1,547,027,896.25 1,498,054,374.08 2,076,602,335.46 归属于上市公司股东的净利润 61,327,862.83 141,413,114.75 176,900,941.45 367,573,300.58 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 60,903,573.72 137,270,547.72 155,715,540.34 360,951,588.81 经营活动产生的现金流量净额 350,428,492.71 507,578,580.01 581,752,897.95 854,550,974.07 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）504,748.91-479,761.57-264,413.33 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）13,583,935.54 8,631,708.98 4,924,495.73 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 625,000.00 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 21,842,244.12 2,335,102.38 1,914,721.61 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 871,612.53-1,157,221.44-771,298.97 深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 13 减：所得税影响额 3,627,616.76 1,756,769.24 1,231,227.80 少数股东权益影响额（税后）1,425,955.32 729,542.63 150,950.58 合计 32,373,969.02 6,843,516.48 4,421,326.66-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 14 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 否(一）公司从事的主要业务一）公司从事的主要业务 公司专注房地产服务二十三年，经历房地产市场上半场到下半场的转变，面临着房地产服务市场日新月异，公司始终保持与市场、客户同步，因应市场、客户的需求变化不断转型和革新。2014 年公司启动以“服务、入口、开放、平台”为核心的祥云战略，在新的服务内容上不断求变探索，以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的地产服务”为使命，坚持为客户联接到多样化的资产领域，逐步形成覆盖交易、运营、投资的资产全生命周期的服务价值链，公司业务相应地划分为交易、运营、投资三大服务模块。交易服务模块包括交易及交易后服务两大服务内容；运营服务模块包括公寓及资产管理等业务；投资服务模块提供资产投资和管理服务。世联行整合所有的服务内容为客户提供一站式、平台化、交叉交互的房地产服务，即为“同一个客户，联接世联的多项业务服务”。1、交易服务模块、交易服务模块 交易服务模块细分为交易和交易后两大服务内容：（1）交易服务）交易服务 交易服务主要提供新房交易（代理销售）、互联网+（电商）、存量交易（经纪）等服务，其中新房代理销售及互联网+服务贡献该服务模块的主要收入。新房代理销售业务主要为开发商提供从土地规划、建研，到市场定位、营销代理的一体化服务，通过代理销售新房获取佣金进而实现营业收入。经 23 年的发展，新房交易服务已覆盖全国 30 多个省、自治区，布局达 172 个城市，累计为超 2万个楼盘提供专业的营销代理及顾问咨询服务，累计帮助 1,300 多万个购房者实现置业梦想。互联网+(电商）服务主要是通过建立综合平台，整合营销渠道，运用世联集系列线上 App 或者网站及联接中介机构、经纪人等线下资源，向开发商、渠道、购房者所提供的服务。盈利模式主要是通过向一手房购房者收取团购服务费，以给予购房者一定团购优惠，当购房者参加团购活动并最终成交后，公司根据合同约定，将购房者预先支付的团购费确认为收入。互联网+服务依托公司代理基因广泛联接社会渠道和资源，2016 年进入 105 个城市，累计联接全国 700 余个开发商、逾 5 万个中介门店及 50 余万经纪人，在执行项目数 848 个，报告期内实现营收同比近翻番。存量交易主要向存量住宅业主提供房屋租售、房屋托管等一篮子资产管理服务。（2）交易后服务）交易后服务 交易后服务囊括金融、装饰、社区管家、数据服务等业务，目前金融服务贡献该服务模块的主要收入。金融服务业务收入主要来源于“家圆云贷”（因应市场环境和客户需求，2017 年在原有产品基础上升级为“乐贷”）信贷产品，通过线上线下相结合的方式，在全国范围内为有房及租房一族提供短期资金融通服务，报告期内，针对 8 类场景客户需求已研发上线 12 款信贷产品，为从单一产品向综合产品体系转型、为综合金融服务能力提升奠定了基础。装饰服务业务专注于公寓装修及家庭装修解决方案产品的研发，向机构客户及 C 端消费者提供一键式整屋装修方案，该业务在 2016 年 7 月正式启动；社区管家主要服务于中高端社区，联接社区物业管理服务公司，为小区业主推荐国内及海外新房楼盘项目、提供存量住宅租售等资产管理服务，通过定制化的系统服务，满足业主资产管理的需求，实现业主的物业增值和回报，报告期内该服务已落地 20 个城市，进驻 168 个社区。数据服务业务以客户大数据和城市数据为基础，致力于提供最匹配的资产服务解决方案。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 15 2、资产运营服务资产运营服务 资产运营服务包括公寓及资产管理等业务，目前资产管理服务业务贡献该服务模块的主要收入。（1）公寓）公寓 随着国内住房租赁刚性需求持续强劲和国家鼓励发展住房租赁市场政策的陆续出台，长租公寓市场得以迅速兴起，并具有广阔的发展空间。公司基于自身在房地产服务领域积累的丰富经验，在 2015 年末开始在经济相对发达、租赁需求旺盛的一二线城市采用租赁方式部署公寓业务，通过标准化、精细化软硬装修投入与管理、保洁、维修等人员引进，以“世联红璞”为服务品牌，为城市年轻白领提供完善的房屋租赁服务和全新的租房体验。经过一年左右的探索，初步确定了“聚焦整收，适当涉入集中式散收”的长租公寓发展策略。公司长租公寓业务收入、成本产生的时间节点与世联传统的代理销售业务、顾问咨询业务都不相同。根据公司对单独一间公寓假设经营十年，以纯租金差计收入的情况所进行的测算，运营一间公寓的税前利润率在其运营第一年预计会亏损-40%-30%，主要原因是：1）、公司收房之前已经有一定的拓展成本、管理成本产生；2）、公司收房之后需要经过装修改造、软硬装配置才能达到可出租状态，并且需要耗费一定的时间才能到达预计的出租率，造成项目在第一年的实际使用率低于盈亏平衡所要求的出租率，这也与长租公寓行业通常的情况一致；3）、公寓达到可出租状态后，为寻找首批入住的租客，往往需要花费较高的一次性营销费用和其他出房成本。公寓业务的第 2 年，公寓项目的出租率会逐步提高，直至稳定在 90%或更高的水平，并且基于以下的几个原因，项目的运营可以基本达到盈亏评审：1）、随着公司运营的公寓项目数量增加，规模效益逐步显现，单间公寓的管理成本将降低；2）、随着时间推移，会有一部分客户出现到期不续约或提前退房的情况，但基于客户不会集中同时退房的基本业务特征，公司可以利用自身的渠道实现空置房的重新出租，而无需像新项目集中推出房源时需要支付的相对较高的出房成本；3）、随着公司品牌美誉度的逐步提升，公司的公寓产品逐渐被市场和客户认可，单间公寓的平均出租价格有望进一步提升；同样基于上述原因，再加上房租随时间推移所呈现出的上涨趋势和服务收入提高，从第 3 年开始，公司公寓运营将逐步实现盈利。由于公司经营的长租公寓的收房合约周期大部分在十年以上，经过测算，单个十年以上公寓项目的平均税前利润可以接近 15%，公寓业务联同世联装修、金融和交易业务，有望成为本公司业务协同闭环业务。（2）资产管理）资产管理 2016 年资管业务旗下的世联资管顺利完成业务重组，细分形成咨询顾问、工商物业运营和物业管理三大服务业务。世联资管以深圳世联君汇不动产运营管理股份有限公司为服务平台，并成功挂牌新三板，成为公司旗下首家挂牌新三板的公司。A、咨询顾问服务即原世联顾问业务，作为为地方政府、开发商等机构客户提供政策建议、土地规划建议、项目开发策略等的咨询服务平台，贯穿于由土地到资产退出的各阶段。2016 年咨询顾问服务执行合约 947 个，累计完成项目近 6,000个，并在新的市场环境下顺势应变、积极转型，贯彻“咨询+实施”模式方向的转型，为物业管理、工商物业运营服务打开服务入口。B、工商物业运营服务以资产增值为出发点，叠加创新的存量物业服务，最大化挖掘物业价值，打造集工作、社交、娱乐、消费、体验等为一体的复合型工商物业，此外还提供包括工商物业的租赁、招商、运营等服务，实现集成运营服务。其业务逻辑类似于公司长租公寓业务，主要为针对工商物业的包租和运营，以一定的租金成本租赁标的工商物业，再通过公司丰富的运营服务叠加，实现租金溢价差。经过公司的测算，该业务单个项目税前利润率在其运营的第一年预计亏损-35%-30%，但在后续运营中，实现盈利的节点会较长租公寓业务早，从第二年逐步开始实现盈利，并且单个十年以上的工商资产运营项目的平均税前利润率可以接近 20%。目前已拥有“世联商业”、“小样社区”、“世联空间”等品牌。其中，世联商业为客户提供商业策划、招商、销售及运营服务，报告期内已进驻 50 个城市，服务于 600 个综合体项目；小样社区及世联空间，致力于服务青年创业群体和创意创新型小微企业，通过为企业提供多元化场景服务，联接多元资源，助力企业成长。报告期内小样社区已运营 18 个项目，入驻企业近 300 个，天津地区的世联空间更获得天津市和平区“创客空间”的认证。C、物业管理主要以工商物业及都市型产业园为服务标的，受物业所有人或使用人委托、运用现代管理与服务技术，按照物业管理委托合同，对已经投入使用的各类物业实施企业化、社会化、经营化、规范化的管理；为物业所有人或者使用人提供高效、周到的服务，创造良好的居住、工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。提供服务包括但不限于物业管理区域内建筑物共用部位的日常维修、养护、保洁、绿化、安保服务，以及物业档案管理服务等。2016 年实际在管全委托项深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 16 目 83 个，在管理项目实际收费面积超 300 万平方米。3、资产投资管理资产投资管理 资产投资管理服务致力于提供行业领先的不动产金融投资及不动产金融化服务。资产投资管理专注于住宅与商办领域的新房和存量物业，以专业的筛选和价值判断能力为依托，并以资产运营能力和强大的全国销售平台为基础，对不动产提供价值评估、交易设计、交易执行、融资解决、管理物业服务,实现物业价值提升；另通过散售、整售和资产证券化等方式实现退出投资，实现物业的快速变现并获取收益。截至本报告期，公司已累计发行 7 支基金，运作 5 处商办物业资产。（二）所处行业发展情况（二）所处行业发展情况 请详见报告的第四节“经营情况讨论与分析”中的“九、公司未来发展的展望”部分。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 适用 不适用 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 否（一）厚植文化厚植文化 公司以二十三年之积累，以“建立资产与人的联接，不断扩大入口，丰富场景和服务，让更多的人享受真正的地产服务”为使命，以“以客户为中心、以奋斗者为本、以团队为强大、以专业为生”为核心价值观，构建多维度的激励体系、优化薪酬管理体系、推进系统化的培训体系、开展人性化关怀计划等措施，快速提升核心竞争力，强化企业文化的传承和对管理人员领导力的提升。公司的主要高管和核心人员在世联行均有十年以上的就职时间，核心管理团队保持稳定，稳定的核心团队形成了适合公司发展的内部企业文化，形成了管理与文化相结合的管理优势。（二）组织优势组织优势 公司自2010年开始变革组织结构，将组织变革成扁平灵活的矩阵式组织。矩阵组织的建立使得公司有基础将各业务线落地地区公司，面向客户提供综合房地产服务。随着组织扁平化的推行，地区公司将变成了综合利润中心，以激发地区公司本土化、综合化发展的自主性，从而有效提升公司运营效率。截至2016年12月31日，公司已在全国拥有超200家子公司，基本覆盖全国所有核心城市，为公司业务实现从1到100的突破打下坚实的基础。（三）专注与创新专注与创新 世联行专注房地产服务业廿三载，始终沿着快速扩大入口、持续深化服务的战略前行。在传统业务夯实、真实交易场景不断延伸的基础上，公司凭借对行业发展的理解和客户需求的认知，叠加了金融、资管、互联网+（电商）等的创新服务，在服务转型上获得了进展：针对房地产交易的拓展环节，公司利用互联网工具整合线下渠道及提供金融服务；针对存量房地产服务的未来格局，公司除提供基础物业管理服务外，还尝试新的服务，如世联红璞的公寓管理、小样社区的运营管理、社区管家和世联养老等服务。各业务板块互相借力，成为协同发展的闭环业务。（四）持续增强的资本运营持续增强的资本运营 作为国内首家A股上市的房地产服务商，公司2009年通过上市使自身业务扩展能力获得释放。在过去七年，公司通过深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 17 合适的并购，整合行业资源，涉足新兴领域，持续提升核心竞争力。公司财务常年稳健，资产负债率在同行业中保持较低水平，资本结构稳定。2015年5月底，11.2亿定增资金到位，使得公司在战略布局时期获得充足的资本储备，资本实力再次增强，为发力移动互联、深化C端服务打下基础；2016年5月，完成限制性股票激励计划授予登记，不仅有效凝聚一大批核心骨干，同时吸纳了更多来自金融和互联网行业的人才，形成与股东利益、公司利益一致的同路人；2016年7月，公司股东会通过了长租公寓建设项目的定增预案，拟进行定增募集20亿元实现长租公寓业务从1到100的突破。深圳世联行地产顾问股份有限公司 2016 年年度报告全文 18 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）市场环境和政策分析（一）市场环境和政策分析 2016 年全年房地产市场可以用两个词概括，屡创新高，跌宕起伏。2016年全国商品房累计成交面积157,349万平米，同比增长22.5%；商品房累计成交金额117,627亿元，同比增长34.8%，销售面积和金额双创历史新高。前三季度，房地产市场一路高歌猛进，成交量及房价等指标不断刷新，为抑制房地产市场过热和确保市场健康发展，930调控骤然出台，全国多地调控紧缩政策频频加码。第四季度，调控效果逐渐显现，市场过热态势受到抑制，商品住宅销售面积增速下滑明显，11月成交面积同比增速较10月下降18个百分点。据世联客户上门指数研究显示,十一黄金周期间一线城市客户上门指数为15.6，环比下跌35.4%。对比过往房地产行业经历的十几次调控，本轮调控发生了很多变化。10月北京、深圳、上海等24座城市出台楼市调控政策，11月上海、深圳、天津、武汉等8座城市调控再度加码，12月郑州、武汉、西安等9座城市扩大限购限贷范围。截至12月，全国已有至少24个城市前后出台了50多次调控措施。至此，多个热门城市进入史上最严厉调控政策时期。统计局公布数据显示调控政策初见成效，一线和热点二线城市房价走势明显趋稳。同时也必须看到，尽管主要城市房地产市场不断升温的情况下，部分地区库存压力犹存，如东三省去化完全仍需6.7年。这种井喷式的粗犷发展并不意味着所有房地产企业都能享受红利，也并不意味着高速增长可以持续。作为中国营业收入