000897_2016_津滨发展_2016年年度报告_2017-03-29.pdf

天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 1 天津津滨发展股份有限公司天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告年年度报告 2017-09 2017 年年 03 月月 天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人华志忠、主管会计工作负责人郝波及会计机构负责人公司负责人华志忠、主管会计工作负责人郝波及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)李建民声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。李建民声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房地产业务的披露要求上市公司从事房地产业务的披露要求 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告中详细描述可能存在的风险因素带来的影响，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素内容。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告中详细描述可能存在的风险因素带来的影响，敬请查阅第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素内容。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.4 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.1111 第五节第五节 重要事项重要事项.2828 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.3939 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.44 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.45 第九节第九节 公司治理公司治理.52 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.58 第十一节第十一节 财务报告财务报告.5959 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.198 天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、我公司、本公司、津滨发展 指 天津津滨发展股份有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深交所 指 深圳证券交易所 大股东、泰达建设集团 指 天津泰达建设集团有限公司 元、万元 指 人民币元、万元 天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 津滨发展 股票代码 000897 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 天津津滨发展股份有限公司 公司的中文简称 津滨发展 公司的法定代表人 华志忠 注册地址 天津开发区明园路 2 号 B2 别墅 5 号 注册地址的邮政编码 300457 办公地址 天津市河西区体北道 36 号 D 座 办公地址的邮政编码 300060 公司网址 HTTP:/WWW.JBDC.COM.CN 电子信箱 JBFZJBDC.COM.CN 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 于志丹 联系地址 天津市河西区体北道36号D座天津津滨发展股份有限公司 312 室 天津市河西区体北道36号D座天津津滨发展股份有限公司 312 室 电话 022-66223200 022-66223200 传真 022-66223273 022-66223273 电子信箱 YUZHIDANJBDC.COM.CN YUZHIDANJBDC.COM.CN 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 中国证券报、证券时报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 HTTP:/WWW.CNINFO.COM.CN 公司年度报告备置地点 董事会办公室 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91120000712830811X(统一社会信用代码)公司上市以来主营业务的变化情况（如 公司成立初期主营业务包括基础设施（市政工程及服务，工业厂房建设、开发、天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 6 有）经营，热电产品）、新型材料、信息电子产品的开发、销售与经营。目前公司主营业务为房地产开发经营及贸易。历次控股股东的变更情况（如有）无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号 2-9 层 签字会计师姓名 徐毅 郭永新 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 营业收入（元）893,302,306.32 740,471,240.20 20.64%1,819,465,107.41 归属于上市公司股东的净利润（元）47,056,244.67-187,078,904.95 125.15%10,185,359.50 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）48,810,041.16-144,431,060.22 133.79%-63,209,647.59 经营活动产生的现金流量净额（元）822,459,933.18 333,921,650.49 146.30%1,053,738,637.69 基本每股收益（元/股）0.0291-0.1157 125.15%0.0063 稀释每股收益（元/股）0.0291-0.1157 125.15%0.0063 加权平均净资产收益率 3.69%-13.99%增加 17.68 个百分点 0.78%2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末 总资产（元）6,699,810,524.21 6,290,936,566.27 6.50%6,901,306,927.80 归属于上市公司股东的净资产（元）1,298,963,390.94 1,251,893,121.08 3.76%1,430,897,245.27 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 7 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 149,896,083.78 259,083,970.85 253,978,049.17 230,344,202.52 归属于上市公司股东的净利润-4,899,385.59 29,487,802.95 27,578,560.17-5,110,732.86 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-3,168,981.07 26,468,437.88 27,055,035.95-1,544,451.60 经营活动产生的现金流量净额 58,185,348.48 314,466,526.40 42,289,176.96 407,518,881.34 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-197,687.69 587,491.45 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）2,216,561.63 64,088.00 4,904,944.92 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 1,249,753.72 14,750,201.85 报告期内收取联营企业资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 66,065,435.07 委托他人投资或管理资产的损益 176,993.48 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 10,000.00 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 250,000.00 天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 8 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-6,611,283.98-61,711,175.17-2,213,578.71 主要系下属津汇公司捐赠支出所致 其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,122,899.06 402,238.98 184,321,167.07 主要系报告期内对闲置资金进行国债逆回购取得 处置长期股权投资产生的投资收益 5,133,860.36 减：所得税影响额 1,199,730.46-473,789.26 2,493,812.36 少数股东权益影响额（税后）-1,238,697.75 2,358,339.46 177,189,148.90 合计-1,753,796.49-42,647,844.73 73,395,007.09-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求 公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司业务范围集中在天津市区和滨海新区以及福建泉州等地。公司房地产开发主要以住宅产品为主，2016年房地产销售主要有境界梅江H5、H6、体院北住宅项目及津汇红树湾项目等。2016年开发项目主要有津汇红树湾项目。报告期内，公司各项日常经营工作按照年初确定的经营计划有序开展，工作重点是积极推动在售项目销售，加强内部管理，下大力气处置历史遗留问题，较好地把握房地产市场量价齐升的有利时机，一举通过公司主营业务的增长实现扭亏增盈。报告期内，公司克服各种困难，为实现梅江新项目在2017年开工建设扫清了障碍。一系列制约公司发展的历史遗留问题，在2016年得到圆满解决，管理提升工作取得新的突破。公司人才结构、管理体制、工作作风、专业化水平等都得到全面的提升，为公司未来的发展注入了不竭的动力。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 无形资产 期末较期初增加 222.60%，主要原因是报告期内购置软件所致 货币资金 期末较期初增加 78.32%，主要原因是报告期内收到预售房款，下属科技园公司收回土地补偿款以及收到联营企业粤阳公司减资款所致 预付款项 期末较期初减少 92.59%，主要原因是报告期内下属津汇公司结转成本所致 其他应收款 期末较期初减少 90.27%，主要原因是报告期内下属科技园公司收回土地补偿款所致 其他流动资产 期末较期初增加 75.81%，主要原因是报告期内预缴税金增加 长期股权投资 期末较期初减少 35.97%，主要原因是报告期内联营企业粤阳公司减资所致 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 10 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 目前，房地产行业集中度进一步提高，规模小的房地产公司竞争优势受到不同程度的制约，中小开发商的生存压力加大。公司在战略层面，继续秉承“以住宅产品开发为主导，深耕天津，布局中心城区和滨海新区的企业发展战略”不动摇。随着房地产行业集中度的提高和土地价值的攀升，津滨公司受自身整体开发水平不高、经营规模较小及可供开发土地储备资源较少的限制，面临的经营压力逐年加大。津滨公司虽然开发规模小，在天津市商品住宅市场整体份额较低，但是，津滨公司在分析自身优劣势及外部竞争环境的基础上，确立了差异化的竞争战略，不追求规模、不追求高周转率，树立精品意识，打造精品住宅，提升公司品牌形象，在细分市场中赢得竞争优势。津滨公司开发的境界梅江项目，已交付的H5、H6项目在区域市场有一定的影响力，品牌形象良好。特别是2017年预计开工的梅江H2-H4项目，是公司的优质土地资产。公司高度重视项目规划、方案设计等各个环节，对各个细节仔细推敲，意在精雕细琢，打造精品，产品面世之际，将实现津滨地产品牌质的跨越，在区域市场充分提升竞争优势。在新的市场环境和竞争格局下，公司还通过深化改革，调整机构，减员增效等多元化改革举措，推动公司组织架构调整和全员竞聘上岗，在企业内部进行薪酬体系和激励考核体系的创新，最大程度地发挥专业人员的技术力量，压缩管理层级，裁撤冗员，使得公司的专业化水平不断提高，市场化的经营理念得到增强，努力打造公司的核心竞争力。天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 11 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 2016年，国家对房地产行业宏观调控进入新阶段，不再实行“一刀切”的政策，而是实行“一城一策”，天津楼市经历了大起大落，上半年利好政策层出不穷，降低首付比例、降低契税，催动楼市一路高歌猛进。下半年风云突变，出台区域差别化限购、首付比例上调、公积金最高贷款额度下调、公积金贷款首付比例提高，政策不断收紧，土地市场设立熔断机制，土地拍卖设最高现价等。在京津冀一体化的背景下，北京进行功能疏解、控制人口增加，2016年外来常住人口减少15.1万人，天津吸纳了部分北京转移功能、产业，常住外来人口多年保持增加态势，2016年常住外来人口增加7.19万人，新增人口为天津房地产发展增加了活力。以下数据充分体现了2016年天津市商品住宅市场成交火爆状况。2016年天津市商品住宅销售套数199603套，同比涨幅61.68%；销售面积2220.22万平米，同比涨幅63.48%；销售价格13404元/平米，同比涨幅16.07%；销售额2976亿元，同比涨幅89.76%。2016年自3月份以后在去库存政策刺激下，成交量猛增，库存急剧下降，出清周期大幅降低。出清周期从1月份的13.48下降到12月份的5.64。目前，天津楼市处于供不应求状态，津滨发展项目所在区域内房价上涨明显，需求旺盛，2017年预计开工的梅江H2-H4项目计划2017年下半年开盘销售，从目前态势看，销售状况预计比较理想，但在目前调控政策下，公司不能实施充分市场化的定价策略，对公司实现项目利润最大化会有一定影响。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 1、报告期内主要经营情况1、报告期内主要经营情况 2016年公司实现营业收入8.93亿元，较2015年上升20.64%，主要是由于受到房地产市场有利因素的影响，商品房销售较好。归属于母公司所有的净利润为4705.62万元，公司扭亏为盈。报告期内主要确认了境界梅江H5、H6及体院北住宅项目的房地产销售收入；收回滨海新区政府土地补偿欠款，转回已计提的坏账准备所致。（1）公司主要会计报表项目的异常情况及原因说明 天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 12 （2）房地产行业相关信息 1）公司土地储备情况 2）公司房地产开发情况 项 目期末数期初数同比增减重大变动说明货币资金 1,318,822,610.29 739,571,994.96 78.32%报告期内收到预售房款，下属科技园公司收回土地补偿款以及收到联营企业粤阳公司减资款所致预付款项 2,094,124.31 28,248,075.63 -92.59%报告期内下属津汇公司结转成本所致其他应收款19,368,067.77 199,133,726.80 -90.27%报告期内下属科技园公司收回土地补偿款所致其他流动资产 78,971,556.90 44,919,907.73 75.81%报告期内预缴税金增加长期股权投资128,305,678.10 200,397,083.12 -35.97%报告期内联营企业粤阳公司减资所致无形资产 696,580.77 215,929.60 222.60%报告期内购置软件所致应付职工薪酬25,313,133.05 37,289,667.99 -32.12%报告期内人员减少所致应交税费107,601,888.83 72,461,722.91 48.49%报告期内下属公司计提土地增值税增加所致其他应付款153,176,789.25 83,132,616.44 84.26%报告期内收到联营企业粤阳公司往来款 一年内到期的非流动负债544,000,000.00 87,000,000.00 525.29%报告期内一年内到期的长期借款增加所致项 目2016年2015年同比增减重大变动说明税金及附加107,682,834.62 80,155,844.60 34.34%报告期内境界梅江二期（H6）及体院北住宅项目销售收入增加所致销售费用46,845,857.76 79,859,719.28 -41.34%报告期内下属项目公司处于前期开发阶段，广告宣传费用较少所致管理费用55,232,151.98 81,545,495.79 -32.27%报告期内机构及人员调整，压缩各项费用所致财务费用47,585,325.10 93,726,108.11 -49.23%报告期内贷款减少，资金成本降低所致投资收益5,350,323.52 9,585,681.86 -44.18%上年同期下属公司收到基金分红款所致营业外收入5,539,674.15 1,432,716.18 286.66%报告期内收到政府补贴、违约金收入所致营业外支出10,132,084.19 62,492,311.90 -83.79%上年同期政府收回下属汉兴公司闲置土地损失所致地块地块位置位置规划用途规划用途新增土地新增土地面积面积（）（）待开发土地待开发土地面积（）面积（）计容建筑计容建筑面积面积（）（）预计开工预计开工时间时间境界梅江H1地块西青区友谊南路与外环线交口城镇住宅用地162,549.00 91,100.00 2018年10月境界梅江H2地块西青区友谊南路与外环线交口城镇住宅用地115,259.10 95,214.00 2017年1月境界梅江H3地块西青区友谊南路与外环线交口城镇住宅用地55,625.50 73,800.00 2017年11月境界梅江H4地块西青区友谊南路与外环线交口城镇住宅用地41,798.60 65,123.00 2017年1月境界梅江P1地块西青区友谊南路与外环线交口商务金融用地50,105.00 80,000.00 境界梅江P5地块西青区友谊南路与外环线交口公共设施用地4,012.00 津汇红树湾B1地块泉州市洛江区万安街道万福社区住宅、商服用地29,789.00 76,423.81 2017年7月天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 13 3）公司房地产销售情况 4）公司融资途径 A、银行贷款 项目名称项目名称位置位置规划用途规划用途占地面积占地面积（）（）计容建筑面积计容建筑面积（）（）新开工面积新开工面积（）（）施工面积施工面积（）（）津汇红树湾A泉州市洛江区万安街道万福社区住宅、商服用地30,264.00 102,885.59 130,614.47 津汇红树湾B2泉州市洛江区万安街道万福社区住宅、商服用地28,829.00 128,739.18 160,712.24 212,947.76 项目名称项目名称竣工面积（）竣工面积（）预计总投资金额预计总投资金额（万元）（万元）实际投资金额实际投资金额（万元）（万元）开工日期开工日期完工日期完工日期母公司股东占母公司股东占权益比例权益比例(%)津汇红树湾A100,999.97104,634.00 97,389.00 2013年12月2016年12月60%津汇红树湾B2121,891.00 62,284.00 2015年7月2019年10月60%项目名称项目名称位置位置规划用途规划用途可供出售面积可供出售面积（）（）本年预售面积本年预售面积（）（）境界梅江一期H5西青区友谊南路与外环线交口城镇住宅用地101,072.74 269.45 境界梅江二期H6西青区友谊南路与外环线交口城镇住宅用地54,809.68 27,546.02 津汇红树湾A泉州市洛江区万安街道万福社区住宅、商服用地100,999.97 25,445.35 津汇红树湾B2（15#19#）泉州市洛江区万安街道万福社区住宅、商服用地55,474.53 20,291.93 天津体院北住宅项目河西区体院北路与环湖东路交口住宅、商服用地50,915.80 6,336.30 项目名称项目名称累计预售面积（）累计预售面积（）本年结算面积本年结算面积（）（）累计结算面积累计结算面积（）（）母公司股东占母公司股东占权益比例权益比例(%)境界梅江一期H5100,308.07389.96 100,016.16 100%境界梅江二期H654,631.1030,771.29 54,102.05 100%津汇红树湾A89,500.3560%津汇红树湾B2（15#19#）20,291.9360%天津体院北住宅项目49,776.987,890.63 49,776.98 100%天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 14 B、信托融资 2、公司未来发展的展望（1）行业竞争格局和发展趋势2、公司未来发展的展望（1）行业竞争格局和发展趋势 2017年是中国推进供给侧结构性改革的攻坚之年，中央对经济工作的总基调是“稳中求进”。预计房地产市场整体需求将保持平稳，但随着领先房企的扩张加速，行业集中度将不断提升，竞争将越发激烈。目前区域市场分化严重，地方政府因城施策的调控思路将根据市场情况灵活调整。分类调控政策的推出将有效引导合理需求，有利于市场恢复理性，推动行业健康发展。贷款单位借款起始日借款终止日币种年利率年末余额交通银行2016/3/252017/3/23人民币4.80%120,000,000.00交通银行2016/5/312017/5/30人民币4.80%100,000,000.00锦州银行2016/7/292017/7/28人民币5.00%150,000,000.00华夏银行2016/6/292017/6/28人民币5.00%100,000,000.00农村商业2016/12/162017/12/15人民币5.22%60,500,000.00农村商业2016/6/132017/6/12人民币5.44%150,000,000.00农村商业2016/3/102017/3/9人民币5.44%100,000,000.00北京银行2016/3/152017/3/7人民币5.22%100,000,000.00北京银行2016/3/152017/3/7人民币5.22%100,000,000.00华夏银行2015/9/112017/7/25人民币9.60%450,000,000.00交通银行2015/1/302017/1/29人民币6.60%78,000,000.00齐鲁银行2015/12/182017/5/20人民币5.70%8,000,000.00齐鲁银行2015/12/182017/11/20人民币5.70%8,000,000.00齐鲁银行2015/12/182018/11/15人民币5.70%48,000,000.00厦门国际银行股份有限公司2016/8/152018/8/5人民币8.00%41,956,082.00合计1,614,456,082.00贷款单位借款起始日借款终止日币种年利率年末余额北方国际信托股份有限公司2015/5/152018/5/11人民币10.50%450,000,000.00渤海国际信托股份有限公司2016/6/292019/6/28人民币5.70%150,000,000.00渤海国际信托股份有限公司2016/7/82019/7/7人民币5.70%150,000,000.00合计750,000,000.00天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 15 住房市场“一线城市供求矛盾突出”与“三四线城市供过于求”的格局没有改变。公司要牢牢抓住京津冀一体化发展的历史性发展机遇，立足公司实际，牢固树立精品意识，精耕细作，积极应对更加严厉的调控政策的实施，以高质量的产品，赢得市场的认可。（2）公司发展战略（2）公司发展战略 公司要继续按照“立足天津，扎根滨海，走向全国”的总体战略部署，不断深化改革，提升管理，做好现有项目开发，积蓄企业可持续发展的力量。现阶段要通过对有限的项目资源精耕细作，提高产品质量，做好成本控制，提升综合竞争能力，实现项目利润最大化。要继续完善员工薪酬激励机制，真正实现向市场化企业靠拢，为实现公司可持续发展增添新的动力。（3）经营计划（3）经营计划 2017年，公司经营计划是全力推动梅江新项目开发建设计划，满足公司未来业绩需要。梅江H2-H4项目已于2017年1月开工建设，争取于2017年内开盘销售。3、可能面对的风险 3、可能面对的风险（1）政策调控风险。各大热点城市重启或出台更加严厉的限购限贷政策，各项宏观调控政策的趋紧，对购房者产生巨大的影响，对公司在售项目的销售会产生一定程度的影响。公司将加强政策研究，因势利导，顺势而为，适应宏观调控政策的变化，最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成的不利影响。（2）市场风险。随着“因城施策”的实施，以及市场预期的变化，不同地区的房价走势将呈现差异化。公司项目主要集中在天津市区及泉州等地，在调控政策持续加码的背景下，公司布局的部分地区受政策和行业调整的影响较大，对市场需求形成抑制，或将影响公司的销售和资金回笼速度。公司要加强对市场的动态分析和研究，结合项目所在地的行情变化，加强市场监测，及时调整应对策略。4、公司2017年工作重点 应对措施：4、公司2017年工作重点 应对措施：为适应公司发展和行业竞争的需要，2017年，我们要继续深化改革，推进和完善薪酬、考核、奖惩等一系列的改革工作，以此激发和调动广大干部员工的工作热情和活力。要紧盯市场，关注客户需求，把专业化、精细化、科学化的管理水平和理念融入到工作的各个环节，通过持续不断的改革创新激发活力，使之切实转变为公司可持续发展的不竭动力。2017年，房地产市场环境将变得更加严峻，一、二线城市调控继续保持，三、四线城市分化严重，公司新项目拓展的压力仍然巨大。我们要在立足现有开发项目的基础上，把新开发项目做精做细，继续以专业化与精细化作为工作主线，以专业化为出发点和落脚点，不间断地改进完善我们的工作，为公司后续实现更大发展积蓄力量。2017年工作重点是新项目开工建设及开盘销售，受房地产行业开发周期影响，年内仅泉州项目确认收天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 16 入，其盈利水平较低，公司境界梅江项目处于在建、预售阶段，这将对全年经营业绩构成极大的挑战。为此，2017年的工作指导思想是:在公司董事会的正确领导下，在泰达控股的大力支持下，继续坚持走市场化的改革发展之路，围绕树立精品意识，以专业化与精细化作为工作主线，把新开发项目做精做细。着力提升综合竞争实力，不断积聚竞争优势和竞争能力，着力打造专业化管理团队，加强人才队伍建设，为企业实现可持续发展不断努力。（1）继续深化改革，强化管理，激发活力，全面提升综合实力（1）继续深化改革，强化管理，激发活力，全面提升综合实力 1）完善公司薪酬管理体系和考核奖惩制度完善公司薪酬管理体系和考核奖惩制度。增强制度的刚性约束，更加深入地向市场化机制靠拢，拉大奖励差距，把考核制度的正向引领作用有效发挥出来。2）扎实推进管理工作。扎实推进管理工作。继续以月度司务会为管理工作抓手，积极落实好月度司务会部署的各项工作要求。进一步明确工作目标，做好目标细化分解，从“贡献、勤奋、努力程度、岗位重要性”四个维度强化对员工月度任务目标考核。通过加快推进，强化落实，确保公司既定的各项任务目标圆满完成。3）加强人力资源管理工作。加强人力资源管理工作。动态梳理各职位的工作分析，完善市场化的薪酬管理体系，完善考核办法，改进关键岗位员工的评价与激励措施，提高人才的工作主动性和积极性；通过专业知识和技能培训，提高岗位胜任力，继续加强后备人才引进与骨干队伍建设。4）加强合资企业的管理。加强合资企业的管理。要深入一线，全面了解情况，多加强沟通，实行动态跟踪，重点关注项目现金流情况，确保项目顺利推进。要通过完善机构设置，增派人员力量，强化外派人员的管理职责，围绕项目延伸成本、施工、营销等方面的管理职能，形成事先预测预警，加强过程管控，严格结果考核，严肃奖惩兑现的管理模式。5）继续做好各专项管理工作。继续做好各专项管理工作。全面加强质量管理、安全管理、成本预算管理、工程管理、销售管理等。以新项目为契机，全面提升市场、研发、成本、工程综合专业能力。（2）全力推动落实新项目开发建设计划，满足公司未来业绩需要（2）全力推动落实新项目开发建设计划，满足公司未来业绩需要 梅江H2-H4地块于2017年年初正式启动开工建设。要按照项目运营目标书及公司下达的考核节点要求加强进度管理，有序推进各项工作。做好公司内部各有关职能部门与项目操作主体的对接。高标准完成示范区建设，于2017年6月底前完成示范区工程建设，7月中旬对外开放展示；加强项目施工过程各个环节的建设管理，确保工程质量，注重方案优化与技术改进，保证项目高质、高效按计划推进，全面提升产品质量。结合以往开发项目后评估的经验，在新的项目建设过程中，强化责任意识、担当意识；加强工程重要节点管理，科学安排，合理调度，增强对工作的预见性，强化部门联动和沟通协调。在做好境界梅江新项目开工建设的同时，2017年，我们还要加快福建津汇公司红树湾项目B1、B2的项目建设工作。（3）做好在售项目的销售工作（3）做好在售项目的销售工作 天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 17 2017年的销售重点是实现H4、H2项目的开盘销售以及津汇红树湾项目的销售工作。H4、H2项目要严格按照制定的项目考核节点要求，争取2017年内正式开盘销售。津汇公司红树湾项目A区和B1区剩余房源要尽快清盘，洋房、车位要加快去化速度，充分考虑时间成本，尽快制定销售计划，做好目标分解，明确具体措施。B2区销售要抓住市场热度加快营销进度，制定营销计划，明确具体措施及完成时间节点。（4）做好年度资金安排，加强现金流管理（4）做好年度资金安排，加强现金流管理 2017年开工项目较大，资金需求较多，我们要妥善做好公司全年资金安排，合理调配，在确保项目资金的前提下，加强现金流管理，提高资金使用效率，降低成本。二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、1、报告期内主要经营情况”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2016 年 2015 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 893,302,306.32 100%740,471,240.20 100%20.64%分行业 商品销售 4,700,855.17 0.52%5,128,205.44 0.69%-8.33%房屋租赁 8,631,449.74 0.97%7,045,298.55 0.95%22.51%房地产销售 788,746,215.17 88.30%628,214,002.58 84.84%25.55%物业管理 90,333,234.45 10.11%99,056,842.70 13.38%-8.81%其他 890,551.79 0.10%1,026,890.93 0.14%-13.28%分产品 矿粉销售 4,700,855.17 0.52%5,128,205.44 0.69%-8.33%天津体院北住宅项目 259,898,455.35 29.09%145,105,278.58 19.60%79.11%滨海国际 1,322,880.91 0.15%8,882,905.00 1.20%-85.11%境界梅江一期（H5）7,299,225.80 0.82%75,953,257.00 10.26%-90.39%境界梅江二期（H6）526,670,565.61 58.96%398,272,562.00 53.79%32.24%天津津滨发展股份有限公司 2016 年年度报告全文 18 玛歌一期-6,444,912.50-0.72%房屋租赁 8,631,449.74 0.97%7,045,298.55 0.95%22.51%物业管理 90,333,234.45 10.11%99,056,842.70 13.38%-8.81%其他 890,551.79 0.10%1,026,890.93 0.14%-13.28%分地区 天津 893,302,306.32 100.00%740,471,240.20 100.00%20.64%（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产销售 788,746,215.17 475,707,325.96 39.69%25.55%21.13%增加 2.2 个百分点 分产品 天津体院北住宅项目 259,898,455.35 170,379,525.53 34.44%79.11%70.30%增加3.39个百分点