000608_2016_阳光股份_2016年年度报告_2017-02-21.pdf

阳光新业地产股份有限公司阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告年年度报告 2017 年年 02 月月 阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 1 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。连带的法律责任。公司负责人唐军、主管会计工作负责人李国平及会计机构负责人公司负责人唐军、主管会计工作负责人李国平及会计机构负责人(会计主管会计主管人员人员)迟超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。迟超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房上市公司从事房地产业务的披露要求地产业务的披露要求 本年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承本年度报告中涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。诺，敬请投资者注意投资风险。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 2 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 .1 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 .8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 .10 第五节第五节 重要事项重要事项 .27 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况 .46 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况 .53 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况 .54 第九节第九节 公司治理公司治理 .59 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况 .64 第十一节第十一节 财务报告财务报告 .67 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录 .207 阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 3 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 阳光新业地产股份有限公司 Reco Shine 指 Reco Shine Pte.Ltd.Recosia China 指 Recosia China Pte.Ltd.北京燕赵 指 北京燕赵房地产开发有限公司 首创置业 指 首创置业股份有限公司 新尚东、新尚东公司 指 上海新尚东资产管理有限公司 光明新丽 指 天津光明新丽商贸有限公司 友谊新资 指 天津友谊新资商贸有限公司 津汇远景 指 天津津汇远景贸易有限公司 紫金新嘉 指 天津紫金新嘉商贸有限公司 建设新汇 指 天津建设新汇商贸有限公司 沈阳世达 指 沈阳世达物流有限责任公司 瑞景阳光 指 北京瑞景阳光物业管理有限公司 滨河新亚 指 天津滨河新亚商贸有限公司 北京星泰 指 北京星泰房地产开发有限公司 天津绿野 指 天津西青杨柳青森林绿野工程有限公司 北京艺力 指 北京艺力设计工程有限公司 成都锦尚 指 成都锦尚置业有限公司 瑞阳嘉和 指 北京瑞阳嘉和物业管理有限公司 津北阳光 指 天津津北阳光新生活购物广场 聚信阳光 指 聚信阳光（昆山）投资管理有限公司 体奥动力 指 体奥动力（北京）体育传播有限公司 上海永磐 指 上海永磐实业有限公司 瑞腾阳光 指 北京瑞腾阳光物业管理有限公司 阳光厚土 指 阳光厚土(天津)股权投资基金管理有限公司 阳光基业 指 阳光基业(天津)股权投资基金合伙企业 北京艾堔 指 北京艾堔建筑设计咨询有限公司 上海锦江、锦江中心 上海锦江国际购物中心 阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 阳光股份 股票代码 000608 变更后的股票简称（如有）无 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 阳光新业地产股份有限公司 公司的中文简称 阳光新业 公司的外文名称（如有）YANG GUANG CO.,LTD.公司的外文名称缩写（如有）YANG GUANG 公司的法定代表人 唐军 注册地址 广西壮族自治区南宁市江南路 230 号南宁经济技术开发区 注册地址的邮政编码 530031 办公地址 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11 层 办公地址的邮政编码 100044 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 赵博 联系地址 北京市西城区西直门外大街 112 号阳光大厦 11 层 电话（010）68361088 传真（010）88365280 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http:/ 公司年度报告备置地点 董事会办公室 阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 5 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91450000200538358N 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）1998 年 3 月，公司主营业务由水泥制造销售变为房地产开发销售。历次控股股东的变更情况（如有）2004 年 12 月 22 日，首创置业将其持有本公司 45,266,200 股股份转让予北京燕赵，占本公司总股本的 15.5，北京燕赵成为本公司的第一大股东。2007 年 6 月 5 日，本公司向 Reco Shine 非公开发行 120,000,000 股股份，占本公司总股本的 29.12%，Reco Shine 成为本公司第一大股东。2016 年 4 月 21 日，Reco Shine 更名为 Eternal Prosperity Development Pte.Ltd.。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 中华人民共和国上海市黄浦区湖滨路 202 号企业天地 2 号楼普华永道中心 11 楼 签字会计师姓名 徐涛，王豆豆 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 营业收入（元）639,555,000.00 647,600,000.00-1.24%1,358,598,000.00 归属于上市公司股东的净利润（元）-468,238,000.00 20,180,000.00-2,420.31%-585,172,000.00 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）-304,424,000.00-124,566,000.00-144.39%-619,961,000.00 经营活动产生的现金流量净额（元）175,947,000.00-15,631,000.00 1,225.63%-164,531,000.00 基本每股收益（元/股）-0.62 0.03-2,166.67%-0.78 稀释每股收益（元/股）-0.62 0.03-2,166.67%-0.78 加权平均净资产收益率-15.20%0.61%-15.81%-16.27%2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末 总资产（元）9,800,937,000.00 10,252,324,000.00-4.40%11,238,528,000.00 归属于上市公司股东的净资产（元）2,846,516,000.00 3,314,631,000.00-14.12%3,294,179,000.00 阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 6 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 119,416,000.00 114,781,000.00 176,749,000.00 228,609,000.00 归属于上市公司股东的净利润-42,890,000.00-92,840,000.00-200,025,000.00-132,483,000.00 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-43,239,000.00-92,984,000.00-67,840,000.00-100,361,000.00 经营活动产生的现金流量净额-41,779,000.00 166,234,000.00-5,896,000.00 57,388,000.00 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-117,191,000.00-14,000.00-90,000.00 退出淮海路项目前期资本化的长期待摊费用计入营业外支出 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）1,583,000.00 5,068,000.00 2,836,000.00 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 0.00 0.00 55,938,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 2,758,000.00-897,000.00-5,026,000.00 阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 7 违约赔偿金-50,620,000.00-506,000.00-24,750,000.00 退出淮海路项目预计赔偿款 处置合营企业产生的投资收益 0.00 105,920,000.00 0.00 处置子公司产生的投资收益 0.00 42,044,000.00 0.00 减：所得税影响额 308,000.00 6,903,000.00-3,194,000.00 少数股东权益影响额（税后）36,000.00-34,000.00-2,687,000.00 合计-163,814,000.00 144,746,000.00 34,789,000.00-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 项目 涉及金额（元）原因 公允价值变动损益 75,970,000.00 本集团为了更加真实、公允地反映公司的投资性房地产的价值，为投资者提供更相关的信息，自 2014 年 1 月 1 日起，对投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量。本集团管理层认为，投资性房地产的运营管理是本集团的主营业务，本集团致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利得。所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理层的经营业绩，属于持续发生的事项，因此，本集团将由此产生的公允价值变动损益作为经常性损益列示，并将在以后年度一贯应用。阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 8 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求 报告期内公司主营业务为房地产开发与销售，投资性房地产出租与资产管理输出服务。2016年，房地产住宅开发与销售在国家“去库存”背景下高歌猛进，继续延续强者恒强的发展态势，行业集中度继续加大，全国销售额Top100企业占市场比例已达到约43.9%，市场占有率逐年提高。公司目前存量房地产住宅开发项目较少，整体实力与行业领先水平差距巨大，公司在住宅开发领域没有竞争优势，短期内也不具备塑造此方面竞争力的基础条件。近年来，随着大量新型商业项目及电子商务的迅猛发展，导致市场实体商业项目总体供给过剩。此外，随着一线城市土地及资产价格快速攀高，城市更新项目越来越受到广泛关注，并推入市场。国内商业及办公租赁市场已进入一个竞争激烈、分化加剧的新阶段，电子商务占社会消费品零售总额的比重逐年攀升。目前公司投资性房地产主要位于京津沪，商业项目多为体量较小的社区商业，因此经营及租金相对稳定。虽然目前公司租金收入不高，但具备一定的资产管理能力。1、房地产开发与销售 报告期内，公司房地产业务主要为天津杨柳青项目一期现房销售、北京阳光上东车库及住宅和成都锦尚项目库存销售。2、投资性房地产出租与资产管理服务 公司投资性房地产主要位于京津沪及部分二线城市。业态上主要为集中商业和办公：其中集中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业；以“新业广场”为代表的区域购物中心；以及以“新业中心”为代表的城市综合体。公司主要依靠租金收入、资产管理费用以及资产升值退出获取利润。鉴于近年来商业项目的过量供应及电商对传统商业项目的冲击，公司未来业务将主要聚焦在京津沪地区不良、低效资产的收购、改造、提升和退出。在调整自身资产结构的同时，充分发挥公司对经营性物业的资产管理能力，通过轻资产模式实现股东回报和公司价值。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 本期由于合营企业菱华阳光（天津）商业管理有限公司退出原经营租赁项目且预计未来无其他可持续经营业务，公司计提了减值准备 16,387,000.00 元。长期待摊费用 公司于 2016 年退出经营租入的上海淮海路物业，将项目未摊销装修成本及资本化租金117,181,000.00 元一次性转入营业外支出，同时将截至 2015 年底按照直线法计提已计入应付账款中的资本化租金 31,318,000.00 元予以冲销。阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 9 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 随着房地产行业的快速发展，公司与行业龙头企业的差距拉大，在传统住宅开发领域公司没有足够竞争力。近10年来，在中国主要一二线城市完成了超过30个项目的招商及运营，为公司主营业务的持续发展以及未来战略的实现奠定了坚实的基础。虽然在经营性物业的资产管理能力方面未有更多积累和沉淀，但公司较早转型商业地产，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力。近年来，公司制定了新的发展方向和轻资产业务模式，并形成了以对资产投资、改造、营运及退出为主线的全新组织架构，正在重新塑造在地产行业产业链上端的资产管理能力，并根据未来新业务，储备相应的竞争力。阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）报告期内经济与市场情况分析 2016年世界政治局势出现一些新变化，欧洲及美国保守及孤立主义重新抬头，中国周边局势依然复杂，美联储连续加息，美元持续强势。国内经济在外部环境恶化和经济增速趋缓背景下，依靠积极的供给侧结构改革和房地产行业去库存拉动，以及稳健的货币及财政政策，基本实现了经济运行缓中趋稳、稳中向好的局面。根据国家统计局初步预估，2016年国内生产总值约744,127亿元，同比增长约6.7%，实现了十三五的良好开局。2017年，鉴于欧洲各国将进入换届年，新的保守主义可能会主导欧洲主要政策，欧美的逆全球化趋势和贸易保护主义，会给中国进出口贸易带来较大的不确定性。然而随着“一带一路”近3年来从概念逐渐落地，已经取得世界很多国家的共识与合作，一批项目的落地，在输出国内过剩产能的同时对中国经济将产生一定的带动作用。国内方面，随着供给侧改革的逐步推进，以及大批PPP项目的逐渐实施，年内各省的固定资产投资较往年预计将出现较大增长。国企混合所有制改革从提出到了落地实施的关键时刻，占国民经济主导地位的国资改革将在带动经济发展的同时向社会释放改革红利。中央经济工作会议明确提出2017年经济增长“稳”为主基调，货币政策“稳健中性”，但应严防金融风险，金融去杠杆，引导更多资金流入实体经济。预计2017年国内经济将在“一带一路”、国企混改及大基建的带动下延续2016年平稳发展势头。2016年房地产行业在国家去库存政策背景下，高歌猛进。全年全国商品房销售面积约15.7亿平米，同比增长约22.5%；销售金额约11.8万亿元，同比增长约34.8%；房地产开发投资约10.3万亿元，同比增长约6.9%。行业集中度进一步加剧，强者恒强，全年销售额过千亿企业达到12家，Top100进入门槛提升到约160亿元。Top100企业市场占有率达到约43.9%，龙头企业市场占有率超过3%，龙头企业销售额为第一百位的约24倍。市场成交结构中二线城市增长较为明显；一线城市受制于土地供应，新房市场供给有限，二手房存量市场占比显著提高；热点城市各层次产品价格提升显著，成交结构持续上移。2017年，房地产行业宏观政策将延续2016年四季度以来的调控态势，在控风险与去库存中因城施策，不断深化。热点城市面临量价回调，三四线城市有望延续平稳。调控政策目前已经在土地竞买、购房资格、贷款利率及期限、价格审批以及房地产融资端陆续出台。总体来看，2017年全年成交面积会较2016年有所回落，但价格回调有限，部分热点一线城市新房供应有限，价格仍将温和上涨；部分二线城市收益于国家发展战略规划，新的交通、产业及基础人口优势，城市将进入较为平稳的发展周期。2017年受国家金融去杠杆及促进实体经济发展要求，房地产行业融资不容乐观，融资规模将有所收缩，资金成本或有所上移。商业及办公租赁方面，电商对实体店的冲击依然持续，但线上线下的融合也越来越紧密，消费者的消费需求承多元化呈现，一些城市供应较大、竞争激烈，导致空置率提高、租金下滑；受经济增速放缓及产业结构调整影响，公司扩张及新设公司有所减少，一些城市办公物业由供不应求到供略大于求，租金增长有所放缓，空置率有所提高。（二）主要项目所处区域市场分析（1）公司住宅项目主要位于天津、成都和北京3个城市。北京住宅市场：2016年北京市场量跌价升，前三季度市场销售火热，需求旺盛，房价不断刷新高，纯商品住宅（不含保障房和自住房）成交均价38,327元/平米，同比大涨32%，月均成交67万平米，同比下降11%，但月均供应量仅为54万平米，整体下降23%；“930”新政出台后，成交量明显回落，房价走势趋稳。二手房成交再创新高，全年成交27万套，已是纯商品住宅的4.7倍；土地市场受供应影响，成交低迷，住宅用地全年仅成交200万平米。鉴于北京市场价格增长较快，公司对北京阳光上东项目部分存货以合理价格进行销售以补充公司现金流，销售收入约3,316万元。天津住宅市场：2016年天津市场呈现量价大升的局面，截止2016年10月，天津商品住宅销售面积同比大涨76%，价格同比上涨26%至14,929元/平，供应同比增长42%，销供比1.59，整体供不应求。公司天津杨柳青项目一期存货借助此轮市场春风，基本售罄。全年共实现签约金额约4.0409亿元，回款金额2.6536亿元，实现结转收入约1.8亿元。阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 11 成都住宅市场：2016年成都市场呈现量价齐升的局面，全年商品房均价9,409元/平，同比大涨32%；销售面积9413.77平方米，同比上涨15.53%，销供比3.31，市场呈现供不应求的局面。因公司成都锦尚项目剩余可售产品主要为商住公寓部分，因此全年去化较为一般，共实现签约金额约1.0635亿元，回款金额1.0913亿元，结转收入约1亿元。（2）公司投资性房地产出租主要在北京、天津、上海和成都。2016年上述城市主要经济指标如下：宏观经济 数据 GDP（亿元）同比增长 城镇人均 可支配收入（元）同比增长 社会消费品 零售总额（亿元）同比增长 数据来源 全国 744,127 6.70%33,616 7.80%31,757 10.90%国家统计局 北京 24,899 6.70%57,275 8.40%11,005 6.50%北京统计局 上海 27,466 6.80%57,692 8.90%10,946 8%上海统计局 天津 17,885 9.00%34,074 8.90%5,635 7.20%天津统计局 成都 12,000 7.50%36,187 8.10%5,620 10.00%成都2017政府工作报告 市场数据如下：北京 住宅 均价（元/平方米）价格同比变化 销售面积（万平方米）销售面积同比变化 可售面积（12月底）（万平方米）土地成交金额（亿元）同比 数据来源 28,730 14.00%948-16.56%716 852-57%中指研究院 甲级写字楼 平均租金（元/平方米月）租金同比变化 新增可租面积（万平方米）可租面积（万平方米）空置率 空置率较去年 戴德梁行 387.2 上涨3%101.2 930.2 6.60%上涨了1.5%商业 首层平均租金（元/平方米日）租金同比变化 新增可租面积（万平方米）可租面积（万平方米）空置率*高力国际 806.4-4.00%70 530 3.90%上海 住宅 均价（含保障房）（元/平方米）价格同比变化 销售面积（万平方米）销售面积同比变化 可售面积（12月底）（万平方米）土地成交金额（亿元）同比 中指研究院 25,125 7.00%2,195-3.73%661 1,638-3%甲级写字楼 平均租金（元/平方米月）租金同比变化 新增可租面积（万平方米）可租面积（万平方米）空置率 空置率较去年 戴德梁行 287 上涨3%116.9 866.7 12.26%上涨了3.86%商业 首层平均租金（元/平方米月）租金同比变化 新增可租面积（万平方米）可租面积（万平方米）空置率*高力国际 1,119-4%96.6 510 12.10%天津 住宅（截止10月）均价（元/平方米）价格同比变化 商品住宅销售面积（万平方米）销售面积同比变化 可售面积（10月底）（万平方米）土地成交金额（亿元）同比 中指研究院 14,929 26.77%1,881 76.02%1,134 1,304 123%写字楼 平均租金（元/平方米月）租金同比变化 新增可租面积（万平方米）可租面积（万平方米）空置率 空置率较去年 高力国际 98.2-6.20%21 165 31.50%上涨了1.5%商业 首层平均租金 租金同比变化 新增可租面积 可租面积 空置率*高力国际 阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 12（元/平方米月）（购物中心）（万平方米）（万平方米）486.7-1.00%25 260 7.50%成都 住宅 均价（元/平方米）价格同比变化 销售面积（万平方米）销售面积同比变化 可售面积（12月底）（万平方米）土地成交金额（亿元）同比 中指研究院 9,409 32.00%988 15.53%700 399-7%写字楼 平均租金（元/平方米月）租金同比变化 新增可租面积（万平方米）可租面积（万平方米）空置率 空置率较去年 高力国际 90-12%17.5 220 37.70%下降5.5%商业 首层平均租金（元/平方米月）（购物中心）租金同比变化 新增可租面积（万平方米）可租面积（万平方米）空置率*高力国际 499-2.20%24 440 5.00%注释：*购物中心空置率 不同市场表现如下：北京商办市场：受北京经济增长略微减速的影响，甲级写字楼市场出现更多缩减面积及搬迁活动，但市场整体依旧表现活跃，本年度甲级写字楼空置率微增至6.6%，但鉴于2016年写字楼产品的大量供应，该空置率表现依然反映了市场的旺盛需求。上海商办市场：上海市场仍为全国具有吸引力的商办市场，该趋势可反映在全年大量的大宗交易中。整体市场需求依然强劲，空置率小幅上涨至12%，但伴随未来一年大量的市场供应，将导致平均空置率的进一步攀升。天津商办市场：2016年天津优质写字楼市场租赁需求维持疲软，在中短期内，新增供应将超过需求，空置率将继续走高，在激烈的市场竞争下，租金或将持续下跌。成都商办市场：全市空置率接近40%，大量的新增商办物业入市，市场仍面临供过于求的压力，预计租金调整将于短期内持续。（三）公司主要经营情况 2016年是公司调整资产结构，积极寻求新业务的一年。报告期内，公司虽然亏损，但基本消化了公司过往几年遗留下来的一些历史包袱。而公司重要资产均布局于京津沪一线城市，在报告期内，资产质量随着市场变化，有了明显的改善。2016年，受益于国家去库存宏观政策及京津冀概念，天津房地产住宅销售及土地市场异常火爆。公司杨柳青项目遗留的一期库存产品及时推向市场，基本售罄。全年实现签约金额约4亿元，回款金额约2.6亿元，为公司全年收入及现金流奠定了基础。2016年，公司坚定从包租项目上止损退出。实现了从天津“绿游天地”项目的全部退出及上海淮海路项目的基本退出。2016年，公司积极推进上海银河宾馆主楼及裙楼的资产处置事宜，但由于市场价格上升较快，公司拟将该物业短期租赁，以便将来实现更好的投资退出收益。2016年，公司北京阳光大厦裙楼改造后招商顺利，提升了该物业的市场价值。2016年，公司持有型物业及受托管理物业总体经营稳定。2016年，公司积极利用资本市场，及时发行了4亿元3年期私募债，补充了公司流动资金。2016年，公司积极利用资本市场尝试增加新的业务机会，筹划了收购华人文化有限责任公司旗下体奥动力（北京）体育传播有限公司股权，但后因政策变化及交易对方原因，公司终止了该项事宜。2016年，公司实现营业收入6.396亿元，较去年下降1.24%。2016年，公司实现归属于母公司股东净利润-4.682亿元，较去年下降2420.31%。阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 13 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 2016年度房地产开发情况表：单位：平方米 项目名称 业态 地区 在建/竣工 占地面积 计容 建筑面积 已完工 建筑面积 预计总投资金额 实际投资金额（万元）天津杨柳青鹭岭景园项目二期 住宅 天津 未开工 122,544 124,640-尚不确定 75,631 天津杨柳青鹭岭广场项目 住宅 天津 在建 200,000 83,000-尚不确定 115,710 2016年度房地产销售情况表 单位：平方米 项目名称 业态 地区 2016年期初可供出售面积 2016年度已出售面积 2016年度结算面积 北京阳光上东项目 商业 北京 5,794-住宅 11,701.57 781.88 759.88 成都锦尚中心项目 办公 成都 27,686.19-商住公寓 40,156.2 9,413.77 9,618.86 商业 7,433.95-天津杨柳青鹭岭景园项目一期 住宅 天津 44,644.41 32,672.68 17,285.04 2016年度房地产出租情况表 单位：平方米 项目名称 业态 地区 权益比例 可租赁面积 出租率 阳光大厦 办公 北京 65%34,095 47%阳光上东 商业 北京 100%8,962 100%北苑华堂 商业 北京 51%31,181 100%通州瑞都商业 商业 北京 51%32,397 91%成都A-Ztown 商业 成都 55%60,167 100%成都九眼桥 办公 成都 71%27,689 69%商业（购物中心）33,796 88%商业（底商）7,710 73%天津北辰 商业 天津 90%25,967 50%2016年度分地区的营业数据表 单位：元 分地区 营业收入 营业成本 毛利率 北京地区 244,949,000.00 67,158,000.00 72.58%天津地区 188,132,000.00 171,204,000.00 9.00%四川地区 189,241,000.00 59,898,000.00 68.35%上海地区 17,233,000.00 41,262,000.00-139.42%2016年度公司财务融资情况 类别 期末余额 本期融资成本区间 融资期限（年）期末融资总额（万元）451,152 其中：银行贷款（万元）210,388 4.75%-5.635%5-14 基金融资（万元）51,040 9.50%1-5 公司债券（万元）39,133 8.1%3 信托融资（万元）105,135 8%-10%2-3 委托贷款（万元）45,456 6%1.75-2 阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 14 报告期内，公司总体营业收入较上一年度持平。其中房地产开发产品销售收入较上年下降约2,410万元，主要由于成都锦尚项目和北京阳光上东项目处于尾房销售阶段，合计同比较少约1.7亿元，而天津杨柳青项目销售好转，同比增加约1.5亿元。报告期内，投资性物业租赁收入同比较少约0.17亿元，主要为北京朝阳新业广场项目之前股权转让导致租金收入减少约0.35亿元，而北京北苑项目整租增加约0.09亿元，阳光大厦增加约0.09亿元。报告期内公司利润亏损且较上年同期变化较大的原因，主要为开发产品销售结转成本增加、上海淮海路项目退出以及较上年同期无重大资产处置收益。阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 15 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2016 年 2015 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 639,555,000.00 100%647,600,000.00 100%-1.24%分行业 开发产品销售业务 317,004,000.00 49.57%341,096,000.00 52.67%-7.06%投资性房地产租赁业务 215,153,000.00 33.64%215,325,000.00 33.25%-0.08%经营租入项目租赁业务 37,106,000.00 5.80%21,132,000.00 3.26%75.59%其他业务 70,292,000.00 10.99%70,047,000.00 10.82%0.35%分产品 成都锦尚中心项目 101,880,000.00 15.93%241,215,000.00 37.25%-57.76%天津杨柳青鹭岭景园项目一期 180,447,000.00 28.21%31,992,000.00 4.94%464.04%北京阳光上东项目 33,160,000.00 5.18%63,054,000.00 9.74%-47.41%北京盛世嘉园项目 0.00 0.00%4,496,000.00 0.69%-100.00%北京阳光丽景项目 0.00 0.00%189,000.00 0.03%-100.00%其他开发项目 1,517,000.00 0.24%150,000.00 0.02%911.33%商业出租 188,696,000.00 29.50%200,457,000.00 30.95%-5.87%写字楼出租 26,457,000.00 4.14%14,868,000.00 2.30%77.95%北京 878 商务中心 21,862,000.00 3.42%21,132,000.00 3.26%3.45%上海淮海路项目 15,244,000.00 2.38%项目管理、资产交易、市场研究及策划顾问服务费 68,812,000.00 10.76%67,113,000.00 10.36%2.53%代理费及手续费收入 1,446,000.00 0.23%2,194,000.00 0.34%-34.09%商品零售 34,000.00 0.01%740,000.00 0.12%-95.41%分地区 北京地区 244,949,000.00 38.30%299,076,000.00 46.18%-18.10%天津地区 188,132,000.00 29.42%37,209,000.00 5.75%405.61%四川地区 189,241,000.00 29.59%310,239,000.00 47.91%-39.00%上海地区 17,233,000.00 2.69%1,076,000.00 0.16%1,501.58%阳光新业地产股份有限公司 2016 年年度报告全文 16（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 开发产品销售业务 317,004,000.00 240,042,000.00 24.28%-7.06%30.21%-47.16%投资性房地产租赁业务 215,153,000.00 0.00 100.00%-0.08%0.00%0.00%其他业务 70,292,000.00 47,839,000.00 31.94%0.35%-2.90%7.65%分产品 成都锦尚中心项目 101,880,000.00 57,817,000.00 43.25%-57.76%-57.87%0.35%天津杨柳青鹭岭景园项目一期 180,447,000.00 171,204,000.00 5.12%464.04%448.26%109.09%北京阳光上东项目 33,160,000.00 11,021,000.00 66.76%-47.41%-26.92%-12.24%商业出租 188,696,000.00 0.00 100.00%-5.87%0.00%0.00%项目管理、资产交易、市场研究及策划顾问服务费 68,812,000.00 47,764,000.00 30.59%2.53%1.06%3.44%分地区 北京地区 244,949,000.00 67,158,000.00 72.58%-18.10%-11.48%-2.74%天津地区 188,132,000.00 171,204,000.00 9.00%405.61%448.26%-53.03%四川地区 189,241,000.00 59,898,000.00 68.35%-39.00%-56.36%22.58%公司主营业务数据