000011_2016_深物业A_2016年年度报告_2017-03-30.pdf

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 深圳市物业发展深圳市物业发展(集团集团)股份有限公司股份有限公司 2016 年年度报告年年度报告（公告编号：（公告编号：2017-3）2017 年 3 月 2017 年 3 月 1 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人陈玉刚、主管会计工作负责人王航军及会计机构负责人公司负责人陈玉刚、主管会计工作负责人王航军及会计机构负责人(会计主管人员会计主管人员)沈雪英声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。沈雪英声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房地产业务的披露要求上市公司从事房地产业务的披露要求 1、国家房地产政策、金融政策相关变化；、国家房地产政策、金融政策相关变化；2、房地产业供求关系变化。、房地产业供求关系变化。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 595,979,092 为基数，向全体股东每为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 1.80 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。股（含税），不以公积金转增股本。2 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.12 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.24 第五节第五节 重要事项重要事项.31 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.37 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.37 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.38 第九节第九节 公司治理公司治理.45 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.50 第十一节第十一节 财务报告财务报告.51 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.174 3 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、集团 指 深圳市物业发展（集团）股份有限公司 深投控 指 深圳市投资控股有限公司 深建投 指 深圳市建设投资控股公司 深投管 指 深圳市投资管理公司 4 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 深物业 A、深物业 B 股票代码 000011、200011 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深物业集团 公司的外文名称（如有）ShenZhen Properties&Resources Development（Group）Ltd.公司的外文名称缩写（如有）SZPRD 公司的法定代表人 陈玉刚 注册地址 深圳市人民南路国贸大厦 39 层、42 层 注册地址的邮政编码 518014 办公地址 深圳市人民南路国贸大厦 39 层、42 层 办公地址的邮政编码 518014 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 范维平 钱忠、丁名华 联系地址 深圳市人民南路国贸大厦 42 层 深圳市人民南路国贸大厦 42 层 电话 0755-82211020 0755-82211020 传真 0755-82210610 82212043 0755-82210610 82212043 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 A 股：证券时报 B 股：大公报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区国贸大厦 42 层董事会办公室 5 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 无变更 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更 历次控股股东的变更情况（如有）无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号众环海华大厦 2-9 层 签字会计师姓名 范桂铭、汤家俊 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 营业收入（元）2,059,204,077.181,077,418,500.9391.12%1,268,451,451.86归属于上市公司股东的净利润（元）354,857,241.74156,819,966.71126.28%417,498,679.91归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）357,519,344.1418,480,611.701,834.56%253,778,668.88经营活动产生的现金流量净额（元）2,252,041,183.42309,767,629.66627.01%-14,627,057.08基本每股收益（元/股）0.59540.2631126.30%0.7005稀释每股收益（元/股）0.59540.2631126.30%0.7005加权平均净资产收益率 15.79%7.59%8.20%21.82%2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末 总资产（元）6,654,356,144.104,379,763,486.1051.93%3,883,288,145.46归属于上市公司股东的净资产（元）2,410,434,735.752,099,906,766.6114.79%2,074,242,662.076 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 354,857,241.74156,819,966.712,410,434,735.75 2,099,906,766.61按国际会计准则调整的项目及金额 按国际会计准则 354,857,241.74156,819,966.712,410,434,735.75 2,099,906,766.612、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 354,857,241.74156,819,966.712,410,434,735.75 2,099,906,766.61按境外会计准则调整的项目及金额 按境外会计准则 354,857,241.74156,819,966.712,410,434,735.75 2,099,906,766.613、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 无差异 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 196,079,291.87175,978,188.09157,661,237.17 1,529,485,360.05归属于上市公司股东的净利润 577,026.01-5,825,730.64-1,953,780.96 362,059,727.33归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 193,418.02-6,058,699.93-2,164,014.76 365,548,640.81经营活动产生的现金流量净额 877,544,687.88631,711,806.91591,805,045.13 150,979,643.50上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 7 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 8 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-182,886.11-175,931.40219,223,848.63 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）153,795.844,500.00 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-4,366,315.82168,991,971.80 详见第十一节财务报告十四、2、（1）事项除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 5,709,098.20 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 8,374,421.28429,994.49 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,010,733.64164,576.21-22,799,362.40 其他符合非经常性损益定义的损益项目 5,895,627.11 减：所得税影响额-876,365.8944,878,576.9239,034,596.80 合计-2,662,102.40138,339,355.01163,720,011.03-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求 （一）主要业务概述（一）主要业务概述 公司目前总共有12家正常运作的企业，包括4家地产公司（皇城地产公司、东莞公司、徐州公司、扬州公司），2家物管公司（国贸物管、皇城物管），2家小汽车出租公司（国贸汽车公司、深新汽车公司），2家合资企业（吉发仓储、天安物业，皆占股50%），1家餐饮公司，1家监理公司。分别开展以下业务：1、房地产业务、房地产业务 地产主业由四家公司运营，目前正在开发中的有如下5个项目：（1）徐州半山御景：2010年2月10日招拍挂竞得，占地面积9.69万平方米，容积率0.8，总地价1.92亿元，已于2016年12月开盘销售。（2）东莞松湖朗苑：2010年7月15日竞得，占地面积6.69万平方米，容积率2.2，总地价2.14亿元，2015年7月底开盘销售。（3）扬州湖畔御景：2011年1月28日竞得，占地面积6.66万平米，容积率1.4，总地价6.1亿元，目前已开始销售项目二期。（4）深圳前海项目：2011年7月为完成股改承诺经资产置换而来，占地面积1.99万平方米，容积率3.2，总地价2.7亿元，已于2015年11月开盘。（5）深圳金领假日：位于皇岗口岸，系历史用地，占地面积1.26万平方米，容积率10.5，总建面13万平方米。上述5个在建项目合计占地面积23.13万平方米,总建筑面积71.61万平方米，计容可售面积47.47万平方米。2、物业管理行业、物业管理行业 公司目前主要有国贸物管和皇城物管两家物业管理企业。3、小汽车出租业务、小汽车出租业务 公司目前主要有国贸汽车和深新汽车两家出租车企业，合计拥有红的牌照530个。4、租赁业务、租赁业务 公司目前共有可租赁物业面积8.62万平方米，出租率达96%。5、仓储业务、仓储业务 公司仓储业务主要为合资企业（50%股权）吉发仓储公司，仓库面积合计3.5万平方米。6、餐饮业务、餐饮业务 公司餐饮业务由国贸餐饮公司运营，总营业面积1892平方米。（二）报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位（二）报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位 1、房地产业、房地产业 2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：两会提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。可以说，近一年来的房地产去库存政策取得了积极效果，随着市场交易的回升，三四线城市的库存压力也得到一定缓解。但同时应该看到，热点城市房地产市场的敏感性及复杂性使其走势明显超出了预期范围，房价地价非理性上涨会进一步加剧9 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 市场及金融风险。由此，中央经济工作会议提出，要把防控金融风险放到更加重要的位置，并进一步明确住房的居住定位。可以预期的是，在房地产市场分化的大格局下，地方调控也将延续分城施策的特点，在支持居民自住购房的同时更加注重抑制投资投机性需求，以防止热点城市的泡沫风险及市场出现大起大落，短期政策的发力点将侧重于通过各类措施“稳定”市场环境，中长期则将通过鼓励发展租赁市场以及各类金融财税的改革，为房地产长效机制的建立奠定更稳固的基础。总体上来说，一线及热点二线城市面临政策调控压力，而三四线城市仍坚持去库存策略，市场政策分化进一步显现。房地产行业集中度加速提升，企业并购案例明显增多，马太效应加剧，中小型企业面临更大考验。2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%，其中，住宅投资68704亿元，增长6.4%。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。商品房销售面积157349万平方米，比上年增长22.5%。商品房销售额117627亿元，增长34.8%。其中，住宅销售额增长36.1%。2、物业管理行业、物业管理行业 2016年，住房城乡建设部印发住房城乡建设事业“十三五”规划纲要，提出要以推行新型城镇化战略为契机，进一步扩大物业管理覆盖面，提高物业服务水平，促进物业管理区域协调和城乡统筹发展。健全物业服务市场机制，完善价格机制，改进税收政策，优化物业服务标准，强化诚信体系建设。建立物业服务保障机制，加强业主大会制度建设，建立矛盾纠纷多元调处机制，构建居住小区综合治理体系。完善住宅专项维修资金制度，简化使用流程，提高使用效率，提升增值收益。转变物业服务发展方式，创新商业模式，提升物业服务智能化、网络化水平，构建兼具生活性与生产性双重特征的现代物业服务体系。根据中国物业管理协会2016中国物业服务百强企业研究报告，行业全国百强企业2016年管理面积达49.59亿平米，占全国物业管理总面积的28.42%，行业集中度进一步提升；百家企业实现营业收入1135.61亿元，同比增幅达27.24%。3、小汽车出租业务、小汽车出租业务 2015年以来，受到滴滴打车、Uber等网约车冲击，传统出租车行业经营遭受严重困难，出租车驾驶员收入减少、矛盾激增，多次酝酿罢驶等维权行动，维稳形势日益严峻。2016年，深圳市出租车行业进入“寒冬”，“网约车”的无序加入是历来最直接、最严重的冲击，一方面使乘客大量流失，另一方面挖走大量出租车驾驶员，严重影响队伍稳定。这种现象自司机补贴政策出台以后已经得到逐步好转。4、行业地位、行业地位 2016年7月9日，在深圳市房地产业协会主办的2016深圳房地产年会暨行业综合评价发布会上，公司荣获2016年“深圳房地产品牌价值十强企业”、“深圳市房地产开发企业50强”。2016年8月3日，公司在广东省企业联合会、广东省企业家协会主办的“2016年广东省企业500强发布大会”上，公司蝉联“广东省企业500强”。2016年6月21日，2016年中国物业服务百强企业研究报告发布会在北京隆重举行。公司下属国贸物管公司凭借业内领先的综合实力和服务水平，从全国422家优秀物业服务企业中脱颖而出，被评为“中国物业服务百强企业”，位列第38位。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 比期初增加 6.45%，主要是权益法确认合营企业实现收益所致。固定资产 比期初减少 13.96%，主要是报告期计提折旧所致。无形资产 比期初减少 7.72%，主要是报告期摊销所致。货币资金 比期初增加 203.44%，主要是收取售楼款资金增加所致。预付款项 比期初增加 324.17%，主要是预缴的税金增加所致。10 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 11 存货 比期增加 4.84%，主要是报告期项目投入增加所致。其他流动资产 比期初减少 93.70%，主要是报告期实际收到龙园创展大厦 14、15 层相关房产，因用于出租计入投资性房地产所致。投资性房地产 比期初增加 80.31%，主要是从其他流动资产 转入核算所致。递延所得税资产 比期初增加 56.45%，主要是房地产企业预售收入计算预计利润及已预提待抵扣的土地增值税增加而确认递延所得税所致。应付账款 比期初增加 119.25%，主要是达到结算条件的工程款挂账增加所致。预收款项 比期初增加 242.03%，主要是预售楼款增加所致。应交税费 比期初增加 50.52%，主要是报告期结算项目收入增加导致企业所得税和土地增值税增加所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 近些年来，公司房地产主业持续稳定经营，公司资产规模和收入规模连创新高，这主要得益于公司具有独特的核心竞争优势：一是公司经营团队持续稳定，在公司发展战略上持之以恒，不断编制十二五、十三五战略规划，以战略规划为指导和路线图，不断开拓进取，确保了公司在大政方针上的连续性；二是公司目前房地产开发项目管控模式为集团总部城市公司两级，集团层面主要把控土地投资、计划运营、关键营销节点、限额以上规划设计和成本控制等事项，工程管理、现场营销、限额以下现场设计和成本管控由各城市公司完成，给予了各项目公司充分的自主权，集团以制度化管理为主，目前已经形成房地产主业综合管理制度房地产手册、成本专项管理目标成本合约规划管理体系等规范标准的内部运营体系，房地产管控模式日趋完善和成熟；三是公司目前开发区域主要集中在深圳及周边城市，得益于土地获得成本的价格优势和深圳房地产市场的快速发展，公司深圳区域项目将为公司带来良好的经济效益；四是品牌和文化沉淀优势，公司经过三十多年的发展和积累，承载着改革开放国贸精神的“深物业”的品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，已连续多年荣获“中国房地产开发企业500强”、“广东省企业500强”等诸多荣誉称号。深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述（一）报告期行业发展回顾（一）报告期行业发展回顾 1、市场环境分析、市场环境分析 2016年，宏观经济运行平稳，供给侧改革取得阶段性成果，经济增长积极性因素增多，出现了“双重向好”的新格局：新结构、新经济、新动能在加速形成，传统产业调整在深化，创新对发展的支撑作用增强，全年国内生产总值74.41万亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%，但美国加息与欧洲和日本继续量化宽松的货币政策相互矛盾，强势美元逐渐崛起，外汇流出和人民币贬值预期均有所上升。2、行业格局和趋势分析、行业格局和趋势分析 详见“第三节公司业务概要”。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 （二）公司（二）公司2016年总体回顾年总体回顾 2016年是公司十三五规划的开局之年，报告期内，面对复杂的宏观微观环境，在公司经营班子的带领下，集团公司全体干部员工齐心协力，以完成全年任务为工作重心，牢牢把握发展主动权，各项事业都取得了显著成绩，在经营业绩、管理体系、企业凝聚力等方面达到了一个崭新的高度，实现了十三五的良好开局，为公司更好更大发展奠定了坚实的基础。1、营业收入突破、营业收入突破20亿元，实现了十三五开门红亿元，实现了十三五开门红 公司2016年度实现营业收入205,920万元，实现净利润35,486万元（归属于母公司），2016年末总资产为66.54亿元，2016年末归属于母公司股东权益合计24.10亿元，加权平均净资产收益率15.79%，每股收益0.595元，每股净资产 4.05元。营业收入和资产规模均创下历史新高，实现了十三五时期的开门红，为公司下一步跨越发展奠定了坚实基础。2、各在建项目销售业绩理想，亮点纷呈、各在建项目销售业绩理想，亮点纷呈 2016年，公司密切关注市场趋势，深入研判调控政策，及时把握市场机遇，销售方面适时推出扬州项目二期、徐州项目一期等，在售房地产项目销售顺利，深圳和东莞两个项目2016年销售金额约10亿元，扬州项目一期和二期实现销售金额约3.6亿元，徐州项目一期实现开门红，销售金额约1.41亿元，其中深圳和东莞两个项目回款接近33亿元，创公司历年之最。3、项目管理水平日益提升，工程进度有序推进、项目管理水平日益提升，工程进度有序推进 2016年，公司5个在建项目顺利完成各项工程建设任务，全年实现安全生产零事故。前海项目提前9个月入伙，圆满完成项目开发各项进度目标；金领假日公寓项目提前43天完成裙楼施工节点；东莞项目于2016年 11月30日完成竣工核验，各项工程持续有序开展；扬州项目二期单体验收完毕，各项配套工程按计划推进；徐州项目完成竣工验收备案，并顺利开盘。4、物管业务拓展壮大、物管业务拓展壮大,其他辅业平稳经营其他辅业平稳经营 国贸物管公司2016年实现营业收入3.48亿元，比预算目标均有所增长，皇城物管公司全年完成营收4980万元，两家物管公司合计管理物业面积超过1100万平米，涵盖深圳、杭州、重庆、内蒙古和山东等多个地区。小汽车、监理、租赁等辅业平稳经营，均按计划完成年度目标任务。二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述、概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。12 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2016 年 2015 年 金额 占营业收入比重金额 占营业收入比重 同比增减 营业收入合计 2,059,204,077.18 100%1,077,418,500.93100%91.12%分行业 房地产开发 1,512,673,490.89 73.46%515,974,918.0047.89%193.17%房屋租赁 75,269,443.10 3.66%73,908,002.276.86%1.84%物业管理 322,241,780.02 15.65%333,400,952.6730.94%-3.35%交通运输 56,896,623.70 2.76%60,550,541.425.62%-6.03%饮食服务 31,177,527.67 1.51%31,014,702.892.88%0.52%其 他 60,945,211.80 2.96%62,569,383.685.81%-2.60%分产品 房地产开发 1,512,673,490.89 73.46%515,974,918.0047.89%193.17%房屋租赁 75,269,443.10 3.66%73,908,002.276.86%1.84%物业管理 322,241,780.02 15.65%333,400,952.6730.94%-3.35%交通运输 56,896,623.70 2.76%60,550,541.425.62%-6.03%饮食服务 31,177,527.67 1.51%31,014,702.892.88%0.52%其 他 60,945,211.80 2.96%62,569,383.685.81%-2.60%分地区 深圳地区 1,669,008,443.18 81.05%719,268,398.3967.00%132.04%其它地区 390,195,634.00 18.95%358,150,102.5433.00%8.95%（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产业务 1,512,673,490.89 459,994,703.4269.59%193.17%96.57%14.94%13 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 物业管理 322,241,780.02 311,316,025.733.39%-3.35%-1.55%-1.76%分产品 分地区 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 单位 2016 年 2015 年 同比增减 销售量 平方米 147,757.9588,771.38 66.45%生产量 平方米 502,525.29538,666.29-6.71%房地产开发 库存量 平方米 248,242.4293,030.34-15.28%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 由于公司新增可售项目，导致销售量增加所致。（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 行业分类 行业分类 单位：元 2016 年 2015 年 行业分类 项目 金额 占营业成本比重金额 占营业成本比重 同比增减 房地产开发 459,994,703.4252.72%234,013,337.0536.08%96.57%房屋租赁 16,467,645.801.89%14,849,363.822.29%10.90%物业管理 311,316,025.7335.68%316,217,676.8148.76%-1.55%交通运输 33,739,246.053.87%29,112,504.334.49%15.89%饮食服务 26,572,645.613.05%25,527,473.133.94%4.09%其 他 24,443,956.822.80%28,852,538.964.45%-15.28%合 计 872,534,223.43100.00%648,572,894.10100.00%34.53%说明 无。14 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文（6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 是 否 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）74,294,534.31前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 3.61%前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例 1 阿里巴巴（中国）有限公司 37,043,649.101.80%2 华为技术有限公司 18,613,565.210.90%3 自然人 6,220,563.000.30%4 自然人 6,218,444.000.30%5 自然人 6,198,313.000.30%合计-74,294,534.313.60%主要客户其他情况说明 适用 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）12,404,848.06前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 42.68%前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 11.65%公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比例 1 深圳市物业工程建设监理有限公司 3,474,600.0011.65%2 深圳市环亮环境工程有限公司 3,292,560.0011.05%3 深圳骏爵汽车销售服务有限公司 2,958,000.009.92%4 江苏铸辉市政建设有限公司 1,610,000.005.40%5 深圳远鹏装饰集团有限公司 1,388,888.064.66%15 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 合计-12,724,048.0642.68%主要供应商其他情况说明 适用 不适用 第一大供应商深圳市物业工程建设监理有限公司为本公司的全资子公司。3、费用、费用 单位：元 2016 年 2015 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 47,306,701.76 41,941,165.9412.79%主要是公司加大营销力度，使得支付的销售服务及代理费用增加所致。管理费用 99,528,601.79 102,968,126.79-3.34%主要是公司加强管理控制费用开支，使得相关费用减少所致。财务费用-22,407,438.75-7,514,689.31198.18%主要是利息收入增加所致。所得税费用 136,350,415.59 59,571,725.42128.88%实现利润增加所致。4、研发投入、研发投入 适用 不适用 5、现金流、现金流 单位：元 项目 2016 年 2015 年 同比增减 经营活动现金流入小计 3,770,054,410.631,711,116,833.24120.33%经营活动现金流出小计 1,518,013,227.211,401,349,203.588.33%经营活动产生的现金流量净额 2,252,041,183.42309,767,629.66627.01%投资活动现金流入小计 139,247.908,058,358.89-98.27%投资活动现金流出小计 4,654,746.4038,285,548.55-87.84%投资活动产生的现金流量净额-4,515,498.50-30,227,189.66-85.06%筹资活动现金流入小计 15,441,282.23216,470,006.83-92.87%筹资活动现金流出小计 342,355,581.91374,393,615.57-8.56%筹资活动产生的现金流量净额-326,914,299.68-157,923,608.74107.01%现金及现金等价物净增加额 1,924,015,241.08124,374,439.091,446.95%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 适用 不适用 16 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 经营活动现金流入及经营活动产生的现金流量净额比上年同期增加的主要原因是：报告期公司收取售楼款资金增加所致。投资活动现金流入、流出及投资活动产生的现金流量净额比上年同期减少的主要原因是：报告期更新车辆支付的资金减少及上年同期取得收回投资资金所致。筹资活动现金流入比上年同期减少的主要原因是：报告期公司新增借款减少所致。筹资活动产生的现金流量净额（净流出）比上年同期增加的主要原因是：报告期公司取得的借款减少、归还的借款增加所致。现金及现金等价物净增加额比上年同期增加的主要原因是：报告期公司收取的售楼款资金增加所致。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 报告期公司经营活动产生的现金流量净额是2,252,041,183.42元,与报告期净利润354,857,241.74元存在较大差异，主要原因是：报告期公司收取的预售楼款未达到结算条件所致。三、非主营业务分析三、非主营业务分析 适用 不适用 单位：元 金额 占利润总额比例形成原因说明 是否具有可持续性 投资收益 2,225,713.71 0.45%合营企业收益 是资产减值 98,635,337.28 20.08%主要系本期深物业半山御景、深物业湖畔御景一二期项目计提跌价准备 否营业外收入 1,476,298.90 0.30%主要是零星罚没收入 否营业外支出 4,968,073.06 1.01%主要是罚款、滞纳金及预计负债损失 否四、资产及负债状况四、资产及负债状况 1、资产构成重大变动情况、资产构成重大变动情况 单位：元 2016 年末 2015 年末 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 比重增减重大变动说明 货币资金 2,869,755,216.8543.13%945,739,975.7721.59%21.54%主要是销售项目回笼资金增加所致 应收账款 31,564,219.860.47%38,772,146.410.89%-0.42%主要是应收款项收回所致 存货 2,585,658,521.6538.86%2,466,342,278.8556.31%-17.45%期末比重变动主要是总资产增加导致，期末数较期初增加系项目开发投入增加所致 17 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 投资性房地产 427,800,613.036.43%237,260,788.825.42%1.01%主要是龙园创展大厦 14、15 层房产从其他流动资产转入核算所致 长期股权投资 36,751,891.120.55%34,526,177.410.79%-0.24%期末比重变动主要是总资产增加导致，期末数较期初增加系合营企业收益增加所致 固定资产 73,932,007.891.11%85,929,516.371.96%-0.85%主要是本期计提折旧所致 短期借款 8,000,000.000.18%-0.18%主要是到期归还所致 长期借款 144,840