600641_2017_万业企业_2017年年度报告_2018-04-27.pdf

2017 年年度报告 1/136 公司代码：600641 公司简称：万业企业 上海上海万业企业万业企业股份有限公司股份有限公司 2012017 7 年年度报告年年度报告 2017 年年度报告 2/136 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、众华会计师众华会计师事务所（事务所（特殊特殊普通合伙）普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人朱旭东朱旭东、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人邵邵伟宏伟宏及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）郭瑾郭瑾声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以2017年12月31日公司总股本806,158,748股为基数，向全体股东每10股派送现金红利人民币6.33元（含税）,预计支付51,029.85万元，尚余未分配利润87,653.77万元转至下一年度。本年度不进行资本公积金转增股本。本利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 无 十、十、其他其他 适用 不适用 2017 年年度报告 3/136 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.8 第五节第五节 重要事项重要事项.18 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.27 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.31 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.32 第九节第九节 公司治理公司治理.38 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.41 第十一节第十一节 财务报告财务报告.42 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.136 2017 年年度报告 4/136 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司/本公司 指 上海万业企业股份有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 浦科投资 指 上海浦东科技投资有限公司 三林万业 指 三林万业（上海）企业集团有限公司 湖南西沃 指 湖南西沃建设发展有限公司 宝山公司 指 上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 苏州万业 指 苏州万业房地产发展有限公司 无锡万业 指 无锡万业房地产发展有限公司 万裕房产 指 上海万裕房地产开发有限公司 西甘铁路 指 西甘铁路有限责任公司 汇丽集团 指 上海汇丽集团有限公司 长沙创润 指 长沙创润房地产有限公司 基金 指 上海半导体装备材料产业投资基金 宏天元创投 指 上海宏天元创业投资合伙企业（有限合伙）上实资产 指 上海上实资产经营有限公司 浦东投控 指 上海浦东投资控股有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海万业企业股份有限公司 公司的中文简称 万业企业 公司的外文名称 SHANGHAI WANYE ENTERPRISES.,LTD 公司的外文名称缩写 SWEC 公司的法定代表人 朱旭东 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 吴云韶 孔旭 联系地址 上海市浦东大道720号9楼 上海市浦东大道720号9楼 电话 021-50367718 021-50367718 传真 021-50366858 021-50366858 电子信箱 2017 年年度报告 5/136 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市浦东大道720号9楼 公司注册地址的邮政编码 200120 公司办公地址 上海市浦东大道720号9楼 公司办公地址的邮政编码 200120 公司网址 http:/ 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 万业企业 600641 中远发展 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 中山南路100号金外滩国际广场6楼 签字会计师姓名 严臻、龚立诚 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 营业收入 2,096,261,940.90 3,188,399,433.98-34.25 2,437,645,223.67 归属于上市公司股东的净利润 1,698,906,012.50 718,422,116.39 136.48 211,472,493.80 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 816,286,609.42 551,145,118.68 48.11 183,875,326.04 经营活动产生的现金流量净额 730,143,768.40 2,650,644,102.24-72.45 1,503,503,944.07 2017年末 2016年末 本期末比上年同期末增减（%）2015年末 归属于上市公司股东的净资产 5,871,945,215.83 4,362,825,277.18 34.59 3,709,549,256.84 总资产 8,814,708,681.57 7,772,427,086.11 13.41 6,749,370,456.17 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 2017 年年度报告 6/136 基本每股收益（元股）2.1074 0.8912 136.47 0.2623 稀释每股收益（元股）2.1074 0.8912 136.47 0.2623 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）1.0126 0.6837 48.11 0.2281 加权平均净资产收益率（%）33.22 17.77 增加15.45个百分点 5.74 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）15.96 13.63 增加2.33个百分点 4.99 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2017 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 394,557,664.81 1,452,830,866.30 71,348,521.30 177,524,888.49 归属于上市公司股东的净利润 117,355,164.16 1,460,090,582.68 18,565,978.65 102,894,287.01 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 114,955,557.56 621,684,720.94 6,630,883.53 73,015,447.39 经营活动产生的现金流量净额-116,160,427.46-166,853,402.43 388,771,252.32 624,386,345.97 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2017 年金额 附注（如适用）2016 年金额 2015 年金额 非流动资产处置损益 1,063,380,543.12 主要系转让135,158,882.81 49,350.01 2017 年年度报告 7/136 股权收益 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 52,655,971.67 26,880,838.25 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 76,433,403.55 投资理财产品收入 39,521,609.07 656,544.66 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 605,918.55 主要系打新股收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 514,843.92 主要系违约金收入 1,518,689.42 1,073,665.39 其他符合非经常性损益定义的损益项目 少数股东权益影响额 -413,759.49-408,489.86 所得税影响额-258,315,306.06 -61,164,395.77-654,740.69 合计 882,619,403.08 167,276,997.71 27,597,167.76 2017 年年度报告 8/136 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 可供出售金融资产 57,670,817.60 95,091,314.02 37,420,496.42 交易性金融资产 24,291.78 24,291.78 605,918.55 合计 57,670,817.60 95,115,605.80 37,444,788.20 605,918.55 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块主要为住宅地产开发，目前房地产开发的业务范围主要集中在上海、苏州、无锡长三角区域。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类住宅产品，包括高层公寓、多层洋房与别墅等。公司的房产开发主要聚焦刚需市场，尤其针对上海市场的年轻首置及首改购房客户群。公司各项目均获得了市场的高度认可和良好的行业影响力。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、经营稳健。在项目开发上，坚持“以上海为中心，立足长三角”，严格按照公司的规划原则进行分析、计划和决策。2、管理规范。公司已建立了较为完善的公司治理结构，形成了较为科学的决策机制；建立了较为完善的内控机制，形成了规范的业务流程和监督体系。3、第一大股东在新兴产业领域的优势。浦科投资作为公司目前的第一大股东，在新兴产业领域有着多年成功投资经验，有利于公司向新兴产业、高附加值产业领域转型。4、现金充裕。公司一贯重视资金链安全，始终保持较低的资产负债率，随着公司各项目的销售回笼，公司目前现金充裕，为公司转型奠定良好的资金基础。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2017 年，对于房地产行业来说，是承上启下的一年。虽然这一年伴随“史上最严调控政策”，但全国商品房市场量价还是再创历史新高。国家统计局发布的数据显示：2017 年，商品房销售面积 16.94 亿平方米，比上年增长 7.7%；商品房销售额 13.37万亿元，增长 13.7%。其中，很大程度受益于三、四线城市棚改刺激及当地相对宽松2017 年年度报告 9/136 的调控政策。房地产行业自身正在发生嬗变，在中央确定的“房住不炒”主基调下，十九大提出“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”正初现雏形，多地推出“只租不售”地块、土地供给制度的创新、长效机制的提出将会对房地产行业造成深远的影响，重塑整个行业的格局。龙头房企在品牌、规模、管理、成本控制等方面的综合优势，使得房地产行业的集中度加速提升，中小房企正面临越来越严峻的运营压力。公司房地产项目集中在长三角区域，均为本轮房地产调控的重点区域，受不断加码的调控政策影响，公司各项目的销售一定程度上受到波及。2017 年，公司一方面群策群力，积极应对由调控政策带来的销售速度放缓等困难，尽可能提高公司盈利水平；另一方面，决定出资 10 亿元认购上海半导体装备材料基金，迈出战略转型的第一步。具体工作如下：1、“多措并举”促进房产销售，“提价控费”提升盈利水平。2017 年，公司创新销售思路，克服调控政策加码对公司房产销售带来的负面影响，取得了显著的成效。全年实现签约面积 9.09 万平方米，签约金额 22.69 亿元，各项目均圆满完成年度销售目标。同时，公司通过提升项目价格和严控费用支出，大幅提升了公司盈利水平。2、稳步推进现有项目的开发建设。2017 年，公司各部门通力合作，确保无锡、苏州项目按照二级计划按时完成相关的进度指标。同时，根据销售进度，2017 年末，新开工无锡项目三期。3、高溢价出售长沙项目，进一步夯实转型资金基础。2017 年 4 月，公司管理层以“公司利益最大化”为原则，将持有的湖南西沃 100%股权及相关债权转让给长沙创润，转让价格为15.98亿元，获得一次性转让收益 10.62 亿元(合并口径)。此次股权转让大幅提升公司 2017 年度业绩水平，有力拓展公司的盈利空间，为公司战略转型进一步夯实资金基础。4、参与半导体装备材料基金认购，迈开转型第一步。2017 年 4 月，公司董事会为公司转型考虑，新设战略投资部，负责统筹公司转型相关事宜。随后，经董事会和股东大会审议通过，公司拟以自有资金 10 亿元人民币认购首期上海半导体装备材料产业投资基金，迈出了转型的第一步。2018 年 1 月 19日，基金正式签署合伙人协议。认购有专业团队管理的基金，公司可以在风险可控的前提下，积累投资经验，寻找、储备、培育优质项目，为未来公司战略转型的进一步深入积蓄能量，有利于公司转型工作的顺利推进。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 20.96 亿元，同比减少 34.76%；实现归属于上市公司股东的净利润 16.99 亿元，同比增加 136.48%，主要是由于转让湖南西沃 100%股权及相应债权，获得一次性转让收益 10.62 亿元(合并口径)所致；扣除非经常性损益后，实现归属于上市公司股东的净利润 8.16 亿元，同比增加 48.11%。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 2,096,261,940.90 3,188,399,433.98-34.25 营业成本 774,701,854.23 2,179,687,420.15-64.46 2017 年年度报告 10/136 销售费用 35,520,522.31 66,651,650.40-46.71 管理费用 82,812,963.60 70,803,227.01 16.96 财务费用-72,989,026.33-7,402,453.43-886.01 经营活动产生的现金流量净额 730,143,768.40 2,650,644,102.24-72.45 投资活动产生的现金流量净额 267,908,112.31-206,401,721.28 229.80 筹资活动产生的现金流量净额-217,662,861.96-649,848,013.77 66.51 1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内公司实现的营业收入 20.96 亿元，其中，房地产业务实现销售收入 20.65 亿元，同比减少 34.76%。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产行业 2,065,453,238.46 744,960,139.14 63.93-34.76-65.48 增加 32.09 个百分点 贸易 1,329,478.20 1,372,378.53-3.23 100.00 100.00 减少 3.23 个百分点 服务业 27,478,555.20 28,355,313.73-3.19 34.48 31.32 增加 2.49 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房产销售 2,065,453,238.46 744,960,139.14 63.93-34.76-65.48 增加 32.09 个百分点 贸易 1,329,478.20 1,372,378.53-3.23 100.00 100.00 减少 3.23 个百分点 租赁 9,105,174.05 6,304,120.68 30.76 105.30 328.71 减少 36.08 个百分点 物业服务 18,373,381.15 22,051,193.05-20.02 14.85 9.59 增加 5.76 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）上海市 1,834,088,770.61 553,464,616.09 69.82-22.06-60.09 增加 28.75 个百分点 江苏省 211,903,383.16 177,215,741.35 16.37-73.18-76.54 增加 12.00 个百分点 湖南省 48,269,118.09 44,007,473.96 8.83 11.60 17.68 减少 4.71 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 2017 年年度报告 11/136 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产行业 房地产 744,960,139.14 96.16 2,158,077,166.63 99.01-65.48 贸易 贸易 1,372,378.53 0.18 100.00 服务业 服务业 28,355,313.73 3.66 21,592,735.57 0.99 31.32 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房产销售 房产销售 744,960,139.14 96.16 2,158,077,166.63 99.01-65.48 贸易 贸易 1,372,378.53 0.18 100.00 租赁 租赁 6,304,120.68 0.81 1,470,476.25 0.07 328.71 物业服务 物业服务 22,051,193.05 2.85 20,122,259.32 0.92 9.59 成本分析其他情况说明 适用 不适用 (4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 3,385.44 万元，占年度销售总额 1.61%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 2.75 亿元，占年度采购总额 54.10%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。2.2.费用费用 适用 不适用 单位：元 项目名称 2017 年度 2016 年度 本期金额较上年同期变动比例(%)变动原因 销售费用 35,520,522.31 66,651,650.40 -46.71 主要系房屋销售中介费随各房产项目销售数量减少而相应减少所致 2017 年年度报告 12/136 财务费用-72,989,026.33 -7,402,453.43 -886.01 主要系银行存款增加致使利息收入上升所致 资产减值损失 4,743,644.45 -11,035,124.37 142.99 主要系子公司无锡万业上期转回了以前年度计提的存货跌价准备而本期无相关转回所致 3.3.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 4.4.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）经营活动产生的现金流量净额 730,143,768.40 2,650,644,102.24 -72.45 投资活动产生的现金流量净额 267,908,112.31 -206,401,721.28 229.80 筹资活动产生的现金流量净额-217,662,861.96 -649,848,013.77 66.51 经营活动产生的现金流量净额：主要系本期房产项目预售回笼资金减少所致。投资活动产生的现金流量净额：主要系本期投资理财产品与收到处置子公司股权转让款相抵所致。筹资活动产生的现金流量净额：主要系上期项目公司提前归还全部银行借款所致。(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 应收账款 1,037,665.62 0.01 384,732.64 0.00 169.71 主要系应收小业主物业管理费增加所致 预付款项 16,316,056.17 0.19 564,104.20 0.01 2,792.38 主要系子公司苏州万业预付项目工程款增加所致 应收利息 17,431,442.32 0.20 2,774,550.00 0.04 528.26 主要系按协议计提理财产品及定期存款收益所致 2017 年年度报告 13/136 存货 2,158,963,423.50 24.49 3,694,268,156.37 47.53-41.56 主要系随各房产开发项目推进支付的工程款增加及与对外销售结转开发产品、本期出售子公司湖南西沃全部股权合并范围减少以及本期部分开发产品对外出租转入投资性房地产相抵所致 一年内到期的非流动资产 95,091,314.02 1.08 57,670,817.60 0.74 64.89 主要系持有招商银行市值上升所致 其他流动资产 2,226,710,515.25 25.26 844,841,618.51 10.87 163.57 主要系购买的理财产品增加所致 可供出售 金融资产 1,481,198.40 0.02 63,589,346.67 0.82-97.67 主要系转让西甘铁路股权所致 长期应收款 38,405,301.01 0.44 22,892,376.00 0.29 67.76 主要系子公司宝山公司支付住宅物业保修保证金所致 投资性房地产 430,597,589.81 4.88 54,646,690.20 0.70 687.97 主要系部分开发产品对外出租而转入投资性房地产所致 长期待摊费用 4,372,650.21 0.05 -100.00 主要系对出租的房屋进行装修所致 应付账款 394,121,089.40 4.47 752,261,797.34 9.68-47.61 主要系支付已竣工决算项目工程款所致 应交税费 523,058,196.87 5.93 229,621,827.75 2.95 127.79 主要系本公司及子公司宝山公司随利润总额增加而计提的企业所得税增加所致 其他应付款 46,426,148.44 0.53 121,733,221.19 1.57-61.86 主要系西甘铁路股权转让手续已于本期完成而结转了上期收到的股权转让款所致 递延所得 税负债 25,660,580.78 0.29 17,609,931.96 0.23 45.72 主要系对持有的招商银行股票上涨形成的应纳税暂时性差异确认递延所得税负债所致 2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 3.3.其他说明其他说明 适用 不适用 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用 不适用 报告期内公司主营业务为房地产开发建设，根据房地产行业指引要求，具体情况披露如下：房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用 不适用 2017 年年度报告 14/136 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米)规划计容建筑面积(平方米)是/否涉及合作开发项目 1 上海宝山 11,139 40,160 否 2 江苏无锡 17,635 66,311 否 2.2.报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 适用 不适用 单位：亿元 币种：人民币 序号 地区 项目 权益 占地面积(平方米)总建筑面积(平方米)预计总投资额 报告期实际投资额 2017年新开工面积(平方米)2017 年在建面积(平方米)2017年新竣工面积(平方米)累计竣工面积(平方米)1 上海 宝山紫辰苑 100%196,828 530,015 39.48 1.91 0 0 0 489,855 2 苏州 湖墅金典 100%146,667 421,739 33.38 1.18 0 10,5528 0 316,211 3 无锡 观山泓郡 100%173,504 380,358 27.25 1.29 35,972 132,837 0 181,210 3.3.报告期内房地产销售情况报告期内房地产销售情况 适用 不适用 序号 地区 项目 可供出售面积(平方米)2017 年销售面积(平方米)2017 年销售 均价(元)累计已销售面积(平方米)1 上海 宝山紫辰苑 434,265 35,562 40,800 373,785 2 苏州 湖墅金典 325,660 25,031 17,067 299,746 3 无锡 观山泓郡 294,782 30,319 12,884 140,809 4.4.报告期内房地产出租情况报告期内房地产出租情况 适用 不适用 5.5.报告期内公司财务融资情况报告期内公司财务融资情况 适用 不适用 6.6.其他其他说明说明 适用 不适用 2017 年年度报告 15/136 (五五)投资状况分析投资状况分析 1 1、对外股权投资总体分析对外股权投资总体分析 适用 不适用 报告期内，公司没有进行重大对外股权投资。(1)(1)重大的股权投资重大的股权投资 适用 不适用 (2)(2)重大的非股权投资重大的非股权投资 适用 不适用 (3)(3)以公允价值计量的金融资产以公允价值计量的金融资产 适用 不适用 单位：元 证券代码 证券简称 最初投资成本 占该公司股权比例（）期末账面价值 报告期损益 报告期所有者权益变动 会计核算科目 股份来源 600036 招商银行 11,047,215.23 0.01299 95,091,314.02 2,424,795.74 28,065,372.31 可供出售金融资产 投资 合计 11,047,215.23/95,091,314.02 2,424,795.74 28,065,372.31/(六六)重大资产和股权出售重大资产和股权出售 适用 不适用 经公司 2016 年股东大会审议通过，公司将全资子公司湖南西沃 100%股权及相关债权转让给长沙创润，转让价格为 1,598,227,075.06 元。根据股权转让协议，截至 2017年 10 月 31 日，公司已收到到全部股权及债权转让款,顺利完成本次股权及债权转让事项。（具体情况详见公司于 2017 年 11 月 1 日刊登在上海证券报、中国证券报和上海证券交易所网站（）的万业企业关于转让湖南西沃建设发展有限公司股权及债权的完成公告（编号：临 2017-032）。(七七)主要控股参股公司分析主要控股参股公司分析 适用 不适用 主要子公司、参股公司分析 单位：万元 公司名称 所占权益比例（%）项目名称或产品服务 注册资本 总资产 净资产 2017 年营业收入 2017年净利润 上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 100.00 紫辰苑 48,500.00 421,880.74 302,342.70 187,317.14 89,050.92 苏州万业房地产发展有限公司 100.00 湖墅 金典 63,000.00 186,971.15 59,910.30 7,209.07 583.54 2017 年年度报告 16/136 无锡万业房地产发展有限公司 100.00 观山 泓郡 30,000.00 85,545.30 21,046.49 13,990.30 462.62 上海万裕房地产开发有限公司 100.00 万业 名苑 30,000.00 45,060.05 37,839.06 35,552.70 4,842.09 (八八)公司控制的公司控制的结构化结构化主体情况主体情况 适用 不适用 三、三、公司公司关于公司未来发展的讨论与分析关于公司未来发展的讨论与分析(一一)行业格局和趋势行业格局和趋势 适用 不适用 2018 年开始，房地产市场将进入新周期。“房住不炒”定位得以延续，房屋将逐步剥离投机属性，回归居住属性。公司目前在售三个项目所在的上海、苏州、无锡均属于调控重点关注的热点区域，2018 年政策松绑的可能性较小，对 2018 年房产销售将持续带来较为负面的影响。同时，“多主体供给、多渠道保障、租购并举”构成未来房地产市场新的基本架构。住房体系将由商品房销售为主，转变为租售并举，并提供商品房、租赁房、共有产权房、集体用地租赁房等多种品类。预计整个房地产市场的竞争业态也将愈加呈现“寡头垄断”趋势，中小房地产商的生存空间正被龙头企业进一步压缩，公司作为一家中等规模的房地产企业，将面临严峻的压力。随着房地产行业进入新的发展阶段，新兴产业正迎来蓬勃发展的“黄金期”。以公司认购基金所处的集成电路产业为例，全球集成电路产业正在向我国转移，政策层面上政府也在重金扶持，同时我国又是全球集成电路最大的消费市场，未来具有巨大的发展潜力。公司将把握这一历史性发展机遇，积极落实公司转型事宜，努力发展成为在国内外具有一定竞争力、具备新兴产业基因的上市公司，力争用优异的业绩来回报股东。(二二)公司发展战略公司发展战略 适用 不适用 发展目标：加速推进现有房地产业务，在此基础上，坚持以创新加速转型，不断加大新兴产业在公司整体业务中的比重，依托国内国外两个市场，利用境内境外两种资源，争取成为一家在国内外具有一定竞争力、具备新兴产业基因的上市公司。战略思路：响应国家“去库存”的新要求，把握房地产市场宏观调控政策导向，在确保产品质量和品牌价值的基础上，加速推进项目开发和产品销售，逐步释放盈利，实现收益增长。同时，积极推动企业转型。公司将充分利用各方面资源，做好资本、人才等全方位的转型储备工作，适时在新兴产业领域进行布局，形成竞争优势显著、时代特点鲜明、盈利能力突出的高附加值业务体系，成为一家业绩优良、经营稳健、运作高效的上市公司。(三三)经营计划经营计划 适用 不适用 2018 年，公司计划实现营业收入 25 亿元，三项费用合计 1.6 亿元。公司将重点开展以下工作：1、加强形势研判，采取针对性策略，促进房产项目去化。2017 年年度报告 17/136 2018 年房地产形势复杂多变，公司项目所处长三角热门区域的调控政策短期内大概率延续，公司相关部门将加强对形势的研判，根据政策形势的变化和经营目标，围绕不同项目的销售重点制定针对性营销策略，积极促进项目的去化工作。2、严格落实计划节点，稳步推进工程建设进度。2018 年，公司将按计划推进各项目的建设工作，确保工程进度按时保质完成。根据公司计划节点，截至 2018 年末，无锡项目：二期 2 标将完成主体结构验收和室外总体工程，三期将开盘销售，二期 3 标争取年内首售部分达到预售条件；苏州项目：二期 2 标将按时交房；宝山项目：确保下半年按期开工。3、进一步深化公司转型工作，力争出现实质性进展。2018 年，公司转型将进入攻坚阶段，公司将积极应对筹划，进一步深化公司转型工作，力争年内出现实质性进展。董事会战略委员会将进一步深入研究宏观形势与产业趋势，对公司既有战略进行细化和落实。一方面，公司将根据合伙协议对认购的上海半导体装备材料产业投资基金进行出资，并及时跟踪基金的进展情况，对基金参投的优质项目，公司同步深入分析；另一方面，公司将就战略转型方向，对产业发展、政策信息及具体项目进行充分研究分析，力争公司转型工作向前更进一步。(四四)可能面对的风险可能面对的风险 适用 不适用 1、政策风险 房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。2017 年中