600639_2017_浦东金桥_2017年年度报告_2018-04-13.pdf

2017 年年度报告 1/136 公司代码：600639、900911 公司简称：浦东金桥、金桥 B 股 上海金桥出口加工区开发股份有限公司上海金桥出口加工区开发股份有限公司 2012017 7 年年度报告年年度报告 2017 年年度报告 2/136 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人汤文侃汤文侃、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人佟洁佟洁及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）戚昕睿戚昕睿声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司2017年度利润分配预案为：公司本年度净利润分别提取法定盈余公积6,596万元、任意盈余公积3,298万元后，以2017年末总股本1,122,412,893股为分配基数，向全体股东按每10股派发现金红利2.60元（含税），总计分配29,183万元；无公积金转增股本方案。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中描述了可能存在的相关风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析。十、十、其他其他 适用 不适用 本公司董事长黄国平先生因工作调动，自 2016 年 11 月起不再担任公司董事长。本报告期内，分别由副董事长王颖女士、汤文侃先生相继代为履行董事长职务至今。2017 年年度报告 3/136 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.8 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.9 第五节第五节 重要事项重要事项.21 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.30 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.35 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.36 第九节第九节 公司治理公司治理.42 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.44 第十一节第十一节 财务报告财务报告.48 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.136 2017 年年度报告 4/136 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、本公司 指 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 金桥集团 指 上海金桥（集团）有限公司 金桥联发公司、联发公司 指 上海金桥出口加工区联合发展有限公司 金桥房产公司、房产公司 指 上海金桥出口加工区房地产发展有限公司 新金桥广场公司 指 上海新金桥广场实业有限公司 报告期 指 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海金桥出口加工区开发股份有限公司 公司的中文简称 浦东金桥 公司的外文名称 SHANGHAI JINQIAO EXPORT PROCESSING ZONE DEVELOPMENT CO.,LTD 公司的外文名称缩写 Golden Bridge 公司的法定代表人 汤文侃 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 严少云 联系地址 上海浦东新区新金桥路27号10号楼2楼 电话 021-50307702 传真 021-50301533 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区新金桥路28号 公司注册地址的邮政编码 201206 公司办公地址 上海浦东新区新金桥路27号10号楼2楼 公司办公地址的邮政编码 201206 公司网址 （建设中）电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 上海证券报、证券时报、香港文汇报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 2017 年年度报告 5/136 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 浦东金桥 600639 B股 上海证券交易所 金桥B股 900911 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海延安东路 222 号外滩中心 30 楼 签字会计师姓名 顾嵛平、胡国骥 报告期内履行持续督导职责的保荐机构 名称 国泰君安证券股份有限公司 办公地址 上海市银城中路 168 号上海银行大厦 29 楼 签字的保荐代表人姓名 李宁、杨晓涛 持续督导的期间 2015 年 8 月 13 日至 2017 年 12 月 31 日 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 营业收入 1,673,825,791.76 1,469,317,317.14 13.92 1,499,644,056.47 归属于上市公司股东的净利润 737,456,957.13 616,748,234.16 19.57 471,519,471.64 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 680,635,441.70 601,084,506.62 13.23 460,128,531.89 经营活动产生的现金流量净额-106,671,256.99 1,104,659,053.92 不适用-1,876,590,375.66 2017年末 2016年末 本期末比上年同期末增减（%）2015年末 归属于上市公司股东的净资产 8,939,278,893.35 8,646,179,385.36 3.39 9,098,427,562.50 总资产 20,484,594,065.80 18,141,619,125.66 12.91 17,701,660,774.79 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%)2015年 基本每股收益（元股）0.6570 0.5495 19.56 0.4706 稀释每股收益（元股）-扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.6064 0.5355 13.24 0.4592 加权平均净资产收益率（%）8.39 6.95 增加1.44个百6.35 2017 年年度报告 6/136 分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）7.74 6.77 增加0.97个百分点 6.20 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况差异情况 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 737,456,957.13 616,748,234.16 8,939,278,893.35 8,646,179,385.36 按国际会计准则调整的项目及金额：按国际会计准则 737,456,957.13 616,748,234.16 8,939,278,893.35 8,646,179,385.36 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的净资产属于上市公司股东的净资产差异情况差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2017 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 444,061,065.09 362,799,206.75 336,059,383.62 530,906,136.30 归属于上市公司股东的净利润 201,074,130.17 169,808,937.58 175,629,100.11 190,944,789.27 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 200,585,330.32 168,022,342.43 129,291,381.01 182,736,387.94 经营活动产生的现金流量净额-8,668,176.53-50,873,547.26 325,154,343.56-372,283,876.76 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用 不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2017 年金额 附注（如适用）2016 年金额 2015 年金额 非流动资产处置损益 99,088.56 附注十七 28,031.79-136,760.55 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免-计入当期损益的政府补助，但与公司4,284,555.40 附注十七 20,834,686.48 13,972,144.10 2017 年年度报告 7/136 正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费-企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益-非货币性资产交换损益-委托他人投资或管理资产的损益-因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备-债务重组损益-企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等-交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益-同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 75,306,452.25 附注十七-单独进行减值测试的应收款项减值准备转回-对外委托贷款取得的损益-采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响-受托经营取得的托管费收入-除上述各项之外的其他营业外收入和支出-3,932,421.37 附注十七 22,714.37 988,847.97 其他符合非经常性损益定义的损益项目-少数股东权益影响额-附注十七-所得税影响额-18,936,159.41 附注十七-5,221,705.10-3,433,291.77 合计 56,821,515.43 15,663,727.54 11,390,939.75 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 2017 年年度报告 8/136 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 交通银行 43,516,203.31 46,834,596.63 3,318,393.32 2,047,599.51 东方证券 2,577,260,759.11 2,226,660,101.82-350,600,657.29 24,338,053.05 国泰君安 169,632,634.60 168,993,888.80-638,745.80 3,558,726.60 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产-33,482.08 33,482.08 13,037.20 合计 2,790,409,597.02 2,442,522,069.33-347,887,527.69 29,957,416.36 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）主要业务及经营模式 公司主要从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。公司主营业务主要集中在房地产业，逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主的经营模式。（二）行业情况说明 公司重点关注了产业地产及传统房地产行业的发展情况。1、产业地产领域 随着中国城镇化进程和产业发展升级诉求的加剧，产业地产越来越被地方政府和市场化企业所重视，并逐渐被资本市场重新认知和估值。产业地产的资本化、金融化趋势加快，行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈，对存量资产的整合争夺，对孵化众创的灵活利用，对智慧互联的不断深化，对平台圈层的构建成型，对轻重平衡的认知实践，让产业地产呈现出与以往房地产领域迥然不同的崭新道路。2、传统房地产领域 报告期内，中国房地产调控政策密集程度前所未有。受政策和市场等多重因素的影响，房地产行业正告别快速增长、高额利润的通道，传统的住宅开发销售业务受到越来越多的局限，不少房企调整企业战略，步入转型轨道，不断尝试和探索新的业务，谋求多元化发展。为寻求新的利润增长点，挖掘存量市场，谋求健康发展，房企积极布局长租公寓、物流地产、特色小镇、轻资产、养老地产等多元化业务。同时，房地产行业的金融属性明显增强，地产企业与房地产金融的结合更加紧密，国内房地产企业积极创新融资模式，尝试地产基金及 REITs 方式。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 2017 年末，公司合并报告报表总资产 204.85 亿元，比年初增加 23.43 亿元，增幅 12.91%。详见下文资产、负债情况分析。其中：境外资产 0（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为 0%。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 公司的核心竞争力是新兴城区的设计、开发、经营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面：1、区域开发能力 2017 年年度报告 9/136 公司在二十多年的开发、运作金桥产业园区及碧云国际社区上积累了丰富的经验，并已在这一领域树立了品牌优势。主要表现为以金桥产业园区为核心，配之以较为完善的国际社区的开发建设，在经营管理上从组织结构到运作流程都已较为成熟，尤其是在规划、设计上具有先进理念，在开发和营运上具有丰富经验，在集聚产业项目和引导开发区发展上具有较强的综合协调能力。2、专业管理能力 一是拥有专业化的管理团队。经过二十多年的积累，公司已拥有一支专门从事区域规划、开发、经营管理的专业人才队伍，为公司的经营发展提供了强大的人力资源保障。二是拥有专业化的运作能力。公司已经取得 ISO9000 和 ISO14000 认证，通过进行标准化体系认证，进一步增强了公司在细化管理与优化服务上的优势，对公司的健康高效发展起到了积极的推动作用。3、稳健经营能力 经过二十多年的经营发展，公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类投资性物业约 230 万以及约 35.45 万的出租土地，而且，公司仍在继续加大投资性物业的建设和经营力度，这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入，是公司在未来竞争中的宝贵资源，为公司稳健持续经营奠定了良好的基础。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2017 年，在董事会的领导下，围绕公司“十三五”战略发展规划，牢牢把握“稳中求进”的工作总基调，充分发挥园区开发主力军的重要作用，开拓创新、锐意进取、精准施策、狠抓落实，规划、建设、运营、营销、管理等各项工作齐头并进，交出了区域开发和公司自身经营的出色答卷。全年完成各项现金流入总计 29.21 亿元，其中经营性现金收入 26.5 亿元销售收入 11.42 亿元、租赁收入（含酒店）14.35亿元。可喜的是，在收入增长的同时，本报告期公司主营业务收入 16.74 亿元，同比增长 13.92%；归母净利润 7.37 亿元，同比增长 19.57%；基本每股收益 0.6570 元/股，同比增长 19.56%；加权平均净资产收益率 8.39%，比去年提高 1.44 个百分点。在“十三五”开局之年取得“开门红”的基础上，公司发展再上新台阶。1、2017 年底，各物业出租率与履约率继续保持较高水平。公司持有各类经营性物业的出租率继续保持较高水平，总体出租率达到 83.47%，其中：碧云品牌住宅类物业出租率达到 96.15%，居行业领先水平；厂房及仓库出租率 75%，研发楼出租率 82%，办公楼出租率74%，商业类物业出租率 89%。各类物业租赁的合同履约率继续保持较高水平，其中产业建筑类物业履约率达 93%，住宅建筑类物业履约率达 97%。2、临港碧云壹零项目开盘持续热销 在上海楼市限购限贷政策升级的背景下，通过多渠道推广、精准营销，临港碧云壹零项目（备案名：艺林秋涟苑）第二批预售房源 138 套（暂测建筑面积合计约 30488.24）于 2017 年 9 月进行了开盘预售，仍然取得了骄人成绩。在报告期末，全盘去化率超过 80%，累计收款约 12.82 亿元（含订金）。3、截止 2017 年底，重点任务进展情况良好：对控股子公司宝山北郊的增资在报告期内实施，北郊未来产业园新材料创新基地东、南、北区项目于7 月开工，进展良好。新设由宏全资项目公司，作为收购开发区内存量物业及未来运营的主体。2017 年 11 月完成原诺基亚通信厂房的收购，取得不动产权证书，新增建筑面积约 3.7 万。4 季度，在事前进行充分尽职调查和资产评估的基础上，根据公司董事会的统一部署与要求，果断出手收购区内“金领之都 A 区”部分物业，在年内顺利完成签约、交接、申请过户工作。本次交易对象共计 23 幢房屋，新增建筑面积合计约 15.33 万。在产业投资工作方面，稳步推进与目标企业的入股洽谈工作，并进行可行性研究。4、重点项目按计划完成：临港碧云壹零项目的施工已竣工，12 月完成建设工程竣工验收备案手续；Office Park 地铁板块项目（T3-5）主体结构完成，幕墙施工完成 90%，设备安装完成 80%；碧云尊邸住宅项目（S11 地块）7 月全面开工，进展良好；Lalaport 啦啦宝都商业办公项目（T4-03 地块）8 月开工，进展良好。5、强化服务公寓业务品牌塑造，走出了一条轻资产运作、品牌输出的新路径 2017 年年度报告 10/136 公司加大对服务式公寓业务板块的培育力度，积极推进“品牌+”战略，明确品牌定位、分类，塑造三大品牌，即碧云阁 Green Court Premier（标准五星级）、碧云苑 Green Court Residence（标准四星级）、碧云庭 Green Court Place（准四星级），已形成了极为鲜明的品牌定位与形象系统；而且，在品牌管理上实现了突破，承接了 2 个项目的委托经营管理，并获得市场高度认可，走出了一条轻资产运作、品牌输出的新路径。截至 2017 年底，服务式公寓租赁现金收入达 1.5 亿元（含税），占公司主营业务收入的 9%，占租赁收入比重达 10.88%，成为公司重要的发展支撑。6、实施了东方证券的减持，回收资金 8,000 万元。以上是管理层对 2017 年度经营工作的简要总结。报告期内主要经营情况以及重要事项在下文作进一步披露。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 作为一家以投资性房地产出租为主要经营模式的房地产上市公司，首先将报告期内主要在营项目报告如下：在营重要项目一览表 项目名称 地上建筑面积 总建筑面积 竣工/获得 时间 权益比例 住宅住宅 S5 地块碧云别墅一、二、三期 32,569.30 32,569.30 2002 100%S6 地块碧云别墅四、五、六期 36,429.23 37,050.39 2010 100%S4 地块碧云花园一期 77,543.65 80,921.83 2002 100%S8 地块碧云花园二期 48,265.00 55,365.00 2005 100%S8F 地块碧云国际社区人才公寓一期 8,189.46 10,269.85 2014 100%S8DE 地块碧云国际社区人才公寓二期 46,423.00 47,523.00 2014 100%S3 地块银杏苑 48,800.00 56,688.00 2014 100%S1 服务式公寓 36,030.32 59,694.49 2014 100%碧云公馆（其中服务式公寓 51805.5（地上面积）88,653.35 128,263.83 2015 100%小计小计 422,903.31 508,345.69 厂房厂房、仓库、仓库 T17-1、5 通用厂房 7,324.50 7,324.50 1993 100%T17-6 通用厂房 5,155.61 6,335.52 1993 100%T25 通用厂房（1）35,214.72 35,214.72 2009 100%T25 通用厂房（2）24,093.45 24,093.45 2014 100%T15-1、2、6 通用厂房 33,823.04 33,823.04 1994 100%T15-2、4 通用厂房 5,871.66 5,871.66 1994 100%T4 通用厂房 31,078.23 31,078.23 2002 100%T15-8 通用厂房 9,837.01 9,837.01 1994 100%T15-9 通用厂房 8,003.01 8,003.01 2002 100%T68 通用厂房 51,752.02 51,752.02 2005 100%T48 通用厂房 16,373.87 16,373.87 2006 100%T20 通用厂房（1）20,276.08 20,276.08 1993 100%T20 通用厂房（2）15,486.76 15,486.76 2014 100%T40A 通用厂房 10,803.13 10,803.13 2014 100%2017 年年度报告 11/136 T40B 通用厂房 34,191.27 34,191.27 2002 100%T52 通用厂房 90,047.49 90,047.49 2002 100%T72 通用厂房 15,766.21 15,766.21 2004 100%T12B 通用厂房 24,712.30 24,712.30 1994 100%T34 通用厂房 22,180.21 22,180.21 2005 100%T22 仓库 6,154.19 6,154.19 1993 100%T71 通用厂房 57,380.85 57,380.85 2002 100%T32 通用厂房 9,369.63 9,369.63 2002 100%T29 通用厂房 18,344.70 18,344.70 2000 100%T21 通用厂房 28,162.64 28,162.64 2000 100%南区关内 T3 通用厂房 116,618.04 116,618.04 2004 100%南区关内 T6 通用厂房 106,130.63 106,130.63 2005 100%南区关外 T2-1、2 通用厂房 9,995.43 9,995.43 2002 100%南区关外 T12-16、89 通用厂房 19,974.19 19,974.19 2002 100%南区关外 T19-A、B 通用厂房 4,770.07 4,770.07 2002 100%T30（原诺基亚通信厂房）36,548.82 36,548.82 2017 100%T32（原心华制衣厂房）17,777.45 17,777.45 2016 100%小计小计 893,217.21 894,397.12 办公楼办公楼 新金桥大厦 35,840.13 38,491.56 1997 100%新金桥广场的办公楼 12,413.07 16,348.61 2006 100%碧云公馆的办公楼 8,622.38 12,474.87 2016 100%小计小计 56,875.58 67,315.04 研发楼研发楼 T28 地块由度工坊 88,585.17 145,128.70 2011 100%G2 地块 Office Park 88,970.42 121,109.45 2009 100%杉达大厦 4,613.29 4,613.29 1993 100%金领之都 A 区 153,292.97 153,292.97 2017 100%T36 94,000.00 128,271.72 2016 100%小计小计 429,461.85 552,416.13 商业商业 红枫路商业街 1,490.05 5,418.77 2007 100%梦家园展示中心 1,847.98 2,059.86 2007 100%家乐福金桥商场 38,186.77 38,186.77 2002 100%S7 地块体育休闲中心 20,422.02 20,422.02 2004 100%杨高路以北区域沿街商铺 3,676.91 3,676.91 1997 100%新金桥广场的商业 5,009.57 5,009.57 2006 100%T17-B1 地块碧云 90 商业中心 24,631.45 7,917.23 2011 100%T20 锦艺大厦（美林阁）10,599.94 10,599.94 1999 100%S1 商铺 7,753.24 7,753.24 2014 100%碧云公馆（商业）27,175.83 39,318.04 2015 100%2017 年年度报告 12/136 小计小计 140,793.76 160,362.35 酒店酒店 新金桥广场的酒店 19,795.74 19,795.74 2006 100%小计小计 19,795.74 19,795.74 学校、配套及学校、配套及其他其他 德威幼儿园 5,670.27 5,670.27 1996 100%德威英国学校 18,818.34 18,818.34 2007 100%德威学校体育中心 6,215.50 6,215.50 2017 100%平和双语学校 39,040.12 39,040.12 1995 100%平和高中部 8,283.00 8,283.00 2016 100%吴昌硕纪念馆 5,295.17 5,295.17 2014 100%T14-1 地块由家人才公寓 8,766.15 8,766.15 1999 100%小计小计 92,088.55 92,088.55 合计合计 2,055,136.00 2,294,720.62 备注：公司在报告期内聘请了第三方专业机构实施经营性不动产管理专项检查，对公司经营性不动产进行了梳理。上表中总建筑面积以房地产测绘机构实测为准；尚未进行实测的，则以立项或报建时暂估面积暂计。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 1,673,825,791.76 1,469,317,317.14 13.92 营业成本 549,193,794.04 517,539,611.97 6.12 销售费用 29,899,037.03 35,345,616.68-15.41 管理费用 73,609,279.78 69,065,890.09 6.58 财务费用 50,975,778.56 109,083,146.02-53.27 经营活动产生的现金流量净额-106,671,256.99 1,104,659,053.92-109.66 投资活动产生的现金流量净额 136,268,997.99-317,029,886.93 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-458,427,032.27-584,302,240.78 不适用 研发支出-不适用 1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 营业收入：本期发生额较上年同期增加 2.05 亿元，增加比例 13.92%，主要原因为销售收入增加 1.6亿元。营业成本：本期发生额较上年同期增加 0.32 亿元，增加比例 6.12%，主要原因为销售收入增加相应增加的销售成本。销售费用：本期发生额较上年同期减少 0.05 亿元，减少比例 15.41%，主要原因为支付的中介服务费有所减少。管理费用：本期发生额较上年同期增加 0.05 亿元，增加比例 6.58%，主要原因为差旅费及职工薪酬有所增加。财务费用：本期发生额较上年同期数减少 0.58 亿元，减少比例 53.27%，主要原因为本期利息资本化增加相应减少当期财务费用。2017 年年度报告 13/136 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产经营业务 1,517,873,030.57 426,916,311.65 71.87 14.84 6.82 增加 2.11个百分点 酒店公寓服务业务 150,217,120.80 122,277,482.39 18.60 4.52 3.73 增加 0.62个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产销售 288,395,267.53 17,573,584.29 93.91 119.01 不适用 减少 36.01个百分点 房地产租赁 1,229,477,763.04 409,342,727.36 66.71 3.32-6.77 增加 3.61个百分点 酒店公寓服务 150,217,120.80 122,277,482.39 18.60 4.52 3.73 增加 0.62个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）上海 1,668,090,151.37 549,193,794.04 67.08 13.83 6.12 增加 2.4个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 (2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产经营业务 销售成本 17,573,584.29 3.20-39,402,359.20-7.61 不适用 房地产经营业务 租赁成本 409,342,727.36 74.54 439,065,978.87 84.83-6.77 酒店公寓服务业务 酒店公寓成本 122,277,482.39 22.26 117,875,992.3 22.78 3.73 2017 年年度报告 14/136 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产销售 销售成本 17,573,584.29 3.20-39,402,359.20-7.61 不适用 房地产租赁 租赁摊销成本 275,326,673.78 50.14 257,075,822.62 49.67 7.10 房地产租赁 租赁运维成本 134,016,053.58 24.40 181,990,156.25 35.16-26.36 酒店公寓服务 酒店公寓摊销成本 67,610,676.12 12.31 68,497,436.05 13.24 -1.29 酒店公寓服务 酒店公寓运维成本 54,666,806.27 9.95 49,378,556.25 9.54 10.71 成本分析其他情况说明 适用 不适用 (4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 33,112.72 万元，占年度销售总额 19.85%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 47,626.81 万元，占年度采购总额 40.64%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。其他说明 无 2.2.费用费用 适用 不适用 本年公司三项费用总额为人民币 1.54 亿元，较上年同期减少 0.59 亿元，主要原因为财务费用由于利息资本化的增加而相应减少。3.3.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用 不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 4.4.现金流现金流 适用 不适用 经营活动产生的现金流量净额：本期发生额较上年同期减少 12.11 亿元，减少比例 109.66%，主要原因为本期支付的资产购置款及土地增值税清算款较上年同期有所增加。投资活动产生的现金流量净额：本期发生额较上年同期增加 4.53 亿元，主要原因为上年同期净购入保本理财产品 3.45 亿元，本期为净赎回；另本期抛售股票获得的投资收益较上年同期有所增加。筹资活动产生的现金流量净额：本期发生额较上年同期增加 1.26 亿元，主要原因为上年同期净归还银行借款 3.24 亿元，本期净归还 1.95 亿元。2017 年年度报告 15/136 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 815,052,642.45 3.98 1,243,481,297.78 6.85-34.45 应收账款 208,015,785.63 1.02 149,657,064.65 0.82 38.99 预付款项 581,273.91-2,168,191.59 0.01-73.19 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 33,482.08-100.00 应收利息 1