600641_2016_万业企业_2016年年度报告_2017-03-09.pdf

2016 年年度报告 1/118 公司代码：600641 公司简称：万业企业 上海万业企业股份有限公司上海万业企业股份有限公司 2012016 6 年年度报告年年度报告 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、众华会计师众华会计师事务所（事务所（特殊特殊普通合伙）普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人朱旭朱旭东东、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人邵伟宏邵伟宏及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）郭郭瑾瑾声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 以2016年12月31日公司总股本806,158,748股为基数，向全体股东每10股派送现金红利人民币2.7元（含税），预计支付21,766.29万元，尚余未分配利润80,185.20万元转至下一年度。本年度不进行资本公积金转增股本。本利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 适用 不适用 公司已在本报告中详细描述可能存在的行业、经营风险，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2016 年年度报告 2/118 目录目录 第一节第一节 释义释义.3 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.3 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.5 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.6 第五节第五节 重要事项重要事项.15 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.22 第七节第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.25 第八节第八节 公司治理公司治理.31 第九节第九节 财务报告财务报告.34 第十节第十节 备查文件目录备查文件目录.118 2016 年年度报告 3/118 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司/本公司 指 上海万业企业股份有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 浦东科投 指 上海浦东科技投资有限公司 三林万业 指 三林万业（上海）企业集团有限公司 万企爱佳 指 上海万企爱佳房地产开发有限公司 宝山公司 指 上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 苏州万业 指 苏州万业房地产发展有限公司 无锡万业 指 无锡万业房地产发展有限公司 万裕房产 指 上海万裕房地产开发有限公司 西甘铁路 指 西甘铁路有限责任公司 汇丽集团 指 上海汇丽集团有限公司 志奇投资 指 上海志奇投资发展有限公司 两湾公司 指 上海万业企业两湾置业发展有限公司 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海万业企业股份有限公司 公司的中文简称 万业企业 公司的外文名称 SHANGHAI WANYE ENTERPRISES CO.,LTD 公司的外文名称缩写 SWEC 公司的法定代表人 朱旭东 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 吴云韶 孔旭 联系地址 上海市浦东大道720号9楼 上海市浦东大道720号9楼 电话 021-50367718 021-50367718 传真 021-50366858 021-50366858 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市浦东大道720号9楼 公司注册地址的邮政编码 200120 公司办公地址 上海市浦东大道720号9楼 公司办公地址的邮政编码 200120 公司网址 http:/ 电子信箱 2016 年年度报告 4/118 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 万业企业 600641 中远发展 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 众华会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 中山南路 100 号金外滩国际广场 6 楼 签字会计师姓名 何和平、严臻 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%)2014年 营业收入 3,188,399,433.98 2,437,645,223.67 30.80 1,825,900,473.23 归属于上市公司股东的净利润 718,422,116.39 211,472,493.80 239.72 400,494,296.23 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 551,145,118.68 183,875,326.04 199.74 147,166,677.95 经营活动产生的现金流量净额 2,650,644,102.24 1,503,503,944.07 76.3 639,650,199.47 2016年末 2015年末 本期末比上年同期末增减（%）2014年末 归属于上市公司股东的净资产 4,362,825,277.18 3,709,549,256.84 17.61 3,615,412,822.21 总资产 7,772,427,086.11 6,749,370,456.17 15.16 7,200,748,351.29 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%)2014年 基本每股收益（元股）0.8912 0.2623 239.76 0.4968 稀释每股收益（元股）0.8912 0.2623 239.76 0.4968 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.6837 0.2281 199.74 0.1826 加权平均净资产收益率（%）17.77 5.74 增加12.03 个百分点 12.10 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）13.63 4.99 增加8.64 个百分点 4.45 八、八、2016 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 442,681,791.82 450,483,432.53 774,315,567.39 1,520,918,642.24 归属于上市公司股东的净利润 68,176,247.30-5,720,325.24 154,720,644.02 501,245,550.31 2016 年年度报告 5/118 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 64,824,819.34-7,530,800.87 1,161,326.67 492,689,773.54 经营活动产生的现金流量净额 441,755,965.73 761,787,132.18 777,265,774.10 669,835,230.23 九、九、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2016 年金额 附注（如适用）2015 年金额 2014 年金额 非流动资产处置损益 135,158,882.81 主要系转让股权收益 49,350.01 320,058,304.56 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 52,655,971.67 政府专项扶持 26,880,838.25 22,972,580.08 委托他人投资或管理资产的损益 39,521,609.07 投资理财产品收入 656,544.66 9,237,671.23 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,518,689.42 主要系违约金收入 1,073,665.39 1,436,673.03 少数股东权益影响额-413,759.49 -408,489.86-37,440,056.69 所得税影响额-61,164,395.77 -654,740.69-62,937,553.93 合计 167,276,997.71 27,597,167.76 253,327,618.28 十、十、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额 可供出售金融资产 58,948,750.49 57,670,817.60-1,277,932.89-合计 58,948,750.49 57,670,817.60-1,277,932.89-第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司的业务板块主要为住宅地产开发，目前房地产开发的业务范围主要集中在上海、苏州、无锡长三角区域及湖南长沙。公司住宅地产开发业务的主要产品为各类住宅产品，包括高层公寓、多层洋房与别墅等。公司的房产开发主要聚焦刚需市场，尤其针对上海市场的年轻首置及首改购房客户群。公司各项目均获得了市场的高度认可和良好的行业影响力。近年来公司致力于加强产品研发能力及提升其全装修住宅产品比重，已经展开标准化全装修住宅的研发工作，并积极聚焦各类建筑及装修材料的应用，住宅产品的户型设计及配置、及相对应的客户体验。二、二、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 1、经营稳健。在项目开发上，坚持“以上海为中心，立足长三角”，严格按照公司的规划原则进行分析、计划和决策。2、管理规范。公司已建立了较为完善的公司治理结构，形成了较为科学的决策机制；建立了较为完善的内控机制，形成了规范的业务流程和监督体系。2016 年年度报告 6/118 3、融资声誉良好。公司在资本市场有良好的融资声誉，公司一贯重视资金链安全，始终保持较低的资产负债率，具有较大的融资空间。4、第一大股东在新兴产业领域的优势。浦东科投作为公司目前的第一大股东，在新兴产业领域有着多年成功投资经验，有利于公司向新兴产业、高附加值产业领域转型。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2016 年，房地产市场迎来了本轮周期的高点。从成交量来看，全年成交量创历史新高，根据国家统计局的数据，2016 年全国实现销售面积 15.7 亿平米，销售额 11.8 万亿元，同比增长 22.5%和 34.8%。从区域市场表现来看，各类城市的分化运行愈发突出，一二线城市的持续热销与三四线城市的稳步去库存形成鲜明对比。从政策面来看，区域分化带来的“因城施策”态势更为明显，一二线城市政策逐渐收紧，特别是国庆前后开启的 22 城密集调控，使得热点城市的房价增速明显放缓，成交量也急剧下降，而库存较大的三四线城市则采取多种刺激方案，比如给予购房货币补贴，鼓励购房。从土地市场来看，全国各类土地供需量仍保持低位，一二线城市土地持续高热，地王频出。从整个行业来看，行业整合正在加速，行业集中度进一步提高，根据中国指数研究院的数据，2016 年共有 131 家房地产企业跻身百亿军团，销售总额共计 5.7 万亿元，市场份额已接近 50%，呈现出“强者恒强”的趋势，中小开发商面临的资金、品牌、管理压力越来越大。公司房地产项目主要集中在长三角区域，均受益于此轮市场向上行情。具体来说，上海项目、苏州项目 2016 年前三季度延续了去年的火热行情，但国庆调控政策出台后，呈“价稳量缩”态势，反过来带动需求向限购较为宽松的无锡、长沙转移，促进公司无锡项目、长沙项目的销售。2016 年，公司一方面根据房地产市场行情采取相应的营销策略，提升公司效益，同时稳步推进现有项目的开发建设；另一方面全面梳理对外投资股权，初步确定了转型方向。具体如下：一是营销策略效果显著。年初，公司管理层根据市场情况，制定了“积极根据产品价值、努力提升产品价格”的销售策略，取得了较好的效益，全年实现签约面积 19 万平方米，签约金额达到 38 亿元。宝山、松江、长沙项目均超额完成年度销售目标。二是稳步推进现有项目的开发建设。2016 年，公司在建项目 4 个，当年新开工面积 9.68 万平方米，竣工面积 31.16 万平方米。报告期内，宝山紫辰苑三期在 2016 年 12 月底竣工验收，其中 4 幢建筑 2016 年底已交付；松江万业名苑在 2016 年 9 月竣工验收，已于 2016 年 12 月底交付；苏州湖墅金典二期 II 标目前主体结构已经封顶，目前进行外立面和机电施工；无锡观山泓郡二期 I 标已于 2016 年 6 月底竣工交付，二期 II 标也已于 2016 年 11 月开工建设。三是配合战略转型，全面梳理对外投资股权。根据报告期内修订完成的未来五年战略发展规划要求，除了加速推进现有房地产业务，公司将向新兴产业进行转型。为此，2016 年公司全面梳理了对外投资股权，相继转让了西甘铁路 5%股权、汇丽集团 14%股权、万企爱佳 54%股权等，为公司未来的战略转型创造了良好的环境。四是强调规范运作，持续提升公司治理水平。根据上市公司法人治理的要求，通过调整权责手册、修订规章制度、加强检查督促等一系列措施，进一步提升了公司治理水平，降低了经营风险。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 31.88 亿元，同比增加 30.80%，主要系宝山紫辰苑项目三期及松江万业名苑项目交房数量增加所致；实现归属于上市公司股东的净利润 7.18 亿元，同比增加239.72%，主要是随着房产项目交房数量增加结转利润也增加，以及本期转让子公司股权取得投资收益所致；扣除非经常性损益后，实现归属于上市公司股东的净利润 5.51 亿元，同比增加199.74%。2016 年年度报告 7/118 (一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 3,188,399,433.98 2,437,645,223.67 30.80 营业成本 2,179,687,420.15 1,776,921,276.84 22.67 销售费用 66,651,650.40 49,328,006.39 35.12 管理费用 70,803,227.01 66,518,729.46 6.44 财务费用-7,402,453.43 14,941,921.52 不适用 经营活动产生的现金流量净额 2,650,644,102.24 1,503,503,944.07 76.30 投资活动产生的现金流量净额-206,401,721.28 4,746,106.05 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-649,848,013.77-1,032,498,876.58 不适用 1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内公司实现的营业收入 31.88 亿元，其中，房地产业务实现销售收入 31.66 亿元，同比增长 30.71%。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产行业 3,166,030,960.38 2,192,360,426.16 30.75 30.71 23.73 增加 3.90 个百分点 贸易 9,006,783.23 8,577,909.84 4.76-53.73-53.99 增加 0.53 个百分点 服务业 29,359,844.38 23,473,194.38 20.05 12.42 4.01 增加 6.47 个百分点 内部抵消 17,933,511.27 44,741,628.18 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房产销售 3,166,030,960.38 2,192,360,426.16 30.75 30.71 23.73 增加 3.90 个百分点 贸易 9,006,783.23 8,577,909.84 4.76-53.73-53.99 增加 0.53 个百分点 租赁 4,435,032.53 1,470,476.25 66.84 63.62 10.85 增加 15.78 个百分点 物业服务 24,924,811.85 22,002,718.13 11.72 6.49 3.58 增加 2.48 个百分点 内部抵消 17,933,511.27 44,741,628.18 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）上海市 2,371,180,163.50 1,402,588,843.85 40.85 51.25 54.35 减少 1.19 个百分点 江苏省 789,967,167.58 782,888,234.16 0.90-10.32-11.66 增加 1.51 个百分点 湖南省 43,250,256.91 38,934,452.37 9.98 125.46 114.65 增加 4.53 个百分点 内部抵消 17,933,511.27 44,741,628.18 (2).(2).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本本期金额较上年同期变2016 年年度报告 8/118 比例(%)动比例(%)房地产行业 房地产 2,192,360,426.16 98.56 1,771,857,277.58 98.48 23.73 贸易 贸易 8,577,909.84 0.39 18,641,723.95 0.10-53.99 服务业 服务业 23,473,194.38 1.06 22,568,826.21 1.42 4.01 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)房产销售 房产销售 2,192,360,426.16 98.56 1,771,857,277.58 98.48 23.73 贸易 贸易 8,577,909.84 0.39 18,641,723.95 0.10-53.99 租赁 租赁 1,470,476.25 0.07 1,326,549.92 0.10 10.85 物业服务 物业服务 22,002,718.13 0.99 21,242,276.29 1.32 3.58 (3).(3).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 3,265.61 万元，占年度销售总额 1.03%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 4.17 亿元，占年度采购总额 52.47%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。2.2.费用费用 适用 不适用 单位：元 项目名称 2016 年度 2015 年度 本期金额较上年同期变动比例(%)变动原因 财务费用-7,402,453.43 14,941,921.52 不适用 主要系随着本期各项长短期借款的归还利息支出减少及利息收入增加共同影响所致 资产减值损失-11,035,124.37 42,805,035.08 不适用 主要系子公司无锡万业上期计提的存货跌价准备本期随项目售价上涨转回所致 投资收益 176,938,663.21 2,981,965.81 5,833.62 主要系本期转让子公司万企爱佳股权取得的收益及理财产品取得的投资收益增加共同影响所致 营业外收入 54,905,054.77 28,805,777.28 90.60 主要系本期转让子公司万企爱佳股权而将前期收到的“飞地”及“大公建”地块动拆迁补偿款全部确认收益所致 所得税费用 245,112,637.53 89,225,004.97 174.71 主要系随利润总额上升当期所得税费用增加所致 3.3.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）经营活动产生的现金流量净额 2,650,644,102.24 1,503,503,944.07 78.30 2016 年年度报告 9/118 投资活动产生的现金流量净额-206,401,721.28 4,746,106.05 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-649,848,013.77 -1,032,498,876.58 不适用 经营活动产生的现金流量净额：主要系本期房产项目预售回笼资金增加所致。投资活动产生的现金流量净额：主要系本期投资理财产品与收到处置子公司股权转让款相抵所致。筹资活动产生的现金流量净额：主要系本期项目公司提前归还全部银行借款所致。(二二)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 应收账款 384,732.64 0.00 1,793,143.15 0.03-78.54 主要系本期收回中原物业顾问有限公司和一兆韦德健身俱乐部款项所致 应收利息 2,774,550.00 0.04 -100.00 主要系按协议计提理财产品本期应计收益所致 其他应收款 23,438,680.48 0.30 40,602,788.18 0.60-42.27 主要系收回为小业主提供贷款担保支付的保证金以及收回代垫小业主维修基金所致 其他流动资产 844,841,618.51 10.87 90,667,383.50 1.34 831.80 主要系购买理财产品所致 可供出售金融资产 63,589,346.67 0.82 92,380,600.00 1.37-31.17 主要系本期转让汇丽集团股权所致 长期应收款 22,892,376.00 0.29 14,435,563.84 0.21 58.58 主要系子公司万裕房产支付住宅物业保修保证金所致 短期借款 -80,000,000.00 1.19-100.00 主要系借款到期归还所致 应付账款 752,261,797.34 9.68 445,188,315.74 6.60 68.98 主要系随各开发项目的推进而增加应付工程款所致 预收款项 2,257,061,952.39 29.04 1,459,326,961.94 21.62 54.66 主要系宝山紫辰苑三期和苏州湖墅金典二期（西标段）于本期开始预售回笼资金增加与各项目预收房款结转收入相抵所致 应交税费 229,621,827.75 2.95 100,709,958.64 1.49 128.00 主要系本公司及子公司宝山公司随利润总额增加而计提的企业所得税增加所致 应付利息-2,681,309.72 0.04-100.00 主要系银行借款已全部归还以及支付两湾公司借款利息所致 其他应付款 121,733,221.19 1.57 64,747,344.54 0.96 88.01 主要系收到三林万业支付的受让西甘铁路股权款 一年内到期的非流动负债-485,000,000.00 7.19-100.00 主要系一年内到期的长期借款本期已全部归还所致 预计负债-74,022,921.89 1.10-100.00 主要系子公司宝山公司紫辰2016 年年度报告 10/118 苑项目原预估土地增值税结转至应交税费及本期出售子公司万企爱佳全部股权而合并范围减少所致 递延收益 -51,919,971.67 0.77-100.00 主要系本期随开发该项目的子公司万企爱佳的股权转让而结转 递延所得税负债 17,609,931.96 0.23 11,975,383.82 0.18 47.05 主要系对子公司无锡万业预缴的土地增值税形成的应纳税暂时性差异确认递延所得税负债所致 (三三)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用不适用 报告期内公司主营业务为房地产开发建设，根据房地产行业指引要求，具体情况披露如下：房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用 不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米)规划计容建筑面积(平方米)是/否涉及合作开发项目 1 上海宝山 11,139 40,160 否 2 江苏无锡 52,226 96,811 否 3 湖南长沙 483,972 630,590 否 2.2.报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 适用 不适用 单位：亿元 币种：人民币 序号 地区 项目 权益 占地面积(平方米)总建筑面积(平方米)预计总投资额 报告期实际投资额 2016年新开工面积(平方米)2016 年在建面积(平方米)2016 年新竣工面积(平方米)累计竣工面积(平方米)1 上海 宝山紫辰苑 100%196,828 528,832 39.50 3.06 0 166,273 166,273 488,671 2 上海 松江万业名苑 100%35,867 77,183 12.71 0.95 0 77,183 77,183 77,183 3 苏州 湖墅金典 100%146,667 421,739 33.40 1.44 0 105,528 0 316,211 4 无锡 观山泓郡 100%173,504 374,886 23.93 2.05 96,865 165,013 68,148 181,210 5 长沙 巴厘岛 100%579,826 690,058 25.35 0.11 0 0 0 59,468 3.3.报告期内房地产销售情况报告期内房地产销售情况 适用 不适用 2016 年年度报告 11/118 序号 地区 项目 可供出售面积(平方米)2016 年销售面积（平方米）2016 年销售均价（元）累计已销售面积(平方米)1 上海 宝山紫辰苑 434,265 67,098 30,184 338,223 2 上海 松江万业名苑 54,629 22,505 27,315 54,283 3 苏州 湖墅金典 325,660 42,861 18,368 274,715 4 无锡 观山泓郡 294,782 48,568 7,250 110,490 5 长沙 巴厘岛 576,531 9,508 6,710 41,882 4.4.报告期内房地产出租情况报告期内房地产出租情况 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 出租房地产的建筑面积(平方米)出租房地产的租金收入 说明 1 上海 中远两湾城会所 5,009.99 344.41 用作健身会所，月租金按每月营业额的 18%提取 2 上海 宝山紫辰苑会所 1,913.41 用作健身会所，2013-2016 年 为免租期，2017 年按每月营 业额的 18%提取 3 上海 其他 99.09 主要为紫辰苑、万业新阶商铺 租赁收入 (四四)投资状况分析投资状况分析 1 1、对外股权投资总体分析对外股权投资总体分析 适用 不适用 报告期内，公司没有进行重大对外股权投资。2016 年年度报告 12/118 (1)(1)以公允价值计量的金融资产以公允价值计量的金融资产 适用不适用 单位：元 证券代码 证券简称 最初投资成本 占该公司股权比例（）期末账面价值 报告期损益 报告期所有者权益变动 会计核算科目 股份来源 600036 招商银行 11,047,215.23 0.01299 57,670,817.60 2,260,958.19-958,449.66 可供出售金融资产 投资 合计 11,047,215.23-57,670,817.60 2,260,958.19-958,449.66-(五五)重大资产和股权出售重大资产和股权出售 适用不适用 处置子公司 单位：万元 子公司名称 股权处置价款 股权处置比例（%）股权处置方式 丧失控制权的时点 丧失控制权时点的确定依据 处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司净资产份额的差额 丧失控制权之日剩余股权的比例 丧失控制权之日剩余股权的账面价值 丧失控制权之日剩余股权的公允价值 按照公允价值重新计量剩余股权产生的利得或损失 丧失控制权之日剩余股权公允价值的确定方法及主要假设 与原子公司股权投资相关的其他综合收益转入投资损益的金额 上海万企爱佳房地产开发有限公司 31,320.00 54.00 协议转让 2016年8月 收妥股权转让款并工商变更登记13,504.12-2016 年年度报告 13/118 (六六)主要控股参股公司分析主要控股参股公司分析 适用不适用 主要子公司、参股公司分析 单位：万元 公司名称 所占权益比例（%）项目名称或产品服务 注册资本 总资产 净资产 2016 年 营业收入 2016 年 净利润 上海万业企业宝山新城建设开发有限公司 100.00 紫辰苑 48,500.00 417,016.53 213,291.78 126,499.42 54,090.39 苏州万业房地产发展有限公司 100.00 湖墅金典 63,000.00 148,498.79 59,326.77 24,101.86 1,157.79 湖南西沃建设发展有限公司 100.00 巴厘岛 24,000.00 64,736.45 18,151.72 4,325.03-848.13 无锡万业房地产发展有限公司 100.00 观山泓郡 30,000.00 85,902.85 20,583.86 54,894.86-3,654.43 上海万裕房地产开发有限公司 100.00 万业名苑 30,000.00 53,376.04 32,996.97 98,771.63 4,424.33 2016 年年度报告 14/118 三、三、公司公司关于公司未来发展的讨论与分析关于公司未来发展的讨论与分析(一一)行业格局和趋势行业格局和趋势 适用 不适用 2017 年，房地产市场因调控政策的变化，将面临更多的不确定因素。一方面，中央定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，使得 2017 年房产政策将大概率延续 2016 年政府调控的主要思路，即遏制一线城市及热点二线城市房价过快上涨，加快三四线城市去化速度。调控政策的区域分化、市场反应的区域分化将考验经营团队的智慧，需要针对各项目所处市场环境采取最优经营策略。另一方面，公司转型也面临战略性机遇。一二线城市不断高企的拿地门槛，三四线城市巨大的拿地风险，将倒逼房地产企业转型。公司目前已确定向新兴产业领域转型，而 2016 年末国务院公布的“十三五”国家战略性新兴产业发展规划，其中就提出加快壮大战略性新兴产业，打造经济社会发展新引擎。公司转型契合国家战略，有着巨大发展潜力，需要公司结合自身、仔细调研、全力落实，完成公司转型关键一步，推动公司业绩持续快速增长。(二二)公司发展战略公司发展战略 适用 不适用 报告期内，公司修订完成新的未来五年战略发展规划，其核心内容如下：发展目标：加速推进现有房地产业务，在此基础上，坚持以创新加速转型，不断加大新兴产业在公司整体业务中的比重，依托国内国外两个市场，利用境内境外两种资源，争取成为一家在国内外具有一定竞争力、具备新兴产业基因的上市公司。战略思路：响应国家“去库存”的新要求，把握房地产市场宏观调控政策导向，在确保产品质量和品牌价值的基础上，加速推进项目开发和产品销售，逐步释放盈利，实现收益增长。同时，积极推动企业转型。公司将充分利用各方面资源，做好资本、人才等全方位的转型储备工作，适时在新兴产业领域进行布局，形成竞争优势显著、时代特点鲜明、盈利能力突出的高附加值业务体系，成为一家业绩优良、经营稳健、运作高效的上市公司。(三三)经营计划经营计划 适用 不适用 2017 年，公司计划实现营业收入 18 亿元，三项费用合计 1.6 亿元。2017 年计划营业收入相比 2016 年下降是因 2017 年公司销售主要以存量房为主，没有新项目竣工；而 2016 年有多个项目竣工交付所致。公司将重点开展以下工作：一是“因势施策”促进公司现有项目的销售。2017 年房地产市场、政策存在巨大的不确定性，公司将加强对房地产形势的研判，以“公司利益最大化”为原则，制定相应的营销策略，促进公司现有项目的去化。二是稳步推进项目的开发建设。2017 年，公司在建项目 3 个。宝山紫辰苑三期继续做好剩余房源的销售、交房工作，并争取B2 组团尽快开工；苏州湖墅金典项目二期 II 标计划 2017 年底基本达到竣工标准；无锡项目二期II 标计划 2017 年底结构封顶。三是积极开展转型探索工作。2017 年，公司将针对战略转型积极开展探索工作。一方面，做好相应的准备工作，在组织架构、人员安排、资金计划上全面提升，适应转型的需求；另一方面，围绕国家战略布局重点，聚焦新兴产业优势领域，开展转型相关工作。(四四)可能面对的风险可能面对的风险 适用 不适用 1、政策风险 房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。2017 年中央定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，意味着政策面已由原先的“去库存”变为“控风险”，2017 年从严限购政策将大概率延续，对公司现有项目的销售造成一定影响。公司目前产品以满足刚性需求和首改要求的产品为主，同时项目主要位于一线、二线城市，即便政策发生改变，受到的影响也相对较小，抗风险能力也较强。2016 年年度报告 15/118 2、行业风险 房地产行业产能过剩和人口增速放缓会继续维持行业整体供过于求的局面，传统房地产投资利润空间会进一步被压缩，房地产市场面临巨大的去库存压力。公司主要房产项目位于上海周边长三角区域，去库存压力相对较小。同时公司不断通过产品创新来进行差异化竞争。3、转型风险 公司转型方向为新兴产业，新兴产业虽然具有巨大的增长潜力，同时在转型的过程中也面临着项目的不确定性以及与现有团队磨合的风险。公司第一大股东浦东科投对新兴产业有着多年的成功投资经验，积累了丰富的资源和深刻的认识，经营稳健、运作高效，未来可以通过一系列规范化的操作有效避免转型过程中存在的风险。4、财务风险 房地产作为资本密集型行业，开发经营支