600732_2016_＊ST新梅_2016年年度报告(修订版)_2017-04-28.pdf

2016 年年度报告 1/167 公司代码：600732 公司简称：*ST 新梅 上海新梅置业股份有限公司上海新梅置业股份有限公司 2012016 6 年年度报告年年度报告 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、立信会计师事务所立信会计师事务所（特殊普通合伙）（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人李勇军李勇军、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人荀九斤荀九斤及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）陆剑峰陆剑峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司本年度不进行现金红利分配，不进行股本转增。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、重大风险提示重大风险提示 适用 不适用 公司 2013、2014、2015 年度经审计的净利润为负值，根据上海证券交易所股票上市规则第 14.1.1 条、第 14.1.3 条的规定，上海证券交易所决定自 2016 年 4 月 8 日起暂停公司股票上市。自公司股票暂停上市以来，公司董事会和管理层一直致力于推动公司股票尽快恢复上市，根据上海证券交易所股票上市规则，恢复上市需同时满足上海证券交易所股票上市规则第14.2.1 条的九项规定，符合前款规定条件的上市公司可以在最近一年年度报告披露后的五个交易日内，以书面形式向上交所提出恢复上市的申请。上交所将在收到上市公司提交的恢复上市申请2016 年年度报告 2/167 文件之后，作出是否同意恢复上市的决定。公司存在因上海证券交易所股票上市规则规定的原因被终止上市的风险。公司其他可能存在的相关风险。公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。十、十、其他其他 适用 不适用 2016 年年度报告 3/167 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.11 第五节第五节 重要事项重要事项.22 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.35 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.42 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.43 第九节第九节 公司治理公司治理.51 第十节第十节 财务报告财务报告.54 第十第十一一节节 备查文件目录备查文件目录.167 2016 年年度报告 4/167 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 本公司、公司 指 上海新梅置业股份有限公司 新达浦宏 指 上海新达浦宏投资合伙企业（有限合伙）浦东科投 指 上海浦东科技投资有限公司 兴盛集团 指 上海兴盛实业发展（集团）有限公司 开南投资 指 上海开南投资控股集团有限公司 开南账户组 指 上海开南投资控股集团有限公司、兰州鸿祥建筑装饰材料有限公司、兰州瑞邦物业管理有限公司、上海升创建筑装饰设计工程中心、上海腾京投资管理咨询中心以及甘肃力行建筑装饰材料有限公司 江阴新梅 指 江阴新梅房地产开发有限公司 新梅房产 指 上海新梅房地产开发有限公司 喀什中盛 指 喀什中盛创投有限公司 辅仁控股 指 河南辅仁控股有限公司 宋河酒业 指 河南省宋河酒业股份有限公司 辅仁集团 指 辅仁药业集团有限公司 中粮置业 指 中粮置业投资有限公司 上海市一中院 指 上海市第一中级人民法院 上海闸北法院 指 上海市闸北区人民法院 上海贸仲 指 上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国际仲裁中心）鑫兆房产 指 上海鑫兆房产发展有限公司 新达浦宏管理 指 上海新达浦宏投资管理有限公司 宏天元 指 上海宏天元创业投资合伙企业（有限合伙）上实资产 指 上海上实资产经营有限公司 浦东投控 指 上海浦东投资控股有限公司 2016 年年度报告 5/167 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 上海新梅置业股份有限公司 公司的中文简称 上海新梅 公司的外文名称 Shanghai Xinmei Real Estate Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 Shanghai Xinmei 公司的法定代表人 李勇军 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 姓名 李煜坤 联系地址 上海市天目中路585号新梅大厦21楼 电话 021-51004092 传真 021-51003439 电子信箱 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 上海市闸北区天目中路585号2001-C室 公司注册地址的邮政编码 200070 公司办公地址 上海市天目中路585号新梅大厦21楼 公司办公地址的邮政编码 200070 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报上海证券报证券时报证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所*ST新梅 600732 上海新梅 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 立信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 上海市南京东路 61 号 4 楼 签字会计师姓名 李萍、李悦 2016 年年度报告 6/167 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%)2014年 营业收入 200,230,972.20 110,275,794.54 81.57 163,473,202.67 归属于上市公司股东的净利润 19,547,623.03-112,409,242.20 不适用-33,996,424.46 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 15,493,308.83-138,531,026.90 不适用-33,996,072.77 经营活动产生的现金流量净额 150,101,124.22 42,717,345.15 251.38-45,038,643.96 2016年末 2015年末 本期末比上年同期末增减（%）2014年末 归属于上市公司股东的净资产 386,882,335.24 361,992,793.63 6.88 474,402,035.83 总资产 663,535,012.60 784,727,057.26-15.44 956,811,466.27 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%)2014年 基本每股收益（元股）0.0438-0.25 不适用-0.08 稀释每股收益（元股）0.0438-0.25 不适用-0.08 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.0347-0.31 不适用-0.08 加权平均净资产收益率（%）5.258-26.88 不适用-7.03 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）4.1675-33.13 不适用-7.03 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 公司 2016 年在房产租售领域都有业绩提升，营业额较上年同比增长 81.57%，其中来自上海新梅大厦的收入占主要部分，而其因开发时间较早，存货成本较低，有效地提升了公司的每股收益和净资产收益率。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 2016 年年度报告 7/167 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2016 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 23,343,098.15 12,480,433.93 9,203,793.99 155,203,646.13 归属于上市公司股东的净利润-7,460,352.03-23,176,482.55-5,628,390.61 55,812,848.22 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润-7,498,783.24-23,176,482.55-5,744,452.87 51,913,027.49 经营活动产生的现金流量净额 8,007,865.47 46,434,330.27-35,912,509.30 131,571,437.78 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2016 年金额 附注（如适用）2015 年金额 2014 年金额 非流动资产处置损益-25,511.58 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 97,090.00 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 2016 年年度报告 8/167 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 36,818.10 26,921,072.81 1,981.65 其他符合非经常性损益定义的损益项目 5,982,202.63 本年度出售给鑫兆房产层楼租金收入 少数股东权益影响额-447,377.01 -896,378.11-2,333.34 所得税影响额-1,491,817.94 合计 4,054,314.20 26,121,784.70-351.69 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、其他其他 适用 不适用 2016 年年度报告 9/167 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明（一）主要业务和经营模式 公司主要从事房地产开发经营业务，主营业务收入主要来源于房产销售和物业租赁两个部分，主要的经营模式包括租售自主开发房产与整体租赁经营非自主开发房产。租售自主开发是指公司一般通过“招拍挂”制度在市场取得土地，然后进行产品的市场定位进行开发，并根据市场需求和经营策略来安排租售时机。整体租赁经营非自主开发房产是指公司利用自身长期积累的房地产项目经营管理能力，整体承租他人开发的房产，然后进行产品改造投入，提升产品品质，改善营销策略，从而实现价值提升并以此获取房产租赁差价收益的模式。第一，公司开发房产的销售。2016 年公司销售的房产主要集中在长三角地区：新梅房产所持有的物业和江阴豪布斯卡项目。根据市场时机，公司控股子公司新梅房产经过一系列规范程序，销售新梅房产所持有的位于上海市天目中路 585 号的新梅大厦第 5、6、7、8、9、11、12、14 层共 8 层整层（建筑面积 9,384.32 平方米）办公用房产权，实现销售收入人民币 15,953 万元。此外，江阴豪布斯卡项目也取得了良好的销售收益，2016 年实现销售收入 3,248 万元。第二，公司的租赁业务。公司开发且可供租赁的物业资产包括三部分，其一，子公司新梅房产所持有的新梅大厦，2016 年的租金收入为 1,357 万元；其二，江阴豪布斯卡项目持有的总面积为 27,900 平米的集中商业，2016 年因为招商谈判尚未完成，当年未产生租金收入；其三，本公司子公司新梅房产位于上海市闸北区会所面积 4,216.72 平米，管理层正在制定该资产的营运方案。第三，整体租赁经营非自主开发房产业务。2017 年 1 月 29 日与上海张江集成电路产业区开发有限公司签署 房屋租赁合同，整体租赁位于秋月路 26 号的 4 号楼，该楼宇总面积为 12,769.71平米。管理层依在持续物色市场同类合作机会，并对潜在合作项目进行预可行性研究，管理层将在商业机会成熟的时候提交董事会决策讨论。这些措施，都本着提升公司财务盈利能力，有利于股东回报，有利于提升公司主营业务的核心竞争力和可持续经营能力而展开。除了房地产经营业务外，公司也积极开展公司股权投资项目的管理。目前，公司总计投资河南宋河酒业股份有限公司 10%的股权，合计投资额 2.7 亿元。截至报告日，其中 5%的股权已经按照协议实现收回，已收到资金 1.98 亿元，本次股权转让完成后本公司继续持有宋河酒业 5%的股权。（二）行业情况说明 总体而言，房地产与挑战并存，房地产行业的商业模式也处于不断地更新和变革之中，房地产经营亦出现很多成功的新模式。1、房地产销售与投资增速回升，行业发展步入成熟发展阶段 2016 年全国商品房销售金额 11.76 万亿元人民币，同比增长 34.77%，全国商品房销售面积15.73 亿平方米，同比增长 22.46%，均创历史最高水平。尽管如此，2016 年我国房地产投资额为102,581 亿元，同比增长 6.88%，低于过去十年的平均增长率 18.53%。行业的高增速时代已经过去，进入成熟的发展阶段。随着核心城市房地产价格与销售面积的快速上升，2016 年 3 月以来中央及地方陆续出台相应的调控政策，因城施策调控楼市地市，以抑制房价过快上涨，防范房地产市场的泡沫和风险，全国房地产进入新的调控周期。作为未来 20 年我国城市的增长引擎，城市群区域对人口、资金和资源的聚集效应和虹吸效应将进一步体现，带动城市建设、人口流入、资金集聚及收入增长，为房地产市场的区域性、结构性增长提供坚实的基础。2、房地产行业集中度提升，环房地产消费链价值创新成热门导向 2016 年年度报告 10/167 2016 年以来房地产行业呈现出大范围、多层次的并购与整合，行业专业化水平与集中度不断提升。除了专业化程度更高的房地产企业通过并购获得更多的项目和土地资源以外，房地产行业的资源整合还涉及产业链资源整合以及跨界资源整合，通过多元化业务的协同效应推动行业发展。随着行业内资源整合的加速，行业集中度进一步加强。中国指数研究院的数据显示，2015 年全国房地产企业百强市场份额约为 36.70%，较 2011 年的 26.20%有了较大提升。产业链整合的案例包括万科参股徽商银行，恒大地产参股华夏银行，绿地集团对大金融、大基建、大消费的产业布局、万达集团对文化产业的布局等。通过产业链整合及跨界整合，房地产企业多元化布局产生的协同效应将对房地产业务的发展产生促进作用。3、房地产行业商业模式的变革为行业带来新的机会 在行业增速下降的背景下，进一步挖掘和满足客户需求的精细化运作方式能够市场中获得更高的溢价。同时，随着房地产大开发时代的过去，存量房的更新、租赁营运、交易及综合服务成为大部分中小房地产开发商转型的重要方向。依托房地产业的营运经验、管理团队，从高度资本密集型的开发走向轻资产型的服务，存量房地产项目的再定位、通过营运获得价值再提升成为一种普遍的商业模式，诸如社区物业 O2O、养老地产、物流地产、教育地产、医疗健康产业、科技园区、众创空间等成为房地产转型升级的典型案例。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 新梅房产拥有新梅大厦部分办公用房的产权，该办公用房均对外出租。2016 年 9 月 29 日，公司 2016 年第三次临时股东大会审议通过 关于公司拟出售新梅大厦部分办公用房暨关联交易的议案,即将新梅大厦 5、6、7、8、9、11、12、14 层，共计 8 层整层办公用房产权出售给公司关联方鑫兆房产。2016 年 9 月 30 日，新梅房产与鑫兆房产签订了上海市房地产买卖合同，约定鑫兆房产以合计人民币 159,533,440 元的价格受让上述办公用房产权。截至报告期末，公司已收到合同约定的全部价款和税款，并按规定申报和缴纳了各种税费；前述房产转让过户手续已办理完毕。三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 “新梅”品牌作为上海本地有十多年历史的知名房地产品牌，一直都是公司发展的重要核心竞争力。2015 年和 2016 年，“新梅”品牌再次蝉联上海市著名商标，延续了公司的品牌优势和竞争力。此外，公司十几年来坚持从事房地产领域的开发、租售业务，公司拥有丰富的房地产行业经验和管理团队，这些都是公司在房地产领域的不可或缺的核心竞争力。虽然公司目前暂无土地储备，公司管理具备多年在房地产行业运营能力，正在积极探索公司轻资产的运营方式。2016 年年度报告 11/167 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2016 年，公司经营层全力做好主营业务的经营管理、努力实现房地产项目租售的良好收益，并扎实提升和完善公司的内部控制体系，严格按照上交所及证监会的相关规章制度和指引来营运公司，力争取得财务绩效的改善，提升公司价值。2016 年的总体经营情况良好，营业收入大幅增长，主营业务利润和净利润大幅增加，公司财务状况有显著改善。表现出来的特点是：第一，传统房地产租售业务表现出色，2016 年度公司主营业务收入突破两亿；第二，2016 年公司新一届董事会和经营团队以轻资产租赁式经营作为公司今后房地产业务的重要方向之一，2017 年 1 月，首个经营项目落地；第三，非主营业务清理措施得力，股权投资部分退出，一些诉讼仲裁纷纷胜诉，公司现金流和资产质量显著改善，为公司累计收回资金 2.26 亿元。公司股票因连续三年经审计的年度利润亏损，自 2016 年 4 月 8 日起暂停上市，公司新一届董事会和管理层团结一心，狠抓生产经营，练好内功，规范公司治理和运作，积极推动公司股票顺利恢复上市，并按规定聘请相关中介机构开展工作，维护全体股东尤其是中小股东的合法权益。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况（一）总体经营情况总结 2016 年，公司营业收入为 200,230,972.20 元，较上年同期增长 81.57%，归属于上市公司股东的净利润 19,547,623.03 元,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润15,493,308.83 元。2016 年，公司的净现金流量也有显著改善，其中，经营活动产生的现金流量净额为 150,101,124.22 元，较去年经营活动产生的现金流量净额增长 251.38%，实现连续两年经营活动产生的现金流量净额为正。（二）租售并举，主营业务绩效出色 第一，公司开发房产的销售。2016 年公司销售的房产主要集中在长三角地区：新梅房产所持有的物业和江阴豪布斯卡项目。根据市场时机，公司控股子公司新梅房产经 2016 年 9 月 29 日召开的上海新梅 2016 年第三次临时股东大会审议通过，销售新梅房产所持有的位于上海市天目中路 585 号的新梅大厦第 5、6、7、8、9、11、12、14 层共 8 层整层（建筑面积 9,384.32 平方米）办公用房产权，实现销售收入人民币 15,953 万元。此外，江阴豪布斯卡项目也取得了良好的销售收益，2016 年实现销售收入 3,248 万元。第二，公司的租赁业务。公司开发且可供租赁的物业资产包括三块，其一，子公司新梅房产所持有的新梅大厦（2016 年的租金收入为 1,357 万元）；其二，江阴豪布斯卡项目持有的总面积为 27,900 平米的集中商业区，2016 年因为招商谈判未完成，尚未产生租金收入；其三，本公司子公司新梅房产持有的位于上海市闸北区会所,面积 4,216.72 平方米，2016 年暂未出租，公司管理层正在制订该物业的营运方案。（三）积极开拓轻资产服务型业务，开端顺利 随着房地产开发越来越趋向于高度资本密集型特征，轻资产服务型商业模式越来越受到中小房地产开发商的青睐。公司对此领域也积极开拓，2016 年，整体租赁经营非自主开发房产业务启动，积极开展相关商务谈判，首个项目于 2017 年 1 月 29 日落地，公司与上海张江集成电路产业区开发有限公司签署房屋租赁合同，整体租赁位于秋月路 26 号的 4 号楼，该楼宇总面积为12,769.71 平米，预计年租金和服务收入为 1,800 万元。（四）积极清理非核心业务，集中资源发展主营 处理公司持有的 5%的宋河酒业股权，回收现金约 1.98 亿元。2012 年 11 月，公司通过全资子公司喀什中盛出资 2.7 亿元投资宋河酒业，总计持有宋河酒业 10%的股权。宋河酒业的母公司辅2016 年年度报告 12/167 仁集团承诺，如在公司投资后三年内宋河酒业没有公开上市，则辅仁集团有义务回购公司持有的5%的宋河酒业股权。2016 年 4 月 28 日，公司全资子公司喀什中盛与辅仁控股、辅仁集团签订了股份回购协议，约定由辅仁控股按照投资本金（1.35 亿元）加上 12%的年利率回购公司持有的 5%的宋河酒业股权。为确保辅仁集团支付上述款项，辅仁控股以其持有的辅仁集团 6.227%股权提供质押担保，公司在收到全部股权转让价款和利息后配合办理质押股权的解质押手续，以及宋河酒业 5%股权转让的工商变更手续。截至本报告披露之日，公司已经全额收到 股份回购协议约定的全部股权转让价款和利息，合计 1.98 亿元。前述股权转让完成后，公司还持有宋河酒业5%的股权。处理与中粮置业关于新兰公司股权转让款余款纠纷，收回现金约 2,782.69 万元。2010 年 6月，公司将其持有 51%股权的新兰公司转让给中粮置业，新兰公司拥有上海市闸北区西藏北路以东、海宁路以南、浙江北路以西、曲阜路以北的闸北区 44-50 号街坊综合改造项目。2011 年 6 月 10 日，中粮置业收购完成新兰公司全部股权。因股权转让款余款结算纠纷，公司于 2016 年 1 月向华南贸仲提出仲裁，要求中粮置业支付拖欠的 32,115,260.82 元股权转让款以及相应利息。2016年 12 月，公司收到华南贸仲签发的【2016】D388 号裁决书，华南贸仲仲裁庭作出裁决，要求中粮置业向公司支付股权转让款、债务差额、律师费等费用。截至本报告披露之日，公司已经收到中粮置业根据 D388 号裁决书支付的款项合计 2,782.69 万元。（五）优化管理，提升内控，规范运作 2016 年 11 月 16 日，公司召开 2016 年第四次临时股东大会，选举产生公司第七届董事会和监事会。2016 年 11 月 17 日，公司召开第七届董事会第一次会议，选举李勇军先生担任公司第七届董事会董事长，同时聘任了具有丰富房地产经验的新一届管理层。根据公司业务的实际开展情况和公司内部的实际运作情况，基于“最小改动、最优设置”的原则，优化公司组织架构，总体上成为“一室五部”（董事会办公室、内审部、财务部、房地产运营部、行政人事部、投资部）的格局。为了进一步提升和完善公司的内部控制体系，公司管理层组织对公司各项重要制度进行学习，严格按照程序对相关制度进行合理化修订，并按照公司章程的规定提交相应的审批机构审查。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析利润表及现金流量表相关科目变动分析表表 单位:元 币种:人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 200,230,972.20 110,275,794.54 81.57 营业成本 91,275,448.35 91,592,576.89-0.35 销售费用 591,794.00 1,173,033.56-49.55 管理费用 23,166,308.93 27,695,001.56-16.35 财务费用 13,168,235.38 22,995,719.27-42.74 经营活动产生的现金流量净额 150,101,124.22 42,717,345.15 251.38 投资活动产生的现金流量净额 175,971,823.63 不适用 筹资活动产生的现金流量净额-282,936,620.44-67,147,989.76-321.36 1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 本报告期内，公司收入主要来源于新梅大厦部分办公楼层的出售，江阴豪布斯卡项目在售房产销售以及新梅大厦办公用房的租赁。2016 年年度报告 13/167 (1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产 200,230,972.20 91,275,448.35 54.41 81.75-0.35 增 加37.47个 百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房产销售 186,660,910.12 89,248,447.26 52.19 92.64 1.47 增加42.96 个百分点 房产租赁 13,570,062.08 2,027,001.09 85.06 1.43-44.33 增加12.28个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）上海地区 167,750,202.24 64,658,223.35 61.46 464.13 635.86 减少 8.99个百分点 江阴地区 32,480,769.96 26,617,225.00 18.05-59.67-67.86 不适用 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 房产销售营业收入大幅增加主要是上海地区本期增加了存量房的销售，而存量房的购置时间比较早、购入成本比较低，因此毛利率较高；房产租赁营业成本大幅降低主要是本期租赁项目以成熟客户为主，较容易控制成本支出；由于公司江阴地区住宅类房产逐步销售，公司江阴地区可供出售面积较 2015 年有所降低，故 2016 年度公司江阴地区营业收入比上年下滑。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 (3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 分行业情况 2016 年年度报告 14/167 分行业 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)房产销售 89,248,447.26 97.78 87,951,314.41 96.02 1.47 房产租赁 2,027,001.09 2.22 3,641,262.48 3.98-44.33 成本分析其他情况说明 适用 不适用 房产租赁营业成本大幅降低主要是本期租赁项目以成熟客户为主，较容易控制成本支出；(4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 15,545 万元，占年度销售总额 77.64%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 14,781 万元，占年度销售总额 73.82%。2.2.费用费用 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期数 上年同期数 变动比例（%）销售费用 591,794.00 1,173,033.56 -49.55 管理费用 23,166,308.93 27,695,001.56 -16.35 变动说明：销售费用下降主要系江阴项目和租赁项目的业务宣传费和代理销售佣金下降。3.3.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 4.4.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项目 本期数 上年同期数 变动比例（%）经营活动产生的现金流量 150,101,124.22 42,717,345.15 251.38 投资活动产生的现金流量 175,971,823.63 不适用 筹资活动产生的现金流量-282,936,620.44 -67,147,989.76 -321.36 经营活动产生的现金流量：2016 公司房产销售和租赁业务大幅增加，带来公司经营活动产生的现金流量有大幅增加。投资活动产生的现金流量：主要为收到宋河酒业 5%股权部分投资转让款、利息等款项。筹资活动产生的现金流量：主要为本期还清所有借款。2016 年年度报告 15/167 (二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变动比例（%）情况说明 货币资金 54,623,755.57 8.23 11,487,428.16 1.46 375.51 预付账款 522,132.33 0.08 2,420,233.33 0.31-78.43 预付的第三方服务费本期已结转 其他应收款 2,372,118.90 0.36 65,744,485.63 8.38-96.39 收回大业信托保证金4800万 可供出售金融资产 135,000,000.00 20.35 270,000,000.00 34.41-50.00 宋河酒业5%股权交易正在交易中，此项交易完成后，子公司还持有5%的宋河酒业股权 存货 88,922,551.45 13.40 166,006,843.26 21.15-46.43 房产实现销售 其他流动资产 135,553,505.62 20.43 0.00 0 不适用 股权转让款的2016 年年度报告 16/167 重分类 短期借款 0 0 323,000,000.00 41.16-100 本期已全部归还借款 应付账款 22,133,489.47 3.34 31,784,561.23 4.05-30.36 支付江阴项目前期的供应商款项 预收款项 2,178,210.73 0.33 5,670,201.77 0.72-61.58 江阴项目销售预收款结转 应交税金 43,134,997.84 6.50 29,879,581.94 3.81 44.36 房产实现销售后产生的应交企业所得税 应付利息 0.00 0 646,066.67 0.08-100 本期已归还全部借款及利息 其他应付款 190,626,678.72 28.73 19,868,268.20 2.53 859.45 收到宋河酒业5%股权回购款 2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用不适用 3.3.其他说明其他说明 适用不适用 (四四)行业经营性信息分析行业经营性信息分析 适用不适用 房地产行业在发生着深刻地变革，少数大型房地产企业走向联合以适应高度资本密集型的规模开发，大部分中小房地产开发商都积极围绕房地产服务产业链进行服务模式和经营模式创新。公司在这个大趋势下，审慎研究，做出重资产型的房产开发与轻资产型的房产营运并举的经营策略。2016 年公司并未觅得优质土地竞拍机会，在以“招拍挂”形式取得土地储备方面没有进展。但幸运的是，公司在以轻资产型服务管理为特征的房地产“项目储备”上，打下坚实基础，随后就在2017 年 1 月成功整体租赁上海秋月路 26 号 4 号楼。可以预见的是，这种以轻资产、管理输出为2016 年年度报告 17/167 特征的“项目储备”将在一段时间内成为公司重要的经营服务模式之一。从公开市场上获得国有土地使用权转让的土地储备，秉着“审慎投资，保护股东利益”的立场，管理层将更加谨慎择机，在性价比和市场风险都比较可控的状况下进行开展。公司的这种“项目储备”的模式在市场上也有很多案例。公司从事此类业务具有一定的竞争优势，新的总经理邓伟从事同类房地产营运模式逾十年，其他的管理层也有丰富的行业经验。公司将顺应行业服务模式创新潮流，结合自身的核心竞争力，力争成为上海地区知名的轻资产营运服务商之一。房地产行业经营性信息分析房地产行业经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用 不适用 2.2.报告期内房地产开发投资情况报告期内房地产开发投资情况 适用不适用 3.3.报告期内房地产销售情况报告期内房地产销售情况 适用 不适用 序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米)已预售面积(平方米)江阴 新梅豪布斯卡 住宅 10,886.50 4,924.25 江阴 新梅豪布斯卡 办公 5,772.74 255.14 上海 新梅大厦 办公 9,384.32 9,384.32 4.4.报告期内房地产出租情况报告期内房地产出租情况 适用不适用 单位：万元 币种：人民币 序号 地区 项目 经营业态 出租房地产的建筑面积(平方米)出租房地产的租金收入 是否采用公允价值计量模式 租金收入/房地产公允价值(%)上海 新梅大厦 办公写 字楼 15,200 1,357.00 否 不适用 5.5.报告期内公司财务融资情况报告期内公司财务融资情况 适用 不适用 单位：万元 币种：人民币 期末融资总额 整体平均融资成本(%)利息资本化金额 0 6.58%0 6.6.其他其他说明说明 适用不适用 (五五)投资状况分析投