600223_2016_鲁商置业_2016年年度报告_2017-03-15.pdf

2016 年年度报告 1/155 公司代码：600223 公司简称：鲁商置业 债券代码：135205 债券简称：16 鲁商债 鲁商置业股份有限公司鲁商置业股份有限公司 2012016 6 年年度报告年年度报告 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、大信会计师事务所（特殊普通合伙）大信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了为本公司出具了标准无保留意见标准无保留意见的审计报告。的审计报告。四、四、公司负责人公司负责人李彦勇李彦勇、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人李中山李中山及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）陈雪梅陈雪梅声声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经大信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司2016年度实现归属于母公司所有者的净利润92,372,107.88元，母公司期末未分配利润-492,786,669.28元，合并期末未分配利润827,720,072.23元。鉴于公司目前仍处于转型发展阶段，各地产开发项目对资金需求依然较大，且2016年度母公司可供分配利润仍为负数，根据公司章程的相关规定，公司2016年度拟不向股东分配利润，也不进行资本公积金转增股本。以上利润分配预案尚需公司股东大会批准。六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 2016 年年度报告 2/155 九、九、重大风险提示重大风险提示 适用 不适用 公司已在本报告中描述存在的风险，请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中公司关于未来发展的讨论与分析中“可能面对的风险”的内容，敬请投资者注意阅读。十、十、其他其他 适用 不适用 2016 年年度报告 3/155 目录目录 第一节第一节 释义释义.4 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.4 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.7 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.9 第五节第五节 重要事项重要事项.27 第六节第六节 普通股股份变动及股东情况普通股股份变动及股东情况.41 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.47 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.48 第九节第九节 公司治理公司治理.54 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.60 第十一节第十一节 财务报告财务报告.61 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.155 2016 年年度报告 4/155 第一节第一节 释义释义 一、一、释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 山东证监局 指 中国证券监督管理委员会山东监管局 山东省国资委 指 山东省人民政府国有资产监督管理委员会 鲁商置业、公司、本公司 指 鲁商置业股份有限公司 公司第一大股东、控股股东、商业集团 指 山东省商业集团有限公司 大信会计师事务所、公司审计机构 指 大信会计师事务所（特殊普通合伙）公司章程 指 鲁商置业股份有限公司章程 报告期、本期 指 2016 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日 元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 鲁商置业股份有限公司 公司的中文简称 鲁商置业 公司的外文名称 Lushang Property Co.,Ltd.公司的外文名称缩写 Lushang Property 公司的法定代表人 李彦勇 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 李璐 代玮玉 联系地址 山东省济南市经十路9777号 山东省济南市经十路9777号 电话 0531-66699999 0531-66699999 传真 0531-66697128 0531-66697128 电子信箱 600223L 600223L 三、三、基本情况基本情况简介简介 公司注册地址 山东省博山经济开发区 公司注册地址的邮政编码 255213 公司办公地址 山东省济南市经十路9777号 2016 年年度报告 5/155 公司办公地址的邮政编码 250014 公司网址 电子信箱 600223L 四、四、信息披露及备置地点信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体名称 中国证券报、上海证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 五、五、公司股票简况公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 鲁商置业 600223 六、六、其他其他相相关资料关资料 公司聘请的会计师事务所（境内）名称 大信会计师事务所（特殊普通合伙）办公地址 北京市海淀区知春路1号学院国际大厦15层 签字会计师姓名 沈文圣、赵长峰 七、七、近三年主要会计数据和财务指标近三年主要会计数据和财务指标(一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%)2014年 营业收入 7,645,921,649.99 5,864,434,715.18 30.38 5,681,863,161.13 归属于上市公司股东的净利润 92,372,107.88 112,491,753.95-17.89 206,420,706.11 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 90,521,293.20 129,739,236.00-30.23 215,872,114.68 经营活动产生的现金流量净额-2,468,118,717.22-1,797,507,829.18 不适用-2,363,097,628.14 2016年末 2015年末 本期末比上年同期末增减(%)2014年末 归属于上市公司股东的净资产 2,226,176,651.09 2,136,190,027.28 4.21 2,023,698,273.33 总资产 42,525,357,657.67 34,760,903,817.61 22.34 30,817,631,617.56 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 2016年 2015年 本期比上年同期增减(%)2014年 基本每股收益（元股）0.09 0.11-18.18 0.21 稀释每股收益（元股）0.09 0.11-18.18 0.21 2016 年年度报告 6/155 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）0.09 0.13-30.77 0.22 加权平均净资产收益率（%）4.23 5.41 减少1.18 个百分点 10.68 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）4.15 6.24 减少2.09 个百分点 11.17 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异(一一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况的净资产差异情况 适用 不适用 (二二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归归属于上市公司股东的属于上市公司股东的净资产差异情况净资产差异情况 适用 不适用 (三三)境内外会计准则差异的说明：境内外会计准则差异的说明：适用 不适用 九、九、2016 年分季度主要财务数据年分季度主要财务数据 单位：元 币种：人民币 第一季度（1-3 月份）第二季度（4-6 月份）第三季度（7-9 月份）第四季度（10-12 月份）营业收入 1,033,246,142.13 977,463,854.77 1,696,825,306.80 3,938,386,346.29 归属于上市公司股东的净利润 18,164,476.93 14,627,348.77 45,311,917.07 14,268,365.11 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润 23,766,205.83 10,436,522.54 42,502,622.70 13,815,942.13 经营活动产生的现金流量净额-754,477,489.84 671,812,936.78-4,156,002,094.74 1,770,547,930.58 季度数据与已披露定期报告数据差异说明 适用不适用 十、十、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 2016 年金额 附注（如适用）2015 年金额 2014 年金额 非流动资产处置损益 279,032.07 1,442,480.00 506,496.94 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 13,688,300.00 项目超低能耗绿色建筑示范和智慧社区示范专项奖励及酒店税收返还等。533,000.00 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性177,232.74 2016 年年度报告 7/155 金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-5,925,882.66 -20,797,034.96-15,288,037.22 少数股东权益影响额-1,270,653.36 1,563,822.34 2,996,944.79 所得税影响额-5,097,214.11 10,250.57 2,333,186.92 合计 1,850,814.68 -17,247,482.05-9,451,408.57 十一、十一、采用公允价值计量的项目采用公允价值计量的项目 适用 不适用 十二、十二、其他其他 适用 不适用 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明 报告期内，公司主要从事房地产开发与经营管理、物业管理等业务，累计地产开发项目30余个，公司坚持深耕山东，并积极实施全国化战略。省内以济南、青岛为核心，重点布局临沂、泰安、济宁、菏泽等城市，省外已布局至北京、上海、重庆、哈尔滨等城市，开发业态涵盖了大型购物广场、商业步行街、住宅、写字楼、酒店等。报告期内，公司房地产开发的销售收入占总收入的比例保持在90%以上。物业管理的经营规模随公司开发项目的增加稳步增长，并逐步开拓外部市场业务；公司利用自身专业的项目运作和管理能力积极扩大项目代建业务；同时涉足招商运营、设计服务等业务发展，进一步延伸了房地产开发链，为公司持续健康发展提供支撑。近年来，公司还开拓大健康养老产业，搭建了“医养康护游乐教”结合的多层次立体化的健康养老服务体系。报告期内，临沂知春湖健康城一期获批2016年省重点建设项目，济南福瑞达颐养中心获历下区首推民生服务示范项目，并完成临沂知春湖、泰安国际社区、鲁商国奥城三处健康小屋建设。2016 年，房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：年初政府工作报告指出要支持住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。2016 年年度报告 8/155 作为一家以房地产为主业的上市公司，公司具有丰富的房地产开发经验，特别在商业地产与住宅结合方面有较强的市场竞争力。未来公司将根据市场发展趋势，按照既定的区域发展战略，实现规模扩张，对公司品牌进一步梳理，加快产品线品牌的落地，提升产品竞争力和服务水平，深化产业战略转型，推进大健康产业转型发展，抓住中国人口老龄化趋势所带来的机遇，进一步完善健康产业战略布局和产业链，打造公司核心竞争力，增强可持续发展能力。二、二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明 适用 不适用 三、三、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 作为一家专业从事房地产开发、经营管理的上市公司，公司的发展目标是凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，致力成长为全国知名的房地产综合开发企业和城市配套运营商。公司在以下几点具有竞争优势：1、企业文化 鲁商置业始终倡导“激情拼搏、全心奉献”的鲁商精神，始终激发着每一位员工艰苦奋斗、干事创业的决心。2、协同优势 鲁商置业现下设 41 家下属公司，开发项目 30 余个，已初步形成了“根植济青、双核驱动、聚焦省内、重点突破”的战略格局，分布在山东、北京、上海、重庆、黑龙江等省市，产品涵盖大型购物广场、商业步行街、住宅、写字楼、酒店等。公司控股股东山东省商业集团是多元化发展的特大型国企，商业、金融、旅游、医药、教育产业齐全，将直接或间接带来的产业协同资源、信息资源、资金资源和品牌资源，都成为公司的竞争优势，公司利用大股东产业协同及综合资源优势，能够进一步提升产品溢价能力和土地获取能力。3、品牌优势 公司以“品牌化、专业化、精益化、标准化”的发展模式，遵循“专业、创新、精品、诚信、共赢”的发展理念，致力于塑造“品质地产供应商”的社会形象。以专业视角精耕细作，构筑最有价值的生活空间，以绿色健康产品和智慧健康社区服务为特色，形成“鲁商生态美居”、“鲁商城市广场”和“鲁商康怡产业”三种开发业态。4、管理与创新优势 2016 年年度报告 9/155 产业创新优势：公司已形成“臻居、美居、优居”三个住宅产品线级配标准，通过产品线分类标准化，实现产品线组合与区域市场客户的匹配，产品部品配置和材料标准与所在区域、市场价格和利润水平匹配。公司积极推进健康产业转型，形成大健康综合体、健康社区、颐养中心等标准产品和服务系列。开拓物业服务外部市场业务，积极拓展项目代建、招商运营等业务，为公司持续发展提供支撑。信息化管理方面：鲁商置业在前期推广业务管理系统的基础上，2015 年启动了计划运营管控系统的建设，大力推进信息化系统的整合，对公司业务管控逻辑进行了系统梳理，以计划管理为主轴，以目标管理为抓手，以业务管理动作和目标实现结果为输入，实施了业务横向一体化管理信息化管控方案，通过信息化手段推动了公司管理行为的强制落地，实现了公司管理业务的协同、可溯源和动态监控。人力资源方面：公司作为国有控股的上市房企，对优秀人才具有很强的吸引力，同时公司的快速发展也给员工的发展、职业规划提供了良好的平台。加大对现有人员的培训，提升专业管理能力，鼓励管理支持类人员向专业管理人员转型，实施定向人才引进优化公司的人力资源结构。第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、经营情况经营情况讨论与分析讨论与分析 2016 年，公司积极应对市场变化，落实“改革创新年”的要求，全体成员共同努力，坚定信心、振奋精神、解放思想、创新增效，完成了全年的目标任务。公司主要经营情况如下：1、紧抓市场回暖契机，实现销售和利润最大化。2016 年，公司深入把握市场脉搏，按照“去库存、增销售、快回款、创效益”的总体思路，想方设法加快销售和回款，抓住市场量价齐升行情，调整价格，把握市场回暖机遇。利用微信公众号打造公司首个线上购房平台，线上线下互动开展“奥运我撑你”、“阳光彩跑”、“实心实意这十年”等活动，提高品牌美誉度和影响力。报告期内，公司实现合同销售额 72.58 亿元，销售面积 99.83 万平方米，分别同比增加 34.46%和 36.59%，实现了年初制定的销售目标。2、强化工程和服务质量管理，提升客户满意度。引入工程第三方飞行检测评价机制，对在建交付项目全面开展实体工程质量实测实量、项目质量风险等监督检查，系统总结业主较为关心的地上地下渗漏、回填土沉降、外墙保温脱落等问题，制定标准做法并组织专题培训，通过前期预控和过程管控，有效解决质量通病。工程报修维修系统正式上线，对交付前查验、交付报修、物业接管维修三个阶段进行全面信息化监控。品质服务方面，开展第三方客户满意度调查，“鲁商会”2016 年年度报告 10/155 客户会员系统正式上线。截止 2016 年底，公司在建面积达 285 万平方米，2016 年全年实现新开工面积 115.43 万平方米，竣工面积 136.06 万平方米，分别同比增加 40.56%和 88.92%。3、加大内涵挖潜力度，促进增收节支。强化设计与成本管控，坚持定位先行，提高产品竞争力。公司制定“臻居、美居、优居”三个住宅产品线级配标准，推行项目开发全价值链成本管控。深入研究营改增政策，对项目进行专项税收筹划，制定鲁商置业税务筹划工作指引。加大资金筹措力度，降低融资成本，2016 年 3 月，公司非公开发行 2016 年公司债券（第一期）在上海证券交易所交易市场固定收益证券综合电子平台挂牌，发行总额 20 亿元，期限 3 年，票面年利率 6%。同时，为充分发挥上市公司的平台作用，公司于 2016 年 8 月启动非公开发行股票事项，发行金额 20亿元，发行底价为 4.77 元/股，募集资金将用于鲁商蓝岸丽舍 A3、A4 地块和青岛鲁商中心 1C 地块，公司非公开发行股票申请已获证监会受理，尚需证监会批准后方能实施。4、强化创新驱动，助推管理专业化升级。2016 年，公司确定了“创新能力提升年”的管理主题，从机制创新、经营管理创新、产品创新、互联网与信息化创新、物业管理创新等七个方面，研究适应当前形势的新模式、新出路，持续提升管理效能。建设智慧型信息互联平台，计划运营管控信息化系统、工程维修报修系统、客服系统成功上线，与前期运行的销售系统、财务系统、成本系统、物业系统相结合，实现了从开发到投资、从成本到财务、从销售到客户、从工程到物业的信息化闭环管理。5、积极探索转型发展，延伸产业链，培育新的利润增长点。2016 年全年考察新项目近百个，获取土地储备 50 余万平方米。积极推进健康产业转型，完善适老化产品线及相关标准，形成鲁商置业大健康综合体、健康社区、颐养中心等标准产品和服务系列。推动“嵌入式养老”落地，完成临沂知春湖、泰安国际社区、鲁商国奥城三处健康小屋建设。推进物业管理创新，积极拓展项目代建、招商运营等业务，延伸公司产业链。二、二、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 报告期内，公司实现营业收入 76.46 亿元，实现利润总额 2.32 亿元，实现归属于母公司所有者的净利润 0.92 亿元；截至 2016 年 12 月 31 日，公司总资产 425.25 亿元，净资产 22.26 亿元，分别比 2015 年底增长 22.34%和 4.21%。(一一)主营业务分析主营业务分析 利润表及现金流量表相关科目变动分析表利润表及现金流量表相关科目变动分析表 单位:元 币种:人民币 2016 年年度报告 11/155 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 7,645,921,649.99 5,864,434,715.18 30.38 营业成本 6,528,985,226.36 4,695,420,337.43 39.05 销售费用 194,602,634.23 190,971,636.86 1.90 管理费用 146,043,916.04 152,997,770.26-4.55 财务费用 40,764,888.93 70,406,614.18-42.10 经营活动产生的现金流量净额-2,468,118,717.22-1,797,507,829.18 不适用 投资活动产生的现金流量净额-45,805,171.93-19,973,249.73 不适用 筹资活动产生的现金流量净额 4,363,530,863.29 1,697,200,794.85 157.10 资产减值损失-13,788,852.13 6,382,656.34-316.04 投资收益 37,959,650.70 66,873,721.51-43.24 营业外收入 24,133,090.37 8,488,339.86 184.31 营业外支出 16,091,640.96 27,309,894.82-41.08 营业收入、营业成本相比去年同期分别增加 30.38%、39.05%，主要由于本期结算项目增加影响所致；财务费用相比去年同期减少 42.10%，主要系项目完工后归还贷款，相应利息减少影响所致；经营活动产生的现金流量净额相比去年同期减少，主要系本期支付土地出让金较多所致；投资活动产生的现金流量净额相比去年同期减少，主要系购买委托贷款保障基金及收购控股孙公司少数股权影响所致。筹资活动产生的现金流量净额相比去年同期增加 157.10%，主要系本期增加土地储备相应融资增加所致；资产减值损失相比去年同期减少 316.04%，系根据会计政策计提坏账准备减少所致；投资收益相比去年同期减少 43.24%，主要系联营企业实现净利润减少所致；营业外收入相比去年同期增加 184.31%，主要系本期项目收到政府专项补助影响所致；营业外支出相比去年同期减少 41.08%，主要系去年同期支付违约赔偿金较多影响所致。1.1.收入和成本分析收入和成本分析 适用 不适用 报告期内，公司实现营业收入 76.46 亿元，营业成本 65.29 亿元，毛利率 14.61%，与去年同期相比，下降 5.33 个百分点。(1).(1).主营业务主营业务分分行业行业、分、分产品产品、分地区情况、分地区情况 单位:元 币种:人民币 主营业务分行业情况 2016 年年度报告 12/155 分行业 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产销售 7,360,266,893.38 6,320,792,867.41 14.12 31.23 39.28 减少 4.97 个百分点 物业管理 167,838,884.20 158,191,357.67 5.75 27.92 46.56 减少 11.99 个百分点 酒店 64,931,914.77 12,219,508.22 81.18 1.87 3.35 减少 0.27 个百分点 主营业务分产品情况 分产品 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）房地产销售 7,360,266,893.38 6,320,792,867.41 14.12 31.23 39.28 减少 4.97 个百分点 物业管理 167,838,884.20 158,191,357.67 5.75 27.92 46.56 减少 11.99 个百分点 酒店 64,931,914.77 12,219,508.22 81.18 1.87 3.35 减少 0.27 个百分点 主营业务分地区情况 分地区 营业收入 营业成本 毛利率（%）营业收入比上年增减（%）营业成本比上年增减（%）毛利率比上年增减（%）山东省内 5,749,807,803.34 4,728,078,884.36 17.77 27.48 37.04 减少 5.74 个百分点 山东省外 1,846,577,757.55 1,765,908,361.30 4.37 40.38 44.08 减少 2.45 个百分点 主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明 适用 不适用 本期与去年同期相比，房地产销售收入增长 31.23%，毛利率下降了 4.97 个百分点，主要原因为：一是本期商业及高档住宅收入占比下降，而毛利较低的普通住宅收入占比上升了 11.69 个百分点；二是本期普通住宅的毛利率相比去年同期下降了 6.95 个百分点。(2).(2).产销量情况产销量情况分析表分析表 适用 不适用 主要产品 生产量(新开工面积)销售量（结算收入）库存量（存货）生产量比上年增减（%）销售量比上年增减（%）库存量比上年增减（%）房地产 115 43 万平方米 736,026.69 万元 3,252,067.88 万元 40.56%31.23%17.04%产销量情况说明 1.生产量（新开工面积）较去年同期有所增加，主要原因系新获取项目泰安鲁商中心、济宁运河公馆新开工影响所致。2016 年年度报告 13/155 2.销售量（结算收入）较去年同期有所增加，主要原因系哈尔滨松江新城、青岛蓝岸丽舍等项目交房增加影响所致。(3).(3).成本分析表成本分析表 单位：元 币种：人民币 分行业情况 分行业 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产销售 房地产销售成本 6,320,792,867.41 97.33 4,538,192,773.93 97.06 39.28 收入大幅增加相应成本增加 物业管理 物业管理成本 158,191,357.67 2.44 107,937,333.77 2.31 46.56 收入大幅增加相应成本增加 酒店 酒店服务成本 12,219,508.22 0.19 11,823,435.42 0.25 3.35 分产品情况 分产品 成本构成项目 本期金额 本期占总成本比例(%)上年同期金额 上年同期占总成本比例(%)本期金额较上年同期变动比例(%)情况 说明 房地产销售 房地产销售成本 6,320,792,867.41 97.33 4,538,192,773.93 97.06 39.28 收入大幅增加相应成本增加 物业管理 物业管理成本 158,191,357.67 2.44 107,937,333.77 2.31 46.56 收入大幅增加相应成本增加 酒店 酒店服务成本 12,219,508.22 0.19 11,823,435.42 0.25 3.35 成本分析其他情况说明 适用 不适用 (4).(4).主要销售客户及主要供应商情况主要销售客户及主要供应商情况 适用 不适用 前五名客户销售额 20,851.54 万元，占年度销售总额 2.83%；其中前五名客户销售额中关联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。前五名供应商采购额 119,367.72 万元，占年度采购总额 24.18%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。2.2.费用费用 适用 不适用 报告期内，公司发生销售费用 19,460.26 万元，同比增加 1.90%；发生管理费用 14,604.39 万元，同比减少 4.55%；发生财务费用 4,076.49 万元，同比减少 42.10%，主要系项目完工后归还贷款，相应利息减少影响所致。2016 年年度报告 14/155 3.3.研发投入研发投入 研发研发投入投入情况表情况表 适用不适用 情况说明情况说明 适用 不适用 4.4.现金流现金流 适用 不适用 单位：元 币种：人民币 项项 目目 本期数本期数 上期数上期数 增减额增减额 增减幅度（增减幅度（%）主要原因主要原因 经营活动产生的现金流量净额 -2,468,118,717.22 -1,797,507,829.18 -670,610,888.04 不适用 主要系本期支付土地出让金较多所致。投资活动产生的现金流量净额 -45,805,171.93 -19,973,249.73 -25,831,922.20 不适用 主要系购买委托贷款保障基金及收购控股孙公司少数股权影响所致。筹资活动产生的现金流量净额 4,363,530,863.29 1,697,200,794.85 2,666,330,068.44 157.10 主要系本期增加土地储备相应融资增加所致。报告期内公司经营活动产生的现金流量净额与本年度净利润存在较大差异，主要是因为房地产项目开发周期较长，商品房预售收款与交房确认收入存在时间差异，同时，工程投资在整个建设期内陆续投入，直至交房后方可一次性确认为营业成本，所以造成经营活动产生的现金流量净额与净利润存在较大差异。公司做为一个处于成长期的房地产开发公司，土地储备量的增长速度会高于商品房的销售增长速度，也是造成经营活动产生的现金流量净额与净利润存在差异的原因之一。(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 本报告期公司净利润为 11,760.12 万元，其中长期股权投资收益为 3,778.24 万元，系按权益法核算的对临沂尚城置业有限公司的投资收益，相比去年同期减少 43.47%，该公司自去年起结算组团主要为毛利较高的洋房及别墅产品，该类产品的结算至今年基本结束。(三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 币种：人民币 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例上期期末数 上期期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上期期末变情况说明 2016 年年度报告 15/155 （%）动比例（%）货币资金 4,240,387,578.91 9.97 2,029,304,808.74 5.84 108.96 主要系本期发行债券及销售回款增加影响所致。应收票据 3,330,000.00 0.01 22,395,000.00 0.06-85.13 主要系票据到期收回款项影响所致。预付款项 3,695,355,979.18 8.69 2,624,789,994.41 7.55 40.79 主要系支付项目土地保证金及拆迁款影响所致。其他应收款 136,614,664.15 0.32 424,296,134.35 1.22-67.80 主要系收回商品房预售保证金影响所致。持有至到期投资 16,038,817.80 0.04 5,337,401.76 0.02 200.50 系根据委托贷款协议购买保障基金影响所致。在建工程 17,750,368.51 0.04 343,600.00 0.00 5,066.00 主要系福瑞达颐养中心工程影响所致。长期待摊费用 2,167,294.00 0.01 5,713,087.75 0.02-62.06 主要系长期待摊费用摊销影响所致。短期借款 300,000,000.00 0.71 929,425,000.00 2.67-67.72 主要系本期归还短期委托贷款所致。应付利息 117,113,097.05 0.28 不适用 主要系按期计提债券利息影响所致。一年内到期的非流动负债 1,208,626,000.00 2.84 1,818,850,000.00 5.23-33.55 主要系归还到期借款影响所致。长期借款 8,294,242,580.90 19.50 4,451,466,000.00 12.81 86.33 主要系项目开发贷款增加所致。应付债券 1,989,366,271.25 4.68 不适用 系本期发行公司债券影响所致。长期应付款 50,000,000.00 0.14-100.00 主要系长期应付款即将到期转入流动负债影响所致。2.2.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用不适用 单位：元 币种：人民币 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 788,865,468.90 短期内无法变现的银行承兑汇票保证金存款、项目开发保证金存款、按揭及民工保证金存款等318,613,580.72 元；受监管专用于支付给拆迁户的拆迁补偿款及专项补贴为 11,488,325.48 元；预售监管资金及贷款保证金为 270,820,799.69 元；代建项目专项资金187,942,763.01 元。存货 7,640,933,166.98 用于银行借款抵押，待借款还清后即解除抵押。固定资产 400,599,449.26 用于银行借款抵押，待借款还清后即解除抵押。无形资产 26,329,916.85 用于银行借款抵押，待借款还清后即解除抵押。合计 8,856,728,001.99-3.3.其他说明其他说明 适用不适用 (四四)行业经营性信息分析 适用 不适用 2016 年年度报告 16/155 2016 年底中央经济工作会议提出了“强化房屋回归居住属性”，明确了 2017 年中国房地产发展方向，未来将通过“因城施策、精准调控”和中长期的长效机制来推进房地产业的长效调控机制，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期稳健发展积极构建良好环境。根据 wind 资讯及市场调研数据统计，公司主要业务所在城市行情如下：1、青岛是山东省内经济总量最大的城市，近年来，青岛的总人口一直保持净流入的状态，人均可支配收入持续增长。2016 年青岛市土地购置面积 213 万、新开工面积 2085 万、在建面积9100 万、竣工面积 1425 万、销售面积 1939 万。公司在青岛主要在售项目为青岛鲁商中心、蓝岸丽舍、泰晤士小镇和蓝岸新城等项目，各项目 2016 年量价均有较大提升。2、济南是山东省省会，政治、经济、文化中心，2016 年济南市土地购置面积 170 万、新开工面积 1944 万、在建面积 7920 万、竣工面积 1134 万、销售面积 1425 万。2016 年下半年，济南市相继出台两次限购政策，提高首付款比例和户籍条件。公司目前在济南市在售项目主要为鲁商常春藤和鲁商国奥城（写字楼），由于是尾盘项目，销售业绩未受本次调控太大影响，下一步公司将加大在济南市的项目拓展力度，提高品牌影响力和市场占有率。3、临沂市的经济总量在山东省内排名第四，近年来保持稳定发展，工业化程度不断提高，房地产市场需求较为旺盛，销售均价逐年上升。2016 年，临沂市土地购置面积 343 万、在建面积7606 万、竣工面积 2596 万、销售面积 528 万。由于公司进驻临沂区域市场较早，开发产品符合当地市场需求，在当地具有较好的品牌影响力。公司在临沂主要在售项目为鲁商中心、知春湖、金悦城等项目，各项目 2016 年量价均有较大提升。4、哈尔滨是黑龙江省省会，政治、经济、文化中心。近年来哈尔滨市国民生产总值和人均可支配收入稳步增强。2016 年哈尔滨土地购置面积 57 万、新开工面积 896 万、在建面积 4842万、竣工面积 1518 万、销售面积 1057 万。公司在该区域的开发项目为鲁商松江新城，该项目占地面积较大，公司通过多期联动开发、精准定位、迎合市场等策略，单盘销售额位居哈尔滨市前列。公司主要经营模式、行业情况及竞争优势等详见“第三节公司业务概要”。房地产行业房地产行业经营性信息分析经营性信息分析 1.1.报告期内房地产储备情况报告期内房地产储备情况 适用 不适用 序号 持有待开发土地的区域 持有待开发土地的面积(平方米)一级土地整理面积(平方米)规划计容建筑面积(平