000011_2017_深物业A_2017年年度报告_2018-03-29.pdf

深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 1 深圳市物业发展深圳市物业发展(集团集团)股份有限公司股份有限公司 2017 年年度报告年年度报告（公告编号：（公告编号：2018-4）2018 年年 03 月月 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人陈玉刚、主管会计工作负责人王航军及会计机构负责人公司负责人陈玉刚、主管会计工作负责人王航军及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)沈雪英声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。沈雪英声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号号上市公司从事房上市公司从事房地产业务的披露要求地产业务的披露要求（一）国家房地产政策、金融政策相关变化；（二）房地产业供求关系变化。（一）国家房地产政策、金融政策相关变化；（二）房地产业供求关系变化。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 595,979,092 为基数，向为基数，向全体股东每全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 3.00 元（含税），送红股元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积股（含税），不以公积金转增股本。金转增股本。深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.12 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.28 第五节第五节 重要事项重要事项.36 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.42 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.42 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.43 第九节第九节 公司治理公司治理.50 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.55 第十一节第十一节 财务报告财务报告.56 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.185 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、集团 指 深圳市物业发展（集团）股份有限公司 深投控 指 深圳市投资控股有限公司 深建投 指 深圳市建设投资控股公司 深投管 指 深圳市投资管理公司 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 深物业 A、深物业 B 股票代码 000011、200011 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深物业集团 公司的外文名称（如有）ShenZhen Properties&Resources Development(Group)Ltd.公司的外文名称缩写（如有）SZPRD 公司的法定代表人 陈玉刚 注册地址 深圳市人民南路国贸大厦 39 层、42 层 注册地址的邮政编码 518014 办公地址 深圳市人民南路国贸大厦 39 层、42 层 办公地址的邮政编码 518014 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 范维平 钱忠、丁名华 联系地址 深圳市人民南路国贸大厦 42 层 深圳市人民南路国贸大厦 42 层 电话 0755-82211020 0755-82211020 传真 0755-82210610 82212043 0755-82210610 82212043 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 A 股：证券时报 B 股：大公报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区国贸大厦 42 层董事会办公室 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 无变更 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无变更 历次控股股东的变更情况（如有）无变更 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 湖北省武汉市武昌区东湖路 169 号中审众环大厦 2-9 层 签字会计师姓名 汤家俊、方正 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2017 年 2016 年 本年比上年增减 2015 年 营业收入（元）2,904,690,690.53 2,059,204,077.18 41.06%1,077,418,500.93 归属于上市公司股东的净利润（元）622,962,734.37 354,857,241.74 75.55%156,819,966.71 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）559,625,850.90 357,519,344.14 56.53%18,480,611.70 经营活动产生的现金流量净额（元）-346,269,760.94 2,252,041,183.42-115.38%309,767,629.66 基本每股收益（元/股）1.0453 0.5954 75.56%0.2631 稀释每股收益（元/股）1.0453 0.5954 75.56%0.2631 加权平均净资产收益率 26.64%15.79%10.85%7.59%2017 年末 2016 年末 本年末比上年末增减 2015 年末 总资产（元）5,393,331,548.87 6,654,356,144.10-18.95%4,379,763,486.10 归属于上市公司股东的净资产（元）2,921,693,794.08 2,410,434,735.75 21.21%2,099,906,766.61 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 7 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,038,683,462.42 278,463,270.01 1,335,581,077.17 251,962,880.93 归属于上市公司股东的净利润 301,597,814.36 62,757,956.07 211,810,876.32 46,796,087.62 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 301,333,394.74 66,488,669.29 211,069,206.23-19,265,419.36 经营活动产生的现金流量净额-252,974,419.19-247,563,269.34 145,754,841.16 8,513,086.43 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）104,883,756.37-182,886.11-175,931.40 主要系处置两子公司收益，详见本报告第十一节财务报告八.4事项。计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）153,795.84 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-5,491,792.67-4,366,315.82 168,991,971.80 主要系诉讼赔款，详见本报告第十一节财务报告十四.2 事项。除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性 5,709,098.20 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 8 金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 8,374,421.28 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-466,062.66 1,010,733.64 164,576.21 减：所得税影响额 35,589,017.57-876,365.89 44,878,576.92 合计 63,336,883.47-2,662,102.40 138,339,355.01-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业（一）主要业务概述（一）主要业务概述 公司目前总共有10家正常运作的企业，包括4家地产公司（皇城地产公司、东莞公司、徐州公司、扬州公司），2家物管公司（国贸物管、皇城物管），2家合资企业（吉发仓储、天安物业，皆占股50%），1家餐饮公司，1家监理公司。1、房地产业、房地产业务务 地产主业由四家公司运营，目前正在开发中的有如下5个项目：（1）徐州半山御景：2010年2月10日招拍挂竞得，占地面积9.69万平方米，容积率0.8，总地价1.92亿元，已于2016年12月开盘销售。（2）东莞松湖朗苑：2010年7月15日竞得，占地面积6.69万平方米，容积率2.2，总地价2.14亿元，2015年7月底开盘销售。（3）扬州湖畔御景：2011年1月28日竞得，占地面积6.66万平米，容积率1.4，总地价6.1亿元，目前已开始销售项目二期。（4）深圳前海项目：2011年7月为完成股改承诺经资产置换而来，占地面积1.99万平方米，容积率3.2，总地价2.7亿元，已于2015年11月开盘。（5）深圳金领假日：位于皇岗口岸，系历史用地，占地面积1.26万平方米，容积率10.5，总建面13万平方米。上述5个在建项目合计占地面积26.28万平方米,总建筑面积74.31万平方米，可售面积56.02万平方米。2、物业管理行业、物业管理行业 公司目前主要有国贸物管和皇城物管两家物业管理企业。3、租赁业务、租赁业务 公司目前共有可租赁物业面积81406.36平方米，出租率达96%。4、仓储业务、仓储业务 公司仓储业务主要为合资企业（50%股权）吉发仓储公司，仓库面积合计3.5万平方米。5、餐饮业务、餐饮业务 公司餐饮业务由国贸餐饮公司运营，总营业面积1892平方米。（二）公司主要业务发生的变化情况（二）公司主要业务发生的变化情况 为不断优化公司产业布局和资产结构，积极响应市属国有出租车企业资源整合、加强国企战略协同发展的号召和顺应行业改革的趋势，公司以不低于资产评估结果18953.3万元的价格（其中深圳市国贸汽车实业有限公司为16963.07万元，深圳市深新出租汽车有限公司为1990.23万元），向深圳巴士集团股份有限公司转让公司下属国贸汽车公司、深新汽车公司100%股权。经2017年6月30日公司第八届董事会第十七次会议审议，本次股权转让事项已获得公司董事会全票审议通过，独立董事亦发表了专业独立意见，本次股权转让事项已提交公司2017年第一次股东大会审议并获得通过，本次股权转让事项已取得深圳市国资委批复同意，股权转让标的公司的评估报告已完成深圳市国资委备案程序。目前，本次股权转让事项各项工作正有序推进。（三）报告期内公司所属行业的发展阶段、周（三）报告期内公司所属行业的发展阶段、周期性特点以及公司所处的行业地位期性特点以及公司所处的行业地位 1、房地产业、房地产业 政策方面，十九大之后房地产市场“房住不炒”的属性定位已经确立，多层次住房供应体系逐渐建立，房地产市场将逐步进入“青铜时代”。十九大以来，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基调更加明确。2017年年底的中央经济工作会议再次提出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 10 展格局，一系列长效机制政策正在酝酿筹划之中。这些对未来房地产市场的发展将产生深远影响，住房观念转变和住房居住属性将得到强化，房地产投资属性将进一步降低。同时，监管政策愈发严谨，监管措施愈加刚性，监管执法愈发严苛。因此市场销售可能再次遭遇寒流，房地产行业将逐步进入到以量取胜、薄利多销的“青铜时代”。行业格局方面，正向着行业龙头加速领跑、中小型房企分化加剧的方向发展。2017年行业前10和100强的销售门槛分别跃升至1400亿和150亿元，千亿房企达17家，百强房企的市场集中度达到55%，前10大房企市场集中度高达24%，2018年有可能超过35%，各种资源更加快速地向大型品牌房企靠拢和聚集，竞争格局面临严峻挑战，龙头房企的市场占有率越来越高,行业正加速迈向寡头竞争时代。与此同时，2017年房地产销售和土地出让均创下历史新高，购买力提前透支，未来两三年的新房供应量或将大幅增加。根据国家统计局的数据，2017年，整个房地产行业销售面积接近17亿平米，销售额突破13万亿，土地出让收入5.2万亿元，均创下历史新高。2、物业管理行业、物业管理行业 企业背景方面，大部分物业管理企业均具有开发商背景，成立初衷是为了支撑住宅开发业务，近来看到物业市场潜力巨大，开始纷纷独立物业板块，另外一部分独立系物业公司专注于物业服务。收费模式方面，目前国内仍然以包干收费为主流模式，约95%的物业采用此类收费模式，剩下5%采用酬金制的收费模式。而在以美国为代表的发达国家市场恰恰相反，70%是采用酬金制，剩下30%采用包干制。其主要原因是中国尚未形成完善的政策和法律机制来支撑酬金制下强制性的信息披露，同时大部分物业公司是开发商背景，定位着重在提升公司品牌，促进主业销售，采用包干制较为简便。长期来看，酬金制的占比将进一步提升，原因是账务更加透明，更容易促进物业服务的完善。服务供应方面，基础服务仍然是重点，从百强物业企业的收入构成来看，超过80%的收入是来自于基础服务。社区服务、咨询服务等增值服务起步相对较晚，虽然盈利能力相对较强，但是业务占比仍然较小。困难和挑战方面，首先是人才短缺问题，行业内部专业管理人员较少，基层员工流动性较大；其次是专业化程度不够，对于专业性服务缺乏统一的全国性质量认定标准，行业准入门槛相对宽泛，从业人员数量虽然急速增加，但具有足够专业技术的人才却明显不足；最后是市场化定价推进的迟缓，虽然2015年国家发改委已明确放开非保障性住房的物业服务定价，但是业主群体尤其是中低端小区业主对于涨价普遍存在抗拒心理，导致市场化定价执行难度较大。3、行业地位、行业地位（1）深圳建筑协会揭晓2017年上半年安全生产与文明施工“双优文明工地”企业名单，深物业金领假日公寓项目以安全生产零事故、工地环境整洁美观以及环保获得此项荣誉，顺利完成年初公司制定的“争先创优”目标。金领假日公寓项目作为公司重点建设项目，将安全文明施工作为项目建设的重中之重，通过积极部署、真抓实干、科学管理等多项举措全力确保项目的安全生产与文明施工。（2）在深圳市房地产业协会召开的2017深圳房地产盛典大会上，揭晓了深圳市房地产开发行业综合实力二十强榜单，集团公司在全市800多家同行中脱颖而出，位列第16位。集团也同时成功入选2017年中国房地产500强。（3）3月21日，由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院、中国房地产测评中心共同评选的“2018中国房地产开发企业500强”榜单揭晓，集团公司连续八年荣获“中国房地产开发企业500强”称号。（4）由广东省企业联合会、广东省企业家协会主办的“2017年广东企业500强、优秀自主品牌发布大会暨企业发展高峰论坛”隆重召开，集团公司连续三年荣获“广东省企业500强”称号。（5）国贸物管公司是公司下属全资子公司，也是全国第一家写字楼物业管理公司，2017年国贸物管荣获“全国百强TOP100”第36名，截止目前为止，服务面积超过1300万，其中园区类物业服务面积超过270万，获得2017年中国产业园区物业管理优秀企业综合排名第4名的荣誉。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 11 股权资产 比期初增加 5.38%，主要是权益法确认合营企业实现收益所致。固定资产 比期初减少 60.31%，主要是出售两出租汽车服务类子公司所致。无形资产 比期初减少 100.00%，主要是出售两出租汽车服务类子公司所致。应收账款 比期初增加 46.60%，主要是物管公司应收业主款项增加所致。预付款项 比期初减少 76.65%，主要是项目结算对原预缴的税费转出增加所致。其他应收款 比期初增加 857.27%，主要是出售两汽车公司股权增加应收款所致。存货 比期初减少 28.43%，主要是报告期项目结算所致。可供出售金融资产 比期初减少 79.48%，主要是出售两出租汽车服务类子公司所致。预收款项 比期初减少 76.83%，主要是报告期项目结算所致。递延收益 比期初减少 100.00%，主要是出售两出租汽车服务类子公司所致。2、主要境外资产情况主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第3号上市公司从事房地产业务的披露要求 近些年来，公司以房地产为主业的整个集团持续稳定经营，无论是资产规模还是收入、利润都屡创新高，这主要得益于公司精确的市场定位独特的核心竞争优势：一是公司经营团队持续稳定，在公司发展战略上持之以恒，不断编制十二五、十三五战略规划，以战略规划为指导和路线图，不断开拓进取，确保了公司在大政方针上的连续性；二是公司目前房地产开发项目管控模式为集团总部城市公司两级，集团层面主要把控土地投资、计划运营、关键营销节点、限额以上规划设计和成本控制等事项，工程管理、现场营销、限额以下现场设计和成本管控由各城市公司完成，给予了各项目公司充分的自主权，集团以制度化管理为主，目前已经形成房地产主业综合管理制度房地产手册等规范标准的内部运营体系，房地产管控模式日趋完善和成熟；三是公司目前开发区域主要集中在深圳及周边城市，得益于土地获得成本的价格优势和深圳房地产市场的快速发展，公司深圳区域项目将为公司带来良好的经济效益；四是品牌和文化沉淀优势，公司经过三十多年的发展和积累，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，已连续多年荣获“中国房地产开发企业500强”、“广东省企业500强”等诸多荣誉称号。2017年7月，在深圳市房地产业协会召开的2017深圳房地产盛典大会上，揭晓了深圳市房地产开发行业综合实力二十强榜单，深物业集团在全市800多家同行中脱颖而出，位列第16位。深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 12 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 十九大之后房地产市场“房住不炒”的属性定位已经确立，多层次住房供应体系逐渐建立，房地产市场将逐步进入“青铜时代”，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基调更加明确。2017年年底的中央经济工作会议再次提出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局，一系列长效机制政策正在酝酿筹划之中。这些对未来房地产市场的发展将产生深远影响，住房观念转变和住房居住属性将得到强化，房地产投资属性将进一步降低。同时，监管政策愈发严谨，监管措施愈加刚性，监管执法愈发严苛。因此市场销售可能再次遭遇寒流，房地产行业将逐步进入到以量取胜、薄利多销的“青铜时代”；（一）公司各项业务运行特点（一）公司各项业务运行特点 1.房地产主业超额完成年度预算目标房地产主业超额完成年度预算目标 各在售房地产项目特别是徐州、扬州项目紧抓市场机遇，销售形势良好，年内各房地产项目按计划开展。前海港湾花园、松湖朗苑项目、半山御景以及湖畔御景年度累计销售面积7.03万平方米，结转面积19.91万平方米；扬州湖畔御景项目实现完美收官，成为扬州高端洋房社区的标杆；徐州半山御景项目紧紧围绕纯墅项目二次开盘销售这一核心目标，最终取得回款4.21亿元的良好绩效。此外，金领假日公寓项目主体结构工程于2017年10月中旬全面提前封顶，注入湾区理念、打造口岸精品。2.物业管理企业发展潜力凸显物业管理企业发展潜力凸显 国贸物管公司成功签约阿里巴巴西溪、滨江园区，新增重庆京东亚洲一号等外地项目，全年实现营业收入约3.64亿元；皇城物管公司顺利完成目标责任书各项经营指标，不断探索实践“互联网+”在物业服务中的应用，稳步推进现代服务型企业的转型升级；物业租赁方面收入约6683万元，房屋出租率达96%，超额完成年度预算目标。3.重点推进公司下属出租汽车公司与深圳巴士重点推进公司下属出租汽车公司与深圳巴士集团的整合工作集团的整合工作 为不断优化公司产业布局和资产结构，积极响应市属国有出租车企业资源整合、加强国企战略协同发展的号召和顺应行业改革的趋势，公司以不低于1.8953亿元的价格，向深圳巴士集团股份有限公司转让公司下属深圳市国贸汽车实业有限公司、深圳市深新出租汽车有限公司100%股权，股权转让完成后所产生税后投资收益约为7500万元，该转让事项已经2017年6月30日和7月17日召开的董事会、股东大会审议通过，并签署了转让协议，2017年12月7日发布了编号为2017-47关于向深圳巴士集团股份有限公司转让公司下属两家出租汽车公司100%股权的进展公告，各项工作正有序推进。（二）各在建重点项目进展情况（二）各在建重点项目进展情况 1.深物业深物业 金领假日项目（深圳）金领假日项目（深圳）：项目按施工合同工期节点有序推进，主体结构施工提前5天完成工期节点，于2017年10月全面主体结构封顶，正在进行室内外装修。2.深物业深物业 前海港湾项目（深圳）前海港湾项目（深圳）：项目已于2016年12月入伙。3.深物业深物业 松湖朗苑项目（东莞）松湖朗苑项目（东莞）：松湖朗苑项目上半年主要完成园林景观施工及初验等相关工作，项目已于2017年7月28日顺利入伙。4.深物业深物业 湖畔御景项目（扬州）湖畔御景项目（扬州）：项目二期工程进展顺利，水电、园林绿化等配套及市政工程如期进场施工，于2017年11月初完成竣工备案，达到入伙条件。5.深物业深物业 半山御景项目（徐州）半山御景项目（徐州）：项目一期结合扩院工程，对主景观带的景观植物进行了优化提升，于2017年上半年顺利入伙。详细情况如下表所示：深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 13 注：扬州湖畔御景项目面积含车位。（三）租赁业务（三）租赁业务出租出租 类型类型 出租面积（平方出租面积（平方米）米）权益占比权益占比 年收入（万元）年收入（万元）商办 60579.89 100%5533.04 厂房 7342.62 100%647.30 住宅 3578.04 100%152.22 酒店 8322.56 100%417.14 综合楼 1583.25 100%85.00 总总 计计 81406.3681406.36 100%100%6834.76834.7（含税）（含税）公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。项目项目 位置位置 占地面积占地面积（m2）总建筑面总建筑面积（积（m2）可售面可售面积（积（m2）期初可售期初可售面积（面积（m2）本期销售本期销售面积（面积（m2）本期结算本期结算面积（面积（m2）项目现状项目现状 竣工时间竣工时间 权益占比权益占比（%）前海港湾前海港湾 深圳市南山区 19,894 98,545 63,325 21,437 170 14,445 竣工在售 2016年10月 100 扬州湖畔御扬州湖畔御景一期景一期 扬州市维扬区 25,228 50,948 48,871 13,994 3,628 1,560 竣工在售 2015年6月 100 扬州湖畔御扬州湖畔御景二期景二期 扬州市维扬区 41,331 74,267 73,019 47,400 22,644-竣工在售 2017年11月 100 徐州半山御徐州半山御景一期景一期 徐州市铜山区 65,332 100,774 85,653 60,038 43,490 62,959 竣工在售 2016年11月 100 徐州半山御徐州半山御景二期景二期 徐州市铜山区 31,537 28,300-前期筹备 2019年12月 100 松湖朗苑松湖朗苑 东莞市大朗镇 66,882 207,459 140,911 21,074 364 120,122 竣工在售 2017年7月 100 金领假日公金领假日公寓寓 深圳市福田区 12,598 182,829-在建待售 2019年3月 100 福昌二期福昌二期 深圳市福田区 4,574 30,500-前期筹备 2021年6月 100 惠阳淡水惠阳淡水 惠州市惠阳区 17,700 61,950-前期筹备 前期筹备 100 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 14 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概述概述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入与成本、收入与成本（1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2017 年 2016 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 2,904,690,690.53 100%2,059,204,077.18 100%41.06%分行业 房地产开发 2,340,233,648.93 80.57%1,512,673,490.89 73.46%54.71%房屋租赁 79,236,389.91 2.73%75,269,443.10 3.66%5.27%物业管理 344,226,703.95 11.85%322,241,780.02 15.65%6.82%交通运输 48,573,142.33 1.67%56,896,623.70 2.76%-14.63%饮食服务 30,898,120.01 1.06%31,177,527.67 1.51%-0.90%其他 61,522,685.40 2.12%60,945,211.80 2.96%0.95%分产品 房地产开发 2,340,233,648.93 80.57%1,512,673,490.89 73.46%54.71%房屋租赁 79,236,389.91 2.73%75,269,443.10 3.66%5.27%物业管理 344,226,703.95 11.85%322,241,780.02 15.65%6.82%交通运输 48,573,142.33 1.67%56,896,623.70 2.76%-14.63%饮食服务 30,898,120.01 1.06%31,177,527.67 1.51%-0.90%其他 61,522,685.40 2.12%60,945,211.80 2.96%0.95%分地区 深圳地区 1,227,064,851.69 42.24%1,669,008,443.18 81.05%-26.48%东莞地区 1,036,257,611.02 35.68%0.00 0.00%100.00%其他地区 641,368,227.82 22.08%390,195,634.00 18.95%64.37%（2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 15 房地产业 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产开发 2,340,233,648.93 1,182,884,514.58 49.45%54.71%157.15%-20.14%物业管理 344,226,703.95 335,567,577.69 2.52%6.82%7.79%-0.88%分产品 房地产开发 2,340,233,648.93 1,182,884,514.58 49.45%54.71%157.15%-20.14%物业管理 344,226,703.95 335,567,577.69 2.52%6.82%7.79%-0.88%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 单位 2017 年 2016 年 同比增减 房地产开发 销售量 平方米 73,537.76 147,757.95-50.23%生产量 平方米 338,090.49 502,525.29-32.72%库存量 平方米 82,069.42 155,607.18-47.26%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 由于行业周期性变化及土地储量等原因，公司的销售量、生产量、库存量有所下降（4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 行业分类 单位：元 行业分类 2017 年 2016 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产开发 1,182,884,514.58 72.66%459,994,703.42 52.72%157.15%房屋租赁 22,951,930.77 1.41%16,467,645.80 1.89%39.38%物业管理 335,567,577.69 20.61%311,316,025.73 35.68%7.79%深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 16 交通运输 29,669,816.38 1.82%33,739,246.05 3.87%-12.06%饮食服务 26,763,583.26 1.64%26,572,645.61 3.05%0.72%其他 30,030,482.96 1.84%24,443,956.82 2.80%22.85%说明 无（6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 是 否 公司报告期出售两子公司100%股权及清算了两子公司导致合并范围发生变化，详见本报告第十一节财务报告八事项。（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商）主要销售客户和主要供应商情况情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）86,199,701.23 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 2.97%前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例 1 阿里巴巴（中国）有限公司 46,328,962.18 1.59%2 华为技术有限公司 21,698,719.54 0.75%3 重庆市公安局 6,346,517.60 0.22%4 自然人 5,922,327.62 0.20%5 自然人 5,903,174.29 0.20%合计-86,199,701.23 2.97%主要客户其他情况说明 适用 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）53,850,669.00 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 70.80%前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 0.00%深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2017 年年度报告全文 17 公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比例 1 日立电梯(中国)有限公司 39,800,000.00 52.32%2 扬州意匠轩园林古建筑营造有限公司 7,458,571.00 9.81%3 深圳市环亮环境工程有限公司 3,035,520.00 3.99%4 徐州荣翔建设工程有限公司 1,787,578.00 2.35%5 江苏港宁装璜有限公司 1,769,000.00 2.33%合计-53,850,669.00 70.80%主要供应商其他情况说明 适用 不适用 3、费用、费用 单位：元 2017 年 2016 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 31,179,193.33 47,306,701.76-34.09%主要是报告期发生销售代理费及广告费用减少所致。管理费用 137,028,655.69 99,528,601.79 37.68%主要是公司报告期在建项目减少使得薪酬及相关费用资本化减少所致。财务费用-24,407,456.38-22,407,438.75 8.93%主要是利息收入增加所致。所得税费用 203,784,886.40 136,350,415.59 49.46%实现利润增加所致。4、研发投入、研发投入 适用 不适用 5、现金流、现金流 单位：元 项目 2017 年 2016 年 同比增减 经营活动现金流入小计 1,337,537,854.19 3,770,054,410.63-64.52%经营活动现金流出小计 1,683,807,615.13 1,518,013,227.21 10.92%经营活动产生的现金流量净额-346,269,760.94 2,252,041,183.42-115.38%投资活动现金流入小计 68,062,071.40 139,247.90 48,778.35%投资活动现金流出小计 3,721,86