000667_2017_美好置业_2017年年度报告_2018-04-20.pdf

美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 1 美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告 美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告 2018 年年 4 月月 美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。公司负责人汤国强先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。公司负责人汤国强先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告第四节“经营情况讨论与分析”中“九、公司未来发展的展望”部分，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关注相关内容。公司在本报告第四节“经营情况讨论与分析”中“九、公司未来发展的展望”部分，详细描述了公司经营中可能存在的风险及应对措施，敬请投资者关注相关内容。公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：公司拟以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：公司拟以 2017 年年 12 月月 31日股份总数日股份总数 2,559,592,332 股为基数，向全体股东按每股为基数，向全体股东按每 10 股派发现金股利股派发现金股利 0.25元（含税），不以公积金转增股本。元（含税），不以公积金转增股本。美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 3 目录目录 第一节 重要提示、目录和释义.2 第二节 公司简介和主要财务指标.5 第三节 公司业务概要.10 第四节 经营情况讨论与分析.13 第五节 重要事项.37 第六节 股份变动及股东情况.56 第七节 优先股相关情况.62 第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况.63 第九节 公司治理.71 第十节 公司债券相关情况.78 第十一节 财务报告.79 第十二节 备查文件目录.186 美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、美好置业 指 美好置业集团股份有限公司 美好公益基金会 指 湖北美好社区志愿者公益基金会 美好集团 指 美好未来企业管理集团有限公司 报告期 指 2017 年 1 月 1 日至 2017 年 12 月 31 日 元 指 人民币元 深交所 指 深圳证券交易所 证监会 指 中国证券监督管理委员会 中审众环 指 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）一级开发 指 三旧改造的拆迁、补偿、安置等土地整理业务 艾巴维 指 EBAWE Anlagentechnik GmbH（艾巴维设备技术有限责任公司）沃乐特 指 Vollert Anlagenbau GmbH（沃乐特设备制造公司）美好装配 指 美好建筑装配科技有限公司 美好生活 指 美好生活投资有限公司 美好锦程 指 武汉美好锦程置业有限公司 南部新城 指 武汉南部新城投资有限公司 东部新城 指 武汉东部新城投资开发有限公司 硚口国资公司 指 武汉市硚口国有资产经营有限公司 建阳村委会 指 武汉市洪山区青菱街建阳村民委员会 建阳商贸 指 武汉市青建建阳商贸集团有限公司 水产公司 指 北京水产有限责任公司 水产研究所 指 北京市水产科学研究所 住友公司 指 武汉住友投资股份有限公司 武东街办事处 指 青山区人民政府武东街办事处 贾岭村委 指 青山区武东街贾岭村民委员会 武汉兴岭 指 武汉兴岭置业有限公司 武汉恒亚 指 武汉恒亚置业有限公司 美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 美好置业 股票代码 000667 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 美好置业集团股份有限公司 公司的中文简称 美好置业 公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Group CO.,LTD.公司的外文名称缩写 MYHOME 公司的法定代表人 汤国强 注册地址 云南省昆明市盘龙区穿金路 205 号霖岚广场 B 座 1506 注册地址的邮政编码 650051 办公地址 武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 5 楼 办公地址的邮政编码 430071 公司网址 电子信箱 IR 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 冯娴 张达力 联系地址 武汉市武昌区东湖路 10 号水果湖广场 5 楼 电话 027-87838669 传真 027-87836606 电子信箱 IR 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网（http:/）公司年度报告备置地点 董事会办公室 美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码/统一社会信用代码 9153000021665904XL 公司上市以来主营业务的变化情况 1997 年 12 月 15 日，经营范围增加“实业投资，资产管理，股权、产权的投资转让”；2002 年 11 月 28 日，经营范围增加“房屋租赁业务”；2005 年 3 月 17 日，取消经营范围中的“运输业、仓储业”事项；2011 年 9 月 20 日，注销经营范围中的“国内贸易（除专项规定）”项目。历次控股股东的变更情况 1996 年至 2002 年，公司控股股东为昆明市五华区国有资产管理局；2002 年 4 月 29 日至今，公司控股股东为名流投资集团有限公司。注：1、2017 年 7 月 13 日，根据公司第八届董事会第一次会议和 2017 年第二次临时股东大会决议，公司在云南省工商行政管理局进行了法人变更登记，法定代表人由刘道明先生变更为汤国强先生，同时完成了营业执照、组织机构代码证、税务登记证“三证合一”工商登记手续，合并后公司统一社会信用代码为“9153000021665904XL”。具体内容详见公司于2017 年 7 月 15 日在指定媒体上披露的相关公告，公告编号：2017-41。2、2018 年 3 月 12 日，根据公司第八届董事会第十一次会议和 2018 年第一次临时股东大会决议，公司在云南省工商行政管理局进行了工商变更登记，公司注册地址由“云南省昆明市国防路 129 号恒安写字楼 5 楼”变更为“云南省昆明市盘龙区穿金路 205 号霖岚广场 B座 1506”。具体内容详见公司于 2018 年 3 月 13 日在指定媒体上披露的相关公告，公告编号：2018-14。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 武汉市武昌区东湖路 169 号中审众环大厦 2-9 层 签字会计师姓名 杨漫辉、王文政 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构：不适用。公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问：不适用。美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 7 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据：公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据：是 否 追溯调整或重述原因：追溯调整或重述原因：同一控制下企业合并 项目 2017 年 2016 年 本年比上年增减 2015 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元）4,438,468,701.11 5,204,575,937.64 5,204,575,937.64-14.72%4,678,805,867.25 4,678,805,867.25 归属于上市公司股东的净利润（元）664,382,372.78 664,856,229.65 667,994,861.39-0.54%428,181,075.21 441,092,344.22 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）682,427,062.75 653,956,221.80 650,251,866.68 4.95%431,597,413.99 430,747,451.31 经营活动产生的现金流量净额（元）-1,032,628,725.06 3,413,431,535.95 3,069,520,834.04-133.64%478,533,802.71 476,735,879.87 基本每股收益（元/股）0.2596 0.2598 0.2610-0.54%0.1673 0.1723 稀释每股收益（元/股）0.2596 0.2598 0.2610-0.54%0.1673 0.1723 加权平均净资产收益率 9.70%10.79%10.70%下降 1 个百分点 7.56%7.69%项目 2017 年末 2016 年末 本年末比上年末增减 2015 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元）17,244,878,065.87 17,995,539,733.58 18,196,505,527.29-5.23%17,454,657,539.70 18,207,036,356.25 归属于上市公司股东的净资产（元）7,071,975,391.16 6,479,681,959.92 6,560,279,094.61 7.80%5,878,807,762.43 5,956,266,265.38 截止披露前一交易日的公司总股本：截止披露前一交易日的公司总股本：截止披截止披露前一交易日的公司总股本（股）露前一交易日的公司总股本（股）2,559,592,332 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）股）0.2596 是否存在公司债是否存在公司债：否。美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 8 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明：1、公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明：不适用。八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 项目项目 第一季度第一季度 第二季度第二季度 第三季度第三季度 第四季度第四季度 营业收入 494,565,045.20 1,370,612,372.02 319,931,140.70 2,253,360,143.19 归属于上市公司股东的净利润 83,887,113.83 216,130,767.63 72,854,320.98 291,510,170.34 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 83,730,799.50 216,487,806.51 72,815,272.79 309,393,183.95 经营活动产生的现金流量净额-779,340,916.36-172,769,627.94-290,890,237.00 210,372,056.24 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异：上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异：是 否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 单位：元 非经常性损益项目非经常性损益项目 20172017 年金额年金额 20162016 年金额年金额 20152015 年金额年金额 说明说明 非流动资产处置损益-3,756,767.70 11,994,602.13-1,419,305.83 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-13,528,416.42 13,965,279.30 28,084,146.31 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-10,358,695.73-556,561.15-2,915,081.71 美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 9 减：所得税影响额-2,700,780.11 536,889.24-918,591.21 少数股东权益影响额-6,898,409.77 7,123,436.33 14,323,457.07 合计合计 -18,044,689.9718,044,689.97 17,742,994.7117,742,994.71 10,344,892.9110,344,892.91 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 10 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是，房地产业，公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求。公司主要从事房地产领域相关业务，拥有住建部颁发的房地产开发企业一级资质证书，目前所开发项目以住宅为主，分布在武汉、东莞、中山、沈阳、合肥、芜湖、重庆、西安等地。自 2014 年开始，与地方政府合作，通过“三旧”改造的土地一级开发业务，对城中村综合改造项目拆迁、土地整合、安置等协作服务，帮助城镇建设“提档升级”，与国内品牌房企进行合作，获得收益，提升公司盈利能力。公司从 2013 年起将“产品工厂化”作为重要发展战略之一，在装配式建筑领域进行了卓有成效的拓展和实践。报告期内，经 2017 年第三次临时股东大会批准，公司以参与增资扩股的方式，控股国内装配建筑专业施工企业-美好装配，提升了公司在装配式建筑领域的业务能力和竞争优势。美好装配具备房屋建筑工程施工总承包壹级资质、市政公用工程施工总承包叁级资质、建筑装修装饰工程专业承包贰级资质，在建筑施工领域有一定的技术及客户积累，具备以 SEPC 总包模式进行装配式建筑业务拓展能力，并通过与行业国际先进企业合作，依托较强的技术实力在全国范围进行生产基地布局，不断完善装配式建筑解决方案，为更多客户提供装配式建筑领域的全方位服务。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 单位：元 主要资产主要资产 重大变化重大变化说明说明 股权资产 本期末公司长期股权投资为 1,956.36 万元，年初为 5,081.05 万元，较年初减少61.50%，主要是本期出售了湖北宇辉中工建筑产业化有限公司股权所致。无形资产 本期末公司无形资产为 4,802.82 万元，年初为 873.60 万元，较年初增加 449.78%，主要是本期装配式建筑业务生产基地购买土地使用权所致。美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 11 在建工程 本期末公司在建工程为 1,399.52 万元，年初为 0 万元，主要是本期装配式建筑业务生产基地开工建设截至期末尚未竣工所致。预付款项 本期末公司预付款项为 52,742.65 万元，年初为 149,870.80 万元，较年初减少64.81%，主要是“城中村”改造项目预付的还建房建设工程款、拆迁补偿款、土地整合款等本期结算开票所致。其他应收款 本期末公司其他应收款为 175,013.16 万元，年初为 94,109 万元，较年初增加85.97%，主要是“城中村”改造项目代垫拆迁安置补偿支出增加所致。货币资金 本期末公司货币资金为 206,575.54 万元，年初为 392,786.87 万元，较年初减少47.41%，主要系开发项目投入增加所致。2、主要境外资产情况 2、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是，房地产业，公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求 报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化，主要包括：1、积极进取的企业文化：、积极进取的企业文化：公司培育并践行的企业“美好价值观”顺应时代潮流，将“让更多人生活更美好”的追求融入企业发展战略当中，切实履行企业社会责任。在“美好价值观”的引领下，公司以“投开市场化、产品工厂化、服务社会化”为战略，以“爱心，奉献，健康，快乐，学习，实践，创造，价值，让生命更精彩！”为追求，以“促社会，宠住户，助伙伴，帮同事，爱家人”的行为，围绕产品和服务打造公司的核心竞争力，将城乡建设成“长者的天堂，儿童的乐园，奋斗者的港湾”，提升美好人与美好住户的幸福指数，为社会、为股东创造价值。2、清晰的发展战略：、清晰的发展战略：坚持“投开市场化、产品工厂化、服务社会化”战略，公司坚定发展“房产开发”、“城市土地开发”两大成熟业务，大力拓展“装配式建筑”业务，并将“产业城镇建设”、“现代农业”打造为“美好特色”，整合各方资源，优化城乡规划、土地一级整理、绿色建筑全产业链、智慧农村和美好社区建设，促进一二三产业融合发展，做城美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 12 乡建设服务者，装配建筑智造者，三农发展推动者，现代农业实践者。“产品工厂化”为公司重要发展战略之一，在装配式建筑领域积极探索，2014 年承建了湖北省首个高层住宅装配式建筑试点工程项目名流世家 K2 项目，于 2017 年交付住户使用。2018 年 4 月 16 日，该项目被中国房地产业协会、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心授予第八届（2017-2018 年度）中国房地产第一批“广厦奖”，经过严格评审，全国共有 33个项目获评此奖；公司主持编制的装配整体式混凝土剪力墙结构技术规程于 2015 年 5 月被列为湖北省地方标准；美好装配是国内专业装配建筑预制构件供应商，采用了国际先进的艾巴维、沃乐特进口生产设备，生产效率高，是国产设备效率的 3 倍；节约人员，比使用国产设备减少使用生产线人员 70%；自动化程度高，匹配设备的完整中央控制系统，基本达到工业 4.0 水平；产品质量高，生产设备精度高，可靠性高。具备智能装车，全自动化堆场和智能行车和信息化管控系统等全方位供货能力。3、多层次的业务类型：、多层次的业务类型：（1）房产开发业务，以“高满意、低成本、快速度”的经营理念，打造住户满意的住宅产品，运营导向快速现金流回正，配套推行管理人员跟投机制，促进房产开发板块做大做强；（2）城市土地开发业务，依托“三旧改造”、“棚户区改造”政策背景，公司投入加大，为城市建设服务；（3）装配式建筑业务，积极发展绿色建筑产业，政府对该领域有政策支持的地区，加快生产装配式建筑的生产基地布点，为更多房地产企业提供装配式建筑方面的全方位服务；（4）产业城镇业务，响应中央一号文件精神，实现“乡村振兴”，公司将在“产业城镇建设”方面试点投入，积极构建现代农业产业体系、生态体系、经营体系，让农田增值，让农民增收，打造新型农业产业模式。4、高效的管理架构：、高效的管理架构：围绕“投开市场化、产品工厂化、服务社会化”战略，公司实行三级考核（总部、区域、项目）、二级核算（集团、项目公司）管理模式，将人力资源最大化，人力成本最优化。集团各大业务板块以利润为中心，高满意为前提，快周转为手段，遵循市场规律，独立核算、自负盈亏，形成具有契约精神“内部市场化”的伙伴关系，资源共用，价值共享，合作共赢；各区域公司则根据所处发展阶段，予以不同的部门设置及授权，提升效率和执行力。美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 13 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概述一、概述 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是，房地产业，公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披露要求 1、1、报告期行业发展回顾 报告期行业发展回顾 2017 年以来，随着国家供给侧改革的持续深入，确立“去杠杆、去库存、防范金融风险”的管控思路愈发清晰。坚持房屋居住属性的基本定位，遏制房屋金融资产属性的投机需求，各地政府差别化分类调控措施逐步出台。从中长期看，房地产调控从短期威慑型向长期调节型转变，从需求限制型向供给优化型转变，在政策面、资金面、市场面均开启了房地产长效机制建设窗口。根据国家统计局数据，2017 年度房地产市场销售增长明显。全国商品房销售面积 169,408 万平方米，同比增长 7.7%；商品房销售额 133,701 亿元，同比增长 13.7%。2017年末，商品房待售面积 58,923 万平方米，比上年末下降 15.3%。在各种因素综合作用下，报告期内房地产行业竞争加剧，行业集中度加速提升，房地产企业分化明显。品牌、资金、产品、服务、运营，全方位的竞争，提高了市场准入门槛和行业发展水平。品牌房企通过全产业链的复合布局保持规模增长，规模效应凸显，市场占有率持续走高，中小房企竞争压力增大。这对公司的未来发展提出了更大的挑战。与此同时，十九大报告明确提出了“乡村振兴战略”，并把它列为决胜全面建成小康社会需要坚定实施的七大战略之一。围绕“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”，进行美丽乡村、新型城镇建设，又为房地产未来发展指明了方向。机会与挑战并存，战略转型与强化执行同步，房地产全行业企业已走进“新时代”。2、主要项目所处区域的市场分析 根据公司五年发展战略规划（2016-2020）和全国业务布局，公司划分为五大区域，分别为华中（武汉）区域、华南（深圳）区域、华北（北京）区域、华东（上海）区域、华西（重庆）区域。华中（武汉）区域是公司核心重点区域。公司通过深入研究武汉市场特点进行产品定位，以多盘联动实现品牌聚集效应。在武汉拥有“名流人和天地”、“名流公馆”、“名流印象”、“名美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 14 流世家”、“美好名流汇”、“香域花境”、“长江首玺”等多个已开发或在建项目。2017 年度，随着武汉“百万大学生留汉创业就业计划”、“百万校友资智回汉工程”等各类人才引入政策落地，以及招商引资和产业升级，城市轨道交通和对外交通条件的不断改善，武汉房地产市场需求保持强劲。根据中国指数研究院发布的统计数据，武汉市 2017 年土地出让成交 1,531 亿，同比增长 37%，位居全国第四；商品住宅累计成交 20.3 万套，成交面积连续 7 年稳居全国三甲。2017 年度，武汉市限购限贷政策深入推进，同时市场监管力度不断加强，针对开盘价格捆绑精装修现象，出台精装修限价标准，各区域新开盘价格趋稳，价格上涨过快的局面已得到全面抑制。根据中国指数研究院统计，2017 年武汉市住宅成交均价为9,339 元/，同比 2016 年小幅上涨 1.8%，增速持续放缓。2017 年，中国销售超千亿规模的16 家房企全部落地武汉，市场集中度不断提高。武汉已经成为一个全国性市场，经济发展势头强劲，创新活力十足，发展潜力被长期看好。2017 年 5 月，公司与武汉经济技术开发区洪湖新滩经济合作区签署绿色建筑科技产业园暨新滩美好未来新城合作框架协议。其中：绿建项目总用地面积约 2,300 亩，总投资约为50 亿元，总建设时间五年，拟分三期开发建设；美好未来新城合作区域面积约 34 平方公里，合作期限三十年。这将为公司未来腾飞的大格局打下良好的基础。美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 15 报告期内，公司部分项目所在城市的房地产市场主要行业数据如下：房地产开发 投资额 房屋施工面积 房屋新开工面积 房屋竣工面积 商品房销售面积 商品房销售金额 数据来源 数值（亿元）同比（%）数值（万平方米）同比（%）数值（万平方米）同比（%）数值（万平方米）同比（%）数值（万平方米）同比（%）数值（亿元）同比（%）武汉 2,686.34 6.70 11,912.98 0.90 3,020.10 14.80 776.30-4.50 3,532.61 8.50 4,148.65 26.80 武汉市统计局 重庆 3,980.08 6.80 25,960.99-5.10 5,680.04 16.50 5,055.73 14.30 6,711.00 7.30 4,557.85 32.80 国家统计局 沈阳 814.24 14.70 6,967.08-1.30 1,334.90 27.90 823.03-8.90 1,300.24 9.80 1,048.30 24.20 沈阳市统计局 西安 2,234.84 14.60 15,408.82 4.90 2,490.33-13.10 1,571.73 1.70 2,459.35 20.80 2,093.73 55.80 西安市统计局 合肥 1,557.41 15.10 8,283.56 5.90 2,041.56-3.40 1,179.34-0.10 1,283.40-38.80 1,379.75-29.80 合肥市统计局 美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 16 3、报告期管理层的经营与管理对策 3、报告期管理层的经营与管理对策 报告期内，公司坚持以美好价值观为导向，坚持“三化”战略，以“产品零缺陷”、“住户满意百分百”目标，坚持“高满意、低成本、快速度”的经营理念，实行大总包模式、交钥匙工程，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，坚持以人为本，关爱不同年龄层次的人，为政府分忧，为百姓造福，不忘初心，为广大住户提供好看、好用、便宜的住房和舒适便捷、安心省心的美好生活。在高满意、低成本、快速度等方面为公司长期的可持续发展奠定了一定的基础。报告期内公司主要做了以下几个方面工作：（1）高满意 （1）高满意 2017 年公司满意度五分制得分 81 分，换算成四分制比去年增长 4 分。其中：产品 80 分，换算成四分制比去年增长 10 分；服务 82 分，换算成四分制比去年增长 2分。服务满意度方面，坚持“住户满意百分百”目标不动摇，高度重视 400 服务热线。2017年，投诉处理业务跟进能力提升，住户投诉处理满意度有明显改善，与上年度相比投诉处理满意度提升了 13%，平均投诉处理满意度 85%。产品满意度方面，围绕“产品零缺陷”目标，组织开展“质量月”、在建项目“自查自纠”活动，对所有设计阶段及在建阶段的项目进行设计全面检查梳理，保证房屋质量。西安美好时光项目年内多次在曲江管委会的工地检查中排名第一，获取了建设部优质文明工地的荣誉。报告期内，公司首次引入独立第三方建筑工程咨询管理机构进行评估，以第三方统一标准，找准与标杆企业差距，确定改进提升的方向。始终把住户敏感点放在开发工作的首位，从土地开发和规划设计源头梳理住户敏感点。（2）低成本（2）低成本 根据市场定位、产品定位、成本定位，精准选取客户，合理选材用料的要求；从设计源头抓起，优化产品结构，降低成本。报告期内动态成本控制在目标成本范围内。（3）快速度（3）快速度 健全计划管控体系，科学应用计划系统软件，保障计划运营节点的完成。计划运营系统于 2017 年 2 月上线，对里程碑节点进行有效管控，对非正常节点进行预警，作为月度考核的依据。（4）强销售 （4）强销售 围绕“销售零库存”的目标，重点强调了车位和商铺去库存，提出激励措施，通过整合资源寻求渠道突破，东莞、沈阳、重庆和武汉实行“库存包销”模式，取得销售突破，同时也营造了社区良好交通秩序。（5）创利润 （5）创利润 坚持提升住户满意投入优先；坚持内部收益率优先（IRR：25%以上），2017美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 17 年度公司实现归属于上市公司股东的净利润6.64亿元，与去年同期持平；2017年度净资产收益率为9.70%，比上年度减少1个百分点。（6）土地获取 （6）土地获取 2017年获取西安、芜湖、中山住宅项目用地；完成武汉新滩经合区美好未来新城、重庆永川来龙湖等小城镇选址并签订框架合作协议。（7）获得社会肯定（7）获得社会肯定 在全体美好人共同努力、各级政府大力支持和各方媒体的密切关注下，我们的工作获得了社会的广泛认可。2017年3月，公司连续第六次荣获“中国房地产百强企业”称号，公司董事长刘道明先生获得了“2017（行业）影响力人物”奖。公司还陆续获得或蝉联“2017中国特色地产运营优秀企业新社区文化运营”、“中国企业信用500强”、“2017中国中部房地产公司品牌价值TOP10”、“中国最具成长性上市公司排行榜”第6名、“2017年度非凡雇主”、“2017人力资源管理杰出奖”等多项行业荣誉称号。（8）打造美好团队 “精英打造精品”，（8）打造美好团队 “精英打造精品”，推行美好人物志栏目，鼓励美好人做美好事，倡导在公司内部形成人人争做“美好人物”的氛围；通过推行 5S 管理，员工的精神面貌和办公环境明显改善，公司执行力、凝聚力较大提高。4、公司房地产储备情况（1）报告期内新增土地储备 4、公司房地产储备情况（1）报告期内新增土地储备 区区 域域 项目项目/地块名称地块名称 土地用途土地用途 权益比重权益比重 待开发土地面积待开发土地面积（万）（万）计容建筑面积计容建筑面积（万）（万）芜湖 美好锦程 住宅 100%5.42 10.83 中山 三乡镇红塘项目 住宅 100%4.12 6.19 西安 美好时光3号地块 住宅/商服 100%5.74 16.08 合计 15.28 33.10（2）截至报告期末累计土地储备（2）截至报告期末累计土地储备 区区 域域 土地用途土地用途 权益比重权益比重 待开发土地面积待开发土地面积（万）（万）计容建筑面积计容建筑面积（万）（万）湖北 住宅 100%24.48 91.14 安徽 住宅 100%92.5 41.55 广东 旅游点建设用地/居民点建设用地、住宅 100%53.82 19.92 芜湖 住宅 100%3.54 7.07 西安 住宅 100%6.43 20.24 北京 交通用地、市政公共设施及商业金融用地 100%1.05 7.54 合计 181.82 187.46 注：土地已确权，但未开工，均为土地储备 美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 18 5、报告期公司房地产开发情况（1）二级开发业务 5、报告期公司房地产开发情况（1）二级开发业务 区域区域 项目项目 项目业态项目业态 项目项目进度进度 开工开工 时间时间 是否存是否存在停工在停工可能可能 权益权益 比例比例(%)占地面积占地面积（万（万)计容建计容建筑面积筑面积(万万)截至截至报告期末报告期末已完工建筑面已完工建筑面积积(万万)预计总投预计总投资金额资金额(亿元）亿元）截至截至报告期报告期末实际投资末实际投资金额（亿元）金额（亿元）武汉 武汉“名流人和天地”住宅及部分商业 竣工/100 11.46 33.73 33.73 14.17 11.52 武汉“邓甲村”城中村综合改造项目（NK7 地块）及部分商业 在建 2014.5 否 100 12.33 47.55 9.60 63.34 47.60 武汉“邓甲村”城中村综合改造项目（NK1-NK6 地块）住宅及部分商业 在建 2013.1 否 100 8.09 27.49 19.41 武汉“名流世家”（K2 地块）住宅及部分商业 竣工/100 1.65 5.81 5.81 19.72 9.75 武汉“名流世家”（K1、K3 地块）住宅及部分商业 在建 2017.03 否 100 3.80 14.37-武汉“美好名流汇”住宅及部分商业 在建 2015.06 否 100 6.47 27.65 5.97 21.27 17.14 武汉“香域花镜”住宅及部分商业 在建 2016.12 否 100 7.48 34.40-32.31 10.73 武汉“长江首玺”住宅及部分商业 在建 2017.03 否 100 16.20 56.34-59.13 4.41 广东 东莞“名流印象”住宅及部分商业 竣工/否 100 12.87 37.72 37.72 28.35 26.03 博罗罗浮天赋一期 旅游点建设用地/居民点建设用地 待建 已停工 是 100 49.70 7.09 1.46 11.74 9.81 沈阳 沈阳“名流印象”住宅及部分商业 在建 2009.9 否 100 25.81 75.29 67.97 63.54 47.87 美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 19 重庆 重庆名流印象 住宅及部分商业 在建 2014.5 否 100 16.98 36.84 21.2 24.12 16.92 西安 西安“美好时光”住宅及部分商业 在建 2016.07 否 100 11.62 36.16-25.78 10.08 合肥 合肥“紫蓬壹号”及部分商业 在建 2017.11 否 100 45.75 45.96-1.39 芜湖 芜湖美好锦程 及部分商业 在建 2017.10 否 100 5.42 10.83-6.23 1.30 合计 235.63 497.23 202.87 369.70 214.55 （2）一级开发业务（2）一级开发业务 公司参与城中村综合改造，主要提供拆迁、补偿、安置等土地整理服务，并获得相关土地整理收入。2017 年度，公司通过参与武汉市硚口区“长丰村”、洪山区“建和村”城中村综合改造，共获取土地整理收入 65,229.26 万元，明细如下：区域区域 项目项目 平整土地面积平整土地面积（万）（万）本年获得本年获得 土地整理收入（万元）土地整理收入（万元）累计获得累计获得 土地整理收入（万元）土地整理收入（万元）湖北 长丰村 10.49 9,383.70 111,219.51 建和村 A 包 0.81 55,845.56 149,672.54 合计 11.30 65,229.26 260,892.05 美好置业集团股份有限公司 2017 年年度报告全文 20 6、报告期公司房地产销售情况 6、报告期公司房地产销售情况 区域区域 权益权益比例比例 业态业态 本报告期初本报告期初可供出售面可供出售面积（万）积（万）本报告期本报告期的签约面的签约面积（万）积（万）本报告期本报告期的签约金额的签约金额（万元）（万元）本报告期本报告期的结算面积的结算面积(万万)本报告期的本报告期的结算金额结算金额（万元）（万元）东莞 100%住宅-4.00 77,271.58 商业 0.61 0.40 9,122 0.80 19,557.13 车位(个）298 55 516 42 371.05 沈阳 100%住宅 3.59 4.94 48,146 5.90