002314_2018_南山控股_2018年年度报告_2019-04-26.pdf

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告全文 1 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告年年度报告 2019 年年 04 月月 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。公司负责人田俊彦、主管会计工作负责人沈启盟及会计机构负责人公司负责人田俊彦、主管会计工作负责人沈启盟及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)张永榜声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完张永榜声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。整。除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议 未亲自出席董事姓名未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因未亲自出席会议原因 被委托人姓名被委托人姓名 诸葛文静 董事 另有要务 王世云 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.5 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要.9 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析.12 第五节第五节 重要事项重要事项.30 第六节第六节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.48 第七节第七节 优先股相关情况优先股相关情况.56 第八节第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况董事、监事、高级管理人员和员工情况.57 第九节第九节 公司治理公司治理.66 第十节第十节 公司债券相关情况公司债券相关情况.71 第十一节第十一节 财务报告财务报告.74 第十二节第十二节 备查文件目录备查文件目录.210 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 本公司、公司、南山控股、新南山控股 指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 本集团 指 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司及其附属子公司 中国南山集团、南山集团、控股股东 指 中国南山开发（集团）股份有限公司 南山地产 指 深圳市南山房地产开发有限公司 深基地、深基地 B 指 深圳赤湾石油基地股份有限公司 宝湾物流 指 宝湾物流控股有限公司 绿建实业 指 深圳市绿建实业发展有限公司 海邻机械 指 深圳市海邻机械设备有限公司 中国证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 南山控股 股票代码 002314 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 公司的中文简称 南山控股 公司的外文名称（如有）Shenzhen New Nanshan Holding(Group)Co.,Ltd 公司的外文名称缩写（如有）Nanshan Holdings 公司的法定代表人 田俊彦 注册地址 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号南山开发集团赤湾总部大厦 2501 注册地址的邮政编码 518068 办公地址 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号赤湾总部大厦 25-26 楼 办公地址的邮政编码 518068 公司网址 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 蒋俊雅 刘逊 联系地址 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号赤湾总部大厦 26 楼 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号赤湾总部大厦 26 楼 电话 0755-26853551 0755-26853551 传真 0755-26694227 0755-26694227 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司选定的信息披露媒体的名称 证券时报、中国证券报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网 http:/ 公司年度报告备置地点 深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路 8 号赤湾总部大厦 26 楼证券事务部 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告全文 6 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91440300728551331M 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）2015 年，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，房地产开发业务成为公司新增主营业务之一，增强了公司的核心竞争力及盈利能力；2018 年，公司发行 A 股股份换股吸收合并深基地重大资产重组事项实施完毕，仓储物流业务新增成为公司主营业务之一，进一步增强了公司的核心竞争力及盈利能力。历次控股股东的变更情况（如有）2015 年 6 月，公司发行股份购买资产重大资产重组事项完成后，公司控股股东由赤晓企业有限公司变更为中国南山开发（集团）股份有限公司（注：赤晓企业有限公司为中国南山开发（集团）股份有限公司全资子公司）。五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 深圳市罗湖区深南东路 5001 号华润大厦 21 层 签字会计师姓名 李赟、张永坤 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 财务顾问名称 财务顾问办公地址 财务顾问主办人姓名 持续督导期间 中信证券股份有限公司 深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座 李威、段亚平 2018年7月18日-2019年12月 31 日 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 追溯调整或重述原因 同一控制下企业合并 2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 营业收入（元）7,051,678,631.46 6,601,520,545.77 7,358,479,015.04-4.17%4,985,812,076.68 5,663,603,407.79 归属于上市公司股东的净利润（元）504,566,324.13 641,856,969.77 585,953,386.06-13.89%526,997,146.42 528,915,213.23 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益520,447,438.53 626,069,803.41 566,166,990.67-8.08%538,364,893.51 536,646,272.93 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告全文 7 的净利润（元）经营活动产生的现金流量净额（元）837,495,760.25-491,860,519.24-98,720,326.57 948.35%977,484,439.09 1,348,959,170.98 基本每股收益（元/股）0.19 0.34 0.22-13.64%0.28 0.20 稀释每股收益（元/股）0.19 0.34 0.22-13.64%0.28 0.20 加权平均净资产收益率 6.44%11.10%7.80%-1.36%8.75%6.80%2018 年末 2017 年末 本年末比上年末增减 2016 年末 调整前 调整后 调整后 调整前 调整后 总资产（元）31,523,668,790.30 16,533,124,650.86 25,857,427,422.87 21.91%14,716,068,515.88 22,265,110,042.00 归属于上市公司股东的净资产（元）8,080,943,588.86 5,889,933,324.01 7,591,582,085.36 6.45%5,636,859,407.36 7,393,695,587.27 七、境内外会计准则下会七、境内外会计准则下会计数据差异计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 1,000,960,799.90 1,178,327,251.42 2,094,196,845.32 2,778,193,734.82 归属于上市公司股东的净利润-47,423,091.32 34,401,382.07 244,896,486.07 272,691,547.31 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-51,405,106.27 27,806,852.36 227,566,089.27 316,479,603.17 经营活动产生的现金流量净额-1,744,319,932.92 609,917,521.37 871,551,085.57 1,100,347,086.23 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告全文 8 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 公司通过同一控制下企业合并换股吸收合并深基地，合并日为2018年9月30日，上述第一季度、第二季度数据已根据合并后的合并报表范围进行重述，与公司一季报及半年报披露数据的差异即为原深基地一、二季度相关财务数据。九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-4,370,617.56-2,472,743.28-17,661,749.73 越权审批或无正式批准文件的税收返还、减免 717,687.05 2,769,593.08 2,576,673.24 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）11,647,284.67 16,788,469.92 7,858,702.13 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 3,540,064.79-委托他人投资或管理资产的损益 122,671.23-同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 23,098,548.31-61,387.08-11,268,170.20 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 5,699,045.65 3,896,630.95 1,528,822.76 除上述各项之外的其他营业外收入和支出-6,555,865.10-1,593,649.31-4,060,155.26 减：所得税影响额 1,347,455.34 1,821,414.49 1,493,094.46 少数股东权益影响额（税后）48,432,478.10-2,280,895.60-14,787,911.82 合计-15,881,114.40 19,786,395.39-7,731,059.70-对公司根据 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 定义界定的非经常性损益项目，以及把 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 项目 涉及金额（元）原因 其他收益 2,783,004.10 正常经营业务产生。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告全文 9 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告期内公司从事的主要业务一、报告期内公司从事的主要业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性主业，以房地产开发为支撑性主业，以产城综合开发为培育性主业的综合性企业集团。1、仓储物流、仓储物流 公司仓储物流业务提供现代化物流中心的开发、建设和运营管理，以及智能仓配、高端仓储、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，致力于打造服务于区域经济发展的智慧现代物流和供应链生态圈。报告期内，公司控股子公司宝湾物流控股有限公司（以下简称“宝湾物流”）沿着“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”思路稳步推进，物流网络与规模效应已初步形成。以沿江、沿海进行“T 型”网络布局，并结合国家“一带一路”发展战略，推进全国战略布局，全面覆盖全国核心城市的核心物流节点，包括北上广深等一线城市和天津、南京、长沙、武汉、成都等强二线城市。截至 2018 年底，宝湾物流在全国范围内拥有及管理 58 个智慧物流园区、运营仓储面积近 300 万平米，规划在建面积超过 200 万平米，物流网络与规模效应日益明显。公司推动创新业务发展，物流产业延伸态势良好。云仓项目业务模式基本成熟，与菜鸟物流等平台企业展开合作，全年实现营业收入超 2,000 万元；云配业务逐步实现配送模式的转型，从项目发展模式转变为聚集城市共同配送，构建智慧运力池，打造绿色智能配送服务平台，全年实现营业收入近 3,000 万元；并启动小微仓、冷链等项目，进一步丰富物流产业生态圈。2、房地产开发、房地产开发 公司房地产开发与销售的经营模式以自主开发销售为主。报告期内，公司继续秉承以住宅开发为主轴，积极探索商业地产和产业地产等转型业务的发展模式。在房地产开发业务方面，公司坚持面向合理自住需求，目前已开发多个高品质人文居住社区，住宅产品类型丰富，包括中高层住宅、低密度的多层住宅与别墅等；坚持“区域深耕、布局重点城市”的城市布局战略，积极开拓，稳健发展。目前主要开发区域位于苏州、长沙、深圳、广州、上海、武汉、惠州、南通等长三角和珠三角重点城市群。在房地产销售业务方面，公司品牌知名度和竞争力不断提升。根据苏房网统计，公司荣获 2018 年苏州房地产实力排行榜实力房企等奖项，在 2017、2018 年度苏州房企销售排行榜中，总销面积、总销套数连续两年进入 TOP10。在转型业务方面，武汉光谷自贸港顺利开园并运营；商业管理公司正式成立并实质性运作；苏州南山维拉邻里中心、维乐城等自持物业实现集中管理和统一运营；南通国际社区项目试水长租公寓。3、产城综合开发、产城综合开发 公司产城综合开发业务以打造“独具特色的产业地产开发运营商”为目标，以“成为生活空间、工作空间和休闲空间的提供商”为使命，为“美好生活”贡献力量。以“产业+城市的综合开发和运营”为主营业务，为目标城市群提供区域产业发展规划、城市配套建设、产业资源整合及智慧化运营等服务，打造具备全国影响力的产城生态园区。作为公司战略性培育业务，现有项目均获得实质性进展。报告期内，已在合肥、武汉、无锡、成都、重庆和德阳等区域中心城市布局现代化与智能化物流商贸综合体、文化旅游产业新城、研发办公和特色小镇等业态。其中，作为公司首个工业园项目，新都产业园落成市场反馈情况较好。4、其他、其他 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告全文 10 公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务和船舶舾装业务；石油后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。二、主要资产重大变化情况二、主要资产重大变化情况 1、主要资产重大变化情况、主要资产重大变化情况 主要资产 重大变化说明 固定资产 固定资产 24.75 亿元，占比 7.85%。较年初增加 7.01 亿元，主要系在建工程转入所致。无形资产 无形资产 38.21 亿元，占比 12.12%。较年初增加 8.17 亿元，主要系部分筹建期子公司取得土地证所致。货币资金 货币资金 51.61 亿元，占比 16.37%。较年初增加 15.90 亿元，主要系地产公司收回拍地保证金及预收房款增加所致。存货 存货 110.48 亿元，占比总资产 35.05%。较年初增加 32.99 亿元，主要系地产业务本年购地、房地产开发成本增加 58.61 亿元，同时结转房地产成本 23.68 亿元。投资性房地产 投资性房地产 28.71 亿元，占比 9.11%。较年初增加 8.03 亿元，主要系在建工程转入所致。2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 经过多年的积累，宝湾物流已发展成为国内知名的物流园区开发商和运营商，房地产开发业务区域综合竞争能力突出，产城综合开发已在“物流驱动商贸”模式方面积累了一定的开发和运营经验。1、仓储物流、仓储物流（1）网络化的布局 作为国内知名的物流园区开发商和运营商，宝湾物流网络布局已形成，园区规模在国内位居前列，未来 3-5 年运营规模依公司战略仍将继续实现快速增长，在全国经济热点区域的网络优势将持续增强。（2）具备丰富的经验 宝湾物流在物流园区选址、开发建设、运营管理等方面均积累了丰富的经验，项目开发、价格标准、客户资源、服务水平、盈利能力等方面在各地仓储物流市场上均处于领先水平。（3）全产业链的优质综合物流服务 围绕企业采购、运输销售等环节，宝湾物流依托专业的全国服务网络整合优势资源为企业提供通关商检、货款结算、供应链金融、物流配送、保税仓储、贸易险等专业的、量身定制综合服务解决方案，帮助客户降低商品流通成本，盘活资金与库存，提升企业核心竞争力。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告全文 11（4）智慧化园区管理 宝湾物流采用“五星级酒店”的管理标准，将物联网技术应用于物流园管理。通过自行研发“一览系统”，将园区内的供配电、消防系统、给排水系统、安防&周界防护系统、停车管理、电子巡更等设施通过传感器、通讯接口进行连接，形成覆盖整个园区的物联网。物联网系统采集园区日常运行数据，通过人工智能分析并自动预警和派单处理，实现园区管理智能化，用数据保障园区安全、提升服务质量、控制运营成本。（5）稳固的行业地位 2018 年宝湾物流连续获得“改革开放四十年中国物流行业代表性企业”、“2018 年中国物流杰出企业”和“广东省诚信物流企业”等荣誉，品牌影响力持续扩大。2、房地产开发、房地产开发（1）独特的区域战略 公司始终坚持“区域深耕、布局重点城市”的城市布局战略。在继续深耕现有城市所在苏南区域、华中区域的同时，结合国内经济战略走向，抓住城市群发展的契机，逐渐进入长三角、华中和成渝地区中具备发展潜力的城市。（2）具备可持续发展能力 公司秉承从住宅地产向商业地产、产业地产逐步转型的发展战略，苏州甪直的邻里中心商业南山维乐城、武汉光谷自贸港、合肥汤池三食六巷美食公园均已投入运营。转型业务的积极探索，将为公司在商业、产业、文旅地产等运营管理方面积累丰富的经验，进一步夯实公司多元业务发展基础，巩固公司的可持续发展能力。（3）优质的资产和良好的财务状况 优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能够根据外部市场环境的变化作相应调整。公司在售项目及土地储备所在的一线及强二线城市整体经济发展基础好、人口需求充足，未来具备一定的抗风险能力；公司控制财务成本的能力逐渐提升，凭借优质的信用基础从银行获取较同行业同规模企业更低利率的贷款，控制高利率融资，保持合理的贷款体量，进一步加强公司的抗风险能力。（4）良好的品牌影响力 公司始终秉承“诚信服务、尽善尽美”的服务理念，为客户创造最大价值，“让每一位客户满意”是公司始终不变的宗旨。公司在区域市场具有较强竞争力，销售面积、销售金额、权益金额名列前茅；住宅产品凭借优质的品质曾获诸多奖项，已具有一定的品牌知名度和美誉度；物业管理团队贯彻“品质地产”的理念，物业管理服务水平获得持续提升。3、产城综合开发、产城综合开发（1）具备良好的发展基础 产城业务依托公司股东的国有背景，在资金、资源和产业等方面获得大力支持，逐步形成了具有差异化和比较优势的产城综合开发运营模式，初步形成了商贸综合体、工业园区、物流小镇、研发办公和汽车产业园等多种物业类型的发展布局，并积累了一定的开发和运营经验。（2）与成熟主业构筑了协同发展机制 公司构筑了业务协同的产业基础和发展模式。基于在住宅开发和仓储物流等方面积累的优势，加强仓储物流、工业园区、研发办公、住宅开发及产城综合开发等领域的资源协同和业务合作，以产城综合开发为模板，实现多产业、多业态的融合。（3）优秀的产业资源储备 公司自确定将产城综合开发业务作为主营业务以来，即在产业资源储备方面下足功夫。目前，公司除加大力度梳理、黏合股东 30 多年来的产业资源积累及公司内其他业务的高端产业客户外，已与产业链龙头企业、高校院所、行业协会、政府机构等开展深度合作，并有良好成效。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告全文 12 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、概一、概述述 2018 年，我国国民经济运行总体平稳、稳中有进态势持续显现，GDP 同比增长 6.6%，供给侧改革深入推进，经济结构继续优化升级，经济增长的质量和效益稳步提升。在此背景下，仓储物流业务园区规模在国内位居前列，物流网络布局已形成，在全国经济热点区域的网络优势将持续增强，未来运营规模仍将实现快速增长；房地产开发业务坚持“区域深耕、布局重点城市”的战略，结合国内经济战略走向，抓住城市群发展的契机，创新运用多种方式进行项目拓展，巩固公司可持续发展能力，取得了较好的成绩。具体如下：1、仓储物流业务、仓储物流业务（1）经营指标完）经营指标完成情况成情况 2018 年，宝湾物流业务实现营业收入 75,412 万元，同比上升 24.75%；归母净利润 7,149 万元，同比上升 22.45%。业务增长主要得益于报告期内，已运营的成熟园区租金价格上升、使用率提高，以及新投入运营园区短时间即实现较高使用率。主要园区如下：园区园区 收入（万元）收入（万元）净利润（万元）净利润（万元）仓库使用率（仓库使用率（%）收入同比增减收入同比增减 净利润同比增减净利润同比增减 上海宝湾 10,576 5,172 100 7%2%明江宝湾 6,090 2,547 100 6%15%昆山宝湾 6,855 2,536 100 6%-4%广州宝湾 6,016 1,603 100 7%32%廊坊宝湾 3,543 1,339 100 13%44%龙泉宝湾 6,993 1,059 100 2%-8%南京宝湾 3,767 991 98 1%-8%北京宝湾 2,336 972 100 58%30%新都宝湾 2,627 889 100 5%5%胶州宝湾 2,862 752 88 724%3860%津南宝湾 1,941 748 98 11%27%无锡宝湾 2,788 727 100 108%450%嘉兴宝湾 1,781 517 100 238%2054%武汉宝湾 3,791 505 99 2%14%天津宝湾 5,064 472 93 25%174%南通宝湾 1,738 371 98-2%-34%镇江宝湾 2,761-1,346 58 210%-103%注注：1、仓库使用率为年度加权平均使用率；2、胶州宝湾和无锡宝湾，在工程交付后由于招商情况较好，净利润同比实现扭亏为盈；3、镇江宝湾因拓展新业务前期投入较高，若剔除此因素影响，2018年镇江宝湾净利润同比增长；4、嘉兴宝湾二期项目的投入运营，实现收入、净利润大幅提升。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告全文 13（2）2018年宝湾物流项目开发情况年宝湾物流项目开发情况 根据公司 5 年战略规划要求，投资方面积极进入新兴城市，并实现了石家庄、杭州、淮安、湖州等多个城市的项目签约，同时，也实现了杭州、淮安、漳州、德阳等多个新城市的土地获取，土地获取多元化成为常态。（3）2018年宝湾物流面临的市场竞争格局年宝湾物流面临的市场竞争格局 成熟园区的竞争态势：宝湾物流成熟园区总体运营良好，除胶州项目、镇江项目受周边市场影响使用率仍有待进一步提升外，其他园区基本实现 90%以上使用率水平；新增园区的竞争态势：2018 年新增园区在交付前已基本锁定客户，总体上，在电商需求持续旺盛拉动下，公司持续优化物流园区运营水平，2018 年园区招商情况比较良好。（4）参资企业经营情况）参资企业经营情况 四川文轩宝湾供应链有限公司（公司持有 40%股权）：于 2017 年 7 月成立并运营，2018 年公司投资收益亏损 33 万元。（5）各宝湾物流园项目工程进展情况）各宝湾物流园项目工程进展情况 在建项目在建项目 预计完工时间预计完工时间 重庆项目1 2019年 重庆项目2 2019年 天津项目 2019年 长沙项目 2019年 西安项目 2019年 佛山项目 2019年 成都项目 2019年 2、房、房地产开发业务地产开发业务 报告期内房地产开发业务的主要经营及管理工作如下：（1）深化运营体系，推进运营落地。继续完善运营体系，通过建立及运行传统住宅项目运营会议体系，保障项目顺利、快速开发；加强组织协同运作，实现专业之间的交圈与协同；继续强化项目运营全周期、精细化综合管控，合理制定项目运营目标，形成运营月报机制，对项目开发计划完成情况进行跟踪预警，严控关键开发节点，逐步推进运营落地。（2）密切关注市场变化，加强营销管理。密切关注国家调控政策及市场变化，紧跟市场热度，及时调整营销策略，确保销售任务顺利完成；加强营销管理，推进营销体系建设，通过完善营销标准化体系及建立营销费用管控体系，提高营销管控能力。（3）严守城市深耕和重点城市布局战略。随着土地市场价格不断攀升，公司严控风险，谨慎拿地，继续坚持现有城市深耕和重点城市布局战略。一方面，公司继续深耕现有城市，积极跟进已有项目城市土地市场，年内多次参与目标城市土地竞拍，并于 1 月份通过招拍挂方式竞得苏地 2017-WG-57 号地块，占地面积 5.51 万平方米，规划总建筑面积 15.26 万平方米，土地属性为住宅、幼儿园用地；于 12 月份通过招拍挂方式竞得武汉 P(2018)179 地块，占地 10.23 万平方米，规划总建筑面积 40.82 万平方米，土地属性为住宅、商服、公园绿地，项目建成后拟引进 500 强企业总部；另一方面，公司继续抓住“长江经济带”和“成渝经济区”等国家重大发展规划的历史性机遇，持续关注西南和中部重点省会城市土地竞拍。（4）积极推进公司战略转型，培育竞争新优势。公司在做强做大传统住宅的同时，积极进行多元化战略布局，寻找新的利润增长点。以南山维拉邻里中心为代表的商业地产项目、以武汉南山光谷自贸港为代表的产业地产项目、以合肥三食六巷美食公园为代表的文旅项目均投入运营，另外文旅项目合肥南山健康小镇现已完成方案设计，进入推动建设阶段。三类转型项目的尝试，为公司拓展业务领域、提供新型业务支撑、抵御政策风险、增加未来持续的经营性收入奠定了良好的基础。（5）关注政策变化，积极尝试多渠道融资。房地产行业调控力度不断加大，房地产企业融资难度增加，融资成本上升。为此，公司持续关注有关政策变化，积极尝试与合作金融机构开展多种形式融资业务，扩宽融资渠道，为公司的未来发展提供坚实的资金保障。报告期内，公司购房尾款资产支持票据 ABN 成功发行，总规模 5.13775 亿元，优先级 3.85 亿元，发行利率 5.5%。深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告全文 14 报告期内，随着调控政策效果逐渐显现，房地产市场整体降温，房地产企业销售去化压力加剧。在此背景下，公司全体员工凝心聚力，攻坚克难，超额完成全年房地产销售业绩目标。受公司开发节奏调整、销售目标下调影响，2018 年度房地产业务增长速度相比去年有所下降，全年房地产销售面积 31 万平米，同比下降 12%，销售金额 51 亿元，同比下降 2%，新开工面积 41 万平米，同比上涨 79%，2018 年主要经营指标完成情况如下：（1）主要项目开发情况）主要项目开发情况 单位：万平方米 竣工项目竣工项目 序号序号 城市城市 区域区域 在售项目名称在售项目名称 在售业态在售业态 权益比例权益比例（%）占地面积占地面积 计容建筑计容建筑面积面积 已完工计容已完工计容建筑面积建筑面积 完工面积完工面积比（比（%）1 上海 青浦区 南山雨果 住宅 80%12.74 15.90 15.90 100%2 苏州 高新区 南山柠檬城 住宅 100%9.49 20.87 20.87 100%3 苏州 高新区 南山柠府 住宅 100%7.51 15.01 15.01 100%4 长沙 岳麓区 南山雍江汇 商住 100%6.16 21.56 21.56 100%5 深圳 南山区 山语海 住宅 50.98%3.52 6.59 6.59 100%6 长沙 岳麓区 南山十里天池(一期）住宅 100%6.08 9.76 9.76 100%在建项目在建项目 7 苏州 吴中区 南山维拉 住宅 100%17.36 48.75 16.86 35%8 苏州 高新区 南山楠 住宅 100%9.51 19.01 0.00 0%9 南通 港闸区 南山国际社区（一、二期）商住；办公 100%9.08 27.03 24.01 89%10 合肥 汤池镇 南山三食六巷 商业 100%6.32 3.85 1.87 49%11 合肥 新站区 南山柠檬郡 住宅 100%3.83 7.66 -0%12 武汉 黄陂区 十里星空 住宅 100%2.54 5.34 -0%13 长沙 岳麓区 南山十里天池(二三期）住宅；小学 100%11.76 26.81 -0%14 长沙 岳麓区 南山梅溪一方 商住 100%4.75 24.25 -0%拟开发项目拟开发项目 15 苏州 高新区 苏地2017-WG-57 号地块 住宅 100%5.51 10.99 -0%16 武汉 武昌区 P（2018）179号地块 住宅；商服；公园绿地 51%10.23 40.82-0%注：1、上述项目可能因引入合作方共同开发等原因导致公司在项目中的权益比例发生变化；可能因为规划调整等原因导致项目的计划投资以及计容积率面积等指标发生变化；2、上表中包含了公司控股的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目；3、长沙南山十里天池(二三期）、长沙南山梅溪一方、苏地 2017-WG-57 号地块、武汉 P（2018）179 号地块计容建筑面积为拟规划计容建筑面积。（2）主要项目销售和结算情况）主要项目销售和结算情况 单位：万平方米 城市城市 区域区域 在售项目名称在售项目名称 在售业态在售业态 权益比例权益比例（%）期初可供期初可供出售面积出售面积 期内新增期内新增可售面积可售面积 销售面销售面积积 结算面结算面积积 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告全文 15 上海 青浦区 南山雨果 住宅 80%0.07-0.07 0.06 苏州 高新区 南山柠檬城 住宅 100%0.05-0.05 0.05 苏州 高新区 南山柠府 住宅 100%1.71 0.01 1.65 7.42 苏州 吴中区 南山维拉 住宅 100%3.91 11.32 13.73 3.00 苏州 高新区 南山楠 住宅 100%-10.43 3.93 0.00 南通 港闸区 南山国际社区（一、二期）住宅、街铺、办公 100%1.61-0.45 10.47 合肥 新站区 南山柠檬郡 住宅 100%-7.78 2.13 0.00 武汉 黄陂区 十里星空 住宅 100%-5.28 2.50 0.00 长沙 岳麓区 南山十里天池(一期）住宅 100%0.36-0.36 9.39 长沙 岳麓区 南山十里天池(二期）住宅 100%-5.88 4.89 0.00 长沙 岳麓区 南山雍江汇 住宅、街铺 100%0.16-0.16 0.15 深圳 南山区 山语海 住宅 50.98%0.52 0.56 1.08 1.77（3）主要项目出租情况）主要项目出租情况 单位：万平方米 城市城市 区域区域 项目名称项目名称 出租类型出租类型 权益比例权益比例（%）总可出租面总可出租面积积 期末已出租面积期末已出租面积 出租率出租率（%）深圳 南山区 赤湾物业 综合楼、幼儿园 100%0.42 0.34 81%合肥 汤池镇 南山三食六巷 商业 100%0.68 0.43 63%武汉 东湖开发区 南山光谷自贸港 办公 69.23%4.35 2.06 47%（4）主要项目投资情况）主要项目投资情况 单位：万元 城市城市 区域区域 项目名称项目名称 权益比例（权益比例（%）预计总投资金额预计总投资金额 实际投资金额实际投资金额 上海 青浦区 南山雨果 80.00%280,000 333,690 苏州 高新区 南山柠檬城 100.00%176,882 172,397 苏州 高新区 南山柠府 100.00%156,870 155,025 苏州 吴中区 南山维拉 100.00%433,102 324,237 苏州 浒关 南山楠 100.00%436,214 342,615 苏州 高新区 苏地2017-WG-57号地块 100.00%366,000 257,472 南通 港闸区 南山国际社区一期 100.00%91,233 91,233 南通 港闸区 南山国际社区二期 100.00%110,040 72,525 合肥 庐江 南山三食六巷 100.00%32,000 16,813 合肥 庐江 D 地块租赁用地 100.00%12,000 3,837 合肥 新站区 南山柠檬郡 100.00%101,835 75,622 武汉 东湖高新区 武汉光谷自贸港 69.23%32,500 27,400 武汉 黄陂区 十里星空 100.00%67,799 52,805 长沙 岳麓区 南山雍江汇 100.00%171,094 170,022 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2018 年年度报告全文 16 长沙 岳麓区 南山十里天池一期 100.00%56,720 87,872 长沙 岳麓区 南山十里天池二期 100.00%31,763 长沙 岳麓区 南山梅溪一方 100.00%310,000 163,960 深圳 南山区 山语海 50.98%253,881 187,502 合计 3,119,933 2,535,027 注：上表中包含了公司控股的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目。（5）土地储备情况）土地储备情况 单位：万平方米 项目名称项目名称 待开发土地面积待开发土地面积 计容建筑面积计容建筑面积 区域分布区域分布 报告期新增 15.74 51.81 苏州、武汉 报告期末累计持有 58.98 121.57